婁門快捷酒店可研專業(yè)技術(shù)方案

1、平江商務(wù)酒店綜合體工程可行性研究報(bào)告報(bào)告部門：平江區(qū)國(guó)資經(jīng)營(yíng)公司工程部報(bào)告日期： 2009 年 12 月 28 日目錄第一章投資簡(jiǎn)況第一節(jié)工程簡(jiǎn)介第二節(jié)投資方案第二章工程背景和必要性第一節(jié)工程背景第二節(jié)工程投資的必要性第三章市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析第四章工程實(shí)施計(jì)劃第五章風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施第一節(jié)主要風(fēng)險(xiǎn)因素第二節(jié)主要風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策第六章效益評(píng)價(jià)第一節(jié)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)第二節(jié)社會(huì)效益評(píng)價(jià)第三節(jié)投資工程結(jié)論第一章投資簡(jiǎn)況第一節(jié)工程簡(jiǎn)介一、工程簡(jiǎn)況1. 工程名稱：平江商務(wù)酒店綜合體工程2. 工程建設(shè)單位：平江區(qū)集體（國(guó)有）資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司3. 工程地點(diǎn)：工程建筑位于婁門路 318 號(hào)（原平江醫(yī)院），地處蘇州古城區(qū)的東北面，西面

2、緊鄰護(hù)城河，東鄰蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)，建筑基本保持原有結(jié)構(gòu)形態(tài)，周邊多為居民新村，外部裝飾風(fēng)格陳舊，4、工程狀況：工程占地面積2687.28 平方 M，總建筑面積 7366.52平 M（含地下停車場(chǎng)3016.94 平 M）。工程資產(chǎn)為公司自有資產(chǎn)，目前空置。5. 工程規(guī)模：按照快捷酒店進(jìn)行改造，改造面積約4349.58 平 M，暫定客房約 110 間。6. 投資估算及資金籌措：改造總投資約 450 萬(wàn)元，改造資金由公司自籌。二、投資主體工程建設(shè)單位：公司是經(jīng)平江區(qū)人民政府批準(zhǔn)成立的國(guó)有獨(dú)資企業(yè)。1998年在平江區(qū)工商局注冊(cè)登記，現(xiàn)注冊(cè)資金18183 萬(wàn)元。主要承擔(dān)政府授權(quán)的國(guó)有資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理工作

3、。公司在平江區(qū)投資建設(shè)了桃花塢文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，博濟(jì)科技產(chǎn)業(yè)園等多個(gè)區(qū)重點(diǎn)建設(shè)工程。公司憑借多年專業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)及雄厚資金實(shí)力，在配合區(qū)政府進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整，實(shí)施產(chǎn)業(yè)升級(jí)的過(guò)程中發(fā)揮了重要作用。第二節(jié)投資方案一、工程投資工程總投資估算表（萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng)目投資備注1結(jié)構(gòu)改造552外立面改造503公共部分裝飾754客房裝修1105電器設(shè)備556大堂裝飾157電力系統(tǒng)458消防系統(tǒng)209其他設(shè)備25總計(jì)450二、投資建設(shè)方案工程總投資約450 萬(wàn)元，計(jì)劃2010 年初開(kāi)始辦理施工前期準(zhǔn)備工作，2010 年 3 月能夠開(kāi)工， 2010 年 8 月底前完成改造工作， 9 月投入試營(yíng)業(yè)。第二章工程背景和必要性第一節(jié)工

