2016年土地登記代理人資格考試精品復(fù)習(xí)資料土地權(quán)利理論與方法

1、土地權(quán)利理論與方法（掌握）（熟悉）？（了解）第一章 土地權(quán)利概述第一節(jié) 土地權(quán)利的概念及特征一、土地權(quán)利概念土地權(quán)利 是指權(quán)利人按照法律的規(guī)定直接支配土地的權(quán)利。支配 是直接對土地實(shí)施取得利益的各種行為。土地權(quán)利的四項(xiàng)基本權(quán)能： 占有、使用、收益和處分 。占有指對土地事實(shí)上的管領(lǐng)，也即實(shí)際控制的權(quán)能。 使用指按照土地的性能和用途利用土地。收益指獲取土地利用帶來的經(jīng)濟(jì)收入。（一）是利用土地的自然屬性獲得收益，如在耕地上種植農(nóng)作物直接收獲糧食；（二）是依一定法律關(guān)系的存在而獲得收益，如把土地出租而收取租金等。 處分指權(quán)利人依法對土地進(jìn)行處置。事實(shí)上的處分指對土地進(jìn)行實(shí)質(zhì)上的變形、改造等物理上的事實(shí)

2、行為。 法律上的處分指使土地權(quán)利發(fā)生變動的法律行為，如土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押等。？ 二、財產(chǎn)權(quán)、物權(quán)、不動產(chǎn)物權(quán)（一）財產(chǎn)權(quán)（二）物權(quán) 物權(quán)是指權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)按照自己的意支配自有物或者依照授權(quán)支配他人的 物，直接享受物的收益的排他性財產(chǎn)權(quán)。（三）不動產(chǎn)物權(quán)物權(quán)的分類1 、可將物權(quán)分為自物權(quán)和他物權(quán)。2 、可將物權(quán)分為主物權(quán)和從物權(quán)。3 、可將物權(quán)分為動產(chǎn)物權(quán)和不動產(chǎn)物權(quán)。土地屬不動產(chǎn)，土地權(quán)利主要屬不動產(chǎn)物權(quán)范 疇。動產(chǎn)物權(quán)和不動產(chǎn)物權(quán)在法律上的區(qū)別1）權(quán)利讓與的方式不同。2）在設(shè)定擔(dān)保物權(quán)和用益物權(quán)上不同。 （動產(chǎn)設(shè)定質(zhì)權(quán)、不動產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)，留置權(quán)只成 立于動產(chǎn)，用益物權(quán)只能成立于

3、不動產(chǎn)）3）不動產(chǎn)涉訴的，一般適用不動產(chǎn)所在地法。 三、土地權(quán)利的特征（一）土地權(quán)利是對土地的支配權(quán)（二）土地權(quán)利是排他性財產(chǎn)權(quán)1、某一特定的土地上不能有兩個或兩個以上互不相容的土地權(quán)利。2、土地權(quán)利的排他性還指土地權(quán)利具有直接排除不法妨礙的性能。（三）土地權(quán)利是對世權(quán)（也稱絕對權(quán)）1、權(quán)利義務(wù)人不是特定的人，而是不特定的一般人；2、義務(wù)人所要履行的義務(wù)是對該權(quán)利的容忍、尊重和不侵權(quán)擾，屬于消極的不作為，而不 積極的作為。（四）土地權(quán)利必須由法規(guī)定來源于 “物權(quán)法定 ”原則。（五）土地權(quán)利的變動一般采取登記的公示方式 所謂公示，就是將物權(quán)變動的意思和內(nèi)容向社會公眾顯示。第二節(jié) 我國的土地權(quán)利體

4、系及其 設(shè)置指導(dǎo)思想和基本原則一、土地權(quán)利體系設(shè)置是指由國家對土地權(quán)利的種類和內(nèi)容做出規(guī)定。二、我國的土地權(quán)利體系國家土地所有權(quán)是一種公權(quán)利。 三、我國土地權(quán)利體系設(shè)置的指導(dǎo)思想（一）要實(shí)現(xiàn)土地權(quán)利設(shè)置的公平和效率（二）要保障經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展（經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、生態(tài)效益）。四、我國土地權(quán)利體系設(shè)置的原則（一）物權(quán)法定原則1）土地權(quán)利必須由法律設(shè)定，而不能由當(dāng)事人任意創(chuàng)設(shè)。2）土 權(quán)利的效力必須由法律規(guī)定。3）土地權(quán)利公示的方法必須由法律規(guī)定。（二）一物一權(quán)原則1）一物之上只能有一個所有權(quán)；2）物權(quán)的客體只能是獨(dú)立有體物；3）一物之上可以設(shè)立若干個可以相容的物權(quán)。所謂 “一物”，是指物的單獨(dú)、

