物業(yè)管理概論-大綱

1、1.物業(yè)管理概論1. 物業(yè)管理的基本概念物業(yè)：指各類(lèi)房屋及其附屬的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。物業(yè)分類(lèi)：1居住物業(yè)、2商業(yè)物業(yè)、3工業(yè)物業(yè)、4其他用途物業(yè)物業(yè)管理：指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及 配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理的目的：1實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值增值、2通過(guò)以人為核心的物業(yè)管理，為廣大住用人創(chuàng)造良好的生 活、工作壞境、3促進(jìn)社區(qū)管理和社會(huì)的和諧和穩(wěn)定，提高城市的現(xiàn)代文明程度和可持續(xù)發(fā)展。物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的三個(gè)層次：1基本的物業(yè)管理、2資產(chǎn)管理、3投資組合管理物業(yè)管理的地位和作用：是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

2、建設(shè)的延續(xù)和完善，在房地產(chǎn)的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條中是不可替代的, 起看至關(guān)重要的作用。通過(guò)物業(yè)管理，最大程度地實(shí)現(xiàn)人與人的和藹，提供群體生活、工作的基本保 障，實(shí)現(xiàn)群體利益的最大化。物業(yè)管理的性質(zhì)：社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化物業(yè)管理與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理的區(qū)別：1管理體制不同、2管理內(nèi)容不同、3所管房屋的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不同、 4經(jīng)營(yíng)機(jī)制不同物業(yè)管理實(shí)施的基本原則：1業(yè)主的自治自律、2物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一專(zhuān)業(yè)化管理、3業(yè)主自治與物業(yè)服 務(wù)企業(yè)專(zhuān)業(yè)化管理相結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的自身特點(diǎn)：1. 物業(yè)管理不僅是勞務(wù)密集型的行業(yè)，也是管理密集型的行業(yè)。2. 物業(yè)管理是全天候、不間斷的管理服務(wù)工作3. 銷(xiāo)售環(huán)節(jié)提前4. 生產(chǎn)環(huán)節(jié)和消費(fèi)

3、使用環(huán)節(jié)同時(shí)產(chǎn)生和結(jié)朿5. 物業(yè)服務(wù)的提供者直接面對(duì)全體住用人6. 物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量與價(jià)格之間的關(guān)系是彈性的物業(yè)服務(wù)費(fèi)兩種：1常規(guī)性的公共服務(wù)、2專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)7. 物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展物業(yè)管理起源：19世紀(jì)60年代的英國(guó)。我國(guó)于20世紀(jì)80年代由沿海地區(qū)逐漸興起的。主要法規(guī)政策生要全國(guó)性會(huì)議8. 物業(yè)管理的基本內(nèi)容常規(guī)性的公共服務(wù)概念：指物業(yè)管理中公共性的管理和服務(wù)工作，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面向所有住用人提 供的最基本的管理和服務(wù)，目的是確保物業(yè)的完好與正常使用，保證正常的生活工作秩序和凈化、美 化生活工作環(huán)境。內(nèi)容：1. 房屋建筑主體的管理2. 房屋設(shè)備、設(shè)施的管理3. 壞境衛(wèi)生管理服務(wù)4.

4、 綠化管理服務(wù)5. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的保安管理服務(wù)6. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防協(xié)助管理服務(wù)7. 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)交通的協(xié)助管理服務(wù)8. 物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)針對(duì)性的專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)概念：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為提高住用人的工作、生活條件的質(zhì)量，而向廣大住用人， 為滿足其中一些住戶、群體和單位的某種特定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)工作。內(nèi)容：1. 日常生活類(lèi)2. 商業(yè)服務(wù)類(lèi)3.文化、教育、衛(wèi)生、體育類(lèi)4. 金融、中介服務(wù)類(lèi)5. 社會(huì)福利類(lèi)委托性的特約服務(wù)：為滿足產(chǎn)權(quán)人、使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)。住宅物業(yè)服務(wù)的三個(gè)檔次：保障型、服務(wù)型、亨受型6. 物業(yè)管理的主要環(huán)節(jié)策劃階段：1早期介入、2制定物業(yè)管理方案、3選聘物

5、業(yè)服務(wù)企業(yè)。前期準(zhǔn)備階段：1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置現(xiàn)擬定人員編制2. 物業(yè)管理人員的選聘和培訓(xùn)3. 規(guī)章制度的制定啟動(dòng)階段：1. 物業(yè)的承接驗(yàn)收2. 用戶入住3. 檔案資料的建立4. 首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開(kāi)和業(yè)主委員會(huì)的正式成立日常運(yùn)作階段：1、口常綜合服務(wù)與管理、2系統(tǒng)的協(xié)調(diào)5. 物業(yè)管理的社區(qū)管理社區(qū)概念：在一定地域內(nèi)發(fā)生社會(huì)活動(dòng)和社會(huì)關(guān)系的具有某些共同意識(shí)、利益和行為的人群所組成的 社會(huì)生活共同體?，F(xiàn)代城市社區(qū)的特點(diǎn)：1. 地域的開(kāi)放性和對(duì)外部環(huán)境的依賴性2. 人口密度和人口結(jié)構(gòu)的變化3. 社區(qū)管理機(jī)構(gòu)的多元化4. 居民的歸屬感、參與感和心理上的認(rèn)同感增強(qiáng)社區(qū)管理：指城市政府發(fā)揮

