珠海市賽車場地塊項目建議書

1、珠海市賽車場地塊項目建議書磐城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目錄一、項目發(fā)展依據(jù)及概況5二、土地基本情況61、土地自然情況62、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關系及對項目開發(fā)的影響83、土地市場94、土地綜合分析9三、城市及區(qū)域市場分析111、城市宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析111.1地區(qū)生產(chǎn)總值111.2固定資產(chǎn)投資121.3人口情況131.4收入和消費132、區(qū)域宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析132.1地區(qū)生產(chǎn)總值142.2房地產(chǎn)資產(chǎn)投資142.3人口情況142.4收入和消費143、城市房地產(chǎn)市場發(fā)展概述153.1珠海市土地市場概述153.2珠海市商品房市場概述174、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展概述194.1香洲區(qū)板塊土地市場概述194.2香洲

2、區(qū)板塊商品房市場概述195、宗地周邊區(qū)域市場研究206、市場分析結(jié)論23四、項目定位241、項目整體定位241.1品類定位241.2市場定位241.3客戶定位242、規(guī)劃布局分析263、產(chǎn)品定位274、開發(fā)及銷售計劃274.1開發(fā)思路274.2定價依據(jù)274.3年度建設計劃284.4銷售計劃294.5項目定位總結(jié)30五、經(jīng)濟測算311、成本構(gòu)成311.1規(guī)劃方案321.2土地費用341.3前期費用341.4建安成本351.5管理費用351.6營銷費用361.7稅費362、三項費用及稅金363、銷售價格374、分期開發(fā)、銷售375、項目年度利潤情況396、資金來源與利用406.1投資計劃406.

3、2資金計劃427、測算結(jié)論43六、項目SWOT分析451、優(yōu)勢（Strengths）452、劣勢（Weakness）453、機會（Opportunity）464、挑戰(zhàn)（Threats）46七、項目發(fā)展建議471、總結(jié)472、建議473、當前工作進展及下一步工作計劃48一、項目發(fā)展依據(jù)及概況賽車場地塊位于珠海市高新區(qū)，位于科技一路北，留詩路西，毗鄰珠海市國際賽車場，隨著許多高新技術企業(yè)的進駐，區(qū)域的升值能力較高。項目地塊東臨留詩路，南臨科技一路，占地面積84000。2014年4月25日，磐城房地產(chǎn)開發(fā)公司通過招拍掛形式取得賽車場地塊。根據(jù)對項目地塊的區(qū)域環(huán)境、土地特征等各項因素的綜合分析，將該項

4、目定位為磐城地產(chǎn)旗下產(chǎn)品的“城市郊區(qū)中高檔大盤項目”，產(chǎn)品主要包括中高層住宅、商業(yè)物業(yè)、車位、地下車庫等，滿足不同年齡區(qū)間、購房動機、置業(yè)狀態(tài)、家庭結(jié)構(gòu)的客戶需求，主力產(chǎn)品為面向中產(chǎn)階級首置及改善型住宅。該項目總投資約17.85億元，預計可實現(xiàn)銷售收入20.95億元，可實現(xiàn)利潤總額 2.32億元，投資利潤率達17.38%，符合投資利潤率低于20%的要求。磐城地產(chǎn)開發(fā)公司于2010年開發(fā)建設北京師范大學青年公寓，現(xiàn)已交付使用。目前公司亟需開發(fā)建設新項目，以保證公司的持續(xù)運營和發(fā)展，維持和擴大磐城地產(chǎn)在南京市場上的品牌影響力。賽車場地塊規(guī)模適宜，土地價格較低，對磐城地產(chǎn)公司的持續(xù)發(fā)展和戰(zhàn)略布局都有

5、非常重要的作用。二、土地基本情況1、土地自然情況（1）宗地位置賽車場地塊位于珠海市唐家灣鎮(zhèn)高新區(qū)區(qū)域，緊鄰珠海國際賽車場、高新區(qū)管委會。Ø 距離城規(guī)珠海北站僅4.4公里；Ø 距離城規(guī)唐家灣站僅3.4公里；Ø 距離國際賽車場1.2公里；Ø 距離珠海市金鼎汽車客運站2.2公里；（2）宗地四至地塊東臨留詩路，南近科技一路，西、北近官塘灣。目前，科技一路、留詩路、港灣大道等主要的交通要道均已通車。同時，地塊臨近官塘灣，西邊有一小水塘，水質(zhì)一般，政府或?qū)λ|(zhì)進行整治，當河道水質(zhì)得到整治后，相信官塘灣和小水塘都可以提升項目整體的價值，成為整個項目亮麗的景觀特色。（

6、3）宗地現(xiàn)狀項目地塊規(guī)整，總體呈矩形，南側(cè)有一面積相似的地塊為荒地，開發(fā)用途未知。地塊內(nèi)部沒有建筑，屬于生地出讓，仍需進行“三通一平”、“五通一平”。（4）社區(qū)配套Ø 交通情況：軌道交通方面，廣珠城際軌道交通的珠海北站、唐家灣站距離本項目都不超過5公里，目前均已投入使用，其中距離珠海北站僅4.4公里，距離唐家灣站僅3.4公里；道路交通方面，項目地塊靠近G4W京珠高速東段，距離高速入口僅2公里左右，臨近珠海市交通要道港灣大道、金鳳路、留詩路，其中金鳳路與港灣大道相連、港灣大道與留詩路相連。整體來說，項目地塊位于珠海市交通的重要區(qū)位，交通便利，位置優(yōu)越；Ø 教育情況：項目位于珠

