某項目資金管理作業(yè)指導(dǎo)書

1、某項目資金管理作業(yè)指導(dǎo)書 項目資金管理作業(yè)指導(dǎo)書 1.作業(yè)目的 房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型的行業(yè),資金是企業(yè)的血脈,資金管理是財務(wù)管理的重要環(huán)節(jié),也是項目成功開發(fā)的必要保證。良好的資金管理能力,也是企業(yè)綜合實力的體現(xiàn),保證企業(yè)的資金富余時不閑置,困難時不短缺,始終維持最佳的現(xiàn)金保有量,是企業(yè)資金管理的重要目標。 2.主管崗位總會計師 主辦崗位資金管理 3.緊前工作條件 從取得土地使用權(quán)和相關(guān)土地技術(shù)指標開始到項目。 4.作業(yè)描述 4.1編制資金計劃 4.1.1總投資估算 房地產(chǎn)項目總投資包括直接成本、期間費用及稅金。項目直接成本主要參考可行性研究報告,依據(jù)項目進展狀況可以進行調(diào)整。期間費用可依據(jù)

2、歷史經(jīng)驗估計,營業(yè)費用一般不超過銷售額的3%(平凡住宅約1-2%,別墅項目略高)。管理費用與項目規(guī)模、人員編制、建設(shè)工期等因素有關(guān),一般掌握在建安投資的3%(本企業(yè)歷年人均管理費用是個很重要的參數(shù))。利息支出可簡化計算,每年應(yīng)計利息=(年初借款本息累計+本年借款額/2)*年利率。稅金包含營業(yè)稅及附加、土地增值稅、所得稅等(詳細稅種及稅率以當?shù)胤ㄒ?guī)為準)。 需要留意的是,在通貨膨脹期間,當項目持續(xù)周期較長時,需考慮物價上漲因素,避免因投資估算不足造成資金鏈斷裂。 4.1.2資金支付計劃 總投資估算一經(jīng)確定,即可編制分年度投資計劃,形成項目的用款需求。編制依據(jù)有已簽訂合同的付款條款,政府部門的報批

3、報建規(guī)定,費用支出計劃,房產(chǎn)預(yù)售預(yù)繳稅金的規(guī)定等。資金支付計劃應(yīng)滾動編制,自當月起12個月以內(nèi)的計劃盡量細化到月份(尤其是3個月以內(nèi)),以更好的指導(dǎo)資金籌措,以后年度可按季或年編制。為便于計劃的動態(tài)調(diào)整,應(yīng)準時進行實際付款與計劃付款的對比分析,當月未付款項自動順延至以后月份。與工程進度有關(guān)的付款計劃應(yīng)得到項目經(jīng)理的確認。 4.1.3資金回籠計劃 為掌握貸款規(guī)模,使資金流入與流出相匹配,保持最佳現(xiàn)金保有量,銷售管理崗位應(yīng)準時供應(yīng)資金回籠計劃。依據(jù)項目的資金支付和回籠計劃編制項目的籌資計劃。當項目實際資金回籠與計劃不符時,需隨時對后期的資金回籠計劃進行調(diào)整。 4.2選擇籌資方案 項目投資的資金來源

4、主要有自有資金(資本金加股東集資)、銀行貸款、預(yù)售房款等。依據(jù)銀行現(xiàn)行的房地產(chǎn)項目融資方法,項目的自有資金必需達到總投資的30%,而且四證齊全才能發(fā)放貸款,即使獲得貸款也要接受銀行監(jiān)管,進行封閉式運作,回籠資金按一定比例優(yōu)先償還銀行貸款。通常狀況下,項目前期從土地獲得到辦好四證,是以自有資金為主,從四證取得到獲準預(yù)售以銀行貸款為主,預(yù)售以后現(xiàn)金流逐步由負轉(zhuǎn)正,以回籠房款平衡資金流出。 依據(jù)公司信用等級的不同,銀行貸款有信用貸款、抵押貸款、擔保貸款等方式,單純的項目公司多采用抵押貸款,貸款成本較高,為辦理在建工程抵押需支付相應(yīng)的評估費、公證費、財產(chǎn)保險費等手續(xù)費。 在銀行貸款以外,項目公司可以考

5、慮的融資方式還有房地產(chǎn)信托計劃,地產(chǎn)投資基金,多方委托貸款等,一般用于取得四證以前的資金籌措。但這些方式往往成本更高,受到的政策限制更為嚴格。 4.3分析償債能力 為確保項目借款能按時還本付息,維護公司的信用等級,應(yīng)對項目的償債能力進行分析,保持項目的現(xiàn)金流始終為正。以下計算表格可供參考。 項目償債能力分析表 金額單位:萬元第1年第2年第n年合計 一、本年借款 1.年初借款本息累計 2.本年借款 3.本年應(yīng)計利息 二、本年還本付息 1.本年償還本金 2.本年支付利息 三、償還借款的資金來源 1.自有資金 2.預(yù)售房款 3.其他 四、現(xiàn)金盈余 項目貸款 1.作業(yè)目的 在總投資估算的基礎(chǔ)上,根據(jù)項