6、宏觀調(diào)控和整合作用，構(gòu)建新型的管理主體多元化的社區(qū)結(jié)構(gòu)，相互分工 合作，共同努力，有目的地影響和規(guī)范社區(qū)建設(shè)和發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)共同目標(biāo)的基礎(chǔ)性社會(huì)管理的過(guò)程。1. 政府行為是社區(qū)管理正常運(yùn)作的基本方面2. 社區(qū)管理是政府統(tǒng)籌規(guī)劃下的社會(huì)化管理3. 社區(qū)管理是專(zhuān)業(yè)化分工下的綜合管理社區(qū)管理與物業(yè)管理的區(qū)別：1. 管理的主體不同；社區(qū)管理體制主體是政府指導(dǎo)下由社區(qū)成員參加的社區(qū)管理委員會(huì)多方參 與、共同管理的多元互助的新型社區(qū)組織；物業(yè)管理實(shí)行的是業(yè)主口治口律與物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng) 一專(zhuān)業(yè)化管理相結(jié)合，主體是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)。2. 性質(zhì)特點(diǎn)不同：社區(qū)管理是城市管理的基礎(chǔ)性工作，其中政府行為起主導(dǎo)作用，帶

7、明業(yè)的行政 性；物業(yè)管理是社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的管理，在業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)的委托下圍繞“人的住 用壞境”而實(shí)施的管理，具有明顯的市場(chǎng)性。3. 管理的內(nèi)容不同：社區(qū)管理不僅包括“人的住用環(huán)境”還包括“人的社會(huì)生活”；物業(yè)管理圉 繞“人的住用環(huán)境”開(kāi)展。4. 運(yùn)行方式不同：社區(qū)管理主要以行政管理、互助管理的運(yùn)行方式實(shí)施管理；物業(yè)管理是業(yè)主自 治管理與專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理相結(jié)合的運(yùn)行方式，即“共管式”來(lái)實(shí)施管理。物業(yè)管理與社區(qū)管理的聯(lián)系：1. 物業(yè)管理是社區(qū)管理的子系統(tǒng)2. 物業(yè)管理和社區(qū)管理互為作用和影響：物業(yè)管理是社區(qū)管理的基礎(chǔ)；社區(qū)管理則通過(guò)物業(yè)管理 等多種途徑來(lái)建設(shè)一個(gè)“社會(huì)安定經(jīng)濟(jì)繁榮、教育普及

8、、環(huán)境優(yōu)美、生活方便、文化體育活動(dòng) 健康豐富”的文明社區(qū)，培育良好的社區(qū)環(huán)境和社區(qū)參與意識(shí)，為物業(yè)管理的正常開(kāi)展創(chuàng)造條 件和提供保障。/3. 業(yè)主業(yè)主概念：物業(yè)的所有權(quán)人，物業(yè)的主人。業(yè)主的三個(gè)層次：1單個(gè)業(yè)主、2業(yè)主大會(huì)、3業(yè)主委員會(huì)業(yè)主應(yīng)具備的三種意識(shí)：1權(quán)利意識(shí)、2自治意識(shí)、3自律意識(shí)權(quán)利意識(shí)的四層含義：1有何權(quán)利、2與權(quán)利對(duì)應(yīng)的義務(wù)、3權(quán)利如何行使、4權(quán)利怎樣維護(hù)業(yè)主大會(huì)的性質(zhì)：是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成；是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。 業(yè)主大會(huì)的職責(zé)：1. 制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則2. 制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約3. 選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員4

9、. 選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人5. 籌集和使用建筑及其附屬設(shè)施的維修資金6. 改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施7. 有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的類(lèi)型：首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議、定期會(huì)議、臨時(shí)會(huì)議業(yè)主大會(huì)會(huì)議的形式：1集體討論與書(shū)面征求意見(jiàn)、2全體大會(huì)和代表大會(huì)業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)：由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生、宗旨是代表本物業(yè)的合法權(quán)益，實(shí)行業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)化管 理相結(jié)合的管理體制，保障物業(yè)合理、安全地使用，維護(hù)本物業(yè)的公共秩序，創(chuàng)造整潔、優(yōu)美、安全、 舒適、文明、和諧的生活和工作環(huán)境。業(yè)主委員會(huì)的基本職責(zé)：1. 召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況2. 代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服

10、務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同3. 及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同4. 監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施5. 業(yè)主大全賦予的其他職責(zé)業(yè)主委員會(huì)的工作內(nèi)容：1. 負(fù)責(zé)召集、組織業(yè)主大會(huì)2. 代表全體業(yè)主選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)、完成交接3. 監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)4. 監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施5. 做好與有關(guān)部門(mén)的配合對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)管體現(xiàn)在3方面：1. 對(duì)業(yè)主委員成員的監(jiān)管2. 對(duì)業(yè)主委員會(huì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管3. 對(duì)業(yè)主委員會(huì)行為的監(jiān)管業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系：在管理活動(dòng)中，它們是委托與合作并存的關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)離不開(kāi)業(yè)主委員會(huì)的協(xié)助，需要雙方在合作中共同提高物業(yè)管理服務(wù)水平，提升業(yè)

