VTSJQR005 規(guī)劃及建筑方案設計任務書示范文本

1、北京萬通地產(chǎn)股份有限公司 項目管理手冊設計示范文本規(guī)劃及建筑方案設計任務書示范文本編號：VT/SJ/QR005版號：A0規(guī)劃及建筑方案設計任務書示范文本 編輯 日期2007-11-28 審核 日期2007-11-28 批準 日期 2007-11-28 文件編號：修訂記錄日 期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準人一、 項目概況1. 項目地理位置¨ 項目屬于XX區(qū)域，位處XX市，臨近XX道，¨ 項目周邊市政配套情況¨ 其它2. 宗地四至¨ 東面：¨ 南面：¨ 西面：¨ 北面： 3. 項目地塊現(xiàn)狀¨ 地塊已經(jīng)屬于“熟地”或

2、“生地”¨ 地塊形狀：¨ 項目東、南、西、北部面臨。4. 項目周邊配套¨ 商業(yè)配套¨ 生活配套：教育配套：¨ 其他配套：5. 項目地塊總體建設指標¨ 總用的面積： （含綠化用地）， （不含綠化用地）¨ 建筑密度：按照規(guī)劃院設計規(guī)范執(zhí)行¨ 容積率：¨ 綠化率：按照規(guī)劃院設計規(guī)范執(zhí)行¨ 車位配比：按照規(guī)劃院設計規(guī)范執(zhí)行¨ 退縮要求：按照政府規(guī)劃紅線退縮¨ 公共設施配套：會所、幼兒園及其他政府規(guī)范要求執(zhí)行二、 項目定位1. 客戶定位¨ 【新生代及中青代的精英人群】居住人群

3、主要是社會上企業(yè)的精英人群，也是各行各業(yè)的中堅力量，事業(yè)已經(jīng)打下一定的基礎。他們年輕而充滿活力，追求時尚、彰顯個性生活，追求生活檔次的提高，希望新家能在環(huán)境、產(chǎn)品等方面與原居住產(chǎn)品有明顯提升，并希望新家能給予釋放自己身體上、心靈上壓力的空間；2. 目標客戶群¨ 年齡：2540歲為主¨ 客戶特征：公務員、私營主、投資者、與父母分居的人群以及社會精英層，有一定經(jīng)濟能力的中青年人，進入新居住時代，對外國情調(diào)的事物十分感興趣。¨ 收入特征：36萬年收入為主。3. 市場定位¨ 【高質(zhì)·中價·精品·社區(qū)】從價格上看屬于中檔型樓盤，但產(chǎn)品

4、的締造屬于精品，并且要有濃烈的社區(qū)氛圍；4. 建筑風格¨ 【帶東南亞風格的簡約建筑】要通過帶有東南亞元素的建筑風格和文化沉淀，擁有濃郁的生活氣氛及建筑特色。5. 形象定位¨ 【365天心晴假期】通過新品質(zhì)的異國環(huán)境，追求舒適、休閑的和諧生活，擁有一群中等文化的居住人群。三、 規(guī)劃設計原則本項目的規(guī)劃及建筑設計，應確立“創(chuàng)造社會精英人群的人居環(huán)境，開發(fā)競爭力強的產(chǎn)品”為原則。充分分析本項目的地理位置、人文環(huán)境、氣候特點、水文地質(zhì)狀況及景觀環(huán)境等要素，關注目標客戶群的文化素質(zhì)層次、生活習慣等方面的需求，針對鄭州市房地產(chǎn)市場再規(guī)劃、建筑的薄弱點，進行務實創(chuàng)新的規(guī)劃、建筑、環(huán)境設計

5、。1. 注重效益的設計原則¨ 考慮發(fā)展商的開發(fā)效益，應將項目開發(fā)的最大效益作為設計出發(fā)點，合理組織小區(qū)功能分區(qū)關系，創(chuàng)造出高效、合理和方便的使用空間。同時符合以后的運營和管理要求。¨ 考慮使用者的效益，應為居民設計出“物超所值”的高附加值產(chǎn)品和優(yōu)雅舒適的生活環(huán)境。¨ 考慮開發(fā)的社會效益，應考慮本項目對周邊的輻射作用、部分配套設施（如：超市、會所等）針對的服務對象除了本區(qū)居民還應包括周邊居民。從而樹立項目的品牌和社會形象。2. 符合項目開發(fā)的定位的原則：¨ 規(guī)劃及建筑設計，應符合項目開發(fā)的定位，體現(xiàn)主題概念的整體性，并以此作為總體規(guī)劃、建筑風格、園林環(huán)境設

6、計的指導。3. 設計方案應體現(xiàn)以下特征：¨ 時代性：用帶東南亞風情的簡約建筑藝術手法，體現(xiàn)項目異國都市品質(zhì)小區(qū)的形象；¨ 人文性：結合區(qū)域文化特征和目標客戶群的特點，以及東南亞文化的融合，設計方案要具有獨特的人文特性。¨ 合理性：結合項目為綜合商住小區(qū)的特性，充分考慮各物業(yè)類型之間的關系，通過合理的布局使各物業(yè)之間產(chǎn)生良性的互動關系，分合有序。¨ 人性化設計：充分考慮居民的生活習慣，通過合理的室內(nèi)平面設計、小區(qū)的配套設計布局以及人性化的細部處理，體現(xiàn)項目“以人為本”的精神。四、 規(guī)劃設計要求1. 規(guī)劃設計指導思想：¨ 以人本關懷為主導，結合東南

