順都地產(chǎn)邢臺項目產(chǎn)品規(guī)劃建議書和營銷策劃方案實用教案

1、SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/目錄(ml)/項目(xingm)地塊概述與分析l規(guī)劃依據(jù)及約束條件l土地(td)價值分析l地塊功能分區(qū)第1頁/共31頁第一頁，共31頁。SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/項目地塊概述(i sh)與分析/1、項目規(guī)劃(guhu)依據(jù)及約束條件規(guī)劃(guhu)依據(jù)各功能不同的需求區(qū)位交通現(xiàn)狀及未來規(guī)劃開發(fā)商的訴求地塊周邊商業(yè)現(xiàn)狀及消費水平等位置體量（層數(shù)、層高、標(biāo)準(zhǔn)層面積等）相互的聯(lián)系等體量的大小銷售or持有物業(yè)的品質(zhì)

2、要求開發(fā)模式及順序等技術(shù)指標(biāo)要求建筑密度容積率消防通道綠化、停車等地塊周邊住宅現(xiàn)狀及入住率等地塊屬性 第2頁/共31頁第二頁，共31頁。SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/項目(xingm)地塊概述與分析/1、項目(xingm)規(guī)劃依據(jù)及約束條件控規(guī)相關(guān)指標(biāo)住宅用地商業(yè)用地實際用地面積3.125公頃0.69公頃容積率3.04.2建筑密度25%40%建筑高度中高層、高層限低20米綠地率35%（人均公共綠地不小于1.0）30%興達(dá)路（城市(chngsh)主干道）寬40米永康路（次干道）寬25米第3頁/共31頁第三頁，共31頁。

3、SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/項目地塊概述(i sh)與分析/ 交通系統(tǒng)： 展示(zhnsh)系統(tǒng)：現(xiàn)狀：項目四周擁有一條交通主干道（興達(dá)路），永康(yn kn)路目前屬于斷頭路狀態(tài)，預(yù)計在今年年底打通。思考：本案西側(cè)和東側(cè)規(guī)劃及用地性質(zhì)對于的本項目未來的存在部分決定性作用！2、項目地塊土地價值分析興達(dá)路（城市主干道）寬40米永康路（次干道）寬25米西側(cè)地塊百合小筑東側(cè)空地本案現(xiàn)狀：良好的展示面對于客流的引導(dǎo)起到重要的作用。在本案周邊四條道路區(qū)域存在兩條交叉交通干線，其中交叉點和東側(cè)交通干線效果最佳；思考：北側(cè)展面可

4、設(shè)置為本案主出入口；交叉點和東側(cè)展面用于項目整體形象展示。第4頁/共31頁第四頁，共31頁。SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/項目(xingm)地塊概述與分析/2、項目地塊土地價值(jizh)分析項目地標(biāo)區(qū)域特點：標(biāo)桿形象與城市道路體系最佳結(jié)合點，商業(yè)最佳導(dǎo)入?yún)^(qū)。利用：1.以廣場等手法擴(kuò)大對外部客流的商業(yè)受視面；2.利用商業(yè)昭示性，以標(biāo)志性商家表達(dá)項目商業(yè)功能和品質(zhì)。商住綜合區(qū)特點：屬于緊鄰次干道區(qū)域，交通方便。位于地標(biāo)區(qū)和宜居區(qū)的交叉地帶，屬于人口流動較大區(qū)域，較易聚集人氣。利用：1、可設(shè)置社區(qū)居住主出入口；2、可設(shè)置

5、有藝術(shù)感的景觀帶使業(yè)主進(jìn)入社區(qū)有歸屬感。項目宜居區(qū)域特點：私密性強(qiáng)，地塊方正，易于規(guī)劃，噪音污染小。利用：1.打造精品宜居高檔社區(qū)；2.適宜規(guī)劃主景觀帶或者中央景觀區(qū)域。第5頁/共31頁第五頁，共31頁。SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/項目地塊概述(i sh)與分析/3、功能(gngnng)分區(qū)布局定位動靜態(tài)過渡(gud)區(qū)域居住區(qū)區(qū)域偏靜態(tài)商業(yè)區(qū)區(qū)域偏動態(tài)第6頁/共31頁第六頁，共31頁。SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/目錄(ml)/本項目(

