房地產(chǎn)投資分析word版本總結(jié)

1、房地產(chǎn)投資分析第1章 房地產(chǎn)投資分析中的基本問題11房地產(chǎn)投資概述111房地產(chǎn)投資的含義房地產(chǎn)投資是指人們?yōu)閷?shí)現(xiàn)某種預(yù)定的目標(biāo)，直接或間接地對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)和消費(fèi)所進(jìn)行的投資活動(dòng)。房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有：土地開發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營、置業(yè)等。所以，這里的投資是預(yù)先墊付的資金（沒有包括其他資源）。（投資是指以一定資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。這里的資源既可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)或其他資源。所以“投資”一詞從廣義上來說，既用來指特種資金，又用來指特定的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。在房地產(chǎn)投資分析中，我們使用的投資概念是狹義的。）112房地產(chǎn)投資的類型1從房

2、地產(chǎn)投資形式來說，房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資兩類。1）直接投資房地產(chǎn)直接投資是指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購買房地產(chǎn)的過程并參與有關(guān)的管理工作，包括從購地開始的開發(fā)投資和物業(yè)建成后的置業(yè)投資兩種形式。（1）房地產(chǎn)開發(fā)投資 房地產(chǎn)開發(fā)投資是指投資者從購買土地使用權(quán)開始，經(jīng)過項(xiàng)目策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過程獲得房地產(chǎn)商品，然后將其推向市場，轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用者，并通過轉(zhuǎn)讓過程收回投資、實(shí)現(xiàn)開發(fā)商收益目標(biāo)的投資活動(dòng)。 房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。開發(fā)投資的目的主要是賺取開發(fā)利潤，風(fēng)險(xiǎn)較大,但回報(bào)也比較豐厚。房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫

3、字樓、公寓、別墅、貨倉等）或經(jīng)營（如商場、酒店等）時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。（2）房地產(chǎn)置業(yè)投資 房地產(chǎn)置業(yè)投資是購置物業(yè)以滿足自身生活居住或出租經(jīng)營需要，并在不愿意持有該物業(yè)時(shí)可以獲取轉(zhuǎn)售收益的一種投資活動(dòng)。置業(yè)投資的對(duì)象可以是開發(fā)后新建成的物業(yè)（市場上的增量房地產(chǎn)），也可以是房地產(chǎn)市場上的二手貨。置業(yè)投資一般從長期投資的角度出發(fā)，可獲得保值、增值、收益和消費(fèi)四個(gè)方面的利益。 2）間接投資 房地產(chǎn)間接投資主要是指將資金投入與房地產(chǎn)相關(guān)的證券市場的行為。房地產(chǎn)的間接投資者不需直接參與有關(guān)投資管理工作。具體投資形式包括：購買房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的債券、股票；購買房地產(chǎn)投資信托基金和房

4、地產(chǎn)抵押貸款證券等。2從房地產(chǎn)投資的用途來說，房地產(chǎn)投資可分為地產(chǎn)投資、住宅房地產(chǎn)投資、商業(yè)房地產(chǎn)投資、工業(yè)房地產(chǎn)投資等。1） 地產(chǎn)投資即單純地投資于土地，利用土地的買賣差價(jià)和進(jìn)行土地開發(fā)后出售或出租經(jīng)營來獲取投資收益。2）住宅房地產(chǎn)投資住宅房地產(chǎn)分為普通商品住宅、高檔公寓和別墅等多種類型。投資于住宅房地產(chǎn)，既可直接出售，也可進(jìn)行租賃經(jīng)營。 3）商業(yè)房地產(chǎn)投資這種投資的對(duì)象包括寫字樓、商場、旅館、酒店和各種娛樂設(shè)施等，這類房地產(chǎn)主要以出租經(jīng)營為主，收益較高，但同時(shí)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也較大。物業(yè)管理對(duì)于這類投資顯得尤其重要，它是防范投資風(fēng)險(xiǎn)的主要手段。 4）工業(yè)房地產(chǎn)投資我國目前工業(yè)房地產(chǎn)投資主要集中于

5、開發(fā)區(qū)建設(shè)中，其他都是隨一般工業(yè)投資進(jìn)行的。3從房地產(chǎn)投資經(jīng)營方式來說，房地產(chǎn)投資分為出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資、出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資和混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資。1）出售型房地產(chǎn)項(xiàng)目投資這類房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。2）出租型房地產(chǎn)項(xiàng)目這類房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)租或開發(fā)完成后出租的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。3）混合型房地產(chǎn)項(xiàng)目這類房地產(chǎn)項(xiàng)目以預(yù)售、預(yù)租或開發(fā)完成后出售、出租、自營的各種組合方式得到收入，回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以達(dá)到盈利的目的。113房地產(chǎn)投資的目的房地產(chǎn)投資的目的，就是為了通過開發(fā)和經(jīng)營等

6、過程獲取未來收益。這些未來的收益具體包括：現(xiàn)金流量收益、避稅收入、銷售收益等。1現(xiàn)金流量收益現(xiàn)金流量收益一般是擁有房地產(chǎn)的投資者因?yàn)榻?jīng)營房地產(chǎn)而獲取的經(jīng)營、租金收入中扣除各種支出后的余額。 房地產(chǎn)投資現(xiàn)金流量的大小主要取決于以下的三個(gè)因素。其一，房地產(chǎn)租金總額。 其二，房地產(chǎn)的總營運(yùn)費(fèi)用。 其三，投資借款的償還方式和數(shù)額。 2避稅收入擁有房地產(chǎn)時(shí)的避稅收入，是指因提取房地產(chǎn)折舊而降低納稅基數(shù)，給投資者帶來的收益。它是房地產(chǎn)投資者因擁有房地產(chǎn)而間接獲得的收益。在有關(guān)政策和法規(guī)允許的范圍內(nèi)，加速折舊是擴(kuò)大稅收好處的基本途徑之一。3銷售收益在所有房地產(chǎn)投資收益中，銷售收益是最大的。銷售收益既可以來自

7、于房地產(chǎn)開發(fā)投資，也可以來自房地產(chǎn)置業(yè)投資。 對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)投資者來說，其投資的主要目的是獲取銷售開發(fā)利潤，此時(shí)，銷售收益就變成了銷售利潤。 對(duì)于房地產(chǎn)置業(yè)投資者來說，投資的主要目的是為了獲取現(xiàn)金流量收益，也就是將投資購入的物業(yè)出租給最終的使用者，獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常性收入。這種投資具有的另一個(gè)特點(diǎn)是，在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)置業(yè)投資時(shí)，可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者，轉(zhuǎn)售價(jià)格扣除相應(yīng)的銷售稅和交易成本后就是銷售收益。 兩種情況下的銷售收益都是賣掉房地產(chǎn)所獲得的收入，減除納稅和有關(guān)成本后的余額。114房地產(chǎn)投資的特性房地產(chǎn)投資，由于其商品的特殊性，存在著不同于其它投資類型的特點(diǎn)。認(rèn)識(shí)和掌握這些

8、特點(diǎn)，對(duì)我們進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策分析是十分重要的。1位置的固定性房地產(chǎn)的位置固定性也叫不可移動(dòng)性。這一點(diǎn)決定了房地產(chǎn)不能脫離周圍的環(huán)境而單獨(dú)存在。這使得房地產(chǎn)投資者在選擇房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1） 選擇的房地產(chǎn)區(qū)位，在當(dāng)前必須對(duì)開發(fā)投資者、置業(yè)投資者以及未來的租客都具有吸引力。 2）選擇的房地產(chǎn)區(qū)位，在未來必須具有增值潛力。房地產(chǎn)投資價(jià)值的高低，在很大程度上取決于其所處地區(qū)物業(yè)的整體升值潛力，而不僅僅是看當(dāng)前凈租金水平的高低。3）投資者還必須重視房地產(chǎn)項(xiàng)目所處區(qū)位的變化情況。2壽命周期長房地產(chǎn)商品與其他商品相比，其生產(chǎn)周期和使用周期都很長。如果房地產(chǎn)的維護(hù)狀況較好，其較長的自然壽命

