昆山中華園路項(xiàng)目市場(chǎng)部分提報(bào)PPT學(xué)習(xí)教案

1、會(huì)計(jì)學(xué)1昆山中華園路項(xiàng)目市場(chǎng)部分提報(bào)昆山中華園路項(xiàng)目市場(chǎng)部分提報(bào)昆山市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析PartOne第1頁(yè)/共66頁(yè)1、昆山城市概況區(qū)位：昆山位處江蘇省東南部、上海與蘇州之間，東距上海50公里，西鄰蘇州37公里 。北部東北部與常熟、太倉(cāng)兩市相連，南部東南部與上海嘉定、青浦兩區(qū)接壤，西與吳江、蘇州交界。交通： 鐵路方面：京滬鐵路穿越開(kāi)發(fā)區(qū)；滬寧城鐵設(shè)昆山站、花橋站、陽(yáng)澄湖站三站；乘坐動(dòng)車(chē)組列車(chē)從昆山至上海僅需18分鐘。 公路方面: 區(qū)域內(nèi)公路網(wǎng)健全，滬寧高速公路、機(jī)場(chǎng)路、312國(guó)道穿越開(kāi)發(fā)區(qū) 。人口：2008年末全市戶(hù)籍總?cè)丝?690435人，外來(lái)暫住人口達(dá)954162人，戶(hù)籍/外來(lái)人口比例擴(kuò)大到

2、1：1.38，外來(lái)人口的持續(xù)增長(zhǎng)為本地房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)充足消費(fèi)群體。經(jīng)濟(jì)：2008年地區(qū)生產(chǎn)總值突破1500億，達(dá)1500.26億元，按可比價(jià)計(jì)算，比上年增長(zhǎng)15.0%。按常住人口計(jì)算的人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)120882元（按現(xiàn)行匯率折17687美元）。 第2頁(yè)/共66頁(yè)1、昆山城市概況蘇滬高速滬寧高速傀儡湖陽(yáng)澄湖休閑片區(qū)西部?jī)?yōu)質(zhì)生態(tài)居住區(qū)南部水鄉(xiāng)旅游片區(qū)中心城片區(qū)浦南出口加工區(qū)東部技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)北部居住區(qū)南部片區(qū)城東板塊和城南板塊是產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。隨著滬寧城際和京滬高鐵的建成通車(chē)，各項(xiàng)交通利好消息的出現(xiàn)，城南將逐漸成為熱點(diǎn)板塊。昆山城區(qū)房地產(chǎn)板塊分為城東、城西、城南、城北、城中5個(gè)板塊。昆山的市區(qū)偏西北方

3、向，城北、城中和城西規(guī)劃為住宅發(fā)展用地，成為昆山主要的住宅集中區(qū)，居住帶的概念已被市場(chǎng)接受。五個(gè)區(qū)域各有所長(zhǎng)：城東產(chǎn)業(yè)區(qū)、城西生態(tài)區(qū)、城南交通樞紐、城北居住區(qū)、城中商務(wù)居住第3頁(yè)/共66頁(yè)2、昆山土地供應(yīng)及價(jià)格分析住宅土地出讓量：近三年年份出讓面積（萬(wàn)平米）07年51.3508年13.109年上半年18.3合計(jì)82.75近三年昆山住宅土地出讓面積共計(jì)82.75萬(wàn)平米，由于當(dāng)前出讓土地的建筑形態(tài)多以小高層、高層為主，因此取平均容積率為2，則未來(lái)潛在供應(yīng)量達(dá)到165.5萬(wàn)平米，另外由于昆山之前存在大量協(xié)議出讓土地，因此潛在供應(yīng)量可能更大。第4頁(yè)/共66頁(yè)玉山鎮(zhèn)商品房?jī)r(jià)格成交走勢(shì)2、昆山土地供應(yīng)及價(jià)

4、格分析從2008年9月至今價(jià)格總體呈上升態(tài)勢(shì)；08年9-12月，玉山鎮(zhèn)房地產(chǎn)價(jià)格平穩(wěn)上升；09年3-4月價(jià)格達(dá)到年度最低；09年6月價(jià)格迅速攀升，達(dá)到8200元/平米；08年9月至今，玉山鎮(zhèn)房產(chǎn)均價(jià)上升近1500元/平米。 第5頁(yè)/共66頁(yè)玉山廣場(chǎng)為中心的老城區(qū)，配套設(shè)施完善、交通便捷、居住氛圍濃厚，是昆山的商業(yè)、文化中心。目前土地供應(yīng)較小，在供應(yīng)量上不如其他板塊，現(xiàn)今住宅的總體開(kāi)發(fā)量不大，以商業(yè)、商務(wù)辦公物業(yè)開(kāi)發(fā)為主，該區(qū)域的住宅檔次較高，如高檔公寓、商住樓，但體量均較小。典型樓盤(pán)介紹樓盤(pán)名樓盤(pán)名物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型在售均價(jià)在售均價(jià)（元（元/ /平米）平米）總建面積總建面積（萬(wàn)方）（萬(wàn)方）戶(hù)型面

5、積戶(hù)型面積（平米）（平米）綠中海別墅、高層580017100二房、150三房、250四房御景苑全裝修高層100005.370平米一房、140平米二房、170-200平米三房藍(lán)海高層、酒店、辦公920014.8110平米二房、140平米三房鹿城一品高層、精裝公寓72005.644-74平米一房、160平米三房、200平米四房朝陽(yáng)廣場(chǎng)高層、小高層6300380平米二房、128平米三房3、昆山板塊劃分及發(fā)展現(xiàn)狀第6頁(yè)/共66頁(yè)3、昆山板塊劃分及發(fā)展現(xiàn)狀城東是產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，現(xiàn)有配套缺乏，居住氛圍不高，目前區(qū)域內(nèi)的小區(qū)多是較老的社區(qū)，品質(zhì)不高。城東離上海較近，因此有較多的客戶(hù)來(lái)自于上海。城東大盤(pán)云集，目前

