XXXX年7月湖南株洲房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析研究月報(bào)_24頁(yè)

1、智慧聯(lián)盟地產(chǎn)顧問(wèn) 2011 年7月株洲房地產(chǎn)市場(chǎng)分析月報(bào)湖南智慧聯(lián)盟市場(chǎng)研究部2011年8月24日?qǐng)?bào)告內(nèi)容A：宏觀政策B: 土地市場(chǎng)C：住宅市場(chǎng)D：八月銷售排行版F：附件：2011年1-7月份市場(chǎng)情況分析Part A 政策法規(guī)部門內(nèi)容央行央行8月2日表示，要綜合運(yùn)用利率、匯率、公開市場(chǎng)操作、存款準(zhǔn)備金率和宏觀審慎管理等工具組合，保持合理的社會(huì)融資規(guī)模和節(jié)奏。同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控力度也不會(huì)放松，進(jìn)一步執(zhí)行好差別化住房信貸政策。政策預(yù)示著：在今年下半年，央行仍將繼續(xù)調(diào)整貨幣政策。智聯(lián)觀點(diǎn)：雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)展正由政策刺激向自主增長(zhǎng)有序轉(zhuǎn)變，繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展。但國(guó)內(nèi)通脹預(yù)期依然較強(qiáng)，穩(wěn)定物價(jià)的基礎(chǔ)還

2、不牢固，一旦政策松動(dòng)就有反彈的可能。下半年，央行會(huì)保持必要的政策力度，同時(shí)，進(jìn)一步提高調(diào)控的針對(duì)性、靈活性和前瞻性。在房地產(chǎn)調(diào)控方面，下半年央行將進(jìn)一步執(zhí)行好差別化住房信貸政策，并且將督促金融機(jī)構(gòu)對(duì)符合條件的保障性住房建設(shè)項(xiàng)目及時(shí)發(fā)放貸款。同時(shí)國(guó)內(nèi)眾多中小企業(yè)面臨的融資難問(wèn)題在下半年將會(huì)更加嚴(yán)重，預(yù)計(jì)難以為繼。標(biāo)題內(nèi)容四大銀行第三套房貸均暫停發(fā)放8月22日開始北京農(nóng)、中、工、建均已暫停第三套商業(yè)住房貸款。中國(guó)建設(shè)銀行北京分行已于2011年1月26日暫停對(duì)第三套住房的貸款業(yè)務(wù)。中國(guó)工商銀行北京分行從2月1日開始暫停第三套住房貸款。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行和中國(guó)銀行的北京分行也已經(jīng)陸續(xù)停止了第三套住房貸款業(yè)務(wù)

3、。智聯(lián)觀點(diǎn)：監(jiān)會(huì)重申暫停第三套房貸的政策要求，上半年銀行商貸的比例有所下降。在貸款持續(xù)緊縮的情況下，最有可能受影響的是外地購(gòu)房者。從人數(shù)結(jié)構(gòu)上來(lái)看，滿足購(gòu)房資格要求的外地購(gòu)房者占整個(gè)市場(chǎng)的15%左右。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，外地客戶對(duì)貸款的依賴程度比本地客戶高。另外，進(jìn)一步緊縮商業(yè)房貸會(huì)對(duì)剛性需求或是首次購(gòu)房者影響較大。部門內(nèi)容國(guó)土資源部8月24日國(guó)土資源部對(duì)需報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)建設(shè)用地的城市范圍進(jìn)行了調(diào)整，新增了22個(gè)城市。這些城市的土地利用總體規(guī)劃確定的中心城區(qū)范圍內(nèi)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收須報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。再次對(duì)土地建設(shè)提出調(diào)整，表明國(guó)家大力度加大對(duì)建設(shè)用地的規(guī)范，同時(shí)從源頭上來(lái)調(diào)控房?jī)r(jià)。同時(shí)為了守住18億畝