4、程背景一、宏觀背景1、蘇州區(qū)位環(huán)境分析1.1地理位置蘇州位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域長(zhǎng)江三角洲中心地帶，東臨上海，南連浙江省嘉興、湖州兩市，西傍太湖與無(wú)錫相接，北枕長(zhǎng)江，是距上海最近的中心城市。蘇州位于中國(guó)兩大經(jīng)濟(jì)帶沿海經(jīng)濟(jì)帶和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的交接處，是中國(guó)最富饒的地區(qū)之一。1.2面積蘇州全市總面積 8488.42 平方公里，其中蘇州市區(qū)面積 1650 平方公里，建成區(qū) 108.6 平方公里，古城區(qū) 14 平方公里。2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2005 年，全市完成地區(qū)生產(chǎn)總值4026.5 億元，按可比價(jià)計(jì)算年均增長(zhǎng)15.5%。財(cái)政總收入716.7億元，年均增長(zhǎng)35%，占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重達(dá)17.8%。主要經(jīng)濟(jì)指

5、標(biāo)名列全國(guó)大中城市前茅，5 個(gè)縣級(jí)市全部進(jìn)入“全國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣（市）”前列。服務(wù)業(yè)加快發(fā)展，增加值年均增長(zhǎng)14.8%；現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)零售額占社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重達(dá)到9.8%，旅游總收入年均增長(zhǎng)23%。3、酒店業(yè)市場(chǎng)分析我國(guó)酒店業(yè)目前發(fā)展十分迅速，據(jù)資料顯示到2008 年底，全國(guó)住宿餐飲企業(yè)超過(guò)了 330 萬(wàn)家，全年?duì)I業(yè)額達(dá)到17998 億元，比上年同期增長(zhǎng)了16.8%，與十五末相比，在年平均增長(zhǎng)速度接近20%的情況下，總營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)了102.5%。人均消費(fèi)也從 2005 年的 680 元增長(zhǎng)到 2008 年的 1348 元，幾乎翻倍。另一方面， 05年以來(lái)，在來(lái)蘇旅游人數(shù)穩(wěn)步上升的背景下

6、，蘇州星級(jí)飯店客房出租率卻呈現(xiàn)普遍下降趨勢(shì)，分了杯中羹的正是中檔經(jīng)濟(jì)型酒店。經(jīng)濟(jì)型酒店轉(zhuǎn)眼開(kāi)遍蘇城的大街小巷，不過(guò)2 年多時(shí)間，市區(qū)僅平均200 元左右的客房標(biāo)間至少多了1000 間。這些新興的經(jīng)濟(jì)型酒店交通便利、設(shè)施現(xiàn)代、價(jià)格實(shí)惠、房間布局靈活，提供精簡(jiǎn)的“有限服務(wù)”，借助周邊的餐飲、商場(chǎng)等設(shè)施來(lái)滿足客人需求，使酒店本身可以去除過(guò)多的功能。在2008 年黃金周，以經(jīng)濟(jì)型酒店為代表的非星級(jí)飯店客房出租率為85，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)高級(jí)星級(jí)酒店的客房出租率。4、政策分析商務(wù)部發(fā)出關(guān)于加快住宿業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見(jiàn)，意見(jiàn)中強(qiáng)調(diào)指出住宿行業(yè)下一步發(fā)展的重點(diǎn)，即“經(jīng)濟(jì)型酒店”“綠色酒店”以及“自主品牌”。綜上所述，我們

7、不難看出，從發(fā)展趨勢(shì)看，蘇州中檔經(jīng)濟(jì)型酒店，特別是主題特色鮮明的中檔經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店仍然具有發(fā)展空間。二、微觀環(huán)境工程位于婁門古城河畔。地處于蘇州平江區(qū)婁門路與莫邪路交匯之處，距離拙政園、獅子林、蘇州博物館、平江區(qū)歷史文化名街等著名旅游景點(diǎn)僅 10 分鐘路程，周邊公共設(shè)施完備，游客資源豐富。在交通上，緊靠交通要道北環(huán)路，東環(huán)路，西臨東北街，臨頓路，交通便捷，多路公交可到達(dá)市中心觀前街商業(yè)區(qū)。驅(qū)車可速達(dá)蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)，距離國(guó)際博覽中心、科文文化中心僅 3 公里。工程位置交通便捷，游客資源豐富，公共配套設(shè)施完備，正是開(kāi)設(shè)中檔經(jīng)濟(jì)型快捷酒店的理想選擇。第二節(jié)工程投資的必要性一、有利于提高公司的收益

