成都南延線寫字樓踩盤報(bào)告37p

1、2012 優(yōu)化管理年成都南沿線寫字樓踩盤報(bào)告一、項(xiàng)目調(diào)查南延線寫字樓客戶分析小結(jié)調(diào)查項(xiàng)目的區(qū)位分布二、三、四、2012 優(yōu)化管理年一，本次調(diào)查項(xiàng)目的區(qū)位分布曙光國(guó)際復(fù)地復(fù)城國(guó)際花樣年香年廣場(chǎng)花樣年福年廣場(chǎng)二，項(xiàng)目調(diào)查曙光國(guó)際復(fù)地復(fù)城國(guó)際花樣年香年廣場(chǎng)花樣年福年廣場(chǎng)復(fù)地復(fù)城國(guó)際曙光國(guó)際花樣年福年廣場(chǎng)花樣年香年廣場(chǎng)曙光國(guó)際2012 優(yōu)化管理年曙光國(guó)際復(fù)地復(fù)城國(guó)際花樣年香年廣場(chǎng)花樣年福年廣場(chǎng)基本指標(biāo)內(nèi)容開發(fā)商成都曙光現(xiàn)代物流投資有限公司占地面積9065平方米總建筑面積（）97338平方米層高3.65米建筑層高，凈高可達(dá)2.7米（含中央空調(diào)）層面積a座:單層建面1100平米，17-25為甲級(jí)寫字樓 b

2、座:單層建面1700平米，6-25樓為甲級(jí)寫字樓戶型面積區(qū)間110-1860平方米物業(yè)級(jí)別甲級(jí)寫字樓電梯18部國(guó)際品牌高速電梯(4部為商用，14部可直達(dá)26樓)停車位660個(gè)物業(yè)管理公司世邦魏理仕（顧問(wèn)）物業(yè)管理費(fèi)15元/平.月銷售均價(jià)13000元/平方米曙光國(guó)際基本數(shù)據(jù)指標(biāo)17f-26f酒店式辦公6f-16f4星級(jí)酒店1f銀行2f-3f, 餐飲4f商務(wù)、健身中心5f為空中院館6f-26f甲級(jí)寫字樓a幢b幢以酒店和寫字樓為主，商業(yè)主要為與物業(yè)配套型的商業(yè)。曙光國(guó)際產(chǎn)品業(yè)態(tài)規(guī)劃曙光國(guó)際復(fù)地復(fù)城國(guó)際花樣年香年廣場(chǎng)花樣年福年廣場(chǎng)p寫字樓戶型面積區(qū)間在180-370，酒店戶型面積區(qū)間在50-75。p單

3、元樓體建筑呈長(zhǎng)條形，因此走廊較長(zhǎng)，造成公攤系數(shù)過(guò)大，達(dá)52%。同時(shí)造成端頭戶型的交通不便。p柱子在戶型內(nèi)部分布，會(huì)影響使用。曙光國(guó)際產(chǎn)品戶型分析曙光國(guó)際復(fù)地復(fù)城國(guó)際花樣年香年廣場(chǎng)花樣年福年廣場(chǎng)2011-01-062011-01-21 2011-06-29曙光國(guó)際推盤節(jié)奏項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)，啟動(dòng)推廣前期蓄客，現(xiàn)場(chǎng)可申領(lǐng)1%優(yōu)惠正式開盤，寫字樓當(dāng)日均價(jià)11428元/平方米2011-10-28新批次加推2012-05-04新批次推盤。全款優(yōu)惠5%，按揭優(yōu)惠1%曙光國(guó)際復(fù)地復(fù)城國(guó)際花樣年香年廣場(chǎng)花樣年福年廣場(chǎng)p項(xiàng)目均價(jià)在13000元/ ，寫字樓總價(jià)區(qū)間在200-500萬(wàn)之間。酒店面積較小，價(jià)格區(qū)間在60-110