4、耕地紅線，中國(guó)在土地管理上實(shí)行了一套嚴(yán)格的行政計(jì)劃體制，以便國(guó)務(wù)院可以通過(guò)增加或者減少土地供應(yīng)，來(lái)調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)。國(guó)土資源部曾于2009年10月下發(fā)通知，要求加強(qiáng)土地規(guī)劃和計(jì)劃調(diào)控，嚴(yán)格建設(shè)項(xiàng)目批地供地審查，做好淘汰落后產(chǎn)能的用地處置和權(quán)屬管理，加大對(duì)違規(guī)違法用地的監(jiān)管和查處力度。Part B 土地市場(chǎng)八月土地供應(yīng)明細(xì)：本月供應(yīng)2總土地，一宗位于石峰區(qū)，一宗位于云龍示范區(qū)。網(wǎng)掛號(hào)掛牌時(shí)間宗地位置土地用途宗地面積平米規(guī)劃/容積率起始價(jià)（萬(wàn)元）保證金建筑密度（%）2011掛字第034號(hào)2011年08月25日2011年09月07日石峰區(qū)學(xué)林路與北環(huán)大道交匯處西南角普通商品住房用地157932.3327

5、24420000302011掛字第035號(hào)2011年08月26日2011年09月08日云龍示范區(qū)學(xué)林辦事處響塘村辦公、商業(yè)23954.981.5251510030Ø 2011年八月份供應(yīng)土地2宗，總面積為181887.28萬(wàn)方，一宗為商品住房用地，一宗為辦公、商業(yè)用地。Ø 供應(yīng)地塊分析：兩宗土地的地理位置均較偏遠(yuǎn)，周圍配套設(shè)施設(shè)施不足，有待提高與完善。八月土地成交明細(xì)：當(dāng)月土地成交1宗，位于石峰區(qū)時(shí)代大道旁。網(wǎng)掛號(hào)成交時(shí)間宗地位置土地用途宗地面積平米規(guī)劃/容積率成交價(jià)（萬(wàn)元）地價(jià)（萬(wàn)元/畝）總建筑面積（平米）（2011）掛字第029號(hào)2011.8.10石峰區(qū)時(shí)代大道旁加油站

6、3868.07-1740299.89-Ø 2011年八月份供應(yīng)土地一宗，總面積為3868.07萬(wàn)方，性質(zhì)為加油站用地。Ø 本月成交的一宗土地樓面價(jià)格為4498元/平米，因?yàn)闉樯虡I(yè)用地，所以成交價(jià)高較高Ø 供應(yīng)地塊分析：這宗土地位于石峰區(qū)時(shí)代大道旁，交通比較方便快捷，但是周圍其他配套設(shè)施不足，有待提高與完善。Ø 持續(xù)幾個(gè)月的土地低量供應(yīng)，讓株洲土地市場(chǎng)出現(xiàn)一段較長(zhǎng)時(shí)間的寒冰，本月雖然成交的了一塊地，但是卻還是商業(yè)用地，用途為加油站，住宅用地成交量為零，如此持續(xù)下去的住宅土地供應(yīng)市場(chǎng)冷淡，株洲樓市價(jià)格必將上漲。八月土地市場(chǎng)小結(jié)：受調(diào)控影響，土地市場(chǎng)供應(yīng)、成交

7、同比同比均現(xiàn)下滑。土地供應(yīng)：Ø 八月土地供應(yīng)面積為18.19萬(wàn)平米。Ø 按用途來(lái)看：8月供應(yīng)的2宗土地、1宗為普通商品房用地、1宗為辦公、商業(yè)混合用地。土地成交：Ø 8月共成交1宗土地，成交面積共9.7萬(wàn)平米。Ø 按用途來(lái)看：8月成交的1宗土地，為純商業(yè)用地。Ø 8月成交土地的平均地價(jià)為299.89萬(wàn)/畝，樓面地價(jià)4498/平米，位于石峰區(qū)時(shí)代大道旁。土地行情分析：Ø 近幾個(gè)月來(lái)，受國(guó)家土地政策與貨幣政策影響，株洲土地逐漸表現(xiàn)出供應(yīng)與成交的冷淡。連續(xù)四個(gè)月土地市場(chǎng)供應(yīng)走低，成交量少，導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)土地需求依舊緊缺。這一現(xiàn)象接下來(lái)還將持續(xù)較

8、長(zhǎng)一段時(shí)間，受此影響，株洲土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，地價(jià)、房?jī)r(jià)也將更上一層樓。Part C 住宅市場(chǎng) 株洲內(nèi)四區(qū)商品房供應(yīng)分析Part C .1 73.73%8.61 %2.16 %15.16%區(qū)域面積所占比例天元區(qū)215267.4173.73%荷塘區(qū)45251.9515.56%石峰區(qū)6317.032.16%蘆淞區(qū)25133.048.61%總計(jì)291969.43100%2011年8月株洲內(nèi)四區(qū)新建商品房累計(jì)供應(yīng)量為29.2萬(wàn)方，環(huán)比、同比均有所下降。8月，內(nèi)四區(qū)中，僅天元區(qū)新建商品房供應(yīng)上漲，其余三區(qū)均下跌。1、 天元區(qū)新建商品房供應(yīng)21.52萬(wàn)方，占據(jù)內(nèi)四區(qū)供應(yīng)總量的74%，供應(yīng)量居四區(qū)第一；本

