試析新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制

1、    試析新形勢下房地產(chǎn)企業(yè)成本控制    邢廣玲摘要：我國的房地產(chǎn)這些年正處于前所未有的快速發(fā)展階段，但隨著國家各種調(diào)控政策的實(shí)施、行業(yè)競爭的激烈化、市場觀望情緒加重等因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)的例如空間正在被不斷壓縮。企業(yè)要想在激烈的競爭中獲取足夠的利潤保障企業(yè)的生存與發(fā)展，需要提高產(chǎn)品質(zhì)量外還要控制生產(chǎn)成本。本文主要討論在這樣的新形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制。關(guān)鍵詞：新形勢；房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制abstract: the real estate of china these years is in an unprecedented rapid dev

2、elopment stage, but with the state all kinds of regulation and control policy implementation, industry competition intensification, market wait-and-see mood weighting of the factors such as the real estate enterprises such as space is being constantly compression. enterprise in order to fierce compe

3、tition to obtain enough profit guarantee enterprise's survival and development, the need to improve the quality of products to control the production cost. this paper mainly discussed in this new situation, the real estate enterprise cost control.key words: new situation; real estate enterprise;

4、 cost control中圖分類號(hào)：f293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：a 文章編號(hào)：2095-2104（2012）現(xiàn)階段的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是很典型的資本密集型的產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)代的大部分房地產(chǎn)建設(shè)都有著周期長、投資大、涉及面廣、專業(yè)性強(qiáng)這幾個(gè)特點(diǎn)，要進(jìn)行成本控制的難度較大。實(shí)際上，在新形勢下的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中，的確存在著諸如控制理念不科學(xué)、控制體系不健全、控制執(zhí)行不得力等問題。而要做好成本控制就需對(duì)采取措施對(duì)解決這些存在的問題，對(duì)企業(yè)的成本控制進(jìn)行優(yōu)化。接下來我們將詳細(xì)對(duì)此作出討論。當(dāng)前階段房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中的不足、現(xiàn)有成本控制理念不科學(xué)我國的近幾年的房地產(chǎn)企業(yè)盈利狀況非常好，雖然利潤空間再被壓縮但是依然有加

5、大的利潤。不好企業(yè)因此忽視了對(duì)各階段的成本控制而只是在項(xiàng)目完成后進(jìn)行大致核算。并且有不少企業(yè)雖進(jìn)行了成本控制但是控制的目標(biāo)僅僅放在了材料方面。也就是說現(xiàn)下大部分企業(yè)沒有進(jìn)行全方位成本控制的概念?，F(xiàn)代的房地產(chǎn)建設(shè)，投資大且周期長。一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從土地取得到建設(shè)完畢一般都需要兩年以上。而成本的發(fā)生期比這個(gè)時(shí)間還要長。同時(shí)，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)涉及到市政、設(shè)計(jì)、建設(shè)、環(huán)境、物業(yè)等方面的問題，產(chǎn)生成本的項(xiàng)目多且雜，成本的構(gòu)成相當(dāng)復(fù)雜。這些特性決定了要想做好成本控制需要全面且科學(xué)。、現(xiàn)有成本控制體系不健全成本控制體系不健全是所有房企的通病。一些企業(yè)在制定成本控制體系時(shí)未能將能夠涉及的問題全部包含在內(nèi)，有的企業(yè)

6、所涉及的成本控制體系沒有將控制責(zé)任落實(shí)到位，或者沒有相對(duì)應(yīng)的獎(jiǎng)懲措施，員工進(jìn)行成本控制的積極性不高。也有的企業(yè)雖具備有健全的控制體系，但是并沒有將成本控制放置在重要位置，成本控制體系形同虛設(shè)。由于沒有健全的控制體系，很多企業(yè)在進(jìn)行成本控制時(shí)無章可循，工作開展非常不順利。、目標(biāo)成本的制定不合理目標(biāo)成本的制定是房企進(jìn)成本控制的重要步驟。但是不少企業(yè)的目標(biāo)成本制定人員不是一線工作者，存在著對(duì)市場政策了解不到位，對(duì)建設(shè)地造價(jià)成本了解失真等情況。另外，進(jìn)行成本控制需要包括設(shè)計(jì)、施工、管理等各個(gè)部門的配合。不少企業(yè)各個(gè)部門之間的協(xié)調(diào)配合不流暢，給成本控制的工作帶來了很大難度。這些情況導(dǎo)致對(duì)成本目標(biāo)的制定不

