房地產(chǎn)區(qū)域市場分析概況

1、齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書HUITONGXIANGMUDIAOYANJIANYISHU0-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書主要內(nèi)容項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目調(diào)研方法體系房地產(chǎn)市場分析房地產(chǎn)市場細(xì)分項(xiàng)目運(yùn)營模式假設(shè)項(xiàng)目定位測試市場調(diào)查項(xiàng)目控制體系項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算附件1 ：問卷調(diào)查抽樣設(shè)計附件2：濟(jì)南房地產(chǎn)區(qū)域市場特征附件3：濟(jì)南市房地產(chǎn)市場細(xì)分方案1-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書精確樓盤定位精確樓盤定位項(xiàng)目目標(biāo)確定濟(jì)南房地產(chǎn)市場分布狀態(tài)確定項(xiàng)目的競爭對手:競爭開發(fā)商;競爭樓盤確定特定房地產(chǎn)的目標(biāo)消費(fèi)者確定特定樓盤的營銷策略2-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書調(diào)

2、研與策劃流程前期探索性工前期探索性工作、現(xiàn)有資源作、現(xiàn)有資源的挖掘與管理的挖掘與管理潛在用戶的需潛在用戶的需求研究求研究在數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上在數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上形成的系列策形成的系列策略構(gòu)架略構(gòu)架測試型與求證測試型與求證型調(diào)查，部分型調(diào)查，部分策略的文案化策略的文案化周邊環(huán)境及區(qū)周邊環(huán)境及區(qū)域資源解析域資源解析市場供給及競市場供給及競爭態(tài)勢分析爭態(tài)勢分析報告的陳述及報告的陳述及研討研討策略修正與最策略修正與最終系統(tǒng)的策略終系統(tǒng)的策略報告報告3-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書房地產(chǎn)市場分析濟(jì)南市區(qū)域劃分濟(jì)南市區(qū)域特點(diǎn)匯統(tǒng)一期項(xiàng)目分析4-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書濟(jì)南市房地產(chǎn)區(qū)域劃分地理位

3、置劃分：為了便于研究和分析，根據(jù)不同地理位置的政治、文化、經(jīng)濟(jì)和自然環(huán)境的差異將濟(jì)南房地產(chǎn)市場劃分為地理上的十大區(qū)域：中部、東部、遠(yuǎn)東部、東南部、南部、西南部、西部、西北部、北部和東北部。對于特定區(qū)域應(yīng)當(dāng)考慮服務(wù)圈的方法來考查區(qū)域特征。5-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書房地產(chǎn)市場區(qū)域特點(diǎn)中部：盡享都市繁華的地區(qū)東部：傳統(tǒng)的科技、文教中心遠(yuǎn)東：廣闊的、有希望的田野東南：山景富貴人家南部：盡享陽光和雨露的地方西南：富有朝氣的地方西南：富有朝氣的地方西部：一個要等待春天的地方西北：可以安靜生活和休憩的地方北部：曙光初見的地方東北：春天就要到來（各區(qū)域詳細(xì)特點(diǎn)見附頁）6-齊魯廣告調(diào)查有限公司

4、房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書匯統(tǒng)一期項(xiàng)目分析主體指標(biāo)確定： 年齡、收入、職業(yè)、教育程度、家庭結(jié)構(gòu)、流動性以及主體對住宅的需求（包括住宅面積、戶型、樓體設(shè)計、房價、付款方式等）客體指標(biāo)確定: 地段、價位、戶形設(shè)置、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目定位、房地產(chǎn)開發(fā)商、小區(qū)環(huán)境（自然環(huán)境、人文環(huán)境、交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境）、銷售情況。 確定方法： 直觀判斷；頻率分析；交叉分析；聚類分析；判別分析；專家訪談分析結(jié)果通過主體指標(biāo)分析確定目標(biāo)客戶群通過客體指標(biāo)分析確定房地產(chǎn)市場狀況，包括競爭對手基本情況、同類樓盤基本情況、樓盤競爭點(diǎn)等 7-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書房地產(chǎn)市場細(xì)分目的：為房地產(chǎn)市場假設(shè)定位研究提供一個合理

