資產(chǎn)評價(jià)師考試資產(chǎn)評價(jià)考前預(yù)測試題原試題

1、2012年資產(chǎn)評估師考試資產(chǎn)評估考前預(yù)測試題（原 11年試題）一、單項(xiàng)選擇題（每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1、不可確指的資產(chǎn)是指（）。A. 沒有事物載體的資產(chǎn)B. 具有綜合獲利能力的資產(chǎn)C. 不能脫離有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)D. 經(jīng)營性盈利的資產(chǎn)2、 （）是資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的一個(gè)最基本的前提假設(shè)。A. 公開市場假設(shè)B. 交易假設(shè)C. 清算假設(shè)D. 持續(xù)使用假設(shè)3、 市盈率倍數(shù)法主要適用于（）的評估。A. 房地產(chǎn)評估B. 無形資產(chǎn)評估C. 機(jī)器設(shè)備評估D. 企業(yè)價(jià)值評估4、 評估某企業(yè)，經(jīng)評估人員分析預(yù)測，該企業(yè)評估基準(zhǔn)日后未來3年的預(yù)期凈利潤分別為200萬元、210萬元、22

2、0萬元，從未來第四年至第十 年企業(yè)凈 利潤將保持在220萬元水平上，企業(yè)在未來第十年末的資產(chǎn)預(yù)計(jì)變現(xiàn)價(jià)值為280萬元，假定企業(yè)適用的折現(xiàn)率與資本化率均為 10%該企業(yè)的股東全 部權(quán)益評 估值最接近于（）萬元。A. 1 433B. 1 634C. 2 264D. 1 0005、某評估機(jī)構(gòu)以2004年1月1日為基準(zhǔn)日對A企業(yè)進(jìn)行整體評估，已知該 企業(yè)2003年實(shí)現(xiàn)純利潤100萬元，經(jīng)調(diào)查分析，預(yù)計(jì)該企業(yè)自評估 基準(zhǔn)日起第 一、二、三年內(nèi)每年的純利潤將在前一年的基礎(chǔ)上增加4%自第四年起將穩(wěn)定在第三年的水平上，若折現(xiàn)率和資本化率均為10%無限期經(jīng)營，則該 企業(yè)評估價(jià)值最接近于（）萬元。A. 1 103

3、B. 1 114C. 1 147D. 1 310&某資產(chǎn)1998年8月購進(jìn)，2008年8月評估時(shí)，名義已使用年限10年， 參考資產(chǎn)技術(shù)指標(biāo)，在正常使用情況下每天工作8小時(shí)，但該資產(chǎn)實(shí)際每天工作 7.5小時(shí)，由此確定的資產(chǎn)的實(shí)際已使用年限為（）年。（結(jié)果保留一位小數(shù)）A. 7.5B. 10.1C. 9.4D. 5.57、成本法主要適用于（）前提下的資產(chǎn)評估。A. 繼續(xù)使用B. 公開市場C. 預(yù)期收益D. 交易8、進(jìn)口設(shè)備消費(fèi)稅的計(jì)稅基數(shù)是設(shè)備的（）。A. FOBB. FOB關(guān)稅C. CIF+關(guān)稅D. CIF+關(guān)稅+增值稅9、某被評估設(shè)備為1992年12月購入，賬面原值12萬元，評估基準(zhǔn)日

4、為2004年12月31日。目前市場上無法獲得該設(shè)備相關(guān)售價(jià)信息。已知該類設(shè)備1992年的定基物價(jià)指數(shù)為102% 1998年的定基物價(jià)指數(shù)為116%自1999年開 始，同類物價(jià)指數(shù)每年比上一年上升 4%若該設(shè)備的成新率為40%不考慮其 他因素，該設(shè)備的評估值最接近于（）萬元。A. 5.34B. 6.15C. 6.91D. 7.8510、某被評估生產(chǎn)線設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為年產(chǎn) 5 000臺(tái)產(chǎn)品，每臺(tái)正常市場售價(jià)為8 500元，現(xiàn)因市場競爭激烈以及市場需求變化，要保持 5 000臺(tái)生產(chǎn)能力， 每臺(tái)售價(jià)只能達(dá)到7 400元，該生產(chǎn)線尚可使用二年，折現(xiàn)率為 10%企業(yè)所得 稅率為25%該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值最可

5、能為（）萬元。A. 715.9B. 455.5C. 800D. 374.511、 復(fù)原重置成本與更新重置成本的相同之處表現(xiàn)為（）。A. 技術(shù)水平相同B. 制造標(biāo)準(zhǔn)相同C. 價(jià)格水平相同D. 材料消耗相同12、某宗土地1 000平方米，國家規(guī)定容積率為5,建筑密度小于或等于60%，下列建設(shè)方案比較起來最可行的方案是（）。A. 建筑物建筑總面積為5 000平方米，底層建筑面積為700平方米B. 建筑物建筑總面積為1 500平方米，底層建筑面積為300平方米C. 建筑物建筑總面積為4 800平方米，底層建筑面積為600平方米D. 建筑物建筑總面積為7 000平方米，底層建筑面積為400平方米13、相

