中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧和預(yù)測(cè)報(bào)告

1、 2008年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧和2009年預(yù)測(cè)中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究中心一、2008年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體情況2008年，在國(guó)際金融危機(jī)的形勢(shì)下，中國(guó)政府以審慎靈活的宏觀調(diào)控政策，基本上保持了中國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，而對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控則更體現(xiàn)了這種審慎靈活性。2008年上半年，在國(guó)家調(diào)控政策主導(dǎo)下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸由2007年的過(guò)熱轉(zhuǎn)向理性回歸，各項(xiàng)指標(biāo)高位調(diào)整，過(guò)度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市場(chǎng)開(kāi)始快速下行，并顯現(xiàn)出加速下滑的趨勢(shì)。在國(guó)家“保增長(zhǎng)”政策的主導(dǎo)以及各方面努力下，第四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步惡化的趨勢(shì)得到遏制，整體市場(chǎng)基本保持了理性回歸并穩(wěn)定發(fā)展的態(tài)勢(shì)。1、 20

2、07年的投資過(guò)熱，導(dǎo)致2008年整體市場(chǎng)供給壓力大1.1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅上半年在30%上高位運(yùn)行，下半年漲幅出現(xiàn)回調(diào)受2007年房地產(chǎn)投資過(guò)熱的影響，上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額延續(xù)了去年略高于30%的同比增長(zhǎng)幅度，而整體市場(chǎng)處于理性回歸的態(tài)勢(shì)，宏觀調(diào)控起到了明顯成效。下半年，國(guó)際上受金融危機(jī)的影響，國(guó)內(nèi)由于“抑制過(guò)熱”政策疊加、住房保障制度的推進(jìn)，以及經(jīng)濟(jì)進(jìn)入調(diào)整期等因素的影響，出現(xiàn)漲幅下降的趨勢(shì)。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增長(zhǎng)從1-6月的33.5%一路下滑到1-11月的22.72%。盡管下半年漲幅回調(diào)明顯，但漲幅的絕對(duì)值仍超過(guò)了20%以上，可見(jiàn)在國(guó)家“保增長(zhǎng)”政策下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資并沒(méi)有出

3、現(xiàn)過(guò)大的波動(dòng)，仍維持了相對(duì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)速度。圖1：2007年11月-2008年11月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院1.2、自1998年以來(lái)，土地購(gòu)置未開(kāi)發(fā)面積近12億平方米，市場(chǎng)潛在供給能力強(qiáng)。與2007年瘋狂搶地以及“地王”不斷涌現(xiàn)相比，2008年，中國(guó)土地市場(chǎng)開(kāi)始恢復(fù)理性。土地購(gòu)置面積和開(kāi)發(fā)面積增幅基本趨勢(shì)是逐月下降。土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)由1-2月的34.7%，到年中（1-6月）的7.6%，1-11月的-5.9%，除1-5月外，增幅都是逐月在下降；而土地開(kāi)發(fā)面積同比增幅也是由1-2月的20.2%，一路回落到1-11月的-2.7%，除1-6月外，也是逐月下降。200

4、7年狂熱的土地市場(chǎng)降溫明顯。但2008年1-11月土地購(gòu)置未開(kāi)發(fā)面積仍達(dá)1.12億平方米，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商囤積土地的意愿并沒(méi)有出現(xiàn)根本性變化。圖2:2007年11月-2008年11月土地購(gòu)置開(kāi)發(fā)面積情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)自1998年以來(lái)土地購(gòu)置未開(kāi)發(fā)面積統(tǒng)計(jì)表明，該數(shù)據(jù)高達(dá)11.9億平方米，如果不考慮國(guó)家收回土地的情況，以容積率為2計(jì)算，能為市場(chǎng)提供23.8億平方米的房地產(chǎn)，以前三年平均銷售面積來(lái)看，這些土地全部消化還需3年半多的時(shí)間，以戶均100平方米、3人計(jì)算，能解決7000多萬(wàn)人的新增住房，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在供給量很大。圖3:1998年-2008年11月土地購(gòu)置開(kāi)

