住宅開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目錄第1章項(xiàng)冃決策背景-51. l 外部環(huán)境-51. 2 內(nèi)部因素-5第2章項(xiàng)目概述-62 l 宗地位置-62 2 宗地現(xiàn)狀-62 3 項(xiàng)冃周邊的社區(qū)配套-72 a l 周邊3000米范圍內(nèi)的社區(qū)配套-72 3 2 宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀-82 4 項(xiàng)目周邊環(huán)境-82 5 大市政配套-92 6 規(guī)劃控制要點(diǎn)-102 7. 土地價(jià)格-10第3章法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析-11a l 合作方式及條件-1152 1 合作方基本情況-1152 1 合作方式-113 2 土地法律性質(zhì)評(píng)估-113 2 l 現(xiàn)狀-113 2 2 規(guī)劃-123 3 取得土地使用權(quán)程

2、序評(píng)估-123 4 土地性質(zhì)變更的評(píng)估-123 5 政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估-123 6 總體評(píng)價(jià)-12第4章市場(chǎng)研究-134 l 區(qū)域市場(chǎng)成長狀況-134 l l 區(qū)域市場(chǎng)簡述-134 l 2 區(qū)域市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近3hs年）-134 2 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征-134 2 1 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況-134 2 2 各檔次產(chǎn)品的集合特征-134 2 3 區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況-1442 4 未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)晶供應(yīng)量和產(chǎn)晶類型-1442 5 分析-1442 6 結(jié)論-144 3 區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究-144 4 目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位-1444 1. 市場(chǎng)定位-144 4 2 f1標(biāo)

3、人群特征侏源區(qū)域彳亍業(yè)特點(diǎn)-144 4 3 產(chǎn)品建議-14第5章規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)-155 i初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路-155 2規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析-155 2 1從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述換指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性-155 2 2容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響155 2 3 土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮155 2 4 周邊口然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮155 2 5周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮-165 2 6周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮-165 2 7 市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)甜設(shè)計(jì)的影響和考慮16第6章項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃-176 1.土地升值潛力初步評(píng)估-17

4、6 2立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析-17a 3工程計(jì)劃-176 4銷售計(jì)劃-17第7章投資收益分析-187. l成本預(yù)測(cè)-187. 2稅務(wù)分析-187. 2 l營業(yè)稅及附加-187 2 2 所得稅-187 2 3 土地增值稅-187. 3經(jīng)濟(jì)效益分析-197.3 l經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件-197.3 2項(xiàng)目利潤率、投資冋?qǐng)?bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)-197 33項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)-197 34敏感性分析-197.3 5價(jià)格變化臨界點(diǎn)及銷售量變化臨界點(diǎn)分析-217 36概率分析-217. 4項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)-237 41資金投入計(jì)劃-237 42資金回款計(jì)劃-23z 43資金需求計(jì)劃-237 44相關(guān)

5、扌旨標(biāo)-23第8章管理資源配置-24&l機(jī)構(gòu)設(shè)置-24&2人力資源需求-24&3人力資源缺口及解決-24笫9章綜合分析與建議-25a l優(yōu)勢(shì)-259 2劣勢(shì)-259 3機(jī)會(huì)-259 4結(jié)論和建議-25第10章竟拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問題-261（1 1主要指標(biāo)測(cè)算-26iql l預(yù)測(cè)直接建造成本（不包括地價(jià)）、售價(jià)-26iql 2 投資收益分析（參考以下格式）-26iql 3 根據(jù)需要，可增加如下測(cè)算-261（1 2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析-271q 3制定策略-27iq 4 資金籌措-27-第11章 在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容-28-1l l市場(chǎng)分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌?/p>

6、場(chǎng)總體狀況-28-1l 2盂要完成新城市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附）.-28-第12章 成本構(gòu)成-30-第嘩項(xiàng)目決策背景l(fā) l外部環(huán)境1、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的影響，女口：交通捷運(yùn)系統(tǒng)的規(guī)劃 與建設(shè)、城市功能規(guī)劃與布局、局部區(qū)域開發(fā)重點(diǎn)、政府重大政策即將頒布等；z宗地所屬地域在該城市的歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面的地位。例如, 項(xiàng)目處在浦東，耍說明浦東在上海的地位及作為全國重點(diǎn)開發(fā)區(qū)的情況。a項(xiàng)目淵源，特殊的政治或文化背景，女h危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配 套、文化園、政府重點(diǎn)工程等；l 2內(nèi)部因素1、項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司未來兒年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃的意義（一般

