2022年2022年如何分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表

1、精選學(xué)習(xí)資料 - - - 歡迎下載房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表解析房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比 、具有開發(fā)周期長.投入資金量大.投資回收期長等特點(diǎn) 、其財務(wù)報表所顯示的信息往往與實(shí)際偏差較大 、因此不能完全拘泥于財務(wù)報表常規(guī)的分析方法；房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表的局限表現(xiàn)在：1.大量預(yù)收賬款導(dǎo)致短期負(fù)債劇增,影響報表分析者對企業(yè)償債才能的判定；2.開發(fā)成本精確計(jì)量和分?jǐn)傠y度比較大,影響報表分析者對企業(yè)真實(shí)資產(chǎn)總量的判定；3.期間費(fèi)用全部計(jì)入當(dāng)期損益,影響報表使用者對企業(yè)經(jīng)營成果的判定；按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度規(guī)定,企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中發(fā)生的治理費(fèi)用.財務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用作為期間費(fèi)用,直接計(jì)入當(dāng)期損益； 房地產(chǎn)企業(yè)

2、在項(xiàng)目尚未竣工驗(yàn)收決算.大量預(yù)收賬款未轉(zhuǎn)銷售收入前將顯現(xiàn)巨額虧損,特殊為對于連續(xù)開發(fā)和滾動開發(fā)的企業(yè),更難通過財務(wù)報表分析出企業(yè)真實(shí)的盈利才能,這樣勢必影響企業(yè)經(jīng)營情形的客觀反映；一.從資產(chǎn)負(fù)債表入手,對房地產(chǎn)企業(yè)稅收解析1 .貨幣資金科目分析；如期末余額較大,就要與企業(yè)所得 稅申報的估計(jì)利潤結(jié)合進(jìn)行分析,如存在貨幣資金的增加額乘以精品學(xué)習(xí)資料精選學(xué)習(xí)資料 - - - 歡迎下載估計(jì)毛利率小于當(dāng)期申報的估計(jì)利潤的現(xiàn)象,要對企業(yè)的預(yù)收帳款科目進(jìn)行核實(shí),為否存在收取預(yù)售房款未通過“預(yù)收帳款”科 目記帳,少申報估計(jì)利潤,同時要求供應(yīng)銀行對帳單,查閱為否 存在貨幣資金已支出未入帳的情形,并查明該項(xiàng)支出為

3、否屬于實(shí)質(zhì)性的關(guān)聯(lián)企業(yè)； 如期末余額較小, 要分析為否可能存在貨幣資金不入帳的情形； 應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)供應(yīng)銀行對帳單與企業(yè)銀行存款明細(xì)帳相核對, 為否存在資金轉(zhuǎn)出不入帳,不記在其它應(yīng)收款等往來科目, 而放在銀行未達(dá)帳項(xiàng)中；另外也可以突擊實(shí)地盤點(diǎn)企業(yè)的庫存現(xiàn)金數(shù)并與現(xiàn)金日記帳帳面數(shù)核對,如相差較大, 應(yīng)當(dāng)分析詳細(xì)緣由,為否存在帳外經(jīng)營的情形；2 .應(yīng)收帳款科目分析；由于近幾年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入賣方市 場,房地產(chǎn)產(chǎn)品供不應(yīng)求,有的房地產(chǎn)開發(fā)商甚至在取得預(yù)售許可證之前就要求購房人一次性交清,所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收帳款科目一般余額比較小,應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收帳款進(jìn)行明細(xì)分析,如期末應(yīng)收帳款明細(xì)科目期末余額為貸方

4、余額, 就應(yīng)重點(diǎn)分析,防止企業(yè)將收到的預(yù)收款放在應(yīng)收帳款科目, 而不放在預(yù)收帳款科目, 需要通過分析相應(yīng)銷售合同商定的付款方式. 付款期限等分析判別真假,為否躲避預(yù)交企業(yè)所得稅；3.其它應(yīng)收款科目分析；一般來說, 此科目期末金額不大,應(yīng)仔細(xì)分析明細(xì)； 如發(fā)覺期末余額較大及本期業(yè)務(wù)發(fā)生頻繁和發(fā)生額較大的往來, 要審核業(yè)務(wù)發(fā)生的時間.往來的性質(zhì)以及為彼此間為否屬于關(guān)聯(lián)企業(yè), 要防止部分資金富裕的房地產(chǎn)企業(yè)將閑精品學(xué)習(xí)資料精選學(xué)習(xí)資料 - - - 歡迎下載散資金無償對外拆借,計(jì)入其它應(yīng)收款, 不按關(guān)聯(lián)企業(yè)之間按獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來計(jì)提利息收入；4 .存貨科目分析； 此科目主要反映期末完工開發(fā)產(chǎn)品和