7、亞風格的設計要素，借用文脈主義、引喻主義、裝飾主義來賦予建筑歷史和傳統(tǒng)，與現(xiàn)有環(huán)境融合，使其成為真正的經(jīng)典建筑。¨ 住宅地塊中，以建筑體的分布自然形成南北地塊的小型廣場中心；¨ 商業(yè)規(guī)劃中，原XX路的商業(yè)以廣場形式作為規(guī)劃元素，以廣場來聚集人流；沿XX國道以充分利用臨街面的商業(yè)價值作為規(guī)劃的重點；¨ 規(guī)劃以廣場為節(jié)點，廣場應有不同形狀，不同面積，不同風格，不同主題，不同的綠化設計。2. 規(guī)劃布局要求：¨ 住宅規(guī)劃布局的前提要求：1） 滿足建筑密度的規(guī)范要求；2） 滿足地塊退紅線的要求和保留綠地的要求；3） 滿足保護地下電纜溝的要求；4） 充分利用項目潛在

8、的住宅價值，住宅與臨街商鋪進行有機的結合又互不干擾；5） 充分利用森林公園的景觀優(yōu)勢，體現(xiàn)住宅價值。¨ 住宅地塊中的每層戶數(shù)：一梯兩戶為主，少量一梯三戶，在容積率允許下，盡量避免一梯四戶。¨ 商業(yè)地塊中的規(guī)劃要求XX路商業(yè)以對街商業(yè)設計為主，形成較強的商業(yè)氛圍，在建筑風格上要有特色風情設計，在之間要設計園林廣場，形成悠閑廣場，吸聚人氣，該廣場要有觀賞性、參與性。園林廣場同時作為南北地塊的分割。臨XX國道的商業(yè)開發(fā)商進行自用及管理經(jīng)營，以設計為汽車行業(yè)為主的商業(yè)展廳，在商業(yè)街與XX國道之間，要考慮如何形成空間，擺放汽車作為展場的用途；¨ 物業(yè)高度的要求：1） XX路

9、商業(yè)：建筑層數(shù)以一層為主，層高設計以3.5m為主；2） XX國道商業(yè)：以標準汽車展場的需求進行設計，建筑層數(shù)以二層為主，首層層高設計要達到5m，二層層高以3m為主，避免影響后面的住宅。¨ 景觀軸線的要求：1） 以弧線（非直線式）進行景觀軸線設計2） 有移步換景的要求3） 景觀軸線要為規(guī)劃軸線一同考慮，以景觀來規(guī)劃各建筑間的關系4） 設計景觀時，盡量避免減少住宅南向面積，以東西向的景觀軸線為主；¨ 車庫布局的要求：1） 以高層住宅的負一層作為車庫的主要設置點，可以考慮占用高層附近綠化面積的負一層增大地下車庫的面積，在未滿足車位指標要求的條件下，其余車位以地上車位作為補充；3.

10、 開發(fā)順序要求：¨ 開發(fā)順序：1) 開發(fā)北部地塊中的多層；2) 開發(fā)北部地塊最北端的高層（除臨近XX國道商業(yè)群樓）；3) 開發(fā)南部地塊中的多層；4) 開發(fā)西南部地塊中的高層；5) 開發(fā)東北部地塊臨近XX國道商業(yè)群樓；6) 開發(fā)東南部地塊臨近XX國道商業(yè)群樓；¨ 開發(fā)時各種不同的住宅都需要照顧到。4. 道路交通¨ 車輛的疏導：XX國道是車流的主要來向，合理安排商業(yè)與住宅區(qū)內(nèi)的車輛進出流線，確保車流暢順、安全。合理安排商業(yè)與住宅車流的車行流線，盡量減少相互的交叉和干擾。¨ 小區(qū)人車分流：居住區(qū)應合理安排車輛主次入口和主次道路的位置，做到人車分流，以保證居住區(qū)

11、的私密性和安全性。¨ 區(qū)內(nèi)車行系統(tǒng)的布置：1） 車行系統(tǒng)（一級道路網(wǎng)）：這級道路主要是連接市政道路與準步行系統(tǒng)的行車系統(tǒng)。這級道路的兩旁以栽植行道樹為主，配上灌木與花卉，形成層次感較強的綠化效果，加上與住宅建筑風格雷同的建筑物及部分配套設施，減弱市政道路的形象，將之形成小區(qū)內(nèi)道路的感覺。2） 準步行系統(tǒng)（二級道路網(wǎng)）：此道路系統(tǒng)具備車行的條件。除緊急情況（消防、急救、搬家）外，一般為步行道路。這級道路應與街區(qū)的布置情況、綠化景觀體系的設計相結合。在鋪地用材上可考慮采用能承受消防車荷載的廣場磚，或以硬地綠化的形式鋪設，這樣既擴大了綠化面積，又滿足了緊急情況下的使用要求。3） 純步行系統(tǒng)

