漫話展示偷建筑面積PPT課件

1、偷面積偷面積“八八” 式式第一式：半地下室1第二式：半地下室2第三式：可拆卸凸窗第四式：隱藏式衣櫥第五式：可打掉步入式凸窗梁第六式：6米高入戶花園第七式：可延展客廳第八式：共享梯廳第1頁/共81頁第一式：第一式：半地下室半地下室第2頁/共81頁解 密 半地下室“偷面積”，事實上其層高多在2.2米以上，其鉆的空子不是“低于2.2米的空間不計建筑面積”條款，而是正負零以下結(jié)構(gòu)空間不計入容積率面積（比如地下停車場的不計入建筑面積）。 半地下室的高明之處在于其“半”字，使得所送的空間可以自然通風和采光。 依此類推，凡是有一樓的住宅建筑，都可以抬高其正負零標高，為一樓（甚至二樓）業(yè)主大送其半地下室，使一

2、樓住宅增加賣點，使消費者嘗到實惠。第3頁/共81頁地下室室內(nèi)圖-1半地下室層凈高約2.4米，估計層高在2.6米 第4頁/共81頁地下室室內(nèi)圖-2第5頁/共81頁地下室室內(nèi)圖-3寬景HOUSE的一樓單位140多平方米，送的半地下室約80多平方米 第6頁/共81頁地下室室外圖-1由于室外架空1米左右，給采光窗創(chuàng)造了通風采光的條件 第7頁/共81頁地下室樓梯-1第8頁/共81頁地下室樓梯-2“萬科城”寬景HOUSE的一樓單位，由院子里下達半地下室的天井。 第9頁/共81頁地下室樓梯-3寬景HOUSE的二樓單位通過直下兩層室內(nèi)樓梯，到達被送的半地下室。第10頁/共81頁地下室景觀-1第11頁/共81頁

3、地下室景觀-2第12頁/共81頁地下室天井-1第13頁/共81頁地下室天井-2寬景HOUSE的一樓單位從天井看，每戶就象是一樓的復式房 第14頁/共81頁地下室天井-3第15頁/共81頁第二式：第二式：萬科萬科1717英里英里半地下室半地下室第16頁/共81頁 依靠其得天獨厚的懸崖建山體建筑，模糊其地面值做半地下室。 這類做法對于坡地住宅(如萬科東海岸)的項目具有借鑒意義,因為兩者均為模糊地面值的特點.第17頁/共81頁地下室室內(nèi)圖-1第18頁/共81頁地下室室內(nèi)圖-2第19頁/共81頁地下室室內(nèi)圖-3第20頁/共81頁地下室外觀圖萬科“17英里”TOWNHOUSE所送半地下室的層高，達到了2

4、.8米，已經(jīng)和住宅的標準層高相同，在使用上將與標準住宅樓層一樣便利。 第21頁/共81頁第三式：第三式： “ “桂芳園桂芳園” ” 可拆卸凸窗可拆卸凸窗第22頁/共81頁 “可拆卸凸窗”是將可以原設(shè)計的凸窗（不計建筑面積）打掉。 其特點在于既不計入建筑面積，又使業(yè)主在今后的有比一般的凸窗更多的室內(nèi)地面面積，也比步入式凸窗有更高的空間高度。 這些“可拆卸凸窗”在交樓時是真正的凸窗（在結(jié)構(gòu)上是虛設(shè)的）。第23頁/共81頁可拆卸凸窗樓書介紹第24頁/共81頁可拆卸凸窗拆卸前-1業(yè)主在裝修時，可以自行將該凸窗打掉（不影響外墻立面）。第25頁/共81頁可拆卸凸窗拆卸前-2第26頁/共81頁可拆卸凸窗拆卸

5、后-1第27頁/共81頁可拆卸凸窗拆卸后-2第28頁/共81頁可拆卸凸窗拆卸后-3第29頁/共81頁可拆卸凸窗拆卸后-4第30頁/共81頁可拆卸凸窗拆卸后-5第31頁/共81頁可拆卸凸窗外觀圖在其外立面是看不出是凸窗的外墻與外窗齊平。第32頁/共81頁第四式：第四式：“ “桂芳園桂芳園” ”隱藏式衣櫥隱藏式衣櫥第33頁/共81頁 “桂芳園”、“可園”在臥室內(nèi)設(shè)有外凸的壁柜空間，由于其高度為2.1米（鉆了“低于2.2米層高不計入建筑面積”的規(guī)定空子），不計入建筑面積，也屬“偷面積”的行為。 臥室壁柜空間高度為2.1米，由于低于2.2米而不計入建筑面積，被稱為“隱藏式衣櫥”。第34頁/共81頁隱藏

