中國城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平研判及未來趨勢

1、中國城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平研判及未來趨勢崔霽2011年以來，經(jīng)過一輪號稱史上最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策后，住宅地產(chǎn)發(fā)展 開始趨緩，而商業(yè)地產(chǎn)市場卻煥發(fā)出前所未有的活力。商業(yè)地產(chǎn)由于有著不限購 不限貸的政策空間而成為新寵，不少地產(chǎn)巨頭均加大了在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資力 度。全年辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額同比增長率分別高達16. 1%和23. 7%0我國 商業(yè)地產(chǎn)市場未來仍有很大空間和潛力，預(yù)計未來兒年內(nèi)的部分城市商業(yè)地產(chǎn)市 場將繼續(xù)蓬勃發(fā)展，真正展于商業(yè)地產(chǎn)的“黃金i年”即將來臨。一、中國城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平研判1、商業(yè)發(fā)展與城市社會消費品零售總額及人均可支配收入具有高相關(guān)性圖1 : 2011年全國主要城

2、市社會消費品零售總額與人均可支配收入80007000 李 6000 f 5000s 4000 g 300020001000n長三角環(huán)潮海珠三角內(nèi)陸城市;北宗上海 » 1、廣州y"十.崗又爲 f深才|衷評 吋“南宗丿 *門15ciilliw2000025000300003500040000人均可支ib收入（元）比較中國重點城市的商業(yè)發(fā)展，選取最直接反應(yīng)當?shù)厣虡I(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的指標： 人均可支配收入和社會消費品零售總額，這兩個指標直接和當?shù)厣虡I(yè)發(fā)展水平正 相關(guān)，根據(jù)2011年17個城市這兩個指標的大小，得到上圖，從上圖可以得到， 目前第一陣營的主要是一線城市中的上海、北京和廣州，人均

3、可支配收入在3-4 萬元，社會消費品零售總額在5000-7000億元；第二陣營主要是長三角區(qū)域較發(fā) 達的二、三線城市，如蘇州、杭州、南京等，人均可支配收入在3-4萬元，社會 消費品零售總額在2000-4000億元；第三陣營主要是環(huán)渤海區(qū)域城市和內(nèi)陸發(fā)達 二線城市，如成都、武漢、大連、天津等，人均可支配收入在2-3萬元，社會消 費品零售總額在2000-4000億元。圖2 : 2011年全國主要城市人均gdp排名（美元）數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計局2、結(jié)合城市經(jīng)濟水平、人口結(jié)構(gòu)的變化綜合判斷城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展水平商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與城市的發(fā)展緊密相關(guān)，城市經(jīng)濟水平、人口結(jié)構(gòu)的發(fā)展變化 將會制約和影響商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)

4、展。在各個城市人均可支配收入和社會消費品零售 總額的基礎(chǔ)上，結(jié)合人均gdp和城市化率，判斷中國各個城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展階段。商業(yè)地產(chǎn)平穩(wěn)成熟階段。以北京、上海、廣州為代表，其城鎮(zhèn)化率均已超過 85%,已經(jīng)步入城市化進程的尾聲和逆城市化的初期；常住人口處于1000-2000萬 的范圍，人均gdp已超過1. 5萬美元，人均可支配收入大于3萬元，社會消費品 零售總額大于5000億元。這個階段特征是：形成多個大型商業(yè)中心；奢侈品市場 快速發(fā)展；國際化品牌大規(guī)模進入；強調(diào)購物體驗。百貨丿占/大賣場正處于最佳發(fā) 展時期，高端的購物中心發(fā)展相對成熟；城市總體的商業(yè)建筑體量已趨于飽和。 逆城市化的進程給社區(qū)型商業(yè)

