博思堂常州樓市運(yùn)行報告

1、1 / 29 文檔可自由編輯打印常州樓市 2013 年 5 月運(yùn)行報告 五月成交“量”升價跌，創(chuàng)年內(nèi)新高以價換量“逆襲”，剛需盤仍是主力供（環(huán)比1%）： 109.18 萬方銷（環(huán)比23%）： 67.8 萬方價（環(huán)比6%）： 6469 元/（價格非官方數(shù)據(jù)，博思堂數(shù)據(jù)平臺監(jiān)控，僅供參考）常州博思堂房地產(chǎn)投資咨詢影響公司2013 年 6 月 7 日2 / 29 文檔可自由編輯打印目 錄宏觀環(huán)境.3(一) 重大政經(jīng)動態(tài).3(二) 行業(yè)動態(tài) .5(三) 城建規(guī)劃 .7土地市場.8(一) 5 月常州土地市場出讓明細(xì).8(二) 5 月常州土地市場成交明細(xì).10(三) 5 月常州土地市場分析.11商品房市場

2、.14(一) 商品房整體市場情況.141、 5 月商品房市場縱覽.142、 商品房新增供應(yīng)分析.153、 商品房成交分析.164、 商品房區(qū)域成交分析.17(二) 商品住宅市場分析 .181、 5 月商品住宅供銷情況.182、 商品住宅區(qū)域成交分析 .19(三) 新開盤跟進(jìn)報道.20(四) 重點(diǎn)樓盤跟進(jìn).23(五) 下月預(yù)計開盤樓盤簡述.23區(qū)域動態(tài).25（一）本月住宅成交 TOP10.25（二）重點(diǎn)區(qū)域本月表現(xiàn).26月樓市營銷活動.27月度市場總結(jié)及下階段市場預(yù)判.293 / 29 文檔可自由編輯打印宏觀環(huán)境(一)重大政經(jīng)動態(tài)國務(wù)院明確年內(nèi)擴(kuò)大房地產(chǎn)試點(diǎn)5 月 24 日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于

3、 2013 年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知,明確指出,“擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”為今年的經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)內(nèi)容之一。表明房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容已提上日程。目前,試點(diǎn)“第三地”仍是懸念,具體征收模式亦有待評估確定，市場的預(yù)期是，繼上海、重慶之后，年內(nèi)將有更多城市開始試點(diǎn)。 博思堂觀點(diǎn)：雖然上海、重慶進(jìn)行的房產(chǎn)稅試點(diǎn)目前看來效果并不好，但隨著今后增加試點(diǎn)，預(yù)計會有一定市場影響：目前常州已有項(xiàng)目反映客戶存在一定的市場觀望情緒，將導(dǎo)致成交周期拉長。 國土資源部:不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度正在積極推進(jìn)我國將通過加快實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，預(yù)計明年 6 月底前出臺不動產(chǎn)登記條例，以更好地落實(shí)物權(quán)法，保障不動產(chǎn)

4、交易安全，保護(hù)不動產(chǎn)權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)。國土資源部副部長胡存智說：建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，是本輪國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變中三大基礎(chǔ)性制度建設(shè)工作之一。4 / 29 文檔可自由編輯打印隨后公布的方案任務(wù)分工進(jìn)一步明確要求，由國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會同法制辦、稅務(wù)總局等有關(guān)部門負(fù)責(zé)，2014 年 6 月底前出臺不動產(chǎn)登記條例，并實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。 博思堂觀點(diǎn)：由于 2014 年 6 月才出臺不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記條例，對目前常州市場影響不大。 中央財政再撥 580 億元支持保障房 中西部占 8 成在日前下?lián)?80 億元(人民幣，下同)廉租房補(bǔ)助后，中國中央財政再次撥款，支持保障房建設(shè)，中西部成為