9、可以使投資者從一項(xiàng)置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命（經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場和運(yùn)營狀態(tài)下，房地產(chǎn)產(chǎn)生的收益大于其運(yùn)營成本，即凈收益大于零的持續(xù)時(shí)間）。3適應(yīng)性所謂適應(yīng)性，是指房地產(chǎn)投資者能夠根據(jù)市場的變化和需要，及時(shí)地調(diào)整房地產(chǎn)的使用功能，使之既適合房地產(chǎn)市場的需求，又能增加置業(yè)投資的收益。 4個(gè)別性房地產(chǎn)的位置固定性，決定了此地與彼地（或此處與彼處）的房地產(chǎn)不可能完全相同。即使是緊鄰的兩宗房地產(chǎn)，也由于此時(shí)投資與彼時(shí)投資而不一樣。房地產(chǎn)市場上的產(chǎn)品不可能做到標(biāo)準(zhǔn)化。這種差異往往最終反映在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面。從這種意義上講，每一宗物業(yè)在房地產(chǎn)市場中的地位和價(jià)值都是不一樣的。5 政策影響性

10、政策影響性是指房地產(chǎn)投資容易受到政府政策的影響。由于房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的重要性，政府對(duì)房地產(chǎn)市場十分關(guān)注，經(jīng)常會(huì)有新的政策措施出臺(tái)，以調(diào)整房地產(chǎn)商品在生產(chǎn)、交易、使用過程中的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。6對(duì)專業(yè)管理的依賴性對(duì)房地產(chǎn)直接投資而言，房地產(chǎn)投資對(duì)專業(yè)管理的依賴性較強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)投資需要投資者在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資貸款、施工管理、市場營銷等方面具有管理經(jīng)驗(yàn)和能力；即使是置業(yè)投資也需要投資者考慮租客、租約、維修、保安等問題。7相互影響性房地產(chǎn)投資的相互影響性是指在一個(gè)區(qū)域范圍內(nèi)，房地產(chǎn)的投資價(jià)值往往與周邊情況的好壞有關(guān)。如果政府在道路、公園、學(xué)校等公共設(shè)施方面加大投資，往往能顯

11、著提高附近房地產(chǎn)的價(jià)值。反之，一個(gè)地區(qū)的衰落和冷清，也會(huì)導(dǎo)致附近房地產(chǎn)價(jià)值的降低。 8房地產(chǎn)投資的巨額性房地產(chǎn)投資需要大量資金墊付，沒有雄厚的資金實(shí)力或一定的籌資能力，就不能投資于房地產(chǎn)。 9房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)性房地產(chǎn)投資開發(fā)的每一個(gè)過程均存在著不確定性因素，因而也存在著風(fēng)險(xiǎn)。由于市場上各種不確定因素的作用，使投資可能會(huì)朝著與投資者愿望相反的方向發(fā)展。10 房地產(chǎn)投資的保值與增值性隨著社會(huì)的發(fā)展、人口的增多、經(jīng)濟(jì)的繁榮、人們對(duì)土地的需求日益增長，房地產(chǎn)的價(jià)格總體呈不斷上升趨勢(shì)。所以從長遠(yuǎn)來看，最能保值而又最重要的實(shí)物就是房地產(chǎn)。另一方面，由于土地資源的不可再生性和稀缺性及房地產(chǎn)的耐用性和使用價(jià)值

12、上的廣泛性，并且，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對(duì)房地產(chǎn)需求的迫切性也日益增長，使房地產(chǎn)在相當(dāng)時(shí)期內(nèi)成為供不應(yīng)求的商品，房地產(chǎn)價(jià)格根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律不斷上升。從長遠(yuǎn)利益看，投資于房地產(chǎn)，是一種比較可靠的增值手段。12房地產(chǎn)投資分析概述121為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析房地產(chǎn)投資的形式多種多樣。比如一個(gè)普通的個(gè)人投資者，可以用4萬元的首付款運(yùn)作一個(gè)20萬元的置業(yè)投資項(xiàng)目；一個(gè)不愿意參與房地產(chǎn)直接管理的投資者，可以用1萬元購買房地產(chǎn)公司的股票、債券；一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)公司可以投資數(shù)百萬或數(shù)千萬元建造一幢寫字樓；而一個(gè)政府可以花費(fèi)數(shù)億元新建一個(gè)車站和交通系統(tǒng)。所有這些都牽涉到房地產(chǎn)投資決策問題。盡

13、管它們表現(xiàn)形式各異，但它們都有一個(gè)共同的特點(diǎn)，即通過犧牲現(xiàn)在的某些利益換取預(yù)期收益 。 因?yàn)槎喾N投資機(jī)會(huì)往往同時(shí)存在，其中誘人的投資機(jī)會(huì)又往往不只一個(gè)，而投資者可以利用的資源卻是有限的，所以投資者必須在確定的即期支出與不確定的未來收益之間做出慎重的選擇。這時(shí)，就需要有一種方法能夠?qū)Ω鞣N投資方案進(jìn)行評(píng)估，幫助投資者在各種限制條件下，如可承受的風(fēng)險(xiǎn)、所要求的投資收益率以及城市規(guī)劃的約束等，使投資獲得最大的效益。 投資的收益需要預(yù)測(cè)；收益獲得的時(shí)間不同需要校正；收益的置信程度即風(fēng)險(xiǎn)需要考慮；面臨多種投資機(jī)會(huì)但資源有限。上述原因要求我們必須通過房地產(chǎn)投資分析才能做出正確決策。122房地產(chǎn)投資分析的任務(wù)

14、房地產(chǎn)投資分析要完成的基本任務(wù)是：1為投資者提供投資方向投資者在準(zhǔn)備投資前，往往面臨投資方向問題，諸如地域、地址選擇，物業(yè)種類選擇，規(guī)模、期限選擇，合作伙伴選擇等等。因此，要求一個(gè)良好的分析報(bào)告，對(duì)投資方向諸問題做出全面、可信的論證。2為投資者提供運(yùn)作方式一項(xiàng)投資活動(dòng)的運(yùn)作包括許多方面，如投資者欲選擇地塊興建商業(yè)設(shè)施出租經(jīng)營。他將面臨如何取得土地使用權(quán)、如何取得建筑開工許可證、如何籌集資金、如何保證開發(fā)建設(shè)工期、如何選擇合作伙伴等問題。3為投資者預(yù)測(cè)投資效益投資收益是投資者關(guān)心的根本問題，是投資者的投資目的所在。也有一些投資者更關(guān)心投資的社會(huì)效益問題。4為投資者描述風(fēng)險(xiǎn)及提供避險(xiǎn)方法分析人員僅

15、僅為投資者預(yù)測(cè)投資收益是不夠的，還要告訴投資者投資風(fēng)險(xiǎn)；僅僅告之有風(fēng)險(xiǎn)還是不夠的，還要告之如何躲避風(fēng)險(xiǎn)。除上述任務(wù)外，分析人員還須就投資項(xiàng)目可能引發(fā)的社會(huì)問題、環(huán)境問題加以闡述。房地產(chǎn)投資的主要目標(biāo)是獲取高額利潤，但并不意味著不考慮投資的社會(huì)效益和環(huán)境效益。因?yàn)橐豁?xiàng)社會(huì)效益和環(huán)境效益不好的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，不可能獲得政府的批準(zhǔn)。房地產(chǎn)投資分析的實(shí)質(zhì)是為投資者出謀劃策。一份好的分析報(bào)告可為投資者節(jié)省資金和謀取利益。而一份不好的分析報(bào)告可能導(dǎo)致投資者誤入歧途。房地產(chǎn)投資分析的最終目的，是使房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在既定的目標(biāo)和既定的資源條件下，選擇最佳方案以獲取最好的經(jīng)濟(jì)效益。123房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容1市場