5、發(fā)面積情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院1.3、竣工面積、新開(kāi)工面積、施工面積漲幅高位回調(diào)，但總量較大，市場(chǎng)供給壓力仍偏大2008年，竣工面積、新開(kāi)工面積、施工面積均處于漲幅回調(diào)過(guò)程，竣工面積、新開(kāi)工面積和施工面積漲幅分別由年初的31.6%、27.2%和32.1%下降到1-11月的6.1%、5.4%和17.7%， 1-11月新開(kāi)工面積8.4億平方米，超過(guò)銷售面積71%，而施工面積25.5億平方米，相當(dāng)于前三年平均銷售面積的近4倍，假設(shè)施工面積中四分之一已經(jīng)作為期房銷售，則剩下的仍需要市場(chǎng)消化3年。以戶均100平方米、每戶3人計(jì)算，如果全部竣工后，可以為市場(chǎng)提供2550萬(wàn)戶，7650萬(wàn)人的

6、新增住房，可見(jiàn)盡管供應(yīng)指標(biāo)漲幅回調(diào)，但市場(chǎng)供應(yīng)壓力仍較大。圖4:2007年11月-2008年11月竣工面積、新開(kāi)工面積、施工面積增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院2、2008年商品房銷售量理性回歸，但仍處上行區(qū)間，自住型需求增長(zhǎng)尤其強(qiáng)勁2.1、住宅日均銷售1.3萬(wàn)套，2008年房地產(chǎn)需求更加理性2007年商品房的投機(jī)熱大幅提升了市場(chǎng)需求，同時(shí)也形成了較大的經(jīng)濟(jì)泡沫。在國(guó)家宏觀調(diào)控政策主導(dǎo)下（同時(shí)也不排除國(guó)際國(guó)內(nèi)多種因素的影響）， 2008年商品房銷售量理性回歸。商品房銷售面積同比漲幅由08年上半年的-7.2%，下降到1-11月的-18.3%。圖5:2007年11月-2008年11月銷

7、售面積及增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院2008年1-11月的銷售面積比2005年同期增長(zhǎng)13.3%，比2006年增長(zhǎng)6.6%（由于統(tǒng)計(jì)口徑的變化，我們不考慮2005年以前的數(shù)據(jù)）。如果不考慮2007年這個(gè)特殊因素的話，可以看到2008年銷售面積仍處上行趨勢(shì)，只是增長(zhǎng)幅度有所下降。圖5:2001年-2008年11月銷售面積及增長(zhǎng)情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院為對(duì)2008年的銷售量下滑這一現(xiàn)象分析得更加透徹，我們對(duì)2006年-2008年這三年前11個(gè)月的住宅日均銷售套數(shù)進(jìn)行分析，其中2006年和2007年的套均建筑面積是以2006年和2007年全年的住宅銷售面積除以住宅銷售

8、套數(shù)得到，而2008年套均建筑面積是以中國(guó)指數(shù)研究院對(duì)國(guó)內(nèi)主要城市的2008年前11個(gè)月住宅成交的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)計(jì)算得出。我們可以看到，2008年前11個(gè)月日均銷售住宅約1.3萬(wàn)套，比2007年同期下降了12.5，與2006年同期相比，增長(zhǎng)了12.8%，年復(fù)合增長(zhǎng)率在6.2%左右，可見(jiàn)，如果不考慮過(guò)熱的市場(chǎng)帶來(lái)的銷售量大幅上漲的2007年，僅與2006年比較，2008年銷售量增長(zhǎng)仍處于合理的區(qū)間。另外從這些數(shù)據(jù)也可以看到，2008年銷售面積的下降，一個(gè)重要的原因是套均面積的下降，或者說(shuō)中小戶型住房比例的增長(zhǎng)，中小戶型住房在總價(jià)上減輕了購(gòu)房者的壓力，也有利于節(jié)約資源和能源，這一點(diǎn)與國(guó)家的調(diào)控方向是一致

9、的。表1:2006年-2008年前11個(gè)月全國(guó)住宅日均銷售套數(shù)年份2006年1-11月2007年1-11月2008年1-11月住宅銷售面積41560 54976 44645 套均建筑面積107.7 110.5 102.6 日均銷售套數(shù)11691 15070 13186 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院表2:2006年-2008年主要城市住宅總銷售套數(shù)和日均銷售套數(shù) 年份城市2006年2007年2008年1-6月2008年1-11月總套數(shù)日均總套數(shù)日均總套數(shù)日均總套數(shù)日均北京16176144312282333735139195 74366225 上海187131513234495642860