6、有珠江地產(chǎn)、世茂、中冶 中源、中航這些中字頭企業(yè)開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，案體本身多帶有商業(yè)，以城市綜合體的概念在城東布局，以中航城、世貿(mào)東一號(hào)為代表。樓盤(pán)名樓盤(pán)名物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型在售均價(jià)（元在售均價(jià)（元/ /平米）平米）總建面積（總建面積（萬(wàn)方）萬(wàn)方）戶(hù)型面積（平米）戶(hù)型面積（平米）陽(yáng)光水世界小高層、高層、多層41003080-90兩房、120-130三房東城藍(lán)郡（一期）多層、高層440016.788-99兩房、117三房世貿(mào)東一號(hào)多層、高層、別墅、商業(yè)5200多層、6300洋房80110平米兩房、140平米三房中航城多層、高層、別墅、商業(yè)4400高層、5200洋房2088-100兩房、120-135三房

7、東方羅馬多層4000589平米兩房、120-130三房觀邸高層46003.379-150兩房、三房典型樓盤(pán)介紹第7頁(yè)/共66頁(yè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)以城西最為集中，約有40個(gè)在售樓盤(pán)。城西主打的是生態(tài)牌，有5個(gè)大型公園綠地。是昆山較早開(kāi)發(fā)的片區(qū)，區(qū)域認(rèn)同度高。憑借政府規(guī)劃利好及獨(dú)有的自然資源，如270公頃的昆山森林公園（原生態(tài)綠地）及578畝的體育中心，陽(yáng)澄湖、澄湖等天然水域，在建樓盤(pán)檔次定位均較高，多為中、低密度住宅區(qū)，沿湖區(qū)域是昆山高檔物業(yè)的聚集地，靠近市區(qū)的物業(yè)多以小高、高層加多層為主。 典型樓盤(pán)介紹樓盤(pán)名物業(yè)類(lèi)型在售均價(jià)（元/平米）總建面積（萬(wàn)方）戶(hù)型面積（平米）時(shí)代文化家園多層、小高層440027

8、50-60一房、70-80兩房、110-130三房風(fēng)景英倫別墅、多層、小高層、高層55001990平米兩房、113平米三房、138平米四房凱迪城小高層、高層58002540-60單身公寓、110-120二房、136-140三房伯爵大地高層52004175平米一房、110-120二房、140平米三房羅馬假日多層、小高層51002599-143兩房、三房3、昆山板塊劃分及發(fā)展現(xiàn)狀第8頁(yè)/共66頁(yè)城南是出口加工區(qū)，以IT產(chǎn)業(yè)為主。區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有312國(guó)道、滬寧高速、客運(yùn)南站，建設(shè)中的有滬寧城際輕軌、京滬高鐵，城南板塊的交通樞紐地位日益凸顯，拉近了昆山和上海及周邊城市的距離，刺激了城南的房地產(chǎn)市場(chǎng)。吉田國(guó)

9、際廣場(chǎng)、世貿(mào)蝶湖灣等高檔超級(jí)大盤(pán)的進(jìn)駐，一定程度上提升了該區(qū)域的樓盤(pán)品質(zhì)，改良了昆山人對(duì)城南居住品質(zhì)差的觀念。典型樓盤(pán)介紹樓盤(pán)名樓盤(pán)名物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型在售均價(jià)（元在售均價(jià)（元/ /平米）平米）總建面積（總建面積（萬(wàn)方）萬(wàn)方）戶(hù)型面積戶(hù)型面積蝶湖灣高層、小高、多層、別墅5600高層、6000洋房107115平米兩房、145-153三房、182四房衡山城小高層、高層、多層6500裝修公寓、5300高層2582-96兩房、130-135三房、214四房新城域高層、多層、商業(yè)4800高層6080-100兩房、三房吉田國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)、辦公、高層6000高層55.5145三房、177-193四房上海.菁英匯

10、小高層、高層5600簡(jiǎn)裝高層6.285兩房、120-130三房3、昆山板塊劃分及發(fā)展現(xiàn)狀第9頁(yè)/共66頁(yè)城北曾是政府重點(diǎn)打造的城市副中心，目前居住區(qū)概念形成，居住氛圍濃厚，未來(lái)即將再次成為重點(diǎn)打造的區(qū)位。典型樓盤(pán)介紹樓盤(pán)名樓盤(pán)名物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型在售均價(jià)（在售均價(jià)（元元/ /平米）平米）總建面積總建面積（萬(wàn)方）（萬(wàn)方）戶(hù)型面積戶(hù)型面積錦繡豪門(mén)多層、小高層45001491-97兩房、110-130三房白領(lǐng)國(guó)際公寓高層470016.786-102兩房、三房君臨天下小高層500010113-147兩房和三房鳳凰城多層、小高層47002384平米兩房云山詩(shī)意小高層54001890平米兩房、140平米三房