9、月天元區(qū)開盤數(shù)量多達(dá)七個(gè)，其中有美的城這樣的大盤，因此本月天元區(qū)的供應(yīng)量大幅上漲。2、 荷塘區(qū)新建商品房4.5萬(wàn)方，只有一個(gè)新盤因此推貨量較少。3、 石峰區(qū)新建商品房供應(yīng)量大幅下跌。4、 蘆淞區(qū)雖有幾個(gè)新盤，但是體量不大，導(dǎo)致供應(yīng)量還不如荷塘區(qū)。 商品房成交分析Part C .2 月份商品房成交面積（萬(wàn)方）商品住房成交面積（萬(wàn)方）6月14.36811.8727月19.82218.1238月（截止20日）13.14111.519 1、2011年8株洲市內(nèi)四區(qū)新建商品房、住宅銷售量（截至20日）依次為13.141萬(wàn)方、11.519萬(wàn)方，環(huán)比下跌，同比上漲。2、8月株洲市場(chǎng)銷售量雖然不多，但是整體卻

10、有所好轉(zhuǎn)，隨著“金九銀十“的到來(lái)，以及房交會(huì)的到來(lái)，相信九月份的銷量會(huì)逐漸上漲，下半年成交量應(yīng)該有所提升。八月商品房市場(chǎng)小結(jié)：8月，國(guó)家政策的影響開始變小，銷售量有所上升。1、 從供應(yīng)量來(lái)看，2011年8月株洲市內(nèi)四區(qū)新建商品房累計(jì)供應(yīng)量同比、環(huán)比均上漲，總體看來(lái)，市場(chǎng)開市回暖，預(yù)計(jì)接下來(lái)的九月與十月推貨量還將繼續(xù)加大。2、 從成交量來(lái)看，2011年8月內(nèi)四區(qū)新建商品房成交量同比下跌，環(huán)比上漲，目前在國(guó)家政策的影響下，以及消費(fèi)者的觀望態(tài)度影響下，成交量依舊不是很高，市場(chǎng)是否能夠回暖，關(guān)鍵還是看9月份、10月份的成交量與國(guó)家的政策。未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)1. 8月供應(yīng)將大幅上升， 10月將達(dá)到頂峰，預(yù)

11、計(jì)與去年供應(yīng)量相當(dāng)。一是本年新開工樓盤的建設(shè)進(jìn)度在第四季度將陸續(xù)達(dá)到預(yù)售條件。二是進(jìn)入第四季度，開發(fā)商開始謀劃明年的項(xiàng)目開工，為籌集明年新項(xiàng)目的資金，必須加快在建項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度，盡早上市，加速資金回籠。三是銀行到年底要清算上級(jí)銀行規(guī)定的房貸額度，將進(jìn)一步從嚴(yán)購(gòu)房貸款，開發(fā)商為搶本年度最后一撥購(gòu)房貸款，必然全面加速上市，預(yù)計(jì)本年供應(yīng)量與去年相當(dāng)。 2. 銷售量有可能跟不上供應(yīng)量，在一定的時(shí)段內(nèi)會(huì)有一定的空置，但供銷比會(huì)一直保持健康合理。根據(jù)目前銷售同比下降幅度大于供應(yīng)下降幅度，以及8月份之后供應(yīng)將大幅上升的分析，預(yù)計(jì)第四季度銷售量有可能不及供應(yīng)量，在一定的時(shí)段內(nèi)會(huì)有一定的空置，但供銷比會(huì)一直保持

