房地產(chǎn)營(yíng)銷規(guī)劃書

1、萬(wàn)科進(jìn)入北大學(xué)都市場(chǎng)2009 年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，專門多區(qū)域板塊也開始進(jìn)展 成熟，該策劃要緊對(duì)杭州丁橋板塊的區(qū)域、規(guī)劃、土地出讓等介 紹，對(duì)住宅供求和目前丁橋在建項(xiàng)目三盛 頤景園樓盤進(jìn)行解讀， 并通過機(jī)會(huì)分析、 戰(zhàn)略分析等對(duì)潛在客戶進(jìn)行分析， 最后提出相 關(guān)營(yíng)銷推廣方案及丁橋房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展前景。第1部分 概要提示三盛頤景園位居杭城東北丁橋新城，屬于杭城十公里生活 圈，是丁橋居住區(qū)最好的地塊，緊鄰商業(yè)中心區(qū)。融中西建筑之文化精髓， 開啟現(xiàn)代家居園林之先河， 倡導(dǎo)家 居園林的美好構(gòu)想。項(xiàng)目占地面積 38000 平方米，建筑面積 105000平方米，坐擁新城 CLD核心資源，周邊配套設(shè)施完善，

2、交通、醫(yī)療、金融、教育、旅游等盡囊其中。靈韻園林，素養(yǎng)人居，丁橋頤景園仿蘇州園林的設(shè)計(jì)理念， 緊依大農(nóng)港河， 天然碧水， 十幢高層住宅有機(jī)集合營(yíng)造和諧品質(zhì)1 / 56人居。不出心裁的設(shè)計(jì)，鳥語(yǔ)花香魚相戲，果樹林木草青青，營(yíng)造" 園林深處有人家 " 的溫馨氛圍，打造都市素養(yǎng)人居。第 2部分 環(huán)境分析2.1 市場(chǎng)分析杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2009年，是 21 世紀(jì)以來(lái)杭州經(jīng)濟(jì)進(jìn)展最為困難的一年，面 對(duì)百年不遇國(guó)際金融危機(jī)的嚴(yán)峻沖擊和極其復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外形勢(shì)， 全市人民在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，以科學(xué)進(jìn)展觀為統(tǒng)領(lǐng)， 全力保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)、增活力、重民生、抓穩(wěn)定，各項(xiàng) 工作取得了明

3、顯成效，經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步回升，社會(huì)事業(yè)協(xié)調(diào)進(jìn)展， 現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)邁出新步伐，市域網(wǎng)絡(luò)化大都市建設(shè)加快推 進(jìn)，市民生活品質(zhì)進(jìn)一步提高。據(jù)抽樣調(diào)查，市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 26864 元，比上 年增長(zhǎng) 11.5 。人均生活消費(fèi)性支出 18595 元，比上年增長(zhǎng) 11.2 ，恩格爾系數(shù)（食品占消費(fèi)支出比重）由上年的38.3%下降至 37.5%；全市農(nóng)村居民人均純收入 11822 元，比上年增長(zhǎng) 10.6 ；人均生活消費(fèi)性支出 9065元，增長(zhǎng) 7.3 。恩格爾系 數(shù)由上年的 35.9%下降至 33.8%。2.2 房地產(chǎn)進(jìn)展?fàn)顩r杭州市房地產(chǎn)穩(wěn)步進(jìn)展， 為我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展做出了重要貢 獻(xiàn)。 2009

4、年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 704.68 億元，比上年增長(zhǎng) 14.5 。房屋施工面積 5121.49 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) 2.7 ； 竣工面積 763.95 萬(wàn)平方米，下降 25.9 。全年商品房銷售面積 1441.18 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) 86.0 ，其中住宅銷售 1300.99 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 92.2 。市區(qū)公開銷售經(jīng)濟(jì)適用房 7002 套，建 筑面積 50.09 萬(wàn)平方米。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)， 成為固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主導(dǎo)力 量。在整體上能保持持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)，同時(shí)占全社會(huì)固定資產(chǎn)投 資的比重過半。而且房地產(chǎn)市場(chǎng)也日趨成熟。 商品住宅成為住宅供應(yīng)的主渠 道，個(gè)人購(gòu)房成為商品住宅消費(fèi)主

