漫話展示偷建筑面積PPT課件

1、偷面積偷面積“八八” 式式第一式：半地下室1第二式：半地下室2第三式：可拆卸凸窗第四式：隱藏式衣櫥第五式：可打掉步入式凸窗梁第六式：6米高入戶花園第七式：可延展客廳第八式：共享梯廳第1頁(yè)/共81頁(yè)第一式：第一式：半地下室半地下室第2頁(yè)/共81頁(yè)解 密 半地下室“偷面積”，事實(shí)上其層高多在2.2米以上，其鉆的空子不是“低于2.2米的空間不計(jì)建筑面積”條款，而是正負(fù)零以下結(jié)構(gòu)空間不計(jì)入容積率面積（比如地下停車場(chǎng)的不計(jì)入建筑面積）。 半地下室的高明之處在于其“半”字，使得所送的空間可以自然通風(fēng)和采光。 依此類推，凡是有一樓的住宅建筑，都可以抬高其正負(fù)零標(biāo)高，為一樓（甚至二樓）業(yè)主大送其半地下室，使一

2、樓住宅增加賣點(diǎn)，使消費(fèi)者嘗到實(shí)惠。第3頁(yè)/共81頁(yè)地下室室內(nèi)圖-1半地下室層凈高約2.4米，估計(jì)層高在2.6米 第4頁(yè)/共81頁(yè)地下室室內(nèi)圖-2第5頁(yè)/共81頁(yè)地下室室內(nèi)圖-3寬景HOUSE的一樓單位140多平方米，送的半地下室約80多平方米 第6頁(yè)/共81頁(yè)地下室室外圖-1由于室外架空1米左右，給采光窗創(chuàng)造了通風(fēng)采光的條件 第7頁(yè)/共81頁(yè)地下室樓梯-1第8頁(yè)/共81頁(yè)地下室樓梯-2“萬(wàn)科城”寬景HOUSE的一樓單位，由院子里下達(dá)半地下室的天井。 第9頁(yè)/共81頁(yè)地下室樓梯-3寬景HOUSE的二樓單位通過(guò)直下兩層室內(nèi)樓梯，到達(dá)被送的半地下室。第10頁(yè)/共81頁(yè)地下室景觀-1第11頁(yè)/共81頁(yè)

3、地下室景觀-2第12頁(yè)/共81頁(yè)地下室天井-1第13頁(yè)/共81頁(yè)地下室天井-2寬景HOUSE的一樓單位從天井看，每戶就象是一樓的復(fù)式房 第14頁(yè)/共81頁(yè)地下室天井-3第15頁(yè)/共81頁(yè)第二式：第二式：萬(wàn)科萬(wàn)科1717英里英里半地下室半地下室第16頁(yè)/共81頁(yè) 依靠其得天獨(dú)厚的懸崖建山體建筑，模糊其地面值做半地下室。 這類做法對(duì)于坡地住宅(如萬(wàn)科東海岸)的項(xiàng)目具有借鑒意義,因?yàn)閮烧呔鶠槟：孛嬷档奶攸c(diǎn).第17頁(yè)/共81頁(yè)地下室室內(nèi)圖-1第18頁(yè)/共81頁(yè)地下室室內(nèi)圖-2第19頁(yè)/共81頁(yè)地下室室內(nèi)圖-3第20頁(yè)/共81頁(yè)地下室外觀圖萬(wàn)科“17英里”TOWNHOUSE所送半地下室的層高，達(dá)到了2

4、.8米，已經(jīng)和住宅的標(biāo)準(zhǔn)層高相同，在使用上將與標(biāo)準(zhǔn)住宅樓層一樣便利。 第21頁(yè)/共81頁(yè)第三式：第三式： “ “桂芳園桂芳園” ” 可拆卸凸窗可拆卸凸窗第22頁(yè)/共81頁(yè) “可拆卸凸窗”是將可以原設(shè)計(jì)的凸窗（不計(jì)建筑面積）打掉。 其特點(diǎn)在于既不計(jì)入建筑面積，又使業(yè)主在今后的有比一般的凸窗更多的室內(nèi)地面面積，也比步入式凸窗有更高的空間高度。 這些“可拆卸凸窗”在交樓時(shí)是真正的凸窗（在結(jié)構(gòu)上是虛設(shè)的）。第23頁(yè)/共81頁(yè)可拆卸凸窗樓書介紹第24頁(yè)/共81頁(yè)可拆卸凸窗拆卸前-1業(yè)主在裝修時(shí)，可以自行將該凸窗打掉（不影響外墻立面）。第25頁(yè)/共81頁(yè)可拆卸凸窗拆卸前-2第26頁(yè)/共81頁(yè)可拆卸凸窗拆卸