12、健康合理，供銷量會(huì)有一定差距，但差距不會(huì)很大。 3. 二手房交易明顯好轉(zhuǎn)，年末或?qū)⑴c去年成交量相當(dāng)。雖然今年以來(lái)，我市二手房交易持續(xù)萎縮，但從7月以及8月前三周的情況來(lái)看，二手房交易成上升態(tài)勢(shì)，尤其是7月成交量首次成正比，估計(jì)第四度二手房成交量繼續(xù)攀升，年末或?qū)⑴c去年成交量相當(dāng)。主要原因是經(jīng)過(guò)兩個(gè)月的適應(yīng)期，市民已經(jīng)發(fā)現(xiàn)宏觀調(diào)控事已定局，逐漸接受了二手房交易稅負(fù)偏重的事實(shí)。二是新建商品住房?jī)r(jià)格比二手房高，貸款利率又高，遂轉(zhuǎn)向品質(zhì)雖然不高，但尚可滿足居住需求，房?jī)r(jià)總額不是很高的二手房。 4. 天元區(qū)的投資與開工量將取代近兩年一直領(lǐng)先的蘆淞區(qū)。2011年被稱為房地產(chǎn)的大盤時(shí)代，這其中的80%均坐落

13、在天元區(qū)。隨著湘江風(fēng)光帶、五橋、武廣新城的建成，六橋建設(shè)的即將啟動(dòng)和高新區(qū)政府的北移，以及今年“招商引資年”工作力度的加大，天元區(qū)的投資價(jià)值、宜居度越來(lái)越凸顯，加上房屋征收難度的加大和成本越來(lái)越高，開發(fā)商更青睞于不需要進(jìn)行大規(guī)模征收、道路交通條件十分優(yōu)越、公共資源豐富、已經(jīng)完全成為株洲市行政、教育、金融、服務(wù)中心的天元區(qū)。5. 明年的可供應(yīng)量將好于今年，明年上半年的供應(yīng)將會(huì)是今年上半年的兩倍。根據(jù)今年新開工節(jié)節(jié)攀升，到7月底已經(jīng)翻番，以及開發(fā)商今年待開發(fā)土地面積劇增的情況，預(yù)計(jì)明年的可供應(yīng)量將好于今年，明年上半年的供應(yīng)將會(huì)是今年上半年的兩倍。附件 8月銷售套數(shù)排行版8月全市整體銷售套數(shù)排行版

14、名次項(xiàng)目名稱銷售套數(shù)開發(fā)商冠軍金域天下206株洲佳兆業(yè)置業(yè)有限公司亞軍上城國(guó)際114株洲天璽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司季軍香博堡商住小區(qū)一期98株洲天郡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4華晨御園32株洲華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司5櫻花地帶30株洲豐源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司6美的城24株洲美的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7豐園商住樓16株洲廣信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司7鴻益賀家廣場(chǎng)16株洲鴻益房地產(chǎn)開發(fā)有限公司9百江花園11株洲百江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10日盛華爾茲10株洲日盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 附件 2011年1-7月份市場(chǎng)情況分析2011年1-7月份市場(chǎng)情況分析（一) 房地產(chǎn)開發(fā)投資突破百億，依舊維持46%的高增速,城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快。統(tǒng)

15、計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-7月，全市（含5縣市）完成房地產(chǎn)開發(fā)投資107.07億元，同比增長(zhǎng)46.8%，依舊維持了上半年的高增速；其中7月完成房地產(chǎn)開發(fā)投資12.76億元，同比增長(zhǎng)35.7%，卻是6月完成額的50%。 我市不僅房地產(chǎn)開發(fā)投資額穩(wěn)居全省第二，增速排全省前二，固定資產(chǎn)投資的增速亦排在全省前二。今年上半年，全省完成固定資產(chǎn)投資額4613.21億元，同比增長(zhǎng)30.2%，我市完成完成固定資產(chǎn)投資額337.89萬(wàn)平方米，占全省的7.32%，同比增長(zhǎng)44.8%，而長(zhǎng)沙固定資產(chǎn)投資的增幅是27.4%，湘潭固定資產(chǎn)投資的增幅是40.5%。固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資增速在全省均處于前列，說(shuō)明我市城鎮(zhèn)化進(jìn)

16、程加速。 （二）新開工面積同比翻番，項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度加快以求盡早上市 。1-7月，全市新建商品房施工面積1980.69萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)29.8%，新開工574.72萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)97.7%，幾乎翻番，其中，住宅新開工325.33萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)64.7%。 今年以來(lái)，新開工面積同比增速一直呈加速度增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，例如，2月的增速為-17.1%，3月23.7%，4月57%，6月65.2%，7月97.7%。說(shuō)明開發(fā)商通過(guò)上半年的觀察和調(diào)查，對(duì)本埠樓市仍然充滿信心，加快了施工進(jìn)度，以搶在金九銀十之前達(dá)到上市條件。 （三）天元開發(fā)投資增幅翻番，開發(fā)量直逼蘆淞；石峰開發(fā)投資增幅排第二；醴陵、株洲縣開發(fā)投資

