某風(fēng)情度假村可行性分析報告

1、大源汀州風(fēng)情度假村可行性分析報告云和縣大源鄉(xiāng)人民政府二0一0年七月大源汀州風(fēng)情度假村建設(shè)可行性分析報告一、項目概況1、定位：建成云和湖范圍內(nèi)星級汀州風(fēng)情旅游度假接待中心，形成本縣旅游線路的重心和政府、商務(wù)會議中心，逐步造就浙江西南旅游觀光接待的“汀州風(fēng)情”品牌。2、總投資：312萬元(以設(shè)計滿負(fù)荷客流的三分之一計算)4、年主營收入：167萬元3、靜態(tài)償還期：三年半4、內(nèi)部收益率：27.55%5、敏感度：客流下降至設(shè)計負(fù)荷的24%時，為不可投資項目。(圖：現(xiàn)成的大源鄉(xiāng)政府辦公樓)二、項目背景旅游業(yè)是本縣重點發(fā)展的第三產(chǎn)業(yè)，今年，我縣正式出臺了關(guān)于加快旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見（云政發(fā)201017號）

2、，明確了打造“中國童話休閑旅游城”、形成“一城一湖一梯田”發(fā)展格局的總目標(biāo)。其指導(dǎo)思想是：認(rèn)真落實科學(xué)發(fā)展觀,堅持“嚴(yán)格保護、統(tǒng)一規(guī)劃、合理開發(fā)、永續(xù)利用”原則，以“生態(tài)、休閑、養(yǎng)生”為主題，圍繞山水資源、玩具產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，積極打造特色旅游品牌，積極拓展生態(tài)旅游市場，不斷優(yōu)化旅游產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，把云和建設(shè)成為集生態(tài)休閑、水上游玩、民俗風(fēng)情、產(chǎn)業(yè)觀光于一體的浙西南休閑度假勝地。意見指出：我縣旅游發(fā)展總體布局將以“一中心一區(qū)一帶”為重點?！耙恢行摹奔匆劳锌h城基礎(chǔ)設(shè)施比較完善、城市功能比較齊全的優(yōu)勢，進一步完善吃、住、行、游、購、娛旅游要素，形成一個旅游接待中心；“一區(qū)”即以霧溪、安溪畬族鄉(xiāng)為重點，結(jié)合相關(guān)鄉(xiāng)

3、鎮(zhèn)的旅游資源，形成以民族民俗風(fēng)情觀賞為主的生態(tài)旅游區(qū)；“一帶”即以境內(nèi)云和湖（包括仙宮湖、龍廷湖、玉溪湖三個人工湖泊）及周邊可利用區(qū)塊開發(fā)形成的生態(tài)休閑度假帶。大源鄉(xiāng)地處云和湖旅游區(qū)的核心地帶，應(yīng)當(dāng)成為旅游業(yè)發(fā)展的重點。本鄉(xiāng)位于云和縣城西北部，與緊水灘鎮(zhèn)、庫北、松陽縣相毗鄰。鄉(xiāng)政府駐地渡蛟村，距縣城38公里。區(qū)域總面積63平方公里。大源鄉(xiāng)下轄8個行政村，65個自然村，53個村民小組，人口3778人，其中76%的人口轉(zhuǎn)移鄉(xiāng)外，2009年全鄉(xiāng)人均純收入5301元，全鄉(xiāng)土地總面積96830畝，林地面積82916畝，其中：生態(tài)公益林面積58155畝，占林地面積的70.1%畝。大源鄉(xiāng)轄區(qū)庫沿長約30公里

4、。這里一年四季風(fēng)光迷人，氣候宜人，庫區(qū)水質(zhì)優(yōu)良，自然條件適易各種魚類繁殖生息。三、項目優(yōu)勢大源鄉(xiāng)政府駐地有良好的物質(zhì)條件，可用于建設(shè)汀州風(fēng)情度假村。鄉(xiāng)政府可遷移至一湖之隔的龍門村辦公，騰出的三層半政府辦公樓建筑面積1260平方米；空地面積達(dá)2000平方米；另有附屬房800平方米；與政府駐地百米之遙的“樟樹島”，水位線以上的投影面積6000余平方米，環(huán)線長度約2000米，島上現(xiàn)有松木、柏樹、水杉、板栗等植物。我鄉(xiāng)是云和湖的核心區(qū)域，湖區(qū)四周有夏洞天、九潭十八灣等名山洞府；有插花殿、慧云講寺、經(jīng)堂下等古剎名樓；有元、宋代古窯遺址和戰(zhàn)國兵器等古文化遺址；有別具一格的汀州文化風(fēng)情；有開心島、聚仙島、七