11、3、昆山板塊劃分及發(fā)展現(xiàn)狀第10頁(yè)/共66頁(yè)4、昆山在售高檔、高價(jià)樓盤(pán)分析有一定產(chǎn)品附加值：如大陽(yáng)臺(tái)、空中合院、會(huì)所功能齊全，星級(jí)物業(yè)服務(wù)；樓盤(pán)品質(zhì)較高、細(xì)節(jié)做的好：建材用的好、裝修大堂、風(fēng)格純正、主題景觀層次豐富、甚至配電房、垃圾房都可以成為景觀。業(yè)主是高知、高收入、政府官員、社會(huì)精英：能為人所知居住的人都是政府或高收入人群，在社會(huì)上有頭有臉的人群。第11頁(yè)/共66頁(yè)4、昆山在售高檔、高價(jià)樓盤(pán)分析地段好：主要在市中心或者是CBD附近；樓盤(pán)規(guī)模都比較小，一般都只是2-5幢；高層物業(yè)為主，精裝修，帶有裝修大堂；物業(yè)多提供酒店式星級(jí)服務(wù)；裙房設(shè)置商業(yè)，提供商務(wù)性質(zhì)的服務(wù)；價(jià)格多在8000-1400

12、0元/平米。第12頁(yè)/共66頁(yè)地段：位于城北，僅靠長(zhǎng)江北路建筑風(fēng)格：純中式建筑。景觀：中式園林、下沉式水景庭院。風(fēng)格純正、細(xì)節(jié)做到極致。昆山本地人70%，上海、臺(tái)灣30%均價(jià)5400元/平米。90平米兩房、140平米三房4、昆山在售高檔、高價(jià)樓盤(pán)分析第13頁(yè)/共66頁(yè)地段：位于昆山市區(qū)，是蘇州至上海的省道必經(jīng)之路；開(kāi)發(fā)商：臺(tái)灣開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)帝寶等頂級(jí)物業(yè)；現(xiàn)房銷(xiāo)售：樓宇封頂后才銷(xiāo)售；景觀：沿青陽(yáng)港，內(nèi)部高層配有游泳池；層高：層高3.2米，高于普通住宅；附加值高：大飄窗、大進(jìn)深陽(yáng)臺(tái)。戶(hù)型：戶(hù)型注重風(fēng)水、廳方正、動(dòng)線合理、設(shè)玄關(guān)和功能空間；昆山本地人30%、臺(tái)灣人60%、上海人10%。均價(jià)6400元

13、/平米。110平米2+1房、150平米3+1房，250平米四+1房。 4、昆山在售高檔、高價(jià)樓盤(pán)分析第14頁(yè)/共66頁(yè)地段：陽(yáng)澄湖旅游度假中心核心，交通便利，直達(dá)市中心。外部景觀：陽(yáng)澄湖、傀儡湖 、300米寬濕地。規(guī)劃：魚(yú)刺型路網(wǎng)，戶(hù)戶(hù)臨水、人工島嶼。周邊配套：高爾夫球場(chǎng)、酒店、大閘蟹美食街等旅游配套設(shè)施；1/3是上海、蘇州的客戶(hù)買(mǎi)來(lái)做休閑度假，2/3是昆山本地人買(mǎi)來(lái)自住 ；雙拼：210-230平米，198萬(wàn)元/套，獨(dú)棟230-390平米，250-350萬(wàn)元/套。4、昆山在售高檔、高價(jià)樓盤(pán)分析第15頁(yè)/共66頁(yè)交通：距蘇州高速出口3分鐘車(chē)程、輕軌至上海18分鐘；建筑風(fēng)格：江南蘇式別墅，復(fù)制蘇州

14、天倫隨園；產(chǎn)品：獨(dú)棟，每棟占地0.8-1.2畝；外部景觀：處于陽(yáng)澄湖旅游度假中心，臨陽(yáng)澄湖、傀儡湖, 周邊多個(gè)公園；內(nèi)部景觀：蘇式園林景觀青磚、灰瓦、連廊、水紋圍墻 ；周邊配套：高爾夫球場(chǎng)、酒店、大閘蟹美食街等旅游配套設(shè)施；16000-18000元/平米。255 -288 平米。4、昆山在售高檔、高價(jià)樓盤(pán)分析第16頁(yè)/共66頁(yè)地段：位于CBD核心位置，長(zhǎng)江路與婁江交匯西南側(cè)；景觀：位于中央公園西側(cè)、婁江南側(cè)；物業(yè)：雙物業(yè)服務(wù)，可提供星級(jí)酒店服務(wù)；星級(jí)酒店：五星級(jí)裕元酒店；開(kāi)發(fā)商：聯(lián)合臺(tái)灣開(kāi)發(fā)商，具有高端物業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)；精裝修：2000元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)。昆山本地人50%、臺(tái)灣人35%、上海人15

15、%。均價(jià)9000-10000元/平米。110平米兩房，140平米三房。 4、昆山在售高檔、高價(jià)樓盤(pán)分析第17頁(yè)/共66頁(yè)地段：位于CBD核心位置，長(zhǎng)江路與婁江交匯西南側(cè)；景觀：位于中央公園西側(cè)、婁江南側(cè)、友誼公園南側(cè)；科技住宅：昆山首個(gè)“采暖、制冷、供熱水”三聯(lián)供住宅；酒店式公寓：精裝房1500元/平米裝修標(biāo)準(zhǔn)。昆山本地人70%、臺(tái)灣人20%、上海人10%。44-74平米的一房精裝酒店式公寓8000元/平米、163-210平米三房和四房毛坯7200 元/平米。 4、昆山在售高檔、高價(jià)樓盤(pán)分析第18頁(yè)/共66頁(yè)5、本項(xiàng)目土地屬性分析蘇滬高速滬 寧高速傀儡湖陽(yáng)澄湖休閑片區(qū)西部?jī)?yōu)質(zhì)生態(tài)居住區(qū)南部水鄉(xiāng)