16、分析房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在投資決策確定之前，調(diào)查市場情況、項(xiàng)目背景資料，辨識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)，選擇投資機(jī)會(huì)的過程，稱為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的市場分析。市場分析包括對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)查與預(yù)測(cè)。2區(qū)位條件分析在很多情況下，房地產(chǎn)銷售價(jià)格和租金水平主要是由其區(qū)位因素決定的，對(duì)某一區(qū)位的需求越大，該區(qū)位單位面積的租金和價(jià)格水平就越高。所以區(qū)位條件的好壞對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的利潤和收益有著重要的影響。某一具體的城市地塊常在很大程度上受這一城市區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政治力量的影響。對(duì)投資項(xiàng)目構(gòu)成影響的區(qū)位條件還包括該項(xiàng)目具體地點(diǎn)的自然和法律特征。3基礎(chǔ)數(shù)據(jù)估算分析包括許多定量的調(diào)查或預(yù)測(cè)結(jié)果，如項(xiàng)目的投資、成本與費(fèi)用、各項(xiàng)稅金和利潤

17、、租售價(jià)格、資金的籌措、可獲得的融資額以及進(jìn)度的安排等，這些數(shù)據(jù)如果不夠準(zhǔn)確（當(dāng)然是相對(duì)的），那么后面據(jù)此分析所得出的結(jié)論就是可商榷的。4財(cái)務(wù)分析財(cái)務(wù)分析是對(duì)項(xiàng)目的盈利能力、清償能力、資金平衡能力等進(jìn)行的分析，從而得出財(cái)務(wù)上是否可行的結(jié)論。5不確定性分析在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析中，運(yùn)用了大量的技術(shù)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，如銷售單價(jià)、成本、收益、貸款、利率、工期等。由于這些數(shù)據(jù)都是投資分析人員根據(jù)資料對(duì)未來的可能性作出的某種估計(jì)，所以分析中必然帶有某種不確定性。通過臨界點(diǎn)分析、敏感性分析對(duì)這些不確定性因素進(jìn)行分析，以揭示項(xiàng)目所能達(dá)到的盈利水平和面臨的風(fēng)險(xiǎn)。6風(fēng)險(xiǎn)分析前述的不確定性分析無法對(duì)投資者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)

18、做定量估計(jì)，它只能起到定性說明的作用。而風(fēng)險(xiǎn)分析可以根據(jù)各種變量的概率分布，來推求一個(gè)項(xiàng)目在風(fēng)險(xiǎn)條件下獲利的可能性大小。這種可能性描述了房地產(chǎn)項(xiàng)目在特定收益狀態(tài)下的風(fēng)險(xiǎn)程度，進(jìn)而為投資者決策提供可靠依據(jù)。7決策分析（即方案比選分析）某些時(shí)候，投資者需要從各種投資方案中選擇一個(gè)或幾個(gè)投資方案，用于投資活動(dòng)。當(dāng)投資者資源有限的時(shí)候，就需要對(duì)投資方案再進(jìn)行比選。124房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性分析與投資分析、項(xiàng)目評(píng)估的不同1 可行性分析與投資分析的不同房地產(chǎn)投資分析，是指在房地產(chǎn)投資活動(dòng)的前期，投資者運(yùn)用自己及投資分析人員的知識(shí)與能力，全面地調(diào)查投資項(xiàng)目的各方制約因素，對(duì)所有可能的投資方案進(jìn)行比較論證，

19、從中選擇最佳方案并保證投資有較高收益水平的分析活動(dòng)。可行性分析也叫可行性研究，它是在投資決策前，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上、工程上的可行性進(jìn)行論證、研究、評(píng)價(jià)的分析過程。我們說一個(gè)方案可行，并不是說這一方案就一定是合適的。有時(shí)幾個(gè)方案可能都是可行的，甚至都很具有吸引力?？尚行苑治鰞H僅是投資分析的一個(gè)起點(diǎn)?；卮鸬闹皇峭顿Y者能做什么，而不是應(yīng)該做什么的問題。后者應(yīng)該由投資分析來解決。面對(duì)市場上眾多的投資機(jī)會(huì)，通過可行性分析，可能會(huì)找出多個(gè)可行方案。而由于資源有限，投資分析將幫助投資者在多個(gè)可行方案中，通過收益、時(shí)間、風(fēng)險(xiǎn)的排序找出一個(gè)方案作為投資者的最后選擇。也就是說，房地產(chǎn)投資分析關(guān)心的是從多個(gè)預(yù)選

20、方案中選擇一個(gè)最適合投資者目的的一個(gè)方案。可見，可行性分析是投資分析中的一個(gè)重要階段。2可行性分析的內(nèi)容可行性分析也是投資前期所做的工作，它一般分為投資機(jī)會(huì)研究、初步可行性研究和詳細(xì)可行性研究。1）投資機(jī)會(huì)研究該階段的主要任務(wù)是對(duì)投資項(xiàng)目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機(jī)會(huì)。如果機(jī)會(huì)認(rèn)為是可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。2）初步可行性研究大型投資項(xiàng)目的可行性研究往往需要相當(dāng)多的人力和資金，耗費(fèi)較長的時(shí)間。為了避免不必要的時(shí)間、金錢和人力方面的浪費(fèi)，有些投資者對(duì)一些需要耗費(fèi)較多資源的項(xiàng)目，在進(jìn)行正式可行性研究之間，先進(jìn)行一輪初步的分

21、析，這就是所謂的初步可行性研究。初步可行性研究的主要目的在于分析機(jī)會(huì)研究的結(jié)論，初步判明項(xiàng)目投資是否可行，決定是否進(jìn)行下一步的可行性研究。3）詳細(xì)可行性研究詳細(xì)可行性研究是開發(fā)項(xiàng)目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)是否可行后做出投資決策的關(guān)鍵步驟。詳細(xì)可行性研究是項(xiàng)目投資可行性研究全過程中最重要的一個(gè)組成部分。 項(xiàng)目的可行性研究應(yīng)在尚未簽署任何正式協(xié)議之前進(jìn)行，以便開發(fā)商有充分的時(shí)間和自由度來考慮有關(guān)問題。3可行性分析與項(xiàng)目評(píng)估的不同項(xiàng)目評(píng)估是在可行性研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)國家有關(guān)部門頒布的政策、法規(guī)、方法、參數(shù)和條例等，從項(xiàng)目（或企業(yè)）、國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的角度出發(fā)，由有關(guān)部門（包括銀行、中介咨

22、詢機(jī)構(gòu)等）對(duì)擬建投資項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、生產(chǎn)條件、項(xiàng)目的市場需求、工程技術(shù)、財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等進(jìn)行全面分析論證，并就該項(xiàng)目是否可行提出相應(yīng)職業(yè)判斷的一項(xiàng)工作?？尚行苑治雠c項(xiàng)目評(píng)估的不同之處在于四個(gè)方面： 1）行為的主體不同。2）立足點(diǎn)不同。 3）所起的作用不同。 4）所處的階段不同。4 可行性分析應(yīng)該注意的問題1） 防止先入為主的可行性研究2） 選好可行性分析的主角3） 投資決策的結(jié)論首先取決于市場分析的結(jié)果13房地產(chǎn)投資分析中常用的基本概念131關(guān)于投資價(jià)值一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的投資價(jià)值在于開發(fā)完成后的價(jià)值大于其投入的成本費(fèi)用，并在一定的利潤水平之上；一個(gè)置業(yè)項(xiàng)目的投資價(jià)值在于其

