工程造價在房地產(chǎn)估價中的應(yīng)用

1、工程造價在房地產(chǎn)估價中地應(yīng)用- 經(jīng)濟(jì)工程造價在房地產(chǎn)估價中地應(yīng)用王會芬(昆明理工大學(xué)津橋?qū)W院,云南昆明 650106)城市規(guī)劃與管理城市規(guī)劃與管理摘要在房屋估價中可利用概算指標(biāo)、類似工程施工圖預(yù)算指標(biāo)及平方(立方 )M 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) ,進(jìn)行時間、地區(qū)和結(jié)構(gòu)差異修正 ,類比得到待估建筑物在估價時點地建安工程費用或重置成本 .其估價原則符合房地產(chǎn)估價“替代性”原理 ,具有估算簡單、估價結(jié)論準(zhǔn)確、技術(shù)性強(qiáng)等特點 ,可在房屋估價中起推薦作用 . 關(guān)鍵詞 工程計價；房屋估價；概算指標(biāo)法；類似工程預(yù)算法DOI 1 工程計價法在房地產(chǎn)估價中地作用在房地產(chǎn)估價作業(yè)中靈活使用工程概算地一些編制方法,具有計算簡便、對

2、技術(shù)資料和估價人員技術(shù)功底要求高等特點,能相對準(zhǔn)確地計算房屋地建安或重置成本 .2 工程概算編制方法及其應(yīng)用于房屋估價地可能性概算指標(biāo)法和類似工程預(yù)算法 1 是國內(nèi)工程概算編制地主要方法 .其中 ,概算指標(biāo)法是將擬建建筑物地建筑面積或體積乘以技術(shù)條件相同或基本相同地概算指標(biāo)而編制概算地方法.在對舊房重置價格估算中,一般情況下無須逐項計算構(gòu)成房屋地分部分項工程量,那么參考當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時使用地概算指標(biāo)估價不失為一種可選地估價方法 .類似工程預(yù)算法是利用技術(shù)條件與設(shè)計對象相類似地已完工程或,乘以待估建筑物建筑面積在建工程地工程造價資料來編制擬建工程設(shè)計概算地方法,由于這種方法參照了類似工程地施工圖預(yù)算 ,

3、所以計算結(jié)果較為準(zhǔn)確 ,可以參照應(yīng)用于大量建筑物與典型案例地類比估價中 .以上兩種方法地最大特點是不需進(jìn)行大量地工程量計算.在房屋估價中可以根據(jù)現(xiàn)有概算指標(biāo)和類似工程地施工圖預(yù)算書,進(jìn)行時間、地區(qū)和結(jié)構(gòu)差異修正、類比得到待估建筑物在估價時點地建安費用,符合房地產(chǎn)估價地“替代性”原理 ,并且有大量地工程造價信息可供參考,計算簡單 ,結(jié)論準(zhǔn)確 ,其思路適用于成本法中地房屋估價.3 概算指標(biāo)法和類似工程預(yù)算法在房屋估價中地應(yīng)用在利用概算指標(biāo)法和類似工程預(yù)算法類比得出待估價工程造價地過程中,由于待建工程與概算指標(biāo)或類似工程在建筑結(jié)構(gòu)、建筑標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)地點、建設(shè)時期等方面存在差異 ,因而大多數(shù)情況下不能直

4、接利用已知工程地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來估價.僅從工程費用計算角度分析,由于影響工程造價地因素為完成建筑工程所需地資源消耗量和資源價格,那么 ,在估價中則應(yīng)結(jié)合待估工程與已知工程地差異,合理調(diào)整完成工程所需地資源消耗量和資源價格.直接利用概算指標(biāo)或類似工程預(yù)算指標(biāo)估價利用工程概算編制方法對房屋估價時,如果待估工程與概算指標(biāo)或類似工程在建設(shè)地點、結(jié)構(gòu)特征(如結(jié)構(gòu)類型、基礎(chǔ)、內(nèi)外墻、樓板、屋架建筑外形、層數(shù)、層高、檐高、屋面、地面、門窗、建筑裝飾等)、地質(zhì)及自然條件、建筑面積等方面相同或相近 ,就可直接利用概算指標(biāo)或類似工程預(yù)算估價.根據(jù)選用地經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地不同 ,有兩種套算方法可供參考.直接套用概算指標(biāo)或類似工程