8、旅游業(yè)是蘇州市政府大力扶植的產(chǎn)業(yè)，也符合古城區(qū)的發(fā)展方向，有利于提高服務(wù)業(yè)的比重。平江國(guó)資經(jīng)營(yíng)公司無(wú)論是規(guī)模還是實(shí)力，在平江區(qū)內(nèi)都位列前茅。憑借公司現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)，改造后能夠?qū)⒖罩脟?guó)有資產(chǎn)最大限度的發(fā)揮效益，同時(shí)提升公司在工程運(yùn)營(yíng)方面的能力，有利于提升公司的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，擴(kuò)大公司的業(yè)務(wù)，提高公司的收益，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。二、有利于提高公司的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)本工程如果成功實(shí)施，將是公司在平江區(qū)內(nèi)又一個(gè)成功運(yùn)作的快捷酒店工程，為公司開(kāi)發(fā)快捷酒店又一次提供了寶貴的經(jīng)驗(yàn)。三、有利于增加社會(huì)效益本工程投資完全符合平江區(qū)委、區(qū)政府提出的“文化為本、科技為用、商業(yè)為體、旅游為形”的發(fā)展戰(zhàn)略。在給公司帶來(lái)可觀的經(jīng)濟(jì)效益的

9、同時(shí)，也能夠?yàn)樯鐣?huì)帶來(lái)了效益，工程的實(shí)施將直接增加30 多個(gè)就業(yè)崗位，每年增加約50 萬(wàn)元的地方財(cái)政收入。第三章市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析我國(guó)酒店業(yè)的發(fā)展始于涉外酒店，當(dāng)時(shí)的酒店主要是接待國(guó)外的客商和游客，很少有中國(guó)人入住。從近幾年酒店的發(fā)展來(lái)看，在2008 年前幾年時(shí)間里，豪華酒店成為中國(guó)酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈的領(lǐng)域。但是隨著豪華酒店數(shù)量的迅速增加，豪華酒店的入住率卻在下降。相反，隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，普通人在商務(wù)、旅游等方面的酒店住宿需求越來(lái)越多，快捷酒店以它的方便、低價(jià)、快捷，異軍突起，很快成長(zhǎng)為一支新興力量，在幾年時(shí)間內(nèi)就占據(jù)了市場(chǎng)80%左右的份額，而且這樣的趨勢(shì)仍將延續(xù)。工程地位核心商圈周邊，人流如織，

10、無(wú)論旅游需求還是商務(wù)需求都很旺盛，經(jīng)過(guò)對(duì)周邊現(xiàn)有的一些快捷酒店的調(diào)查，客房入住率都非常高，普遍達(dá)到了 70%以上的水平。在節(jié)假日等特殊時(shí)期，更是一房難求。第四章工程實(shí)施計(jì)劃一、投資實(shí)施計(jì)劃工程占地面積2687.28 平方 M，地上共二層建筑面積4349.58 平 M，地下共一層建筑面積3016.94 平方 M。地上一、二層4349.58平 M地下室3016.94平 M（約有 60 個(gè)停車位）總面積7366.52平 M扣除30%左右的公用面積，實(shí)際有效使用面積約為3044.7平 M，初步框定改造后客房套數(shù)約二、工程工程實(shí)施計(jì)劃110 套。由于工程設(shè)施老化，且原有建筑布局與快捷酒店嚴(yán)重不符，需要花