10、93478 137002415 天津734782018720123924640137 42849 130 重慶9071024916340444861629342 118984361 深圳74982205499441371673193 61275186 武漢94891260 107536295 27412152 48125146 數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院2.2、投資投機(jī)受到遏制，自住型需求增長(zhǎng)強(qiáng)勁2007年9月，國(guó)家及時(shí)準(zhǔn)確地預(yù)見(jiàn)到房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，央行出臺(tái)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知， “第二套房”貸款受到嚴(yán)格管理，這在一定程度上避免了類似美國(guó)“次貸”的危機(jī)在中國(guó)爆發(fā)。政策發(fā)布以來(lái)，市場(chǎng)

11、投機(jī)得到很大的抑制，部分投資型、改善型購(gòu)房行為同時(shí)也受到影響，而首次自住型購(gòu)房行為受到鼓勵(lì)，市場(chǎng)自住型購(gòu)房比例大幅提高。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的一項(xiàng)年度抽樣調(diào)查結(jié)果表明：2008年中國(guó)部分大中城市自住型購(gòu)房比例平均達(dá)到81.3%，而2006年、2007年該比例分別為75.0%和70.1%，以此估算,2006年、2007年和2008年1-11月住宅日均銷售套數(shù)中投資投機(jī)型購(gòu)房分別為0.29萬(wàn)套、0.45萬(wàn)套和0.25萬(wàn)套,可見(jiàn)2007年投資投機(jī)型需求過(guò)大，甚至形成了某種程度的房地產(chǎn)泡沫，支撐了整體銷售量的大幅增長(zhǎng)，2008年投資投機(jī)型購(gòu)房套數(shù)比2007年下降超過(guò)四成；而2006年、2007年和2008

12、年日均銷售套數(shù)中自住型購(gòu)房分別為0.88萬(wàn)套、1.05萬(wàn)套和1.07萬(wàn)套,可見(jiàn)2008年自住型需求仍在強(qiáng)勁增長(zhǎng)。3、供求關(guān)系發(fā)生變化，房?jī)r(jià)高位小幅回落，但各城市表現(xiàn)有漲有跌由于供給類指標(biāo)的快速增長(zhǎng)，2008年商品房銷竣比一路下跌，由08年上半年的1.53下降到1-11月的1.40。應(yīng)該注意的是，盡管銷竣比仍然超過(guò)了1，但由于中國(guó)的商品房銷售面積中以期房為主，靜態(tài)的銷竣比往往無(wú)法表現(xiàn)當(dāng)前的供需狀況，所以我們采用施工面積/銷售面積這個(gè)指標(biāo)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析：2008年1-11月商品房施工面積/銷售面積高達(dá)5.2，而2006年、2007年同期該比例分別為3.8和3.6，同時(shí)1-11月商品房空置面積達(dá)到

13、1.4億平方米，同比增長(zhǎng)了15.3%。可見(jiàn)在需求變化不大的情況下，供給指標(biāo)的大幅增長(zhǎng)，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系出現(xiàn)了一定程度的逆轉(zhuǎn)。從價(jià)格來(lái)看，我們通過(guò)環(huán)比指數(shù)這個(gè)指標(biāo)可以看到，房屋銷售價(jià)格實(shí)際上已經(jīng)從8月份開(kāi)始下降，連續(xù)四個(gè)月房屋銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù)持續(xù)低于100，該指標(biāo)低于100，說(shuō)明房屋銷售價(jià)格比上個(gè)月出現(xiàn)了下跌。9月、10月房屋銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù)分別為99.9和99.7，11月進(jìn)一步跌到99.5，價(jià)格下跌幅度有所擴(kuò)大。我們通過(guò)同比指數(shù)這個(gè)指標(biāo)可以看到，2008年1月，房屋銷售價(jià)格同比指數(shù)為111.3，2008年2-11月，該指數(shù)一路下滑，由年中的108.2，進(jìn)一步下滑至10月的101.6，由于