12、（三級道路網(wǎng)）：這級道路應結合景觀、綠化營造除特色，可設計成緩跑徑或曲徑通幽的休閑散步小路。這部分道路建議以親人的空間尺度、人性化的環(huán)境小品及五彩繽紛的花卉植物，配合卵石、碎磚等較天然的鋪地材料，突出休閑、舒適的生活情調(diào)。5. 空間與園林景觀結合的要求：¨ 區(qū)內(nèi)自然而成的中心集中點主要由廣場拼磚、雕塑、圖騰、休閑位置等組合，以不同的形式與方式進行合理的配搭；¨ 在園林內(nèi)各處設置東南亞風格元素，利用景墻、水池、木制庭院等小品，營造生活氛圍及風格彰顯；¨ 用堆砌坡地的方式增加園林的空間感覺；¨ 注重草地、樹籬、樹木等的綜合考慮，使園林更加豐富多彩；¨

13、; 園林巧妙與東南亞文化進行融合；6. 小區(qū)配套的要求¨ 風情文化商業(yè)街：在水科路商業(yè)上以較高檔次的生活配套商業(yè)為主；¨ 生活配套：便利店、餐廳、小吃店、超市、銀行、郵政、醫(yī)療保健中心、公交車站、生活用品店（五金、窗簾、裝飾等）、文娛用品店（音像、圖書室、報紙攤等）。¨ 會所配套：前臺接待廳、乒乓球、健身室、舞蹈室、棋牌室、攀巖、桑拿房、網(wǎng)吧¨ 教育配套：幼兒園¨ 商業(yè)配套：休閑用品店、露天咖啡廳、洗衣店、精品店、美容店、美發(fā)店、影像館、花店、蛋糕店等；7. 會所位置設置在XX路東部臨近XX國道處，面積約1500，可以采用中空自然采光方式五、

14、建筑設計要求1. 建筑風格：建筑主體以東南亞現(xiàn)代主義清新、高雅的建筑風格為主，建筑細部和景觀環(huán)境等借用東南亞文化和歷史的符號提升建筑的文化內(nèi)涵。2. 建筑設計要求：¨ 戶型面積配比戶型面積區(qū)間套數(shù)比例1房306511%2房659518%3房2廳1衛(wèi)9513840%4房2廳2衛(wèi)（可打通改建為3房2廳2衛(wèi)）13814413%4房2廳2衛(wèi)1351447%特殊戶型200以上11%¨ 戶型設計要求：1） 廳、主臥、次臥盡量朝南：要求客廳可以看到集中景觀、園林及花園的景色，借景入室。2） 部分單元設計成帶首層花園：要求客廳可以看到花園的景色，并且能通過客廳進入花園。3） 采用轉(zhuǎn)角窗，飄

15、窗：飄窗臺等有贈送空間與面積的設計；4） 其他要求：景觀和視線最好的位置布置面積較大的戶型；明廚明廁；動靜分區(qū)，功能分布合理；房間窗戶采用飄窗臺設計；根據(jù)朝向，部分房間可設置轉(zhuǎn)角飄窗臺；5） 頂層部分單位可以設計成坡屋頂?shù)脑O計；6） 特殊戶型（首層復式、頂層復式）：布置在區(qū)內(nèi)景觀最優(yōu)的位置；復式單位不是簡單的平層疊加起來，應具備更舒適和更有特色的空間，例如客廳采用中空設計，增加天臺花園或客廳帶采光蓬等特色設計?？梢栽O計雙套房、空中花園等具有較多亮點的產(chǎn)品；帶保姆房，且保姆房自帶洗手間，獨立入戶方式；明廚明廁；7） 首層單元要求：首層帶2030（遷就規(guī)劃布局，盡可能大面積）的花園；可以通過花園入

16、戶；六、 設計成果要求1. 設計成果必須符合本任務書的設計原則。規(guī)劃設計要求、建筑設計要求等有關要點的規(guī)定。2. 設計圖紙和文本文件所有文字說明和方案標注必須采用中文版本，尺寸標注必須采用國家標準計量單位，并做到清晰、完整、準確，同類圖紙規(guī)格應盡量統(tǒng)一。3. 設計成果文件要求：¨ 項目總體規(guī)劃構思設計說明。¨ 提供展示圖一套，圖紙內(nèi)容為：設計說明、總體規(guī)劃設計圖，總體規(guī)劃鳥瞰圖，交通組織及配套布置分析圖，特色代表住宅外觀效果圖，商業(yè)街的景觀效果圖，廣場布置景觀效果圖，市政道路景觀效果圖，會所外立面及大堂效果圖，銷售中心外立面及內(nèi)部布置效果圖。¨ 所有單體提供各層平面、兩個主要立面、剖面圖。¨ 提供準確的經(jīng)濟技術指標