5、期末未完工開發(fā)產(chǎn)品的情形；期末完工產(chǎn)品的余額一般為與預(yù)收帳 款科目有對應(yīng)關(guān)系的； 由于目前房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目必需達(dá)到肯定階段才能取得預(yù)售許可證,而房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目由于需要投入資本比較大, 建筑商也需要準(zhǔn)時依據(jù)工程進(jìn)度與房地產(chǎn)企業(yè)開票結(jié)算工程款, 所以房地產(chǎn)企業(yè)期末完工產(chǎn)品的余額一般為與預(yù)收帳款科目有對應(yīng)關(guān)系的, 存貨金額應(yīng)當(dāng)與預(yù)收帳款金額在保持肯定比例的正相關(guān)關(guān)系； 假如遠(yuǎn)小于預(yù)收帳款期末金額,就有可能存在收入成本費(fèi)用不配比的現(xiàn)象,存在前期多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的可能；這時要分析企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品總成本.單位面積的開發(fā)成本等運(yùn)算方法和分?jǐn)傄罁?jù), 為否將土地出讓金. 前期工程配套費(fèi)等一次性計(jì)入前期成本； 有的房

6、地產(chǎn)公司結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時,不按稅務(wù)規(guī)定的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)而為按成片開發(fā)的綜合毛利率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn), 就可能顯現(xiàn)門面房在前期銷售時多結(jié)轉(zhuǎn)了成本；假如期末存貨金額遠(yuǎn)大于預(yù)收帳款期末金額,就有可能存在預(yù)收款項(xiàng)不通過預(yù)收帳款科目核算,而通過其他科目核算的可能；同時在審核存貨科目時, 仍應(yīng)留意將完工開發(fā)產(chǎn)品的貸方與主營業(yè)務(wù)成本的借方進(jìn)行比對, 兩者應(yīng)當(dāng)相等, 如大于就有可能存在將開發(fā)產(chǎn)品用于抵債.贈送等未視同銷售的情形；5 .固定資產(chǎn)科目分析； 一般情形下房地產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)精品學(xué)習(xí)資料精選學(xué)習(xí)資料 - - - 歡迎下載帳面數(shù),相對于企業(yè)的注冊資本.開發(fā)規(guī)模來說, 金額不會很大；如金額較大, 應(yīng)當(dāng)分析其詳細(xì)

7、明細(xì)；房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)科目核算的內(nèi)容主要為汽車.復(fù)印機(jī).電腦.打印機(jī).辦公桌等；房地 產(chǎn)企業(yè)與其他工業(yè)企業(yè)相比、具有開發(fā)周期長的特點(diǎn),但流淌性也相對大一些；一個地方開發(fā)終止后,就轉(zhuǎn)到下一個地方開發(fā), 所以辦公用房一般都實(shí)行租賃方式；有些開發(fā)時間長的房地產(chǎn)公司也可能有辦公用房如售樓處和樣品房等,但對比2006年 31號文件規(guī)定, 建設(shè)售樓處時其成本必需單獨(dú)核算,否就應(yīng)當(dāng)視為開發(fā)產(chǎn)品而不作為固定資產(chǎn)來處理；依據(jù)房地產(chǎn)公司開發(fā)的特點(diǎn)來說, 開發(fā)單位和施工單位一般不會為同一家公司,因而明細(xì)帳上一般不應(yīng)當(dāng)有工程機(jī)械等設(shè)備；如發(fā)覺就需多加審核相關(guān)手續(xù) 并實(shí)地盤點(diǎn)以辯別其真?zhèn)?；有些?shí)行核定征收企業(yè)所得稅的