5、提供了發(fā)展的契機，專業(yè)店和折扣店等業(yè)態(tài)獲得快 速的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展階段。以部分沿海經(jīng)濟發(fā)達城市和省會城市為代表，如杭 州、南京、沈陽、成都等。其大部分城鎮(zhèn)化率區(qū)間在50-70% （城市化的中后期）， 常住人口范圍250-1200萬，人均gdp超過8000美元，社會消費詁零售總額在 1500-3000億元。這個階段特征是：有現(xiàn)代化的購物中心；連鎖經(jīng)營快速發(fā)展；中 高檔市場得到快速發(fā)展；品牌認知度逐漸捉高；國際化品牌開始逐漸進入市場。 商業(yè)地產(chǎn)的形態(tài)以百貨公司和街鋪為主，其中高檔百貨公司獲得較快的發(fā)展，眾 多城市有2-3個高檔百貨公司；此類城市耐用消費品占比保持相對穩(wěn)定，服務(wù)性 消費正逐漸占

6、據(jù)主導(dǎo)。商業(yè)地產(chǎn)逐步成長階段。以部分交通便利內(nèi)陸城由和經(jīng)濟較發(fā)達的城市為代 表，如無錫、寧波等。其城鎮(zhèn)化率在40-50% （城市化的加速階段），常住人口在 200-300萬,人均gdp超過3000美元，社會消費品零售總額在400-1500億元。這 個階段特征是：出現(xiàn)了較人規(guī)模的零售類物業(yè)；以百貨及專業(yè)賣場為主要零售形 態(tài)；連鎖經(jīng)營品牌進入市場；奢侈品市場得到發(fā)展。百貨大樓和步行街是主要的 商業(yè)形態(tài)，此類城市非耐用消費品占比減少，耐用消費品和服務(wù)性消費占比提升。商業(yè)地產(chǎn)初級階段。主要是一些地級市、縣級市等。這個階段特征是：這些 城市商業(yè)市場出現(xiàn)了中小型的零售類物業(yè)；傳統(tǒng)商廈和街鋪為主；以滿足基本

7、生 活需求為主；缺乏品牌認知度；市場內(nèi)缺乏國際化品牌。二、中國城市商業(yè)地產(chǎn)未來六大發(fā)展趨勢1、一線城市商業(yè)地產(chǎn)進入運營期，二三線城市進入井噴期從近三年中國部分城市商辦土地供應(yīng)來看，未來五年甚至十年的過程中，一 線城市由于土地資源的稀缺，商業(yè)地產(chǎn)重開發(fā)時代將終結(jié)，而未來一線城市商業(yè) 地產(chǎn)的重點將是運營管理；同時，從數(shù)據(jù)可以看岀，2010-2012年成都和沈陽近三 年推出商辦用地建筑面積是上海商辦土地供應(yīng)的近5倍之多?？梢哉f二三線城市這 些商辦土地如果在未來五年內(nèi)實現(xiàn)開發(fā)，這些城市將進入商業(yè)地產(chǎn)的井噴期。圖3:近三年一線城市和部分二線城市商辦土地供應(yīng)建筑面積總和（萬平方米）180001600014

8、000120001000080006000400020000上海 北京 深圳 廣州 成都 沈陽 武漢 天渾數(shù)據(jù)來源：cric近幾年來，以商業(yè)、辦公為主的城市綜合體項口在各大城市發(fā)展迅速。各地 規(guī)劃的城市綜合體建設(shè)規(guī)模非常驚人，已經(jīng)到了 “哪個城市不綜合”的地步了。 冇些縣級城市也動輒建一個體量幾十萬平方米的綜合體。針對全國綜合體項目進 行的調(diào)杳發(fā)現(xiàn)，至2015年，20個重點城市新增入市體量將達到16437萬平米。從 城市角度分析，預(yù)計未來3-5年內(nèi)城市綜合體增量將以中西部城市為主。以成都 為例，2011年主城區(qū)人口為530萬，城市綜合體存量為523萬平方米，2012年將 達到1061刀平方米，