23、持有期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值大于其投入的初始現(xiàn)金支出。1交易價(jià)格通常交易價(jià)格是指實(shí)際交易過程中發(fā)生的歷史價(jià)格，即實(shí)際發(fā)生的成交價(jià)，是由買賣雙方通過議價(jià)過程決定的。2最可能銷售價(jià)格最可能銷售價(jià)格是對(duì)未來交易中成交價(jià)的一種可能性估計(jì)。它是指現(xiàn)行的市場條件下，按照目前某一物業(yè)的銷售條件，在合理的時(shí)間范圍內(nèi)，對(duì)該類物業(yè)未來交易價(jià)格所作的預(yù)測(cè)。但由于房地產(chǎn)的買方與賣方各自掌握的信息不同，因此對(duì)同一房地產(chǎn)的最可能銷售價(jià)格的預(yù)測(cè)結(jié)果可能是不一致的。3市場價(jià)格市場價(jià)格是指在一個(gè)具備公平銷售所需要的一切條件下的競爭開放市場中，某一物業(yè)公開銷售時(shí)的最可能價(jià)格。4交易區(qū)間賣方在出售物業(yè)時(shí)將為該物業(yè)的交易價(jià)格設(shè)置一個(gè)

24、較低的價(jià)格下限，而買方則將為此設(shè)置一個(gè)較高的價(jià)格上限。實(shí)際成交價(jià)格將總是落在這兩個(gè)極限之間，這就是交易區(qū)間。如果一個(gè)交易要成功，買方所認(rèn)為的投資價(jià)值必須大于賣方。5投資價(jià)值投資價(jià)值是預(yù)期的未來收益的價(jià)值，該價(jià)值是根據(jù)項(xiàng)目所能產(chǎn)生的稅后現(xiàn)金流量和投資者所能接受的最低收益率，計(jì)算所得到的投資者購置該資產(chǎn)所支付的最大款額。但某一特定物業(yè)的投資價(jià)值對(duì)于不同的投資者而言，結(jié)論不是唯一的。6投資價(jià)值與市場價(jià)值的不同市場價(jià)值是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，而投資價(jià)值是建立在主觀的、個(gè)人的因素基礎(chǔ)上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值因投資者不同而不同。投資價(jià)值與市場價(jià)值的評(píng)估方法可能相同，但其中參數(shù)選取

25、的立場可能不同。投資者評(píng)估的物業(yè)的投資價(jià)值，或者說消費(fèi)者對(duì)物業(yè)的評(píng)價(jià)，大于或等于該物業(yè)的市場價(jià)格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。就投資價(jià)值與市場價(jià)值相對(duì)而言，投資價(jià)值常為房地產(chǎn)投資分析人員使用；市場價(jià)值（或市場價(jià)格）常為房地產(chǎn)評(píng)估人員使用。132關(guān)于現(xiàn)金流量在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，把各個(gè)時(shí)間點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入，現(xiàn)金流入與流出之差叫凈現(xiàn)金流量。1開發(fā)后出售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)的現(xiàn)金流量對(duì)于一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量（即稅前現(xiàn)金流量或利潤總額）是項(xiàng)目銷售收入扣除總投資（或總成本費(fèi)用）

26、及償還貸款本息之后的余額。2開發(fā)后持有房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)的現(xiàn)金流量這種時(shí)候的凈現(xiàn)金流量主要與凈租金收入或凈經(jīng)營收入有關(guān)，同時(shí)考慮每年還本付息因素。在持有期或經(jīng)營期結(jié)束后，可能會(huì)有轉(zhuǎn)售收益或固定資產(chǎn)余值回收，這些也構(gòu)成了其現(xiàn)金流量的一部分。3置業(yè)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量置業(yè)投資的現(xiàn)金流量通常是由兩部分構(gòu)成：一部分是持有期間內(nèi)物業(yè)每年的凈經(jīng)營收益；另一部分是持有期末物業(yè)的凈轉(zhuǎn)售收益。當(dāng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析以判斷其投資價(jià)值的時(shí)候，有些動(dòng)態(tài)指標(biāo)需要考慮折現(xiàn)因素，即把上述的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到項(xiàng)目投資的起始點(diǎn)，然后與項(xiàng)目的投入或支出進(jìn)行比較，從而判斷項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。133關(guān)于投資與成本1廣義投資與成本的概念1）投資

27、廣義的投資是指人們的一種有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即以一定的資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。2）成本成本是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。房地產(chǎn)投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中使用的成本概念不完全相同。2房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)有較大的差異。對(duì)于開發(fā)出售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，基本上所有的投資均一次性地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)成本中去了。房地產(chǎn)置業(yè)投資或開發(fā)建設(shè)完成后出租樓宇或自行經(jīng)營，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目投資和成本的概念較為相似。134關(guān)于財(cái)務(wù)杠桿1抵押貸款盡管各種房地產(chǎn)抵押貸款方式差別較大，但是關(guān)于房地

28、產(chǎn)抵押貸款的研究，主要從兩個(gè)方面展開，一個(gè)是抵押貸款還本付息額，一個(gè)是貸款余額。要想了解這兩個(gè)重要因素，首先要計(jì)算的就是抵押貸款常數(shù)。這里僅以固定利率抵押貸款為例，介紹抵押常數(shù)和貸款余額的計(jì)算方法。1）抵押常數(shù)銀行在貸款給投資者時(shí)，對(duì)于貸款條件的設(shè)定通常有兩種情況，一種是給定年利率，要求按年等額償還；另一種是給定年利率，要求按月等額償還。 按年等額還本付息時(shí)，抵押常數(shù)（有的書中也叫還款系數(shù)）為：式中：m：抵押常數(shù)（年）； r：年利率；n：貸款年數(shù)。 按月等額還本付息時(shí)，抵押常數(shù)m為：式中：m：抵押常數(shù)（月）；r/12：月利率；n x 12：貸款月數(shù)。它的意思是，年利率為r,貸款年限為n,貸款額

29、度為1元的每月還款額。其經(jīng)濟(jì)含義是，在給定的n年內(nèi)，為回收1元貸款，每月應(yīng)收回的數(shù)額。實(shí)際上抵押常數(shù)等于1元貸款年金現(xiàn)值因素的倒數(shù)。2）抵押貸款還本付息額在較為常見的固定利率抵押貸款償還方式下，世界各地均普遍采用等額還本付息法，也叫本息均攤法。我們?nèi)砸园丛碌阮~償還本息為例來說明。假定貸款總額為p，每月付款額為m0，貸款年數(shù)為n，年利率為r，復(fù)利次數(shù)為12，則月還本付息額的計(jì)算公式為：3）抵押貸款余額假設(shè)一筆貸款按月等額還本付息，則有：有時(shí)為了計(jì)算的需要，我們必須把每月或每年的本金和利息分開，那么根據(jù)上述討論，我們可以歸納出本息分開的計(jì)算步驟： 1、已知貸款年限、貸款利率、貸款額度，可求出抵押常

30、數(shù)； 2、已知了抵押常數(shù)（或通過查表）和貸款額度，可求出每月付款額進(jìn)而求出每年付款額； 3、已知了每年(月)付款額，可求出要求的某年(月)貸款余額； 4、某年(月)償還本金 = 上一年(月)貸款余額 該年(月)貸款余額 5、某年(月)償還利息 = 每年(月)付款額 該年(月)償還本金實(shí)際上，只要已知貸款利率、貸款期限、貸款本金、抵押常數(shù)和每月付款額這5個(gè)因素中的任何4個(gè)，即可求出剩下的一個(gè)，其它的指標(biāo)也就計(jì)算出來了。 2財(cái)務(wù)杠桿利用借貸資金擴(kuò)大自有投資產(chǎn)出通常被稱為財(cái)務(wù)杠桿。資產(chǎn)回報(bào)率與貸款利率（或借貸成本）之間的差價(jià)稱之為利差。高杠桿投資中，即使較小的有利利差也可能急劇擴(kuò)大自有資本的收益率；