5、個別的存在，它必須是獨(dú)立的一個物，物的一部分不能獨(dú) 立成為物權(quán)的客體。如隨著土地利用逐漸趨于立體化，高架橋、地下鐵路、地下商場等的大量出現(xiàn)，使得一 塊土地上下一定的空間范圍也成為“一物 ”。（三）土地權(quán)利變動公示、公信原則公示原則是在土地權(quán)利變動時， 將變動的事實(shí)通過一定的方式公示于眾， 使第三人知道 該土地權(quán)利變動的情況。 （四）從實(shí)際出發(fā)的原則1）社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制已在我國初步確立，土地權(quán)利的設(shè)置要同我國社會主義市場 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求相適應(yīng)，2）要尊重我國土地權(quán)利變遷發(fā)展的歷史和現(xiàn)實(shí)，要與憲法精神和社會已普遍接受的法 律原則相一致。（五）土地用途特定原則? 第三節(jié) 我國土地權(quán)利制度的歷史變

6、遷一、舊中國及其以前的地權(quán)制度簡介（一）農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度沿革1950 年中華人民共和國土地改革法實(shí)行農(nóng)民土地所有制，1953 年，人民公社與城鄉(xiāng)分隔制度，建立了傳統(tǒng)的土地集體所有制“三級所有，隊(duì)為基 礎(chǔ)”，62 年的六十條鞏固了“三級所有，隊(duì)為基礎(chǔ)”70 年代末土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營責(zé)任制，分化出了集體土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地 經(jīng)營權(quán)等各權(quán)種。（二）城市地權(quán)制度的演變1949-1952 奠定了社會主義城市土地國有化的基礎(chǔ)。1953-1966 年三大改造、私房改造城市土地基本國有化時期1982年憲法第十條正式宣布城市的土地屬于國家所有 ”，城市土地國有化經(jīng)歷了事實(shí)完成和法律固定兩個階段。198

7、8年七屆人大在通過的憲法修正案中確定了 土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”的制度。 改革基本目標(biāo)是在維護(hù)社會主義公有制和兩權(quán)”分離的條年下，實(shí)行依法轉(zhuǎn)讓的制度。改變土地?zé)o償無限期使用為有償有限期使用，并逐步建立土地使用權(quán)交易市場。運(yùn)用市場機(jī)制，促進(jìn) 了土地的合理配置和充分、合理、有效的利用。第四節(jié)我國土地權(quán)利登記制度及其完善 一、土地權(quán)登記制度概況土地權(quán)利登記，是為了確定土地權(quán)利的 歸屬、變更以及土地權(quán)利狀態(tài)有無負(fù)擔(dān)等，對土地上權(quán)利的確立、變更、轉(zhuǎn)移、消滅 所作的記錄。土地登記是土地權(quán)利變動的基本公示方式，是判斷土地權(quán)利變動生效的主要根據(jù)。1998年新的土地管理法第 11條規(guī)定了登記的機(jī)關(guān)和權(quán)利類型。權(quán)

8、利類型登記機(jī)關(guān)農(nóng)民集體所有的土地縣級人民政府農(nóng)民集體所有的土地用于非農(nóng)建設(shè)縣級人民政府單位、個人使用的國有土地縣級以上人民政府中央國家機(jī)關(guān)使用的國有土地由國務(wù)院確定二、我國土地登記制度的完善（一）關(guān)于登記的效力登記的核心問題，是登記所產(chǎn)生的法律效力。在當(dāng)事人之間具有公信力，不問其行為在 實(shí)體法上有無撤銷或無效的原因；在對于第三人而言，不問其為善意或惡意，均發(fā)生絕對不可 推翻的效力，即公示力。依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵 犯。（二）土地登記的內(nèi)容根據(jù)土地登記規(guī)則，土地登記的權(quán)屬種類包括：國有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、 集體土地使用權(quán)、土地他項(xiàng)權(quán)利。土地登記的內(nèi)容