16、旅游片區(qū)中心城片區(qū)浦南出口加工區(qū)東部技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)北部居住區(qū)南部片區(qū)地塊位于昆山城南；北臨中華園路，東側(cè)為人民路南延線，南側(cè)為京滬高鐵和滬寧城際鐵路昆山站，西側(cè)為小澞河路。啟示：1、出行便捷；2、長(zhǎng)遠(yuǎn)的升值潛力3、軌道交通帶來(lái)一定的噪音污染第19頁(yè)/共66頁(yè)5、本項(xiàng)目土地屬性分析312商業(yè)：1、衡山路沿街商業(yè)：約1公里多，徒步約15分鐘2、吉田國(guó)際廣場(chǎng)：約1公里多，徒步約15分鐘3、蝶湖灣仔道商業(yè)：約3公里，車(chē)程5分鐘酒店：4、東城賓館：約2公里，車(chē)程3分鐘5、星聚閣酒店：約1公里，徒步15分鐘45啟示：周邊配套缺乏第20頁(yè)/共66頁(yè)5、本項(xiàng)目土地屬性分析1昆山國(guó)際學(xué)校3中華園社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站教育：

17、1、昆山國(guó)際學(xué)校：緊鄰，徒步1分鐘2、昆山鹿峰中學(xué)：約1公里，徒步15分鐘醫(yī)療：3、中華園社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站：約1.5公里，徒步20分鐘啟示：教育和醫(yī)療配套匱乏2昆山鹿峰中學(xué)第21頁(yè)/共66頁(yè)5、本項(xiàng)目土地屬性分析231、常發(fā)香城花園2、衡山城3、四季華城4、匯景公寓5、寶領(lǐng)公寓6、匯杰雅苑7、仁寶新天地8、南庭嘉園9、吉田國(guó)際廣場(chǎng)10、柏廬天下項(xiàng)目周邊社區(qū)多數(shù)集中在中華園路北側(cè)和柏廬路兩側(cè)，項(xiàng)目地塊以南、以西、以東均無(wú)社區(qū)啟示：具備一定的居住成熟度145678910第22頁(yè)/共66頁(yè)5、本項(xiàng)目土地屬性分析第23頁(yè)/共66頁(yè)6、市場(chǎng)結(jié)論市場(chǎng)層面：1、各個(gè)板塊高中低檔項(xiàng)目分布均勻，價(jià)格相差不大，沒(méi)有

18、明顯的標(biāo)桿區(qū)域，城東和城西高檔項(xiàng)目相對(duì)集中，西部整體檔次較高。2、各板塊各有所長(zhǎng)，城東是產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)住宅，大盤(pán)云集，體量大、開(kāi)發(fā)商品牌硬；城南出口加工區(qū)，依靠交通樞紐，逐步完善配套設(shè)施；城西主打生態(tài)牌，沿陽(yáng)澄湖為高級(jí)別墅度假區(qū)，居住氛圍濃厚；城北較早規(guī)劃，成熟居住區(qū)，平穩(wěn)發(fā)展；城中土地供應(yīng)不足，項(xiàng)目體量小，多以裝修酒店式公寓形式出現(xiàn)，拉升價(jià)格。3、昆山市場(chǎng)各種檔次的樓盤(pán)去化均不錯(cuò)，部分高端樓盤(pán)因產(chǎn)品力、區(qū)位等因素不如中、低檔樓盤(pán)。4、昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)看似繁榮，目前在售樓盤(pán)很多，未來(lái)潛在供應(yīng)量大，特別是城東將成為本案的重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。第24頁(yè)/共66頁(yè)6、市場(chǎng)結(jié)論產(chǎn)品層面：1、昆山目前缺少真正意義上的高

19、端項(xiàng)目，所謂的高端項(xiàng)目，僅僅是靠地段、裝修、開(kāi)發(fā)商品牌去支撐高價(jià)格，只具備高端項(xiàng)目的某項(xiàng)特征，沒(méi)有從產(chǎn)品、地段、細(xì)節(jié)、服務(wù)、開(kāi)發(fā)商品牌等全方面體現(xiàn)。2、昆山目前在售異域風(fēng)情的立面風(fēng)格較多，但多不純粹，幾種風(fēng)格混雜。第25頁(yè)/共66頁(yè)6、市場(chǎng)結(jié)論開(kāi)發(fā)商層面：1、昆山本地開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)檔次不高、中高檔的樓盤(pán)多是外來(lái)品牌。2、外來(lái)大型品牌開(kāi)發(fā)商逐漸進(jìn)駐昆山，促使本地開(kāi)發(fā)商開(kāi)始注重品牌效應(yīng)，尋求外來(lái)開(kāi)發(fā)商特別是臺(tái)商的合作。3、外來(lái)大開(kāi)發(fā)商多布局在城東板塊，如世貿(mào)、以中航為代表的中字號(hào)。第26頁(yè)/共66頁(yè)6、市場(chǎng)結(jié)論客戶(hù)層面：1、隨著滬寧城際公路、高鐵、規(guī)劃中的輕軌等交通利好消息的出現(xiàn)，外地客戶(hù)尤其是

