某商業(yè)地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)告精要

1、目錄一、項(xiàng)目概況11.地塊狀況12、周邊項(xiàng)目及配套設(shè)施13、項(xiàng)目周邊環(huán)境1二、市場(chǎng)調(diào)研分析11、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r12、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)23、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手24、消費(fèi)者消費(fèi)行為2三、商業(yè)定位31、商業(yè)主題定位32、目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域定位33、目標(biāo)消費(fèi)群定位44、項(xiàng)目形象定位 45、業(yè)態(tài)功能定位46、經(jīng)營(yíng)規(guī)模定位5四、經(jīng)營(yíng)模式與價(jià)格預(yù)測(cè)51、經(jīng)營(yíng)模式：純物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式52、購(gòu)物中心價(jià)格定位6五、商業(yè)布局及平面規(guī)劃定位75.1、整體建筑布局75.2、合理人流動(dòng)線設(shè)計(jì)85.3、統(tǒng)一公共區(qū)域裝修風(fēng)格85.4、賣(mài)場(chǎng)邊際利用8六、商業(yè)空間規(guī)劃8七、市場(chǎng)推廣策劃91、廣告策略92、廣告對(duì)象93、廣告?zhèn)鞑^(qū)域94、廣告方式95、

2、廣告計(jì)劃106、廣告媒介策略117、發(fā)布時(shí)間與頻率118、費(fèi)用預(yù)算11八、招商策略制定111、招商方式112.招商運(yùn)作的基本思想113、招商工作流程124、招商策略13九、投融資及收益測(cè)算141、 成本預(yù)測(cè)142、 經(jīng)濟(jì)效益分析173、資金籌措18一、項(xiàng)目概況1.地塊狀況項(xiàng)目地塊位于濟(jì)南歷城區(qū)東部產(chǎn)業(yè)帶，鳳岐路以東、山東建筑大學(xué)新校區(qū)以西、以南，南臨經(jīng)十東路，隸屬濟(jì)南經(jīng)十東路新商圈，土地出讓條件為六通：即宗地周?chē)ㄉ纤?、通下水、通路、通訊、通電、通氣，宗地?nèi)土地平整。該地塊總面積為5萬(wàn)平方米，用地性質(zhì)商業(yè)，總?cè)莘e率4.5，綠地率不小于35。2、周邊項(xiàng)目及配套設(shè)施項(xiàng)目周邊有御園華府，恒生伴山，鳳

3、棲第，建大花園等大中型商鋪?lái)?xiàng)目，還包括山東建筑大學(xué)，山東體育競(jìng)技學(xué)院兩所萬(wàn)人高校，項(xiàng)目周邊有銀座汽車(chē)城等大型市場(chǎng)，項(xiàng)目南邊有田莊，劉家莊等居民村落，南臨經(jīng)十路，并且有地鐵路線規(guī)劃，交通方便快捷。公交路線：115路，116路，301路等。銀行：農(nóng)業(yè)銀行，建設(shè)銀行，郵政儲(chǔ)蓄，商行等。3、項(xiàng)目周邊環(huán)境本項(xiàng)目所在地塊為濟(jì)南東部新城重點(diǎn)開(kāi)發(fā)位置，地理位置條件優(yōu)越，周邊項(xiàng)目近幾年發(fā)展迅速，已經(jīng)開(kāi)始逐步形成東部經(jīng)十路商圈核心地帶，且緊鄰橫貫濟(jì)南東西的經(jīng)十路，經(jīng)十路為東西方向雙向十車(chē)道主干路，因此項(xiàng)目周邊交通異常方便，對(duì)于經(jīng)十路路幅較寬的問(wèn)題，政府也已經(jīng)在相應(yīng)位置設(shè)置過(guò)街天橋予以解決，使經(jīng)十路南北連接更為通暢

4、，經(jīng)十路兩側(cè)的居民來(lái)往更加方便。二、市場(chǎng)調(diào)研分析1、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r自從2006年“東拓、西進(jìn)、南控、北跨、中疏”的發(fā)展戰(zhàn)略提出，近年來(lái)，在“東拓”城市發(fā)展方向指引下，東部新城的建設(shè)發(fā)展日新月異，已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化：經(jīng)十東路沿線高樓密布，尚品商鋪、高檔寫(xiě)字樓林立，如今，東部已經(jīng)成為高科技企業(yè)進(jìn)入的首選，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱土，百姓置業(yè)的向往，休閑生活的新起點(diǎn)。目前濟(jì)南東部經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，隨著多種業(yè)態(tài)的商業(yè)進(jìn)入濟(jì)南東部新城，東部經(jīng)十路商圈正逐步崛起。基于良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和密集的人口分布，濟(jì)南東部商業(yè)氛圍和購(gòu)買(mǎi)力不斷增強(qiáng)，各大品牌已經(jīng)開(kāi)始接受濟(jì)南東部新城，項(xiàng)目所在片區(qū)已經(jīng)成為一個(gè)很有潛力的商業(yè)市場(chǎng)，但是

5、就目前來(lái)說(shuō)，濟(jì)南東部經(jīng)十東路兩邊尚沒(méi)有比較成熟的購(gòu)物中心，零售市場(chǎng)較為分散，沒(méi)有明顯的商業(yè)聚集地，因此這對(duì)本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是很好的機(jī)會(huì)。2、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)目前該區(qū)域尚沒(méi)有成熟商業(yè)聚集中心，只有為數(shù)不多的零散商戶，都缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃招商和經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)種雜亂，品牌參差不齊，形象不統(tǒng)一，且商鋪面積狹小分散，各商戶之間沒(méi)有統(tǒng)一的商業(yè)意識(shí)，各自經(jīng)營(yíng)，所售商品種類(lèi)也非常少，總體上無(wú)法滿足周邊不同層次人群的消費(fèi)需求。3、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手 本地塊雖說(shuō)是是輻射范圍最廣的核心商圈，具有地理優(yōu)勢(shì)、人流量大、商業(yè)氛圍成熟等優(yōu)勢(shì)，但是該區(qū)域內(nèi)各個(gè)街均未能達(dá)到一個(gè)成熟的購(gòu)物中心所具有的“集多種功能于一體，形象好、檔次高，品牌種類(lèi)多，業(yè)態(tài)合