5、體； 商品房空置面積趨于合理， 空置率不斷下降；商品住宅價(jià)格近五年呈上降趨勢(shì)。2.3 土地出讓情況如下圖所示：圖 2-1 土地出讓情況2.4 丁橋區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域都市規(guī)劃 浙江省杭州市江干區(qū)丁橋鎮(zhèn)位于杭州市郊東北部， 距市中心10 公里，是一個(gè)新興的私營(yíng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展基地、杭城重要的副食品 供應(yīng)基地和重要的風(fēng)景旅游開發(fā)區(qū)域。 該鎮(zhèn)東接天都娛樂城， 與 余杭區(qū)星橋街道為界；西連下城區(qū)科技經(jīng)濟(jì)園，與石橋鎮(zhèn)為界； 南至大石一級(jí)公路， 與市區(qū)和繞城公路相連； 北部是聞名的皋亭 山、黃鶴山風(fēng)景區(qū)， 總面積 15.5 平方公里。全鎮(zhèn)轄 10 個(gè)行政村， 1 個(gè)居民區(qū)， 1 個(gè)市級(jí)開發(fā)區(qū)杭州私營(yíng)經(jīng)濟(jì)園區(qū)；

6、2005 年統(tǒng) 計(jì)總?cè)丝?2.5 萬(wàn)，其中常住人口 1.18 萬(wàn)。丁橋鎮(zhèn)素以糧、麻、茶、水果為主業(yè)，是改革開放的春風(fēng)， 吹開了丁橋誠(chéng)招天下客的大氣。通過多年的努力，至 2005 年， 一個(gè)私營(yíng)企業(yè)創(chuàng)業(yè)進(jìn)展的基地杭州私營(yíng)經(jīng)濟(jì)園區(qū)已初具規(guī) 模并全力拓展開發(fā)， 上百家來(lái)自省內(nèi)外的私營(yíng)企業(yè)在那個(gè)地點(diǎn)興 盛發(fā)達(dá)，海通木業(yè)、阿思家羽絨、祝強(qiáng)醫(yī)療設(shè)備、西林鏈條等企 業(yè)從那個(gè)地點(diǎn)走出國(guó)門， 走向世界，成為丁橋建經(jīng)濟(jì)大鎮(zhèn)的支柱； 隨著大杭州城區(qū)進(jìn)展的構(gòu)想和都市農(nóng)業(yè)的進(jìn)展趨勢(shì)， 花卉、珍禽、 特種水產(chǎn)養(yǎng)殖正逐步取代傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，森禾花卉、三雄種苗、建塘 水產(chǎn)、同協(xié)食用珍禽等省、市農(nóng)業(yè)示范園從小到大，以其強(qiáng)勁的 輻射力

7、迅速推進(jìn)了丁橋農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整步伐。 丁橋集鎮(zhèn)綜合 開發(fā)規(guī)劃的制訂和實(shí)施， 使丁橋現(xiàn)代城鎮(zhèn)建設(shè)目標(biāo)由藍(lán)圖變?yōu)楝F(xiàn) 實(shí)；以龍居寺景區(qū)開發(fā)為龍頭，黃鶴山、皋亭山風(fēng)景旅游資源的 開發(fā)已列入了杭州市的總體進(jìn)展規(guī)劃， 杭州“東南佛角”立即重 現(xiàn)其間。丁橋大型居住區(qū)建成后將是一個(gè)居住人口達(dá) 40 萬(wàn)人，功能完 備的大型現(xiàn)代化居住區(qū)。房地產(chǎn)開發(fā)覺狀區(qū)域想要進(jìn)展， 教育配套不容忽視。 區(qū)域規(guī)劃設(shè)置 36 班中學(xué)兩所、 36 班小學(xué)四所， 12 班幼兒園七所。通過與名校整合辦學(xué) 的教育進(jìn)展方針，進(jìn)一步提高師資水平，提升教育質(zhì)量，教育配 套的各個(gè)項(xiàng)目正在緊張建設(shè)中， 杭師院附屬丁蘭學(xué)校， 已于 2006 年下半年