11、主的 生活質(zhì)量。都應(yīng)本著“和為貴”的原則處理矛盾，以理性、寬容、合作的態(tài)度相互協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取共贏，任何激化矛 盾的言行都是不合適的。業(yè)主委員會(huì)與居民委員會(huì)的關(guān)系：都是以一定地域?yàn)榛A(chǔ)的，兩都面對(duì)的對(duì)象和職責(zé)等難免交叉重 柱，但是這兩個(gè)組織還是存在許多方面的本質(zhì)差異的。加強(qiáng)業(yè)主自身素質(zhì)的培養(yǎng)三方面工作:1. 對(duì)廣大的居民群眾進(jìn)行廣泛的宣傳、教育，使大家逐漸成為“成熟的消費(fèi)者”2. 對(duì)己經(jīng)成立或即將成立的業(yè)主委員會(huì)，可聘請(qǐng)有關(guān)主管部門(mén)、物業(yè)管理咨詢機(jī)構(gòu)的人員為業(yè)主 委員會(huì)顧問(wèn)，提高和保障業(yè)主委員會(huì)的決策水平3. 可舉辦一些培訓(xùn)活動(dòng)，組織業(yè)主委員會(huì)主任或委員學(xué)習(xí)。臨時(shí)管理規(guī)約管理規(guī)約的區(qū)別：1. 制定主

12、體不同：臨時(shí)由建設(shè)單位制定，而它由業(yè)主大會(huì)或全體業(yè)主共同制定。2. 內(nèi)容存在差異：臨時(shí)一般參照政府頒布的示范文本制定，只對(duì)最具普遍性的事項(xiàng)和原則作出規(guī) 定，而它是根據(jù)業(yè)主的共同意愿作出的更為豐富和與更具特性的規(guī)定，并可根據(jù)實(shí)際情況出現(xiàn) 的問(wèn)題作修改和調(diào)整。3. 生效方式不同：臨時(shí)通過(guò)物業(yè)買(mǎi)受人的書(shū)面承諾得以生效，而它經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決通過(guò)后生 效。4. 適用階段不同：臨時(shí)適用于首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議通過(guò)管理規(guī)約之前，一旦通過(guò)后即宣布失效。5. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)：對(duì)建設(shè)投入使用的房屋及其附屬設(shè)備設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地實(shí)施專(zhuān)業(yè)化管理，并為業(yè)主和使 用人提供全主位、多層次的有償服務(wù)及創(chuàng)造良好的生活和工作環(huán)

13、境，具有獨(dú)立法人資格的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)既是服務(wù)性機(jī)構(gòu)，又是經(jīng)營(yíng)性的企業(yè)組織。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的（經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式）類(lèi)型：1. 管理型物業(yè)服務(wù)公司。2. 顧問(wèn)型物業(yè)服務(wù)公司3. 綜合型物業(yè)服務(wù)公司。物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)立的條件：1. 有限責(zé)任公司的設(shè)立條件。2. 股份有限公司的設(shè)立條件。加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的管理，具有以下作用：1. 有利于提高物業(yè)管理水平，促進(jìn)我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。2. 有利于規(guī)范我國(guó)的物業(yè)管理市場(chǎng)秩序。3. 能夠更好地保護(hù)業(yè)主和住戶的合法權(quán)益。4. 有利于開(kāi)拓市場(chǎng)。一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的條件：1. 注冊(cè)資本人民幣500萬(wàn)元以上。2. 物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員及相關(guān)專(zhuān)業(yè)類(lèi)的專(zhuān)職管理和技

14、術(shù)人員$30人，中級(jí)以上職稱(chēng)220人。3. 物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)。4. 管理兩種類(lèi)型以上物業(yè)，并各類(lèi)建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于 100%： 1多層住宅200萬(wàn)平方米，2高層住宅10 0萬(wàn)平方米，3獨(dú)立式住宅（別墅）15萬(wàn)平方 米，4辦公樓、工業(yè)廠房及其他物業(yè)50萬(wàn)平方米。5. 建立嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的 經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置的一般原則：1. 目標(biāo)原則2. 統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級(jí)管理的原則。3. 專(zhuān)業(yè)化分工與各部門(mén)協(xié)作相統(tǒng)一的原則4. 權(quán)責(zé)統(tǒng)一原則5. 有效管理幅度原則物業(yè)服務(wù)企業(yè)的組

15、織形式：直線型、直線職能制、矩陣制。物業(yè)管理人員應(yīng)具備的基本素質(zhì)：1品徳素質(zhì)、2業(yè)務(wù)素質(zhì)、3文化素質(zhì)、4審美素質(zhì)、5身心素質(zhì)。 物業(yè)管理人員培訓(xùn)的內(nèi)容包括：1思想建設(shè)、2作風(fēng)建設(shè)、3業(yè)務(wù)建設(shè)。建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理制度的基本原則：1合法性原則、2市場(chǎng)化原則、3科學(xué)化原則物業(yè)服務(wù)企業(yè)品牌構(gòu)成要素：1. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的知名度，聲譽(yù)和地位2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)理念，反映企業(yè)與其員工共存共榮的發(fā)展理念及為業(yè)主提供服務(wù)的品質(zhì)。企業(yè)形象策劃的原則：1個(gè)性化原則、2社會(huì)化原則、3系統(tǒng)化原則3.物業(yè)管理的行業(yè)管理4. 物業(yè)管理的委托與招投標(biāo)物業(yè)管理委托方：1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、2公房出售單位、3業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理

16、的委托方式：1實(shí)行招投標(biāo)、2不實(shí)行招投標(biāo)物業(yè)管理招投標(biāo)的原則：1公開(kāi)原則、2公平原則、3公正原則、4合理原則 物業(yè)管理招投標(biāo)分類(lèi)：招標(biāo)主體、招標(biāo)方法、招標(biāo)形式招標(biāo)主體：開(kāi)發(fā)建設(shè)單位、全體業(yè)主或業(yè)主大會(huì)、產(chǎn)權(quán)人開(kāi)發(fā)商主持前期物業(yè)管理招投標(biāo)要注意4點(diǎn)：1.開(kāi)發(fā)商招標(biāo)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標(biāo)的心態(tài)定位2.草擬制定相關(guān)文件3.政府部門(mén)參與和監(jiān)督4.提前進(jìn)行物業(yè)管理招標(biāo)程序：1.成立招標(biāo)機(jī)構(gòu)2.編制招標(biāo)文件3.發(fā)布招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)4.組織資格預(yù)審5.發(fā)放招標(biāo)文件及有關(guān)設(shè)計(jì)圖紙、技術(shù)資料等6.組織答疑與現(xiàn)場(chǎng)勘察7.開(kāi)標(biāo)與評(píng)標(biāo)8.屮標(biāo)后談判與合同簽訂物業(yè)管理投標(biāo)程序：1. 獲取招標(biāo)信息，決策是否參與投標(biāo)2.