6、理分布，配套設(shè)施完善，時(shí)尚感強(qiáng)”等方面的要求。因此，從嚴(yán)格意義上來(lái)講，目前本項(xiàng)目沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。4、消費(fèi)者消費(fèi)行為4.1、區(qū)域人口結(jié)構(gòu)該區(qū)域內(nèi)人口多為年輕上班族，隨著近幾年濟(jì)南東部的發(fā)展，該區(qū)域周邊人口密度不斷增大，且該區(qū)域內(nèi)有山東建筑大學(xué)，山東省體育經(jīng)濟(jì)學(xué)院兩所萬(wàn)人高校，所以總體來(lái)說(shuō)，區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量增長(zhǎng)較快，人口素質(zhì)相對(duì)較高，消費(fèi)理念較為時(shí)尚前衛(wèi)。4.2、消費(fèi)水平及購(gòu)物行為周邊消費(fèi)人群多為上班族、在校學(xué)生等青年人群，這類(lèi)人群的特點(diǎn)是收入不高，消費(fèi)能力有限，但是富有消費(fèi)激情，主要消費(fèi)對(duì)象為中擋品牌服裝、特色餐飲、娛樂(lè)、休閑、文化、實(shí)用零售商品、部分高檔消費(fèi)品等。這幾類(lèi)人群的一般消費(fèi)場(chǎng)所有品牌店，

7、綜合百貨商場(chǎng)，娛樂(lè)休閑場(chǎng)所，特色休閑小吃街等。三、商業(yè)定位1、商業(yè)主題定位：集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、文化為一體的，一站式中高檔綜合時(shí)尚購(gòu)物中心。暫定名為“雪山購(gòu)物中心”。1.1、定位依據(jù) 1.1.1、排除做低端商業(yè)的定位方向。低端商業(yè)中心以必須消費(fèi)品的小商鋪集成為主，但對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體整體消費(fèi)追求較高，也具有一定的消費(fèi)能力，因此本項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)排除做低端商業(yè)的定位方向。 1.1.2、排除做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的定位方向。做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)必須要有一定的區(qū)域商業(yè)知名度，需要專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)供給支撐，本項(xiàng)目從整體規(guī)模、物流配套設(shè)施、物業(yè)自身?xiàng)l件來(lái)看，該區(qū)域并不適合做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，故本項(xiàng)目應(yīng)排除做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的可能性。

8、1.1.3、綜合性商業(yè)中心的定位符合消費(fèi)發(fā)展趨勢(shì)。各大城市的傳統(tǒng)商圈由于產(chǎn)權(quán)不統(tǒng)一，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，一般只能滿足人們的購(gòu)物需求。這種功能單一的傳統(tǒng)商圈對(duì)消費(fèi)者的吸引力正在逐漸下降，特別是對(duì)于年輕、追求時(shí)尚的人群更是如此；與此同時(shí)，多功能的綜合性商業(yè)中心則越來(lái)越受到人們的推崇。 1.1.4、項(xiàng)目所在區(qū)域缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理的綜合性的中高檔競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。 1.1.5、本項(xiàng)目系市政府重點(diǎn)關(guān)注的項(xiàng)目，在市政府的支持下，有條件進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一改造、統(tǒng)一招商和統(tǒng)一管理。2、目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域定位 2.1、消費(fèi)目標(biāo)區(qū)域 項(xiàng)目市場(chǎng)區(qū)域定位一般采用輻射商圈范圍及人口作為主要衡量指標(biāo)，項(xiàng)目的輻射商圈一般分為核心商圈、次級(jí)

9、商圈和邊緣商圈。由于地理位置、交通狀況、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)條件的不同，商圈規(guī)模和商圈形態(tài)存在很大差別。依據(jù)本項(xiàng)目來(lái)看，目前消費(fèi)者中，大約有70%是來(lái)自項(xiàng)目往東周邊城區(qū)，另外30%是來(lái)自項(xiàng)目西邊和南邊。（見(jiàn)下圖）3、目標(biāo)消費(fèi)群定位 據(jù)調(diào)研，該購(gòu)物中心主要消費(fèi)目標(biāo)人群主要來(lái)自周邊上班青年、周邊居民、在校學(xué)生等青年人群，這類(lèi)人的消費(fèi)比較時(shí)尚潮流，主要消費(fèi)方向?yàn)榉b，餐飲，零售以及部分中高檔消費(fèi)品等。 3.1、上班族及青年學(xué)生群：該區(qū)域有大規(guī)模辦公寫(xiě)字樓，青年上班族數(shù)量龐大，而之前該區(qū)域沒(méi)有中高檔綜合性的的購(gòu)物中心，這些年輕消費(fèi)群體要滿足消費(fèi)需求必須要去距離比較遠(yuǎn)的市里，本項(xiàng)目的出現(xiàn)填補(bǔ)了這部分

10、的市場(chǎng)空白，該區(qū)域還有兩所較大規(guī)模的高校，因此，周邊上班族及青年學(xué)生將會(huì)成為本項(xiàng)目的消費(fèi)主體。 3.2、追求中高檔消費(fèi)的普通收入人群：指收入雖普通，卻具有提高生活品質(zhì)的愿望和相應(yīng)的鑒賞力，有較強(qiáng)的超前消費(fèi)意識(shí)的人群。另外，普通收入的人也有高檔消費(fèi)的時(shí)候，例如節(jié)慶期間等。因此，這部分人群也是項(xiàng)目的顧客群之一。 3.3、高收入人群：收入較高，同時(shí)具有一定的品牌意識(shí)，追求時(shí)尚，講究生活品質(zhì)，要求購(gòu)物環(huán)境優(yōu)雅舒適、交通便利，很多是有車(chē)族，要求停車(chē)方便。目前市區(qū)尚沒(méi)有一個(gè)真正能滿足其需求的市場(chǎng)，故而這部分人群常常前往外地購(gòu)物。本項(xiàng)目通過(guò)統(tǒng)一改造，統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，提升了項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)檔次，填補(bǔ)了市場(chǎng)的

11、空白。因此，這部分人群將會(huì)成為本項(xiàng)目的部分消費(fèi)客群。 4、項(xiàng)目形象定位本項(xiàng)目著力打造精致高檔，時(shí)尚休閑，富有活力，商業(yè)氛圍濃厚的大型購(gòu)物中心。項(xiàng)目整體主色以淺色調(diào)為主，主體建筑外觀采用玻璃幕墻設(shè)計(jì)，以顯示購(gòu)物中心富有活力，高端大氣上檔次的特點(diǎn)。通過(guò)顧客對(duì)賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物氣氛的感受來(lái)表現(xiàn)，如場(chǎng)內(nèi)購(gòu)物環(huán)境、賣(mài)場(chǎng)布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、POP廣告等。通過(guò)產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷(xiāo)策略等形式來(lái)表現(xiàn)。值得一提的是，POP廣告往往是營(yíng)造賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物氣氛、塑造商場(chǎng)形象的重要手段。形象性的POP廣告在色彩的選用上要注重突出季節(jié)感，例如，在春天可選用粉紅色或綠色為基調(diào)，營(yíng)造一種欣欣向榮的氣氛；夏天可選用藍(lán)色或青色，突