7、海市高新區(qū)，區(qū)域內(nèi)有北京師范大學珠海分校、北京理工大學珠海學院、珠海市工貿(mào)技工學校等高等院校，有較高的教學質(zhì)量，這三所學校都在距項目5km范圍內(nèi)，中山大學珠海校區(qū)距離本項目也僅8公里之遙。有所不足的是項目地塊周邊并沒有特別優(yōu)秀的初中、小學；Ø 醫(yī)療情況：中大五院；Ø 購物娛樂：目前，項目周邊的購物中心有福景平價商店、天樂佳百貨、永利百貨、新天隆百貨等十來家購物中心；此外，項目周邊有珠海市國際賽車場、翠湖高爾夫球會、珠海高爾夫山莊、珍珠樂園等娛樂設施，可以滿足居民日常的娛樂休閑需求；Ø 生活情況：珠海市高新區(qū)的鳳凰山隧道已經(jīng)開通，居民通過駕車可以在30分鐘內(nèi)到達香洲

8、市區(qū)；同時也可以通過城軌珠海北站或者唐家灣站到達拱北，公交線路則有10A、69、K3等線路經(jīng)過，可以直達市區(qū)。生活配套設施一應俱全，滿足居民日常生活要求。（5）市政配套目前，珠海市高新區(qū)已實現(xiàn)了道路、水、電、氣、通訊等“八通一平”，為房地產(chǎn)開發(fā)項目提供了必要的開發(fā)條件。Ø 供電：電力來源于南方電網(wǎng)，采用雙回路供電，電力供應充足穩(wěn)定；Ø 供水：由珠海市國有獨資企業(yè)、珠海市內(nèi)唯一一家供水企業(yè)珠海市水務集團有限公司直供，日供水量90.5萬立方米；Ø 通訊：園區(qū)設有通訊中心，電信光纜已進入園區(qū)，已開通國際互聯(lián)網(wǎng)，可提供傳真、移動通訊等多項服務。Ø 排水：區(qū)內(nèi)排水

9、采用雨、污分流制；Ø 供氣：珠海市燃氣公司直供。（6）控規(guī)條件地塊用地面積為84000，用地性質(zhì)為二類居住用地。容積率2.0且1.0，綠地率35%，集中獨立商業(yè)區(qū)建筑密度35%，住宅區(qū)建筑密度20%，商業(yè)建筑面積比例不超過10%，陽臺面積比例不超過28%，土地成交價格為6700元/。2、城市發(fā)展規(guī)劃與宗地的關系及對項目開發(fā)的影響珠海市高新區(qū)是1992年12月，經(jīng)國務院批準成立珠海國家高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，是全國54個國家級高新區(qū)之一，總面積9.8平方公里。1993年3月，珠海國家高新區(qū)正式掛牌運作，與三灶管理區(qū)合署辦公。1999年12月，國家科技部對高新區(qū)區(qū)域范圍作出由南屏、三灶、白蕉

10、、新青科技工業(yè)園及廣東珠海高科技成果產(chǎn)業(yè)化示范基地組成的調(diào)整。2000年8月，為提高高新區(qū)的科技創(chuàng)新能力和水平，市政府與國家科技部火炬中心簽署共建珠?？萍紕?chuàng)新海岸框架協(xié)議，地域設置在珠海唐家、金鼎一帶，面積1.4平方公里，形成了“四園一海岸”的發(fā)展格局。高新區(qū)主園區(qū)已形成了以名牌大學為依托，以軟件研發(fā)企業(yè)為主體，集產(chǎn)學研于一體的高科技產(chǎn)業(yè)走廊。主園區(qū)有科技創(chuàng)新海岸、南方軟件園、清華（珠海）科技園、國家軟件基地、主導產(chǎn)業(yè)有計算機軟件、集成電路設計、生物制藥工程等高科技產(chǎn)業(yè)；金鼎科技工業(yè)片區(qū)占地面積2.37平方公里，主導產(chǎn)業(yè)有醫(yī)藥、電子、五金、電器設備、休閑器材等技術產(chǎn)業(yè)。軟件和集成電路設計企業(yè)達

11、到280家，其中被認定的軟件企業(yè)171家，軟件產(chǎn)品680件，軟件從業(yè)人員13000人，軟件產(chǎn)值達25億元；孵化基地占地面積254100平方米，孵化企業(yè)258家，員工7769人。主要大學校區(qū)有中山大學珠海校區(qū)、北京師范大學珠海分校等5所國內(nèi)著名大學，在校大學生約4萬人。地塊所在片區(qū)位于高新區(qū)附近，隨著越來越多的企業(yè)進駐以及經(jīng)濟的發(fā)展，高新區(qū)的置業(yè)需求將越來越大。3、土地市場2014年1-3月份，珠海市共批準建設用地17幅，其中出讓地塊共7幅（1月份3幅，3月份4幅），劃撥地塊共10幅（1月份1幅，2月份3幅，3月份6幅），出讓地塊占41%，不到一半。隨著房地產(chǎn)政策的調(diào)整，珠海市的土地出讓越來越少