6、xingm)規(guī)劃建議 l項目(xingm)方案一l項目(xingm)方案二l對比總結(jié)第7頁/共31頁第七頁，共31頁。SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED方案(fng n)一/本項目(xingm)規(guī)劃建議/方案一經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)編號項目單位數(shù)量1規(guī)劃用地面積381692總建筑面積 1453973商業(yè)街鋪44004集中商業(yè)30000（含地下一層8000）5寫字樓160006住宅937977其他（公建）12008容積率3.8第8頁/共31頁第八頁，共31頁。SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER

7、 COMPANY LIMTED方案(fng n)一/本項目規(guī)劃(guhu)建議/集中商業(yè)面積統(tǒng)計單層面積層數(shù)總面積5500（地上）4220008000（地下 ）18000總計30000沿街商業(yè)面積統(tǒng)計單層面積層數(shù)總面積220024400寫字樓面積統(tǒng)計單層面積層數(shù)總面積10001616000住宅面積統(tǒng)計單層面積層數(shù)總面積720（小高層）1028797650（高層）2565000總計93797小高層高層第9頁/共31頁第九頁，共31頁。SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED方案(fng n)一/本項目(xingm)規(guī)劃建議/小高層

8、高層物業(yè)類型 面積 () 比例 商業(yè) 3440023.7% 住宅9379764.5% 寫字樓1600011% 公建12000.8% 合計145397100%各類物業(yè)(w y)配比表23.7%64.5%11.0%0.8%各物業(yè)配比圖商業(yè) 住宅寫字樓公建第10頁/共31頁第十頁，共31頁。SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/本項目規(guī)劃(guhu)建議/商業(yè)車流住宅車流辦公車流地下車庫入口地下車庫出口c方案(fng n)一交通規(guī)劃分析(fnx)(車流)第11頁/共31頁第十一頁，共31頁。SUNNY WORLD(BEIJING)

9、REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/本項目(xingm)規(guī)劃建議/商業(yè)人流住宅人流辦公人流地下車庫入口地下車庫出口c方案(fng n)一交通(jiotng)規(guī)劃分析(人流)第12頁/共31頁第十二頁，共31頁。SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/本項目規(guī)劃(guhu)建議/方案(fng n)二高板區(qū)類別墅區(qū)街心花園(ji xn hu yun)高板區(qū)花園洋房區(qū)集中商業(yè)方案二經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)編號項目單位數(shù)量1規(guī)劃用地面積381692總建筑面積 1319773商業(yè)街鋪24004集中商業(yè)34580（含地

10、下一層8000）6住宅937977其他（公建）12008容積率3.5第13頁/共31頁第十三頁，共31頁。SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/本項目(xingm)規(guī)劃建議/方案(fng n)二高板區(qū)類別墅區(qū)街心花園(ji xn hu yun)花園洋房區(qū)集中商業(yè)小高層高層集中商業(yè)面積統(tǒng)計單層面積層數(shù)總面積6645（地上）4265808000（地下 ）18000總計30000沿街商業(yè)面積統(tǒng)計單層面積層數(shù)總面積120022400住宅面積統(tǒng)計單層面積層數(shù)總面積720（小高層）1028797650（高層）2565000總計93797

11、第14頁/共31頁第十四頁，共31頁。SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/本項目(xingm)規(guī)劃建議/方案(fng n)二高板區(qū)類別墅區(qū)街心花園(ji xn hu yun)花園洋房區(qū)集中商業(yè)小高層高層物業(yè)類型 面積 () 比例 商業(yè) 3698028 %住宅9379771%公建12001%合計131977100%各類物業(yè)配比表28%71%1%各物業(yè)配比圖商業(yè) 住宅 公建 第15頁/共31頁第十五頁，共31頁。SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/本項目(

12、xingm)規(guī)劃建議/高板區(qū)方案(fng n)二商業(yè)車流住宅車流地下車庫入口地下車庫出口c交通(jiotng)規(guī)劃分析(車流)第16頁/共31頁第十六頁，共31頁。SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/本項目(xingm)規(guī)劃建議/高板區(qū)方案(fng n)二c交通規(guī)劃分析(fnx)(人流)商業(yè)人流住宅人流地下車庫入口地下車庫出口第17頁/共31頁第十七頁，共31頁。SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/本項目規(guī)劃(guhu)建議/方案對比(dub)：總結(jié)及