4、萬(wàn)之間。兩種產(chǎn)品各自對(duì)應(yīng)不同層次客戶。p酒店部分，入駐酒店品牌未定，仍在洽談過(guò)程中p銷售現(xiàn)場(chǎng)裝修一般，中等檔次 p項(xiàng)目于2011年6月正式開盤。曙光國(guó)際銷售現(xiàn)場(chǎng)與銷售情況曙光國(guó)際復(fù)地復(fù)城國(guó)際花樣年香年廣場(chǎng)花樣年福年廣場(chǎng)復(fù)地復(fù)城國(guó)際2012 優(yōu)化管理年復(fù)地復(fù)城國(guó)際基本數(shù)據(jù)指標(biāo)基本指標(biāo)內(nèi)容開發(fā)商復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司占地面積31996平方米總建筑面積（）230000平方米層高5.4米 共28層層面積1860平方米戶型面積區(qū)間110-1860平方米物業(yè)級(jí)別5a甲級(jí)寫字樓電梯三菱鋒速 每棟12部，共24部停車位1867個(gè)物業(yè)管理公司上海高地物業(yè)管理費(fèi)7元/平.月銷售均價(jià)12000-14000元/平米

5、曙光國(guó)際復(fù)地復(fù)城國(guó)際花樣年香年廣場(chǎng)花樣年福年廣場(chǎng)復(fù)地復(fù)城國(guó)際產(chǎn)品業(yè)態(tài)規(guī)劃130米5a甲級(jí)寫字樓，1822-1933標(biāo)準(zhǔn)層soho辦公樓甲級(jí)寫字樓，凈高2.6米，95-1500平方米72000國(guó)際商業(yè)街42-47精裝酒店式公寓精裝涉外服務(wù)式公寓曙光國(guó)際復(fù)地復(fù)城國(guó)際花樣年香年廣場(chǎng)花樣年福年廣場(chǎng)soho辦公平面層p單元樓體建筑呈l形，走廊置中，造成公攤系數(shù)較小。但造成端頭戶型的交通不便。p柱子在戶型的隔斷處分布，設(shè)計(jì)合理。p戶型面積區(qū)間在29-103。復(fù)地復(fù)城國(guó)際產(chǎn)品戶型分析曙光國(guó)際復(fù)地復(fù)城國(guó)際花樣年香年廣場(chǎng)花樣年福年廣場(chǎng)在售精裝兩居服務(wù)公寓優(yōu)點(diǎn)：p戶型方正，無(wú)浪費(fèi)空間p雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)， 采光通風(fēng)良好p

6、動(dòng)靜隔離，干濕區(qū)分界明顯缺點(diǎn)：p廚房設(shè)計(jì)狹窄，面積較小p衛(wèi)生間面積過(guò)小復(fù)地復(fù)城國(guó)際產(chǎn)品戶型分析曙光國(guó)際復(fù)地復(fù)城國(guó)際花樣年香年廣場(chǎng)花樣年福年廣場(chǎng)在售精裝一居服務(wù)公寓優(yōu)點(diǎn)：p戶型方正，無(wú)浪費(fèi)空間p明廳設(shè)計(jì)， 采光通風(fēng)良好缺點(diǎn)：p廚房面積小，利用率低p客廳與臥室無(wú)隔擋，私密性差復(fù)地復(fù)城國(guó)際產(chǎn)品戶型分析曙光國(guó)際復(fù)地復(fù)城國(guó)際花樣年香年廣場(chǎng)花樣年福年廣場(chǎng)在售精裝一居服務(wù)公寓優(yōu)點(diǎn)：p戶型方正p明廳設(shè)計(jì)， 采光通風(fēng)良好p干濕區(qū)分界明顯缺點(diǎn)：p浪費(fèi)空間多p廚房衛(wèi)生間面積較小p僅有一個(gè)生活陽(yáng)臺(tái)復(fù)地復(fù)城國(guó)際產(chǎn)品戶型分析曙光國(guó)際復(fù)地復(fù)城國(guó)際花樣年香年廣場(chǎng)花樣年福年廣場(chǎng) 2011-05-092011-05-202011

7、-06-21復(fù)地復(fù)城國(guó)際推盤節(jié)奏項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)，啟動(dòng)推廣前期蓄客開盤，寫字樓最高價(jià)11000元/平方米 最低價(jià)9200元/平方米2012-02-29二期開盤， 均價(jià)11000元/平方米 新批次開盤 最高價(jià)14000元/平方米 最低價(jià)12000元/平方米2012-05-23曙光國(guó)際復(fù)地復(fù)城國(guó)際花樣年香年廣場(chǎng)花樣年福年廣場(chǎng)p項(xiàng)目在售寫字樓戶型面積85103平米，整層面積1300多平米，可打通自由組合，均價(jià)9600元/平米。精裝公寓在售，戶型面積5177平米，均價(jià)10700元/平。寫字樓全款91折，公寓全款95折?？煞制诤桶唇?。p項(xiàng)目于2011年6月正式開盤。復(fù)地復(fù)城國(guó)際銷售情況曙光國(guó)際復(fù)地復(fù)城國(guó)際花樣年