8、交付使用。隨著今明兩年區(qū)域內(nèi)將有大量經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)陸續(xù)交付，丁 橋的居住氛圍也越發(fā)濃重了。 政府各項(xiàng)配套設(shè)施的跟進(jìn)， 秋石快 速路、留石快速路等快速路的開通， 將縮短該板塊和市區(qū)之間的 距離。無(wú)可爭(zhēng)議，丁橋板塊依托政府打造都市中央居住區(qū)的戰(zhàn)略， 將逐漸建設(shè)成為設(shè)施齊全、交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、功能完善的現(xiàn) 代化新城區(qū)。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 本次調(diào)查的目的側(cè)重于識(shí)不有關(guān)樓盤相關(guān)的指標(biāo)， 并以此界 定不同市場(chǎng)層次的特征，從而為三盛頤景園制定營(yíng)銷方案和銷 售代理方案提供更可靠的評(píng)估和決策基準(zhǔn)。通過 2 個(gè)代表性樓盤了解丁橋區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體特征； 通過暢銷樓盤所反映出被市場(chǎng)同意的有效的產(chǎn)品及價(jià)格； 通過該區(qū)位的

9、樓盤反映出該區(qū)位的需求特征；廣宇上東城（人居展展位：世貿(mào)S5-11）作為丁橋新城內(nèi)規(guī)模最大、啟動(dòng)最早、工程進(jìn)度最快的商品房項(xiàng)目，廣宇上東城的入駐，在丁橋新城的開發(fā)進(jìn)程中有著舉 足輕重的意義。上東城位于丁橋大型居住區(qū)內(nèi)，紫丁香路蕙蘭雅路交會(huì)處， 西側(cè)為新城廣場(chǎng)?？偨ㄖ娣e約 41 萬(wàn)平方米，隨著杭州都市地 鐵 3 號(hào)線打算開通，臨丁路及勤豐路交會(huì)處也規(guī)劃有站口。 K99 路上東城站點(diǎn)立即開通。 目前在售 89 平方米及 90 平方米小戶型， 均價(jià)為 6900元/ 平米。天陽(yáng)觀筑（人居展展位：和平 H2-02）天陽(yáng)觀筑位于江干區(qū)丁橋大型居住區(qū)，南與上東城毗鄰， 北臨繞城高速，西臨規(guī)劃中的六號(hào)路，東

10、接規(guī)劃中的小學(xué)。另還 規(guī)劃 1 所市級(jí)醫(yī)院、凈菜超市三座、垃圾中轉(zhuǎn)站、公交首末站、 公交中心等。地鐵 3 號(hào)線、秋石高架路、留石高架路建成后，將 迅速連接市中心。天陽(yáng)觀筑總建筑面積達(dá) 12萬(wàn)由五幢板式高層、一幢 點(diǎn)式高層以及聯(lián)排不墅共同組成。 可能在 6月份，將推出 2 號(hào)樓，7 / 56戶型面積在 90 平方米左右。目前藝居 1號(hào)樓還有少量余房，在 售均價(jià) 6900元/ 平方米。2.5 市場(chǎng)走勢(shì)研判 隨著以廣宇集團(tuán)為頭炮的一批品牌開發(fā)商的進(jìn)駐， 把丁橋迅 速推到了購(gòu)房者眼前。能夠講，在目前以武林廣場(chǎng)為圓心的 10 公里主城區(qū)圈內(nèi)， 隸屬江干區(qū)的丁橋， 則屬于明顯的房?jī)r(jià)低洼地。2007 年 7