13、建議方案(fng n)一方案二物業(yè)類型 面積 () 比例 商業(yè) 3698028 %住宅9379771%公建12001%合計131977100%各類物業(yè)配比表物業(yè)類型 面積 () 比例 商業(yè) 3440023.7% 住宅9379764.5% 寫字樓1600011% 公建12000.8% 合計145397100%各類物業(yè)配比表方案一：各業(yè)態(tài)相互借勢，共享人流；方案二：分區(qū)明晰，動靜分離，各區(qū)塊主題鮮明。第18頁/共31頁第十八頁，共31頁。SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/本項目規(guī)劃(guhu)建議/總結(jié)(zngji)及建議1

14、、依據(jù)土地價值分析，動靜分區(qū)原則，商業(yè)設(shè)置于地塊東北區(qū)域；2、住宅規(guī)劃趨向高檔化，與周邊產(chǎn)品形成差異化。3、商業(yè)規(guī)劃考慮長遠(yuǎn)，盡可能滿足(mnz)未來10年的商業(yè)占有，排除其他同等體量商業(yè)的競爭性。總結(jié)：1、如需要利益最大化，周轉(zhuǎn)變現(xiàn)，滾動開發(fā)，則建議選取方案一，擁有寫字樓和更多的底商可進(jìn)行切割小型產(chǎn)權(quán)，快速銷售，追求快速變現(xiàn)。2、如達(dá)到控規(guī)指標(biāo)及要求，建議選取方案二，即塑造項目動靜分區(qū)和高端品牌形象。建議：方案一方案二第19頁/共31頁第十九頁，共31頁。SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/目錄(ml)/l市場目標(biāo)l開發(fā)

15、次序l經(jīng)濟(jì)(jngj)測算營銷策劃方案(fng n)第20頁/共31頁第二十頁，共31頁。SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/營銷策劃方案(fng n)/樹立項目品質(zhì)(pnzh)標(biāo)桿形象，快速回籠資金樹立高品質(zhì)標(biāo)桿(biogn)形象實現(xiàn)快速回籠及利潤最大化打造未來美好愿景一.市場目標(biāo) 充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，契合目標(biāo)客群需求，跳出邢臺新區(qū)圈層，最大化提升項目價值，超越競爭市場。第21頁/共31頁第二十一頁，共31頁。SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/開發(fā)(

16、kif)順序策略/住宅先行利用首期住宅開發(fā)快速回籠資金，實現(xiàn)項目滾動開發(fā)。商業(yè)體并進(jìn)在住宅銷售期，持續(xù)造勢打造商業(yè)體價值。商業(yè)體在住宅整體銷售中后期推入市場。持續(xù)租賃商鋪租賃作為持續(xù)提高項目利潤點的最終方式，將最后持續(xù)實現(xiàn)利潤最大化。第22頁/共31頁第二十二頁，共31頁。/常規(guī)地產(chǎn)(dchn)開發(fā)成本構(gòu)成/SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED開發(fā)成本p土地出讓費用p土地拆遷和安置p前期工程費p建安工程費p室外工程費p公共配套設(shè)施費p不可預(yù)見費用p開發(fā)期間稅費（包含(bohn)稅收和規(guī)費）開發(fā)(kif)費用p管理費用p銷售費

17、用p財務(wù)費用第23頁/共31頁第二十三頁，共31頁。/項目經(jīng)濟(jì)測算(c sun)（方案一）/SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED整體開發(fā)體量14.5萬平米。商業(yè)部分預(yù)留3萬平米自持租賃(zln)。其余4400平米地上出售。開發(fā)成本單位成本/售價總量（平方米）合計土地成本未知未知前期工程費用50145397 ￥ 7,269,850 市政代征費用100145397 ￥ 14,539,700 建安成本 ￥ - 商業(yè)250034400 ￥ 86,000,000 住宅200093797 ￥ 187,594,000 寫字樓2200160

18、00 ￥ 35,200,000 公建配套12001200 ￥ 1,440,000 室外工程以及環(huán)境120145397 ￥ 17,447,640 管理費40145397 ￥ 5,815,880 不可預(yù)見費50145397 ￥ 7,269,850 小計 ￥ 362,576,920 財務(wù)費用0.06 ￥ 21,754,615 合計 ￥ 2,643.33 145397 ￥ 384,331,535 銷售收入商業(yè)80004400 ￥ 35,200,000 住宅500093797 ￥ 468,985,000 寫字樓500016000 ￥ 80,000,000 車庫200010000 ￥ 20,000,000