8、香年廣場(chǎng)花樣年福年廣場(chǎng)花樣年香年廣場(chǎng)2012 優(yōu)化管理年花樣年香年廣場(chǎng)基本數(shù)據(jù)指標(biāo)基本指標(biāo)內(nèi)容開發(fā)商成都九蓉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積18543平方米總建筑面積（）244613平方米 層高5.4米 總49層 可出售46層層面積2000平方米戶型面積區(qū)間60-2000平米物業(yè)級(jí)別甲級(jí)寫字樓電梯12部高效品牌電梯，高區(qū)5部專屬電梯停車位1300個(gè)物業(yè)管理公司花樣年物業(yè)管理成都分公司物業(yè)管理費(fèi)16元/平米.月，含中央空調(diào)使用費(fèi)銷售均價(jià)12000元/平米曙光國(guó)際復(fù)地復(fù)城國(guó)際花樣年香年廣場(chǎng)花樣年福年廣場(chǎng)花樣年香年廣場(chǎng)產(chǎn)品業(yè)態(tài)規(guī)劃1-2層為商鋪，3-6層為sohoa座14層寫字樓b座14層寫字樓花樣年香

9、年廣場(chǎng)：位于cbd核心區(qū)天府大道西側(cè)，總占地近30畝、總建面約25萬(wàn)，是一個(gè)集國(guó)際甲級(jí)寫字樓、精裝商務(wù)公館、藝術(shù)酒店和精品商業(yè)于一體的城市商務(wù)綜合體。曙光國(guó)際復(fù)地復(fù)城國(guó)際花樣年香年廣場(chǎng)花樣年福年廣場(chǎng)p寫字樓戶型面積區(qū)間在65-2000，公寓戶型面積區(qū)間在27-115。p單元樓體建筑呈口字形，交通動(dòng)線合理，但公攤系數(shù)較高。p柱子在戶型內(nèi)部分布，會(huì)影響使用?；幽晗隳陱V場(chǎng)產(chǎn)品戶型分析曙光國(guó)際復(fù)地復(fù)城國(guó)際花樣年香年廣場(chǎng)花樣年福年廣場(chǎng)2010-09-282010-11-032010-11-30 花樣年香年廣場(chǎng)推盤節(jié)奏項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)，啟動(dòng)推廣底商開盤320000-48000元/，戶型區(qū)間30-188寫字樓開盤

10、，均價(jià)11000元/2011-08-11新推2號(hào)樓低區(qū)部分同3號(hào)樓新推10-25樓。戶型面積60-1500不等2012-02-21 曙光國(guó)際復(fù)地復(fù)城國(guó)際花樣年香年廣場(chǎng)花樣年福年廣場(chǎng)p花樣年香年廣場(chǎng)寫字樓在售，戶型面積60-2000平米不等，可打通自由組合，目前主推10-25樓。均價(jià)11000元/平米，全款92折，按揭93折，分期94折。p物業(yè)管理費(fèi)16元/平米月，含中央空調(diào)使用費(fèi)。p預(yù)計(jì)今年下半年交房。 花樣年香年廣場(chǎng)銷售情況曙光國(guó)際復(fù)地復(fù)城國(guó)際花樣年香年廣場(chǎng)花樣年福年廣場(chǎng)花樣年福年廣場(chǎng)2012 優(yōu)化管理年花樣年福年廣場(chǎng)基本數(shù)據(jù)指標(biāo)基本指標(biāo)內(nèi)容開發(fā)商成都市諾亞舟實(shí)業(yè)有限公司 占地面積23771

11、平方米總建筑面積（）180167平方米層高5.4米 共28層層面積1860平方米戶型面積區(qū)間110-1860平方米物業(yè)級(jí)別甲級(jí)寫字樓電梯三菱鋒速 每棟12部，共24部停車位1267個(gè)物業(yè)管理公司花樣年物業(yè)管理成都分公司物業(yè)管理費(fèi)7元/平.月銷售均價(jià)12000-14000元/平米曙光國(guó)際復(fù)地復(fù)城國(guó)際花樣年香年廣場(chǎng)花樣年福年廣場(chǎng)花樣年福年廣場(chǎng)產(chǎn)品業(yè)態(tài)規(guī)劃兩棟160米高的甲級(jí)寫字樓挑高均為5.4米loft設(shè)計(jì)，使用率可達(dá)到170%。41平米61平米的精裝公寓； 以及56間201800的燙金旺鋪，包含以餐飲休閑和娛樂(lè)等為主題的特色消費(fèi)區(qū)?；幽旮Ｄ陱V場(chǎng)是花樣年集團(tuán)項(xiàng)目以國(guó)際一線商務(wù)流行趨勢(shì)理念打造出的