12、，地價會逐步走高。在“雙限”政策和新“國五條”等措施的嚴厲打壓下，珠海市土地市場較之之前已經(jīng)逐漸趨于理性，但是土地成本仍然較高。從周邊競爭樓盤的拿地價格看，2009年格力海岸地價為7400元/，2012年保利海上五月花的地價為6000元/，2011年仁恒濱海中心的地價為6000元/，2013年唐家灣新地王樓面地價高達11500元/，可見土地成本居高不下。相比較于這些土地，賽車場地塊的土地成本優(yōu)勢明顯，僅為6700元/，有較大的發(fā)展空間。隨著政策的調(diào)整和時間的推移，土地供應量會越來越少，未來供應的商品住宅遠遠滿足不了置業(yè)者的住房需求，隨著房地產(chǎn)市場的理性發(fā)展以及政府政策的調(diào)整，基礎設施投資的增加

13、，珠海市房地產(chǎn)將會迎來更大的發(fā)展機遇。4、土地綜合分析Ø 宗地位于珠海市高新區(qū)周邊，隨著科技園的發(fā)展，眾多高新企業(yè)的入駐，宗地周邊未來的置業(yè)需求旺盛，地塊升值潛力較大；Ø 近年來珠海市土地供應逐漸減少，該地塊目前的關注度不高，僅有四五家開發(fā)商關注，可充分發(fā)揮磐城房地產(chǎn)開發(fā)公司的集團優(yōu)勢，減少競爭壓力；Ø 珠海市高新區(qū)主要發(fā)展軟件研發(fā)產(chǎn)業(yè)，區(qū)域目前及未來空氣質(zhì)量較好。且地塊臨近官塘灣和淇澳島，生態(tài)景觀良好，自然資源豐富，隨著對宗地周邊水質(zhì)的凈化改造以及綠化環(huán)境改造，在未來將給項目提供更加優(yōu)美的景觀。在高新科技產(chǎn)業(yè)園的區(qū)域環(huán)境下，宗地的綠色宜居功能更能與高新區(qū)的特點相

14、輔相成，共同提升社會價值；Ø 通過對土地各項屬性、特性分析，該地塊適合建設“城市郊區(qū)中高檔大盤項目”；Ø 項目占地面積84000，容積率2.0，占地面積大，但是容積率較小，在產(chǎn)品規(guī)劃和開發(fā)方面需要進一步進行詳細的規(guī)劃。但是鑒于項目地價低，優(yōu)勢明顯，此時入市將會獲得比較明顯的土地成本優(yōu)勢；Ø 該項目優(yōu)勢明顯，對維持磐城房地產(chǎn)開發(fā)公司的持續(xù)經(jīng)營和發(fā)展、提高磐城地產(chǎn)在珠海市區(qū)域進而在珠三角市場的知名度重大的戰(zhàn)略意義。三、城市及區(qū)域市場分析1、城市宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析珠海，珠江口西岸的核心城市，經(jīng)濟特區(qū)，珠江三角洲南端的一個重要城市，位于廣東省珠江口的西南部，區(qū)位優(yōu)越，東與香

15、港隔海相望，南與澳門相連，西鄰新會、臺山市，北與中山市接壤。設有拱北、九洲、珠海港、萬山、橫琴、斗門、灣仔、珠澳跨境工業(yè)區(qū)等8個國家一類口岸，是珠三角中海洋面積最大、島嶼最多、海岸線最長的城市，素有“百島之市”之稱。珠海生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，山水相間，陸島相望，氣候宜人，是全國唯一以整體城市景觀入選“全國旅游勝地四十佳”的城市。人居環(huán)境一流。珠海是中國最早實行對外開放政策的四個經(jīng)濟特區(qū)之一，陸地面積有1701平方千米，戶籍人口106.01萬（2011年末），是廣東省人口規(guī)模最小的地級市。2013中國城市可持續(xù)發(fā)展指數(shù)報告珠海綜合排名全國第一，珠海為中國新興城市50強，新型花園城市；珠海屬國家新頒布的“

16、幸福之城” ，有“浪漫之城” 的稱號。全市下轄香洲、斗門、金灣3個行政區(qū)，設有橫琴新區(qū)以及高新、高欄、保稅、萬山、富山工業(yè)園、航空產(chǎn)業(yè)園6個經(jīng)濟功能區(qū)。珠海圍繞新一輪城市空間布局，堅持全市一盤棋進行統(tǒng)籌規(guī)劃，著力打造“一條主軸（情侶路珠海大道）、兩大板塊（東部、西部）、三區(qū)一城（香洲核心城區(qū)+橫琴新區(qū)+珠海市西部中心城區(qū)=新的主城區(qū)）、若干組團（與產(chǎn)業(yè)園區(qū)相配套的城鎮(zhèn)組團）”的城市發(fā)展新格局。1.1地區(qū)生產(chǎn)總值2013年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）1662.38億元，同比增長10.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值43.11億元，增長5.4%，對GDP增長的貢獻率為 1.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值849.