17、、銷售居5縣市前二位。1-7月，蘆淞區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資28.38億元，位居第一，天元區(qū)28.29億元，直逼多年來(lái)一路領(lǐng)先的蘆淞，同比增長(zhǎng)108.6%，增速翻番，增幅居全市第一。一向處于房地產(chǎn)開發(fā)弱勢(shì)和不太宜居的石峰區(qū)正逐漸升溫，增幅排市本級(jí)第二。石峰區(qū)1-7月完成房地產(chǎn)開發(fā)投資8.30億元，同比增長(zhǎng)54%，超過(guò)蘆淞區(qū)的17.7%和的25.1%，而且項(xiàng)目的總量比較大，預(yù)期品質(zhì)較高，例如天郡房產(chǎn)在響石西路新開發(fā)的香博堡總建筑面積18.9萬(wàn)平方米，往年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目萊茵小鎮(zhèn)29萬(wàn)平方米，億都國(guó)際等。 在5縣市完成的房地產(chǎn)開發(fā)投資中，醴陵市和株洲縣位居前兩位，分別完成9.99億元和5.81億元，銷售面積亦

18、位居5縣市前二。 （四）從套型供求結(jié)構(gòu)分析，120-144 m2的供銷最俏；從銷售價(jià)位結(jié)構(gòu)分析，4000-5000元/ m2銷量最大，均占4成；從購(gòu)買對(duì)象分析，外地購(gòu)房者逐漸增多。1-7月，市本級(jí)供應(yīng)商品住房103.6萬(wàn)m2，其中，120-144 m2的供應(yīng)量為42.66萬(wàn)m2，占供應(yīng)量的40.62%；成交商品住房89.565萬(wàn)m2，其中，120-144 m2的銷量為36.38萬(wàn)m2，占成交量的41.18%；從銷售價(jià)位結(jié)構(gòu)分析，4000-5000元/ m2的銷售量最大，成交36.09萬(wàn)m2，占成交量的40.29%。從購(gòu)買對(duì)象分析，株洲地區(qū)以外的購(gòu)房者（以居民身份證為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)）占到31.03%，

19、比上年底增長(zhǎng)5.34%。 （五）新建商品房供銷環(huán)比激增，同比差距明顯縮??；近3個(gè)月供應(yīng)環(huán)比呈翻番態(tài)勢(shì)增長(zhǎng),7月供應(yīng)放量增長(zhǎng)，是上半年供應(yīng)量的一半；銷售環(huán)比平穩(wěn)增長(zhǎng)，但略遜于供應(yīng)。我市房地產(chǎn)交易系統(tǒng)顯示，1-7月，市本級(jí)商品房上市（批準(zhǔn)預(yù)售）115.33萬(wàn)平方米（其中，商品住房上市103.60萬(wàn)平方米），同比下降16.16%，比1-6月的-36.07%又縮小了20個(gè)百分點(diǎn)。其中，7月供應(yīng)37.25萬(wàn)平方米，是上半年供應(yīng)的一半。 1-7月，市本級(jí)商品房成交（網(wǎng)簽備案）97.57萬(wàn)平方米（其中，商品住房成交89.57萬(wàn)平方米），同比下降21.24%，比1-6月的-29.63%縮小8個(gè)百分點(diǎn)；1-7月，市本級(jí)商品房成交套數(shù)為9026套（其中，商品住房成交8216套），同比下降21.15%。 數(shù)據(jù)表明，進(jìn)入下半年，株洲市本級(jí)商品房供銷激增，供應(yīng)在近3個(gè)月表現(xiàn)為環(huán)比翻番，銷售表現(xiàn)為平穩(wěn)增長(zhǎng)。供應(yīng)方面，1月21.52萬(wàn)平方米，2月零供應(yīng)，3月7.09萬(wàn)平方米，4月21.31萬(wàn)平方米，5月8.52萬(wàn)平方米，6月19.64萬(wàn)平方米，7月37.25萬(wàn)平方米；銷售方面，1月19.07萬(wàn)平方米，2月6.34萬(wàn)平方米，3月11.15萬(wàn)平方米，4月11.93萬(wàn)平方米，5月15.59萬(wàn)平方米，6月13.29萬(wàn)平方米，7月20.21萬(wàn)平方米，除2、3月像供