11、大量時(shí)間和精力進(jìn)行結(jié)構(gòu)改造與內(nèi)部裝飾。計(jì)劃邀請(qǐng)專業(yè)的設(shè)計(jì)公司對(duì)工程進(jìn)行重新設(shè)計(jì)，定位于 25 40 歲之間的旅游人群為主。外立面設(shè)計(jì)要求醒目、大氣。內(nèi)部裝飾盡可能給人清爽、簡(jiǎn)約的感覺(jué)。2009 年 11 月 2009 年 12 月：完成工程工程可行性研究編制及報(bào)批工作；2009 年 12 月 2010 年 1 月：完成工程工程的初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、審查；2010 年 2 月：完成工程工程的施工前期的準(zhǔn)備工作；2010 年 3 月 2010 年 7 月：完成工程工程的全部改造和裝飾施工；2010 年 8 月：完成整改，實(shí)現(xiàn)工程竣工驗(yàn)收，并投入使用。2010 年 9 月：開(kāi)始試營(yíng)業(yè)。工程實(shí)施計(jì)劃

12、表序2009 年2010 年計(jì)劃內(nèi)容號(hào)11121234567891 可研編制與審批初步設(shè)計(jì)、施工2圖設(shè)計(jì)、審查施工前期準(zhǔn)備工3作工程的全部裝飾4裝修工程工程竣工驗(yàn)收并5投入使用6 開(kāi)始試營(yíng)業(yè)第五章風(fēng)險(xiǎn)分析及應(yīng)對(duì)措施第一節(jié)主要風(fēng)險(xiǎn)因素一、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)主要由快捷酒店自身運(yùn)營(yíng)出現(xiàn)問(wèn)題而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。由于快捷酒店自身競(jìng)爭(zhēng)力減弱，無(wú)法滿足市場(chǎng)需求，導(dǎo)致財(cái)務(wù)狀況惡化，無(wú)法持續(xù)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的巨大風(fēng)險(xiǎn)。二、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)短期內(nèi)，周邊出現(xiàn)大量快捷式連鎖酒店，導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)，公司投資建設(shè)的快捷酒店無(wú)法適應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)而陷入經(jīng)營(yíng)困境的風(fēng)險(xiǎn)。1、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手目前來(lái)看主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手為漢庭（東環(huán)路店），如家（拙政園店）等已經(jīng)存在的快捷酒店。

13、漢庭和如家的主要市場(chǎng)為拙政園以西，輻射觀前街的客流，而本工程主要側(cè)重于由拙政園以東，園區(qū)或東環(huán)高架進(jìn)入市區(qū)的客流。2、潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手由于位于黃金商圈周邊，物業(yè)基本屬于飽和狀態(tài)，暫時(shí)未發(fā)現(xiàn)適合做快捷酒店的較大體量空置房屋。三、政策風(fēng)險(xiǎn)或自然風(fēng)險(xiǎn)旅游業(yè)發(fā)展形勢(shì)發(fā)生變化而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，如受國(guó)家宏觀政策重大影響或突發(fā)自然災(zāi)害、流行疾病等影響，導(dǎo)致旅游業(yè)急劇萎縮，工程出現(xiàn)問(wèn)題的風(fēng)險(xiǎn)。第二節(jié)主要風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策一、針對(duì)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策1、加強(qiáng)對(duì)員工的培訓(xùn)力度，在服務(wù)品質(zhì)上下功夫，提高工程的口碑。2、加強(qiáng)產(chǎn)品的差異性，工程定位于2540 歲的旅游客，他們與學(xué)生不同，不僅僅追求低價(jià)，對(duì)于品質(zhì)也有一定的追求。工程在設(shè)計(jì)上盡可