5、的選擇空間途徑：通過二維分析對房地產(chǎn)市場主客體基本特征進(jìn)行組合。方法：聚類分析；判別分析；專家訪談；二手資料收集指標(biāo)選?。褐黧w指標(biāo)（消費(fèi)者指標(biāo)）：年齡、收入、職業(yè)、教育程度、家庭結(jié)構(gòu)、流動性 客體指標(biāo) （房地產(chǎn)指標(biāo)）：地理位置、樓盤質(zhì)素、樓盤價位、品牌形象、銷售服務(wù)、物業(yè)管理。 8-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書房地產(chǎn)指標(biāo)分類指標(biāo)分類變量地段中部、東部、遠(yuǎn)東部、南部、東南部、西南部、 、西部、西北部、北部、東北部價位(元m2)2000以下、20003000、30004000、4000以上總價（元）20萬以下、2030萬、3040萬、40萬以上面積（m2）80以下、80100、1001

6、20、120以上戶型二室一廳、二室二廳、三室一廳、三室二廳、四室二廳、五室三廳、復(fù)式樓體設(shè)計多層不帶電梯、多層帶電梯、小高層、高層核心定位高檔、中檔、經(jīng)濟(jì)實(shí)用付款方式一次性付款、建筑期分期付款、銀行按揭9-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書消費(fèi)者指標(biāo)分類指標(biāo)分類變量年齡20-30; 30-40; 40-50; 50以上學(xué)歷狀況大專以下; 大專; 大本; 研究生及以上職業(yè)中外企業(yè)管理者; 私企老板; 機(jī)關(guān)單位人員; 金融證券業(yè)人士; 演藝界人士; 房地產(chǎn)界人士; 其他專業(yè)人士(律師、設(shè)計師)；普通白領(lǐng)，藍(lán)領(lǐng)階層家庭構(gòu)成兩口之家；三口之家；四口以上家庭年收入5萬以下、510萬、10萬以上流動

7、性流動性大，流動性適中，流動性差購房動機(jī)首次置業(yè)居住、投資、二次置業(yè)10-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書假設(shè)細(xì)分市場結(jié)果年齡在20-30，企業(yè)管理者、雙白領(lǐng)家庭，新婚未育，學(xué)齡在大專以上，收入在5-10萬，流動性較大，購房目的一般是首次置業(yè)，以后可能二次置業(yè)。其收入預(yù)期較好，一般選擇銀行貸購房。這樣家庭一般選擇，離家較近，環(huán)境好，面積在80-100平米，單價在2000-3000元，戶型兩室一廳、兩室二廳、三室兩廳的普通高層住宅。年齡在30-40階段，私企老板、機(jī)關(guān)干部、專業(yè)高層人員、三口之家，學(xué)歷大專以上，年收入在10萬元以上，流動性較差，購房動機(jī)室二次置業(yè)、或投資，一次付款比例較大

8、。他們會選擇環(huán)境優(yōu)美，子女教育方便、整體概念比較高檔的小區(qū)，戶型多為三室兩廳以上，面積100-120平米。價格在3000元以上的高檔樓盤。年齡在40-50階段，企業(yè)高級管理者、政府官員、私企老板 、三口以上的家庭成員，學(xué)歷高中和大專、大本居多，年收入10萬以上，流動性差，購房動機(jī)二次置業(yè)和投資，付款多為一次付款。選擇住房多為面積100平米以上，更多的需要躍層、復(fù)式和別墅。11-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書項(xiàng)目運(yùn)營模式的假設(shè)目標(biāo)消費(fèi)群體假設(shè)匯統(tǒng)二期項(xiàng)目定位假設(shè)項(xiàng)目營銷模式的假設(shè)項(xiàng)目宣傳方式的假設(shè)12-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書目標(biāo)消費(fèi)群體假設(shè)假設(shè)指標(biāo) 年齡、收入、職業(yè)、