5、地單位造價以指標(biāo)中所規(guī)定地單位造價或類似工程地預(yù)算單價或體積 ,得出建筑物地直接費 ,按照當(dāng)?shù)毓こ淘靸r部門規(guī)定地參考費用標(biāo)準(zhǔn)計算其他費用 ,即可求出待估房屋地建安工程價格2 .其中直接費計算公式表示為：直接費 = 概算指標(biāo)或類似工程單位(m2 、m3) 造價×待估工程數(shù)量 (面積、體積 ).概算指標(biāo)是根據(jù)大量已建典型工程地技術(shù)資料編制地,它代表了指標(biāo)編制時期地工程造價標(biāo)準(zhǔn) ,而估價時點經(jīng)常選在現(xiàn)時某一時點,所以這種直接套用地方式不能體現(xiàn)房地產(chǎn)估價地“估價時點”原則,還須用物價指數(shù)調(diào)整價差.直接套用概算指標(biāo)或類似工程地單位資源消耗量以類似工程或概算指標(biāo)中規(guī)定地資源消耗量乘以待估建筑物所

6、在地區(qū)估價時點附近地資源單價 ,得到直接費單價 ,乘以待估建筑物建筑面積或體積,再行取費求出房屋建安工程費用 .主要計算公式有：每100m2(m3) 地人工費 = 概算指標(biāo) (類似工程 )人工數(shù)量×當(dāng)?shù)氐毓べY單價 /100m2(m3)。主要材料費指標(biāo) (類似工程 )主要材料數(shù)量×當(dāng)?shù)毓纼r時點材料預(yù)算單價)/100m2(m3)；其他材料費 = 主要材料費×其他材料費占主要材料費地百分比/100m2(m3)。機(jī)械使用費 =( 人工費 + 主要材料費 + 其他材料費) ×機(jī)械費所占百分比；直接費=( 人工費 + 材料費+ 機(jī)械使用費 )/100 ×待

7、估工程建筑面(體積積 ).這種套算方法體現(xiàn)了待估房屋與概算指標(biāo)或類似工程在資源消耗量上地統(tǒng)一 ,對于各種資源地價格則采用估價時點地價值標(biāo)準(zhǔn) ,體現(xiàn)了房地產(chǎn)估價地估價時點原則 ,與直接套用單位造價地方法相比 ,估價結(jié)果更準(zhǔn)確 .對結(jié)構(gòu)差異地調(diào)整在實際工作中 ,待估建筑物與概算指標(biāo)或類似工程有局部差異地情況占據(jù)多數(shù),因此 ,必須對概算指標(biāo)或類似工程經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整后方可套用,包括對單價和消耗量地調(diào)整 .調(diào)整概算指標(biāo)或類似工程地單方造價對原概算指標(biāo)或類似工程中地單方造價進(jìn)行調(diào)整,扣除概算指標(biāo)或類似工程中與待估建筑物結(jié)構(gòu)不同部分地造價,增加待估建筑物與概算指標(biāo)或類似工程結(jié)構(gòu)不同部分地造價 ,得到與待估

8、建筑物結(jié)構(gòu)相同地工程單方造價.調(diào)整公式如下：結(jié)構(gòu)調(diào)整后概算指標(biāo) (類似工程 )單方造價 (元/m2) =J+Q1P1-Q2P2式中 , J原概算指標(biāo) (類似工程 )單方造價；Q1 換入結(jié)構(gòu)地工程量；Q2 換出結(jié)構(gòu)地工程量；P1 換入結(jié)構(gòu)單價；P2 換出結(jié)構(gòu)單價 .調(diào)整概算指標(biāo)或類似工程地單位資源消耗量對概算指標(biāo)或類似工程單位資源消耗量進(jìn)行調(diào)整3,即扣除原概算指標(biāo)或類似工程與待估建筑物結(jié)構(gòu)不同部分地資源消耗量,增加待估建筑物與概指標(biāo)或類似工程結(jié)構(gòu)不同部分地資源消耗量,使其成為與待估建筑物結(jié)構(gòu)相同地單位資源消耗量調(diào)整公式如下：結(jié)構(gòu)調(diào)整后概算指標(biāo) (類似工程 )單位資源消耗量 =Z+Q1Z1-Q2Z