31、一個(gè)小小的不利利差，也會(huì)帶來自有資本的負(fù)收益率。這使我們認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)杠桿不是在所有情況下都可以為投資者帶來收益。3 財(cái)務(wù)杠桿的作用借貸資本與自有資本的比例越大，財(cái)務(wù)杠桿的作用程度越深。其作用有正向與負(fù)向兩種。1）財(cái)務(wù)杠桿的正向作用。當(dāng)資產(chǎn)總回報(bào)率大過借貸成本時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿就是有利的。此時(shí)借款越多自有資本的收益率越大。2）財(cái)務(wù)杠桿的負(fù)向作用。當(dāng)資產(chǎn)總回報(bào)率小于借貸成本時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿就是不利的。此時(shí)借款越多自有資本的收益率越低，直至帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。135關(guān)于其他投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)1投資回收與投資回報(bào) 房地產(chǎn)投資的收益包括投資回收和投資回報(bào)兩部分。投資回收是指投資者對(duì)其所投入的資本的回收，投資回報(bào)是指投資

32、者所投入資本在使用過程中所獲得的報(bào)酬。就房地產(chǎn)開發(fā)投資來說，投資回收主要是指開發(fā)商所投入的總開發(fā)成本的回收，而其投資回報(bào)則主要表現(xiàn)為開發(fā)商利潤。2收益率收益率通常被表示為一個(gè)復(fù)合年百分率，表明了投資項(xiàng)目在某一計(jì)算周期內(nèi)的連續(xù)收益能力。這種收益既包括物業(yè)在持有期間預(yù)期可獲得的收益，也包括物業(yè)持有期末轉(zhuǎn)售時(shí)所獲得的凈轉(zhuǎn)售收益，這是與投資回報(bào)率之間的最大區(qū)別。 投資回報(bào)率通常為某年的收益或收入與投資之比。第2章 房地產(chǎn)市場研究21房地產(chǎn)市場的一般問題211房地產(chǎn)市場的特征1房地產(chǎn)市場是信息不充分的市場由于房地產(chǎn)市場與完全競爭市場的四個(gè)條件相差較遠(yuǎn)，因此，缺乏信息是房地產(chǎn)市場的重要特征。2房地產(chǎn)市場的

33、區(qū)域性強(qiáng)房地產(chǎn)商品的這種固定性，決定了房地產(chǎn)市場具有明顯的區(qū)域性。這一區(qū)域性表現(xiàn)為：不同地區(qū)市場發(fā)育和完善程度千差萬別；同一類型產(chǎn)品地域價(jià)差大；市場供求圈小，市場輻射功能弱等。房地產(chǎn)市場所包括的范圍越大，對(duì)房地產(chǎn)投資者的意義就越小。3房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的異質(zhì)性 這種異質(zhì)性，主要是指房地產(chǎn)市場供給產(chǎn)品的非標(biāo)準(zhǔn)化，也就是說產(chǎn)品之間不可替代。4地產(chǎn)市場的壟斷性土地是一種有限的資源，一旦某塊土地被某人占有，就會(huì)形成對(duì)該塊土地的壟斷。但由于土地所有制的性質(zhì)不同，對(duì)土地的壟斷也具有不同的特點(diǎn)。在土地私有化為主的國家，土地的壟斷實(shí)質(zhì)上是一種私人的壟斷。我國的土地市場總體上是由國家直接經(jīng)營的壟斷市場。此外，地產(chǎn)市

34、場交易的金額一般都很大，使進(jìn)入地產(chǎn)市場的競爭者較一般市場大為減少，因而也容易出現(xiàn)壟斷。5房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場房屋的流通和土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓，其交易過程只有貨幣的單方面的“商流”，而沒有物質(zhì)實(shí)體的“物流”。房地產(chǎn)市場是不動(dòng)產(chǎn)市場，在交換中轉(zhuǎn)移的只是房地產(chǎn)權(quán)屬，每一次交換行為都是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的重新界定，從這個(gè)意義上說，房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場，是權(quán)益的讓渡市場。6房地產(chǎn)市場對(duì)商品短期供求變化反映不靈敏當(dāng)市場上出現(xiàn)某種房地產(chǎn)商品供過于求時(shí)，由于開發(fā)商已經(jīng)投入了大量資金，施工正在進(jìn)行，而不可能停止建設(shè)。當(dāng)市場上某種房地產(chǎn)商品出現(xiàn)供不應(yīng)求時(shí)，雖然開發(fā)商可采取某種措施加快施工進(jìn)度，但

35、也不可能像其它工業(yè)品生產(chǎn)那樣，迅速適應(yīng)市場需求拿出產(chǎn)品來投放市場，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場對(duì)房地產(chǎn)商品的短期供求變化反映遲鈍。212房地產(chǎn)市場的效率市場效率，是指市場傳遞產(chǎn)品和價(jià)格的信息的功能。獲得反映市場價(jià)格最新信息的時(shí)間通?？梢杂檬袌鲂蕘砗饬俊Ｏ鄬?duì)于某些市場而言（如證券市場），房地產(chǎn)市場是一個(gè)低效率的市場。1房地產(chǎn)市場低效率的原因1）在房地產(chǎn)市場上，每一個(gè)交易物都是彼此獨(dú)立的。2）房地產(chǎn)產(chǎn)品異質(zhì)。3）房地產(chǎn)交易過程較為復(fù)雜。4）尋找成交伙伴也有較大的難度，并需耗費(fèi)大量時(shí)間。5）有關(guān)房地產(chǎn)市場價(jià)格的刊物較少。2市場的低效率與投資機(jī)會(huì)正因?yàn)槭袌鲂实牡拖?，才造成了?duì)市場價(jià)值評(píng)估的困難，才帶來了獲取巨

36、大額外收益的可能性，才為投資商通過從事投資、租賃和開發(fā)等活動(dòng)以謀取利潤提供了機(jī)會(huì)。在一個(gè)效率較高的市場上尋找一個(gè)被人忽視的投資項(xiàng)目較為困難，而在效率較低的市場上，則可以通過細(xì)心的觀察尋找到被人忽視的投資項(xiàng)目，并能不斷獲取額外收益。由于前述的房地產(chǎn)市場的諸多特征，決定了房地產(chǎn)市場是個(gè)低效率的市場，因而，房地產(chǎn)市場就格外需要市場研究和分析。213房地產(chǎn)市場的分類按房地產(chǎn)用途劃分，房地產(chǎn)市場可分為：1）居住物業(yè)市場居住物業(yè)一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。2）商業(yè)物業(yè)市場商業(yè)物業(yè)有時(shí)也稱收益性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、零售商業(yè)用房（店鋪、超市、購物中心等）、出租商住

37、樓等。位置對(duì)于這類物業(yè)有著特殊的重要性。3）工業(yè)物業(yè)市場工業(yè)物業(yè)通常是為人類的生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間，包括工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房（又稱工業(yè)寫字樓）、倉儲(chǔ)用房等。4）特殊物業(yè)市場對(duì)于賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機(jī)場、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，常稱為特殊物業(yè)。5）土地市場在我國，土地市場是指以城鎮(zhèn)土地使用權(quán)為對(duì)象進(jìn)行交易的市場。土地的征購、土地的出讓、土地的轉(zhuǎn)讓這三者均屬土地市場的內(nèi)容。 房地產(chǎn)投資分析主要側(cè)重于前兩類市場的分析。2按房地產(chǎn)購買者的目的劃分，房地產(chǎn)市場可分為：1）房地產(chǎn)自用市場自用型購買者將房地產(chǎn)作為一種耐用消費(fèi)品，目的在于滿足自身生活或生產(chǎn)活