20、上海將逐步加大。2、目前各版塊客群分布較為均勻，沒(méi)有明顯的高、中、低檔板塊。昆山本地人相對(duì)傾向于購(gòu)買(mǎi)城中、城西等配套設(shè)施齊全，生態(tài)環(huán)境好、交通便利的版塊；公務(wù)員傾向于城西、城中、城東等政府機(jī)關(guān)所在地；上海人偏愛(ài)城南、城東2個(gè)去上海交通比較方便的板塊。第27頁(yè)/共66頁(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析PartTwo第28頁(yè)/共66頁(yè)1、昆山公寓市場(chǎng)客戶(hù)認(rèn)知價(jià)值掃描本案處于昆山市第二價(jià)值板塊板塊客戶(hù)認(rèn)知價(jià)值排序：市中心市區(qū)次中心城東、城南、城西、城北板塊鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊第29頁(yè)/共66頁(yè)2、昆山公寓市場(chǎng)價(jià)格掃描本案處于昆山市價(jià)格第二梯隊(duì)城中5400-14000分布均勻城東4000-6500集中4500-5300城西3400-65

21、00集中4800-6200城北3700-7000集中4400-6500城南4000-6800集中5000-6500鄉(xiāng)鎮(zhèn)3000-4000鄉(xiāng)鎮(zhèn)3000-4000鄉(xiāng)鎮(zhèn)3000-4000第30頁(yè)/共66頁(yè)3、競(jìng)品界定 1、本案周邊區(qū)域內(nèi)價(jià)格相當(dāng)?shù)捻?xiàng)目；2、同價(jià)值板塊內(nèi)產(chǎn)品檔次上類(lèi)同的項(xiàng)目據(jù)此選定競(jìng)品為：綠中海、世茂蝶湖灣、吉田.國(guó)際廣場(chǎng)、衡山城、中航城、世茂東壹號(hào)、時(shí)代中央社區(qū)、云山詩(shī)意）世茂東壹號(hào)中航城世茂蝶湖灣吉田國(guó)際衡山城云山詩(shī)意時(shí)代中央社區(qū)本案綠中海第31頁(yè)/共66頁(yè)4、競(jìng)品概況：綠中海項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)綠中海項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位市中心板塊占地面積占地面積9.3萬(wàn)平米總建筑面積總建筑面積17萬(wàn)平米

22、容積率容積率1.83物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型別墅、高層開(kāi)發(fā)期數(shù)開(kāi)發(fā)期數(shù)2期交付時(shí)間交付時(shí)間高層2009年底銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格高層6000元/平米主力面積主力面積100二房、150三房、250四房物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)別墅1.8-2.8元/平米廣告訴求廣告訴求昆山市中心.高端灣岸富豪社區(qū)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)臺(tái)資背景、市中心別墅銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售情況4 4月以來(lái)月均銷(xiāo)售月以來(lái)月均銷(xiāo)售1313套套客戶(hù)構(gòu)成客戶(hù)構(gòu)成主要為上海人、昆山本地人，另外臺(tái)灣人比例稍多主要為上海人、昆山本地人，另外臺(tái)灣人比例稍多第32頁(yè)/共66頁(yè)4、競(jìng)品概況：蝶湖灣項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)蝶湖灣項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位城南板塊占地面積占地面積72萬(wàn)平米總建筑面積總建筑面積1

23、07萬(wàn)平米容積率容積率1.5物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型別墅、多層高層、小高層開(kāi)發(fā)期數(shù)開(kāi)發(fā)期數(shù)2期交付時(shí)間交付時(shí)間高層2010年10月銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格高層、超高層5500元/平米主力面積主力面積100-130二房、140-180四房物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)高層1.95元/平米廣告訴求廣告訴求締造生活品味 成就城市夢(mèng)想 項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)世茂品牌、昆山首家50層超高層樓盤(pán)、滬寧城際銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售情況4 4月以來(lái)月均銷(xiāo)售月以來(lái)月均銷(xiāo)售9898套套客戶(hù)構(gòu)成客戶(hù)構(gòu)成昆山、上海、臺(tái)灣為主昆山、上海、臺(tái)灣為主第33頁(yè)/共66頁(yè)4、競(jìng)品概況：衡山城項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)衡山城項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位城南板塊占地面積占地面積10萬(wàn)平米總建筑面積總建筑

24、面積25萬(wàn)平米容積率容積率2.49物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型多層、高層、小高層開(kāi)發(fā)期數(shù)開(kāi)發(fā)期數(shù)1期交付時(shí)間交付時(shí)間2010年10月銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格高層5400元/平米主力面積主力面積目前所剩200平米以上大戶(hù)型物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)高層2.5元/平米廣告訴求廣告訴求衡山優(yōu)品 生活社區(qū)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)綠化、配套、軌道交通銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售情況4 4月以來(lái)月均銷(xiāo)售月以來(lái)月均銷(xiāo)售6464套套客戶(hù)構(gòu)成客戶(hù)構(gòu)成昆山人、上海人居多昆山人、上海人居多第34頁(yè)/共66頁(yè)4、競(jìng)品概況：吉田國(guó)際項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)吉田國(guó)際廣場(chǎng) 項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位城南板塊占地面積占地面積15.6萬(wàn)平米總建筑面積總建筑面積70萬(wàn)平米容積率容積率1.8物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)

25、型高層、小高層開(kāi)發(fā)期數(shù)開(kāi)發(fā)期數(shù)2期交付時(shí)間交付時(shí)間一期2006年銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格未定主力面積主力面積110兩房，150-160三房物業(yè)費(fèi)物業(yè)費(fèi)2.6元/平米廣告訴求廣告訴求70萬(wàn)平米 高鐵都會(huì)時(shí)尚中心項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)智能化配套、吉田千翔物業(yè)管理銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售情況吉田吉田1 1期售罄，期售罄，2 2期尚未公開(kāi)期尚未公開(kāi)客戶(hù)構(gòu)成客戶(hù)構(gòu)成臺(tái)灣人士臺(tái)灣人士50%50%，政府官員，政府官員35%35%第35頁(yè)/共66頁(yè)4、競(jìng)品概況：中航城項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)中航城項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位城東板塊占地面積占地面積19.7萬(wàn)平米總建筑面積總建筑面積35萬(wàn)平米容積率容積率1.8物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型城市綜合體開(kāi)發(fā)期數(shù)開(kāi)發(fā)期數(shù)2期