12、出一派清爽的感覺(jué)；秋天可選用淺橙色或咖啡色，以體現(xiàn)成熟豐收的季節(jié)感；冬天宜選用紅色或金色，給顧客以溫暖、溫馨的購(gòu)物空間。 5、業(yè)態(tài)功能定位商場(chǎng)的基本功能無(wú)疑是提供商品的零售服務(wù)，但隨著人們消費(fèi)水平的提高，單純的購(gòu)物服務(wù)已難以滿足顧客的需要，利用雙休日和節(jié)假日進(jìn)行休閑、娛樂(lè)型購(gòu)物消費(fèi)已成為一種趨勢(shì)。因此，在主營(yíng)零售業(yè)的基礎(chǔ)上，要引入餐飲、娛樂(lè)及其他服務(wù)行業(yè)以方便顧客，帶旺商場(chǎng)。通?？晒┻x擇的功能如下（其零售、娛樂(lè)、餐飲比例為5:2:3)：功能 內(nèi)容購(gòu)物： 大型綜合型購(gòu)物商場(chǎng)，超市，品牌商店（服裝店等）餐飲： 中西快餐、中餐、冷飲、咖啡店、小吃店、酒吧、特色店（如日韓料理店等）娛樂(lè)： 小型影視廳、

13、卡拉OK、歌舞廳、游戲機(jī)、保齡球休閑： 書(shū)店、音樂(lè)城、文化廊、水族館服務(wù)： 美容美發(fā)、桑拿、洗衣店、攝影沖印、健身修理： 家電、電子產(chǎn)品維修等 6、經(jīng)營(yíng)規(guī)模定位一般來(lái)說(shuō)，商場(chǎng)的規(guī)模越大，它所能覆蓋的商圈范圍就越大，但商場(chǎng)單店的規(guī)模也并非越大越好，而是要受到以下因素的制約： 顧客購(gòu)物疲勞度對(duì)商場(chǎng)單店規(guī)模的制約。一般情況下，顧客在商場(chǎng)購(gòu)物的時(shí)間不會(huì)超過(guò)3小時(shí)，超過(guò)這個(gè)時(shí)間就容易處于疲勞狀態(tài)。顧客購(gòu)物休閑的步速一般是30-40米/分鐘，瀏覽購(gòu)物的步行距離一般不超過(guò)7500米。由此可大致測(cè)算，顧客對(duì)商場(chǎng)單店?duì)I業(yè)面積的最大承受能力在2.5萬(wàn)平方米左右。如果單店面積超過(guò)這一規(guī)模，則超出部分的營(yíng)業(yè)面積，在通

14、常情況下需要考慮引入購(gòu)物以外的其它商業(yè)用途，如餐飲、娛樂(lè)、休閑等服務(wù)型消費(fèi)場(chǎng)所。 四、經(jīng)營(yíng)模式與價(jià)格預(yù)測(cè)1、經(jīng)營(yíng)模式：純物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式 這是目前國(guó)際上通行的正規(guī)MALL模式，也是最為看好的經(jīng)營(yíng)模式，其特點(diǎn)是只租不售，以實(shí)現(xiàn)良好的整體管理和整體營(yíng)銷(xiāo)，在當(dāng)今的歐美國(guó)家采用較多，國(guó)內(nèi)部分有實(shí)力、有遠(yuǎn)見(jiàn)的購(gòu)物中心也正陸續(xù)采用此模式。純物業(yè)經(jīng)營(yíng)的操作方式是：購(gòu)物中心在前期依靠合理的商業(yè)運(yùn)作，獲取穩(wěn)定的租金收益，經(jīng)過(guò)若干年的經(jīng)營(yíng)后，或?qū)⒉糠之a(chǎn)權(quán)出售套現(xiàn)，或包裝上市，或通過(guò)資產(chǎn)評(píng)估而獲取金融機(jī)構(gòu)的貸款，當(dāng)然此時(shí)的售價(jià)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于最初的物業(yè)價(jià)值了。純物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式對(duì)購(gòu)物中心的資金管理與經(jīng)營(yíng)能力要求比較高，主要依靠

15、物業(yè)經(jīng)營(yíng)來(lái)創(chuàng)造出良好的商業(yè)氛圍，從而使項(xiàng)目持續(xù)獲得物業(yè)價(jià)值，為動(dòng)態(tài)收益模式。這種模式雖然資金回籠慢，但它既保持了項(xiàng)目的土地價(jià)值增值，又能持續(xù)地獲得物業(yè)價(jià)值收益。2、購(gòu)物中心價(jià)格定位2.1、可參照的市場(chǎng)價(jià)格分析 采用市場(chǎng)比較法，參考項(xiàng)目周邊的租金情況，并結(jié)合自身的情況，制定租金價(jià)格；同時(shí)采用“放水養(yǎng)魚(yú)”的原則，即市場(chǎng)培育策略，以合適的租金吸引目標(biāo)商家入場(chǎng)，經(jīng)過(guò)一定的培育期后，商業(yè)氛圍成熟，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，租金上升，物業(yè)升值，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期收益。2.2、租金價(jià)格定位 綜合考慮目前的商業(yè)情況和本項(xiàng)目的實(shí)際情況，本項(xiàng)目成熟期的平均租金定為 元/平方米·月，該價(jià)格是項(xiàng)目的平均租金，由于各業(yè)種以及各品牌

16、的特點(diǎn)，其承受租金能力又存在差異。因此在本項(xiàng)目的租金設(shè)定方面，考慮設(shè)定兩種不同水平。一類(lèi)是餐飲、高檔品牌租金水平，這類(lèi)租金水平是為了照顧餐飲業(yè)種或是為了吸引高檔品牌而設(shè)定的，低于平均租金；另一類(lèi)是一般品牌租金水平，這類(lèi)租金水平是針對(duì)一般品牌的正常租金水平，高于平均租金?！安惋嫛⒏邫n品牌租金”通常比“一般品牌租金”低30%左右。餐飲業(yè)雖然在吸引人流等方面發(fā)揮了很重要作用，但是其承受租金的能力要低于服飾類(lèi)。高檔名牌服裝在提升形象檔次方面有重要意義，但是大部分的高檔品牌在進(jìn)入購(gòu)物中心、商場(chǎng)、商業(yè)街時(shí)會(huì)提出比一般品牌更為苛刻的條件。如果要引進(jìn)這些高檔品牌入住，提升項(xiàng)目形象，必須給予較為優(yōu)惠的條件。現(xiàn)在

17、我們的招商策略面臨培育市場(chǎng)的主要問(wèn)題，需要以較大的是政策優(yōu)惠來(lái)吸引商家，待項(xiàng)目成熟之后，未必還給予優(yōu)惠。若光靠區(qū)域或商業(yè)層次定位，仍無(wú)法有絕對(duì)把握吸引各商戶入駐，關(guān)鍵在于租賃條件，若租金過(guò)高，大多商家可能持觀望態(tài)度，等到項(xiàng)目成熟之后再計(jì)劃入駐。因此需要給予優(yōu)惠，一方面讓商家節(jié)省租金，減少市場(chǎng)培育期的成本壓力，另一方面商家也會(huì)顧及到以后再進(jìn)駐時(shí)所需要的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，從而盡早入駐本項(xiàng)目。 2.3 、租賃期 根據(jù)各業(yè)種的需求，將本項(xiàng)目所有店鋪的租賃期基本分為三類(lèi)：一般品牌的租賃期為2-3年；高檔品牌的租賃期為3-5年； 餐飲的租賃期為5-8年。 2.4、免租期 項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)初期，尚未成熟，商業(yè)氛圍也尚未形成