12、極致潮流化的個(gè)性商務(wù)綜合體。曙光國(guó)際復(fù)地復(fù)城國(guó)際花樣年香年廣場(chǎng)花樣年福年廣場(chǎng)花樣年福年廣場(chǎng)產(chǎn)品戶型分析在售精裝兩居公寓優(yōu)點(diǎn)：p戶型方正，無(wú)浪費(fèi)空間p采光通風(fēng)良好p動(dòng)靜隔離，干濕區(qū)分界明顯缺點(diǎn)：p廚房為開放式與客廳連接p衛(wèi)生間面積過(guò)小曙光國(guó)際復(fù)地復(fù)城國(guó)際花樣年香年廣場(chǎng)花樣年福年廣場(chǎng)花樣年福年廣場(chǎng)產(chǎn)品戶型分析在售精裝一居公寓優(yōu)點(diǎn)：p戶型方正，無(wú)浪費(fèi)空間p明廳設(shè)計(jì)，帶休閑陽(yáng)臺(tái)， 采光通風(fēng)良好缺點(diǎn)：p廚房面積小，利用率低p客廳與臥室無(wú)隔擋，私密性差曙光國(guó)際復(fù)地復(fù)城國(guó)際花樣年香年廣場(chǎng)花樣年福年廣場(chǎng) 2011-04-122011-05-102011-06-10花樣年福年廣場(chǎng)推盤節(jié)奏項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)，啟動(dòng)推廣前期蓄

13、客vip 卡免費(fèi)辦理：尊爵卡開盤優(yōu)惠 10000 ，鉑金卡開盤優(yōu)惠 5000。花樣年.福年廣場(chǎng)6月11號(hào)排號(hào)2011-07-22開盤新批次開盤 最高價(jià)14000元/平方米 最低價(jià)12000元/平方米2012-05-23曙光國(guó)際復(fù)地復(fù)城國(guó)際花樣年香年廣場(chǎng)花樣年福年廣場(chǎng)p一期現(xiàn)已售完，二期銷售中。p一居室 41,二居室 61,配備全套家具家電，拎包入住，均價(jià)11000元/平米。寫字樓在售，5.4米loft設(shè)計(jì)，170%使用率，均價(jià)13000元/平米。p優(yōu)惠信息：全款97折，按揭98折，分期99折?；幽旮Ｄ陱V場(chǎng)銷售情況曙光國(guó)際復(fù)地復(fù)城國(guó)際花樣年香年廣場(chǎng)花樣年福年廣場(chǎng)三，南延線寫字樓客戶分析p 客戶

14、特征：主要為投資客，既有資金實(shí)力雄厚，大多擁有多套多類型物業(yè)的專業(yè)投資者，也有一些小型投資者。soho產(chǎn)品多為投資兼自用客戶。p 置業(yè)目的：投資p 置業(yè)特征：多次置業(yè)、多次投資、首次投資p 認(rèn)知途徑：主要來(lái)源于廣告、朋友介紹、銷售電銷邀約p 關(guān)心因素：客戶看得見(jiàn)的地方，感受到的地方是目前購(gòu)買客戶的主要關(guān)注因素；如：外立面、大堂、電梯、空調(diào)、配套和服務(wù)。周邊交通通達(dá)性，配套以及地理位置，開發(fā)商品牌等仍是客戶關(guān)心的重點(diǎn)。等 四，小結(jié)供銷兩旺仍將是2012年成都寫字樓市場(chǎng)的主趨勢(shì)：p但受供應(yīng)量激增以及產(chǎn)品同質(zhì)化的影響，整體價(jià)格再上漲難度較大；城南區(qū)域市場(chǎng)是成都寫字樓市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)：p由于2011年城南區(qū)域新入市項(xiàng)目約8個(gè)，以甲級(jí)寫字樓為主，新增供應(yīng)量約50萬(wàn)方，另加上2012年上半年新入