6、比較而言，評估大量土地常用的方法是（）。A. 市場法B. 收益法C. 基準(zhǔn)地價(jià)修正法D. 路線價(jià)法14、土地的三通一平指的是（）。A. 通水、通路、通電、平整地面B. 通水、通熱、通路、平整地面C. 通水、通路、通氣、平整地面D. 通水、通訊、通電、平整地面15、某房地產(chǎn)土地價(jià)值800萬元，建筑物價(jià)值1 600萬元，綜合資本化率為7.5%，建筑物資本化率為10%則土地資本化率最可能為（）。A. 8.5%B. 3%C. 2.5%D. 4.5%16、不屬于資源資產(chǎn)特性的是（）。A. 自然屬性B. 經(jīng)濟(jì)屬性C. 社會(huì)屬性D. 法律屬性17、 剩余法特別適用于（）的評估。A. 成熟齡林木資產(chǎn)B. 中齡

7、林木資產(chǎn)C. 竹林資產(chǎn)D. 實(shí)驗(yàn)林資產(chǎn)18、評估對象為一項(xiàng)專利技術(shù)，經(jīng)評估人員分析，預(yù)計(jì)評估基準(zhǔn)日后實(shí)施該專利可使產(chǎn)品每年的銷售量由過去的10萬臺(tái)上升到15萬臺(tái)。假定每臺(tái)的 售價(jià)和成本均與實(shí)施專利前相同，分別為550元/臺(tái)和450元/臺(tái)，收益期為3年，折 現(xiàn)率為10%企業(yè)所得稅率為25%不考慮流轉(zhuǎn)稅等其他因素，則該專利的評估 值最接近于（）萬元。A. 1 250B. 745.55C. 550D. 932.5919、 一項(xiàng)無形資產(chǎn)可以在不同地點(diǎn)由不同的主體同時(shí)使用，它體現(xiàn)了無形資產(chǎn)固有特性中的（）。A. 不完整性B. 非實(shí)體性C. 共益性D. 效益性20、某專利技術(shù)保護(hù)期自1998年10月1日起

8、20年，2000年12月15日作為評估基準(zhǔn)日，預(yù)計(jì)在2010年1月會(huì)有更新的技術(shù)替代該專利技術(shù)在生產(chǎn)上得 到廣泛運(yùn)用。該專利技術(shù)的預(yù)期收益期限較為合理的年限為（）。A. 20 年B. 10 年C. 9年D. 12 年21、被評估企業(yè)曾以實(shí)物資產(chǎn)（機(jī)器設(shè)備）與A企業(yè)進(jìn)行聯(lián)營投資，投資額占A企業(yè)的30%雙方協(xié)議聯(lián)營10年，聯(lián)營期滿，A企業(yè)將設(shè)備按折余 價(jià)10萬元 返還投資方。評估時(shí)雙方聯(lián)營已經(jīng)有 4年，前4年A企業(yè)的稅后利潤保持在50 萬元水平，投資企業(yè)按其投資比例分享收益，評估人員確定被評估企業(yè)未來6年收益不會(huì)有大變動(dòng)，假定折現(xiàn)率10%投資企業(yè)的直接投資的評估值最有可能 為（）萬元。A. 80B

9、. 100C. 150D. 20022、被評估企業(yè)擁有另一企業(yè)發(fā)行的面值共 80萬元的非上市普通股票，從持股期間來看，每年股利分派相當(dāng)于票面值的10%評估人員通過調(diào)查了 解到,股票發(fā)行企業(yè)每年只把稅后利潤的 80%g于股利分配，另20%g于擴(kuò)大再生產(chǎn)。 假定股票發(fā)行企業(yè)今后的股本利潤率（凈資產(chǎn)收益率）將保持在15%左右，折現(xiàn) 率確定為12%則被評估企業(yè)擁有的該普通股票的評估值最有可能是 （）。A. 88.89 萬元B. 80.00 萬元C. 66.67 萬元D. 114.28 萬元23、下列其他長期性資產(chǎn)項(xiàng)目的評估值不為零的是 （）。A. 固定資產(chǎn)改良支出B. 固定資產(chǎn)大修理費(fèi)C. 租期未滿的