6、目的開發(fā)進度計劃確定項目各階段的資金需求。根據(jù)資金來源的牢靠性、融資成本的凹凸、融資風險的大小,選擇資金渠道。就目前階段而言,銀行貸款仍是開發(fā)房地產(chǎn)項目主要的資金來源,尤其是在取得土地權(quán)證,到預(yù)售之前的開發(fā)階段,缺口資金往往通過銀行貸款解決。其目的就是為了充分發(fā)揮財務(wù)杠桿的作用,利用債務(wù)資金提高自有資金的收益率。 2.批準崗位董事長(或授權(quán)總經(jīng)理):批準貸款和抵押。 主管崗位總會計師:審核融資計劃,落實融資銀行,簽署貸款合同。 主辦崗位資金管理:編制融資計劃,收集和報送資料,貸款談判,辦理抵押手續(xù),建立貸款臺帳,按期還本付息。 3.作業(yè)描述 3.1本主辦崗位編制項目資金計劃,合理支配收支結(jié)點,

7、提出融資方案,經(jīng)總會計師審核批準。 3.2根據(jù)貸款銀行的要求,由本主辦崗位收集報送資料: 3.2.1資本金達到項目總投資35%或以上的證明; 3.2.2三級以上的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書; 3.2.3信用等級證書; 3.2.4經(jīng)年檢的貸款卡和在貸款銀行開立的銀行帳號; 3.2.5已納入地方商品房建設(shè)計劃的立項批文; 3.2.6房地產(chǎn)權(quán)證(土地部分)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證; 3.2.7資金封閉運作方案; 3.2.8項目可行性研究報告; 3.2.9項目的規(guī)劃設(shè)計文本; 3.2.10項目重大的經(jīng)濟合同,包括土地使用權(quán)出讓合同、總承包合同、營銷策劃合同等; 3.2.11企業(yè)基本

8、狀況資料及財務(wù)資料。 3.3貸款談判:明確借款總額、期限、優(yōu)待利率、保證方式(抵押或擔保)、用款和還款計劃、抵押物評估價值等。 3.4貸款談判的雙方意見全都后,由總會計師在公司行政辦公會議上提請審議,如貸款數(shù)額超過董事會授權(quán)額度的尚需報董事會審批。 3.5經(jīng)貸款銀行內(nèi)部貸審會審批同意后,由總會計師代表公司與貸款銀行簽訂貸款合同,本主辦崗位協(xié)助辦理抵押登記手續(xù)。 3.6依據(jù)公司資金狀況和項目回籠狀況,調(diào)整借貸計劃,準時與貸款銀行溝通協(xié)調(diào),辦理相關(guān)手續(xù)。 3.7貸款到期付清,準時辦理合同終止手續(xù)。如需展期,仍須由總會 計師提請公司行政會議審批。 4.貸款擔保 銀行一般要求項目公司以項目抵押來鎖定風

9、險(在建工程抵押費用較高),個別狀況下銀行會依據(jù)項目的性質(zhì)、開發(fā)單位的資信等因素允許由實力較強、有代償能力的公司供應(yīng)擔保。 4.1項目分階段抵押 4.1.1土地使用權(quán)抵押:在開發(fā)單位支付全部土地使用權(quán)出讓金,獲得房地產(chǎn)權(quán)證(土地部分)后,辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù); 4.1.2房屋期權(quán)抵押:在項目建設(shè)開發(fā)投資總額完成25%以上,具備房屋期權(quán)抵押條件時,可辦理房屋期權(quán)抵押手續(xù),將房屋期權(quán)連同土地使用權(quán)一并抵押。 4.1.3現(xiàn)房抵押:工程已竣工驗收,開發(fā)單位獲得大產(chǎn)證后,將房屋期權(quán)抵押轉(zhuǎn)為商品房現(xiàn)房抵押。 5.貸款額度 項目貸款額度的確定取決于抵押物的價值,房屋期權(quán)價值是以抵押時投入該項目的土地使用權(quán)出讓金、拆遷安置補償費、已支付的工程款(不包括預(yù)付款、庫存材料與設(shè)備)的總和估算而得。 以房屋期權(quán)作為抵押的貸款,貸款額度一般不會高于抵押物價值的50%,以房地產(chǎn)現(xiàn)房作為抵押的貸款,貸款額度一般不會高于抵押物價值的70%。 6.貸款發(fā)放 6.1在發(fā)放貸款前,公司與貸款銀行簽訂財務(wù)監(jiān)管協(xié)議,項目公司在貸款銀行開立保證金帳戶、監(jiān)管帳戶及結(jié)算帳戶,保證金帳戶和監(jiān)管帳戶需預(yù)留信貸員印鑒,確保貸款資金在項目建設(shè)范圍內(nèi)封閉運作。保證金帳戶核算貸款資金,監(jiān)管帳戶核算借款人投入的自籌資金和項目回籠資金。 6.2貸款銀行確定貸款額度后,根據(jù)項目實際用