9、教育程度、家庭結(jié)構(gòu)、流動性假設(shè)目標(biāo)群體（僅以舉例說明） 年齡在3050歲之間 家庭年收入在6萬元以上 職業(yè)為白領(lǐng)階層或私營企業(yè)主 教育程度為接受過高等教育 家庭結(jié)構(gòu)為24口人之間 流動性為相對穩(wěn)定 需匯統(tǒng)提供一期項(xiàng)目業(yè)主基本資料來完成假設(shè)群體13-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書匯統(tǒng)二期項(xiàng)目定位假設(shè)假設(shè)指標(biāo) 價位、戶型設(shè)置、項(xiàng)目定位、小區(qū)環(huán)境、品牌形象、銷售服務(wù)、物業(yè)管理。假設(shè)定位（僅以舉例說明） 價位為30004000元/平方 戶型為兩室兩廳，三室兩廳一衛(wèi)、兩衛(wèi)，四室兩廳一衛(wèi)、兩衛(wèi)、三衛(wèi)，五室三廳兩衛(wèi)、三衛(wèi)、四衛(wèi)等。 項(xiàng)目定位為高層或小高層 小區(qū)環(huán)境為綠色生態(tài)家園 物業(yè)管理為封閉式物

10、業(yè)管理 需匯統(tǒng)確定并提供二期項(xiàng)目規(guī)劃方案以確定定位假設(shè)內(nèi)容 14-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書項(xiàng)目營銷模式的假設(shè)假設(shè)指標(biāo) 營銷4P建議：包括樓盤定位、消費(fèi)者定位、銷售時機(jī)和節(jié)奏、價格定位、銷售組織及銷售策略等假設(shè)定位（僅以舉例說明） 項(xiàng)目推廣概念 媒體宣傳組合 樓盤形象設(shè)計 促銷方式 公關(guān)活動提示 15-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書項(xiàng)目宣傳方式的假設(shè)媒體選擇 報紙、電視、戶外廣告牌、POP、展會、車體、 互聯(lián)網(wǎng)、雜志媒體投放計劃（僅舉例說明） 首先，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模確定媒體宣傳費(fèi)用總量 其次，設(shè)計媒體宣傳方案 第三，媒體投放施實(shí) 第四，進(jìn)行廣告效果評估 第五，調(diào)整媒體宣傳計

11、劃 16-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書項(xiàng)目定位測試項(xiàng)目定位測試程序目標(biāo)消費(fèi)群體假設(shè)測試匯統(tǒng)二期項(xiàng)目定位假設(shè)測試項(xiàng)目營銷模式的假設(shè)測試項(xiàng)目宣傳方式的假設(shè)測試項(xiàng)目定位測試執(zhí)行方式17-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書項(xiàng)目測試程序方便抽樣判斷抽樣配額抽樣分層抽樣整群抽樣隨機(jī)抽樣進(jìn)行測試抽樣進(jìn)行測試抽樣設(shè)計問卷試調(diào)查實(shí)地執(zhí)行質(zhì)控復(fù)核執(zhí)行測試調(diào)查執(zhí)行測試調(diào)查分析測試結(jié)果分析測試結(jié)果總結(jié)測試結(jié)論總結(jié)測試結(jié)論撰寫測試報告撰寫測試報告目標(biāo)消費(fèi)群體測試內(nèi)容項(xiàng)目定位測試內(nèi)容營銷模式測試內(nèi)容宣傳方式測試內(nèi)容確定測試內(nèi)容確定測試內(nèi)容假定測試結(jié)果假定測試結(jié)果問卷調(diào)查法座談會法專家訪談法現(xiàn)場演示測測驗(yàn)