10、預(yù)付房租D. 租期已滿尚未攤銷完的房租24、某企業(yè)向A企業(yè)售出材料，價(jià)款500萬元，商定6個(gè)月后收款，采用商業(yè)承兌匯票結(jié)算。該企業(yè)2月1日開出匯票，并由A企業(yè)承兌，匯票到期 日為 8月1日。5月1日對企業(yè)進(jìn)行評估，由此確定的貼現(xiàn)日期為90天，貼現(xiàn)率按月 息6%。計(jì)算，則該應(yīng)收票據(jù)的評估值為（）萬元。A. 491B. 509C. 456D. 65025、某企業(yè)3月初預(yù)付6個(gè)月的房屋租金120萬元，當(dāng)年5月1對該企業(yè)進(jìn)行評估，則該預(yù)付費(fèi)用的評估值為（）萬元。A. 120B. 80C. 60D. 9026、被評估企業(yè)經(jīng)評估后的所有者權(quán)益 700萬元，流動(dòng)負(fù)債100萬元，長期負(fù)債200萬元，長期投資3

11、50萬元，被評估企業(yè)的投資資本應(yīng)該是（）萬元。A. 900B. 1 050C. 1 350D. 80027、 假定社會(huì)平均資產(chǎn)收益率為9%無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為3%被評估企業(yè)所在 行業(yè)平均風(fēng)險(xiǎn)與社會(huì)平均風(fēng)險(xiǎn)的比率為 0.5，企業(yè)在行業(yè)中的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是 0.7, 則用于企業(yè)權(quán)益價(jià)值評估的折現(xiàn)率應(yīng)選擇（）。A. 4.2%B. 7.5%C. 3%D. 5.1%28、 某企業(yè)融資總額為1 200萬元，其中長期負(fù)債占30%借款利率為6% 權(quán)益資本占70%無風(fēng)險(xiǎn)收益率為4%社會(huì)平均收益率為12%經(jīng)估測，該企業(yè) 所在行業(yè)的B系數(shù)為1.5，企業(yè)所得稅率為33%用加權(quán)平均資本成本模型計(jì)算 的折現(xiàn)率指標(biāo)為（）。A. 10.

12、2%B. 16%C. 12.41%D. 13%29、 企業(yè)合并對價(jià)分?jǐn)偸侵阜掀髽I(yè)準(zhǔn)則的（）的企業(yè)合并的成本在取得 的可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債及或有負(fù)債之間進(jìn)行分配。A. 同一控制B. 非同一控制C. 非控制D. 重大影響30、目前最具影響力的國際性評估專業(yè)準(zhǔn)則是 （）。A. 國際評估準(zhǔn)則委員會(huì)制定的國際評估準(zhǔn)則B. 美國評估促進(jìn)會(huì)制定的專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則C. 歐洲評估師聯(lián)合會(huì)制定的歐洲評估準(zhǔn)則D. 英國皇家特許測量師學(xué)會(huì)制定的評估與估價(jià)指南二、多項(xiàng)選擇題（每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至 少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、資產(chǎn)評估的特點(diǎn)包括（

13、）。A. 市場性B. 公正性C. 獨(dú)立性D. 專業(yè)性E. 咨詢性2、資產(chǎn)評估中，實(shí)體性貶值的估算可采用（）進(jìn)行A. 修復(fù)費(fèi)用法B. 觀察法C. 功能價(jià)值類比法D. 使用年限法E. 重置核算法3、影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般因素包括（）。A. 經(jīng)濟(jì)發(fā)展因素B. 人口因素C. 教育科研水平和治安因素D. 城市規(guī)劃及發(fā)展戰(zhàn)略因素E. 商服繁華因素4、在礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評估領(lǐng)域，高精度勘查階段的探礦權(quán)評估方法主要包括 （ ）。A. 約當(dāng)投資一一貼現(xiàn)現(xiàn)金流量法B. 地質(zhì)要素評序法C. 聯(lián)合風(fēng)險(xiǎn)勘查協(xié)議法D. 地勘加和法E. 粗估法5、無形資產(chǎn)成本特性主要是（）。A. 不完整性B. 弱對應(yīng)性C. 虛擬性D. 累積性E

14、. 效益性6非上市普通股評估的基本類型有（）。A. 固定紅利型B. 到期一次還本付息型C. 逐期分紅，到期還本型D. 分段型E. 紅利增長型7、流動(dòng)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值可能會(huì)出現(xiàn)在（）。A. 在用低值易耗品B. 呆滯、積壓物資C. 應(yīng)收賬款D. 在產(chǎn)品E. 產(chǎn)成品8、運(yùn)用收益法評估企業(yè)價(jià)值的核心問題是（）。A. 收益期限的確定B. 要對企業(yè)的收益予以界定C. 要對企業(yè)的收益進(jìn)行合理的預(yù)測D. 在對企業(yè)的收益做出合理的預(yù)測后，要選擇合適的折現(xiàn)率E. 收益主體的確定9、資產(chǎn)評估報(bào)告的作用體現(xiàn)在（）。A. 對委托評估的資產(chǎn)提供價(jià)值意見B. 是反映和體現(xiàn)資產(chǎn)評估工作情況，明確委托方、受托方、產(chǎn)權(quán)持有方及有