26、交付時(shí)間交付時(shí)間1期高層2009年12月銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格高層4800元/平米主力面積主力面積88二房、130三房物業(yè)管理物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)高層1.58元/平米廣告訴求廣告訴求繁華自成 繁華之城項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)城市綜合體，配套齊全銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售情況4 4月以來(lái)月均銷(xiāo)售月以來(lái)月均銷(xiāo)售6464套套客戶(hù)構(gòu)成客戶(hù)構(gòu)成昆山人居多，約占昆山人居多，約占70%70%，上海、臺(tái)灣人占，上海、臺(tái)灣人占30%30%第36頁(yè)/共66頁(yè)4、競(jìng)品概況：世貿(mào).東1號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)世貿(mào).東1號(hào)項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位城東板塊占地面積占地面積64萬(wàn)平米總建筑面積總建筑面積82萬(wàn)平米容積率容積率1.3物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型城市綜合體開(kāi)發(fā)期數(shù)開(kāi)發(fā)期數(shù)

27、4期交付時(shí)間交付時(shí)間1期1批2009年6月銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格高層5000元/平米主力面積主力面積110多二房、140多三房 物業(yè)管理物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)高層2.1元/平米廣告訴求廣告訴求百萬(wàn)平米藝術(shù)城邦項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)世茂品牌、自身配套齊全銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售情況4 4月以來(lái)月均銷(xiāo)售月以來(lái)月均銷(xiāo)售9393套套客戶(hù)構(gòu)成客戶(hù)構(gòu)成上海人占上海人占80%80%第37頁(yè)/共66頁(yè)4、競(jìng)品概況：時(shí)代中央社區(qū)項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)時(shí)代中央社區(qū)項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位城西板塊占地面積占地面積22萬(wàn)平米總建筑面積總建筑面積60萬(wàn)平米容積率容積率2.5物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型高層、小高層開(kāi)發(fā)期數(shù)開(kāi)發(fā)期數(shù)2期交付時(shí)間交付時(shí)間1期部分已交房銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格

28、5300元/平米主力面積主力面積118平米二房，140平米三房 物業(yè)管理物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)高層1.08元/平米廣告訴求廣告訴求城市中央領(lǐng)地，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)社區(qū)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)周邊公園較多，生態(tài)環(huán)境好銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售情況4 4月以來(lái)月均銷(xiāo)售月以來(lái)月均銷(xiāo)售6060套（小高層、高層）套（小高層、高層）客戶(hù)構(gòu)成客戶(hù)構(gòu)成昆山公務(wù)員居多，收入層次較高昆山公務(wù)員居多，收入層次較高第38頁(yè)/共66頁(yè)4、競(jìng)品概況：云山詩(shī)意項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)云山詩(shī)意項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位城北板塊占地面積占地面積7.35萬(wàn)平米總建筑面積總建筑面積18萬(wàn)平米容積率容積率1.8物業(yè)類(lèi)型物業(yè)類(lèi)型小高層開(kāi)發(fā)期數(shù)開(kāi)發(fā)期數(shù)2期交付時(shí)間交付時(shí)間/銷(xiāo)售價(jià)格銷(xiāo)售價(jià)格565

29、0元/平米主力面積主力面積90平米二房、140平米三房物業(yè)管理物業(yè)管理費(fèi)費(fèi)1.3元/平米廣告訴求廣告訴求東方人文大宅項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)中式風(fēng)格、內(nèi)部配套全銷(xiāo)售情況銷(xiāo)售情況4 4月以來(lái)月均銷(xiāo)售月以來(lái)月均銷(xiāo)售6565套（小高層、高層）套（小高層、高層）客戶(hù)構(gòu)成客戶(hù)構(gòu)成昆山人為主、臺(tái)灣人、上海人昆山人為主、臺(tái)灣人、上海人第39頁(yè)/共66頁(yè)5、品牌競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商背景背景范圍范圍在昆山影響在昆山影響國(guó)內(nèi)國(guó)內(nèi)合資合資國(guó)外國(guó)外區(qū)域性區(qū)域性全國(guó)性全國(guó)性國(guó)際性國(guó)際性進(jìn)入昆進(jìn)入昆山年代山年代項(xiàng)目數(shù)項(xiàng)目數(shù)量量本案森隆置地?1990年1個(gè)綠中海寶路房產(chǎn)?2003年1個(gè)世茂蝶湖灣世茂?2005年2個(gè)吉田國(guó)際

30、吉田建設(shè)?2002年1個(gè)衡山城衡山置業(yè)?2006年1個(gè)中航城中航地產(chǎn)?2007年1個(gè)世茂東壹號(hào)世茂?2005年2個(gè)時(shí)代中央社區(qū)時(shí)代房地產(chǎn)?1995年3個(gè)云山詩(shī)意方圓地產(chǎn)?2007年1個(gè)結(jié)論：本案品牌影響力較弱，具有明顯的品牌劣勢(shì)。第40頁(yè)/共66頁(yè)5、品牌競(jìng)爭(zhēng)分析品牌策略目的：樹(shù)立品牌價(jià)值認(rèn)同，增加項(xiàng)目品牌附加值，并為后續(xù)開(kāi)發(fā)創(chuàng)下良好口碑。方式：通過(guò)項(xiàng)目?jī)r(jià)值（項(xiàng)目檔次、產(chǎn)品品質(zhì)等）贏得客戶(hù)認(rèn)同，從而形成品牌價(jià)值。第41頁(yè)/共66頁(yè)6、地段價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)分析結(jié)論：本案地段價(jià)值與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目各有特色，難分仲伯，價(jià)值相當(dāng)。世茂東壹號(hào)中航城世茂蝶湖灣吉田國(guó)際衡山城云山詩(shī)意時(shí)代中央社區(qū)本案綠中海城東優(yōu)勢(shì)：行政機(jī)關(guān)