17、報(bào)送投標(biāo)申請(qǐng)，接受資格審查3. 獲取與熟翻招標(biāo)文件并參與答疑和現(xiàn)場(chǎng)勘查4. 投標(biāo)決策與編制投標(biāo)書(shū)5. 報(bào)關(guān)投標(biāo)書(shū)6. 參加開(kāi)標(biāo)及答辯會(huì)7. 屮標(biāo)和簽訂物業(yè)服務(wù)合同投標(biāo)書(shū)編寫(xiě)注意事項(xiàng)：1.計(jì)量單位3.文字5.標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范7.填弓完整2.貨幣4.計(jì)算6.表述8.資料真實(shí)評(píng)標(biāo)要點(diǎn)：1.評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成3.投標(biāo)對(duì)本物業(yè)的認(rèn)識(shí)5.費(fèi)用的測(cè)算2.評(píng)標(biāo)留有必要的時(shí)間4.對(duì)管理處主任的考察6.物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同的特征：1.是當(dāng)事人意思表示一致的產(chǎn)3.是有償?shù)?.應(yīng)到政府行政主管部門(mén)物4.即是諾成性合同又是雙務(wù)備案2.訂立以當(dāng)事人相互信任為前合同提5. 勞務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同的作用：確立業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)

18、管理活動(dòng)中權(quán)利和義務(wù)的法律依據(jù)，在物業(yè)管 理中具有不可替代的地位和作用。合同是否依法訂立、合同內(nèi)容是否詳細(xì)、合同是否具有可操作性，對(duì)于維護(hù)各立在物業(yè)管理中的合法權(quán)益舉足輕重。物業(yè)報(bào)務(wù)合同的主要內(nèi)容:1. 物業(yè)管理事項(xiàng)4.2. 服務(wù)質(zhì)量5.3. 服務(wù)費(fèi)用雙方的權(quán)利義務(wù) & 專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和7. 使用 8.物業(yè)管理用房 合同期限 違約責(zé)任前期物業(yè)服務(wù)合同具有以下特征：1. 由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽2.過(guò)渡性訂3.要式合同前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議具有以下特征：1. 購(gòu)房人在購(gòu)房時(shí)必須同時(shí)簽訂協(xié)議2. 協(xié)議的基本內(nèi)容應(yīng)與前期物業(yè)服務(wù)合同一致3. 協(xié)議應(yīng)經(jīng)政府主管部門(mén)備案4. 協(xié)議的內(nèi)容必須對(duì)

19、所有購(gòu)房人一致物業(yè)服務(wù)合同簽訂要點(diǎn)：1、“宜細(xì)不宜粗”的原則2、不應(yīng)有無(wú)償無(wú)限期的承諾3、合同的簽訂要實(shí)事求是，更要留有余地4、要明確違約責(zé)任的界定及爭(zhēng)議的解決方式合同變更的兩種情況：1. 一方先提出變更自己的權(quán)利義務(wù)，另一方只作與之相對(duì)應(yīng)的變更；2. 雙方同時(shí)提出合作變更，甲方變更某條款，乙方做出相應(yīng)變更；乙方變更另外條款時(shí)，甲方也 做相應(yīng)變更。物業(yè)服務(wù)合同解除的原因：1. 約定解除合同的條件成立2. 事后協(xié)商解除3. 因物業(yè)服務(wù)企業(yè)被吊銷(xiāo)資質(zhì)、解散、撤銷(xiāo)、破產(chǎn)等原因不再具備簽訂合同的主體資格。4. 合同期限屆滿5. 其它原因6. 前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理的特殊性：1. 前期物業(yè)管理屮三方當(dāng)

20、事人的法律關(guān)系（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的法律責(zé)任、業(yè)主意志的表達(dá)方式）2. 前期物業(yè)管理在時(shí)間上的過(guò)渡性物業(yè)管理的早期介入：策劃階段和前期準(zhǔn)備策劃階段與前期準(zhǔn)備階段的聯(lián)系與區(qū)別：聯(lián)系：都是為日后正常的物業(yè)管理的開(kāi)展創(chuàng)造必要的條件，后者是前者的進(jìn)一步的完善。區(qū)別：1. 參與策劃階段的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不一定與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確定服務(wù)合同委托關(guān)系，可以以咨詢顧 問(wèn)等服務(wù)形式提出建議和意見(jiàn)。2. 參與策劃階段的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是從物業(yè)管理者的思維角度向開(kāi)發(fā)商提出建議，但這還要得到開(kāi) 發(fā)商的認(rèn)可。早期介入的工作內(nèi)容：1. 對(duì)工程質(zhì)量控制的一種補(bǔ)充監(jiān)督和完善2. 以未來(lái)管理者的身份和角度參與管理，熟悉建筑構(gòu)造和設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)，

