東莞市物業(yè)專項維修資金的繳交監(jiān)管和使用實施方案

1、· 東莞市物業(yè)專項維修資金的繳交監(jiān)管和使用實施方案（征求意見稿）2008-03-2703:37:16 (已經(jīng)被瀏覽104次)  一、目的意義 根據(jù)國家、省有關(guān)物業(yè)專項維修資金繳交、監(jiān)管和使用的有關(guān)文件精神和我市物業(yè)市場發(fā)展的形勢，為了不斷提高我市物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量和水平，適應(yīng)廣大業(yè)主對于物業(yè)管理服務(wù)日益增長的需求，保證物業(yè)維修的制度化，保障業(yè)主的生命財產(chǎn)安全，提升全市人民的生活品質(zhì)，創(chuàng)建和諧社會，就物業(yè)專項維修資金的繳交、監(jiān)管和使用等具體問題制定本方案。 二、政策法律依據(jù) 1、廣東省物業(yè)管理條例（1998年第13號，于1998年10月1日生效）第三十二條規(guī)定：物業(yè)管理維修基

2、金由物業(yè)建設(shè)單位按物業(yè)總投資的百分之二，在向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理權(quán)時，一次性劃撥給業(yè)主委員會，其所有權(quán)屬全體業(yè)主共同所有。 國務(wù)院法制辦公室對廣東省人民政府法制辦公室<關(guān)于明確物業(yè)維修基金繳存有關(guān)問題的請示>的答復(fù)（國法秘農(nóng)函2007371號）答復(fù)“2003年8月31日物業(yè)管理條例實施前，廣東省范圍內(nèi)物業(yè)專項維修基金的繳交主體問題應(yīng)當(dāng)適用廣東省物業(yè)管理條例”。 2、物業(yè)管理條例（國務(wù)院2003第379號，于2003年9月1日生效）第五十四條規(guī)定：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金；專項維修資金繳交、使用

3、、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財政部門所制定。 而建設(shè)部、財政部只有1998年下發(fā)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法（建住房1998213號，于1999年1月1日生效），其第五條規(guī)定：購房者應(yīng)當(dāng)按購房款23%的比例向售房單位繳交維修基金。 3、住宅專項維修資金管理辦法（建設(shè)部、財政部令第165號，于2008年2月1日生效）第七條規(guī)定：商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%。 可見，以上法規(guī)的規(guī)定在繳交主體和繳交比例等方面存在差異，而且實施時間

4、的銜接上也有些脫節(jié)，造成我省各地在執(zhí)行上的混亂現(xiàn)象。 三、目前我市物業(yè)專項維修資金征管的實際情況及存在問題    目前，我市物業(yè)專項維修資金的征管也同樣存在著比較混亂的現(xiàn)象：一是由于一直未出臺物業(yè)專項維修資金的征管辦法，我市絕大部分房地產(chǎn)項目尚未開始征收；二是部分房地產(chǎn)開發(fā)公司在項目開發(fā)完畢后，已經(jīng)實行轉(zhuǎn)制或變更，造成難以追繳該部分維修資金；三是一部分新建樓盤的建設(shè)單位按購房款的2收取了購房者的維修資金，但是這筆資金并無專門的部門監(jiān)管,特別在小區(qū)尚未成立業(yè)主委員會的情況下,由建設(shè)單位或物業(yè)管理公司單方管理和使用，存在很大隱患,業(yè)主的利益得不到保障；四是一些早期開發(fā)的房產(chǎn)，保