6、式衣櫥樓書介紹第35頁/共81頁隱藏式衣櫥圖第36頁/共81頁第五式：第五式：“ “城市主場城市主場” ”可可打掉步入式凸窗梁打掉步入式凸窗梁第37頁/共81頁 步入式凸窗在今年深圳的小戶型住宅中大行其道，是其直接增加了小戶型的室內(nèi)面積（又由于其低于2.2米層高，可以不計入建筑面積）。 “城市主場”的創(chuàng)新點，并不完全在于其步入式凸窗的進深之大，關(guān)鍵在于其步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成為有效的室內(nèi)空間。 第38頁/共81頁可打掉步入式凸窗梁平面圖-1窗口位置后標注了進深有1.5米的虛線 第39頁/共81頁可打掉步入式凸窗梁平面圖-2第40頁/共81頁可打掉步入式凸窗梁平面圖-3第41頁/共81

7、頁可打掉步入式凸窗梁平面圖-4第42頁/共81頁可打掉步入式凸窗梁樣板房-1在樣板房中展示了可打掉部分的上梁（頂柜）。 第43頁/共81頁可打掉步入式凸窗梁樣板房-2據(jù)現(xiàn)場銷售代表說，在1.5米的步入式凸窗中，可以打掉0.9米，其0.6米是真實的步入式凸窗的上梁結(jié)構(gòu)。 第44頁/共81頁可打掉步入式凸窗梁樣板房-3第45頁/共81頁可打掉步入式凸窗梁樣板房-4第46頁/共81頁可打掉步入式凸窗梁樣板房-5第47頁/共81頁第六式第六式：“ “新天地新天地” ”6 6米高入戶花園米高入戶花園第48頁/共81頁 “新天地”的“6米高入戶花園”采用左右錯層設(shè)計，將入戶花園設(shè)計成兩層高度，可以100%

8、的“偷面積”。 第49頁/共81頁6米高入戶花園平面圖-1第50頁/共81頁6米高入戶花園平面圖-2第51頁/共81頁6米高入戶花園樣板房-1第52頁/共81頁6米高入戶花園樣板房-2“6米高入戶花園”由于上層被封閉，在使用中甚至可以再作一層閣樓。 第53頁/共81頁6米高入戶花園樣板房-3第54頁/共81頁第七式：第七式：“ “新天地新天地” ”可延展客廳可延展客廳第55頁/共81頁 “客廳偷面積”又被稱為“可延展客廳”,指的是將原設(shè)計的兩戶之間的管道井面積，兩家各分一半（據(jù)說每家有9平方米）。在樣板房中明顯地將“偷的面積”用紅色墻面表示。 經(jīng)與銷售員確認，在竣工驗收時該紅白墻面交界處有磚墻

9、分隔。待驗收后，發(fā)展商會組織重 新隔墻，按照樣板房樣式向業(yè)主交樓。第56頁/共81頁可延展客廳樣板房第57頁/共81頁第八式：第八式：金眾金眾“ “香詩香詩美林美林” ”共享梯廳共享梯廳第58頁/共81頁 電梯廳花園由兩層高露臺組成，即每兩層電梯廳均有一個近3040平方米的露臺，形成了可供兩層業(yè)主共同使用梯廳花園。 由于電梯廳露臺是兩層高度，按照建筑面積計算有關(guān)規(guī)定，不屬于計容積率部分，可以不計入容積率，也屬于“偷面積”部分。 這部分建筑面積，并沒有計入公攤面積，可以給業(yè)主帶來了額外的實惠。第59頁/共81頁共享梯廳外觀圖-1第60頁/共81頁共享梯廳外觀圖-2第61頁/共81頁共享梯廳外觀圖

10、-3第62頁/共81頁共享梯廳外觀圖-4第63頁/共81頁“雙御雅軒”的“N+M” 2006年2月26日寶中“西城上筑”一期的“N+1”戶型，2007年1月13日龍城“奧林華府”一期的“N+2”戶型，即在N=二房單位、三房單位、四房單位，增送可以隔成1間房，或2間房的空間。說白了，就是把其中的1間房，或2間房的外墻打掉，換成攔桿，成為一個進深如同房間的凹陽臺；待入伙后，再將欄桿換回外墻，成為房間。 而今，2007年12月1日開盤的羅湖翠竹路北的“雙御雅軒”的“N+M”戶型，卻是一房送3房，二房送4房，三房送5房。 在“雙御雅軒”，送2房已經(jīng)不再是賣點，起碼得送個3房、或4房、或5房。用數(shù)學公式