21、為日后的使用管理與維 護(hù)奠定基礎(chǔ)3. 從住用人使用物業(yè)的角度考慮，提出建筑物附加功能、舒適方便、安全私密、裝飾隔斷、衛(wèi)生 通風(fēng)、管線布置、防漏滲水等方面在規(guī)劃設(shè)計(jì)、安裝施工上的質(zhì)量和完善問(wèn)題4. 物業(yè)管理者可得到一個(gè)學(xué)習(xí)提高自身的機(jī)會(huì)，以利于物業(yè)管理服務(wù)早期介入的作用：1. 有助于杜絕前期設(shè)計(jì)施工階段留下的隱患2. 有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)順利接管物業(yè)3. 可以為物業(yè)服務(wù)企業(yè)節(jié)省后期費(fèi)用承接驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的聯(lián)系與區(qū)別：物業(yè)承接與竣工驗(yàn)收之間的聯(lián)系：1. 工程竣工驗(yàn)收是物業(yè)承接驗(yàn)收的前提和基礎(chǔ)2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)參與竣工驗(yàn)收3. 物業(yè)承接驗(yàn)收是竣工驗(yàn)收的重要補(bǔ)充 區(qū)別：1. 性質(zhì)不同：竣是法定行為，帶

22、有明顯的行政特點(diǎn)，具有國(guó)家強(qiáng)制執(zhí)行的特點(diǎn)；承則是企業(yè)行為, 屬民事行為范疇，沒(méi)有行政意義。2. 驗(yàn)收的目的不同：竣是為檢驗(yàn)房屛工程是否達(dá)到設(shè)訃文件所規(guī)定的要求；承是在竣合格的基礎(chǔ) 上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。3. 參與主體不同：竣由建設(shè)單位（開(kāi)發(fā)商）組織竣工驗(yàn)收，政府有關(guān)部門(mén)則只負(fù)監(jiān)督以及抽查的 責(zé)任；竣是由開(kāi)發(fā)商驗(yàn)收建筑商移交的物業(yè)；承是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管開(kāi)發(fā)商或業(yè)主移交的物 業(yè)。4. 驗(yàn)收條件不同：竣的首要任務(wù)是工程按設(shè)計(jì)要求全部施工完畢，達(dá)到規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，能滿足 使用等；承的首要條件是竣合格，并且供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用， 房屋幢、戶編號(hào)己

23、經(jīng)有關(guān)部門(mén)確認(rèn)。5. 驗(yàn)收范圍不同：竣是對(duì)全部工程的驗(yàn)收；承只是對(duì)于共用產(chǎn)權(quán)部分的驗(yàn)收，而屬于私人的產(chǎn)權(quán) 部分則不屬于物業(yè)承接驗(yàn)收部分。物業(yè)承接驗(yàn)收的基本內(nèi)容:3.4.服務(wù)理念 財(cái)務(wù)和財(cái)產(chǎn)5.人員續(xù)聘3.督促開(kāi)發(fā)商整改4.全面落實(shí)物業(yè)的保修責(zé)任1. 權(quán)益資料2. 工程質(zhì)量承接驗(yàn)收的要點(diǎn)：1. 人員的選派2. 工作要過(guò)細(xì) 入伙通知書(shū)注意河題:1. 在通知書(shū)上應(yīng)注明各幢、各層分期分批辦理手續(xù)的時(shí)間，以方便業(yè)主按規(guī)定時(shí)間前來(lái)辦理2. 不能按時(shí)前來(lái)辦理手續(xù)，應(yīng)注意補(bǔ)充辦法3. 不能如期前來(lái)辦理，應(yīng)注明處理辦法 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作要點(diǎn):1. 處理好分散與集屮的關(guān)系2. 及時(shí)簽訂臨時(shí)管理規(guī)約3. 相關(guān)文件

24、的整理4. 保證安全5. 搞好清潔衛(wèi)生 裝飾裝修禁止的行為主要有：1. 未經(jīng)原設(shè)計(jì)單位或者具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出設(shè)計(jì)方案，變動(dòng)建筑主體和承重結(jié)構(gòu)2. 將沒(méi)有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間3. 擴(kuò)大承生墻上原有的門(mén)窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體4. 損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果5. 其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在裝飾裝修中應(yīng)負(fù)的管理責(zé)任：1. 住宅室內(nèi)裝飾裝修管理是物業(yè)管理的基本內(nèi)容和重要組成部分，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要做好申報(bào)登記、 監(jiān)督、竣工驗(yàn)收工作2. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要與裝修人簽訂服務(wù)協(xié)議，依據(jù)協(xié)議對(duì)裝修人進(jìn)行監(jiān)督管理。雙方都受協(xié)議的限 制和承擔(dān)違約的

25、責(zé)任3. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程的禁止待業(yè)和注意事項(xiàng)告知裝修人及其企業(yè)。4. 房屋修繕管理房屋的基本功能：安全性、適用性、耐久性、藝術(shù)性房屋損壞包括：外部損壞、內(nèi)部損壞損壞原因：自然損壞、人為損壞人為損壞：1用不當(dāng)、2設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量的低劣、3預(yù)防保養(yǎng)不善房屋修繕的特點(diǎn)：1. 在原有房屋的基礎(chǔ)上進(jìn)行，受原有投機(jī)倒把限制，設(shè)計(jì)和施工只能在一定范圍內(nèi)進(jìn)行2. 是大量的經(jīng)常性工作3. 房屋修繕項(xiàng)目多、涉及面廣、零星分散4. 技術(shù)要求較高5. 具有生產(chǎn)和服務(wù)的雙重性6. 對(duì)工稈質(zhì)量和施工隊(duì)伍的要求較高房屋修繕管理的原則：1. 用戶第一、服務(wù)第一的原則2. 經(jīng)濟(jì)、合理、安全、實(shí)用的原則3.