5、修期過后，需要進(jìn)行維修改造，由于當(dāng)時建設(shè)單位并沒有收取維修資金,而物業(yè)管理公司不可能承擔(dān)這筆維修費用，使得物業(yè)維修工作無法落實。四、我市專項物業(yè)維修資金繳交、監(jiān)管和使用的具體辦法 根據(jù)有關(guān)的政策法規(guī)，結(jié)合我市的實際情況，同時參考廣州、深圳等周邊地區(qū)的經(jīng)驗做法，確立我市物業(yè)專項維修資金的繳交、監(jiān)管和使用應(yīng)遵循依法（規(guī)）繳交、科學(xué)管理、以民為本的原則，并制定以下具體的實施辦法和程序： （一）、繳交 1、繳交主體與繳交標(biāo)準(zhǔn) （1）、核發(fā)商品房預(yù)售證在1998年10月1日前的商品房，建設(shè)單位與購房者未在預(yù)售合同中約定物業(yè)專項維修資金由建設(shè)單位繳交的，按物業(yè)管理條例由購房者按購房款2%的標(biāo)準(zhǔn)一次性繳交。

6、 （2）、核發(fā)商品房預(yù)售證在1998年9月30日后，在2003年9月1日前的商品房，建設(shè)單位與購房者未在預(yù)售合同中約定物業(yè)專項維修資金由購房者繳交的,由建設(shè)單位按住宅建筑面積30元/ m2、非住宅建筑面積40元/ m2標(biāo)準(zhǔn)一次性繳交。 （3）、核發(fā)商品房預(yù)售證在2003年8月31日后，在2008年2月1日前的商品房,由購房者按購房款2%的標(biāo)準(zhǔn)一次性繳交。 （4）、核發(fā)商品房預(yù)售證在2008年1月31日后，商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有物業(yè)的建筑面積交存住宅專項維修資金，每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的6%。未按規(guī)定交存首期住宅專項維修資

7、金的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。 （5）、公有住房的，由業(yè)主按建筑面積每平方米當(dāng)?shù)胤扛某杀緝r的2%及售房單位按多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%從售房款中一次性提取。 （6）、對上述情況確權(quán)后仍未售出或由建設(shè)單位保留自用的單元,由建設(shè)單位承擔(dān)該部分單元的物業(yè)專項維修資金，存入以建設(shè)單位名義設(shè)立的物業(yè)專項維修資金賬戶。 （7）、物業(yè)公司或建設(shè)單位已代收代繳物業(yè)專項維修資金的，在本方案實施后三個月內(nèi)，必須把已使用維修資金的情況做好臺賬，并將每個單元的明細(xì)賬列出，經(jīng)業(yè)委會或業(yè)主大會確認(rèn)后交由當(dāng)?shù)胤抗芩鶎徍?、監(jiān)督并協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)在轄區(qū)內(nèi)公示15天，

8、按要求劃入各業(yè)主專用帳戶。 所代收代繳的款項達(dá)不到上述標(biāo)準(zhǔn)的： 、核發(fā)商品房預(yù)售證在1998年9月30日后，在2003年8月31日前的樓盤，建設(shè)單位與購房者在預(yù)售合同中約定由購房者繳交的，其不足部分由建設(shè)單位繳納，合同中沒有約定而建設(shè)單位代收了維修資金的，建設(shè)單位需將所代收資金全額退還給購房者，并由建設(shè)單位按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳專項維修資金。 、核發(fā)商品房預(yù)售證在2003年8月31日后的樓盤，由購房者補(bǔ)繳不足部分； （8）、投資商掛靠各房地產(chǎn)開發(fā)公司的，物業(yè)專項維修資金先由各被掛靠房地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)墊付。墊付后，再由各房地產(chǎn)開發(fā)公司向掛靠單位追繳。 （9）、因房屋轉(zhuǎn)讓等原因,引起業(yè)主變更的，分以下兩種