17、05億元，增長11.8%，對GDP增長的貢獻率為59.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值770.21億元，增長9.2%，對GDP增長的貢獻率為39.2%。三次產(chǎn)業(yè)的比例由2.6:51.6:45.8調(diào)整為2.6:51.1:46.3。分區(qū)域看，香洲、金灣和斗門三個行政區(qū)分別實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1053.93億元、370.00億元和238.45億元，分別增長9.9%、12.2%和10.5%。全市完成工業(yè)增加值775.57億元，比上年增長10.6%；規(guī)模以上工業(yè)增加值744.99億元，增長11.2%。六大工業(yè)支柱行業(yè)增加值合計522.58億元，比上年增長 9.2%。其中，電子信息、生物醫(yī)藥、石油化工、家電電氣、精密機械

18、制造和電力能源分別完成工業(yè)增加值128.19億元、34.01億元、 93.00億元、166.44億元、39.75億元和61.19億元，同比增長14.8%、 1.2固定資產(chǎn)投資2013年珠海全年完成固定資產(chǎn)投資960.89億元，比上年增長23.0%。2014年到3月份為止，完成固定資產(chǎn)投資208.35億元。從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上來看，2013年珠海固定資產(chǎn)投資中第二產(chǎn)業(yè)投資254.40億元，增長36.2%，其中工業(yè)投資254.26億元，增長36.2%，制造業(yè)投資114.18億元，下降23.4%；第三產(chǎn)業(yè)706.14億元，增長17.8%。圖3-1 2008-2013年固定資產(chǎn)投資及其增長速度201

19、3全年房地產(chǎn)開發(fā)投資272.58億元，比上年增長12.6%。2014年到3月份為止，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資61.55億元。全年房地產(chǎn)業(yè)完成投資754.76億元，增長26.7%，房屋新開工面積423.09萬平方米，增長110%。1.3人口情況根據(jù)珠海市統(tǒng)計局2013年統(tǒng)計年鑒中人口部分的統(tǒng)計資料，2012年珠海市年末常住人口為人，與2000年相比，增加346088人，增長28%，年平均增長率為2.33%。其中，香洲區(qū)人口最多，金灣區(qū)最少。1.4收入和消費2013年全年珠海市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入36375元，比上年增長10.3%；扣除物價因素，實際增長7.8%。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出26131元，增

20、長8.5%。全年農(nóng)村居民人均純收入14940元，增長11.5%。2、區(qū)域宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析香洲區(qū)是廣東省珠海市中心城區(qū)，政治、經(jīng)濟、文化、交通和金融中心，全區(qū)陸地總面積300平方公里。香洲區(qū)位于南海之濱、珠江口西岸，東水連香港，南接壤澳門，背倚經(jīng)濟發(fā)達的珠江三角洲腹地。處于北緯21°48'至22°27'，東經(jīng)113°3'至114°18'之間，屬于低緯度亞熱帶季風區(qū)，日照充足，雨量充沛，年平均氣溫22.4，全年1、2月份氣溫最低，進入4月，溫度漸升，5-9月天氣較熱亦多雨，年平均降雨量1700-2300毫米。東風為常向風，夏以

21、西南風和東南風為主，冬以東北風為主，夏秋季有臺風侵襲?？諝馄骄鄬穸葹?9%。景點有梅溪牌坊、共樂園、圓明新園、夢幻水城等。香州區(qū)屬亞熱帶季風氣候，年平均氣溫24，1998年榮獲聯(lián)合國頒發(fā)的“國家改善環(huán)境最佳范例獎”。香洲區(qū)轄8個街道（拱北、吉大、翠香、獅山、香灣、梅華、前山、灣仔）、一個鎮(zhèn)（南屏鎮(zhèn)），共122個社區(qū)居委會。2.1地區(qū)生產(chǎn)總值2013年香洲區(qū)全區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值達866.17億元，同比增長9.3%，人均GDP達1.8萬美元，同比增長7.8%。2014年一季度，香洲區(qū)全區(qū)經(jīng)濟運行開局平穩(wěn)、總體較好，預計實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值185.44億元，同比增長7%。商品房市場情況好于去年，財稅收入

22、實現(xiàn)了開門紅，完成財政總收入9.81億元。特別是稅收收入增長較快，國稅和地稅增幅高達34%和34.3%。而2013年全區(qū)經(jīng)濟呈現(xiàn)“增長提速、質(zhì)量提升”的良好態(tài)勢，三次產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為0 .1：38.6：61.3。2014年香洲區(qū)一季度經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量和效益有新成效。第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重達62.8%，比上年同期提高2.8個百分點，直接拉動GDP4.2個百分點。2.2房地產(chǎn)資產(chǎn)投資2014年香洲區(qū)一季度房地產(chǎn)開發(fā)投資40.1億元，同比增長52.1%，占總投資額的69.6%，是拉動全區(qū)投資增長的主動力。商品房一季度銷售面積33.37萬平方米，同比增長11.8%。2.3人口情況最新資料顯示，香洲區(qū)

23、總?cè)丝?3.23萬，是珠海市三個行政區(qū)域中人口最多的一個區(qū)。2.4收入和消費2013年香洲區(qū)居民收入持續(xù)增長，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入32978元。3、城市房地產(chǎn)市場發(fā)展概述3.1珠海市土地市場概述2014年第一季度珠海新增土地供應26宗，共188.32萬平方米，環(huán)比下降14.11%，同比上漲261.18%。2014年第一季度珠海土地成交32宗，共175.36萬平方米，環(huán)比下降19.24%，同比上漲184.23%；2014年第一季度珠海土地成交總金額58億元，環(huán)比下降78.2%，同比下降6.88%。珠海樓市的“不樂觀”情緒似乎傳遞到了土地市場，一季度政府推地節(jié)奏逐漸放緩，各項成交數(shù)據(jù)亦遜于去年第

24、四季度。從各區(qū)域看，一季度西區(qū)土地市場格外活躍，格力、招商等大型房企紛紛前往投資搶地；而作為去年最火爆的橫琴區(qū)卻缺席了一季度。表3-1 2014年第一季度珠海市各片區(qū)土地成交狀況區(qū)域成交宗數(shù)總成交面積（）折合畝數(shù)總成交金額（萬元）主城區(qū)7273638.59410.457885218306.2775西區(qū)231372679.2862059.018929360468.426橫琴區(qū)0000桂山鎮(zhèn)2107264.98160.897471930.76964合計321753582.8562630.374284580705.4732從土地性質(zhì)來看，2014年第一季度珠海共有16宗商住類地塊成功交易，總計約98