26、 區(qū)別對(duì)待的原則房屋修繕責(zé)任的劃分：1. 新建房屋在保修期內(nèi)2. 保修期滿后3. 其他情況房屋完損等級(jí)的分類(lèi)：1完好房、2基本完好房、3般損壞房、4嚴(yán)重?fù)p壞房、5危險(xiǎn)房 危房鑒定原則：1. 危房鑒定應(yīng)以地基基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)構(gòu)件的危險(xiǎn)鑒定為基礎(chǔ)，結(jié)合歷史狀態(tài)和發(fā)展趨勢(shì)全面分析，綜 合判斷2. 在對(duì)地基基礎(chǔ)或結(jié)構(gòu)構(gòu)件是否發(fā)生危險(xiǎn)的判斷上，應(yīng)考慮構(gòu)件的危險(xiǎn)是孤立的還是關(guān)聯(lián)的3. 從歷史狀態(tài)和發(fā)展趨勢(shì)上，應(yīng)考慮下列因素對(duì)地基基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)構(gòu)件構(gòu)成危險(xiǎn)的影響：1）結(jié)構(gòu) 老化的程度2）周?chē)h(huán)境影響3 ）設(shè)計(jì)安全度的取值4 ）有損壞結(jié)構(gòu)的人為因素5）危險(xiǎn)的發(fā) 展趨勢(shì)按房屋的結(jié)構(gòu)性質(zhì)劃分：承重結(jié)構(gòu)的修繕、非承重結(jié)構(gòu)的修

27、繕?lè)课莸姆诸?lèi)：一等房屋：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)中，承重不得使用空心磚、半磚、亂磚和亂石砌筑; 樓而不得有用普通水泥或三合土面層；使用紗門(mén)窗或雙層窗的正規(guī)門(mén)窗；墻而有小級(jí)或屮級(jí)以上的粉 飾；獨(dú)廚、水、電、衛(wèi)設(shè)備，釆暖地區(qū)有暖氣。二等以下房屋：低于上述條件的。房屋的日常養(yǎng)護(hù)考核指標(biāo)：定額指標(biāo)、經(jīng)費(fèi)指標(biāo)、服務(wù)指標(biāo)、安全指標(biāo)4. 物業(yè)設(shè)備管理房屋建筑電氣工程設(shè)備包括：1、供電及照明設(shè)備、2弱電設(shè)備、3運(yùn)輸設(shè)備、4防雷裝置物業(yè)設(shè)備管理的特點(diǎn)：1服務(wù)性功能強(qiáng)、2經(jīng)營(yíng)性特點(diǎn)突出、3專(zhuān)業(yè)性、技術(shù)性要求高、4綜合性強(qiáng)物業(yè)設(shè)備的運(yùn)行使用管理主要內(nèi)容：1. 設(shè)備運(yùn)行的勞動(dòng)組織2.設(shè)備運(yùn)行的管理制度建設(shè)單

28、位應(yīng)提交的文件：1. 全部的設(shè)備施工圖紙（包括竣工圖）2. 設(shè)備試驗(yàn)記錄、隱蔽工程測(cè)試記錄3. 供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、質(zhì)監(jiān)部門(mén)工程質(zhì)量驗(yàn)收合格證和洽商記錄供電設(shè)備管理范圍的界定：1. 居住小區(qū)2.非居住不區(qū)物業(yè)電氣設(shè)備的接管驗(yàn)收要求：1. 供電范圍內(nèi)各建筑物的構(gòu)造方式、用電內(nèi)容及其主要要求2. 供電方式、電壓等級(jí)、用電容量、分配方案、配線方法3. 全部電器平面圖、系統(tǒng)圖和原理圖4. 施工中的各級(jí)、各階段的驗(yàn)收證明書(shū)，變更洽商記錄及調(diào)試記錄5. 核對(duì)實(shí)際安裝的線路及設(shè)備的數(shù)量、規(guī)格、型號(hào)、位置是否與圖紙要求一致，地下埋設(shè)管線的 具體位置與平面圖是否一致6. 正式使用后，各用戶內(nèi)的主要用電設(shè)

29、備數(shù)量、容量及使用規(guī)律與負(fù)荷變動(dòng)情況等。電梯維修等級(jí)：1零修、2中修、3大修、4專(zhuān)項(xiàng)修理、5更新改造電梯的安全管理：1、對(duì)司機(jī)、維修人員的安全管理、2設(shè)備安全管理措施、3對(duì)住戶的安全教育、4安全責(zé)任制智能設(shè)備管理的特點(diǎn)：1智能設(shè)施敏感性高、2智能設(shè)施需持續(xù)運(yùn)行、3增加了信息的管理 智能設(shè)備管理的原則：1、重視保養(yǎng)、2建立應(yīng)急預(yù)案、3重視信息管理7. 物業(yè)綜合管理物業(yè)綜合管理是指除房屋修繕管理和設(shè)備管理之外的各項(xiàng)管理服務(wù)工作，主要包括：環(huán)境、安全、風(fēng) 險(xiǎn)管理。物業(yè)綜合管理的特點(diǎn)：1綜合性強(qiáng)、2專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)、3政策性強(qiáng)物業(yè)綜合管理的工作要點(diǎn)：1. 確保國(guó)家有關(guān)規(guī)定與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行3.明確服務(wù)對(duì)象的權(quán)利