9、情況處理： 、在方案實施后，已辦理完成過戶手續(xù)且新舊業(yè)主在合同中未約定維修資金繳交的，由新業(yè)主繳交；未辦結(jié)過戶手續(xù)，且新舊業(yè)主在合同中未約定維修資金繳交的，由舊業(yè)主繳交。 、在方案實施前，已繳交專項維修資金的業(yè)主在轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)時，結(jié)余維修資金不予退還，隨房屋所有權(quán)同時過戶。 2、繳交程序： （1）、對于本方案實施后銷售的房屋，購房者應(yīng)在商品房銷售合同備案前到指定銀行營業(yè)網(wǎng)點按規(guī)定繳交物業(yè)專項維修資金。 （2）、核發(fā)商品房預(yù)售證在2003年9月1日后的樓盤，需由購房者繳交或補(bǔ)交維修資金的，購房者應(yīng)在方案正式實施后三個月內(nèi)，到指定銀行營業(yè)網(wǎng)點繳交款項；業(yè)主在辦理房屋權(quán)屬證書時，將繳交憑證一并提交

10、當(dāng)?shù)胤抗芩?（3）、核發(fā)商品房預(yù)售證在1998年9月30日后、2003年8月31日前的樓盤，建設(shè)單位沒有代收代繳維修資金的，應(yīng)在方案正式實施后三個月內(nèi)，列出該項目物業(yè)維修資金明細(xì)賬，由當(dāng)?shù)胤抗芩_認(rèn)后，到指定銀行營業(yè)網(wǎng)點繳交，并把繳交憑證送當(dāng)?shù)胤抗芩鶄浯?。對約定由業(yè)主繳交，但未達(dá)繳存標(biāo)準(zhǔn)的，由建設(shè)單位補(bǔ)繳，建設(shè)單位應(yīng)在規(guī)定時間內(nèi)到指定銀行營業(yè)網(wǎng)點補(bǔ)繳；在業(yè)主辦理房屋權(quán)屬證書時將繳交憑證一并提交當(dāng)?shù)胤抗芩?（4）、文件實施后公有住房的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。公有住房售房單位應(yīng)當(dāng)在收到

11、售房款之日起30日內(nèi)，將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。 （5）、已辦理入住手續(xù)的公有住房，售房單位沒有代收代繳維修資金的，應(yīng)在方案正式實施后三個月內(nèi)，列出該項目物業(yè)維修資金明細(xì)賬，由當(dāng)?shù)胤抗芩_認(rèn)后，到指定銀行營業(yè)網(wǎng)點繳交，并把繳交憑證送當(dāng)?shù)胤抗芩鶄浯妗?（6）、維修資金的續(xù)繳。對于維修資金使用后，不足首期繳交數(shù)額30%的，需要進(jìn)行續(xù)繳。維修資金續(xù)繳對象為購房者，由維修資金管理部門通過物業(yè)公司通知業(yè)主委員會,并通過業(yè)主大會續(xù)籌專項維修資金,使余額達(dá)到首期標(biāo)準(zhǔn)。沒有業(yè)主委員會的小區(qū)，通過小區(qū)物業(yè)公司通知到業(yè)主本人,要求其補(bǔ)充繳交維修資金到首期標(biāo)準(zhǔn)。 （7）、因拆遷、自然

12、災(zāi)害等原因造成房屋滅失的,業(yè)主可持本人身份證及房產(chǎn)主管部門出具的產(chǎn)權(quán)注銷證明,到指定銀行營業(yè)網(wǎng)點辦理專項維修資金注銷手續(xù)。手續(xù)辦結(jié)后,業(yè)主可從賬戶內(nèi)提取剩余資金。 （二）、使用及其監(jiān)管 1、物業(yè)專項維修資金必須在主管部門、銀行、業(yè)主共同參與的全過程監(jiān)管下進(jìn)行使用，任何一方（或其他部門）不可擅自動用。 2、各房地產(chǎn)項目必須選擇跟市房管局簽訂維修資金監(jiān)管協(xié)議的銀行設(shè)立物業(yè)維修資金賬戶，賬戶按樓盤棟戶規(guī)則設(shè)置,每戶業(yè)主有獨立的維修資金專用賬戶。業(yè)主可以查詢本帳戶的資金使用狀況，但不可自行提取資金。 3、維修資金的使用采用業(yè)主決議、房管部門備案、銀行憑備案證明撥款的方式： （1）、沒有成立業(yè)主委員會的