15、 關(guān)方面責(zé)任的依據(jù)C. 對資產(chǎn)評估報(bào)告進(jìn)行審核是管理部門完善資產(chǎn)評估管理的重要手段D. 是資產(chǎn)評估師收費(fèi)的依據(jù)E. 是建立評估檔案，歸檔資料的重要信息來源10、企業(yè)合并對價(jià)分?jǐn)傇u估中的評估對象包括 ()。A. 可辨認(rèn)資產(chǎn)B. 企業(yè)股東部分權(quán)益價(jià)值C. 負(fù)債D. 或有負(fù)債E. 所有者權(quán)益三、綜合題(有計(jì)算的，要求列出算式、計(jì)算步驟。需按公式計(jì)算的，應(yīng)列出 公式)1、某企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需進(jìn)行評估?，F(xiàn)收集的有關(guān)資料如下：(1) 該企業(yè)多年來經(jīng)營一直很好，在同行業(yè)中具有較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢。(2) 經(jīng)預(yù)測被評估企業(yè)未來5年預(yù)期凈利潤分別為100萬元，110萬元，120 萬元，140萬元，150萬元，從

16、第6年起，每年收益處于穩(wěn)定狀態(tài)，保持在 150 萬元的水平上。(3) 該企業(yè)一直沒有負(fù)債，用加和法估算的企業(yè)各項(xiàng)可確指資產(chǎn)評估值之和 為800萬元。(4) 經(jīng)調(diào)查，在評估基準(zhǔn)日時(shí)，社會(huì)的平均收益率為9%無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為4% 被評估企業(yè)B系數(shù)為2,資本化率為12%要求：(1) 說明評估該企業(yè)商譽(yù)的主要思路和方法。(2) 評估該企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值。2、被評估對象為1998年進(jìn)口的A成套設(shè)備，并于當(dāng)年12月31日正式投入 使用。評估基準(zhǔn)日為2006年1月1日。評估人員經(jīng)調(diào)查獲得以下資料及信息：1. A設(shè)備在運(yùn)行過程中由于工人操作失誤導(dǎo)致控制中心的程控部分損壞并 造成停產(chǎn)，至評估基準(zhǔn)日已停產(chǎn)一年整，委托方希

17、望盡快修復(fù)A設(shè)備，以便繼續(xù) 使用，要使A設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)，必須對程控部分進(jìn)行全部更換；2. 在程控部分損壞前，A設(shè)備一直滿負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)3. 除程控部分外，A設(shè)備其他部分均處于可正常運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)，在停產(chǎn)期間由于 保養(yǎng)良好，未發(fā)生影響使用壽命的情況；4. 經(jīng)現(xiàn)場鑒定，除程控部分外，A設(shè)備其他部分若保持90%勺負(fù)荷率可繼續(xù) 使用10年；5. 要更換程控部分只能向A設(shè)備原生產(chǎn)廠家購買；6. 在評估基準(zhǔn)日，與被評估設(shè)備型號(hào)完全相同的新設(shè)備的離岸價(jià)為 1 000 萬美元，其中程控部分占設(shè)備價(jià)格的10%但是如果單獨(dú)購置程控部分，則其離 岸價(jià)格要比成套購買時(shí)的程控部分的價(jià)格高 10%而且賣方不再負(fù)責(zé)安裝調(diào)試所 需費(fèi)用；7

18、. 在評估基準(zhǔn)日，若成套進(jìn)口全新A設(shè)備，海外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)為21.43萬美元， 海外運(yùn)輸費(fèi)為離岸價(jià)的5%關(guān)稅稅率為13%增值稅稅率為17%，其他進(jìn)口環(huán)節(jié) 費(fèi)用為到岸價(jià)的3%國內(nèi)運(yùn)輸費(fèi)為到岸價(jià)的1.5%，配套費(fèi)用為到岸價(jià)的2%設(shè) 備的安裝及調(diào)試費(fèi)用含在設(shè)備的價(jià)格之中；8. 在評估基準(zhǔn)日時(shí)，若單獨(dú)購買程控部分，海外運(yùn)輸保險(xiǎn)費(fèi)為2.93萬美元， 海外運(yùn)輸費(fèi)為離岸價(jià)的4%關(guān)稅、增值稅及其他進(jìn)口環(huán)節(jié)的各稅費(fèi)率及國內(nèi)運(yùn) 輸費(fèi)費(fèi)率不變，安裝調(diào)試費(fèi)用為到岸價(jià)的 0.5%，不再需要配套費(fèi)用；9. 被評估A設(shè)備不存在功能性及經(jīng)濟(jì)性貶值；10. 引進(jìn)設(shè)備采取貨到企業(yè)后立即付款方式；11. 評估基準(zhǔn)日時(shí)美元對人民幣的匯率