14、這個(gè)指標(biāo)超過(guò)100，就意味著與去年同期比仍為增長(zhǎng)，說(shuō)明房?jī)r(jià)比上幾個(gè)月有所回落，但絕對(duì)值并沒(méi)有回落到2007年10月的水平。同時(shí)，在全國(guó)整體平均房?jī)r(jià)環(huán)比下跌的形勢(shì)下，不同城市房?jī)r(jià)表現(xiàn)不同，2008年3季度七十個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)表明，北京3季度房?jī)r(jià)比去年同期增長(zhǎng)了8.7%,上海增長(zhǎng)5.3%，而深圳和廣州則分別下降了6.8%和1.4%。從目前的數(shù)據(jù)來(lái)看，預(yù)計(jì)4季度各城市房?jī)r(jià)或增幅還會(huì)有所下調(diào)。北京、上海、深圳、廣州這4個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比分別高達(dá)14、11、13、13(年初數(shù)據(jù))，相對(duì)于居民收入，房?jī)r(jià)水平仍然偏高，以自住型購(gòu)房為主的理性市場(chǎng)需要一個(gè)理性的價(jià)格來(lái)支撐。4、國(guó)家和地方政府的“保增長(zhǎng)”

15、政策穩(wěn)定了交易量，“這個(gè)冬天不太冷”作為支柱產(chǎn)業(yè)，3季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速下行趨勢(shì)引起了國(guó)家以及地方政府的高度重視。國(guó)家調(diào)控政策從上半年的“抑制過(guò)熱”轉(zhuǎn)為下半年的“維穩(wěn)”，中央和地方采取了降低稅費(fèi)、利息和購(gòu)房首付、購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)貼等積極的財(cái)稅政策穩(wěn)定市場(chǎng)：央行連續(xù)5次降息、財(cái)政部下調(diào)居民首次購(gòu)房契稅至1%地方上，上海、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、福州等城市降低了交易稅費(fèi)；西安、南京、宿遷、杭州等城市則實(shí)行了購(gòu)房的財(cái)政補(bǔ)貼。加之部分開(kāi)發(fā)商對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行合理的調(diào)整，這些努力都有助于刺激市場(chǎng)的交易量，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)具有積極作用。從中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)到的最新市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看， 11月中國(guó)主要城市商品住宅成交面積（該指標(biāo)超前于統(tǒng)計(jì)局

16、的商品房銷售面積指標(biāo)）與10月這個(gè)傳統(tǒng)銷售旺季相比出現(xiàn)了大幅上漲，如北京上漲了52.35%,上海40.43%，深圳74.86%，杭州30.48%,南京59.15%，而11月1日正是財(cái)政部規(guī)定下調(diào)購(gòu)房契稅的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，可見(jiàn)，下調(diào)交易稅費(fèi)對(duì)于成交量確實(shí)起到不可忽視的作用。但必須認(rèn)識(shí)到目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，既有國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的影響，同時(shí)也要看到，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了近10年的快速發(fā)展,本身也有調(diào)整的需要，特別是房地產(chǎn)行業(yè)要健康發(fā)展，必須擠出體內(nèi)過(guò)多的泡沫。從這個(gè)周期來(lái)看，樓市已經(jīng)處于冬季，但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)在需求的旺盛，以及經(jīng)過(guò)政府及時(shí)準(zhǔn)確的政策以及各方面的努力，完全可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)不出現(xiàn)大起大落

17、，可以說(shuō)雖然到了冬季，但“這個(gè)冬天不太冷”。國(guó)家的政策有保有壓，保護(hù)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的因素，打壓不利因素，所以也可以說(shuō)這個(gè)冬天是殺滅細(xì)菌醞釀生機(jī)的冬天，而不是毀滅性災(zāi)難性的冬天。二、2008年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)問(wèn)題1、銷售額低于投資額7000多億元，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，市場(chǎng)資金缺口大2008年前三季度國(guó)家嚴(yán)格執(zhí)行了從緊的貨幣政策，開(kāi)發(fā)、消費(fèi)貸款都受到抑制，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都感到了資金的壓力。但這種壓力不完全是企業(yè)沒(méi)有資金，而是銷售收入無(wú)法承擔(dān)這么大規(guī)模的投資，導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)資金循環(huán)受阻。目前中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的商品房銷售是主要的收入來(lái)源，租賃收入比例很小。所以銷售額在開(kāi)發(fā)企業(yè)收回投資方面