9、兒乎翻了一倍，屆時作為二線城市的成都，其人均商業(yè)面積 數(shù)值上將接近一線城市的水平。因此要關(guān)注部分二三線城市投資商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險, 由于一線城市房地產(chǎn)開發(fā)的空間有限，前幾年很多房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市進 行跨區(qū)域拓展，隨著二三線城市進入大規(guī)模開發(fā)后，人口消費能力支撐冇限，因 此，未來需關(guān)注部分城市過度超前發(fā)展的風(fēng)險。圖4 :截止2015年全國20個重點城市綜合體項目新增量預(yù)估（萬平方米）數(shù)據(jù)來源：cric2、體驗式消費的商業(yè)模式將受到更多關(guān)注大城市商業(yè)場所的客流有65%以上是為了娛斥旅游和休閑，比如在茶座、冷飲 店、酒吧、快餐店的消費，在網(wǎng)吧、影院、游樂園其至主題公園的消費，參與抽 獎、表演、雜耍

10、、街頭畫像、蹦極的消費，僅三成多的人是為購物而來，而體驗 與消費客流量的比例仍在不斷提高。顯而易見，體驗式的消費購物將成為未來消 費模式的新寵。因此，在客流量充足的一線城市開發(fā)商發(fā)展針對這種商業(yè)模式的 地產(chǎn)將有很大的利潤空間。體驗式消費的特點重在體驗，重在情感消費，所帶來的人氣是購物消費的重 要支撐。商業(yè)地產(chǎn)要想贏得市場與客戶，需要在商業(yè)購物環(huán)境的設(shè)計中增加體驗 式消費的深度，也更需要根據(jù)項目所處的地段環(huán)境、自身特點，以客戶的偏好等 做個性化的設(shè)計。口前已有商業(yè)項口在此方面進行了結(jié)合。比如大型的挑空屮庭 結(jié)合促銷及展示活動成為空間組織的新亮點，甚至有些商業(yè)廣場把城市的文化活 動與集會功能納入進

11、來，此外娛樂與運動設(shè)施也開始以最刺激的方式吸引新新人 類的另類消費需求。因此，特色性、文化性、舒適性、互動性及業(yè)態(tài)的豐富性為 體驗式消費購物環(huán)境的特點，具備集購物、娛樂、休閑、餐飲、運動于一體的業(yè) 態(tài)組合科學(xué)、特色鮮明的購物場所將會有更大的吸引力。3、未來商業(yè)品牌經(jīng)營連鎖企業(yè)將越來越多涉及商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)近期，國內(nèi)餐飲業(yè)知名品牌海底撈已進軍商業(yè)地產(chǎn)，在四川簡陽打造20萬平 方米商業(yè)綜合體。海底撈進軍商業(yè)地產(chǎn)可能主要出于兩點：一是增收，二是上市。 隨著成本上漲的壓力越來越大，餐飲業(yè)的凈利潤率下降非常明顯，拓展商業(yè)地產(chǎn) 經(jīng)營模式，可以實現(xiàn)餐飲業(yè)的轉(zhuǎn)型升級，同時也可拓寬企業(yè)的業(yè)務(wù)范疇和盈利空 間，為今后

12、的成功上市增添更多籌碼。近幾年商業(yè)品牌連鎖企業(yè)逐漸沿著其自身價值鏈向上延伸，轉(zhuǎn)向上游房地產(chǎn) 業(yè)的開發(fā)，紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，以享受地段成熟后所帶來的附加值收益。有 些商家涉足房地產(chǎn)業(yè)是岀于減少租金支岀的戰(zhàn)略考慮，這樣可以一勞永逸地占有 地段位置極佳的物業(yè)，避免支付高額租金，回避租金年年上漲的風(fēng)險，又值得花 成木對物業(yè)進行裝修，把物業(yè)改造成標準化的旗艦店。如紅星美凱龍、國美、蘇 寧、宜家等，廿前在中國的發(fā)展策略就是以收購?fù)恋亍⒆孕薪ǖ隇橹?。購置和?建店面，不僅能夠確保企業(yè)連鎖發(fā)展獲得連續(xù)和穩(wěn)定的經(jīng)營周期和經(jīng)營場所，而 且有利于企業(yè)在駐地進行t遠規(guī)劃?？梢?，有實力的商業(yè)品牌連鎖企業(yè)將越來越 多的