9、：土地權(quán)屬性質(zhì)與來源、土地權(quán)利主體、客體及其他。土地登記分類：初始土地登記、變更土地登記。（三）土地登記機(jī)關(guān)土地登記機(jī)關(guān)主要是各級土地行政管理部門。第五節(jié) 土地權(quán)利制度在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用一、經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的制度基礎(chǔ)二、依法保護(hù)土地權(quán)利人合法權(quán)益的重要前提三、定分止?fàn)?，維護(hù)和促進(jìn)社會安定團(tuán)結(jié)的根本環(huán)節(jié)四、穩(wěn)定和擴(kuò)大就業(yè)的重要保證五、土地權(quán)利制度的穩(wěn)定和完善直接關(guān)系到金融市場的健康發(fā)展六、土地權(quán)利制度是促進(jìn)土地資源合理利用與保護(hù)的有力保障第二章第一節(jié)土地所有權(quán)概述一、土地所有權(quán)的定義土地所有權(quán)是國家或農(nóng)民集體依法對歸其所有的土地所享有的具有支配性和絕對性的權(quán)利。（ 1）權(quán)利主體，國家或農(nóng)民

10、集體。（ 2）權(quán)利客體（標(biāo)的物），歸國家或者農(nóng)民集體所有的土地（ 3）權(quán)利性質(zhì)，支配性和絕對性特征：1 ）主體的特定性。2 ）交易的禁止性。3 ）權(quán)屬的穩(wěn)定性。4 ）權(quán)能的分離性。二、土地所有權(quán)的客體土地所有權(quán)人享有地表、空中和地下的相應(yīng)空間的所有權(quán)。 土地所有權(quán)與自然資源的所有權(quán)是可以分開的。三、土地所有權(quán)的主體和取得土地所有權(quán)的主體：國家、農(nóng)民集體 土地所有權(quán)的取得須依法律規(guī)定，而不得約定。四、土地所有權(quán)的內(nèi)容及限制 土地所有權(quán)內(nèi)容包括對土地的占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能。占有權(quán)能是對土地事實(shí)管領(lǐng)的權(quán)能 占有表現(xiàn)為權(quán)利人對物的控制不受他人侵犯的狀態(tài)。 占有可分為合法占有和非法占有。合法占

11、有又分為自己占有和他人占有。 現(xiàn)代民法為保護(hù)他人占有， 賦予其以占有權(quán)人的法律地位， 并使占有權(quán)成為一種單獨(dú)的物 權(quán)，以鼓勵非所有權(quán)人對他人所有物的合法占有與利用。使用權(quán)能是對土地依其性質(zhì)和用途加以開發(fā)、利用、經(jīng)營的權(quán)能在法律關(guān)系上， 使用表現(xiàn)為權(quán)利依照自己的意志對物加以利用或不利用的行為權(quán)利。 種權(quán)利不僅賦予權(quán)利人的使用行為以合法性， 而且給予其使用行為以排除他人不法干涉的效力。 收益權(quán)能是獲取土地產(chǎn)出或者其他土地收益的權(quán)能收益權(quán)是一項(xiàng)獨(dú)立的權(quán)能。 土地所有權(quán)人可以將占有權(quán)和使用權(quán)讓渡于他人而保留一定的收益權(quán)。 處分權(quán)能是對土地實(shí)施事實(shí)變化行為或者法律變化行為的權(quán)能拆除建筑物，是通過改變物之

12、自然狀態(tài)而改變其權(quán)利狀態(tài)。單純對自然狀態(tài)的改變不構(gòu) 成處分。第二節(jié) 國家土地所有權(quán)一、國家土地所有權(quán)的客體 （一）城市市區(qū)即建成區(qū)的土地屬于國家所有。城市建成區(qū)內(nèi)存在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，并且 不符合下述（四）所述情形的，其土地屬于集體所有（二）農(nóng)村和城市郊區(qū)中已被國家依法沒收、征收、征購、征用為國有的土地屬于國家所有 沒收的對象具有特定性，即地主及宮僚資本的土地，征收、征購的對象是集體或個人的 土地，征用的對象則是農(nóng)民集體所有的土地；（三）除依集體所有權(quán)證或者享有集體所有權(quán)的事實(shí)被依法確認(rèn)的外，林地、草地、荒地、 灘涂及其他土地屬于國家所有。原屬于農(nóng)民集體所有，但后來在事實(shí)上轉(zhuǎn)歸國有單位、城市集