12、法二手資料搜索確定測試方法確定測試方法18-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書目標(biāo)消費(fèi)群體假設(shè)測試測試目的 檢驗(yàn)假設(shè)目標(biāo)消費(fèi)者的準(zhǔn)確性，進(jìn)一步確定目標(biāo)消費(fèi)者測試指標(biāo)： 主體指標(biāo)與客體指標(biāo)（參照第7張幻燈片）測試內(nèi)容 消費(fèi)者需求調(diào)查：需求面積、需求戶形、支付能力、消費(fèi)者特征（年齡、職業(yè)、收入、家庭構(gòu)成等） 同質(zhì)物業(yè)客戶群調(diào)查：內(nèi)容同上 消費(fèi)者購房動機(jī)調(diào)查：購房用途 影響消費(fèi)者購房因素調(diào)查：地段、價位、環(huán)境等 消費(fèi)行為調(diào)查：消費(fèi)行為、消費(fèi)心理、測試方法 問卷調(diào)查方法和座談會調(diào)查方法相互結(jié)合測試結(jié)果 確定目標(biāo)消費(fèi)群體特征以及相互對應(yīng)的購房情況特征19-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書匯

13、統(tǒng)二期項(xiàng)目定位假設(shè)測試測試目的 了解匯統(tǒng)二期房產(chǎn)開發(fā)的市場適應(yīng)性測試指標(biāo) 主體指標(biāo)和客體指標(biāo)相結(jié)合測試內(nèi)容 項(xiàng)目規(guī)劃測試、建筑風(fēng)格測試、小區(qū)環(huán)境測試 戶型設(shè)計測試、功能定位測試、屋業(yè)管理測試測試方法 問卷調(diào)查、專家訪談、座談會、現(xiàn)場演示測驗(yàn)測試結(jié)果 確定匯統(tǒng)二期項(xiàng)目適合群體、宣傳主題、營銷思路建議等20-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書項(xiàng)目營銷模式的假設(shè)測試測試目的 驗(yàn)證營銷模式的可行性 測試內(nèi)容 樓盤形象測試 樓盤定價測試 營銷渠道測試 媒體宣傳組合測試 促銷方式測試 測試方法 問卷調(diào)查、座談會、同質(zhì)樓盤銷售方式比較測試結(jié)果 研究分析可行性的營銷模式，確定營銷方式21-齊魯廣告調(diào)查有

14、限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書項(xiàng)目宣傳方式的假設(shè)測試測試目的 制定可行的宣傳戰(zhàn)略測試指標(biāo) 媒體類型、廣告價位、受眾群體分布情況、千人廣告成本比、媒體受眾量等測試內(nèi)容 不同媒體適合的不同受眾群體、不同媒體的廣告千人成本比、廣告價位、廣告時段、宣傳頻次、廣告投放量測試方法 問卷調(diào)查、二手資料搜集、聚類分析、判別分析測試結(jié)果 確定廣告宣傳媒體、廣告時段、宣傳頻次、廣告投放量、制定可行性廣告投放計劃22-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書項(xiàng)目定位測試執(zhí)行方式 前面所列測試內(nèi)容最終通過對消費(fèi)者調(diào)查和專家訪談來實(shí)現(xiàn),通過小樣本座談會和深度訪談來完成測試工作座談會安排情況（提供錄音、錄像、筆錄）1、匯統(tǒng)一