5、星島等大小島嶼數(shù)十個；大源鄉(xiāng)駐地還是南宋宰相湯思退的祖居之地。湖兩岸茂林修竹，以針闊混交林為主，森林覆蓋率在80%以上，屬中亞熱帶常綠闊葉林區(qū)，以甜櫧、木荷為主要建群樹種，自然植被保護良好，已列入國家生態(tài)公益林建設(shè)規(guī)劃。本鄉(xiāng)水面遼闊，水色澄碧，山影明秀，仍保留著甌江的原始特色風(fēng)貌，有“云和湖奇霧”之美譽。放眼全湖，碧波蕩漾，晶瑩似鏡，煙波浩渺，還有千姿百態(tài)的奇巖異峰、村莊、田野、山林，似一卷色彩斑斕、絢麗多姿的山水畫。須晴日，陽光之下，瀲滟波光，似一顆閃爍的明珠，鑲嵌于群山峻嶺之中。若夫陰雨霏霏，則霧靄茫茫，層林碧水成一片，人在湖中，如置身于云霧瓊樓仙境。湖周圍二十多萬畝群山林濤環(huán)拱，湖面隨著

6、甌江的原道彎曲穿行，構(gòu)成了許多湖灣、溪岔，成就了許多“靜港”之幽處。而在赤石、龍門一帶，水域?qū)掗?，島嶼列布，無窮極目。大源鄉(xiāng)風(fēng)景秀麗，旅游資源眾多。處州名山牛頭山位于大源云和湖東北面，云和、松陽縣的交界處。海拔1297米，為麗水市著名高峰，古有“牛頭八面可見處州十縣”之說。主峰聳峙霄漢，形狀似牛頭因而得名。山體多以巨巖構(gòu)成，古松生于石縫中，虬枝偃蓋，蒼奇獨絕。有石筍，左右卓然而立，似旗桿，又如寶塔。山中有清泉從中懸流下注，流至山腰匯集而為深潭，約三畝，深不見底。 在茂密的林蔭之下，踏著松陽-云和古道，伴著潺潺的流水，可尋覓千年的古佛居處。古剎“經(jīng)堂下”始于于東晉興寧初年，距今已160

7、0余年，海拔800余米，處于高山之巔，廟址屬云和地界，北鄰松陽，西行龍泉，處于三縣分水山脈的屋脊。四周極目，惟馀莽莽，每當(dāng)雨天，霧氣繚繞，仿佛置身于仙界。古剎雖處于高山，而廟址卻位于平洼之地，左右青龍、白虎分明，山環(huán)水抱，玄武來龍綿延起伏，前望朱雀秀麗挺拔，煞是一番風(fēng)景。我鄉(xiāng)的山望排村是“紅軍挺進師政治委員會全體會議”一個重要的舊址。1935年5月，粟裕部隊挺進浙南，曾召開一次師政治委員會全體會議，該會是挺進師由正規(guī)戰(zhàn)到游擊戰(zhàn)轉(zhuǎn)折點，為開創(chuàng)浙西游擊根據(jù)地，開展廣泛的游擊戰(zhàn)爭，確定了正確的行動方針，在浙南游擊區(qū)史上，占有重要位置。方山嶺村與山望排村之間，長約15里綿延起伏的松陽、云和分水嶺，是省

8、會云和保衛(wèi)戰(zhàn)(即著名的方山嶺戰(zhàn)役)的重要遺址。1942年8月 3日至5日，日軍內(nèi)田兵團轄奈良支隊、武內(nèi)兵團轄原田旅隊五千倭寇，從松云邊界的石倉源，兵分三路，向方山嶺桅樹坳山望排一線進犯浙江省會云和，松陽與云和的分水嶺成為最后的屏障，國軍32師、浙保三團正面迎敵阻擊，本土村民大力援助，激戰(zhàn)三晝夜，殲敵數(shù)千，大獲全勝，粉碎日寇亡我全浙的野心，后人稱之為“方山嶺戰(zhàn)役”。有村民撰碑文：民國壬午六月廿二，倭寇五千于斯松云邊境進犯省會云和。國軍32師、浙保三團奮勇迎敵，浴血捍衛(wèi)，山民后援，激戰(zhàn)三晝，潰敵全勝，云邑安然，生靈少殃。雞公騎坳主戰(zhàn)場慘烈萬狀，國軍將士靈護山川，名勒豐碑，昭示來茲。將士魂兮千秋！獨