13、 體所有制單位或其他非農(nóng)民經(jīng)濟(jì)組織的土地， 按照 1989年 7月 5日國家土地管理局關(guān)于確定 土地權(quán)屬問題的若干意見的有關(guān)規(guī)定，確定為國家所有。國家土地所有權(quán)推定的制度。（四）建成區(qū)內(nèi)或城市建成區(qū)邊緣，存在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，但該組織農(nóng)民集體所擁有的土 地全部變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的，國家可以依法將農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，原屬于其 成員集體所有的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，用地者對該幅土地享有劃撥國有土地使用?quán)。（五）因國家組織移民、自然災(zāi)害等原因，農(nóng)民成建制地集體遷移后不再使用的原屬于遷移 農(nóng)民集體所有的土地，國家應(yīng)當(dāng)依法將國有土地與原集體土地進(jìn)行置換，遷移的農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì) 組織農(nóng)民集體對置換后的

14、土地享有集體土地所有權(quán)。二、國家土地所有權(quán)的代表 國家土地所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。 “單一代表、分級行使 ” 權(quán)利的行使并不等同于權(quán)利的歸屬； 地方政府的行使權(quán)不是以所有權(quán)代表的資格為基礎(chǔ)，是以授權(quán)為基礎(chǔ)。三、國家土地所有權(quán)的行使與內(nèi)容（一）國有土地所有者代表依法將國家土地所有權(quán)的部分權(quán)能讓與土地使用者。國家對土地 法享有收益權(quán)，并保有最終處分權(quán)1、國家土地所有權(quán)主體不能親自行使所有權(quán)，只能由其授權(quán)的代表代為行使所有權(quán)2、國家土地所有權(quán)主體代表不能親自行使土地所有權(quán)的占有、使用權(quán)能3、有土地所有者代表對土地保有最終的處分權(quán)（二）國有土地所有者代表可依法通過出讓（含以出讓金出資或入股） 、租

15、賃和劃撥等方式將 國有土地使用權(quán)讓與土地使用者（三）縣級以上地方人民政府及其職能部門對國有土地行使處分權(quán)的權(quán)限劃分按土地管理 法第 44 條的規(guī)定確定。不具審批權(quán)限或超越審批權(quán)限處分國有土地，其處分行為無效。（四）縣級以上地方人民政府及其職能部門對國有土地行使收益權(quán)應(yīng)依法向上級人民政府及 其職能部門上繳土地收益。國有土地收益中的新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，30%上繳國家中央財政， 70%留給有關(guān)地方人民政府。第三節(jié) 集體土地所有權(quán)一、集體土地所有權(quán)的客體（一）農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，有下列情形之一且不屬于土地管理法實(shí)施條例第 2 條規(guī) 定范圍的，確定為農(nóng)民集體所有。1、土地改革時分給農(nóng)民并頒發(fā)

16、了土地所有權(quán)證，現(xiàn)任由其使用；2、根據(jù) “ 60條”規(guī)定，已確定為集體所有的耕地、自留地、自留山、宅基地、山林、水面和 草原等；3、不具上述情形，但農(nóng)民集體連續(xù)使用 其他農(nóng)民集體所有的 土地已滿二十年的，或未連續(xù) 使用滿二十年但經(jīng)縣級以上人民政府根據(jù)具體情況 確認(rèn) 其所有權(quán)的；4、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織設(shè)立的企業(yè)或其他組織及成員持有集體建設(shè)用地使用權(quán)證的。（二）土地所有權(quán)有爭議， 不能依法證明爭議土地屬于農(nóng)民集體所有的，屬于國家所有。 （土地管理法第 8條第 2 款的正確理解是：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，只有在既不能依法直接確定 為國有，也不能因歸屬不明而推定為國有的情況下，才能確定為集體所有） 二、集體土地所有權(quán)的主體及代表1、村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會。2、村民小組。3、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。 三、集體土地所有權(quán)的內(nèi)容與限制（一）集體土地所有者及其代表依法對集體土地享有占有使用、收益和處分權(quán)能，其權(quán)利行 使受法律限制。集體土地所有者對土地依法享有收益權(quán)，并可保有一定處分權(quán)。集體土地所有者代表實(shí)施對 集體土地的重大處置，需經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組成員表決同意，并不得違反法律的禁 止性規(guī)