19、為1: &假定不考慮殘值，并不再考慮其他因素。根據(jù)上述條件試求被評估設(shè)備的評估值。3、有一待估宗地需評估，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的四宗土地A、B、C、D的具體情況如下：成交價(jià)交易時(shí)間交易情況區(qū)域因素容積率剩余年限個(gè)別因素待估宗地1.130A6902001.8.10+2%1.038-1%B7002000.8.1+7.130-2%C7302002.8.10-3%1.438-1%D7302003.8.1-5%+3%1.035+8%上表中成交價(jià)的單位為：元/平方米，該城市地價(jià)指數(shù)如下表:時(shí)間 199920002001200220032004指數(shù) 100107110108113115另據(jù)調(diào)查

20、，該市此類用地容積率與地價(jià)的關(guān)系為：當(dāng)容積率在 1-1.5之間 時(shí)，容積率每增加0.1，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加5%;超過1.5 時(shí)，超出部分的容積率每增長0.1，單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加3%該 類土地的折現(xiàn)率為8%表內(nèi)交易情況中正號(hào)表示案例價(jià)格高于正常交易價(jià)格，負(fù)號(hào)表示低于正常交 易價(jià)格，對于區(qū)域因素，個(gè)別因素的修正，都是案例宗地與待估宗地比較，表中 負(fù)號(hào)表示案例宗地條件比待估宗地差， 正號(hào)表示案例宗地條件優(yōu)于待估宗地，數(shù)值大小代表對宗地地價(jià)的修正幅度。試根據(jù)以上條件，回答下列問題：(1)為什么要進(jìn)行交易情況修正？上述可比案例，已知有一個(gè)是收購鄰近房地產(chǎn)，一個(gè)是急于出售，

21、根據(jù) 表中提供的信息，請問這兩種情況分別應(yīng)該是 A、B、C D中的哪一個(gè)？(3) 根據(jù)所提供條件，評估該宗土地 2004年8月1日的價(jià)值。(若需計(jì)算平均值，為簡化計(jì)算，要求用算術(shù)平均值 )4、被評估對象為一宗待開發(fā)商業(yè)用地，土地面積5 000平方米，該宗地的使用權(quán)年限自評估基準(zhǔn)日起為 40年，當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃規(guī)定，待估宗地的容積率為 5,覆蓋率為60%評估師根據(jù)城市規(guī)劃的要求及房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢，認(rèn)為待估宗地的最佳開發(fā)方案為建設(shè)一幢25 000平方米的大廈，其中1-2層為商場，每層建筑面積為3 000平方米，3層及3層以上為寫字樓，每層建筑面積 為1 900平方米。評估師根據(jù)相關(guān)資料，經(jīng)分析

22、、測算得到如下數(shù)據(jù)資料：1. 將待估宗地開發(fā)成七通一平的建筑用地需要投資500萬元，開發(fā)期為1年，投資在1年內(nèi)均勻投入;2. 大廈建設(shè)期為2年，平均每平方米建筑面積的建筑費(fèi)用為 3 000元，所需 資金分兩年投人，第一年投入所需資金的 60%第二年投入所需資金的40%各 年投資均勻投入;3. 專業(yè)費(fèi)用為建筑費(fèi)用的10%;4. 預(yù)計(jì)大廈建成后即可出租，其中1-2層每平方米建筑面積的年租金為 2 000元，出租率可達(dá)100%第3至第5層（即寫字樓部分的1至3層）平均每天每 平方米建筑面積租金為2元，第6層及以上各層平均每天每平方米建筑面積 租 金為2.5元，寫字樓平均空置率約為10%;5. 管理費(fèi)

23、用為租金的5%稅金為租金的17.5%,保險(xiǎn)費(fèi)為建筑費(fèi)及專業(yè)費(fèi)用 的0.1%，維修費(fèi)用為建筑費(fèi)用的1%年貸款利率為5%復(fù)利計(jì)息；6. 開發(fā)商要求的利潤為建筑費(fèi)用、專業(yè)費(fèi)用、地價(jià)及土地開發(fā)費(fèi)用之和的 25%;7. 房地產(chǎn)綜合資本化率為8%;8. 每年按365天計(jì)算：9. 本項(xiàng)目不考慮所得稅因素。答案部分一、單項(xiàng)選擇題（每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意）1、【正確答案】：C【答案解析】：C是不可確指資產(chǎn)的定義，一般僅指商譽(yù)。2、【正確答案】：B【答案解析】：參考教材24頁。3、【正確答案】：D【答案解析】：參考教材42頁。4、【正確答案】：A【答案解析】：分三段計(jì)算，第一段：第13年，使

24、用復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)計(jì)算：P仁200X (P/F , 10% 1)+210X (P/F , 10% 2)+220X (P/F , 10% 3)=200X 0.9091+210X 0.8264+220X 0.7513=520.65(萬元)第二段：第410年，使用普通年金現(xiàn)值系數(shù)計(jì)算，然后使用復(fù)利現(xiàn)值系數(shù) 將其折現(xiàn)到第一年年初：P2=220X (P/A , 10% 7) X (P/F , 10% 3)=220X 4.8684 X 0.7513=804.68(萬元)第三段：將第十年末的預(yù)計(jì)變現(xiàn)值280萬元，使用復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)將其折現(xiàn)到 第一年年初：P3=280X (P/F , 10% 10)=280X 0.