9、特濃郁的汀州文化吸引著旅客關(guān)注。全鄉(xiāng)3700多人均為汀州人。獨特的汀州婚俗，民間藝術(shù)采茶燈，傳承中原千年文明的汀州風(fēng)情嗩吶以及客家風(fēng)情鬧湖船等都展現(xiàn)著汀州文化的源遠(yuǎn)流長。2003年，客家文化被浙江省人民政府列為第二批民族民間文化藝術(shù)保護項目。2008年，“汀州吹打”列入浙江省非物質(zhì)文化遺產(chǎn)目錄。汀州文化有其區(qū)別于處州本土文化的顯著特征。一是有著更加悠久的歷史文化傳承。云和縣建于明景泰三年（1452），距今僅500余年，而汀州人能從唐、宋開始持續(xù)本身文化。 二是有著博大的中原文化傳承。畬族是中國的少數(shù)民族，生活傳統(tǒng)主要集中在服裝、灶臺、山歌等文化，相對較為“小氣”。而汀州人群體龐大，傳統(tǒng)文化的氣

10、勢宏偉博大，品位較高，如功名文化、宗祠文化、婚嫁文化、祭祀文化等。三是有著崇文報國的傳統(tǒng)。從古自今，汀州人考取功名千萬，古代的進士、狀元、舉人，現(xiàn)代的碩士、博士不勝枚舉。汀州人有大丈夫之胸懷，這種延續(xù)千年的崇文報國傳統(tǒng)一直激勵著浙西南汀州人開創(chuàng)基業(yè)。 汀州文化顯著的優(yōu)點，不僅激勵了汀州人本身的創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，而且深遠(yuǎn)地影響了處州本土居民的文化習(xí)俗，其別具風(fēng)格的民俗文化和勤勞質(zhì)樸的創(chuàng)業(yè)精神，已經(jīng)成為處州一筆寶貴的人文財富。正是：岸芷汀蘭甌江水，披星戴月異鄉(xiāng)人，悠悠琴韻留千古，赫赫豐碑勒忠魂。四、市場分析我縣制訂的旅游發(fā)展目標(biāo)宏大?！笆晃濉逼陂g的旅游經(jīng)濟主要預(yù)期指標(biāo)：旅游總接待量年均遞增17%，到期末

11、達(dá)到56萬人次，其中，國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)55萬人次；旅游總收入年均遞增24%，到期末達(dá)到2.3億元，其中，國內(nèi)旅游收入達(dá)1.8億元。    到2015年，在鞏固“十一五”期末成果的基礎(chǔ)上，進一步完善景區(qū)旅游功能，實現(xiàn)旅游接待量突破100萬人次，旅游總收入爭取達(dá)到5億元，使旅游業(yè)成為我縣國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 如果按十分之一的游客到達(dá)我鄉(xiāng)汀州風(fēng)情度假村，“十二五”期間，可接待旅客10萬人次，旅游總收入可達(dá)到5000萬元。五、建設(shè)規(guī)劃 指導(dǎo)思想：建成云和湖范圍內(nèi)星級汀州風(fēng)情旅游度假接待中心，形成本縣旅游線路的重心和政府商務(wù)會議中心，逐步造就浙江西南旅游觀光接待的“汀州風(fēng)

12、情”品牌。(文化策劃另行研究)住宿：鄉(xiāng)政府遷移至一湖之隔的龍門村辦公，騰出的三層半建筑面積1260平方米的政府辦公樓，將改建成星級接待賓館。重新裝修后，形成34個單間，120平方米的會議廳一個。另外的附屬房裝修普通標(biāo)準(zhǔn)間18個。在“樟樹島”環(huán)水沿線，建成8個風(fēng)情木屋(標(biāo)間)。滿負(fù)荷住宿接待能力為日均86人。展覽：在附屬房原來展覽廳基礎(chǔ)上，騰出10間重新裝璜，形成較大面積的汀州風(fēng)情物品展覽。餐飲：附屬房的一樓全部建成普通餐廳的若干包間。形成滿負(fù)荷接待能力16桌，約200人。演藝：學(xué)藝廳為本項目的建設(shè)重點。在政府駐地與“樟樹島”之間，建設(shè)百米長的人行鋼絲索道，并飾以汀州風(fēng)情的木板過道。在島內(nèi)合適的