11、 月 25 日，丁橋 36 號(hào)住宅用地的出讓，正式拉開 了丁橋板塊商品房買賣的序幕。 最終廣宇集團(tuán)以總價(jià) 49800 萬(wàn)元 競(jìng)得，樓面價(jià)約為 4241 元/ 平方米。2008年初，新源元都新景開盤均價(jià)為7380元/平方米，給當(dāng)時(shí)丁橋板塊的商品房銷售起到標(biāo)桿作用。隨后在2008年末開盤的是廣宇上東城。受市場(chǎng)波動(dòng)的阻 礙，開盤價(jià)格定在 7300 多元/平方米。前景看好的丁橋， 7000 余元 / 平方米的價(jià)格依舊在同等價(jià)格的在售板塊中顯示出較強(qiáng)的 競(jìng)爭(zhēng)力，因此上東城一開盤即受到購(gòu)房者的熱捧。2009 年，隨著“小陽(yáng)春”掀起的新一股購(gòu)房熱，完全炒熱 了丁橋。今年5月初，競(jìng)得39號(hào)地塊的天陽(yáng)觀筑首次開

12、盤即以69008 / 56元/平方米的均價(jià)對(duì)外發(fā)售，而聯(lián)合格里將于下半年正式開盤， 丁橋板塊的居住區(qū)， 立即逐漸形成， 丁橋的居住價(jià)值也正在被越 來(lái)越多的購(gòu)房者確信。第3部分 機(jī)會(huì)分析3.1 杭州房地產(chǎn)客戶分析杭州全市總面積 16596平方公里，其中市區(qū)面積 3068平方公里，轄上城、下城、拱墅、江干、西湖、濱江、蕭山、余杭8個(gè)區(qū)，臨安、富陽(yáng)、建德 3個(gè)縣級(jí)市，桐廬、淳安 2個(gè)縣，共有 57 個(gè)街道、 110個(gè)鎮(zhèn)、 39個(gè)鄉(xiāng) （包括1個(gè)民族鄉(xiāng) ）， 678個(gè)社區(qū)、 65個(gè) 居民區(qū)、 3666個(gè)行政村；其中市轄區(qū)共有 44個(gè)街道、 49個(gè)鎮(zhèn)、 3 個(gè)鄉(xiāng)， 597個(gè)社區(qū)、 4個(gè)居民區(qū)、 8 07個(gè)

13、行政村。市域形成“一心 二圈、三軸二連、一環(huán)多點(diǎn)”的城鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu)。據(jù)各類統(tǒng)計(jì)， 現(xiàn)時(shí)期青年人購(gòu)房比一直比較高， 購(gòu)房欲望旺 盛，特對(duì)杭州年齡分組做一個(gè)分析。 依照南京我愛我家門店成交 客戶年齡結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)： 2007年以來(lái) 30歲以下的青年人購(gòu)房占比一直 在40左右， 一月份甚至高達(dá) 50以上， 是二手房市場(chǎng)上的絕對(duì) 主力軍。從人口年齡結(jié)構(gòu)來(lái)看， 20-30歲這一年齡段的人口所占 比重盡管并不是最高， 然而這部分人出生在改革開放后， 生活條9 / 56件更好，所受教育更高，理財(cái)觀念更強(qiáng)，收入增速也專門快。同 時(shí)，那個(gè)分組的人群剛好是結(jié)婚年齡， 購(gòu)買婚房也是一種家庭需 求一種社會(huì)形勢(shì)。因此，該人群對(duì)

14、住宅的需求特不旺盛。.特征分類客戶特征說(shuō)明統(tǒng)計(jì)學(xué)特征L年齡消費(fèi)者的年齡段分為7級(jí)：20周歲以下“1, 21-30周 歲31-40 歲巧，41-50周歲T, 51-60周歲久61-70周歲-6, 71周歲以上巧2、性別男性“，女性=23*家庭規(guī)模家庭成員數(shù)目4.家庭結(jié)構(gòu)家庭結(jié)構(gòu)類型：核心家M-U直系家庭=2,單人家庭 復(fù)合家庭=乳基他家庭=5背景特征5、受教育程度教育程度分為個(gè)等級(jí):初中及以下=1髙中及中專攔 大學(xué)w辭碩士研究生Tr博士研究生56.職業(yè)職務(wù)分為：政府公等員企業(yè)負(fù)工農(nóng)民三3、科 教文衛(wèi)單位的員工±4,教師巧，金融機(jī)構(gòu)員工,個(gè) 私企業(yè)老板=4打工族嗎，下崗持業(yè)詁，退休珂Q,