5、接受撥款的主要地區(qū)。中國財政部 16 日發(fā)布消息稱，中央財政近日下?lián)?2013 年中央補(bǔ)助公共租賃住房保障專項(xiàng)資金 580 億元，支持相關(guān)地區(qū)完成 2013 年公共租賃住房建設(shè)任務(wù)。2012 年中國保障性安居工程財政支出逾 3800 億元，比上年增加 457.52 億元，增長 13.7%。財政部透露，此次撥款中，東部地區(qū)約 75 億元，占 12.9%；中部地區(qū)約 263 億元，占 45.4%；西部地區(qū)近 242 億元，占 41.7%。根據(jù)官方部署，中國 2013 年城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)任務(wù)是基本建成 470 萬套、新開工 630 萬套。 博思堂觀點(diǎn)：隨著中國經(jīng)濟(jì)增速放緩、財政收入滑坡，資金缺

6、口將變得更為突出。5 / 29 文檔可自由編輯打印(二)行業(yè)動態(tài) 國五條滿百日 新政似拳打棉花自2月20日“國五條”出臺至今，已滿百天，盡管房價環(huán)比漲幅有所收窄，但是房價上漲的趨勢并沒有改變，這與政策之初的預(yù)期相差甚遠(yuǎn)。對于“國五條”的執(zhí)行效果，贊同調(diào)控效果不理想的業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為還應(yīng)進(jìn)一步觀察再說，可見調(diào)控仍處于敏感時期。由“國五條”及其細(xì)則引發(fā)的本輪調(diào)控，當(dāng)時被認(rèn)為是自2010年開始、2011年升級之后的又一次政策加碼。特別是細(xì)則中對二手房從嚴(yán)征收20%個稅政策，被譽(yù)為本輪調(diào)控的“殺手锏”并被寄予厚望。 博思堂觀點(diǎn)：新政幾成“空調(diào)”，并沒有改變房企和購房人對未來房價上漲的預(yù)期。時隔兩年，常州住

7、交會再次開幕5 月 8 日-12 日，歷經(jīng) 5 天，常州住交會商品住宅成交 33 套，二手住宅成交19 套，可以透過數(shù)據(jù)看出，如此平淡的成績，是當(dāng)下樓市的一個大致輪廓。38 個參展樓盤中有不少純新盤，如新城帝景、金新御園、僑裕翡麗藍(lán)灣、招商花園城等。展會期間人氣不及以往，雖然許多樓盤都打出了特價優(yōu)惠，但剛需客戶認(rèn)為優(yōu)惠沒有大的突破，相較之下，總價 50-60 萬左右的房源更受購房者青睞。 博思堂觀點(diǎn)：隨著下半年新盤扎堆入市，在剛需仍占主導(dǎo)的形勢下，市場供大于求的不平衡狀態(tài)或?qū)⒗^續(xù)凸顯。6 / 29 文檔可自由編輯打印 5 月中國房價繼續(xù)攀升 調(diào)控難度加大 延續(xù)4月樓市“量跌價升”的膠著和土地市

8、場的不斷升溫，5月中國主要城市房價繼續(xù)攀升。從房價來看，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，自2012年6月數(shù)據(jù)“掉頭”以來，中國100個重點(diǎn)監(jiān)測城市新建住宅均價環(huán)比已經(jīng)連續(xù)上漲12個月。值得注意的是，去年6月以前，在上一輪嚴(yán)厲樓市調(diào)控的影響下，房價自2011年9月已經(jīng)連續(xù)9個月環(huán)比下跌。中指院對中國住宅市場的監(jiān)測顯示，5月44個重點(diǎn)監(jiān)測城市成交價格多數(shù)略有上升，其中上海環(huán)比漲幅最大，為13.09%，連云港環(huán)比跌幅最大，為10.16%。北京、廣州、深圳、成都等10個重點(diǎn)城市中，只有南京、天津價格環(huán)比略有下降，降幅分別為6.85%和0.08%。 博思堂觀點(diǎn)：5 月房價的持續(xù)上漲與“國五條”落地不充分、房價保