13、涉足商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，因為這些企業(yè)冇著英在商業(yè)經(jīng)營領(lǐng)域的知名度和資 源，招商的困難相對較小。4、實力的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐步構(gòu)建自己的商業(yè)地產(chǎn)運營產(chǎn)品線對于商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建自己的產(chǎn)甜線最早的始于萬達，萬達經(jīng)歷了產(chǎn)甜從第 一代單休店到笫二代組合店再到笫三代城市綜合休的演變。屮糧集團“大悅城”城市綜合體品牌以立足北京、天津為核心的環(huán)渤海都市 圈為基礎(chǔ)，實行輻射東北與西南、拓展長三角及珠三角戰(zhàn)略，目前在全國范圍內(nèi) 已擁冇近10個城市綜合體項廿。中糧置業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略是未來5-10年規(guī)劃的商業(yè)資 產(chǎn)總額將達到1000億元以上，未來2-3年在全國復(fù)制10個以上大悅城，5-10年將在 國內(nèi)大中型城市布局約20個

14、大悅城。北京西單大悅城國際化青年城；朝陽大悅城超級家庭生活娛樂購物 中心；沈陽大悅城國際化時尚生活地標mall；上海大悅城樂尚生活魅力 場。這是廿前四個開業(yè)的大悅城的定位。大悅城項廿根據(jù)地段、客群、主題的不 同，對一個甜牌系列的產(chǎn)甜進行不同定位，從整體上說其產(chǎn)甜針對的客群具有相 似性。具有年輕、時尚、前衛(wèi)、敢于嘗試的特點。華潤置地“萬象城”城市綜合體品牌，由購物中心、寫字樓和高級公寓、酒 店組成的都市綜合體系列，不但推廣了一種全新的都市化生活方式，更實現(xiàn)了華 潤置地建筑引領(lǐng)城市的偉大夢想。如果說“萬象城”是城市綜合體高端品牌的話, 華潤也在積極打造其中端品牌“五彩城”，立足時尚年輕家庭消費，以

15、中檔 為主，以國際時尚休閑品牌為代表的，品牌檔次類似丁屮糧大悅城，但碩件設(shè)施 要高于中糧大悅城的一種全新產(chǎn)品線。5、險資投資商業(yè)地產(chǎn)將成大勢，優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)將成追逐熱點2010年9月出臺保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法發(fā)布，規(guī)定險資投資于不動 產(chǎn)的賬面余額，不得高于保險公司上季末總資產(chǎn)的10%,這讓毎個刀都有大量保費 進賬的險企找到了新的投資出口。假設(shè)年增長率維持于每年15%,估計國內(nèi)保險企 業(yè)的資產(chǎn)總值到2020年將累積達26200億美元。假如其中5%的資金獲準投資物業(yè)， 將令保險公司的房地產(chǎn)投資組合增長至1310億美元。而險資投資不動產(chǎn)的物業(yè)形 式主要是商業(yè)地產(chǎn)，由于在嚴厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控下，優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)具有規(guī)避政 策風(fēng)險，能夠保值增值的作用，因此預(yù)期未來優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)將成為險資追逐的主 要對象。至2020年，險資投資不動產(chǎn)的總值將達到1300億美元，這相當于給未來 中國商業(yè)地產(chǎn)注入了一劑強心針。6、有實力的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商兼運營商未來將重點拓展商業(yè)管理服務(wù)輸出在上個世紀末，管理輸出一度風(fēng)行，百盛、燕莎、賽特等商場都有大量的相 關(guān)項目。進入本世紀