18、占據(jù)了非常關(guān)鍵的位置。2008年1-11月房地產(chǎn)企業(yè)銷售額低于投資額7285億元，預(yù)計(jì)12月銷售額仍然會(huì)大幅低于投資額。而其他年份一般當(dāng)年就可用銷售收回投資（當(dāng)然這里說(shuō)的是一個(gè)整體概念），2007年1-11月銷售額高于投資額2371億元，1-12月則是4324億元；2006年盡管1-11月銷售額低于投資額274億，但1-12月銷售額仍然是超過(guò)投資額1127億元。圖5:2007年11月-2008年11月銷售額與投資額差值情況數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、中國(guó)指數(shù)研究院由于2008年前三季度國(guó)家嚴(yán)格執(zhí)行了從緊的貨幣政策以及對(duì)外資的限制措施，國(guó)內(nèi)貸款以及利用外資受到抑制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源中，國(guó)內(nèi)貸款增

19、長(zhǎng)比例較?。焕猛赓Y雖增長(zhǎng)了12%，但基數(shù)小，影響不大；而銷售額低于投資額7285億元，意味著開(kāi)發(fā)企業(yè)必須加大自籌資金的力度，1-11月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源同比增長(zhǎng)4.24%,其中定金及預(yù)收款下降了11.2%，而自籌資金增長(zhǎng)了3172億元,同比增長(zhǎng)了30.9%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資快速增長(zhǎng)，對(duì)自籌資金的需求越來(lái)越高，這使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈日益緊張。2、流拍、退地頻現(xiàn)，地方政府“土地財(cái)政”模式出現(xiàn)危機(jī)國(guó)土資源部全國(guó)城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)土地有接近都是以底價(jià)成交收?qǐng)?，更有左右的土地遭遇流?biāo)流拍。還有一些房地產(chǎn)公司則通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式變相退地。中國(guó)指數(shù)研究院土地價(jià)格指數(shù)系統(tǒng)

20、對(duì)60個(gè)大中城市招拍掛土地市場(chǎng)長(zhǎng)期進(jìn)行監(jiān)測(cè)的結(jié)果表明，截止10月底，全國(guó)60個(gè)大中城市住宅用地流標(biāo)流拍約1300宗，土地面積約6000萬(wàn)平方米，其規(guī)劃面積超過(guò)1億平方米，相當(dāng)于07年總供應(yīng)量的1/5左右。與此同時(shí)，各大城市頻頻出現(xiàn)了退地潮的現(xiàn)象。如南京蘇寧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司退回2007年月拍得的總價(jià)44.04億元、樓板價(jià)6.69萬(wàn)元平方米的全國(guó)最貴“單價(jià)地王”。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，08年大宗地塊退地宗數(shù)近20宗。而地方政府損失地價(jià)款在140億以上。土地出讓收入在地方政府財(cái)政中占據(jù)重要的地位，部分城市的“土地財(cái)政”收入甚至占財(cái)政收入的一半以上，流拍和退地，使地方政府“土地財(cái)政”模式出現(xiàn)危機(jī)，隨著流拍和

21、退地比例的大幅增加，一些地方政府財(cái)政收入急遽縮水。房地產(chǎn)市場(chǎng)的回落甚至增速放緩，從目前來(lái)看，影響最大的仍然是地方政府，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大幅度的波動(dòng)，無(wú)論是土地出讓收入，還是開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段稅費(fèi)收入，都將大幅下滑，部分依靠“土地財(cái)政”的地方政府將面臨入不敷出的境地。各地政府也在積極探索地方政府債券的發(fā)行，以避免土地財(cái)政的渴望。3、保障性住房增長(zhǎng)，但限價(jià)房處境尷尬2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)供給和需求結(jié)構(gòu)都出現(xiàn)較大變化：供給方面，保障性住房在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的比例有所增加，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響不容小視；如北京市近三個(gè)月住宅成交中，保障性住房占50%左右，保障性住房?jī)r(jià)格一般低于市場(chǎng)價(jià)格，對(duì)整體均價(jià)有拉