18、，因此建議給予商家較多的優(yōu)惠條件。除了給予商家一定的租金優(yōu)惠，還可考慮給所有商家3個(gè)月的營(yíng)業(yè)免租期，從開(kāi)始經(jīng)營(yíng)算至經(jīng)營(yíng)第三個(gè)月，這樣有利于減小商家的開(kāi)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，吸引商家進(jìn)駐。同時(shí)考慮到各商家從交房到開(kāi)業(yè)之間有一個(gè)裝修期，因此從各自的交房日起至可以開(kāi)始營(yíng)業(yè)為裝修免租期。因?yàn)椴惋嫷甑牡陜?nèi)裝修時(shí)間會(huì)比其他普通店的裝修時(shí)間長(zhǎng)，可延長(zhǎng)裝修免租期。五、商業(yè)布局及平面規(guī)劃定位本項(xiàng)目占地5萬(wàn)平方米，容積率<4.5，建筑面積約22.5萬(wàn)平方米，可用于出租營(yíng)業(yè)面積約為15萬(wàn)平方米（約占總建筑面積的70左右），項(xiàng)目地下設(shè)停車(chē)場(chǎng)，周邊輔路和廣場(chǎng)也設(shè)停車(chē)場(chǎng)，廣場(chǎng)現(xiàn)規(guī)劃各業(yè)態(tài)所占面積如下：5-1項(xiàng)目業(yè)種面積分配表業(yè)種

19、面積(萬(wàn)/平方米）業(yè)種面積（萬(wàn)/平方米）百貨1品牌（男女時(shí)裝）5.5超市1文化0.4娛樂(lè)1數(shù)碼電子0.6餐飲3.2兒童0.5家具，家電0.8其他0.3 5.1、整體建筑布局5.2、合理人流動(dòng)線設(shè)計(jì) 賣(mài)場(chǎng)人流動(dòng)線設(shè)計(jì)為雪山購(gòu)物中心賣(mài)場(chǎng)內(nèi)部規(guī)劃的重點(diǎn)。賣(mài)場(chǎng)必須對(duì)客流、室內(nèi)裝修風(fēng)格、垂直交通流線及各層的平面交通流線進(jìn)行專(zhuān)業(yè)性地設(shè)計(jì)，使賣(mài)場(chǎng)在人流動(dòng)線設(shè)計(jì)時(shí)避免出現(xiàn)賣(mài)場(chǎng)死角，提高單位面積使用率和經(jīng)營(yíng)價(jià)值。5.3、統(tǒng)一公共區(qū)域裝修風(fēng)格 開(kāi)發(fā)商對(duì)公共區(qū)域，如主通道、中廳、廣場(chǎng)、電梯候梯區(qū)等進(jìn)行統(tǒng)一裝修， 各經(jīng)營(yíng)者在賣(mài)場(chǎng)是以店中店的形式出現(xiàn)，各店外墻的的立面風(fēng)格必須統(tǒng)一，在統(tǒng)一VI的規(guī)范下實(shí)現(xiàn)個(gè)性化特征。5.

20、4、賣(mài)場(chǎng)邊際利用 主要指對(duì)人流動(dòng)線設(shè)計(jì)不能涉及區(qū)域進(jìn)行有效規(guī)劃利用。其手段就是采用級(jí)差式租金方式實(shí)現(xiàn)租賃。六、商業(yè)空間規(guī)劃 1、購(gòu)物廣場(chǎng)首層設(shè)計(jì)成步行街形式，以步行街來(lái)組織空間，將大型品牌店置于二、三層，四層以上布置其它功能及品牌店，這樣既滿足了某些小商家獨(dú)立經(jīng)營(yíng)管理的需要，又滿足大商家的使用功能，使二者各得其便，在小商家與大商家兩者之間取得了相得益彰的效果，同時(shí)也為消費(fèi)者提供了一種新的商業(yè)空間形式“室內(nèi)步行街”。 2、每層的平面設(shè)計(jì)均以中庭為中心，用中庭將步行街與各層平面組織聯(lián)系起來(lái)，使購(gòu)物廣場(chǎng)空間得 以融會(huì)貫通，產(chǎn)生強(qiáng)烈的空間對(duì)比效果，這既為商家創(chuàng)造出一種共榮共生的環(huán)境，也使顧客獲得了一個(gè)

21、帶有自然光的休閑空間，滿足了顧客對(duì)休閑功能的要求，中庭的設(shè)計(jì)還可以融入文化與互動(dòng)的理念，從而提高了整個(gè)購(gòu)物廣場(chǎng)的藝術(shù)品位，增強(qiáng)了其空間的藝術(shù)魅力和文化氛圍，使其經(jīng)營(yíng)可以達(dá)到“文化搭臺(tái)，經(jīng)濟(jì)唱戲”的高超的管理境界。 3、購(gòu)物廣場(chǎng)的交通設(shè)計(jì)也非?，F(xiàn)代化，將停車(chē)場(chǎng)置于地下一層，賣(mài)場(chǎng)置于地面以上，這樣既節(jié)約了用地，也避免了地面停車(chē)帶來(lái)人車(chē)混雜的缺點(diǎn)，使車(chē)流與人流各得其所，這也體現(xiàn)了其空間布局設(shè)計(jì)自然流暢的特點(diǎn)。 4、購(gòu)物廣場(chǎng)每層空間層高都比較高，為各種不同使用功能的融入創(chuàng)造了條件，例如：可在其中設(shè)置兒童娛樂(lè)場(chǎng)，這已是許多現(xiàn)代化商業(yè)中心所不可缺少的一種功能，它滿足了一部分帶孩子逛街的家長(zhǎng)們購(gòu)物的需求，一

22、方面可以使兒童找到自己的樂(lè)園，另一方面也可以使家長(zhǎng)放心購(gòu)物，使雙方都能達(dá)到滿意的效果；還可以在其中設(shè)置青年娛樂(lè)場(chǎng)所，如小型的影劇院、電子游戲廳等，使購(gòu)物與娛樂(lè)結(jié)合起來(lái)，二者相得益彰，更富有刺激性，也符合青少年的心理特點(diǎn)，提高了其空間的活力，使購(gòu)物廣場(chǎng)的布局更現(xiàn)代化、國(guó)際化。 綜上所述，整個(gè)購(gòu)物廣場(chǎng)的平面設(shè)計(jì)緊扣時(shí)尚休閑，高端平民模式之主題，并將其發(fā)揮得淋漓盡致，可謂在傳統(tǒng)模式基礎(chǔ)上的創(chuàng)新與發(fā)展，必將具有勃勃生機(jī)與活力，從而與現(xiàn)代商業(yè)的功能找到最佳的契合點(diǎn)。七、市場(chǎng)推廣策劃1、廣告策略 1.1、廣告目標(biāo) 1.1.1、長(zhǎng)期目標(biāo)：通過(guò)廣告宣傳，在一年內(nèi)或更短的時(shí)間內(nèi)，擴(kuò)大該項(xiàng)目在項(xiàng)目周邊區(qū)域的影響，