15、期項(xiàng)目業(yè)主一場2、競爭對手項(xiàng)目業(yè)主三場（陽光100、怡心園、新世界陽光）3、潛在消費(fèi)者一場抽樣方式除注明外均為簡單隨機(jī)抽樣，每場時間:2-3小時深度訪問安排情況1、房產(chǎn)營銷專家2人2、房產(chǎn)媒介專家1人3、房產(chǎn)管理局相關(guān)專家2-3人23-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書座談會訪問對象：消費(fèi)者、訪問對象：消費(fèi)者、專家、創(chuàng)意人員專家、創(chuàng)意人員方法：提綱、招募方法：提綱、招募人員、現(xiàn)場安排、人員、現(xiàn)場安排、主持、分析、報告。主持、分析、報告。數(shù)據(jù)內(nèi)容：消費(fèi)心數(shù)據(jù)內(nèi)容：消費(fèi)心理、需求、產(chǎn)品測理、需求、產(chǎn)品測試、廣告角本測試試、廣告角本測試可能存在的問題：可能存在的問題：主持人素質(zhì)、分析主持人素質(zhì)

16、、分析結(jié)論、結(jié)果的不確結(jié)論、結(jié)果的不確定性。定性。優(yōu)點(diǎn)：互動效果、深入優(yōu)點(diǎn)：互動效果、深入24-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書座談會現(xiàn)場圖示單面鏡會議室當(dāng)時可得到較強(qiáng)的思維刺激、報告可談性強(qiáng)主持人8-10人與會者圍繞一個主題展開討論有錄像及文字記錄結(jié)果通常很少有%25-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書座談會的訪談對象購買決策者產(chǎn)品重度使用者目標(biāo)群體具有共同的特征擅于言談，有一定想像力或思考能力26-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書座談會特點(diǎn)強(qiáng)調(diào)會議本身的中立性會議協(xié)調(diào)人與會者互不認(rèn)識現(xiàn)場即時互動溝通規(guī)則平等應(yīng)用多種側(cè)探技術(shù)，注重溝通技巧、氣氛活躍普通專家或客戶會有明顯

17、的的傾向性或利益牽連會議中心人物與會者是熟人事前準(zhǔn)備發(fā)言次第等侯客套有固定程式27-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書深度訪問訪問對象：專家、經(jīng)銷商、公眾人物、管理人員、媒體人員、金融與投資方法：提綱、約見、錄音、整理、分析、報告。數(shù)據(jù)內(nèi)容：現(xiàn)狀與趨勢、渠道、利潤分配與合作、問題診斷、前景分析、市場預(yù)測可能存在的問題：資源、人員專業(yè)性、時間保證、分析結(jié)論、結(jié)果的不確定性優(yōu)點(diǎn)：高度智慧精煉、深入、針對性強(qiáng)優(yōu)點(diǎn)：高度智慧精煉、深入、針對性強(qiáng)28-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書深度訪談的主題市場前景分析消費(fèi)趨勢研究市場競爭狀況銷售渠道研究促銷方式研究政策效果評員工滿意度研究企業(yè)凝聚力

18、工作績效評估調(diào)查薪酬研究29-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書市場調(diào)查消費(fèi)者調(diào)查競爭者調(diào)查抽樣設(shè)計、樣本量計算（見附表）30-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書消費(fèi)者調(diào)查調(diào)查目的 了解消費(fèi)者對位置、小區(qū)環(huán)境、小區(qū)規(guī)模、建筑風(fēng)格、戶型、功能定位、價格、付款方式等需求。調(diào)查內(nèi)容 消費(fèi)者需求調(diào)查：需求面積、需求戶形、支付能力、消費(fèi)者特征（年齡、職業(yè)、收入、家庭構(gòu)成等）以及影響消費(fèi)因素 企業(yè)形象與品牌研究 廣告受眾率、媒體接觸狀況與廣告效果評估 消費(fèi)行為調(diào)查：消費(fèi)行為、模式與態(tài)度調(diào)查方法 問卷調(diào)查、專家訪談、座談會調(diào)查31-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書消費(fèi)者問卷調(diào)查研究訪問對