38、動(dòng)對(duì)入住空間的需要。 2）房地產(chǎn)投資市場投資型購買者將房地產(chǎn)作為一種投資工具，目的在于將購入的房地產(chǎn)出租經(jīng)營或轉(zhuǎn)售，并從中獲得投資收益。房地產(chǎn)投資分析更側(cè)重于第二類市場。3按房地產(chǎn)權(quán)屬交易的內(nèi)容劃分，房地產(chǎn)市場可分為：1）租賃市場租賃市場是對(duì)不同類型房地產(chǎn)的使用權(quán)進(jìn)行一定期限和方式的有償轉(zhuǎn)讓的市場。2）產(chǎn)權(quán)市場產(chǎn)權(quán)市場是對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行買賣的市場。22房地產(chǎn)市場分析221房地產(chǎn)市場分析的必要性房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場分析是在投資決策確定之前，調(diào)查市場情況、了解項(xiàng)目背景資料、辨識(shí)投資風(fēng)險(xiǎn)、選擇投資機(jī)會(huì)的過程。 市場分析的必要性表現(xiàn)在以下幾方面：一是房地產(chǎn)投資決策需要市場分析。二是房地產(chǎn)經(jīng)營管理需要市場分

39、析。三是房地產(chǎn)價(jià)格策略的制定需要市場分析。222房地產(chǎn)市場分析的限度1市場分析的限制由于以下幾方面的限制，市場分析的效果有時(shí)并不如我們想象的那么好。1）費(fèi)用的限制2）時(shí)間的限制3）技能的限制4）偏好的限制市場分析可以提供重要的資料與客觀的報(bào)告供投資者或決策者參考，但它并不能代替投資者和決策者作決策。2市場分析的程度進(jìn)行市場分析的目的是想使投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量及市場價(jià)值的變化預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確，以使自己在開發(fā)結(jié)束時(shí)或持有期內(nèi)獲得最大利潤。如果想做，市場分析是無止境的。因此，在分析到一定階段時(shí)，會(huì)有一個(gè)點(diǎn)使市場分析所需的成本超過收益。這就說明，即使上面所述的四個(gè)限制均不存在，也仍然有一個(gè)市場分析的合理程度問

40、題。只有當(dāng)市場分析的收益超過該分析所花費(fèi)的成本時(shí)，市場分析才是合算的。圖2-2 市場分析的成本、效益示意圖收益市場研究的深度m成本總成本總利潤成本利潤凈利潤223房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容主要是市場調(diào)查與市場預(yù)測(cè)。房地產(chǎn)市場調(diào)查與預(yù)測(cè)包括房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)。1房地產(chǎn)投資環(huán)境的調(diào)查與預(yù)測(cè)投資環(huán)境是指擬投資的地域（國家、地區(qū)、城市或街區(qū)）在一定時(shí)期內(nèi)所具有的能決定和制約項(xiàng)目投資的各種外部境況和條件的總和。對(duì)投資環(huán)境的調(diào)查和預(yù)測(cè)，一般是指對(duì)下列各環(huán)境的調(diào)查和預(yù)測(cè)：1）政治環(huán)境2）法律環(huán)境3）經(jīng)濟(jì)環(huán)境4）文化環(huán)境5）自然環(huán)境6）規(guī)劃環(huán)境7）基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境

41、2房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場狀況的調(diào)查與預(yù)測(cè)應(yīng)在房地產(chǎn)投資環(huán)境調(diào)查與預(yù)測(cè)的基礎(chǔ)上進(jìn)行。如果一份市場分析報(bào)告能說明上述所有的問題當(dāng)然更好，但實(shí)際上，不是每一個(gè)項(xiàng)目都必須把所有信息都調(diào)查分析得面面俱到這既不太可能，有時(shí)也沒有必要。3房地產(chǎn)項(xiàng)目在不同階段進(jìn)行市場分析的要點(diǎn)1）房地產(chǎn)項(xiàng)目定位階段該階段的市場調(diào)查分析除了進(jìn)行公開在售項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場供求研究之外，還包括項(xiàng)目的細(xì)分市場分析、目標(biāo)市場狀況，消費(fèi)者活動(dòng)、購買動(dòng)機(jī)、傾向、決策等心理過程的分析。2）房地產(chǎn)項(xiàng)目市場推廣階段該階段的市場調(diào)查分析除了進(jìn)行在售項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)的調(diào)查、市場供求研究之外，還包括特定項(xiàng)目的銷售狀況、價(jià)格調(diào)查、目標(biāo)消

42、費(fèi)者的特征研究，以及用科學(xué)方法收集消費(fèi)者購買以及使用產(chǎn)品的事實(shí)、意見、動(dòng)機(jī)等有關(guān)資料，并予以分析研究。3）房地產(chǎn)銷售階段該階段的市場調(diào)查分析主要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目廣告策略在目標(biāo)市場中的反應(yīng)和收效情況，收集并充分研究所收集到的資料，了解公司營銷計(jì)劃的執(zhí)行情況、市場上其他在售項(xiàng)目的主要營銷手段和銷售狀況、價(jià)格走勢(shì)等；此外還包括消費(fèi)者購買商品的動(dòng)機(jī)以及使用商品的事實(shí)情況調(diào)查分析。 4）房地產(chǎn)三級(jí)市場調(diào)查分析具體內(nèi)容包括房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓過程中價(jià)格調(diào)查、成交客戶調(diào)查和區(qū)域調(diào)查以及競爭狀況調(diào)查。224房地產(chǎn)市場分析中的信息類型1從投資者的角度看，分為三個(gè)類型。1）是與宏觀環(huán)境相關(guān)的信息，如政治法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境。

43、2）是與區(qū)域環(huán)境有關(guān)的信息。3）是與投資項(xiàng)目直接相關(guān)的信息。2從市場分析的角度看，市場信息分為四個(gè)方面。1）房地產(chǎn)需求方面的信息。2）房地產(chǎn)供給方面的信息。3）房地產(chǎn)市場交易方面的信息。4）其他信息。23房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法與程序231房地產(chǎn)市場調(diào)查的方法房地產(chǎn)市場調(diào)查是以房地產(chǎn)為特定對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究和預(yù)測(cè)，并最終為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目提供決策服務(wù)的一種活動(dòng)。房地產(chǎn)市場調(diào)查方法是指市場調(diào)查人員在實(shí)地調(diào)查中收集各種信息資料所采用的具體方法。市場調(diào)查的方法主要包括以下幾種：1普查法2抽樣調(diào)查法3直接調(diào)查法4間接調(diào)查法上述介紹的調(diào)查方法，具體到房

44、地產(chǎn)項(xiàng)目的不同階段會(huì)有很強(qiáng)的選擇性。市場調(diào)查通過一定的市場調(diào)查程序得以實(shí)現(xiàn)。232房地產(chǎn)市場調(diào)查的程序1提出問題，確定調(diào)查的目的這一步要解決的問題是為什么調(diào)查。只有當(dāng)需要調(diào)查的問題被仔細(xì)、準(zhǔn)確地定義以后，才能設(shè)計(jì)研究計(jì)劃，獲取切乎實(shí)際的信息。一般來說，確定調(diào)查目的要有一個(gè)過程，不是一時(shí)就能確定下來的，可以采用探測(cè)性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來確定。2決定收集資料的方法資料分為第一手資料和第二手資料。第一手資料是專門為要調(diào)查的問題而特地收集或?qū)嶒?yàn)而得的統(tǒng)計(jì)資料；第二手資料是指原始資料經(jīng)過整理后所形成的可為他人利用的資料或其它項(xiàng)目已經(jīng)擁有的資料。3設(shè)計(jì)調(diào)查表設(shè)計(jì)調(diào)查表的程序和應(yīng)注意的問題如下：1