13、位置建成300平方米的學(xué)藝廳，用于表演汀州風(fēng)情文化，如：汀州花鼓、汀州吹打、婚俗表演等。六、環(huán)境保護 度假村熱水能源采取電力與太陽能結(jié)合使用的辦法，制冷能源主要?？侩娏Γ瑥N房使用燃油，因此能源使用污染排放極少，暫可不予考慮專門治理。其污染物主要為游客、服務(wù)人員的生活垃圾。中國城市人口人均年生活垃圾排量約為440公斤，如按日均200人的高客流量計算，加之服務(wù)人員，年垃圾排量達(dá)101.2噸，日均垃圾排量達(dá)281公斤。另外將產(chǎn)生部分含生活油脂的廢水。處理辦法：采取人工收集垃圾和廢水的辦法，將其運輸至2公里以外的深山中，采用焚燒、土埋等自然降解的辦法，以免產(chǎn)生新的有害污染物。必要時采用一些無害化的化學(xué)

14、、生物處理方法(另行研究)。七、效益分析 基礎(chǔ)設(shè)施投入： 主體賓館34個房間改廁、裝璜投入102萬元；會議廳裝璜、音響、視頻等投入15萬元；門廳裝璜10萬元。共127萬元。 附屬房18個標(biāo)準(zhǔn)間裝璜投入36萬元；展覽廳裝璜投入5萬元；廚房裝璜及設(shè)施投入20萬元。共61萬元。 “樟樹島”百米鋼索橋投入30萬元；演藝廳基建投入30萬元；演藝燈光音響設(shè)備投入10萬元；8個風(fēng)情木屋投入24萬元。共94萬元。 另外需投入水電、太陽能設(shè)施20萬元，綠化、環(huán)保等投入10萬元。 全部基礎(chǔ)設(shè)施投入312萬元。 收益測算： 各項客流均按設(shè)計負(fù)荷的三分之一計算。 住宿方面，除易耗品成本外，按人均100元的收入，日收入

15、2900元，年收入約100萬元。 餐飲方面，不含人工工資日毛利潤600元，年毛利潤收入約21萬元。 演藝方面，按日均流量50人計，客票20元計，日營業(yè)收入1000元，年收入約36萬元。其它游戲年收入約10萬元。 合計年營業(yè)收入167萬元。 利潤測算： 服務(wù)、演藝、司廚等全部人員約30人，按人均2.5萬元工資(含福利、保險等)計算，年合計工資75萬元；原房舍租金10萬元；水電等資源成本10萬元；服務(wù)業(yè)營業(yè)稅率5%，年營業(yè)收約為9萬元。年綜合成本104萬元。 年稅后利潤為63萬元。綜合分析：全部工程投資按10年折舊完畢，每年分?jǐn)?1.2萬元。1、現(xiàn)金流量F=凈利潤+折舊=63+31.2=94.2萬

16、元2、靜態(tài)投資償還期N=312/94.2=3.312年，表述為3.5年，在旅游行業(yè)中，償還時間較短。3、期初凈現(xiàn)值年貸款利率按10%計算 10NPV 94.2/(1+10%)N 312 = 266.8萬元 N=1NPV0可以投資,效益較好。期末凈現(xiàn)值266.8（1+10%）10 =692.08萬元3、內(nèi)部收益率當(dāng)NPV0時，貼現(xiàn)系數(shù)為3.312，貼現(xiàn)率在27%-28%之間，取i1 =27%, i2 =28% NPV1 = 4.926 NPV2 = -4.07IRR=27%+NPV1 ×1%/( NPV1+| NPV2 |)=27.55%內(nèi)部收益率超過同期銀行貸款利率，可以投資。4、敏

17、感度分析該項目主要的變動因素為客源市場，設(shè)定在客源下降的情況下，其人員、消耗基本不變。設(shè)NPV=0時，現(xiàn)金流量F=50.78萬元，凈利潤為19.576萬元，年營業(yè)收入為120萬元。當(dāng)綜合旅客人流量下降到滿負(fù)荷的24%時，凈現(xiàn)值為零，就不能投資該項目，抵抗風(fēng)險能力較高。八、建議投資模式本項目的投資模式可合理化地選擇多種范本，在當(dāng)?shù)芈糜问袌霾⒎墙^對成熟的條件下，首先應(yīng)當(dāng)強調(diào)政府的主導(dǎo)作用。政府行政力量介入到旅游企業(yè)的經(jīng)營和成長，有著諸多方面積極的意義。比如：政府稅收政策、許可政策的支持；政府接待、會議項目的商業(yè)性傾斜；投資資本的無限化后盾；保證投資者經(jīng)營信心等。在現(xiàn)實中，任何的一個旅游企業(yè)的成長都