7、合理，并且一些企業(yè)成本目標(biāo)制定后并沒有分解執(zhí)行，而各部門的工作人員在項(xiàng)目進(jìn)行中一般也并不將發(fā)生成本與目標(biāo)成本進(jìn)行比較，目標(biāo)成本管理工作流于形式。提升當(dāng)前房企成本控制效果的方法策略、樹立成本管理理念思想是行動(dòng)的指揮著，做好成本控制的前提是樹立起成本管理理念。針對(duì)目前房企管理者與員工成本管理理念淡薄的情況，企業(yè)的管理者要想方設(shè)法樹立起員工進(jìn)行成本控制的理念，充分調(diào)動(dòng)員工進(jìn)行成本控制的積極性。企業(yè)要始終堅(jiān)持生產(chǎn)與成本控制相結(jié)合的原則，對(duì)員工進(jìn)行全面的成本控制教育。全體員工要共同參與成本控制的各個(gè)環(huán)節(jié)并通過眾人參與建立起健全的管理體系。企業(yè)需要認(rèn)清的是，成本控制不僅作用于建設(shè)過程的實(shí)體管理，而是需要擴(kuò)

8、展到資金、技術(shù)、服務(wù)、環(huán)境等多個(gè)方面。、健全成本控制管理體系健全的管理體系是進(jìn)行成本控制的有效依據(jù)，是控制活動(dòng)進(jìn)行的準(zhǔn)則。企業(yè)要建立健全的成本控制體系，將成本的控制活動(dòng)貫穿于建設(shè)整體，包括建設(shè)項(xiàng)目的成立、項(xiàng)目的建設(shè)、項(xiàng)目竣工及交付使用。項(xiàng)目開始前制定目標(biāo)成本，在項(xiàng)目進(jìn)行中采取控制措施，在項(xiàng)目結(jié)束后要進(jìn)行成本的對(duì)著與核算并以此形成成本的數(shù)據(jù)庫。此外，健全的成本控制管理體系還要有成本責(zé)任制度。企業(yè)所建立的成本控制管理體系要將成本的責(zé)任落實(shí)到具體單位或者個(gè)人，把成本控制變?yōu)槊恳粋€(gè)員工的自覺行動(dòng)，做到全員管理。、加強(qiáng)規(guī)劃階段的成本控制規(guī)劃階段的成本控制是成本控制中最容易被遺忘的部分。加強(qiáng)規(guī)劃階段的成本

9、控制主要有以下內(nèi)容：投資決策階段的成本控制投資決策階段是影響到企業(yè)項(xiàng)目能否盈利的重要階段。在該階段，企業(yè)要對(duì)每一個(gè)投資項(xiàng)目都進(jìn)行詳細(xì)的可行性分析，在對(duì)不同的方案作出比較后擇優(yōu)而取。具體開來是企業(yè)要對(duì)建設(shè)地的實(shí)際情況有精確的了解，并了解建設(shè)所在地的周邊環(huán)境、發(fā)展趨勢以及合作方的情況、合作的方式條件、規(guī)劃方案、市場定位等，對(duì)這些內(nèi)容進(jìn)行詳細(xì)的分析并且要在該分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行費(fèi)用、利潤的估算。設(shè)計(jì)階段控制設(shè)計(jì)階段的費(fèi)用在整個(gè)建設(shè)費(fèi)用中所占的比例較少。但是設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)卻能決定項(xiàng)目后期建設(shè)的成本，工程如何施工、材料設(shè)備如何選取、投資金額的高低很大程度受到設(shè)計(jì)階段的控制。因此，企業(yè)要加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的控制。企業(yè)科通