8、建筑 公司將購買的機(jī)械設(shè)備發(fā)票放在房地產(chǎn)公司入帳,少開具建筑業(yè)發(fā)票以達(dá)到少繳營業(yè)稅及附加的目的；另外如固定資產(chǎn)中有房屋,也應(yīng)當(dāng)仔細(xì)分析為否為將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為經(jīng)營性資產(chǎn),其產(chǎn)權(quán)關(guān)系為否真正屬于房地產(chǎn)公司；6 .短期借款科目分析； 絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)由于投入資金量大, 一般都有銀行借款； 對于短期借款科目的審核應(yīng)重點(diǎn)環(huán)繞兩個方面： 一為企業(yè)為否有將預(yù)收款以借款的名義記入短期借款科目,躲避預(yù)交企業(yè)所得稅；一般來說企業(yè)短期借款為整數(shù),而且以萬元為單位； 分析中如發(fā)覺企業(yè)短期借款金額精確到千位以下,就應(yīng)重點(diǎn)審核短期借款記錄為否真實(shí).規(guī)范,為否存在將預(yù)精品學(xué)習(xí)資料精選學(xué)習(xí)資料 - - - 歡迎下載收合同外的

9、購房款因公司經(jīng)營需要轉(zhuǎn)入帳內(nèi)運(yùn)營,而計(jì)入該科目；二為對于金額比較大的借款,要仔細(xì)分析借款的金額和付息 方式；特殊為向個人或非金融單位的借款,更要仔細(xì)審核其合同的真假, 對于由于借款利率超過基準(zhǔn)利率而列支的利息,應(yīng)不答應(yīng)稅前列支； 要仔細(xì)分析企業(yè)與借款方為否有存在關(guān)聯(lián)關(guān)系,對超過注冊資本50% 以上關(guān)聯(lián)方借款利息應(yīng)不答應(yīng)稅前列支；7.其它應(yīng)對款科目分析；一般來說, 此科目期末金額不大,此科目如期末金額較大,應(yīng)仔細(xì)分析明細(xì)； 一為看其它應(yīng)對款為否核算關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的往來,對于關(guān)聯(lián)企業(yè)的往來需要留意以下 幾個方面： 一為部分房產(chǎn)企業(yè)將向關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款放在此科目里并計(jì)提利息在稅前列支； 需要審查企業(yè)向關(guān)

10、聯(lián)企業(yè)的借款為否超過企業(yè)注冊資金的50% ,計(jì)提利息的利率為否超過同期銀行貸款利率； 二為看其它應(yīng)對款為否核算代其它部門收取的稅費(fèi)；房地產(chǎn)公司代其它部門收取的稅費(fèi)也一般放在此科目核算,要分析收取稅費(fèi)時, 誰開具收據(jù)以及分析為否屬于房價的組成部分；假如屬于房價的組成部分及由房地產(chǎn)公司領(lǐng)取的收據(jù)自已開具,就此部分需確認(rèn)為收入； 三為需要分析其它應(yīng)對款為否存在長期應(yīng)對未付的情形；如有些房地產(chǎn)公司為了少繳納33% 的企業(yè)所得稅,簽訂假的施工合同,由房地產(chǎn)公司支付稅金,讓建筑公司多開具建筑業(yè)發(fā)票金額入帳,由于業(yè)務(wù)虛假,相關(guān)應(yīng)對款永久為應(yīng)對未付； 四為部分房地產(chǎn)企業(yè)與購買方在簽訂購房合同時,為了達(dá)到雙方少

11、繳相關(guān)稅費(fèi)的目的,房屋的真實(shí)成交價往往高于開票精品學(xué)習(xí)資料精選學(xué)習(xí)資料 - - - 歡迎下載價,其差額部分房產(chǎn)公司往往以收據(jù)形式收取,在房地產(chǎn)公司需要資金周轉(zhuǎn)時,以借款或集資款的名義,計(jì)入此科目；8.預(yù)收帳款科目分析；此科目為房地產(chǎn)行業(yè)最為敏銳的涉 稅科目；需要與存貨.主營業(yè)務(wù)收入.主營業(yè)務(wù)稅金及附加.應(yīng) 交企業(yè)所得稅等科目一起綜合分析；這幾個會計(jì)科目之間都有肯定的對應(yīng)關(guān)系； 在分析中, 一為要通過預(yù)收帳款明細(xì)帳以及相應(yīng)的購房合同上注明的付款方式,分析判別主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)當(dāng)確認(rèn)的時間；二為要將資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)收帳款科目數(shù)據(jù)與企業(yè)申報表數(shù) 據(jù)進(jìn)行比對,分析收到的預(yù)收款為否準(zhǔn)時足額預(yù)交了企業(yè)所得稅；詳細(xì)