11、來表達，即“N+M”，N=1、2、3房，M=3、4、5房。 怪不得在去樓盤的路上，大家競猜的房價1.41.5萬元/平米統(tǒng)統(tǒng)猜錯，2萬元/平米的均價既使人大跌眼鏡，也使這個定位于普通戶型（一房61.67-62.99平米，二房81.38-88.52平米，三房19.24-20.39平米）的樓盤單價出奇的高！第64頁/共81頁下面看看“雙御雅軒”戶型的贈送面積情況：一房建筑面積61.67-62.99平米，贈送面積45.6平米，贈送面積達戶型建筑面積的72.9%。二房建筑面積81.38-88.52平米，贈送面積59.3平米，贈送面積達戶型建筑面積的69.8%。三房建筑面積19.24-20.39平米，贈送

12、面積76.2平米，贈送面積達戶型建筑面積的63.8%。第65頁/共81頁 2006年6月25日，深圳政府頒布了深圳經(jīng)濟特區(qū)房屋建筑面積測繪技術(shù)規(guī)范（俗稱“禁偷令”），規(guī)范了深圳住宅戶型設(shè)計上日益夸張的“偷面積”情況。 看到“雙御雅軒”的“N+M”戶型，感到深圳的地產(chǎn)人真是“太有才了”“禁偷令”剛使得“偷面積”有所收斂，在一年半后的今天，卻又可以采用“雙御雅軒”的“N+M”戶型，而肆無忌憚地“大偷、特偷”。 “雙御雅軒”戶型破解了“禁偷令”， “N+M”之M房可以隨開發(fā)商、建筑師、策劃師的思路有限地延長，可以送M間房！第66頁/共81頁第67頁/共81頁“雙御雅軒”戶型破解“禁偷令”的方法，卻是

13、利用構(gòu)架大做文章，對這個“規(guī)范空白”而大鉆空子，不僅使市場大開眼界，也使國家有關(guān)部門始料未及?！敖盗睢敖钡氖恰鞍濉?，而“雙御雅軒”“偷”的是“架”！“雙御雅軒”“偷面積”的構(gòu)架，也可以說是“花架”，事實上其又可以作為樓板的梁，今后在其上可以搭板成樓板，在其外隔墻成房間?，F(xiàn)場售樓員介紹說，開發(fā)商將負責在驗收后將這些部分統(tǒng)一搭好樓板，隔成房間，業(yè)主無需再費力費神，就可以多得到M間房。如下戶型圖可以看到，一條只計算一半面積的通道，兩邊的花架是不計算建筑面積的“贈送部分”，這些花架，今后將全部搭上板，隔成房。第68頁/共81頁從現(xiàn)場的毛坯房可以清楚地看到，一條從現(xiàn)場的毛坯房可以清楚地看到，一條只計

14、算一半面積的通道入戶。只計算一半面積的通道入戶。第69頁/共81頁第70頁/共81頁從現(xiàn)場的毛坯房可以清楚地看到，入戶通道的兩側(cè)花架，是不計算建筑面積的從現(xiàn)場的毛坯房可以清楚地看到，入戶通道的兩側(cè)花架，是不計算建筑面積的“贈送部分贈送部分”。第71頁/共81頁第72頁/共81頁 現(xiàn)場的樣板房則將通道的兩側(cè)花架，全部鋪板隔房，這些在毛坯房可以看到的“花架”無影無蹤，連同通道，一并成為堂而皇之的“贈送面積”與“贈送房間”。第73頁/共81頁現(xiàn)場的樣板房則將通道的兩側(cè)花架，全部鋪板隔房，這些在毛坯房可以看現(xiàn)場的樣板房則將通道的兩側(cè)花架，全部鋪板隔房，這些在毛坯房可以看到的到的“花架花架”無影無蹤，連同通道，一并成為堂而皇之的無影無蹤，連同通道，一并成為堂而皇之的“贈送面積贈送面積”與與“贈送房間贈送房間”。第74頁/共81頁改造后的改造后的“花架花架”第75頁/共81頁第76頁/共81頁擴大空間第77頁/共81頁近些年，