22、低的作用，同時(shí)保障性住房比例的增長(zhǎng)，使購(gòu)房者增強(qiáng)了持幣觀望的信心。所以說(shuō)，保障性住房比例的增長(zhǎng)有利有弊。由于目前并沒(méi)有形成很好的梯級(jí)消費(fèi)市場(chǎng)，對(duì)保障性住房的購(gòu)買者也很難有準(zhǔn)確的身份驗(yàn)證，購(gòu)買保障性住房和購(gòu)買商品房的消費(fèi)者重疊很大，很多保障性住房甚至用于投資和投機(jī)。保障性住房比例的增長(zhǎng)，對(duì)于商品房交易量、價(jià)均有一定程度的不利影響。如何在保障民生的同時(shí)，避免保障性住房對(duì)市場(chǎng)造成大的沖擊，是各級(jí)政府應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。由于一些地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，幅度超過(guò)10%，這樣使得一些限價(jià)房的價(jià)格超過(guò)了周邊樓盤(pán)，失去了價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，陷入尷尬。在某種意義上講，限價(jià)房對(duì)于市場(chǎng)的作用更多的表現(xiàn)在抑制房?jī)r(jià)上。而當(dāng)房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)漲

23、為跌，限價(jià)房有可能被迫進(jìn)行修正。4、退房、斷供成為開(kāi)發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)的隱患由于市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)向供過(guò)于求，按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律，價(jià)格就需要做向下的調(diào)整。這也正是一些理性開(kāi)發(fā)商的選擇，全國(guó)新建商品住宅價(jià)格環(huán)比自8月連續(xù)下降，正是這種理性行為的表現(xiàn)。但房?jī)r(jià)的調(diào)整，涉及到方方面面的利益，部分開(kāi)發(fā)商的降價(jià)促銷由于引發(fā)了與老客戶的矛盾而困難重重，進(jìn)而引發(fā)了一些購(gòu)房者的斷供、退房等問(wèn)題。不斷上演的退房風(fēng)波使開(kāi)發(fā)商面臨兩難處境，保持目前的房?jī)r(jià)，銷售面臨窘境；按照市場(chǎng)來(lái)調(diào)整價(jià)格，老客戶退房更是難以承受。從市場(chǎng)的角度來(lái)看，購(gòu)買商品出現(xiàn)價(jià)格下跌，并不是退貨的理由。房?jī)r(jià)漲跌對(duì)于那些屬于自住型的老客戶其實(shí)并沒(méi)有實(shí)質(zhì)的影響，而對(duì)于投資

24、或投機(jī)性客戶則有較大的影響，而這部分購(gòu)房者完全屬于市場(chǎng)行為，應(yīng)該風(fēng)險(xiǎn)自負(fù)。從市場(chǎng)的一些反饋來(lái)看，一些退房風(fēng)波的主要發(fā)動(dòng)者就是投機(jī)客戶。其實(shí)從美國(guó)的“次貸危機(jī)”來(lái)看，以小搏大的投機(jī)者比例過(guò)大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是不可持續(xù)的，房?jī)r(jià)崩盤(pán)之前只能漲幅越來(lái)越大，否則即使房?jī)r(jià)不跌，只是漲幅縮小，也會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲幅無(wú)法彌補(bǔ)投機(jī)成本，導(dǎo)致市場(chǎng)崩盤(pán)。所以對(duì)于退房風(fēng)波要區(qū)分對(duì)待，無(wú)論是市場(chǎng)還是政府，對(duì)于投機(jī)者，都是無(wú)法保護(hù)的。但對(duì)于自住型購(gòu)房者，他們是以前高房?jī)r(jià)的受害者，盡管市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)買賣責(zé)任自負(fù)，但給予適當(dāng)?shù)囊龑?dǎo)和矛盾緩解仍很有必要。退房風(fēng)波關(guān)系到社會(huì)治安問(wèn)題，地方政府既要維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，也要維護(hù)正常市場(chǎng)秩序。但簡(jiǎn)單地維持