7、3-5年），在 公司發(fā)展中的地位（是否核心項(xiàng)目）；a公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)口合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提升甜牌 形彖、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力的作用；a從公司未來的利潤需求、可持續(xù)經(jīng)營等角度描述立項(xiàng)的意義；第障項(xiàng)目概述2 l宗地位置宗地所處省份： 宗地所處城市： 行政區(qū)域： 非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）： 附圖：項(xiàng)目在該城市的區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物 （如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述（與主要中心區(qū) 域辦公旖務(wù)做府的關(guān)系）。2 2宗地現(xiàn)狀1、四至范圍： z地勢(shì)平坦?fàn)顩r：自然標(biāo)高：與周邊地勢(shì)比較：a地面現(xiàn)狀：水渠、較深的溝壑

8、（小峽谷）、池塘：高壓線：歷史文物古跡：古樹:市政代征地：市政綠化帶：市政道路;并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積：4地面現(xiàn)有居民情況：居住人數(shù)、戶數(shù)：工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等：并說明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響：5地下情況：管線、地下電纜：暗渠：地上建筑物原冇樁基及地下建筑黠構(gòu)等：有沒有受保護(hù)的丿力史文物古跡、可利用的構(gòu)建： a地質(zhì)情況：土地結(jié)構(gòu)：承載力：地下水位：抗震性耍求：附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范圍及相關(guān)數(shù)據(jù)7、地形地貌圖：主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容 &地卜狀況圖：包括地下管線、暗渠、電纜等。2 3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套2 3 l 周邊3000米范帀內(nèi)的

9、社區(qū)配套1、交通狀況(1) 地上公交系統(tǒng)情況：包括主要線路、行車區(qū)間等;(2) 地下交通系統(tǒng)情況：(3) 地上軌道交通情況：輕軌(4) 火車站：(5) e機(jī)場(chǎng)：(6) 長途汽車站：(7) 交通狀況示意圖：z教育：幼兒園：小學(xué)：中學(xué)：大學(xué)：3.醫(yī)療：市級(jí)醫(yī)院：社區(qū)醫(yī)院：私立醫(yī)院：?？漆t(yī)院：4商業(yè)配套：大型購物中心:商業(yè)：超市：菜市場(chǎng)：5文化、體育、娛樂設(shè)施：寫字樓：體育館:電影院：傅物館：傳媒：6公園7、銀行& 郵局a政府職能部門：省政府、市政府、區(qū)政府：各部委：io派出所：11、街道辦事處：1z文物古跡：附圖：生活設(shè)施分布圖，貝體位置、距離。2 3 2宗地周邊3000米外但可輻射范圍內(nèi)

10、主耍社區(qū)配套現(xiàn)狀2 4項(xiàng)口周邊環(huán)境1、治安情況：z空氣狀況：a噪聲情況：4 污染情況：（化工廠、河流湖泊污染等）5危險(xiǎn)源情況：（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲(chǔ)基地等）&周邊景觀：7、風(fēng)水情況：& 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化：如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心儺市的建設(shè)等。a其他2 5大市政配套（都要說明距宗地距離、成本、接入的可能性）1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括現(xiàn)有路幅：規(guī)劃路幅：規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）:a供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑：未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間：a污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑：未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間：4s通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)

11、）：現(xiàn)有管線：上源位置：距宗地距離：涉及線路成本：5 永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線：上源位置：距宗地距離：涉及線路成本a燃?xì)猓含F(xiàn)有管線：上源位置：距宗地距離：涉及線路成本7、供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線：上源位置：距宗地距離：涉及線路成本：附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加 的情況。2 6規(guī)劃控制要點(diǎn)1、面積指標(biāo)： 總占地面積： 代征地面積： 凈用地面枳： 綠化面積： 道路面積： 住宅建筑面積： 公建建筑面枳： 經(jīng)營性： 非經(jīng)營性： 公建的內(nèi)容： a綜合容枳率： 住宅容積率： a建筑密度 4控高 5綠化率 a其他2 7. 土地價(jià)格總地價(jià)： 每畝單價(jià)： 代征