25、3855=107.94(萬元)評估值=P1+P2+P3=520.65+804.68+107.94=1 433.27(萬元)5、【正確答案】：B【答案解析】：本題要將未來的收益額分成兩段折現(xiàn)：第一段：13年，其收益現(xiàn)值之和應(yīng)該使用教材 50頁公式2-24 :注意：公式中的A是評估基準(zhǔn)日以后的第一期的收益100(1+4%)?；蛘呤褂脧?fù)利現(xiàn)值的方法：P1=100(1+4%)/(1+10%)+100(1+4%)2/(1+10%)2+100(1+4%)3/(1+10%)3=104/(1+10%)+108.16/(1+10%)2+112.4864/(1+10%)3=104X (P/F,10%,1)+108

26、.16 X (P/F,10%,2)+112.4864 X (P/F,10%,3)=104X 0.9091+108.16 X 0.8264+112.4864 X0 .7513=268.44(萬元)第二段：第4年及以后的收益額現(xiàn)值之和：P2=100(1+4%)3/10%"(1+10%)3=100(1+4%)3/10% X (1+10%)-3=100(1+4%)3/10% X (P/F,10%,3)=1124.864 X 0.7513=845.11(萬元)則該企業(yè)的評估價(jià)值=P1+P2=268.44+845.11=1113.55(萬元)6、【正確答案】：C【答案解析】：資產(chǎn)利用率=(10

27、X 360X 7.5)/(10 X 360X 8) X 100%=93.75%實(shí)際已使用年限=名義已使用年限X資產(chǎn)利用率=9.4年。7、【正確答案】：A【答案解析】：參考教材53頁。8、【正確答案】：C【答案解析】：進(jìn)口設(shè)備消費(fèi)稅的計(jì)稅基數(shù)就是關(guān)稅完稅價(jià)加上關(guān)稅。9、【正確答案】：C【答案解析】：1998年與1992年相比，物價(jià)指數(shù)是：116%/102%=113.8%;自1999年開始，同類物價(jià)指數(shù)每年比上一年上升 4%,連續(xù)增長直到2004 年12月31日，持續(xù)了 5年，2004年與1998年相比，物價(jià)指數(shù)是：113.8%X 1.046=143.99%。2004年12月31日設(shè)備的復(fù)原重置成

28、本是：12X 143.99%=17.28(萬元)10、【正確答案】：A【答案解析】：該生產(chǎn)線經(jīng)濟(jì)貶值 =5 000X (8 500- 7 400) X (1 -25%)X (P/A， 10% 2)=715.9(萬元)。11、【正確答案】：C【答案解析】：參考教材54頁，兩者都是以現(xiàn)行價(jià)格水平來購建的。12、【正確答案】：C【答案解析】：容積率=建筑總面積/ 土地總面積；建筑密度=建筑物底層建筑 面積/ 土地總面積，綜合比較，C方案最可行.A不滿足建筑密度的要求,B沒有充 分利用土地，D超過了國家規(guī)定的容積率。13、【正確答案】：D【答案解析】：參考教材199頁。路線價(jià)法能對大量土地迅速進(jìn)行評估

29、，是 評估大量土地一種常用的方法。14、【正確答案】：A15、【正確答案】：C【答案解析】：參見教材166頁(L+B) X r= L X r1+BX r2所以：(800+1 600) X 7.5%= 800X r1+1 600 X 10% 從而有 r1=2.5%16、【正確答案】：C17、【正確答案】：A【答案解析】：參考教材223頁。防護(hù)林不適合用市場法；成熟齡林木適合剩余法；經(jīng)濟(jì)林、竹林、試驗(yàn)林、母 樹林適合收益法；幼齡林適合成本法。18【正確答案】：D【答案解析】：超額收益=(15- 10) X (550-450) X (1 -25%)=375(萬元)該專利的評估值=超額收益X (P/A

30、,10%,3)=375 X2.4869=932.59(萬元)。19、【正確答案】：C【答案解析】：參考教材234頁。20、【正確答案】：C【答案解析】：無形資產(chǎn)具有超額獲利能力的時(shí)間才是真正的無形資產(chǎn)的有 效期限，該無形資產(chǎn)在2010年1月就被替代了，以后的年份不能夠提供超額收、人益。21、【正確答案】：A【答案解析】：評估值=50X 30%< (P/A , 10% 6)+10 X (P/F , 10%6)=70.9745(萬22、【正確答案】：A【答案解析】：股利增長率g=20%< 15%=3%該普通股票的評估值=80X 10滄（12%-3%）=88.89（萬元）23、【正確答案