12、方法為將資產(chǎn)負(fù)債表預(yù)收帳款科目本期增加額乘以估計(jì)毛利率后的金額, 與企業(yè)申報表中預(yù)收帳款納稅調(diào)增金額減去預(yù)收帳款納稅調(diào)減金額后的余額進(jìn)行比對,兩者金額應(yīng)當(dāng)一樣；9.資本公積科目分析；要將年初數(shù)與期末數(shù)進(jìn)行比較,如 增加較多, 就應(yīng)當(dāng)分析增加的緣由,為否符合交納企業(yè)所得稅的條件；二.從損益表入手,對房地產(chǎn)企業(yè)稅收解析；1.主營業(yè)務(wù)收入科目分析；分析已出售開發(fā)產(chǎn)品為否準(zhǔn)時結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入； 一般的房地產(chǎn)公司都會盡可能推遲確認(rèn)主營業(yè)務(wù)收入,其確認(rèn)的依據(jù)和金額與開具的正式房屋銷售發(fā)票的金額一般為相等的； 大部分房地產(chǎn)公司對確認(rèn)收入時間的懂得為必需開具正式發(fā)票時才確認(rèn),開具發(fā)票前取得的收入只算為預(yù)收款；對比

13、 31號文件精神,房地產(chǎn)公司確認(rèn)收入的時間和金額分許多情精品學(xué)習(xí)資料精選學(xué)習(xí)資料 - - - 歡迎下載況,需要對房地產(chǎn)企業(yè)的銷售方式.與購房戶的購銷合同的內(nèi)容等進(jìn)行仔細(xì)分析；2.主營業(yè)務(wù)成本科目分析；此科目可能存在的最大的問題 為結(jié)轉(zhuǎn)的主營業(yè)務(wù)成本被人為加大或提前；對于連續(xù)開發(fā)或滾動開發(fā)的房地產(chǎn)企業(yè),較多房地產(chǎn)企業(yè)不依據(jù)收入成本配比原就, 不能分項(xiàng)目進(jìn)行成本費(fèi)用的歸集和安排,從而導(dǎo)致前期開發(fā)項(xiàng)目的利潤人為調(diào)低,無法保證企業(yè)所得稅的均衡入庫；3.主營業(yè)務(wù)稅金及附加分析；此科目與主營業(yè)務(wù)收入和預(yù) 收帳款科目有肯定的規(guī)律關(guān)系；從理論上測算,主營業(yè)務(wù)收入及預(yù)收帳款當(dāng)期的增加額乘以5% 的營業(yè)稅稅率,加

14、上當(dāng)年實(shí)際交納的土地增值稅和地方綜合規(guī)費(fèi),此金額應(yīng)與申報的主營業(yè)務(wù)稅金及附加基本相等；如相差較大,應(yīng)當(dāng)分析緣由,有無人為加大 稅金及附加的行為；4.主營業(yè)務(wù)利潤科目分析；房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率為比較高 的,要依據(jù)把握行業(yè)利潤參考值,并結(jié)合同地段其它房地產(chǎn)公司的經(jīng)營情形,分析判定所評估企業(yè)的毛利率為否合理.5 .期間費(fèi)用科目分析；治理費(fèi)用過高過低都可能存在問題, 過高了可能有虛列支出的情形,需對大額的支出審核票據(jù)的合法性和其業(yè)務(wù)的真實(shí)性； 治理費(fèi)用過低了也有可能企業(yè)將前期發(fā)生的業(yè)務(wù)款待費(fèi). 業(yè)務(wù)宣揚(yáng)費(fèi). 廣告費(fèi)全部計(jì)入了開發(fā)成本中的前期工程費(fèi), 而沒有單獨(dú)歸集此部分費(fèi)用,并于正式銷售收入確認(rèn)后配比進(jìn)入當(dāng)期費(fèi)用列支；對于財務(wù)費(fèi)用,要著重分析利息支出精品學(xué)習(xí)資料精選學(xué)習(xí)資料 - - - 歡迎下載的合理性, 要留意開發(fā)產(chǎn)品完工前發(fā)生的利息費(fèi)用只能進(jìn)入開發(fā)成本, 而不能作為期間費(fèi)用全額于當(dāng)期列支；因而要結(jié)合開發(fā)產(chǎn)品完工確認(rèn)的時間, 通過分析