45、）決定調(diào)查方式2）決定采用哪一種類型的問題3）設(shè)計(jì)調(diào)查表問題應(yīng)注意的事項(xiàng)4選樣5數(shù)據(jù)處理、分析與解釋6提出調(diào)查報(bào)告需要說明的是，房地產(chǎn)市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場分析的前期工作，房地產(chǎn)市場分析是對(duì)市場調(diào)查信息再加工的過程。但有時(shí)一些市場調(diào)查做完后，市場分析也就直接包括在市場調(diào)查的過程中了。24房地產(chǎn)市場預(yù)測(cè)的種類與方法241房地產(chǎn)市場預(yù)測(cè)的種類房地產(chǎn)市場預(yù)測(cè)是指運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，根據(jù)房地產(chǎn)市場調(diào)查所提供的信息資料，對(duì)房地產(chǎn)市場的未來及其變化趨勢(shì)進(jìn)行測(cè)算和判斷，以確定未來一段時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場的走向、需求量、供給量以及相應(yīng)的租金售價(jià)水平。房地產(chǎn)市場預(yù)測(cè)一般分為定性預(yù)測(cè)和定量預(yù)測(cè)。1定性預(yù)測(cè)定性預(yù)測(cè)是指

46、依靠人們的經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)知識(shí)和分析能力，參照已有的資料，通過主觀判斷，對(duì)事物未來的狀態(tài)如總體趨勢(shì)、發(fā)生或發(fā)展的各種可能性及其后果等做出分析與判斷。其特點(diǎn)是，主要靠經(jīng)驗(yàn)判斷未來，有時(shí)也做一些量化分析作為判斷的輔助手段。2定量預(yù)測(cè)定量預(yù)測(cè)是在了解歷史資料和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法和其他分析技術(shù)，建立可以表現(xiàn)數(shù)量關(guān)系的數(shù)量模型，并以此為基礎(chǔ)分析、計(jì)算和確定房地產(chǎn)市場要素在未來可能的數(shù)量。242房地產(chǎn)市場預(yù)測(cè)的方法房地產(chǎn)市場預(yù)測(cè)的具體方法因預(yù)測(cè)的對(duì)象、內(nèi)容、期限不同而有所不同。通常采用的方法有：1直觀判斷法這是定性預(yù)測(cè)方法的統(tǒng)稱。這種方法適用范圍廣、成本低、費(fèi)時(shí)少，但受預(yù)測(cè)者的主觀因素影響大，較難提

47、供以準(zhǔn)確數(shù)據(jù)為依據(jù)的預(yù)測(cè)值，在數(shù)據(jù)資料較少或不準(zhǔn)的情況下，多采用此法。定性預(yù)測(cè)方法主要包括集體判斷法、專家意見法。2歷史引伸法這是定量預(yù)測(cè)方法的統(tǒng)稱。在占有若干統(tǒng)計(jì)資料、預(yù)測(cè)對(duì)象的未來受突發(fā)性因素影響較小的情況下，選用適當(dāng)?shù)臄?shù)學(xué)模型進(jìn)行定量預(yù)測(cè)，可以得到比較滿意的預(yù)測(cè)效果。但是，由于所選擇和建立的數(shù)學(xué)模型不可能把所有因素都考慮進(jìn)去，因此定量預(yù)測(cè)的結(jié)果出現(xiàn)誤差也在所難免。此種方法包括簡單平均數(shù)法、移動(dòng)平均數(shù)法、加權(quán)移動(dòng)平均數(shù)法、趨勢(shì)預(yù)測(cè)法、指數(shù)平滑法和季節(jié)指數(shù)法等。1）簡單平均數(shù)法簡單平均數(shù)法是用算術(shù)平均值作為新一期的預(yù)測(cè)值的方法。 其計(jì)算公式如下：式中， ：代表平均數(shù)，即用算術(shù)平均法進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)

48、的預(yù)測(cè)值；n：代表資料數(shù)；xn：代表第n期的實(shí)際銷售數(shù)（=1，2，3，）。2）移動(dòng)平均法移動(dòng)平均法是在簡單平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，其做法是把被平均的項(xiàng)逐漸向后移動(dòng)加以平均，每項(xiàng)平均的總項(xiàng)數(shù)不變。這個(gè)平均數(shù)就直接作為下期的預(yù)測(cè)值。平均時(shí)，可以用簡單的算術(shù)平均數(shù)，也可以用加權(quán)平均數(shù)。簡單移動(dòng)平均法的計(jì)算公式為：加權(quán)移動(dòng)平均法的計(jì)算公式為：從公式可見，不論簡單式還是加權(quán)式，只能預(yù)測(cè)下一期數(shù)值。3）趨勢(shì)預(yù)測(cè)法這是歷史引伸法中最適合于中長期預(yù)測(cè)的方法。其基本原理是：根據(jù)過去各期的實(shí)際數(shù)據(jù)，分析其發(fā)展趨勢(shì)，并假定今后按該趨勢(shì)繼續(xù)發(fā)展，從而測(cè)定今后各期的數(shù)據(jù)。如果過去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等差級(jí)數(shù)，則其變化趨勢(shì)

49、可用直線方程來表示；如果過去各期數(shù)據(jù)大體呈現(xiàn)等比級(jí)數(shù)，則可用曲線方程來表示。在這里，我們以直線趨勢(shì)方程為例。求趨勢(shì)直線的方程式是：式中：y：預(yù)測(cè)值；x：代表的年份；a，b：待定系數(shù)運(yùn)用最小二乘法求得如下方程組：令，則上式可簡化為：式中：yi：各年的實(shí)際銷售量；xi：各年的代號(hào)；n：已掌握數(shù)據(jù)的年數(shù)。值得注意的是，每一趨勢(shì)直線方程都必須注明原點(diǎn)的時(shí)間和計(jì)量單位，這一點(diǎn)和后面闡述的表明現(xiàn)象變量之間相關(guān)關(guān)系的回歸方程是有區(qū)別的。 4）指數(shù)平滑法指數(shù)平滑法是在移動(dòng)平均法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，指數(shù)平滑法是利用預(yù)測(cè)前一期的實(shí)際值和前一期的指數(shù)平滑預(yù)測(cè)值進(jìn)行加權(quán)平均來取得預(yù)測(cè)值的方法。它實(shí)際上是一種特殊的加權(quán)

50、移動(dòng)平均法。其計(jì)算公式為： 本期預(yù)測(cè)值=a×上期實(shí)際發(fā)生值+（1-a）×上期預(yù)測(cè)值。式中：a為平滑系數(shù)，且01。當(dāng)a=1時(shí)，預(yù)測(cè)值=上期實(shí)際發(fā)生值；當(dāng)a=0時(shí)，預(yù)測(cè)值=上期預(yù)測(cè)值。一般根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估計(jì)，當(dāng)差異較大時(shí)，a取0.70.8為宜；當(dāng)差異較小時(shí)，a取0.20.3為宜。 5）季節(jié)指數(shù)法季節(jié)性預(yù)測(cè)比較簡單的方法是計(jì)算各個(gè)季度的不同銷售指數(shù)。季節(jié)銷售指數(shù)可利用簡單平均法算出。它是根據(jù)歷史資料求出每季度平均數(shù)占全期總平均數(shù)的比例，以表明各季銷售水平比全期總銷售水平高低的程度。其預(yù)測(cè)步驟為：第1步：求出歷年各季的平均銷售量。第2步：求出各季的季節(jié)指數(shù)，即當(dāng)季的平均數(shù)占全年平均數(shù)總和