18、是市場驅(qū)動和政府行政力量共同介入的結(jié)果。其中市場驅(qū)動因素起著主導(dǎo)作用，政府行政力量的干預(yù)作用在于解決市場在配置資源中失靈問題，從宏觀層面降低各種制度給旅游企業(yè)的成長帶來的交易成本。在政府主導(dǎo)下的投資模式，可參照本縣其它旅游企業(yè)的運作方式，比如梅源梯田、云和湖景區(qū)的投資方式。方式一：由政府國資企業(yè)現(xiàn)金出資，控股投資經(jīng)營，同時吸引適當(dāng)?shù)拿耖g資本參與。方式二：由投資人共同指定評估機構(gòu)，對現(xiàn)有的房產(chǎn)、土地合理估價，作為國有資本入股，其它320萬元必須吸引民間投資，房租收入計有限公司的營業(yè)收入。這樣，總投資將明顯增大，投資回收期將明顯加長。假如原有固定資產(chǎn)評估價為200萬元，總投資將為520萬元，靜態(tài)投

19、資回收期將超過5年。方式三：選擇合適的比例，兼取以上兩種方式。九、綜合評價本投資方案效益明顯較高，期初、期末凈現(xiàn)值較大，投資回收期較短，內(nèi)部收益率接高于銀行貸款利率一倍，抗風(fēng)險能力較高，屬于可經(jīng)營經(jīng)營項目。(技術(shù)編制：無爲(wèi) )附則：大源鄉(xiāng)政府辦公地點遷移方案鄉(xiāng)政府是基層國家行政機關(guān)，行使本行政區(qū)的行政職能，具有黨委和政府兩種職能，黨委領(lǐng)導(dǎo)政府工作。負(fù)擔(dān)著本級重大方針政策的制定、經(jīng)濟和行政工作中重大問題的決策。大源鄉(xiāng)政府始建于1956年，由大源、田鋪兩鄉(xiāng)合并而成。1958年，與龍門鄉(xiāng)合并，稱龍大管理區(qū)。1961年，分設(shè)龍門、大源人民公社。1984年，恢復(fù)大源鄉(xiāng)。本鄉(xiāng)原有人口較多，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件優(yōu)越

20、，生態(tài)、文化底蘊深厚，但隨著1986年緊水灘水庫的建成，大量人口外遷，交通扼制明顯，經(jīng)濟發(fā)展要素外流。特別是近年本縣實施小縣大城戰(zhàn)略之后，進一步減少了實際的常住人口。因此將大源政府辦公地點的搬遷方案提議，顯得非常必要。主要思路如下：一、地點搬遷，職能不減。無論在何處辦公，鄉(xiāng)黨委、政府原有管理和服務(wù)職能必須得到保留。近期將特別謀劃本鄉(xiāng)區(qū)域經(jīng)濟接軌“松龍交通經(jīng)濟圈”、外部發(fā)展要素整合、發(fā)展庫區(qū)綠色農(nóng)業(yè)等重大問題；重點加強村莊整治、康莊公路管理、生態(tài)公益林保護、留守老人優(yōu)撫安置等工作；努力發(fā)展生態(tài)旅游、基礎(chǔ)教育、非遺文化等遠(yuǎn)期事業(yè)。二、以民為本，因民而遷。本鄉(xiāng)下轄8個行政村，65個自然村，53個村民小組，人口3778人，其中四分之三的人口已遷移至縣城就業(yè)。雖然人口已遷移，但在縣城的生活基礎(chǔ)和物質(zhì)條件較差，在現(xiàn)有1029戶居民中，在縣城購買住房的205戶，僅占19.9%，尚有8成的農(nóng)民未購得縣城住房。綜合上述因素，應(yīng)當(dāng)重點在縣城設(shè)立大源鄉(xiāng)政府辦事處，指導(dǎo)和服務(wù)外出農(nóng)民創(chuàng)業(yè)，促使他們早日立足縣城，實現(xiàn)“南渡甌江”的創(chuàng)業(yè)之路。擬在現(xiàn)有編制的干部中，按原有工作職責(zé)分配，抽調(diào)四分之一的干部留守原鄉(xiāng)政府工作，辦公地點可設(shè)在人口較為集中的大源村，主要承擔(dān)服務(wù)留守老人、日常管理等工作。其它的四分之三的干部，重點在縣城服務(wù)于外出創(chuàng)業(yè)農(nóng)民，按照原有的