14、能的貼近他們的需求，在細(xì)節(jié)上多下功夫。二、針對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策1、工程與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的市場(chǎng)有部分重合，但是應(yīng)該要看到，市場(chǎng)規(guī)模本身也在快速發(fā)展，來(lái)蘇州旅游的人數(shù)不斷增加。工程本身與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手存在差異競(jìng)爭(zhēng)，分別滿足不同的客戶需求，且工程位于核心商圈周邊，客流量豐富，目前的快捷酒店數(shù)量仍無(wú)法完全滿足市場(chǎng)需求。因此，出現(xiàn)與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手發(fā)生惡性競(jìng)爭(zhēng)的風(fēng)險(xiǎn)較小。2、除了本工程外，周邊暫時(shí)不存在適合開(kāi)展同類工程的物業(yè)資產(chǎn)，短期內(nèi)不存在后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)者。三、針對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)或自然風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策近幾年來(lái)，國(guó)家宏觀政策對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需刺激消費(fèi)，促進(jìn)文化產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)發(fā)展扶持力度較大，未來(lái)出現(xiàn)政策導(dǎo)向變化的可能性幾乎較小，針對(duì)重大流行

15、性疾病，國(guó)家的防控能力在不斷增強(qiáng)。因此，政策風(fēng)險(xiǎn)或自然風(fēng)險(xiǎn)較小。第六章效益評(píng)價(jià)第一節(jié)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)一、費(fèi)用由于不考慮土地購(gòu)置成本與工程建設(shè)成本，成本僅包括改造裝飾成本，共計(jì) 450 萬(wàn)元。需要說(shuō)明的是，在預(yù)計(jì)快捷商務(wù)酒店改造工程投資時(shí)考慮的是靜態(tài)因素，不考慮時(shí)間對(duì)投入的影響以及建筑原材料價(jià)格的可能變化。二、投資回報(bào)預(yù)測(cè)收入主要包括客房收入與餐廳出租收入，概算小計(jì)為每年5,281,550元。具體明細(xì)如下：1、客房收入為了便于測(cè)算，按照11 間標(biāo)準(zhǔn)間進(jìn)行概算：標(biāo)準(zhǔn)間180.00元/ 日入住率65%（市場(chǎng)調(diào)查周邊快捷酒店入住率70%左右）客房年收入 =標(biāo)準(zhǔn)間日價(jià)格×標(biāo)準(zhǔn)間數(shù)×65%

16、×365=180×110×65%×365=46975502、餐廳收入餐廳按照進(jìn)行對(duì)外出租進(jìn)行估算，按照8 元/ 天/ 平 M來(lái)計(jì)算租金收入：收入 =8×365×200=584000總收入 =4697550+584000=5281550（廣告可能根據(jù)營(yíng)銷策略來(lái)進(jìn)行調(diào)整，因此廣告收入不進(jìn)行計(jì)算）。三、成本1、物料成本物料成本主要包括客房費(fèi)用、低值易耗品、布草費(fèi)用、維修費(fèi)用、廣告公關(guān)費(fèi)用以及其他費(fèi)用（如寬帶、員工餐費(fèi)等），物料成本概算小計(jì)為每年1,070,250 元。具體明細(xì)如下：客房費(fèi)用 =客房低值易耗品×客房數(shù)×36

17、5=15×110×365=602250低值易耗品 =低值易耗 / 月× 12=5000×12=60000布草費(fèi)用 =布草 / 月× 12=10000×12=120000維修費(fèi)用 =維修費(fèi)用 / 月× 12=2000×12=24000廣告公關(guān)費(fèi)用 =廣告公關(guān) / 月× 12=2000×12=24000其它費(fèi)用 =其它費(fèi)用 / 月× 12=20000× 12=240000客房費(fèi)用602250低值易耗品60000布草費(fèi)用120000維修費(fèi)用24000廣告公關(guān)費(fèi)用24000其它費(fèi)用240000物料成本1070250.002、人工成本人工成本按照30 名員工數(shù)數(shù)及員工平均工資計(jì)算，員工平均工資按2000元/ 月計(jì)算：人工成本720,000.003、水電費(fèi)估算共計(jì)約為 10 萬(wàn)元 / 年。4、總成本物料成本1,070,250人工成本720,000水電費(fèi)100,000總成本 1,890,2505、營(yíng)業(yè)稅營(yíng)業(yè)收入的 6%約 316,893四、回收