25、.07萬，新增供應商業(yè)住宅面積約192.62萬。在珠海樓市降溫的同時，土地市場也逐漸出現(xiàn)退燒跡象，從土地報價看，熱度相比之前已經(jīng)有所降溫。后續(xù)土地市場可能逐漸分化，但熱門地塊競爭依然白熱化。圖3-2 2012-2014年一季度珠海土地出讓情況對比由上圖可以看出，今年一季度的土地成交量與去年同期相比呈現(xiàn)出“量漲價跌”的態(tài)勢；據(jù)統(tǒng)計，去年一季度珠海僅有16宗地塊入市，但橫琴的三宗地塊已經(jīng)為政府增加56億元的土地收入。而與土地市場較為低迷的2012年同期相比，土地交易量減少約36%，成交金額卻上漲166%。第一季度珠海土地環(huán)、同比漲跌幅分析環(huán)比漲跌幅分析Ø 2013年第四季度新增供應40宗

26、土地，共2192563.906平方米；2014年第一季度新增供應26宗土地，共1883159.23平方米，環(huán)比下降14.11%。Ø 2013年第四季度成交38宗土地，共2171219.45平方米；2014年第一季度成交32宗土地，共1753582.856平方米，環(huán)比下降19.24%。Ø 2013年第四季度總成交金額2663954.509萬元；2014年第一季度總成交金額580705.4732萬元，環(huán)比下降78.2%。同比漲跌幅分析Ø 2013年第一季度新增供應13宗土地，共521392.385平方米；2014年第一季度新增供應26宗土地，共1883159.23平方

27、米，同比上漲261.18%。Ø 2013年第一季度成交16宗土地，共616958.644平方米；2014年第一季度成交32宗土地，共1753582.856平方米，同比上漲184.23%。Ø 2013年第一季度總成交金額623577.6145萬元；2014年第一季度總成交金額580705.4732萬元，同比下降6.88%?？偟膩碚f，2014年一季度，珠海的房地產(chǎn)市場未能延續(xù)2013年的火熱，出現(xiàn)了明顯降溫，市場中房地產(chǎn)泡沫將破言論持續(xù)不斷。土地市場方面，供應量及成交量同比均上漲不少，但與去年四季度相比就遜色不少。政府逐漸放緩供地節(jié)奏，但依然推出了不少優(yōu)質(zhì)地塊，可以看出政府希望

28、通過出讓優(yōu)質(zhì)地塊來吸引開發(fā)企業(yè)競買，而且市場反應還不錯，不少品牌房企紛紛投資搶地。當前房企拿地行為更具有針對性，在未來市場更加細化的競爭格局下，土地市場冷熱不均的走向也將愈發(fā)明顯，優(yōu)勢突出的熱門宅地仍將持續(xù)受到追捧，而一些條件平平的地塊，則有可能因為后續(xù)銷售風險的加大，而被房企所棄。3.2珠海市商品房市場概述2014年第一季度為止，商品住宅市場交易有所回溫，全市銷售面積59.61萬，同比上月上漲0.3%，但由于上月已經(jīng)呈下降趨勢，所以總體依然在降溫，可見買方市場的格局初步形成。而在經(jīng)歷了春節(jié)假期短暫的低谷后，珠海市3月份的商品房市場開始回暖，但回暖步伐比較緩慢。主要是房貸的收緊讓購房者對置業(yè)持

29、觀望態(tài)度，所以抑制了回暖的勢頭。圖3-3 2013年3月-2014年3月個月的成交面積、金額與均價2014年3月，珠海一手房成交面積為28.1萬平方米，同比上升15.47%；成交金額為35.7億元，同比上升18.68%；成交均價為12699元、平米，同比上升2.78%。2014年1-3月，珠海一手房累計成交面積為59.61平方米，同比上升0.29%。2014年1-3月累計成交金額為75.62億元，同比上升3.33%，成交均價為12673元/平米，同比上升2.93%。從價格走勢上來看，2014年一季度珠海市商品住宅銷售均價基本穩(wěn)定，由于嚴厲的政策調(diào)控、市場觀望情緒及開發(fā)商的資金壓力和庫存壓力等多

30、重因素作用，未來價格下行調(diào)整的可能性較大。4、區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展概述4.1香洲區(qū)板塊土地市場概述2014年一季度，香洲區(qū)板塊總成交土地9宗，總建面積達380903.57，總成交金額22億元，其中商住用地有3塊。主要集中在唐家灣片區(qū)，供地較前兩年有所增加，價格卻有所下降。4.2香洲區(qū)板塊商品房市場概述珠海市商品房預銷(售)專網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，剛過去的一季度主城區(qū)商品房共網(wǎng)簽1392套，同比跌幅超兩成。其中，網(wǎng)簽成交量排名前五的樓盤分別為前山片區(qū)的心海州花園、新香洲的清能思源府、新香洲的華發(fā)四季名苑、前山的誠豐水晶座公寓和位于唐家灣的保利海上五月花花園，成交套數(shù)分別為633、102、68、66 和63套

