論房地產(chǎn)開發(fā)過程中的質(zhì)量管理

1、    論房地產(chǎn)開發(fā)過程中的質(zhì)量管理    陳健【摘要】本論文以房地產(chǎn)開發(fā)的前期定位策劃和后期開發(fā)過程中，采用理論分析與實(shí)證研究相結(jié)合的方法；針對(duì)開發(fā)過程中質(zhì)量管理做主要研究，進(jìn)行相關(guān)論述。首先通過對(duì)房地產(chǎn)前期定位策劃的相關(guān)理論概述，為房地產(chǎn)前期定位策劃的意義、然后在實(shí)施開發(fā)過程中，采用什么的質(zhì)量管理方法來管理開發(fā)過程?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；質(zhì)量管理； 開發(fā)過程一、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)是根據(jù)建設(shè)工程的要求，對(duì)工程項(xiàng)目所需的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、資源、環(huán)境等進(jìn)行綜合分析和證，編制工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件的活動(dòng)。而工程項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)和水平，需要通過設(shè)計(jì)加以具體化。（一

2、）設(shè)計(jì)階段質(zhì)量的控制依據(jù)有關(guān)工程建設(shè)及質(zhì)量管理方面的法律、法規(guī)，城市規(guī)劃，國(guó)家規(guī)定的建設(shè)工程設(shè)計(jì)深度要求；有關(guān)工程建設(shè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。如工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范及規(guī)程、設(shè)計(jì)參數(shù)、定額指標(biāo)等。（二）設(shè)計(jì)階段質(zhì)量度控制的主要任務(wù)對(duì)于設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制，通常是通過事前控制和設(shè)計(jì)階段成果優(yōu)化來實(shí)現(xiàn)的。設(shè)計(jì)要求文件在這個(gè)階段起到關(guān)鍵的作用，在各個(gè)設(shè)計(jì)階段前編制一份好的設(shè)計(jì)要求文件，分階段提交給設(shè)計(jì)單位，明確各階段設(shè)計(jì)要求和內(nèi)容，是設(shè)計(jì)階段進(jìn)行質(zhì)量控制的主要手段。二、招標(biāo)階段的質(zhì)量控制（一）合理擬定招標(biāo)方案招標(biāo)方案的擬定主要包括開發(fā)項(xiàng)目標(biāo)段的劃分及承發(fā)包模式的選擇、招標(biāo)方式和計(jì)價(jià)方式的選擇等。由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可

3、采用滾動(dòng)開發(fā)、分階段開發(fā)等形式，合理擬定招標(biāo)方案，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的投資控制就顯得尤其重要。（二）科學(xué)進(jìn)行合同策劃合同策劃主要包括合同種類的選擇和重要合同條款的擬訂。合同種類和合同條款決定了合同雙方的責(zé)任分配、風(fēng)險(xiǎn)分配和開發(fā)商對(duì)招標(biāo)工程投資控制的程度。（三）努力完善招標(biāo)文件、規(guī)范編制工程量清單招標(biāo)文件是整個(gè)招標(biāo)過程所遵循的法律性文件，是開發(fā)商對(duì)工程招標(biāo)和工程實(shí)施中各種問題的規(guī)定，是開發(fā)商的期望，也是投標(biāo)人報(bào)價(jià)和合同實(shí)施的基礎(chǔ)。因此，招標(biāo)文件是聯(lián)系、溝通招標(biāo)人與投標(biāo)人的橋梁。能否編制出完整、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼袠?biāo)文件，對(duì)開發(fā)投資的合理確定和合同履行階段投資的有效控制有著重大影響。重視招標(biāo)文件的編制，從招標(biāo)文件編制

4、著手控制開發(fā)投資，是開發(fā)商應(yīng)做好的一項(xiàng)十分重要的工作。三、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制（一）方案設(shè)計(jì)階段在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，前期的可行性研究報(bào)告、市場(chǎng)調(diào)查、開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃定位，是后來作為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)。作為房地產(chǎn)投資人，他開發(fā)項(xiàng)目的根本目的是獲得效益（經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益），因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)商最好是請(qǐng)一個(gè)全程策劃的咨詢公司。（二）施工圖設(shè)計(jì)階段施工圖設(shè)計(jì)是在開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃方案審查通過的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，因此，規(guī)劃方案是作項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)依據(jù)。工程設(shè)計(jì)一般按初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段進(jìn)行。技術(shù)上復(fù)雜的特大型項(xiàng)目可按初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段進(jìn)行。四、施工階段的質(zhì)量控制（一）明確質(zhì)量目

5、標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項(xiàng)目投資人的開發(fā)項(xiàng)目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時(shí)與項(xiàng)目的進(jìn)度控制、成本控制處于一個(gè)相同優(yōu)先級(jí)。首先，要進(jìn)行質(zhì)量投入的收益和費(fèi)用分析，在項(xiàng)目投資人和項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中增強(qiáng)質(zhì)量成本認(rèn)識(shí)，要樹立開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期成本觀念。適當(dāng)增加項(xiàng)目的一致成本，減少非一致成本；適當(dāng)增加預(yù)防成本，大力降低事故成本。（二）制定項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的質(zhì)量管理計(jì)劃在確定了項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后，制定出實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法，正確的使用計(jì)劃編制的輸入、工具和技術(shù)（質(zhì)量基準(zhǔn)計(jì)劃、流程圖、堅(jiān)持設(shè)計(jì)樣板帶路、準(zhǔn)確的使用質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)）編制切實(shí)可行的質(zhì)量計(jì)劃。明確項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的相關(guān)質(zhì)量責(zé)任，項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量管理負(fù)責(zé)，項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)