5、后-1第27頁(yè)/共81頁(yè)可拆卸凸窗拆卸后-2第28頁(yè)/共81頁(yè)可拆卸凸窗拆卸后-3第29頁(yè)/共81頁(yè)可拆卸凸窗拆卸后-4第30頁(yè)/共81頁(yè)可拆卸凸窗拆卸后-5第31頁(yè)/共81頁(yè)可拆卸凸窗外觀圖在其外立面是看不出是凸窗的外墻與外窗齊平。第32頁(yè)/共81頁(yè)第四式：第四式：“ “桂芳園桂芳園” ”隱藏式衣櫥隱藏式衣櫥第33頁(yè)/共81頁(yè) “桂芳園”、“可園”在臥室內(nèi)設(shè)有外凸的壁柜空間，由于其高度為2.1米（鉆了“低于2.2米層高不計(jì)入建筑面積”的規(guī)定空子），不計(jì)入建筑面積，也屬“偷面積”的行為。 臥室壁柜空間高度為2.1米，由于低于2.2米而不計(jì)入建筑面積，被稱為“隱藏式衣櫥”。第34頁(yè)/共81頁(yè)隱藏

6、式衣櫥樓書介紹第35頁(yè)/共81頁(yè)隱藏式衣櫥圖第36頁(yè)/共81頁(yè)第五式：第五式：“ “城市主場(chǎng)城市主場(chǎng)” ”可可打掉步入式凸窗梁打掉步入式凸窗梁第37頁(yè)/共81頁(yè) 步入式凸窗在今年深圳的小戶型住宅中大行其道，是其直接增加了小戶型的室內(nèi)面積（又由于其低于2.2米層高，可以不計(jì)入建筑面積）。 “城市主場(chǎng)”的創(chuàng)新點(diǎn)，并不完全在于其步入式凸窗的進(jìn)深之大，關(guān)鍵在于其步入式凸窗的上梁可以打掉，直接成為有效的室內(nèi)空間。 第38頁(yè)/共81頁(yè)可打掉步入式凸窗梁平面圖-1窗口位置后標(biāo)注了進(jìn)深有1.5米的虛線 第39頁(yè)/共81頁(yè)可打掉步入式凸窗梁平面圖-2第40頁(yè)/共81頁(yè)可打掉步入式凸窗梁平面圖-3第41頁(yè)/共81

7、頁(yè)可打掉步入式凸窗梁平面圖-4第42頁(yè)/共81頁(yè)可打掉步入式凸窗梁樣板房-1在樣板房中展示了可打掉部分的上梁（頂柜）。 第43頁(yè)/共81頁(yè)可打掉步入式凸窗梁樣板房-2據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售代表說(shuō)，在1.5米的步入式凸窗中，可以打掉0.9米，其0.6米是真實(shí)的步入式凸窗的上梁結(jié)構(gòu)。 第44頁(yè)/共81頁(yè)可打掉步入式凸窗梁樣板房-3第45頁(yè)/共81頁(yè)可打掉步入式凸窗梁樣板房-4第46頁(yè)/共81頁(yè)可打掉步入式凸窗梁樣板房-5第47頁(yè)/共81頁(yè)第六式第六式：“ “新天地新天地” ”6 6米高入戶花園米高入戶花園第48頁(yè)/共81頁(yè) “新天地”的“6米高入戶花園”采用左右錯(cuò)層設(shè)計(jì)，將入戶花園設(shè)計(jì)成兩層高度，可以100%