31、】：C【答案解析】：其他資產(chǎn)的評估值，要根據(jù)評估目的實(shí)現(xiàn)后的資產(chǎn)占有者還 存在的且與其他評估對象沒有重復(fù)的資產(chǎn)和權(quán)利的價(jià)值確定。固定資產(chǎn)改良支出和大修理費(fèi)已經(jīng)體現(xiàn)在固定資產(chǎn)的價(jià)值中，則按零值處理；D選項(xiàng)，租期已滿尚未攤銷完的房租按零值處理。24、【正確答案】：A【答案解析】：貼現(xiàn)息=（500 x 6%°x 1/30） X 90=9（萬元），應(yīng)收票據(jù)評估值=500-9=491（萬元）25、【正確答案】：B【答案解析】：預(yù)付費(fèi)用的評估值=120/6 X 4=80（萬元）26、【正確答案】：A【答案解析】：投資資本=所有者權(quán)益700+長期負(fù)債200元=900（萬元）27、【正確答案】：D【

32、答案解析】：3%+0.7X 0.5 X （9%-3%）=5.1%【正確答案】：C【答案解析】：長期負(fù)債成本=6%X （1 -33%）=4.02%28權(quán)益資本成本=4%+1.5X (12%-4%)=16%加權(quán)平均資本成本=4.02%X 30%+16% 70%=12.406%題目沒有告訴a，解題中出現(xiàn)這種情況默認(rèn)忽略它。29、【正確答案】：B【答案解析】：參考教材415頁的表述。30、【正確答案】：A二、多項(xiàng)選擇題（每題2分。每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至 少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選，本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分）1、【正確答案】：ABDE【答案解析】：參考教材第6頁。2、【正

33、確答案】：ABD【答案解析】：另外兩個(gè)選項(xiàng)屬于重置成本的估算方法。3、【正確答案】：ABCD【答案解析】：影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素包括一般因素、區(qū)域因素、個(gè)別因素E選項(xiàng)是區(qū)域因素的內(nèi)容。4、【正確答案】：AD【答案解析】：參見教材226頁。地質(zhì)要素評序法、聯(lián)合風(fēng)險(xiǎn)勘察協(xié)議法和 粗估法是低勘察精度階段采用的方法?！菊_答案】：ABC【答案解析】：參見教材248-249頁。6、【正確答案】：ADE7、【正確答案】：AB8、【正確答案】：BCD【答案解析】：參考教材349-350頁。9、【正確答案】：ABCE【答案解析】：參考教材387-388頁。10、【正確答案】：ACD三、綜合題（有計(jì)算的，要求列出

34、算式、計(jì)算步驟。需按公式計(jì)算的，應(yīng)列出公 式）1、【正確答案】：（1）說明評估該企業(yè)商譽(yù)的主要思路和方法 商譽(yù)評估的方法主要有割差法。 割差法是根據(jù)企業(yè)整體評估價(jià)值與企業(yè)可確指的各單項(xiàng)資產(chǎn)評估值之和 進(jìn)行比較確定商譽(yù)評估值的方法。 基本公式是：商譽(yù)的評估值=企業(yè)整體資產(chǎn)評估值-企業(yè)可確指的各單項(xiàng)資 產(chǎn)評估值之和企業(yè)整體資產(chǎn)評估值計(jì)算：通過預(yù)測企業(yè)未來預(yù)期收益并進(jìn)行折現(xiàn)或資本化 獲取(2)評估該企業(yè)的商譽(yù)價(jià)值。 企業(yè)整體資產(chǎn)評估值計(jì)算折現(xiàn)率=4%+(9%4%)X 2=14% 資本化率=12%企業(yè)整體資產(chǎn)評估值=100 X (P/F,14%,1)+110X (P/F,14%,2)+120 X (P

35、/F,14%,3)+140 X (P/F,14%,4)+150X (P/F,14%,5)+(150 - 12%)X (P/F,14%,5)=100 X 0.8772+110X 0.7695+120 X 0.6750+140 X 0.5921+150 X 0.5194+1250 X 0.5194=414.169+649.25=1 063.419(萬元) 加和法估算的企業(yè)各項(xiàng)可確指資產(chǎn)評估值之和為800萬元。 則商譽(yù)的價(jià)值為=1 063.419-800=263.419(萬元)【答案解析】：提示：本題告訴了資本化率，而且不等于折現(xiàn)率，所以解題 的時(shí)候在計(jì)算無限年限的現(xiàn)值時(shí)候需要使用資本化率12%但是