9、持上漲慣性，以及行政性調(diào)控手段的負(fù)面影響有關(guān)。雖然官方近期明確表示將在年內(nèi)擴(kuò)圍房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，但由于具體政策尚未出臺，對預(yù)期的影響有限，未來樓市調(diào)控難度料將加大。7 / 29 文檔可自由編輯打印(三)城建規(guī)劃 武進(jìn)打造 4 公里綠色低碳慢行公路環(huán)湖東路武進(jìn)高新區(qū)西臨西太路，北依常州科教城。環(huán)湖東路是武進(jìn)高新區(qū)主要道路，全長 4.155 公里。近日從武進(jìn)區(qū)交通局獲悉，年底，首條集“慢行綠道、環(huán)保材料、節(jié)能照明、生態(tài)景觀”于一體的綠色低碳公路環(huán)湖東路將亮相武進(jìn)高新區(qū)。道路全線以國槐作為行道樹種植，突出鄉(xiāng)土特點(diǎn)。兩側(cè)綠地結(jié)合周邊環(huán)境進(jìn)行整合，選擇公路常用苗木品種，如香樟、櫸樹、馬褂木等，增加宿根花卉

10、的種植如石蒜、美女櫻等，以及混播野花如波斯菊、金雞菊等，減少養(yǎng)護(hù)，營造大樹草坪、疏林草地的綠化風(fēng)格。博思堂觀點(diǎn)：未來可緩解高新區(qū)內(nèi)交通擁堵現(xiàn)狀，同時提升區(qū)域形象，利于周邊項(xiàng)目開發(fā)。 花博會布展：各省展園已達(dá)90%國際展園完成85%花博會主展區(qū)建設(shè)進(jìn)入最后沖刺階段，最受關(guān)注之一的室外展園初現(xiàn)規(guī)模。記者昨日探營時發(fā)現(xiàn)，不管是小橋流水的江蘇園、牌坊樓閣的安徽園，還是風(fēng)車轉(zhuǎn)動的荷蘭園、啤酒文化的德國園都從規(guī)劃圖上翩然躍下。山東展園最具亮點(diǎn)的是“欞星門”上梁。欞星門為山東孔廟的第一道大門，喻尊孔如同尊天。上梁儀式上，山東園還展示了一幅對聯(lián)：“龍起九霄燦爛堯舜天，花開四季幸福中國夢”。據(jù)悉，各省市展園目前

11、進(jìn)展已達(dá)90%左右，國際展園完成85%左右。所有展園將于6月底全部完工。8 / 29 文檔可自由編輯打印土地市場(一)5 月常州 土地市場出讓明細(xì)區(qū)域編號地塊名稱出讓面積（）容積率性質(zhì)起始價（萬元/）中心城區(qū)JZX20130401西林職中地塊945101.0R2.5商住35600JWJ20130402橫山橋鎮(zhèn)西崦村化工廠地塊45555.21.0R2.5商住17083.2JWJ20130501武進(jìn)經(jīng)發(fā)區(qū)廣亞公司地塊38109.91R2.0商業(yè)3715.72JWJ20130502鄭陸鎮(zhèn)施家巷村地塊四237661.0R1.5住宅7129.8JWJ20130503橫山橋鎮(zhèn)232省道西側(cè)1#地10996

12、0.8R1.50商業(yè)2474.1JWJ20130504橫山橋鎮(zhèn)232省道西側(cè)2#地72500.8R1.50商業(yè)1576.88JWJ20130505橫山橋鎮(zhèn)232省道西側(cè)4#地86800.8R1.50商業(yè)1887.9JWJ20130506橫山橋鎮(zhèn)232省道西側(cè)5#地83080.8R1.50商業(yè)1806.99JWJ20130507湖塘鎮(zhèn)小廟安置區(qū)地塊15649.51R1.50商住2652.59JWJ20130508鄒區(qū)鎮(zhèn)東方大道西側(cè)地塊25223.15R1.50商業(yè)15890.58JWJ20130509嘉澤鎮(zhèn)延政西路南側(cè)地塊24768R1.50商業(yè)3715.2JWJ20130601湖塘鎮(zhèn)青洋南路西

13、側(cè)南側(cè)20294.3R3.5商業(yè)15220.725JWJ20130602湖塘長虹中路北側(cè)地塊31907.3R3.5商業(yè)23930.48JWJ20130701湖塘鎮(zhèn)青洋南路西側(cè)地塊55814.4R3.5商業(yè)41860.8JWJ20130702嘉澤鎮(zhèn)楊莊村地塊86636.31R2商住36387.25JWJ20130801湖塘鎮(zhèn)滆湖中路南側(cè)地塊938471R2.5住宅50677.38JWJ20130901湟里鎮(zhèn)金水岸出讓地塊3618.15R1.6商業(yè)721.63035JWJ20130902雪堰鎮(zhèn)嬉戲海4-1#地塊10037R1.4商業(yè)1354.995武進(jìn)區(qū)JWJ20131001經(jīng)發(fā)區(qū)鳳苑河?xùn)|側(cè)地塊6