8、的“偷面積”。 第49頁(yè)/共81頁(yè)6米高入戶花園平面圖-1第50頁(yè)/共81頁(yè)6米高入戶花園平面圖-2第51頁(yè)/共81頁(yè)6米高入戶花園樣板房-1第52頁(yè)/共81頁(yè)6米高入戶花園樣板房-2“6米高入戶花園”由于上層被封閉，在使用中甚至可以再作一層閣樓。 第53頁(yè)/共81頁(yè)6米高入戶花園樣板房-3第54頁(yè)/共81頁(yè)第七式：第七式：“ “新天地新天地” ”可延展客廳可延展客廳第55頁(yè)/共81頁(yè) “客廳偷面積”又被稱為“可延展客廳”,指的是將原設(shè)計(jì)的兩戶之間的管道井面積，兩家各分一半（據(jù)說(shuō)每家有9平方米）。在樣板房中明顯地將“偷的面積”用紅色墻面表示。 經(jīng)與銷售員確認(rèn)，在竣工驗(yàn)收時(shí)該紅白墻面交界處有磚墻

9、分隔。待驗(yàn)收后，發(fā)展商會(huì)組織重 新隔墻，按照樣板房樣式向業(yè)主交樓。第56頁(yè)/共81頁(yè)可延展客廳樣板房第57頁(yè)/共81頁(yè)第八式：第八式：金眾金眾“ “香詩(shī)香詩(shī)美林美林” ”共享梯廳共享梯廳第58頁(yè)/共81頁(yè) 電梯廳花園由兩層高露臺(tái)組成，即每?jī)蓪与娞輳d均有一個(gè)近3040平方米的露臺(tái)，形成了可供兩層業(yè)主共同使用梯廳花園。 由于電梯廳露臺(tái)是兩層高度，按照建筑面積計(jì)算有關(guān)規(guī)定，不屬于計(jì)容積率部分，可以不計(jì)入容積率，也屬于“偷面積”部分。 這部分建筑面積，并沒(méi)有計(jì)入公攤面積，可以給業(yè)主帶來(lái)了額外的實(shí)惠。第59頁(yè)/共81頁(yè)共享梯廳外觀圖-1第60頁(yè)/共81頁(yè)共享梯廳外觀圖-2第61頁(yè)/共81頁(yè)共享梯廳外觀圖

10、-3第62頁(yè)/共81頁(yè)共享梯廳外觀圖-4第63頁(yè)/共81頁(yè)“雙御雅軒”的“N+M” 2006年2月26日寶中“西城上筑”一期的“N+1”戶型，2007年1月13日龍城“奧林華府”一期的“N+2”戶型，即在N=二房單位、三房單位、四房單位，增送可以隔成1間房，或2間房的空間。說(shuō)白了，就是把其中的1間房，或2間房的外墻打掉，換成攔桿，成為一個(gè)進(jìn)深如同房間的凹陽(yáng)臺(tái)；待入伙后，再將欄桿換回外墻，成為房間。 而今，2007年12月1日開盤的羅湖翠竹路北的“雙御雅軒”的“N+M”戶型，卻是一房送3房，二房送4房，三房送5房。 在“雙御雅軒”，送2房已經(jīng)不再是賣點(diǎn)，起碼得送個(gè)3房、或4房、或5房。用數(shù)學(xué)公式

11、來(lái)表達(dá)，即“N+M”，N=1、2、3房，M=3、4、5房。 怪不得在去樓盤的路上，大家競(jìng)猜的房?jī)r(jià)1.41.5萬(wàn)元/平米統(tǒng)統(tǒng)猜錯(cuò)，2萬(wàn)元/平米的均價(jià)既使人大跌眼鏡，也使這個(gè)定位于普通戶型（一房61.67-62.99平米，二房81.38-88.52平米，三房19.24-20.39平米）的樓盤單價(jià)出奇的高！第64頁(yè)/共81頁(yè)下面看看“雙御雅軒”戶型的贈(zèng)送面積情況：一房建筑面積61.67-62.99平米，贈(zèng)送面積45.6平米，贈(zèng)送面積達(dá)戶型建筑面積的72.9%。二房建筑面積81.38-88.52平米，贈(zèng)送面積59.3平米，贈(zèng)送面積達(dá)戶型建筑面積的69.8%。三房建筑面積19.24-20.39平米，贈(zèng)送