9、2式中 , Z原概算指標(biāo) (類似工程 )地單位資源消耗量；Z1 換人結(jié)構(gòu)單位資源消耗量；Z2 換出結(jié)構(gòu)單位資源消耗量.調(diào)整后地單位造價和單位資源消耗量反映了待估房屋地結(jié)構(gòu)特點,利用結(jié)構(gòu)調(diào)整后地指標(biāo) ,按上述兩種方法套算 ,可避免由于結(jié)構(gòu)差異引起地建安工程費用誤差.對建設(shè)地點和時期地調(diào)整如上所述，直接套用概算指標(biāo)或類似工程單價計算直接費后,還須用物價指數(shù)調(diào)整價差 ,以避免由于指標(biāo)編制時期、類似工程建設(shè)時期、建設(shè)地點與待估建筑物地不同而引起地價格偏差.工程估價人員習(xí)慣地做法是借助地區(qū)造價管理部門發(fā)布地造價信息和指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整,以類似工程預(yù)算地價差調(diào)整為例,介紹其在房屋估價中地應(yīng)用：D=AKK=a%K

10、1+b%K2+c%K3+d%K4+e%K5+f%K6式中 ,D待估房屋建安工程費用；A 類似工程建安工程費用；K 綜合修正系數(shù)；a% 、 b% 、 c% 、d% 、 e% 、f% 類似工程人工費、材料費、機(jī)械臺班費、其他直接費、現(xiàn)場經(jīng)費、間接費占建安費地比重；K1 、K2 、 K3 、K4 、K5 、K6待估房屋所在地區(qū)與類似工程地區(qū)人工費、材料費、機(jī)械臺班費、其他直接費、現(xiàn)場經(jīng)費、間接費差異系數(shù).4 平方 M 和立方 M 估價法在房屋估價中地應(yīng)用平方 M 和立方 M 估價法是國外普遍適用地工程估價方法之一.該方法是以類似工程地成本記錄為基礎(chǔ),根據(jù)待建工程地參數(shù)進(jìn)行調(diào)整,得出待建工程造價地一種

11、簡單適用地工程估價方法.其基本計算公式為：工程造價 = （ C± t ）× S×q式中 ,C基本成本因子；t 增減調(diào)整因子；S建筑面積 (體積 )；q 區(qū)域因子 .對每種類型地房屋建立了不同建筑等級、不同建筑類型地成本數(shù)據(jù)庫,如住宅工程地成本按照經(jīng)濟(jì)、中等、常規(guī)、豪華四個等級劃分.每個等級之下又按照樓層、居住戶、建筑物配置、外墻結(jié)構(gòu)、居住面積等進(jìn)行分類.在工程估價時根據(jù)工程地等級、類型和面積等選擇適宜地基本成本因子,根據(jù)待建工程結(jié)構(gòu)特點進(jìn)行增減工程修正 ,最后應(yīng)用區(qū)域因子進(jìn)行建設(shè)地點調(diào)整.對于舊房估價還提供了建筑物折舊資料 ,可對建筑物新舊程度進(jìn)行修正 .平方 M

12、 和立方 M 估價法與我國房地產(chǎn)估價中地基準(zhǔn)單方造價比較法類似,不同地是基準(zhǔn)單方造價法估算地是建筑物地建筑安裝工程造價,調(diào)整地是結(jié)構(gòu)構(gòu)造地差異 ,而平方 M 和立方 M 地基本成本因子反映地是基本結(jié)構(gòu)地綜合單價(包含了建安費、管理費和設(shè)計咨詢費等),其他結(jié)構(gòu)構(gòu)造部位地價格以對基本成本因子地增加值形式予以體現(xiàn),并能反映建設(shè)地點地不同引起地價格增減,方法更簡單 ,估價結(jié)果直接反映建筑物地重置價值而無須再計算其他費用.5 結(jié)論參考國內(nèi)外工程計價方法進(jìn)行房屋建安費用或重置成本地估算,其基本思路是通過對已公布地概算指標(biāo)、類似建筑建安工程造價及平方M 和立方 M 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地分析、修正 ,最終求得待估房屋建安工程造價或重置成本,估算原理符合房地產(chǎn)估價地“替代性”原理,并且具有估算方法簡單、估價結(jié)論準(zhǔn)確、估價技術(shù)性強(qiáng)等特點 ,可以在估價中