19、象：消費(fèi)者訪問對象：消費(fèi)者流程：計劃書、問卷、訪流程：計劃書、問卷、訪員培訓(xùn)、實(shí)地訪問、復(fù)核、員培訓(xùn)、實(shí)地訪問、復(fù)核、數(shù)據(jù)錄入、編碼、統(tǒng)計分?jǐn)?shù)據(jù)錄入、編碼、統(tǒng)計分析、報告撰寫析、報告撰寫數(shù)據(jù)內(nèi)容：現(xiàn)狀、數(shù)據(jù)內(nèi)容：現(xiàn)狀、群體特征、現(xiàn)有樓群體特征、現(xiàn)有樓盤的評價、購買決盤的評價、購買決策行為、未來需求、策行為、未來需求、接受度、未來估計接受度、未來估計可能存在的問題：抽樣誤可能存在的問題：抽樣誤差是非抽樣誤差、樣本的差是非抽樣誤差、樣本的條件界定、問卷的專業(yè)性、條件界定、問卷的專業(yè)性、分析的角度與方法、數(shù)據(jù)分析的角度與方法、數(shù)據(jù)的深度、時間要求較長的深度、時間要求較長優(yōu)點(diǎn)：客觀、標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)確、高度、

20、量化優(yōu)點(diǎn)：客觀、標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)確、高度、量化32-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書樓盤認(rèn)知模型分析無意識無意識識別識別記憶記憶深入人心深入人心是在無提示情況下受訪者第一個說出的樓盤名稱，表明該樓盤在消費(fèi)者心目中的特殊地位。是未提示下的認(rèn)知，體現(xiàn)出樓盤在消費(fèi)者心目中較深刻的印象。是樓盤名稱認(rèn)知的最低程度。是指提示后才能被認(rèn)知的樓盤。在提示和無提示情況下，樓盤均不為消費(fèi)者所認(rèn)知。認(rèn)知金字塔33-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書消費(fèi)行為與需求研究整體項(xiàng)目初步定位基礎(chǔ)上消費(fèi)需求研究目標(biāo)消費(fèi)群體定位目標(biāo)消費(fèi)群體需求產(chǎn)品定位群體特征（社會心理等）目前租購狀況對目前市場評價租購決策模式租購房需求心

21、理需求市場接受度賣點(diǎn)測試34-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書消費(fèi)者購買決策過程分析市場影響社會影響當(dāng)時情景需求認(rèn)知了解感興趣心理需求動機(jī)樓盤認(rèn)知模型信息收集選擇評估購買決定購買后評估接觸媒體收集信息人群信息源市場信息源選擇樓盤決策過程決策人價格預(yù)期可感知質(zhì)量可感知服務(wù)需求選擇模型需求對應(yīng)模型滿意度改進(jìn)模型35-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書競爭者調(diào)查競爭對手調(diào)查：主要針對陽光100、世紀(jì)陽光、怡心苑等。 了解競爭對手的企業(yè)性質(zhì)、企業(yè)規(guī)模，隸屬關(guān)系、管理人員人數(shù)、銷售人員人數(shù)、年度廣告支出計劃。調(diào)查內(nèi)容競爭樓盤的位置、規(guī)模、開發(fā)計劃、項(xiàng)目規(guī)劃；戶型、價格、付款方式、物業(yè)管理以

22、及銷售情況等。調(diào)查方法資料收集、實(shí)地考察、專家訪談36-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書項(xiàng)目控制體系項(xiàng)目時間控制調(diào)查質(zhì)量控制（待項(xiàng)目確定后提供詳細(xì)的質(zhì)量控制報告）37-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書項(xiàng)目時間控制批準(zhǔn)人：日期：文本W(wǎng)BS項(xiàng)目 項(xiàng)目經(jīng)理項(xiàng)目顧問組項(xiàng)目控制組現(xiàn)場執(zhí)行組統(tǒng)計分析組報告撰寫組工作天數(shù)開始時間完成時間編號工作細(xì)目1234564 D1項(xiàng)目識別 7 D2項(xiàng)目測試 13 D3調(diào)研執(zhí)行 4 D4數(shù)據(jù)分析 14 D5報告撰寫 估計天數(shù)（42天）38-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書項(xiàng)目組織結(jié)構(gòu)圖項(xiàng) 目 研 究 組項(xiàng) 目 控 制 組整 理 二 手 資 料 分