10、過招標(biāo)等方式選擇優(yōu)秀的設(shè)計(jì)公司，活動(dòng)性價(jià)比較高的設(shè)計(jì)方案。企業(yè)也可以通過限額設(shè)計(jì)法在設(shè)計(jì)階段進(jìn)行成本的控制。此外，關(guān)于設(shè)計(jì)除了這些內(nèi)容，企業(yè)還要嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更。設(shè)計(jì)變更一直都是影響成本變化的最大因素。設(shè)計(jì)變更一般是為了追求施工速度，但是這種情況下倉促間而設(shè)計(jì)出的變更圖紙存在著設(shè)計(jì)粗糙、無法滿足規(guī)劃需求、專業(yè)相互矛盾等問題，會(huì)引發(fā)一系列造價(jià)增加，在項(xiàng)目進(jìn)行中一定要避免這一點(diǎn)。、加強(qiáng)施工階段的成本控制施工階段的成本控制是成本控制整個(gè)工作的重中之重。施工階段所產(chǎn)生的成本占據(jù)了項(xiàng)目成本的80%以上，因此，也可以說，企業(yè)成本控制成功與否取決于施工階段成本控制的有效性。施工階段的工作內(nèi)容龐雜且專業(yè)性比較

11、強(qiáng)，但是總結(jié)整合課具體分為以下兩點(diǎn)因素：人力因素人力資源是項(xiàng)目建設(shè)成本較大的一個(gè)模塊。在施工階段的人力因素主要是施工者的因素。我國的建筑行業(yè)一線從業(yè)者大多數(shù)是農(nóng)村務(wù)工人員，幾乎都沒有接受過相關(guān)的技術(shù)培訓(xùn)，在施工作業(yè)的進(jìn)行中，存在著效率低下、浪費(fèi)情況嚴(yán)重的問題。針對(duì)此，企業(yè)通過進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn)的方式來改善。有條件的企業(yè)可以在各階段的工程開始之前給員工進(jìn)行技術(shù)與意識(shí)的培訓(xùn)，在提升其工作能力的同時(shí)，加強(qiáng)其節(jié)約意識(shí)。如果無法進(jìn)行大規(guī)模的培訓(xùn)，企業(yè)可選具備一定工作經(jīng)驗(yàn)的員工分配到各個(gè)工作小組中以點(diǎn)帶面。又或者企業(yè)可對(duì)所有施工人員進(jìn)行一次選拔，選擇其中具有一技之長的人來進(jìn)行對(duì)應(yīng)工種的工作。物資因素物資成本是項(xiàng)

12、目建設(shè)中最大的支出成本。物資包括原材料、器械等。要做好這一方面的成本控制企業(yè)科采取這些措施：多部門聯(lián)合制定采購計(jì)劃，保證采購計(jì)劃的有效性；采購前進(jìn)行市場情況調(diào)研，貨比三家擇優(yōu)而取。對(duì)于應(yīng)用量加大的物質(zhì)比如水泥、石灰等物可以采用招標(biāo)的方式選擇供應(yīng)商；物質(zhì)采購后要經(jīng)過嚴(yán)格的檢查，確定數(shù)量、質(zhì)量后才可進(jìn)入施工現(xiàn)場；加強(qiáng)施工現(xiàn)場物質(zhì)的管理與領(lǐng)取，避免出現(xiàn)不必要的浪費(fèi)。、加強(qiáng)結(jié)算階段的成本控制項(xiàng)目結(jié)算的成本控制也很重要。在這一階段，企業(yè)要及時(shí)的進(jìn)行項(xiàng)目總結(jié)，通過總結(jié)發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目進(jìn)行中成本管理的不足，并根據(jù)實(shí)際的工作情況提出有針對(duì)性的建議便于后續(xù)項(xiàng)目的管理。結(jié)論：進(jìn)行成本控制是在激烈是市場競爭下使企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的必要措施，有效的成本控制能夠降低支出、提高收益并及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場存在風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)企業(yè)來說意義重大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要正視現(xiàn)階段企業(yè)成本控制中的不足，并采取措施進(jìn)行優(yōu)化以發(fā)揮