23、引導(dǎo)周邊區(qū)域消費(fèi)者消費(fèi)時(shí)尚，確立雪山購(gòu)物中心在該片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中舉足輕重的地位，完善成為在濟(jì)南東部經(jīng)十東路有較高知名度、美譽(yù)度、管理規(guī)范化的大購(gòu)物中心，爭(zhēng)創(chuàng)濟(jì)南東部片區(qū)的一流企業(yè)。 1.1.2、近期目標(biāo)：通過(guò)廣告宣傳活動(dòng)，塑造雪山購(gòu)物中心在經(jīng)十東路片區(qū)的良好企業(yè)形象，進(jìn)一步提高它的知名度和美譽(yù)度，擴(kuò)大市場(chǎng)影響力。2、廣告對(duì)象 2.1、在剛剛進(jìn)行廣告宣傳時(shí)，主要的訴求對(duì)象就是雪山周邊片區(qū)的消費(fèi)者。 2.2、當(dāng)在周邊區(qū)域已經(jīng)有了一定的消費(fèi)群體基礎(chǔ)，有了一個(gè)比較穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)地位與競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力時(shí)開(kāi)始擴(kuò)大為它周?chē)貐^(qū)的消費(fèi)者，最終慢慢的逐步囊括濟(jì)南經(jīng)十東路周邊片區(qū)的所有消費(fèi)者。 3、廣告?zhèn)鞑^(qū)域 它與廣告訴求對(duì)

24、象是同步的，最主要的地區(qū)還是在雪山周邊片區(qū)，然后在此基礎(chǔ)上向周?chē)貐^(qū)輻射，最終覆蓋經(jīng)十東路周邊所有地區(qū)，它與廣告訴求對(duì)象一樣，也是分在不同階段不同時(shí)期逐步擴(kuò)大它的傳播范圍。（1） 首先的選擇地區(qū)是雪山片區(qū)，進(jìn)行較多的頻繁的不同樣式和類(lèi)別的廣告宣傳。 （2） 配合訴求對(duì)象的傳播，以及當(dāng)它在雪山片區(qū)有了一定的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力和一部分消費(fèi)者時(shí)，在雪山片區(qū)的廣告可以適時(shí)的，有選擇的減少，這樣就可以增加在周?chē)貐^(qū)或更大范圍地區(qū)的廣告?zhèn)鞑ァ?4、廣告方式 4.1、廣播廣告 “你聽(tīng)說(shuō)了嗎？”“什么?” “雪山購(gòu)物中心開(kāi)始營(yíng)業(yè)了，特實(shí)惠，質(zhì)量、服務(wù)更是沒(méi)得說(shuō)，簡(jiǎn)直就是購(gòu)物者的天堂啊！而且還有很多活動(dòng)哦！” “真的呀！

25、機(jī)會(huì)不容錯(cuò)過(guò)，我們趕緊去購(gòu)物吧！” 4.2、報(bào)紙廣告 走進(jìn)了雪山購(gòu)物中心，你就擁有了優(yōu)美舒適的購(gòu)物環(huán)境，稱心如意的商品，愛(ài)不釋手的飾物，迎接您的還有那微笑的服務(wù)員。溫馨與祝福，這樣的購(gòu)物體驗(yàn)?zāi)趺茨懿灰缿?？雪山?gòu)物中心每時(shí)每刻都記掛您，每時(shí)每刻都恭候您的再次光臨。在這里購(gòu)物不再是負(fù)擔(dān)而是樂(lè)趣。 聯(lián)系人：馮鞏 地址：濟(jì)南市歷城區(qū)鳳歧路與經(jīng)十東路交叉口電話傳真：87800005 電子郵件：xueshangouwu 4.3、電視廣告 電視畫(huà)面展現(xiàn)的是雪山購(gòu)物中心擁擠的購(gòu)物人群的場(chǎng)景，在各層超市：副食品層、休閑層消費(fèi)者多而不亂，環(huán)境優(yōu)雅，微笑服務(wù)。同時(shí)，有廣告人員畫(huà)外音：“

26、雪山購(gòu)物中心將連續(xù)推出一系列優(yōu)惠活動(dòng)，豐富大家的購(gòu)物體驗(yàn)，雪山購(gòu)物中心總是在您最需要的時(shí)候給您最意外的驚喜?！?4.4、雜志廣告 雜志是一種定期的刊物,在雜志關(guān)高尚要多用理性訴求來(lái)介紹雪山購(gòu)物中心以及在今后雪山購(gòu)物中心將有的一系列新舉措與優(yōu)惠活動(dòng).雜志廣告可有一定的廣告畫(huà)面,激發(fā)并促成消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)行為,有代表性的商品集中擺放在上面以增強(qiáng)廣告的說(shuō)服力。 4.5、網(wǎng)絡(luò)廣告 網(wǎng)絡(luò)廣告最重要的形勢(shì)是以小的活動(dòng)圖片的形式來(lái)吸引受眾,讓他們得到關(guān)于這一企業(yè)的網(wǎng)站的相關(guān)信息,網(wǎng)絡(luò)廣告要制作有明顯的吸引消費(fèi)者的眼球,引起消費(fèi)者的好奇心的廣告圖畫(huà)與語(yǔ)言形式。4.6、傳單廣告 傳單廣告應(yīng)配合公關(guān)與營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的開(kāi)展而

27、配合之相關(guān)的內(nèi)容選擇實(shí)施的時(shí)機(jī)進(jìn)行發(fā)放. 5、廣告計(jì)劃 5.1、廣告目標(biāo) 擴(kuò)大雪山購(gòu)物中心的知名度，提升商場(chǎng)的美譽(yù)度，促進(jìn)招商和銷(xiāo)售量的增長(zhǎng)。 5.2、廣告時(shí)間 計(jì)劃開(kāi)業(yè)時(shí)間前兩個(gè)月，開(kāi)業(yè)后根據(jù)市場(chǎng)情況有選擇的間斷性播出。 5.3、各媒介的廣告規(guī)格 (1)電視廣告: 30秒 企業(yè)形象介紹 (2)廣播廣告: 40秒 (3)報(bào)紙廣告:剛剛開(kāi)始時(shí)作整版的廣告,以后就減少版面的內(nèi)容 (4)雜志廣告:每一刊占一版面 (5)傳單廣告:四開(kāi) 6、廣告媒介策略 6.1、廣告媒介的選擇標(biāo)準(zhǔn) （1）、選擇經(jīng)十東路片區(qū)對(duì)消費(fèi)者生活最有影響的媒介。（2）、選擇以家庭主婦，青年學(xué)生，年輕上班族為主的媒介。（3）、根據(jù)企