25、房?jī)r(jià)不跌或增長(zhǎng)并不是最好的辦法。另外，部分購(gòu)房者選擇斷供，使金融機(jī)構(gòu)面臨壞帳風(fēng)險(xiǎn)，所以銀行要高度關(guān)注房?jī)r(jià)深度下滑帶來(lái)的的信貸風(fēng)險(xiǎn)和適時(shí)多頻次評(píng)估判斷房?jī)r(jià)的變動(dòng)方向。三、2009年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)1、房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回升，價(jià)格將進(jìn)一步回歸理性 以目前的房地產(chǎn)銷售能力來(lái)看，土地市場(chǎng)的存量以及施工面積共能為市場(chǎng)提供6年以上的新增供給，2008年房地產(chǎn)各項(xiàng)供給指標(biāo)對(duì)市場(chǎng)形成較大的壓力；而從需求指標(biāo)上看，2008年銷售量相對(duì)正常年份平穩(wěn)增長(zhǎng)，盡管1-11月雖然部分城市銷售量環(huán)比出現(xiàn)較大的增長(zhǎng)，但與2007年過(guò)熱的銷售量相比，大部分仍處于下跌狀態(tài)。供過(guò)于求的局面已經(jīng)形成，但供過(guò)于求不是需求太少，而是有效

26、需求太少，廣大市民自住型購(gòu)房需求被不合理的房?jī)r(jià)所阻擋。如果價(jià)格進(jìn)入合理的區(qū)間，通過(guò)合理調(diào)控市場(chǎng)，必然出現(xiàn)供求兩旺的局面。從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，大部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于價(jià)格非常敏感，很多樓盤(pán)，由于定價(jià)比較合理，幾乎在開(kāi)盤(pán)時(shí)即銷售一空。在這種情況下，理性的開(kāi)發(fā)商必然要順應(yīng)市場(chǎng)潮流，合理調(diào)整價(jià)格，加大促銷力度。預(yù)計(jì)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回升，價(jià)格將進(jìn)一步回歸理性。2、開(kāi)發(fā)投資增幅將進(jìn)一步下降，房地產(chǎn)企業(yè)債等融資手段將大行其道由于銷售額低于投資額，2009年房地產(chǎn)企業(yè)的資金將更加緊張，而且大部分房地產(chǎn)重點(diǎn)企業(yè)對(duì)于目前的國(guó)內(nèi)國(guó)際形勢(shì)都有較深入的了解，雖然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期看好，但同時(shí)也認(rèn)識(shí)到短期內(nèi)房地

27、產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不樂(lè)觀，必然下調(diào)開(kāi)發(fā)投資計(jì)劃。如萬(wàn)科就在第三季度報(bào)告中明確指出，公司在半年度報(bào)告已經(jīng)調(diào)低了全年的開(kāi)竣工計(jì)劃的基礎(chǔ)上，“決定進(jìn)一步下調(diào)今年的開(kāi)工計(jì)劃，開(kāi)工面積再調(diào)減約110萬(wàn)平方米，到570萬(wàn)平方米左右，以更好地匹配市場(chǎng)的銷售節(jié)奏?！鳖A(yù)計(jì)2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅將進(jìn)一步下降，但不會(huì)出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。2008年12月13日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見(jiàn)。要求“擴(kuò)大債券發(fā)行規(guī)模，積極發(fā)展企業(yè)債、公司債、短期融資券和中期票據(jù)等債務(wù)融資工具?！?008年一些大型房地產(chǎn)企業(yè)為避免資金鏈斷裂，通過(guò)各種方式大幅提高持有資金量，如萬(wàn)科、金地發(fā)行公司債、金融街完成 2007 年度公開(kāi)增發(fā)等，通過(guò)股市發(fā)行公司債等方式融資已經(jīng)開(kāi)發(fā)企業(yè)的一個(gè)重要的資金來(lái)源。2009年，國(guó)家將加強(qiáng)企業(yè)債發(fā)行的力度，企業(yè)債和公司債利息一般高于銀行存款利息，而安全性又較高，對(duì)于房地產(chǎn)投資者也是一個(gè)很多的低風(fēng)險(xiǎn)投資選擇，必然受到市場(chǎng)的熱捧。而對(duì)于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，應(yīng)該更好的利用這個(gè)機(jī)會(huì)，通過(guò)發(fā)行企業(yè)債獲得充