12、地價(jià)格: 樓面地價(jià)：第障法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析a 1合作方式及條件5 2 1合作方基本情況名稱：主耍股東投資情況：法人：注冊(cè)資本：成立時(shí)間：特殊背景：5 2 1合作方式1、入資方式：一次性買斷土地：（合作方提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票）建后分房（面枳）：（合作方提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票、是否承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)） 建后分銷售收入：（合作方捉供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票、是否承擔(dān)營業(yè)稅的義務(wù)） 建后分利潤:（合作方提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票）共同設(shè)立公司：（合作方提供止規(guī)稅務(wù)發(fā)票）z付款進(jìn)度：a拿地程序的配合：4其他合作的主要條件：5與合作方式相關(guān)的其它法律規(guī)定：3 2土地法律性質(zhì)評(píng)估3 2 l 現(xiàn)狀1、土地所有權(quán)歸屬z 土地使用權(quán)歸屬a 土地

13、的用途3 2 2 規(guī)劃1、規(guī)劃所有權(quán)歸屬2規(guī)劃使用權(quán)歸屬3.規(guī)劃的用途3 3取得土地使用權(quán)程序評(píng)估1、取得土地使用權(quán)的程序z取得土地使用權(quán)需要的工作日a取得商品房用地土地使用權(quán)所需條件4 取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制（取得土地使用權(quán)存在的不確定因索及解決）3 4土地性質(zhì)變更的評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）1、土地性質(zhì)變更的程序和理由a 土地性質(zhì)變更的政策支持或障礙a 土地性質(zhì)變更需耍的工作日a 5政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估城市規(guī)劃限制或更改、突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)口屮斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建 流程無法完成、項(xiàng)冃開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而造成前期投入全部或部分 損失的可能性判斷。例如：優(yōu)詩美地二三期、北京中

14、關(guān)村建設(shè)停建所有區(qū)內(nèi)住宅 等。3 6總體評(píng)價(jià)對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)的可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如： 簽約合同中明顯對(duì)我方不利的條款及其考慮；部分或全部條款存在的不確定性因 素的控制；不利、不確定條款可能遭受的損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度的影響等。第障市場(chǎng)研究4 l區(qū)域市場(chǎng)成長狀況4 l l區(qū)域市場(chǎng)簡述?形成時(shí)間?各檔次產(chǎn)品區(qū)域內(nèi)分布狀況?購買人群變化4 12區(qū)域市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長狀況（近45年）?開工量夠工量?銷售量4ft需比?平均售價(jià)a區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)4 2區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征4 2 l各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況422各檔次產(chǎn)品的集合特征尤其研究與木案類似檔次物業(yè)的特征?平均售

15、價(jià)?開發(fā)規(guī)模?產(chǎn)品形式?平均消化率?平均容積率?物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特征423區(qū)域內(nèi)表現(xiàn)最好個(gè)案狀況 附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配 置現(xiàn)場(chǎng)圖片。4 2 4 未來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型4 2 5 分析本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)的機(jī)會(huì)點(diǎn)4 2 6 結(jié)論?區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)的地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)?本案所在位置的價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品的價(jià)位區(qū)間及產(chǎn)品形式?本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場(chǎng)潛力?木案在開發(fā)屮的營銷焦點(diǎn)問題4 3區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客層研究1、各檔次產(chǎn)品目標(biāo)客層特征及輻射商圈范圍（建立在木區(qū)域參照項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)研 究及全市的趨勢(shì)特征上）z結(jié)論：本案目標(biāo)人群的區(qū)域來

16、源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力的偏好、購買方式和主 要的關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。4 4目標(biāo)市場(chǎng)定位及產(chǎn)品定位4 4 1.市場(chǎng)定位4 4 2目標(biāo)人群特征俅源區(qū)域彳亍業(yè)特點(diǎn)443產(chǎn)品建議第障規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)5 l初步規(guī)劃設(shè)計(jì)思路1、設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品體現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。z主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，及不同類型 產(chǎn)品的比例。3.節(jié)能和壞保型建筑材料選用的考慮。4 在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。5如果是大型、超大型項(xiàng)目，對(duì)營造大社區(qū)概念的考慮。5 2規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析5 2 1從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)傳化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品的可能性在既定容積率、凈用地

17、面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條 件下，制造出的產(chǎn)品是什么類型和特性，是否符合前面提及的規(guī)劃設(shè)計(jì)概念和公 司所追尋的各種檔次高品質(zhì)住宅的耍求。5 2 2容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響523 土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮如：地勢(shì)高低、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑（小峽谷）、 河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決 的方法。524周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響及考慮如：治安壞境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等 對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響及解決方法。5 2 5周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)