51、的百分比。第3步：根據(jù)季節(jié)指數(shù)和已知某年某季的實(shí)際數(shù)預(yù)測(cè)該年其它各個(gè)季的數(shù)據(jù)。3因果預(yù)測(cè)法因果預(yù)測(cè)法是利用原因和結(jié)果之間存在數(shù)學(xué)函數(shù)式的內(nèi)在聯(lián)系，建立相應(yīng)的數(shù)學(xué)模型來進(jìn)行預(yù)測(cè)。包括回歸分析法和相關(guān)分析法等。1） 回歸分析法回歸分析法就是根據(jù)“自變量”來分析“因變量”的變化方向和程度。在采用回歸分析法進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，預(yù)測(cè)對(duì)象和影響因素之間一定要存在因果關(guān)系，且樣本數(shù)據(jù)量足夠；預(yù)測(cè)對(duì)象和影響因素的樣本數(shù)據(jù)之間存在某種統(tǒng)計(jì)規(guī)律，且能反映未來發(fā)展?fàn)顟B(tài)；樣本數(shù)據(jù)的分布若存在著線性趨勢(shì)，則可采用線性回歸分析法進(jìn)行預(yù)測(cè)。其計(jì)算公式如下：式中：y：預(yù)測(cè)值；x：自變量；a、b：回歸系數(shù)。其中：這一方程與趨勢(shì)預(yù)測(cè)中的

52、一次（直線）方程相同，不同的地方是趨勢(shì)預(yù)測(cè)中以x代表年份，而在回歸分析法中則以x代表“自變量”。所以，此處不能令 2）相關(guān)分析法相關(guān)分析法是分析市場商品供求變化諸因素中兩個(gè)相關(guān)變量之間的因果關(guān)系。它主要是在定性分析的基礎(chǔ)上，找出事物發(fā)展的內(nèi)在聯(lián)系，確定自變量與因變量之間的函數(shù)關(guān)系，然后用回歸方程來進(jìn)行預(yù)測(cè)。它與一元線性回歸法不同的地方是，此處因變量的變動(dòng)不一定決定于某個(gè)主要自變量，也可以是其他相關(guān)因素。 其計(jì)算公式是： 25市場分析應(yīng)用舉例某房地產(chǎn)市場分析報(bào)告大綱251摘要1市場分析的目的。2分析方法、主要假設(shè)條件和風(fēng)險(xiǎn)因素。3建議做/放棄/推遲/改進(jìn)以后可以做。252概述1國家或整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)

53、狀況和主要的增長領(lǐng)域（確認(rèn)有吸引力的物業(yè)投資類型可選擇的投資方向，分析當(dāng)前所處的經(jīng)濟(jì)周期或房地產(chǎn)周期中的位置）。2地區(qū)經(jīng)濟(jì)概況（可與國家進(jìn)行對(duì)比分析）。3城市經(jīng)濟(jì)狀況（與國家和地區(qū)相比城市的就業(yè)狀況及趨勢(shì)，本城市就業(yè)情況短期預(yù)測(cè)，確認(rèn)和介紹當(dāng)?shù)刂饕a(chǎn)業(yè)、企業(yè)和產(chǎn)品）。4市場環(huán)境與場地分析（市場區(qū)域的劃分、土地面積、土地利用情況、場地描述，場地周圍交通環(huán)境及可及性分析，場地周圍土地利用情況和競爭情況）。253需求分析1預(yù)計(jì)的總需求（詳細(xì)分析項(xiàng)目所在市場區(qū)域內(nèi)就業(yè)、人口、家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)、家庭收入等，以預(yù)測(cè)擬開發(fā)房地產(chǎn)類型的市場需求）。（1）就業(yè)分析；（2）人口和家庭分析；（3）收入分析。2吸納率分

54、析（就每一個(gè)相關(guān)的細(xì)分市場進(jìn)行需求預(yù)測(cè)，以估計(jì)市場吸納的價(jià)格和數(shù)量）。（1）市場吸納和空置的現(xiàn)狀與趨勢(shì)；（2）預(yù)估市場吸納計(jì)劃（相應(yīng)時(shí)間周期內(nèi)的需求）。254供給分析1調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的走勢(shì)和未來可能的供給。（1）相關(guān)房地產(chǎn)類型的存量、在建數(shù)量、計(jì)劃開工數(shù)量、已獲規(guī)劃許可的數(shù)量、改變用途數(shù)量和拆除量等；（2）估計(jì)短期的新增供給數(shù)量。2分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計(jì)劃。3分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況，分析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。255競爭分析1列出競爭項(xiàng)目的功能和特點(diǎn)（價(jià)格、數(shù)量、設(shè)計(jì)形式、功能、裝修標(biāo)準(zhǔn)）。（1）描述已

55、建成或正在建設(shè)中的競爭性項(xiàng)目（價(jià)格、數(shù)量、建造年代、空置、競爭特點(diǎn)）；（2）描述計(jì)劃建設(shè)中的競爭性項(xiàng)目。2市場細(xì)分，明確擬建項(xiàng)目的目標(biāo)使用者。（1）目標(biāo)使用者的狀態(tài)（年齡、性別、職業(yè)、收入）、行為（生活方式、消費(fèi)模式）、地理分布、需求的區(qū)位分布及流動(dòng)性；（2）了解每一細(xì)分市場下使用者的愿望和需要；（3）按各細(xì)分市場結(jié)果，分析對(duì)競爭項(xiàng)目功能和特點(diǎn)的需求狀況，指出擬建項(xiàng)目應(yīng)具備的特色。256市場占有率分析1基于競爭分析的結(jié)果，按各細(xì)分市場估算市場供給總吸納量、吸納速度和擬開發(fā)項(xiàng)目的市場份額，明確擬開發(fā)項(xiàng)目吸引顧客或使用者的競爭優(yōu)勢(shì)。（1）估計(jì)項(xiàng)目的市場占有率；（2）在充分考慮擬開發(fā)項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)的條件下

56、，進(jìn)一步確認(rèn)其市場占有率；（3）簡述主要的市場特征。2市場分析結(jié)果（市場占有率、擬建項(xiàng)目銷售或出租進(jìn)度、價(jià)格、銷售期）。（1）在一定時(shí)間內(nèi)以某一價(jià)格出售或出租的面積或單元數(shù)量；（2）有利于增加市場占有率的建議。第3章 房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序與政府管理房地產(chǎn)開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變?nèi)司迎h(huán)境的一種活動(dòng)。 31房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)程序開發(fā)商從有投資意向開始至項(xiàng)目建設(shè)完畢出售或出租并實(shí)施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個(gè)合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般說來，這個(gè)程序包括8個(gè)步驟，即投資機(jī)會(huì)尋找、初步可行性研究、土地使用權(quán)的談判、詳細(xì)可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批、簽署合作協(xié)議、施工建設(shè)與竣工驗(yàn)收、市場營銷與物業(yè)管理。311投資機(jī)會(huì)的選擇投資機(jī)會(huì)選擇是整個(gè)開發(fā)過程中最為重要的一環(huán)，主要包括投資機(jī)會(huì)尋找和篩選兩個(gè)步驟。 312初步可行性研究初步可行性研究是指在規(guī)劃參數(shù)尚未獲得政府批準(zhǔn)的前提條件下，由專業(yè)職能部門按照項(xiàng)目所在地區(qū)和市場一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標(biāo)和項(xiàng)目的特點(diǎn)，就其投資效果和可能出現(xiàn)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)問題進(jìn)行研究，編制初步可行性研究報(bào)告。313土地使用權(quán)談判土