28、業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力，選用經(jīng)濟(jì)，實(shí)用效果好的媒介。 6.2、媒介的選擇與組合 針對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力與所在地區(qū)的市場(chǎng)特點(diǎn)，媒介選擇以報(bào)紙，雜志，傳單等印刷媒介為主，以電視，廣播，網(wǎng)絡(luò)等媒介為輔。（1） 印刷媒介：向目標(biāo)消費(fèi)者傳達(dá)關(guān)于產(chǎn)品的更豐富的信息，同時(shí)將各種促銷(xiāo)活動(dòng)的時(shí)間及時(shí)告知消費(fèi)者。（2） 電視，廣播，網(wǎng)絡(luò)媒體，使廣告達(dá)到最廣泛的覆蓋面，提升企業(yè)形象。 （3） 除此以外還可以采用交通流動(dòng)廣告的形式，利用公交宣傳企業(yè)活動(dòng) 7、發(fā)布時(shí)間與頻率 電視廣告主要在晚上發(fā)放，在新聞之后播放。報(bào)紙主要為周一周五，廣播要頻繁的播放，特別是在交通文藝頻道。傳單廣告主要配合各類(lèi)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，具體安排。 其他廣告可根據(jù)具體情

29、況再作具體的安排。 8、費(fèi)用預(yù)算 傳單：幾萬(wàn)份 兩萬(wàn)元左右 報(bào)紙：40萬(wàn)元 雜志：20萬(wàn)元 廣播：10萬(wàn)元 電視：60萬(wàn)元 戶外廣告（霓虹燈廣告，交通流動(dòng)廣告）：10萬(wàn)元 媒介廣告費(fèi)用總預(yù)算：142萬(wàn)。八、招商策略制定1、招商方式 主要采用招商發(fā)布會(huì)的形式，由項(xiàng)目主辦者在一定的場(chǎng)合公布擬引進(jìn)合資合作的項(xiàng)目，闡述項(xiàng)目特點(diǎn)，資金要求，以此吸引客戶，另外再輔以登門(mén)拜訪的方式，專(zhuān)門(mén)派出招商小分隊(duì)主動(dòng)拜訪各潛在公司，投資咨詢顧問(wèn)公司，會(huì)計(jì)師行及其他中介機(jī)構(gòu)，宣傳本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)環(huán)境等。2.招商運(yùn)作的基本思想2.1、雪山購(gòu)物中心運(yùn)作模式：本項(xiàng)目全部采用物業(yè)出租形式統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。2.2、商業(yè)運(yùn)作總體目標(biāo)2.2.1、促

30、進(jìn)物業(yè)銷(xiāo)售：營(yíng)造項(xiàng)目商業(yè)氛圍，推動(dòng)并支持商鋪的出租。2.2.2、保證持續(xù)經(jīng)營(yíng)：通過(guò)業(yè)態(tài)和商家的合理組合，確保商家的持續(xù)經(jīng)營(yíng)。2.3、招商思路 在明確了雪山購(gòu)物中心的整體運(yùn)作模式以后，在前期的招商工作中，也必須明確我們的思路，采用靈活多變的招商策略，實(shí)現(xiàn)雪山購(gòu)物中心招商的成功。 針對(duì)雪山購(gòu)物中心的特點(diǎn)和本項(xiàng)目的運(yùn)作模式，我們?cè)诒敬握猩踢\(yùn)作中將以“片區(qū)唯一購(gòu)物中心”和“生活體驗(yàn)式購(gòu)物中心”為核心招商點(diǎn)，以“多業(yè)態(tài)、精整合、專(zhuān)業(yè)性、互動(dòng)性”為指導(dǎo)思想，改變傳統(tǒng)的招商模式，緊緊圍繞雪山購(gòu)物中心的運(yùn)作模式，將有號(hào)召力的品牌、名牌、特色商家引入項(xiàng)目，用“放水養(yǎng)魚(yú)”的理念獲得穩(wěn)定的人氣和商氣積淀，帶動(dòng)其他商

31、戶進(jìn)入，逐步形成我們所期望的商業(yè)氛圍。 3、招商工作流程4、招商策略 在充分考慮到雪山購(gòu)物中心將來(lái)營(yíng)運(yùn)和持久的生命力前提下，高質(zhì)、快速地完成招商工作程招商方案、明確的招商政策與清晰的招商流程以及租約范本；采取核心店定單制、主力店定向邀請(qǐng)的運(yùn)作策略，以經(jīng)營(yíng)者的互動(dòng)傳播實(shí)現(xiàn)招商的成功。不同階段，不同商家，采用不同的政策，使其 “最有效地吸納客戶資源”和“節(jié)省租金讓利”兩方面達(dá)到最佳平衡。 策略一：動(dòng)態(tài)招商 改變傳統(tǒng)的“坐招”模式，派駐專(zhuān)業(yè)的團(tuán)隊(duì)滲透到各種意向經(jīng)營(yíng)者，通過(guò)專(zhuān)業(yè)的投資分析、市場(chǎng)調(diào)研等模版打動(dòng)商家，促使其入駐雪山購(gòu)物中心。策略二：入場(chǎng)品牌高效整合 參考市場(chǎng)調(diào)查的資料，科學(xué)地安排每個(gè)樓層的

32、商家比例，并充分考慮通過(guò)不同經(jīng)營(yíng)性質(zhì)、風(fēng)格、檔次的商品組合，營(yíng)造一個(gè)互相促進(jìn)的良性競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境和商業(yè)氛圍。策略三：加強(qiáng)客戶甄選 組織一線招商人員參與全程策劃，再配合位置、商機(jī)等方面的天時(shí)、地利、人和及緊湊有序的招商推廣，將令雪山購(gòu)物中心在短時(shí)間內(nèi)吸納大量的意向有效經(jīng)營(yíng)者。 經(jīng)營(yíng)者的實(shí)力、素質(zhì)和合理的組合方式，對(duì)大雪山購(gòu)物中心的形象和生存能力起到舉足輕重的作用。 雪山購(gòu)物中心在商務(wù)租務(wù)推廣中，并不僅僅以短時(shí)間內(nèi)的高出租率為目的，而更重視經(jīng)營(yíng)者的品牌影響力、生存能力，對(duì)維持整個(gè)賣(mài)場(chǎng)的生命力有積極影響。 在推廣中執(zhí)行嚴(yán)格的客戶甄選制度，是給雪山購(gòu)物中心創(chuàng)造富有生命力的經(jīng)營(yíng)者組合起極為重要作用。策略四：租