15、 無(wú)業(yè)（如家庭婦女）=11,其他T2h工作部門工作部門分迦政腳冋麗帕科研輒 叭學(xué)檢4,醫(yī)療叫文烷術(shù)單倍6,體育單倍7i 金酬舸，國(guó)有金業(yè)9,其他公有企業(yè)譏 H 4-11,外資企業(yè)譏合資企業(yè)希，其他±14敘家鹿可支配收入家庭可臥支配收入脳行為特征9忠誠(chéng)度購(gòu)難宅時(shí)按考駆索10量業(yè)目曲婚房叫政善居住條件四，專子女分居諭投資叫子女束學(xué)5:lh賈業(yè)熾購(gòu)房者置業(yè)次數(shù)圖3-1 杭州市住房客戶特征及分類講明將客戶的消費(fèi)需要分為 5個(gè)層次。這 5個(gè)聚類中心 （類不） 如 下： （表中數(shù)據(jù)的得分值越低，表示消費(fèi)者對(duì)該指標(biāo)的認(rèn)同程度 越高，C表示中性）。弋子類別|1234561,居住是基本 生存精要-L

16、209136 507170+ 279360. 077170.435157 029902、積扱的生活 惑度0, 0»178-0.181460.10136T. 456830, £8757乩 272683、注重經(jīng)沸利 &譏 32459-0,83205Q.,弼 110. 79S611,06779Q. 032864.逍求住房的 品質(zhì)和檔次-0. 37631L A6183-1.1S0520. 015720. 345277 151375清費(fèi)謹(jǐn)悽 有計(jì)劃-0.19170-0.26929-0. 54H76 Q1171 36165L 11666類別的實(shí)際意 義非常同意住 房是基本生 存

17、需要消費(fèi)行為理 普.注重經(jīng)訴 利益追求生需的 舒適度、不注重址擠效社生活態(tài)度枳 扱.不注重投 群合理性機(jī)極的生活 態(tài)度.權(quán)撕品 質(zhì)及效益生活沒有計(jì) 虬態(tài)度清椅r自保型:理曹投礙旳享樂型頭腦笈熱型現(xiàn)代上進(jìn)即聚類分析的中心 圖3-2聚類分析第一，從年齡上看，2130周歲占購(gòu)房特不需求群體的80%;3140周歲和占購(gòu)房舒適需求群體的36. 4%; 4150周歲占購(gòu)房投資需求的 35%。第二，從家庭收入來(lái)看，高收入群體因此是住宅市場(chǎng)上的要 緊客戶，然而，中低檔收入群體兩者合起來(lái)遠(yuǎn)超過住宅市場(chǎng)的二 分之一，是住宅市場(chǎng)的重要客戶。第三，從性不上看，男性更看重住宅的投資效益及特不需要， 而女性則更傾向于居住

18、及舒適目的。第四，從置業(yè)目的上來(lái)看，婚房和改善居住條件是兩項(xiàng)最要 緊的?？蛻糁艺\(chéng)度是阻礙住宅市場(chǎng)需求的重要因素，經(jīng)調(diào)查，目 前市場(chǎng)上，客戶所表現(xiàn)出來(lái)的要緊是刺激性忠誠(chéng)度和適應(yīng)性忠誠(chéng) 度，然而，這兩種忠誠(chéng)度表現(xiàn)出來(lái)是不牢靠的，住宅市場(chǎng)上需要 培養(yǎng)出更多的情感性的忠誠(chéng)度。3.2杭州市住宅需求特征分析第一、需求面積。90-120方的戶型面積需求占據(jù)最高，占總需求方面的比例為41.1 %;結(jié)合歷次的調(diào)研能夠看出，住宅面積的主流需求并沒有發(fā)牛大的變,化，依舊集中在90-120方;但選擇比亶508p方的比例有所上升L80-9g方的比例有所下降。SO-8090-120120-140圖3-3杭州購(gòu)房者購(gòu)買意向