12、面積76.2平米，贈(zèng)送面積達(dá)戶型建筑面積的63.8%。第65頁(yè)/共81頁(yè) 2006年6月25日，深圳政府頒布了深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋建筑面積測(cè)繪技術(shù)規(guī)范（俗稱“禁偷令”），規(guī)范了深圳住宅戶型設(shè)計(jì)上日益夸張的“偷面積”情況。 看到“雙御雅軒”的“N+M”戶型，感到深圳的地產(chǎn)人真是“太有才了”“禁偷令”剛使得“偷面積”有所收斂，在一年半后的今天，卻又可以采用“雙御雅軒”的“N+M”戶型，而肆無(wú)忌憚地“大偷、特偷”。 “雙御雅軒”戶型破解了“禁偷令”， “N+M”之M房可以隨開發(fā)商、建筑師、策劃師的思路有限地延長(zhǎng)，可以送M間房！第66頁(yè)/共81頁(yè)第67頁(yè)/共81頁(yè)“雙御雅軒”戶型破解“禁偷令”的方法，卻是

13、利用構(gòu)架大做文章，對(duì)這個(gè)“規(guī)范空白”而大鉆空子，不僅使市場(chǎng)大開眼界，也使國(guó)家有關(guān)部門始料未及?！敖盗睢敖钡氖恰鞍濉?，而“雙御雅軒”“偷”的是“架”！“雙御雅軒”“偷面積”的構(gòu)架，也可以說(shuō)是“花架”，事實(shí)上其又可以作為樓板的梁，今后在其上可以搭板成樓板，在其外隔墻成房間?，F(xiàn)場(chǎng)售樓員介紹說(shuō)，開發(fā)商將負(fù)責(zé)在驗(yàn)收后將這些部分統(tǒng)一搭好樓板，隔成房間，業(yè)主無(wú)需再費(fèi)力費(fèi)神，就可以多得到M間房。如下戶型圖可以看到，一條只計(jì)算一半面積的通道，兩邊的花架是不計(jì)算建筑面積的“贈(zèng)送部分”，這些花架，今后將全部搭上板，隔成房。第68頁(yè)/共81頁(yè)從現(xiàn)場(chǎng)的毛坯房可以清楚地看到，一條從現(xiàn)場(chǎng)的毛坯房可以清楚地看到，一條只計(jì)

14、算一半面積的通道入戶。只計(jì)算一半面積的通道入戶。第69頁(yè)/共81頁(yè)第70頁(yè)/共81頁(yè)從現(xiàn)場(chǎng)的毛坯房可以清楚地看到，入戶通道的兩側(cè)花架，是不計(jì)算建筑面積的從現(xiàn)場(chǎng)的毛坯房可以清楚地看到，入戶通道的兩側(cè)花架，是不計(jì)算建筑面積的“贈(zèng)送部分贈(zèng)送部分”。第71頁(yè)/共81頁(yè)第72頁(yè)/共81頁(yè) 現(xiàn)場(chǎng)的樣板房則將通道的兩側(cè)花架，全部鋪板隔房，這些在毛坯房可以看到的“花架”無(wú)影無(wú)蹤，連同通道，一并成為堂而皇之的“贈(zèng)送面積”與“贈(zèng)送房間”。第73頁(yè)/共81頁(yè)現(xiàn)場(chǎng)的樣板房則將通道的兩側(cè)花架，全部鋪板隔房，這些在毛坯房可以看現(xiàn)場(chǎng)的樣板房則將通道的兩側(cè)花架，全部鋪板隔房，這些在毛坯房可以看到的到的“花架花架”無(wú)影無(wú)蹤，連同通道，一并成為堂而皇之的無(wú)影無(wú)蹤，連同通道，一并成為堂而皇之的“贈(zèng)送面積贈(zèng)送面積”與與“贈(zèng)送房間贈(zèng)送房間”。第74頁(yè)/共81頁(yè)改造后的改造后的“花架花架”第75頁(yè)/共81頁(yè)第76頁(yè)/共81頁(yè)擴(kuò)大空間第77頁(yè)/共81頁(yè)近些年，