33、金策略（1）租金額度按區(qū)統(tǒng)一 按分區(qū)制定租金統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，原則上，在同等價(jià)值口岸采取統(tǒng)一租金的額度，租金大體一致。（2）租金走勢(shì)先低后高 先低后高的租金價(jià)格策略，并逐年進(jìn)行遞增。（在具體的銷(xiāo)售工作中租金宣傳應(yīng)“高開(kāi)高走”，在初期可以以租金打折的方式降低經(jīng)營(yíng)者租金壓力，投資者也易于接受。）（3）租金級(jí)差口岸區(qū)分 拉大次級(jí)口岸與頂級(jí)口岸的租金差距，同時(shí)對(duì)于次級(jí)口岸采取一定免租期的政策引進(jìn)商家，實(shí)現(xiàn)賣(mài)場(chǎng)的飽滿度。（4）租金特例個(gè)例專(zhuān)辦 針對(duì)個(gè)別品牌優(yōu)質(zhì)商家提供有巨大吸引力的優(yōu)惠政策和較低的租金價(jià)格。 注意租金估算及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估（1）項(xiàng)目整體租金評(píng)估 對(duì)承租雪山購(gòu)物中心商鋪經(jīng)營(yíng)者整體租金收益的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估并提

34、供風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控機(jī)制及應(yīng)對(duì)措施。 （2）核心承租商租金評(píng)估在前述工作的基礎(chǔ)上，確定核心承租經(jīng)營(yíng)者，并對(duì)每個(gè)核心承租經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)的品牌和羊群效益及短、中、長(zhǎng)期收益及相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析論證。策略五優(yōu)惠政策 免租期：對(duì)主力經(jīng)營(yíng)者給予不低于半年的免租期（不含裝修期）；對(duì)普通經(jīng)營(yíng)者提供不低于3個(gè)月的免租期（含裝修期）； 裝修補(bǔ)貼：提供較高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)交付標(biāo)準(zhǔn)，建議另提供裝修費(fèi)用，即可以增加吸引力，又可以保證商業(yè)的整體品質(zhì)； 政策協(xié)調(diào)：由開(kāi)發(fā)商協(xié)助，向大川·建博中心所處區(qū)域的相關(guān)政府部門(mén)為商家爭(zhēng)取盡可能多的利益，如工商、稅務(wù)優(yōu)惠需求； 營(yíng)銷(xiāo)支持：為打造商業(yè)氛圍，劃撥商業(yè)營(yíng)造的專(zhuān)項(xiàng)營(yíng)銷(xiāo)基金，對(duì)賣(mài)場(chǎng)在后期進(jìn)行整

35、體經(jīng)營(yíng)推廣。九、投融資及收益測(cè)算1、 成本預(yù)測(cè)（一）、開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用估算 1、土地出讓地價(jià)款包括兩部分： （1）、土地使用權(quán)出讓金根據(jù)該市國(guó)有土地使用權(quán)出讓金標(biāo)準(zhǔn)，可計(jì)算出該地塊的土地使用權(quán)出讓金為300萬(wàn)/畝，則土地出讓金共計(jì)23100萬(wàn)元。 （2）、拆遷補(bǔ)償安置費(fèi) 由于該地開(kāi)發(fā)之前地上沒(méi)有地面附著物及耕地，因此此項(xiàng)不計(jì)。 2、前期工程費(fèi) 本項(xiàng)目前期工程費(fèi)估算見(jiàn)表3-1：表9-1 前期工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目計(jì)算依據(jù)金額1規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)建安工程費(fèi)×0.5%1122可行性研究費(fèi)建安工程費(fèi)×0.1%233水文、地質(zhì)、勘探費(fèi)建安工程費(fèi)×0.3%674通水、通電、通

36、路費(fèi)建安工程費(fèi)×1.5%3345場(chǎng)地平整費(fèi)60元平方米308總 計(jì)8443、建安工程費(fèi) 參照有關(guān)類(lèi)似建安工程的投資費(fèi)用，用單位指標(biāo)估算法得到該項(xiàng)目的建安工程費(fèi)估算結(jié)果。見(jiàn)表9-2。表9-2 建安工程費(fèi)估算表 序號(hào)項(xiàng)目建筑面積土建裝飾設(shè)備金額合計(jì)（萬(wàn)元）單價(jià)（元）金額（萬(wàn)元）單價(jià)（元）金額（萬(wàn)元）單價(jià)（元）金額（萬(wàn)元）1商鋪樓155000平方米10001550010015501502325193752配建20500平方米100020501002053006152870合計(jì)1755017552940222454、公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 其估算過(guò)程參見(jiàn)表9-3： 表9-3 公共基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)估算表 單

37、位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目單 價(jià)計(jì)價(jià)數(shù)量合計(jì)1供電工程30萬(wàn)元公頃5.13公頃1542供水工程15萬(wàn)元公頃5.13公頃773道路工程50萬(wàn)元公頃1.5公頃754綠化工程5.5萬(wàn)元公頃2.05公頃125其他工程占建安工程費(fèi)的1%萬(wàn)元223合計(jì)5405、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 其估算過(guò)程參見(jiàn)表9-4： 表9-4 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng) 目金 額估算說(shuō)明(估算依據(jù))1固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 0暫停征收2分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)1112.25建安工程費(fèi)×5%3建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費(fèi)89建安工程費(fèi)×44其他333.67建安工程費(fèi)×1.5%合 計(jì)15356、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 取前（1）-

38、（5）的3%。則不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)為： （23100+844+22245+540+1535）*3%=1448萬(wàn)元7、開(kāi)發(fā)成本小計(jì)：（1)-(6)項(xiàng)合計(jì)49712萬(wàn)元。（二）、開(kāi)發(fā)費(fèi)用估算1、管理費(fèi)用 取開(kāi)發(fā)成本的4%。則管理費(fèi)用為：（49712*4%=1989萬(wàn)元）2、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算預(yù)算作為一個(gè)成功的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，除了各種具有創(chuàng)意的營(yíng)銷(xiāo)策劃外，還要有大量資金的投入支持活動(dòng)的順利開(kāi)展。我們經(jīng)過(guò)預(yù)算，預(yù)計(jì)整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用將達(dá)537萬(wàn)元。 表9-5 銷(xiāo)售期詳細(xì)的預(yù)算費(fèi)用表廣告費(fèi)用預(yù)算金額（萬(wàn)）活動(dòng)推廣費(fèi)用預(yù)算金額（萬(wàn)）其他營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用預(yù)算金額（萬(wàn)）DM郵遞10現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)費(fèi)用12售樓處費(fèi)用30廣播媒體50售樓競(jìng)猜活動(dòng)5