30、和義務(wù)2. 規(guī)范服務(wù)人員的行為4.注意協(xié)調(diào)好與有關(guān)部門(mén)、機(jī)構(gòu)的關(guān)系壞衛(wèi)管理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)宣傳教育、直接監(jiān)督和口常清潔工作，保護(hù)物業(yè)壞境，防治壞境污染， 及時(shí)進(jìn)行日常垃圾的分類(lèi)收集、處理和清運(yùn)。清潔衛(wèi)生工作的基本要求：1. 五定：定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量2. 根據(jù)所管物業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況制定相應(yīng)的對(duì)清潔衛(wèi)生的具體要求3. 道路可參照建設(shè)部頒布的馬路清掃質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：一是每天清掃兩遍；二是達(dá)到“六不“4. 垃圾的清除必須及時(shí)性。環(huán)衛(wèi)管理的基本措施：1制定管理制度、2搞好衛(wèi)生設(shè)施建設(shè)、3做好環(huán)衛(wèi)宣傳教育工作住宅區(qū)環(huán)境綠地系統(tǒng)的組成：1. 公共綠地3.宅旁和庭院綠地2. 公共建筑和公用設(shè)施

31、專(zhuān)用綠地4.街道綠地物業(yè)安全管理：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取各種措施和手段，保證業(yè)主和使用人的人身財(cái)產(chǎn)安全，維持正常 的生活和工作秩序的一種管理工作，包括治安管理、消防管理、車(chē)輛道路管理。物業(yè)安全管理和物業(yè)基礎(chǔ)管理的區(qū)別：1. 管理對(duì)象不同：安是管理及其行為；基是管理物業(yè)本身。2. 管理目的不同：安是為了保證人的生活、工作的安全、舒適；基是為了物業(yè)的保值和增值。3. 管理方法不同：安是通過(guò)服務(wù)來(lái)實(shí)施管理：基是通過(guò)管理達(dá)到服務(wù)的目的。4. 對(duì)企業(yè)信譽(yù)影響力不同：安的好壞是一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)整體水平的標(biāo)志。5. 影響范圍不同：安直接影響到整個(gè)城市的治安。物業(yè)管理治安管理與公安機(jī)關(guān)治安管理的區(qū)別：1. 職責(zé)范

32、圍不同：公是國(guó)家專(zhuān)政機(jī)關(guān)，其重要職責(zé)是鎮(zhèn)壓威脅和危害國(guó)家安全的敵對(duì)勢(shì)力，打擊 危害社會(huì)治安的刑事犯罪活動(dòng)，保護(hù)人民生命財(cái)產(chǎn)安全，維護(hù)社會(huì)治安秩序。物只是按物業(yè)服 務(wù)企業(yè)與業(yè)主及使用人簽訂的合同規(guī)定，向業(yè)主及使用人提供治安管理服務(wù)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)預(yù) 防、制止在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各種危害業(yè)主及使用人人身安全的犯罪活動(dòng)。2. 職權(quán)不同：公可依法行使國(guó)家行政權(quán)力，而物只是協(xié)助和配合公執(zhí)法、執(zhí)罰。3. 工作方式不同：公利用法律、行政、經(jīng)濟(jì)等途徑，可以采取公開(kāi)或秘密的手段、措施治理社會(huì) 治安；而物則有一定的局限性。消防管理的基本內(nèi)容：1. 消防宣傳教育3.制定消防規(guī)章制度2. 建立高素質(zhì)的、專(zhuān)群結(jié)合的消防隊(duì)伍

33、4.消防設(shè)施、器材的配備與管理高層建筑消防的特點(diǎn)：1耐火極限低、2火險(xiǎn)因素多、3火勢(shì)蔓延快、4疏散困難、5撲救難度大 風(fēng)險(xiǎn)類(lèi)型：1. 財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)及人身風(fēng)險(xiǎn)2. 自然風(fēng)險(xiǎn)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)成本：指人們?cè)谔幚盹L(fēng)險(xiǎn)過(guò)稈屮所付出的代價(jià)或遭受的損失。物業(yè)管理者投保基本步驟：1. 詳細(xì)調(diào)查3.保險(xiǎn)金和保險(xiǎn)費(fèi)的確定司2. 確定所需的保險(xiǎn)4.選擇信譽(yù)良好的保險(xiǎn)公5. 分析保單條款6. 物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)與財(cái)務(wù)管理物業(yè)管理體制經(jīng)費(fèi)的來(lái)源：1. 定期收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)2. 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專(zhuān)項(xiàng)維修資金3. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)的收入和利潤(rùn)4. 政府多方面的扶持5. 開(kāi)發(fā)建設(shè)單

34、位給予一定的支持6. 業(yè)主的贊助物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式及區(qū)別：1. 包干制：指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享 有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式，包括：物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤(rùn)。2. 酬金制：指在預(yù)收物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其 余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主亨有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方 式。個(gè)別業(yè)主漏交、拒交問(wèn)題解決的正確途徑：1. 要廣泛宣傳，讓全體業(yè)主明了物業(yè)服務(wù)費(fèi)的實(shí)質(zhì)是屬于全體業(yè)主的，不交費(fèi)、不按期交費(fèi)是侵 占了其它交費(fèi)業(yè)主的利益。2. 在物業(yè)服務(wù)合同的談判和簽訂時(shí)，雙方有必