31、、公司總部聚集城北優(yōu)勢(shì)：配套齊全，居住氛圍濃厚城西優(yōu)勢(shì)：生態(tài)環(huán)境好城南優(yōu)勢(shì)：交通便利第42頁(yè)/共66頁(yè)6、地段價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)分析地段價(jià)值策略目的：建立地段價(jià)值認(rèn)同，搶奪其他同價(jià)值板塊客源。方式：1、針對(duì)城東、城西、城北競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，突出滬寧城際、京滬高鐵、滬寧高速的交通便利性，并強(qiáng)調(diào)昆山“門(mén)戶(hù)”概念，以此與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形成區(qū)隔；2、針對(duì)同區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目，突出本案的生態(tài)環(huán)境、配套等因素，與區(qū)域內(nèi)競(jìng)品形成差異競(jìng)爭(zhēng)。第43頁(yè)/共66頁(yè)7、社區(qū)成熟度競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)規(guī)模規(guī)模交房時(shí)間交房時(shí)間入住情況入住情況占地占地總建總建本案5.3152011年之后無(wú)綠中海9.317別墅已交付，高層2009年年底別墅已入住世

32、茂蝶湖灣72107一期已交付，二期超高層2010年10月一期已入住吉田國(guó)際15.670一期2006年11月，二期未公開(kāi)一期已入住衡山城1025一期多層已交付，高層2010年10月一期部分入住中航城19.735一期部分交付，高層2009年年底一期部分入住世茂東壹號(hào)6482一期一批2009年6月無(wú)時(shí)代中央社區(qū)2260一期已交付，二期2010年4月一期已入住云山詩(shī)意7.35182009年年底無(wú)啟示：社區(qū)成熟度對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售有正向促進(jìn)作用，從幾個(gè)大盤(pán)的銷(xiāo)售來(lái)看尤其如此。競(jìng)爭(zhēng)策略：本案應(yīng)做好實(shí)景、實(shí)體展示的準(zhǔn)備。第44頁(yè)/共66頁(yè)8、內(nèi)部配套競(jìng)爭(zhēng)分析啟示：本案相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)內(nèi)部配套設(shè)施較為完善。競(jìng)爭(zhēng)策略

33、：后期推廣中應(yīng)強(qiáng)調(diào)本案的配套優(yōu)良。項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)商業(yè)會(huì)所會(huì)所其他其他面積面積功能功能本案獨(dú)立商業(yè)，15萬(wàn)平米1000室外游泳池、商務(wù)、娛樂(lè)無(wú)綠中海無(wú)休閑、游泳池、兒童游戲區(qū)無(wú)世茂蝶湖灣配套商業(yè)，12萬(wàn)平米4500休閑、健身、室外沙灘泳池、室內(nèi)游泳池?zé)o吉田國(guó)際5萬(wàn)平米樂(lè)購(gòu)超市4800健身無(wú)衡山城配套商業(yè)，2.5萬(wàn)平米1000休閑無(wú)中航城3萬(wàn)平米天虹商場(chǎng)、3萬(wàn)平米格蘭云天酒店、3萬(wàn)平米國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街、1萬(wàn)平米分散商業(yè)無(wú)無(wú)中航幼兒園世茂東壹號(hào)獨(dú)立商業(yè)，20萬(wàn)平米世茂國(guó)際城，10萬(wàn)平米世茂華東商城6000雙會(huì)所，休閑、娛樂(lè)、健身、室內(nèi)游泳池世茂三之三幼兒園、昆山試驗(yàn)小學(xué)世茂分校時(shí)代中央社區(qū)社區(qū)配

34、套商業(yè)3000休閑、健身無(wú)云山詩(shī)意社區(qū)配套商業(yè)3000娛樂(lè)、健身方圓幼兒園第45頁(yè)/共66頁(yè)9、項(xiàng)目檔次形象競(jìng)爭(zhēng)分析啟示：立面風(fēng)格趨于同質(zhì)化，精裝修項(xiàng)目幾乎沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)策略：1、外立面通過(guò)細(xì)節(jié)體現(xiàn)本案產(chǎn)品檔次；2、昆山精裝修市場(chǎng)屬于空白，成為本案的一個(gè)機(jī)會(huì)點(diǎn)，可通過(guò)精裝修提升本案檔次。項(xiàng)目名稱(chēng)風(fēng)格外墻材質(zhì)精裝標(biāo)準(zhǔn)本案新古典主義高級(jí)涂料，底層外掛優(yōu)質(zhì)石材/綠中海新歐洲風(fēng)格涂料，1-3層外掛石材/世茂蝶湖灣高層現(xiàn)代風(fēng)格別墅歐式風(fēng)格高層涂料，底層外掛石材別墅涂料、部分石材部分公寓1500元/平米吉田國(guó)際現(xiàn)代涂料，1-3層外掛石材/衡山城ART-DECO涂料酒店公寓1500元/平米中航城現(xiàn)代中式涂料酒店公