19、面積統(tǒng)計(jì)情況13 / 56圖3-4杭州購(gòu)房極限單價(jià)統(tǒng)計(jì)從2007年5月份開始，杭州房?jī)r(jià)受地價(jià)快速上漲的阻礙，力口 上資助需求的旺盛，房?jī)r(jià)有了大幅度的上揚(yáng)，目前主城區(qū)差不多 少見商品房單價(jià)在萬(wàn)元以下的樓盤了，故在面對(duì)現(xiàn)實(shí)的情況下， 意向購(gòu)房者提高了自己對(duì)單價(jià)的預(yù)期值，極限單價(jià)道德同意度隨之上升。這是一種意向購(gòu)房者心理預(yù)期與市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)整地結(jié)果。第三、物業(yè)類型。在意向購(gòu)房者選擇的物業(yè)類型中，一般小 咼層最受歡迎，其次為一般多層，而咼層住宅也有相當(dāng)?shù)耐饬俊?在杭州主城區(qū)多層住宅日漸稀缺的今天甚至連小高層也不多見著通多層 普詭水高層 普通搗尼 單身益寓 排毘別鑿 具他圖 3-5 杭州購(gòu)房選擇的物業(yè)統(tǒng)計(jì)

20、類型 第四、地理位置。數(shù)據(jù)顯示，購(gòu)房者對(duì)地理位置及區(qū)位的選 擇并沒有形成集中偏好。 其中， 市區(qū)非中心地段成為購(gòu)房者的首 選地段占 44%；而以市中心地段以及城郊結(jié)合部作為購(gòu)房理想地 段的受訪者比例差不多相當(dāng)， 均在二成左右； 選擇近郊及遠(yuǎn)郊的 購(gòu)房者相對(duì)較少，其中遠(yuǎn)郊中選率僅為 2%。第五、房屋造型。絕大多數(shù)選擇了平面設(shè)計(jì)的房屋造型，其 次二成左右的人選擇了躍層式復(fù)式的房屋造型。第六、房間類型、戶型結(jié)構(gòu)。因一般性功能房間是滿足人們 起居生活最差不多需要的空間。 因此， 受訪者對(duì)一般性功能房間 的提及率較高，其中關(guān)于臥房、客廳、廚房及衛(wèi)生問的提及率為100%。而在專門性功能房間中， 書房和餐廳

21、人們關(guān)注程度較高的 房間類型。3.3 丁橋區(qū)域客戶特點(diǎn)分析相較于濱江、下沙、九堡等早已為人熟知的區(qū)域而言，丁橋 確實(shí)是后起之秀，目前在建的除核心商業(yè)項(xiàng)目新城廣場(chǎng)外， 還有華元鄰里人家等多個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，以及天陽(yáng)觀筑、 廣宇上東城等多個(gè)商品房項(xiàng)目。據(jù)悉，2009年下半年整個(gè)丁橋?qū)?huì)迎來(lái)交付入住的高峰期， 在丁橋大型居住區(qū)和天都城等周 邊居住區(qū)成片建成后，總?cè)丝趯⑦_(dá) 40 萬(wàn)以上。每平方米 2280 元起的驚爆價(jià)，唱主角的是新城廣場(chǎng)；但在 其背后，傾力打造那個(gè)區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目的并不僅僅是它的進(jìn)展商 華元房產(chǎn)。新城廣場(chǎng)的土地性質(zhì)屬于10村屬留用地，是丁橋政府與開發(fā)商合作開發(fā)、鼓舞用于招商引資的大型商業(yè)