6、理具體對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量負(fù)責(zé)，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)各專業(yè)工程師對(duì)項(xiàng)目質(zhì)量的規(guī)范負(fù)責(zé)，實(shí)施單位承擔(dān)對(duì)項(xiàng)目的結(jié)果負(fù)責(zé)。（三）質(zhì)量保證質(zhì)量保證就是實(shí)施質(zhì)量計(jì)劃，增強(qiáng)項(xiàng)目投資人、項(xiàng)目最終用戶項(xiàng)目質(zhì)量的信心。如，開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)嚴(yán)格實(shí)行招投標(biāo)制和建設(shè)監(jiān)理制，委托有資格的監(jiān)理單位對(duì)中標(biāo)的施工單位資質(zhì)進(jìn)行核查，使施工單位的資質(zhì)等級(jí)與承攬的工程項(xiàng)目要求相一致，對(duì)施工人員素質(zhì)和人員結(jié)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)控，使參與施工的人員技術(shù)水平與工程技術(shù)要求相適應(yīng)；在標(biāo)前舉行標(biāo)前說明會(huì)，在會(huì)上開發(fā)商公開講明本開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)，進(jìn)度目標(biāo)，成本控制目標(biāo)以及招標(biāo)條件，作到江太公釣魚愿者上鉤；對(duì)施工組織設(shè)計(jì)和質(zhì)量計(jì)劃進(jìn)行審查；對(duì)進(jìn)場(chǎng)的原材料、構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控

7、；對(duì)施工機(jī)械設(shè)備的選擇，應(yīng)考慮施工機(jī)械的技術(shù)性能、工作效率、工作質(zhì)量和維修難易、能源消耗以及安全、靈活等方面對(duì)施工質(zhì)量的影響與保證；組織由設(shè)計(jì)單位和施工單位參加的設(shè)計(jì)交底和設(shè)計(jì)會(huì)審會(huì)議；檢查施工單位是否建立和健全了質(zhì)量管理體系等。（四）開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過程質(zhì)量控制項(xiàng)目施工過程中的質(zhì)量控制，實(shí)際就是程序控制和過程偏差控制。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過程中的過程控制就是對(duì)施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進(jìn)行比較，找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差；運(yùn)用合同確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工圖及設(shè)計(jì)總說明與實(shí)際工作成品和半成品進(jìn)行比較，找出偏差；運(yùn)用經(jīng)批準(zhǔn)的施工方案、施工作業(yè)順序與實(shí)際工作過程順序進(jìn)行

8、比較找出偏差；運(yùn)用抽查、巡查、普查等手段對(duì)整個(gè)作業(yè)過程進(jìn)行跟蹤，得出施工單位現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部是按現(xiàn)階段施工順序、方法、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進(jìn)行整改的意見和建議。以此確保工程的工作過程質(zhì)量，只有確保了過程質(zhì)量，才能確保產(chǎn)品的最終質(zhì)量。在過程控制中需要用到的工具和技術(shù)有：檢查、繪制動(dòng)態(tài)過程控制圖和施工作業(yè)流程圖。四、竣工階段質(zhì)量控制單位工程質(zhì)量驗(yàn)收也稱質(zhì)量竣工驗(yàn)收，是建筑工程投入使用前的最后一次驗(yàn)收，也是最重要的一次驗(yàn)收。驗(yàn)收合格的條件有五個(gè)：構(gòu)成單位工程的各分部工程應(yīng)該合格，并且有關(guān)的資料文件應(yīng)完整以外，還須進(jìn)行以下三方面的檢查。涉及安全和使用功能的分部工程應(yīng)進(jìn)行檢驗(yàn)資料的復(fù)查。不僅要全面檢查其完整性

9、 （不得有漏檢缺項(xiàng)），而且對(duì)分部工程驗(yàn)收時(shí)補(bǔ)充進(jìn)行的見證抽樣檢驗(yàn)報(bào)告也要復(fù)核。這種強(qiáng)化驗(yàn)收的手段體現(xiàn)了對(duì)安全和主要使用功能的重視此外，對(duì)主要使用功能還須進(jìn)行抽查。使用功能的檢查是對(duì)建筑工程和設(shè)備安裝工程最終質(zhì)量的綜合檢驗(yàn)，也是用戶最關(guān)心的內(nèi)容。因此，在分項(xiàng)、分部工程驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，竣工驗(yàn)收時(shí)再作全面檢查。抽查項(xiàng)目是在檢查資料文件的基礎(chǔ)上由參加驗(yàn)收的各方人員商定，并用計(jì)量、計(jì)數(shù)的抽樣方法確定檢查部位。檢查要求按有關(guān)專業(yè)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的要求進(jìn)行。最后，還須由參加驗(yàn)收的各方人員共同進(jìn)行觀感質(zhì)量檢查。觀感質(zhì)量驗(yàn)收，往往難以定量，只能以觀察、觸摸或簡(jiǎn)單量測(cè)的方式進(jìn)行，并由個(gè)人的主觀印象判斷，檢查結(jié)果并不給出“合格”或“不合格”的結(jié)論，而是綜合給出質(zhì)量評(píng)價(jià)，最終確