35、寓1500元/平米世茂東壹號(hào)ART-DECO涂料，1-3層外掛石材/時(shí)代中央社區(qū)現(xiàn)代簡(jiǎn)約涂料、玻璃景觀電梯/云山詩(shī)意中式涂料/第46頁(yè)/共66頁(yè)10、產(chǎn)品（戶(hù)型）競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目名稱(chēng)主力戶(hù)型面積兩房三房四房本案78-85125-130、135-144170以上綠中海110（2+1）150-153（3+1）250世茂蝶湖灣115145-153182吉田國(guó)際/145177-193衡山城95-107130-140214中航城82-96130-135166世茂東壹號(hào)98-133150178時(shí)代中央社區(qū)106-125130-150185-194云山詩(shī)意90140/有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系啟示：可以看出，本案戶(hù)型的面積段設(shè)

36、定除兩房產(chǎn)品直接競(jìng)爭(zhēng)較小外，三房和四房產(chǎn)品在目前昆山市場(chǎng)上均為主流產(chǎn)品，競(jìng)爭(zhēng)激烈競(jìng)爭(zhēng)策略：三房和四房產(chǎn)品通過(guò)細(xì)節(jié)、精裝修、智能化配置等附加值來(lái)提升競(jìng)爭(zhēng)力。第47頁(yè)/共66頁(yè)客戶(hù)分析PartThree第48頁(yè)/共66頁(yè)1、昆山房地產(chǎn)市場(chǎng)客戶(hù)構(gòu)成第49頁(yè)/共66頁(yè)客源類(lèi)別客源類(lèi)別客源特征客源特征昆山自住的本地人客戶(hù)職業(yè)以昆山本地的公務(wù)員、企業(yè)主、生意人為主購(gòu)買(mǎi)目的為改善居住條件購(gòu)房看重建筑的品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境和居住的舒適性，對(duì)社區(qū).形象檔次、社區(qū)景觀、物業(yè)管理等有較高的要求青睞戶(hù)型為120平米的三房、160平米的四房首要關(guān)注因素：產(chǎn)品、檔次2、昆山客源特征第50頁(yè)/共66頁(yè)客源類(lèi)別客源類(lèi)別客源特征客源

37、特征新昆山人以外地來(lái)昆務(wù)工的青年群體中收入層次較高的部分購(gòu)買(mǎi)目的屬于首次購(gòu)房,但相對(duì)來(lái)說(shuō)購(gòu)買(mǎi)力仍然偏低青睞小戶(hù)型,對(duì)總價(jià)承受能力較低對(duì)社區(qū)檔次、景觀、物業(yè)管理等有一定的看重首要關(guān)注因素：總價(jià)、交通2、昆山客源特征第51頁(yè)/共66頁(yè)客源類(lèi)客源類(lèi)別別客源特征客源特征在上海工作的年輕海飄以在上海工作普通白領(lǐng)為主，購(gòu)買(mǎi)原因是上海高房?jī)r(jià)積壓至昆山購(gòu)房，屬首購(gòu)，看重城際和高速鐵路的便利性，由于見(jiàn)多識(shí)廣，對(duì)小區(qū)檔次、環(huán)境、景觀、物業(yè)管理及教育均有一定的要求青睞于二房、小三房首要關(guān)注因素：交通2、昆山客源特征第52頁(yè)/共66頁(yè)客源類(lèi)別客源類(lèi)別客源特征客源特征臺(tái)企干部在臺(tái)灣看過(guò)或居住過(guò)高品質(zhì)的樓盤(pán)，能夠認(rèn)同項(xiàng)目

38、的品質(zhì)；對(duì)有臺(tái)資背景的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目認(rèn)同度高；喜歡和同鄉(xiāng)居住在一起；注重居室的風(fēng)水；追求居住的舒適度、綠化率、產(chǎn)品細(xì)節(jié)、物業(yè)服務(wù)；戶(hù)型以中大戶(hù)型為主；希望有一個(gè)多功能房間，廳方正、大及采光視線好首要關(guān)注因素：風(fēng)水、檔次、產(chǎn)品2、昆山客源特征第53頁(yè)/共66頁(yè)客源類(lèi)別客源類(lèi)別客源特征客源特征周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人群通過(guò)拆遷得到一筆錢(qián)，希望在城市中擁有一套房子；小孩在市里上學(xué)，買(mǎi)套小點(diǎn)的房子方便照顧小孩；在城中工作，買(mǎi)套小戶(hù)型的平時(shí)居住，周末回鄉(xiāng)下；關(guān)注房屋的總價(jià)、交通便利性、周邊配套；戶(hù)型以中小戶(hù)型為主首要關(guān)注因素：總價(jià)、配套、交通2、昆山客源特征第54頁(yè)/共66頁(yè)客源類(lèi)別客源類(lèi)別客源特征客源特征長(zhǎng)三角投資客見(jiàn)過(guò)世面，知道什么是高品質(zhì)的樓盤(pán)；對(duì)輕軌物業(yè)的升值潛力具有前瞻性；在長(zhǎng)三角一帶有業(yè)務(wù)往來(lái)，了解并認(rèn)同昆山未來(lái)的發(fā)展；關(guān)注地段升值潛力、價(jià)格上漲的空間；認(rèn)同大品牌開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)能力。首要關(guān)注因素：升值潛力2、昆山客源特征第55頁(yè)/共66頁(yè)麥點(diǎn)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司3、項(xiàng)目特性第56頁(yè)/共66頁(yè)麥點(diǎn)地產(chǎn)顧問(wèn)有限公