23、析 報 告分 析 二 手 資 料收 集 二 手 資 料前 期 調(diào) 研 組撰 寫 測 試 報 告執(zhí) 行 項(xiàng) 目 測 試設(shè) 計 測 試 方 案項(xiàng) 目 測 試 組回 收 調(diào) 查 資 料執(zhí) 行 市 場 調(diào) 查設(shè) 計 調(diào) 查 問 卷市 場 調(diào) 查 組輸 出 統(tǒng) 計 結(jié) 果統(tǒng) 計 分 析 資 料建 立 統(tǒng) 計 數(shù) 據(jù) 庫統(tǒng) 計 分 析 組修 正 并 講 解 調(diào) 查 報 告評 估 調(diào) 查 報 告撰 寫 調(diào) 查 報 告報 告 研 究 組項(xiàng) 目 經(jīng) 理39-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書項(xiàng)目總體研究 2.6萬資料收集整理3000元原始數(shù)據(jù)分析4000元項(xiàng)目定位研究3000元項(xiàng)目執(zhí)行方案設(shè)計8000元問

24、卷設(shè)計8000元測試調(diào)查 2.2萬5場座談會 1.7萬場地費(fèi) 3000元錄像、錄音、筆錄 3000元禮金 10000元主持 1000元專家訪談 2000元設(shè)計費(fèi) 3000元問卷調(diào)查費(fèi)用 6.64萬印刷費(fèi) 400元訪員培訓(xùn) 1000元訪員勞務(wù)費(fèi)(15元/份) 12000元督導(dǎo)勞務(wù)費(fèi) 5000元交通通信 2000元訪問禮品(10元/份) 8000元數(shù)據(jù)匯總、分析 8000元報告撰寫、營銷規(guī)劃書設(shè)計 30000元稅金6% 6864元公司管理費(fèi)15% 17160元總計費(fèi)用約總計費(fèi)用約13.8424萬萬項(xiàng)目費(fèi)用預(yù)算40-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書問卷調(diào)查抽樣設(shè)計 上面所列測試內(nèi)容均通過對目

25、標(biāo)消費(fèi)群體調(diào)查測試而驗(yàn)證的，因而項(xiàng)目定位測試抽樣技術(shù)，也就是對目標(biāo)消費(fèi)群體調(diào)查的抽樣設(shè)計樣本框確定：目標(biāo)消費(fèi)群體假設(shè)測試樣本框?yàn)闈?jì)南市區(qū)及近郊符合以下條件假定群體 年齡在25-60歲（根據(jù)前期測試結(jié)果確定） 學(xué)歷在高中以上（根據(jù)前期測試結(jié)果確定） 家庭年收入在4萬以上（根據(jù)前期測試結(jié)果確定） 職業(yè)不限、男女不限、區(qū)域不限附件1：41-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書抽樣方法根據(jù)匯統(tǒng)一期業(yè)主的分析，結(jié)合研究二手資料結(jié)論，首先對樣本框內(nèi)樣本進(jìn)行分層分類：分層標(biāo)準(zhǔn)：以收入和區(qū)域流動性為主要依據(jù)，其它因素為輔助因素。 例如分層為：年收入10萬以上群體比較穩(wěn)定 年收入6-10萬群體相對穩(wěn)定 年收

26、入4-6萬流動性強(qiáng)其次根據(jù)樣本總量和分層結(jié)果進(jìn)行配額抽樣，確定各分層樣本比例， 如：收入10萬以上群體樣本占15% 收入6-10萬群體樣本占25% 收入4-6萬群體樣本占60%第三步，根據(jù)區(qū)域劃分，研究每個區(qū)域各層樣本所占總體比例數(shù)量，確定每個區(qū)域的調(diào)查樣本量。舉例說明東部西部南部北部中部收入10萬以上25%15%25%15%20%收入6-10萬20%15%25%20%20%收入4-6萬30%20%10%20%20%42-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書樣本量的確定公式 樣本總量的確定： n=Z2 P（1-P）/E2 其中n為樣本量 Z是是置信度在95%下的正太分布檢驗(yàn)值，Z = 1.