18、品設(shè)計(jì)的影響和考慮如：道路狀況（可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)）、供水、排水、通訊（有線電 視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等?duì)產(chǎn) 品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響及解決方法。5 2 6周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮如：交通狀況（與是否開通業(yè)主班車有關(guān)）、商業(yè)設(shè)施（大型購物屮心）、 教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模 和面積作出判斷。527市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮如：市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與而面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在 矛盾，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，及如何解決。第障 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃6 l土地升值潛力初步評(píng)估從地理位置、土地供

19、應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、城市 未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。6 2立即開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺點(diǎn)分析6 3工程計(jì)劃工期計(jì)劃、各期開工而積、竣工計(jì)劃、開竣工時(shí)占當(dāng)?shù)爻鞘惺袌?chǎng)和片區(qū)市場(chǎng) 的占有率。6 4銷售計(jì)劃各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)計(jì)銷售各期的市場(chǎng)占有率，銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)的 可行性分析。第漳投資收益分析7l成木預(yù)測(cè)說明測(cè)算假設(shè)和主耍運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住 宅而積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建造成本加期間費(fèi)用，不包括營業(yè)稅和所得 稅）等。并參照下面表格列示：項(xiàng)丨丨投資總額（萬元）單位成本（元/m2）上地成木前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建安丁程費(fèi)配套

20、費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)直接建造成本小計(jì)營銷費(fèi)用管理費(fèi)用總計(jì)7. 2稅務(wù)分析7. 2 l營業(yè)稅及附加7 2 2所得稅7 2 3土地增值稅上述稅種的基木稅率，能夠享受的稅收優(yōu)惠政策吋的稅率，項(xiàng)口木身適用的 稅率，若享受地方政府的優(yōu)惠政策，要特別說明該項(xiàng)優(yōu)惠與國家政策是否有沖突, 以及如何解決，具體的操作的過程是什么。73經(jīng)濟(jì)效益分析 z a l 經(jīng)濟(jì)效益分析的假設(shè)條件如：是否享受政府各種稅費(fèi)的減免等。7 3 2 項(xiàng)目利潤率、投資回報(bào)率及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參照以下表格:經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)bl總金額（萬元）銷售收入直接成木總投資毛利率稅前利潤稅后利潤銷售凈利潤投資回報(bào)率733項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指

21、標(biāo)年份年份年份合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積 （m2）單位利潤 （元 /m2）利潤 （萬元）734嫩感性分析參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減：（1）成本變動(dòng)齊項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化假設(shè)成木每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如:經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)成本x 90%預(yù)測(cè)成本予貝測(cè)成本x 110%預(yù)測(cè)成本x 120%總投資毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資回報(bào)率（2）售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的變化假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定百分比來比較，如:經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)成本x 9吆預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)成本x 11吆預(yù)測(cè)成本x 12%營業(yè)額毛利率稅前利潤稅后凈利銷售凈利率總投資

22、回報(bào)率（3）容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)的變化主要指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營業(yè)額總投資毛利率稅后利潤稅后凈利率總投資回報(bào)率735 價(jià)格變化臨界點(diǎn)及銷售量變化臨界點(diǎn)分析售價(jià)和銷售量是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目重要的不確定性因索，能否在預(yù)定的價(jià)格下 銷售出預(yù)想的數(shù)量，通常是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵。以下我們測(cè)算一個(gè)不確 定性因素變化時(shí)，房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益時(shí)的極限值，并以不確定 性因素的臨界值組合顯示項(xiàng)b的風(fēng)險(xiǎn)程度。變化因素基本方案收 入或費(fèi)用（萬元）盈虧平衡點(diǎn)（利潤=0）臨界點(diǎn)（內(nèi)部收益率=%）變化率（%）收入或費(fèi)用 （萬元）變化率（）收入或費(fèi)用 （萬元）售價(jià)綜合住宅車位商鋪數(shù)

23、量土地費(fèi)用綜合住宅車位商鋪其他費(fèi)用736 概率分析臨界點(diǎn)分析雖然比基本報(bào)價(jià)分析前進(jìn)了一步，但還是沒有將每個(gè)人的看法綜 合起來，綜合的最好方法就是概率分析方法（又稱風(fēng)險(xiǎn)分析）。本項(xiàng)目分別咨詢?nèi)舾蓪＜遥總€(gè)人對(duì)產(chǎn)品售價(jià)分別估算其概率。對(duì)所冇人估 算的概率加權(quán)平均，得到了售價(jià)的概率分布。一響素資 投車位1-234商業(yè)住宅車位商業(yè)率 概住宅標(biāo) 指、x7 切z(xv x17 切% >1 /(x方案、x7 切z(x7. 4項(xiàng)目資金預(yù)測(cè) 7 4 l 資金投入計(jì)劃各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等的投入安排。7.4.2資金回款計(jì)劃各期銷售回款計(jì)劃。743 資金需求計(jì)劃結(jié)合整個(gè)公司資金情況