19、 小計 ￥ 604,185,000 推廣費用2.0% ￥ 12,083,700 銷售稅費5.6% ￥ 33,834,360 收入結(jié)算 ￥ 558,266,940 第24頁/共31頁第二十四頁，共31頁。/項目經(jīng)濟(jì)(jngj)測算（方案二）/SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED整體開發(fā)體量13.1萬平米。商業(yè)部分預(yù)留3.4萬平米自持租賃。其余2400平米地上出售。此方案(fng n)為原指標(biāo)方案(fng n)。開發(fā)成本單位成本/售價 總量（平方米）合計土地成本未知未知前期工程費用50131977 ￥ 6,598,850 市政代

20、征費用100131977 ￥ 13,197,700 建安成本 ￥ - 商業(yè)250036980 ￥ 92,450,000 住宅200093797 ￥ 187,594,000 公建配套12001200 ￥ 1,440,000 室外工程以及環(huán)境120131977 ￥ 15,837,240 管理費40131977 ￥ 5,279,080 不可預(yù)見費50131977 ￥ 6,598,850 小計 ￥ 328,995,720 財務(wù)費用0.06 ￥ 19,739,743 合計 ￥ 2,642.40 131977 ￥ 348,735,463 銷售收入商業(yè)80002400 ￥ 19,200,000 住宅5000

21、93797 ￥ 468,985,000 車庫200010000 ￥ 20,000,000 小計 ￥ 508,185,000 推廣費用2.0% ￥ 10,163,700 銷售稅費5.6% ￥ 28,458,360 收入結(jié)算 ￥ 469,562,940 第25頁/共31頁第二十五頁，共31頁。SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/滾動開發(fā)資金流向(li xin)/（方案一）2012201320142Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q現(xiàn)金流入02000630062008300830082005800670061202498

22、 住宅銷售收入 2000600060006000600050004000500045002398 寫字樓銷售收入 200020001000100010001000 商業(yè)銷售收入 2000600500420 車庫銷售收入300200300300200200200200100現(xiàn)金流出（合計）3205342437346274372410239794119386537583923 道路建設(shè) 補償費 回遷建設(shè)費 前期工程市政代征費100200300100100100100154100100100 建安費用4000300030003000300030002500300030003

23、523 室外環(huán)境400300300200200200145 管理費5060505060605050525050 不可預(yù)見費2070707070777070707070 營銷推廣20010010030020010050685040 銷售稅金112352.8347.2464.8464.8459.2324.8375.2342.72 139.888 財務(wù)費用960970當(dāng)期現(xiàn)金流量-320-3342 1927.2 1572.8 3928.2 4198.2 4220.8 1681.2 2834.8 2362.3 -1424.9自有資金支付銀行貸款融資銀行融資還款項目資金平衡情況-320-3342 192

24、7.2 1572.8 3928.2 4198.2 4220.8 1681.2 2834.8 2362.3 -1424.9累計資金盈余-320-3662 -1735-162376679641218513866167011906317639第26頁/共31頁第二十六頁，共31頁。SUNNY WORLD(BEIJING)REAL ESTATE BROKER COMPANY LIMTED/滾動開發(fā)資金(zjn)流向/（方案二）2012201320142Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q現(xiàn)金流入02000630062006300650058004700560049202498 住宅銷售收入 20

25、00600060006000600050004000500045002398 商業(yè)銷售收入200600500400220 車庫銷售收入 300200300300200200200200100現(xiàn)金流出（合計）3205187 3197.8 3529.2 3635.834344284.84408.23798.63730.523002.888 道路建設(shè) 補償費 回遷建設(shè)費 前期工程費150250150110 市政代征費10020025010010010010010010010070 建安費用4000200020002500250035003000300030002648 室外環(huán)境350250250200150200184 管理費5060505058554540404040 不可預(yù)見費2065656565656565656555 營銷推廣150808020015010060806650 銷售稅金112352.8347.2352.8364324.8263.2313.6275.52139.888 財務(wù)費用887880當(dāng)期現(xiàn)金流量-320 -3187 3102.2 2670.8 2664.230661515.2291.81801.41189.48-504.888自有資金支付銀行貸款融資銀行融資還款項目資金平