35、要確定一個(gè)基本收繳率。3. 當(dāng)個(gè)別業(yè)主逾期不交時(shí)，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其交納，再不交，主委員會(huì)可出具證明，物企可 向人民法院起訴4. 業(yè)主有拒交的理由和原因，另案處理，基本原則是該交費(fèi)先交費(fèi)，兩碼事。維修資金代管：房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管。維修資金的利息及使用：1. 應(yīng)當(dāng)在銀行專(zhuān)戶存儲(chǔ)、專(zhuān)款專(zhuān)用2. 閑置時(shí)，除可用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債或用物法律、法規(guī)規(guī)定的其他范圍外，嚴(yán)禁挪作他用。3. 凈收益轉(zhuǎn)作維修資金滾存使用和管理。營(yíng)業(yè)成本核算應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題：1. 實(shí)行一級(jí)成本核算的企業(yè)，為簡(jiǎn)化成本核算，可以不設(shè)間接費(fèi)用，所發(fā)生的各項(xiàng)支出直接計(jì)入 管理費(fèi)用。2. 營(yíng)業(yè)成本是針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)

36、來(lái)講的。主營(yíng)業(yè)務(wù)收入：1. 管理收入：公共性服務(wù)費(fèi)收入、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入2. 經(jīng)營(yíng)收入：房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)停車(chē)場(chǎng)、游泳池、各類(lèi)球場(chǎng)等共用設(shè)施的收入。3. 大修收入其它營(yíng)業(yè)收入：房屋中介代銷(xiāo)手續(xù)費(fèi)收入、材料物資銷(xiāo)售收入、廢品回收收入、商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入、 無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等。4. 物業(yè)信息管理物業(yè)信息：是人們?cè)谖飿I(yè)的產(chǎn)生、交易、維護(hù)、處理過(guò)程中人與人、 記錄、文件、合同、技術(shù)說(shuō)明、物業(yè)信息的分類(lèi)：（按時(shí)間）1. 設(shè)計(jì)規(guī)劃階段的信息2. 施工及驗(yàn)收階段的信息圖紙等資料的總稱(chēng)。3. 委托管理階段的信息4. 租賃階段的信息 物業(yè)信息與信息流的特點(diǎn)：多樣性、持續(xù)性、動(dòng)態(tài)性、基礎(chǔ)性 信息在

37、物業(yè)管理中的作用：1.認(rèn)識(shí)作用2.人與物、5.6.物與物關(guān)系處理的各種用戶入住的信息h常管理信息4.控制作用物業(yè)檔案資料：指人們?cè)谖飿I(yè)的開(kāi)發(fā)和管理活動(dòng)中形成的，作為原始記錄保存起來(lái)的以備查考的文字, 圖像、聲咅及其他方式和載體的文件。心理作用3.預(yù)測(cè)作用物業(yè)檔案資料的作用：憑證作用、參考作用物業(yè)檔案資料管理：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中，對(duì)物業(yè)的原始記錄進(jìn)收集、整理、鑒定、保 管、統(tǒng)計(jì)、利用，為物業(yè)管理提供客觀依據(jù)和參考資料的活動(dòng)。我國(guó)物業(yè)檔案管理存在的問(wèn)題：1. 資料、文件收集不齊全3.保存方式不科學(xué)2. 分類(lèi)、歸檔不科學(xué)4.資料檔案沒(méi)有專(zhuān)人負(fù)責(zé)物業(yè)檔案資料管理的基本要求：1. 數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，

38、資料翔實(shí)；不錯(cuò)不漏，賬實(shí)相符；妥善保管，查詢方便2. 保證檔案資料的完整、準(zhǔn)確、新鮮、安全3. 做到“十清”物業(yè)管理信息系統(tǒng)：是利用計(jì)算機(jī)硬件和軟件，對(duì)物業(yè)管理中的建筑物、住戶、費(fèi)用、工程、管理人 員、綠地、附屬設(shè)施、治安消防、交通、清潔衛(wèi)、投訴等信息資料統(tǒng)一進(jìn)行一系列收集、傳遞、加工、 存儲(chǔ)、計(jì)算等操作，反映企業(yè)的各種運(yùn)行狀況，輔助企業(yè)決策，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)劃目標(biāo)的應(yīng)用系統(tǒng)。 傳統(tǒng)方式進(jìn)行的物業(yè)管理存在的問(wèn)題：1. 不利于信息采集2. 不利于信息的存儲(chǔ)3. 不利于信息的使用4. 不利于公司的規(guī)范管理5. 不利于提高效率，降低成本6. 不利于增值服務(wù)的開(kāi)展物業(yè)管理信息系統(tǒng)的作用：1. 有效地改善物業(yè)管理中有關(guān)資料的存儲(chǔ)方式2. 分類(lèi)記錄物業(yè)管理日常發(fā)生的各種事務(wù)3. 計(jì)算物業(yè)管理中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)電算化4. 實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理信息的共亨與高速交換5. 提高物業(yè)管理的質(zhì)量6. 實(shí)現(xiàn)物定管理決策科學(xué)化使用物業(yè)管理信息系統(tǒng)的注意事項(xiàng)：1. 建立以管理人員為中心的管理信息系統(tǒng)2. 建立物業(yè)管理信息系統(tǒng)的使用制度3. 以管理人員進(jìn)行定期培訓(xùn)4. 居住物業(yè)的物業(yè)管理居住物業(yè)：指居民賴以生存的空間和必要的條件，即住宅以及附屬的設(shè)備和設(shè)施，是以居住為主要功 能的物業(yè)。居住的需求可分為四個(gè)檔次（級(jí)別）：生理需求、倫理需求、發(fā)展需求、享受需求現(xiàn)階段我國(guó)居住物業(yè)的物點(diǎn)：產(chǎn)權(quán)多元