31、，前者單盤網(wǎng)簽套數(shù)占比高達45%。心海州、清能思源府和誠豐水晶座皆為剛需盤，華發(fā)四季和保利海上五月花則偏高端和度假型。1392套商品房里面包括了1238套住宅用房、116套商業(yè)用房和38套辦公用房。一季度辦公用房網(wǎng)簽套數(shù)僅為38套，同比下跌了68%。其中，位于鳳凰北的安廣大廈單盤成交了35套。業(yè)內(nèi)人士指出，主要是新增供應量跟不上。去年同期珠海主城區(qū)商業(yè)用房網(wǎng)簽套數(shù)為零，但今年一季度網(wǎng)簽116套，單是前山心海州花園項目就網(wǎng)簽了112套，占比96%。一季度住宅用房共網(wǎng)簽1238套，同比下跌了27%，只有兩個項目網(wǎng)簽成交量突破100套。其中，心海州花園單個項目住宅網(wǎng)簽套數(shù)520套，清能思源府為102

32、套。樓市成交低迷主要受供貨量不足、政策不明確、銀行房貸利率上浮和全國部分城市出現(xiàn)降價潮等因素影響，1-3月份珠海僅曦華園、思源府、尚御華府、電力家和城、時代港5個項目開盤和加推，且項目推貨量少，五個項目僅推出約640套，特別是香洲區(qū)，供應不到200套。預計到二季度部分區(qū)域?qū)⒂型嘏?。而?月份珠海市主城區(qū)各類項目網(wǎng)簽成交比例來看，2014年4月珠海主城區(qū)網(wǎng)簽成交共338套，成交面積41962.32，其中住宅成交313套，成交面積40495.74；商業(yè)成交20套，成交面積684.39；辦公成交3套，成交面積308.17；其他成交2套，成交面積474.02。其中網(wǎng)簽成交量最大的為新香洲片區(qū)，網(wǎng)簽7

33、8套，占總成交量的28%；前山片區(qū)則一套之差屈居第二，占總成交量的27%。表3-2 珠海主城區(qū)2014年4月網(wǎng)簽（住宅）成交量TOP10樓盤四月份過去后，將迎來商品房市場的“紅五月”。開發(fā)商為搶占市場先機將開始紛紛推出各類營銷活動，試圖促使購房者積極入市。5、宗地周邊區(qū)域市場研究香洲區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展時間不短，各片區(qū)內(nèi)新建的商品住宅小區(qū)較多。如唐家片區(qū)就有不少新開發(fā)小區(qū)，其中包括遠大美域、格力海岸、保利海上五月花、華發(fā)蔚藍堡等。從區(qū)域房地產(chǎn)項目開發(fā)情況來看，唐家片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多為大中型實力企業(yè)，由于開發(fā)經(jīng)驗豐富或項目考慮比較周全，整體開發(fā)檔次不低，園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)、環(huán)境建設等水平雖然有所

34、差異，但差異不大。房地產(chǎn)項目發(fā)展可借鑒意義較大，發(fā)展空間也較大。（1）遠大美域案名遠大美域地址唐淇路1288號，往淇澳島方向岔路旁占地面積23萬建筑面積40萬總戶數(shù)1410戶容積率1.42產(chǎn)品從兩房一廳到多房多廳到別墅兼?zhèn)浣ㄖ愋蚑H（雙拼及聯(lián)排別墅）、4+1退臺洋房、7層電梯洋房和小高層售價最低12000元/開發(fā)商中國遠大集團珠海遠大置業(yè)有限公司項目簡介：遠大美域新城座落于唐家灣核心位置，依鳳凰山余脈而建，背山面海。由中國遠大集團珠海遠大置業(yè)有限公司開發(fā)，占地23萬平方米，總建面約40萬平方米，整體容積率1.42，項目東臨15萬平方米的石坑山生態(tài)公園；南與唐家灣商業(yè)中心隔路相望，生活配套齊全

35、；西面是由市政規(guī)劃，遠大集團投資2000萬元打造的擁有16項健身項目的健康主題公園，也是珠海市唯一擁有健身主題公園的社區(qū)；北望淇澳島紅樹林濕地公園，項目與淇澳島之間由淇澳大橋相連。項目銷售動態(tài)：遠大美域新城5期金鷺灣在售165-203四房兩廳單位，毛坯均價12000元/；現(xiàn)推出精裝單位，均價16000元/。（2）清能思源府案名清能思源府地址珠海市新香洲一中高中部旁占地面積9948.72萬建筑面積25.5萬總戶數(shù)182戶容積率1.83產(chǎn)品75-114平米的宜居實用二三房建筑類型板樓,小高層售價12800元/開發(fā)商珠海正邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目簡介：清能思源府位于珠海新香洲一中高中部旁，占地面積9

36、948.72，總建筑面積25513.6，其中地上建筑面積18625.06，地下建筑面積6888.54.由1棟19層和1棟20層商住樓組成，由珠海正邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)。清能思源府名師主筆精心設計的宜家戶型，充分利用每一分面積，實現(xiàn)N+1的靈動空間，75、78的兩房單位,87-114多種三房單位，格局方正，戶戶大飄窗大陽臺。項目銷售動態(tài)：該項目產(chǎn)品為75-114平米的實用二、三房。品牌大盤云集，市政資源聚集，生活配套完善，當下的新香洲早已成為高尚住區(qū)的代名詞。大戶型、全精裝成為區(qū)域樓盤的標配，讓眾多追求生活品質(zhì)的首次置業(yè)者望而興嘆直到清能·思源府的出現(xiàn)。清能思源府作為宜居實用型住宅