13、小區(qū)，在物業(yè)保修期滿后需使用維修資金進(jìn)行維修或更新改造的,物業(yè)管理公司或建設(shè)單位須根據(jù)實際情況聘請專業(yè)的有資質(zhì)的施工單位計算出維修所需的預(yù)算資金,再由物業(yè)管理公司制定維修資金使用計劃，計劃當(dāng)中應(yīng)載明維修項目、預(yù)算金額、業(yè)主分?jǐn)偨痤~等情況(如維修資金使用超過首期繳交數(shù)額1/3的,計劃中還應(yīng)包含維修資金續(xù)籌方案) 。計劃定出后, 由物業(yè)管理公司將有關(guān)情況向維修物業(yè)所涉及的業(yè)主公告并征求意見,若取得專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意,則使用計劃通過,業(yè)主簽訂書面決議。 物業(yè)管理公司應(yīng)持維修資金使用計劃、相關(guān)施工單位出具的預(yù)算計劃及業(yè)主簽訂的書面決議到市房管局進(jìn)行備案

14、, 房管局核實后出具備案文件，物業(yè)管理公司憑備案文件到指定銀行提取維修款項。 （2）、已成立業(yè)主委員會的小區(qū)，在物業(yè)保修期滿后需使用維修資金進(jìn)行維修或更新改造的,物業(yè)管理公司須將制定的維修資金使用計劃及由有資質(zhì)施工單位制定的預(yù)算情況提交業(yè)主委員會審核； 業(yè)主委員會審核后與維修物業(yè)所涉及的業(yè)主商討, 若取得專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意,則使用計劃通過，書面決議由業(yè)主委員會全體委員簽名并加蓋公章；物業(yè)管理公司持維修項目、預(yù)算金額、業(yè)主分?jǐn)偨痤~等資料到市房管局進(jìn)行備案, 市房管局核實后出具備案文件；物業(yè)管理公司憑備案文件到指定銀行提取維修款項。 （3）對于在緊

15、急情況下需要對共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行搶險搶修和維護(hù)的，由物業(yè)公司先行墊付資金，待搶修維護(hù)完畢后，物業(yè)公司可將資金使用情況向業(yè)主公示并報業(yè)主委員會或主管部門審核通過后，從維修資金中取回所墊付款項。 4、住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，按照下列規(guī)定分?jǐn)偅海?）商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂＃?）售后公有住房之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分?jǐn)?；其中，?yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)偂?/p>

16、（3）售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費用，先按照建筑面積比例分?jǐn)偟礁飨嚓P(guān)物業(yè)。其中，售后公有住房應(yīng)分?jǐn)偟馁M用，再由相關(guān)業(yè)主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分?jǐn)偂?、住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)單位或者公有住房單位應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積，分?jǐn)偩S修和更新、改造費用。 6、維修工程實行招投標(biāo)制度。對于需要維修資金數(shù)目較大的項目, 須由房管部門實行現(xiàn)場勘查,嚴(yán)格把關(guān)。對工程量超過20萬元的項目,原則上要求物業(yè)公司組織招投標(biāo)；投標(biāo)單位不少于3個，按照公平、公開、公正的原則確定施工單位；少于20萬元，但業(yè)主委員會或涉及專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意要求招投標(biāo)的工程，也可實行招投標(biāo)。 五、法律責(zé)任 （一）公有住房售房單位未按規(guī)定交存住宅專項維修資金、違反規(guī)定將房屋交付買受人的、未按規(guī)定分?jǐn)偩S修、更新和改造費用的，由人民政府財政部門會同同級建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正：（二）開發(fā)建設(shè)單位違反本規(guī)定將房屋交付買受人的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，處以3萬元以下的罰款。開發(fā)建設(shè)單位未按本辦法第二十一條規(guī)定分?jǐn)偩S修、更新和改造費用的，由縣級以上