36、一般出題時(shí)都是資本化率等于折現(xiàn)率。2、【正確答案】：1.成套設(shè)備的重置成本：(1) 海外運(yùn)輸費(fèi)：1 000 X 5%=50萬美元)(2) 到岸價(jià)：1 000+50+21.43=1 071.43(萬美元)(3) 折合人民幣：1 071.43 X 8=8 571.44(萬元人民幣) 關(guān)稅：8 571.44 X 13%=1 114.29(萬元人民幣)(5) 增值稅：(8 571.44+1 114.29) X 17%=1 646.57(萬元人民幣)(6) 其他進(jìn)口環(huán)節(jié)費(fèi)用：8 571.44 X 3%=257.14(萬元人民幣)(7) 國內(nèi)運(yùn)輸及配套費(fèi)用：8 571.44 X (1.5%+2%)=300

37、(萬元人民幣)(8) 重置成本：8 571.44+1 114.29+1 646.57+257.14+300=11 889.44( 萬元 人民幣)2. 程控設(shè)備修復(fù)費(fèi)用: 設(shè)備離岸價(jià)格：1 000 X 10%< （1+10%）=110（萬美元） 海外運(yùn)輸費(fèi)：110X 4%=4.4（萬美元） 到岸價(jià)：110+4.4+2.93=117.33（萬美元） 折合人民幣：117.33 X 8=938.64（萬元人民幣） 關(guān)稅：938.64 X 13%=122.02（萬元人民幣） 增值稅：（938.64+122.02） X 17%=180.31（萬元人民幣） 其他進(jìn)口環(huán)節(jié)費(fèi)用：938.64 X 3%=2

38、8.16（萬元人民幣）（8）國內(nèi)運(yùn)輸及安裝費(fèi)用：938.64 X （1.5%+0.5%）=18.77（萬元人民幣）（9）修復(fù)費(fèi)用：938.64+122.02+180.31+28.16+18.77=1 287.90（萬元人民幣）3. 實(shí)體性貶值：（1）程控部分貶值額：1 287.90萬元人民幣 其他部分實(shí)際使用年限7-仁6（年） 其他部分貶值率：6/（6+10 X 90%）X 100%=40%其他部分貶值額：（11 889.44- 1 287.90） X 40%=4 240.62（萬元人民幣）貶值額合計(jì)：1 287.90+4 240.62=5 528.52（ 萬元人民幣）4. 評估值：11 88

39、9.44-5 528.52=6 360.92（萬元人民幣）【答案解析】：第3和4兩步還有以下幾種不同的解法方法一：3. 程控部分以外的成新率：（10 X 90%）/（6+10 X 90%）X 100%=60%4. 評估值：（11 889.44- 1 287.90） X 60%=6 360.92（萬元人民幣）方法二：3. 成新率(1) 程控設(shè)備貶值占成套設(shè)備價(jià)值的比率：1 287.90/11889.44 X 100%=10.83%(2) 其他部分貶值率：6/(6+10 X 90%)X 100%=40%(3) 成新率：1-10.83%+(11 889.44- 1287.90)/11 889.44

40、X 40%=53.5%4. 評估值：11 889.44 X 53.50%=6 360.85(萬元人民幣)方法三：3. (1)程控設(shè)備價(jià)值占成套設(shè)備價(jià)值的比例：1 287.90/11889.44 X 100%=10.83%(2) 程控設(shè)備以外部分的成新率：(10 X 90%)/(6+10 X 90%)X 100%=60%(3) 計(jì)算綜合成新率：10.83%X 0%+(1-10.83%) X 60%=53.5%4. 評估值：11 889.44 X 53.5%=6 360.85(萬元人民幣)3、【正確答案】：1、房地產(chǎn)的自然和經(jīng)濟(jì)特性，決定了房地產(chǎn)市場不能成為 完全競爭市場，而是一個(gè)不完全競爭市場。

41、在房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)價(jià)格的形 成 往往具有個(gè)別性，因此運(yùn)用市場法進(jìn)行房地產(chǎn)評估，需要對選取的交易實(shí)例進(jìn)行 交易情況修正，將交易中由于個(gè)別因素所產(chǎn)生的價(jià)格偏差予以剔除，使其成為正 常 價(jià)格。房地產(chǎn)交易中的特殊情況較為復(fù)雜，主要有以下幾種：(1) 有特殊利害關(guān)系的經(jīng)濟(jì)主體間的交易，如親友之間、有利害關(guān)系的公司之間、公司與本單位職工之間，通常都會(huì)以低于市價(jià)的價(jià)格進(jìn)行交易；(2) 交易時(shí)有特別的動(dòng)機(jī)，這以急于脫售或急于購買最為典型。如有人為了 擴(kuò)大經(jīng)營面積，收買鄰近的建筑用地，往往會(huì)使交易價(jià)格抬高。3買方或賣方不了解市場行情，往往使房地產(chǎn)交易價(jià)格偏高或偏低。 其他特殊交易的情形。如契稅本應(yīng)由買方負(fù)擔(dān)，卻轉(zhuǎn)嫁給了賣方。(5)特殊的交易方式。如拍