37、的代表，其與我們所將要開發(fā)的地塊性質(zhì)較為相似，是值得參考借鑒的一個案例。6、市場分析結(jié)論Ø 近年來珠海市宏觀經(jīng)濟保持平穩(wěn)高速的發(fā)展，房地產(chǎn)市場發(fā)展較為成熟。香洲區(qū)屬于珠海市的主城區(qū)，產(chǎn)業(yè)基礎雄厚，特色優(yōu)勢明顯，而隨著輕軌唐家灣站的建設，將拉近唐家片區(qū)與主城區(qū)之間的距離，區(qū)位優(yōu)勢不斷增強。Ø 在此前嚴厲的調(diào)控環(huán)境下加上當前不明確的政府政策，珠海市房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較為低迷，一季度市場形勢并不樂觀。但也因此，如果能經(jīng)過慎重和科學的決策，此時拿地將會獲得非常明顯的成本優(yōu)勢。Ø 考慮到房地產(chǎn)業(yè)廣泛的產(chǎn)業(yè)關聯(lián)性、銀行對房貸的收緊，以及地方政府財政緊張情況，政府不會讓市場長期低迷

38、下去，一季度以后，房地產(chǎn)調(diào)控或?qū)⒂兴蓜涌赡堋?#216; 唐家片區(qū)商品住宅市場品質(zhì)高、檔次高的改善型產(chǎn)品為主，剛需型客戶存在一定外溢情況，較高的均價導致了其產(chǎn)品力不均衡的缺點。本案將著力打造高質(zhì)量低價位的現(xiàn)代宜居住宅，吸引剛需客戶和改善型客戶，契合市場需求，力將在唐家區(qū)域打造優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)品牌。56 / 56文檔可自由編輯打印四、項目定位1、項目整體定位1.1品類定位通過對項目所在區(qū)域及土地各項屬性、特性分析，該地塊適合磐城地產(chǎn)建設城市中檔樓盤項目。1.2市場定位根據(jù)該項目的位置及未來規(guī)劃，項目的市場定位是：“磐城御景新天地，綠色宜居新生活”。1.3客戶定位通過對宗地相關因素及周邊市場的綜合分析，

39、客戶群是對社區(qū)品質(zhì)和居住舒適有要求，對項目物業(yè)人群素質(zhì)更加注重的客戶。（1）客戶特征分析n 職 業(yè)：目標客戶以整個高新區(qū)域為中心，輻射香洲區(qū)，橫琴新區(qū)乃至南朗鎮(zhèn)、圍墾新區(qū)和港澳地區(qū)的中等收入的職工、教師以及高等技術人員以及周圍一些較為富裕的當?shù)卮迕竦萵 年 齡：財富的積累是和年齡有關系的，本項目購買客群的主要年齡段為2845歲的首置及首改客戶，其中以30-35歲客戶為主力客群。n 教育程度：以大專、本科及以上學歷的高等教育程度為主。n 家庭結(jié)構(gòu)：以23人居住為主。n 家庭收入：以家庭收入每月7000-10000元為主。n 置業(yè)目的：改善性居住為主，首次置業(yè)為輔，自住為主要購房目的。n 消費偏好

40、：在現(xiàn)有的市場狀況下，購買行為理性，對生活方式，配套設施等的要求較高。（2）客源分布在考慮項目體量和物業(yè)形式，爭取最大客源積累，擴大客戶來源，重點為高新區(qū)、香洲區(qū)和港澳地區(qū)，具體如下：n 在高新區(qū)或周邊工作居住的中等收入人群n 他們在高新區(qū)工作或居住，是高新區(qū)科技企業(yè)從業(yè)人員或中級管理人員，以及周邊科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)的科技產(chǎn)業(yè)機構(gòu)的從業(yè)人員和中等專業(yè)技術人員，他們多數(shù)要求提高居住生活質(zhì)量，比如出行無憂、就近上下班、齊全的生活圈配套都將給他們的生活帶來無限便捷。n 外來置業(yè)者n 珠海市的外來人口也將成為項目部分客群所在地，此類人群長期駐寧工作和生活，經(jīng)過幾年的租住生活，他們對本區(qū)域的人文環(huán)境、交通狀況

41、和生活配套設施等都有了認知并逐步接受，為落戶珠海，更為方便工作，從而產(chǎn)生了購房需求。n 部分投資客戶、拆遷客、當?shù)鼐用駈 高新區(qū)作為珠海市的郊區(qū)，在價格上必然更具優(yōu)勢和吸引力，低廉的價格加上較為成熟的生活及交通配套，可以吸引香洲區(qū)市區(qū)、港澳地區(qū)的投資人群；同時，當?shù)鼐用癜ㄗ诘刂苓吇剡w安置居民仍然存在改善性需求。認同本項目建筑形式的心理特征，在市場定位時我們將其定位為具有時尚潮流特征的項目，這可能會與珠海目前主流的建筑形式有出入，加上在其中注入的科技元素，會讓小區(qū)看起來與其他建筑項目有很大的不同，這就需要購房者認同該項目的建筑形式，其購房的動力，更多的應該是來自于受到該項目的建筑風格和科技因素