24、，列示各期資金的需求缺口及融資途徑。744 相關(guān)指標(biāo)啟動(dòng)資金：啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容：資金占用峰值：實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金正流入時(shí)間：資金占用月平均額：第障管理資源配置s l機(jī)構(gòu)設(shè)置是否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；主要部門設(shè)置。& 2人力資源需求啟動(dòng)項(xiàng)目對(duì)各專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。8 3人力資源缺口及解決現(xiàn)有人員能否滿足需要，缺口人員的解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）。第障 綜合分析與建議從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營銷、合作方式、 大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。9 2劣勢(shì)從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、

25、營銷、合作方式、 大市政配套、生活配套、是否符合公司一貫發(fā)展思路等方面論述。9. 3機(jī)會(huì)從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、捉高市場(chǎng)占冇率、樹立品牌形彖、地區(qū)性優(yōu)惠政策、城市發(fā)展 規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面論述。a 4結(jié)論和建議第1障 竟拍和投標(biāo)方式取得土地需要注意的問題10. l主要指標(biāo)測(cè)算10. l l 預(yù)測(cè)直接建造成本（不包括地價(jià)）、售價(jià)10. l 2 投資收益分析（參考以下格式）經(jīng)濟(jì)指標(biāo)aa + ma+ 2 ma+ 3 ma+ 4 ma + n m樓面地價(jià)完全成木總投資毛利率稅前利率稅后凈利銷售凈利率總投資冋?qǐng)?bào)率注：a代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，若沒冇底價(jià)a代表略低于可能最低中標(biāo)價(jià)；mf弋 表每次舉牌增加

26、的最小單位價(jià)格，或者是設(shè)定的敏感性（或重要性）變化值，例 如100萬元，變化值不宜過大。10. l 3 根據(jù)需要，可增加如下測(cè)算銷售凈利率完全成本最高樓面地價(jià)最高總地價(jià)r 1r 2r 3注：r代表可接受的銷售凈利率；銷售凈利率還可以換成其他主要分析指標(biāo)，如 投資回報(bào)率等。10. 2競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1、主要背景，控股股東情況a總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤（每股利潤）a資金狀況，可能資金來源，融資能力，資金成本4s操作水平，主耍開發(fā)的項(xiàng)目5參與競(jìng)爭(zhēng)的主要目的，進(jìn)而分析對(duì)手拿地的氣勢(shì)，是否志在必得。10. 3制定策略1、分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時(shí)的地價(jià)。a銷售凈利率在iom可接受的地價(jià)或在可接受的銷售凈利率

27、時(shí)的地價(jià)。也可 以通過其他指標(biāo)分析可接受的地價(jià)。最終確定最高競(jìng)價(jià)和投標(biāo)價(jià)。a 把握以微弱優(yōu)勢(shì)取得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）的原則。10. 4資金籌措短期集屮支付大額資金的保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，是否與有關(guān) 金融機(jī)構(gòu)達(dá)成屆時(shí)一定提供融資服務(wù)的協(xié)議。第1障 在新城市開發(fā)需要補(bǔ)充的內(nèi)容il l市場(chǎng)分析部分增加當(dāng)?shù)厣唐纷≌袌?chǎng)總體狀況1、近三到五年商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售 額。z量值描述幣場(chǎng)狀況：當(dāng)年市場(chǎng)主要指標(biāo)：土地批租量、開工量、竣工量、銷 售量、銷售額、供需比、個(gè)人購房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。 a各類型產(chǎn)品的市場(chǎng)特征：價(jià)位區(qū)分、各檔次市場(chǎng)比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特征、 分布區(qū)域等。4各行政區(qū)市場(chǎng)比較：（1）量值描述：土地批租量、開工量、竣工量、銷售量、齊種檔次樓盤的銷售 比重、平均價(jià)格等。（2） 各區(qū)商品住宅分布特征：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢(shì)等。5當(dāng)?shù)?城市近、中期規(guī)劃發(fā)展方向描述城市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)口開發(fā)和居民住宅密切相關(guān)方面。 a 主要發(fā)展商情況：發(fā)展商實(shí)力、企