39、宣傳看房車(chē)40樓盤(pán)工地廣告15業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)30不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)130樓書(shū)（2000）10活動(dòng)獎(jiǎng)品費(fèi)用100單張夾報(bào)5戶外、車(chē)體廣告60宣傳折頁(yè)3報(bào)紙廣告27橫幅、街道旗10合計(jì)190合計(jì)147合計(jì)200預(yù)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用：537萬(wàn)元3、財(cái)務(wù)費(fèi)用 指建設(shè)期借款利息。建設(shè)期開(kāi)始第1年借款20000萬(wàn)元，年貸款利率為6.5%，按年為付息周期，每年等額本金償還（所謂等額本金還款，貸款人將本金分?jǐn)偟矫總€(gè)月內(nèi)，同時(shí)付清上一交易日至本次還款日之間的利息。這種還款方式相對(duì)等額本息而言，總的利息支出較低，但是前期支付的本金和利息較多，還款負(fù)擔(dān)逐月遞減。等額本金還款法是一種計(jì)算非常簡(jiǎn)便，實(shí)用性很強(qiáng)的一種還款方式。基本算法原理

40、是在還款期內(nèi)按期等額歸還貸款本金，并同時(shí)還清當(dāng)期未歸還的本金所產(chǎn)生的利息。），要求從借款第一年起共2年還清。建設(shè)期借款利息計(jì)算如下：注：等額本金還款法其計(jì)算公式如下： 每季還款額=貸款本金÷貸款期季數(shù)+（本金-已歸還本金累計(jì)額）×季利率 第一年應(yīng)計(jì)利息：20000*6.5%=1300（萬(wàn)元） 第二年應(yīng)計(jì)利息：(20000-10000*1)×6.5%=650（萬(wàn)元） 則財(cái)務(wù)費(fèi)用為上述合計(jì)：1950萬(wàn)元。詳見(jiàn)表6-14貸款還本付息表。 開(kāi)發(fā)費(fèi)用小計(jì)：4476萬(wàn)元。 總成本費(fèi)用合計(jì):54188萬(wàn)元。2、 經(jīng)濟(jì)效益分析1、銷(xiāo)售價(jià)格估算 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查，確定該項(xiàng)目各部分的銷(xiāo)售

41、單價(jià)為： 商鋪：7900元平方米 車(chē)位：12萬(wàn)元個(gè)2、銷(xiāo)售收入的估算 本項(xiàng)目可銷(xiāo)售數(shù)量為：商鋪155000平方米，車(chē)位1360個(gè)。詳見(jiàn)表3-7 表9-7 銷(xiāo)售總收入預(yù)測(cè)表 單位：萬(wàn)元用途可售數(shù)量預(yù)計(jì)平均銷(xiāo)售單價(jià)銷(xiāo)售收入商鋪155000平方米7900元平方米122450車(chē)位1510個(gè)10萬(wàn)元18120合計(jì)1405703、銷(xiāo)售收入 具體見(jiàn)表9-8 表9-8 銷(xiāo)售收入分期按比例預(yù)測(cè) 單位：萬(wàn)元銷(xiāo)售計(jì)各年度收款情況合計(jì)年份銷(xiāo)售比例銷(xiāo)售數(shù)量第1年第2年第一年商鋪：60%930007347091590車(chē)位：60%90618120第三年商鋪：40%620004898061060車(chē)位：40%60412080合

42、 計(jì)100%100%9159061060152650（五）、稅金估算1、銷(xiāo)售稅金與附加估算 具體見(jiàn)表9-9 表9-9 銷(xiāo)售稅金及附加估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)類(lèi)別計(jì)算依據(jù) 計(jì)算期121營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售收入×5%458030532城市維護(hù)建設(shè)稅營(yíng)業(yè)稅×7%3202143教育費(fèi)附加營(yíng)業(yè)稅×3%137924教育專(zhuān)項(xiàng)基金營(yíng)業(yè)稅×2%92615防洪工程維護(hù)費(fèi)銷(xiāo)售收入×0.18%1651106印花稅銷(xiāo)售收入×0.05%46307交易管理費(fèi)銷(xiāo)售收入×0.5%458305合計(jì)9663579838652、土地增值稅估算 具體見(jiàn)表9-10 表9-10 土

43、地增值稅估算表 單位：萬(wàn)元序 號(hào)項(xiàng) 目計(jì)算依據(jù) 計(jì)算期121銷(xiāo)售收入91590610602扣除項(xiàng)目金額以下4項(xiàng)之和46386274072.1開(kāi)發(fā)成本取(2.1)的20%32000177122.2開(kāi)發(fā)費(fèi)用218822882.3銷(xiāo)售稅金及附加579838652.4其他扣除項(xiàng)目640035423增值額(1) (2)45204336534增值率(3)(2)×100%97.45%122.78%5增值稅稅率 土地增值稅稅率參照稅率表6增值稅（3）×（5)1582014134 注：土地增值稅計(jì)算依據(jù)參照下表，參照表來(lái)自中華會(huì)計(jì)網(wǎng)。 附表： 土地增值稅稅率表檔次級(jí) 距稅率速算扣除系數(shù)稅額計(jì)

44、算公式說(shuō) 明1增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分30%0增值額30%扣除項(xiàng)目指取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用或舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金； 財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。2增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%，未超過(guò)100%的部分40%5%增值額 40%-扣除項(xiàng)目金額5%3增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%，未超過(guò)200%的部分50%15%增值額50%-扣除項(xiàng)目金額15%4增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分60%35%增值額60%-扣除項(xiàng)目金額35%3、資金籌措 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資總計(jì)需54188萬(wàn)元。為滿足其項(xiàng)目資金需要，其資金來(lái)源有三個(gè)渠

45、道：一是企業(yè)的自有資金即資本金；二預(yù)售收入用于再投資部分；三是銀行借款。 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商投入資本金16257萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，全部作為第一年投資；項(xiàng)目預(yù)銷(xiāo)售收入再投入為17931萬(wàn)元，不足款項(xiàng)根據(jù)實(shí)際情況通過(guò)銀行借款解決，本項(xiàng)目從銀行貸款20000萬(wàn)元，全部于第一年前期投入。具體見(jiàn)投資計(jì)劃與資金籌措表9-11。 表9-11 投資計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱合計(jì) 計(jì)算期第一年第二年1項(xiàng)目投資5418834188200002資金籌措541882.1自有資金162571625702.2預(yù)售收入再投3借貸資金20000179312069（一）、借款還本付息估算 借款20000萬(wàn)元，等額本金償還，自借款第一年起2年內(nèi)還清，貸款利率6.5%。具體見(jiàn)表9-12。 表9-12 借款還本付息估算表 單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目名稱 期限第一年第二年合計(jì)1本年借款200000200002本年應(yīng)計(jì)利息130065019503本年還本1000010000200004年底還本付息113001065021950（二）、現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)盈利分析1、全部投資現(xiàn)金流量表 取企業(yè)所得稅稅率為25%，土地增值稅稅率根據(jù)土地增值稅稅率表確定。具體計(jì)算見(jiàn)表9-13 表9-13 項(xiàng)目投資現(xiàn)金