27、96 E是允許誤差 E暫定0.03 P是市場占有率 分層樣本量的確定： nk=nNk/N nk：每層的樣本數(shù)量 n：樣本總量 Nk/N：每層占總體的比重 在置信度為95%，最大容許誤差為4%的情況下， 樣本總量初步定為：800個。分層樣本待定43-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書中部地區(qū)區(qū)域特點(diǎn)區(qū)域位置：經(jīng)二路及大明湖以南，緯十二路以東，經(jīng)十路以北，歷山路以西的地區(qū)，該地區(qū)處于濟(jì)南市地理中心，是濟(jì)南市老城區(qū)，是山東省委省政府、濟(jì)南市委市政府的所在地。區(qū)域特點(diǎn)：它是濟(jì)南市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、交通的中心，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密布，濟(jì)南市大多數(shù)的高檔寫字樓均集中于此。消費(fèi)群特點(diǎn)：本地區(qū)消費(fèi)群充足，可以保住

28、本地區(qū)高收入消費(fèi)群，而且可以吸引其他地區(qū)的消費(fèi)者前來置業(yè)附件2：44-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書東部地區(qū)區(qū)域特點(diǎn)地理位置：歷山路以東、二環(huán)路以西、黃臺南路以南經(jīng)十路以北的地區(qū)區(qū)域特點(diǎn)：傳統(tǒng)的科技、文教中西區(qū)，著名的山東大學(xué)、山東師范大學(xué)、山東醫(yī)科大學(xué)及眾多的大中專院校集中于此，山大路還是濟(jì)南的硅谷地段，是濟(jì)南經(jīng)濟(jì)、科技、文化、交通的發(fā)達(dá)地區(qū)消費(fèi)群特點(diǎn)：本區(qū)消費(fèi)能力是濟(jì)南市最高的地區(qū)之一，項(xiàng)目的客戶大多數(shù)來源于本地，并吸收中部及其他地區(qū)的高檔住宅。也有業(yè)主分流到北部的經(jīng)濟(jì)適用房和其他地區(qū)的高檔住宅45-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書遠(yuǎn)東地區(qū)的區(qū)域特點(diǎn)地理位置：二環(huán)路以東，輕騎路以南的廣闊地區(qū)。區(qū)域特點(diǎn)：本地區(qū)緊鄰東部繁榮區(qū)，近二環(huán)地區(qū)發(fā)展較快。本地區(qū)經(jīng)濟(jì)環(huán)境較為落后，但是本地區(qū)大量廉價的土地將使其成為幾年后濟(jì)南市的熱點(diǎn)開發(fā)地區(qū)。消費(fèi)群特點(diǎn)：本地區(qū)消費(fèi)能力有限，舊村改造項(xiàng)目居多，項(xiàng)目的客戶群一部分是回拆居民，大多數(shù)來源于其他地區(qū)。46-齊魯廣告調(diào)查有限公司房地產(chǎn)市場調(diào)研建議書東南部地區(qū)的區(qū)域特點(diǎn)地理位置：經(jīng)十路以南，舜耕路以東，二環(huán)路以西的地區(qū)區(qū)域特點(diǎn)：該地區(qū)是濟(jì)南的風(fēng)景名勝地區(qū)，是濟(jì)南市房價最高的地區(qū)消費(fèi)群特點(diǎn)：本地區(qū)消費(fèi)群基本來自于濟(jì)南市各個地區(qū)，消費(fèi)者外