22、項(xiàng) 目。丁橋區(qū)域的客戶特點(diǎn)在其住房市場(chǎng)的分類中，我們能夠看出 其目標(biāo)客戶要緊為最低收入戶、中低收入戶以及一些投資客。-一-結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房廉租住房住房供應(yīng)對(duì)縱的情況按照家庭收入水平分類高收入戶中髙收入戶中尊收入戶中低收1入戶入戶平均每人年居性酒費(fèi)支出2017. 93870. 3770,3696. 53406. 18各種收入水平居民的居住消費(fèi)比重30. n21. m23.8%19. 5%6, 2%住房市場(chǎng)的需卓結(jié)枸與矍想的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)30%22%23%19%6%圖3-6住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)和不同收入水平居民家庭的住房消費(fèi)比重分析（一）市場(chǎng)價(jià)商品住房市場(chǎng)其供房對(duì)象是高收入戶家庭，住房供應(yīng)主體是住房開發(fā)企業(yè)

23、，住房?jī)r(jià)格由市場(chǎng)調(diào)節(jié)，開發(fā)建設(shè)規(guī)模、住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)由企業(yè) 自主決定，開發(fā)企業(yè)不享受政府的優(yōu)惠政策， 政府對(duì)利潤(rùn)水平不 作限制，也不限制居民購(gòu)買住房的數(shù)量， 這是一個(gè)由市場(chǎng)調(diào)節(jié)的 住房市場(chǎng)，政府對(duì)該市場(chǎng)的干預(yù)最少。 這一類型的購(gòu)買者在丁橋 地區(qū)多為我們前面所分析的理智投資型。背景特征為：平均年齡在35歲左右，最要緊在30-54歲之間， 教育程度一般具有大學(xué)以上的文化程度，平均家庭收入較好，平均在5600元/月左右，置業(yè)次數(shù)在兩次及其以上， 盡管教育程度 相對(duì)較高，但同時(shí)也是分散程度最高的， 表明投資的選擇并不是 高學(xué)歷者的專利。與其他類型相比，這一類型中的三資企業(yè)職員 的比例最大， 他們絕大多數(shù)已

24、婚， 已婚比例是各類消費(fèi)者中最高 的，這大概表明有穩(wěn)定的家庭也是成為理智投資的一個(gè)條件。 男 性的比例為 55，高于女性。（二）經(jīng)濟(jì)適用住房市場(chǎng)其供房對(duì)象是中低收入戶家庭， 住房供應(yīng)主體是住房開發(fā)企 業(yè)或住宅合作社等。 經(jīng)濟(jì)適用住房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)， 開發(fā)企業(yè)享 受政府的優(yōu)惠政策， 包括實(shí)行土地劃拔、 減收各項(xiàng)行政事業(yè)收費(fèi) 等；由政府確定開發(fā)建設(shè)計(jì)。劃和住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，并規(guī)定企業(yè)利 潤(rùn)率在 3以下；政府不但規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房的供應(yīng)對(duì)象是中低 收入家庭， 而且還限制每戶家庭購(gòu)買住房的數(shù)量。 經(jīng)濟(jì)適用住房 是政府為了解決中低收入家庭住房問題而推行的含有一定保障 因素的住房， 但因?qū)嵭形⒗麅r(jià)或成本價(jià)， 因而仍屬商品房范疇或 可稱為準(zhǔn)商品房。購(gòu)買可賀屬于自保型， 他們更多的是為自己生計(jì)考慮。 考慮 自己能否有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源， 保證安穩(wěn)的居住是他們最關(guān)懷的問 題。這些人的受教育程度處于社會(huì)平均水平， 中青年人的比例較 高，他們絕大多數(shù)已婚，平均年齡在 44歲左右，家庭收入較低， 平均在 3600元左右，國(guó)營(yíng)企業(yè)職員以及離退休人員的比例較高。 女性的比例高于男性。（三）廉租住房市場(chǎng)其供房對(duì)象是城鎮(zhèn)中低收入戶家庭， 住房供應(yīng)主體是政府和 職工所在單位。那個(gè)市場(chǎng)是個(gè)專門