42、對購房者所造成的沖擊和影響。港澳臺及內(nèi)地有資金投資人士，因為該項目將是會被定位為中檔的住宅，配合珠海優(yōu)美的環(huán)境以及特殊的區(qū)位條件，會是很多人希望可以投資的地方，將該項目建造成為個性鮮明，有投資潛力的項目，會吸引許多投資人的目光，贏得更多人的青睞。2、規(guī)劃布局分析該項目東臨留詩路，總地塊面積84000，容積率為2，總建筑面積為168000，商業(yè)面積占總建筑面積的10%。其中，項目東側(cè)為項目的商業(yè)區(qū)，項目其他區(qū)域?qū)樽≌瑓^(qū)。因此，受道路系統(tǒng)、商業(yè)環(huán)境、噪音影響、風景因素、園區(qū)私密性等因素的影響，宗地價值分區(qū)分成：南側(cè)為項目低價值區(qū)，西側(cè)為中價值區(qū)，中北部為項目的核心高價值區(qū)。根據(jù)項目強排方案，高價

43、值區(qū)將規(guī)劃建設16層住宅，中低價值區(qū)將規(guī)劃建設14層住宅。3、產(chǎn)品定位根據(jù)地塊區(qū)域位置、周邊項目、地塊特點綜合考慮，本項目的產(chǎn)品主要包括高層住宅及商業(yè)、車位等。具體定位描述如下：產(chǎn)品：16層高層住宅，平均面積80-100左右，均為兩梯四戶，總戶數(shù)為1024戶。商業(yè)：在項目東側(cè)設置2層商業(yè)，總面積為16800，同時為本項目的銷售中心及項目示范區(qū)。車位：共有地上車位0個，產(chǎn)權(quán)地下車位1050個，總面積為42000，人防車位0個，面積為42000/個，整體車戶比為1:1.02。公共面積：占總得建筑面積10%，面積為8400。4、開發(fā)及銷售計劃4.1開發(fā)思路根據(jù)珠海市的房地產(chǎn)市場情況、項目自身的具體情

44、況及本公司的開發(fā)能力，項目開發(fā)思路為：項目為10個月開發(fā)，一邊開發(fā)一邊銷售，10個月開發(fā)10個月銷售，項目開工面積總計168,000，每期開發(fā)面積如下：表4-1 項目開發(fā)面積年度2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月開工面積(） 21,280 21,280 22,080 22,080 22,080 22,080 16,800 42,000 42,000 10,160 10,160 竣工面積（） 21,280 21,280 22,080 22,080 22,08

45、0 22,080 16,800 42,000 42,000 10,160 10,160 4.2定價依據(jù)根據(jù)對珠海市香洲區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展情況及項目周邊樓盤銷售情況的分析，項目2014年住宅產(chǎn)品入市價格為12，000元/平米，商業(yè)項目價格為20，000元/。4.3年度建設計劃項目由于規(guī)模較大，需要分期進行建設和銷售，為“四年建設、四年銷售”，項目建設期為2014年2017年，2014年5月一期開工，項目總建筑面積為168,000平米，2017年5月全部竣工， 2015年5月一期具備入住條件。表4-2A017地塊建設計劃年度2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月201

46、4年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月開工面積(） 21,280 21,280 22,080 22,080 22,080 22,080 16,800 42,000 42,000 10,160 10,160 竣工面積（） 21,280 21,280 22,080 22,080 22,080 22,080 16,800 42,000 42,000 10,160 10,160 分期銷售住宅部分年度2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月20

47、14年11月2014年12月銷售均價（元/） 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 銷售面積（） 13,088 13,088 13,088 13,088 13,088 13,088 13,088 13,088 13,088 13,088 銷售收入（元） - 157,056,000 157,056,000 157,056,000 157,056,000 157,056,000 157,056,000 157,056,000 157,056,000 157,056,000 157,056,000

48、停車位年度2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月銷售均價（元/） 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 銷售面積（） 3,150 3,150 3,150 3,150 3,150 3,150 3,150 3,150 3,150 3,150 銷售收入（元） - 12,600,000 12,600,000 12,600,000 12,600,000 12,600,000 12,600,

49、000 12,600,000 12,600,000 12,600,000 12,600,000 商業(yè)部分年度2014年1月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月銷售均價（元/） 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 20,000 銷售面積（） 1,680 1,680 1,680 1,680 1,680 1,680 1,680 1,680 1,680 1,680 銷售收入（元） - 33,

50、600,000 33,600,000 33,600,000 33,600,000 33,600,000 33,600,000 33,600,000 33,600,000 33,600,000 33,600,000 總收入4.4銷售計劃（1）初步銷售計劃2015年5月一期正式開盤，上市15層小高層產(chǎn)品。項目整體銷售周期為四年，在2015年及2016年銷售收入達到峰值，2017年及2018年銷售速率減緩，詳細銷售指標如下：表4-2 A017地塊銷售計劃住宅部分年度2014年2015年2016年2017年2018年合計銷售均價（元/）15,00015,00015,00015,00015,000銷售面

51、積（）32,72032,72032,72032,720130,880銷售收入（元）-490,800,000490,800,000490,800,000490,800,0001,963,200,000停車位年度2014年2015年2016年2017年2018年合計銷售均價（元/）6,0006,0006,0006,0006,000銷售面積（）7,0008,7508,7507,00031,500銷售收入（元）-42,000,00052,500,00052,500,00042,000,000189,000,000商業(yè)部分年度2014年2015年2016年2017年2018年合計銷售均價（元/）30,00030,00030,00030,00022,000銷售面積（）3,7334,6674,6673,73316,800銷售收入（元）-112,000,000140,000,000140,000,000112,000,000504,000,000總收入2,