14、7205.1R2.5商業(yè)50403.8259 / 29 文檔可自由編輯打印JWJ20131002經(jīng)發(fā)區(qū)錦華路北側(cè)地塊20000.01R2.5商業(yè)15000.0075JWJ20131003鄭陸鎮(zhèn)常焦路南側(cè)地塊5445R1.80商業(yè)2041.875JWJ20131004鄭陸鎮(zhèn)常焦路東側(cè)1#地塊2329R1.80商業(yè)873.375JWJ20131005鄭陸鎮(zhèn)常焦路東側(cè)2#地塊2884R1.80商業(yè)1081.5JWJ20131006鄭陸鎮(zhèn)新昌路東側(cè)地塊4682R1.80商業(yè)1755.75JWJ20131007鄭陸鎮(zhèn)迎賓路西側(cè)地塊4099R1.80商業(yè)1537.125JWJ20131008牛塘鎮(zhèn)東龍南路

15、東側(cè)地塊252291R2.7商住15137.4JWJ20131009牛塘鎮(zhèn)湖濱南路東側(cè)地塊25275.81R2.5住宅15165.48JWJ20131010高新區(qū)龍起北路北側(cè)地塊51189.21R2.5住宅38391.9JWJ20131011高新區(qū)龍江南路西側(cè)地塊25487.51R2.5住宅17204.0625JWJ20131012高新區(qū)龍江南路西側(cè)地塊59879.21R2.5住宅40418.46JWJ20131013牛塘鎮(zhèn)虹西路兩側(cè)地塊800001R2.5住宅70800新北區(qū) 5 月經(jīng)營性土地共掛牌 31 幅，總出讓面積 978675.02 平米，出讓底價 533496.98 萬元，商住 5

16、 幅，商業(yè) 19 幅，純住宅 7 幅。從掛牌數(shù)量和掛牌面積來看，五月創(chuàng)下年內(nèi)單月掛牌數(shù)量和出讓面積雙新高。從掛牌區(qū)域來看，31 幅地塊中僅武進(jìn)區(qū)一區(qū)域掛牌 30 幅，中心城區(qū)掛牌 1 幅，新北區(qū)延續(xù)零掛牌。武進(jìn)區(qū)一區(qū)掛牌 30 幅，出讓面積達(dá) 884165.02 平米，中心城區(qū)和武進(jìn)區(qū)依舊活躍，而新北持續(xù)“低調(diào)”。常州土地市場局部區(qū)域出現(xiàn)“高溫”現(xiàn)象，其中，為推進(jìn)武進(jìn)區(qū)小城鎮(zhèn)建設(shè)，多幅地塊為武進(jìn)區(qū)小城鎮(zhèn)推出來的地塊。 (二)5 月常州 土地市場成交明細(xì)10 / 29 文檔可自由編輯打印區(qū)域地塊名稱出讓面積容積率性質(zhì)成交價溢價率樓面價競得人中心城區(qū)西林職中地塊945101.0R2.5商住3560

17、001507宏智發(fā)展（香港）有限公司武進(jìn)區(qū) 新北區(qū) 本月經(jīng)營性土地成交 1 幅，總成交面積 94510，成交總價 35600 萬元從區(qū)域來看，僅中心城區(qū) 1 幅，且以底價成交；但是從后市來看，6 月份將有多幅地塊拍賣成交；僅成交的西林職中地塊位于西林公園附近，也是鐘樓新城內(nèi)又一新成員，這也見證了鐘樓新城的發(fā)展再次發(fā)展。 (三)5 月常州 土地市場分析11 / 29 文檔可自由編輯打印2013 年 5 月份，常州土地市場成交面積和成交金額環(huán)比均呈現(xiàn)下降趨勢，當(dāng)月土地成交面積 94510，環(huán)比下降 81%；成交金額 35600 萬元，環(huán)比下降 89%。從區(qū)域來看，僅中心城區(qū) 1 幅，且以底價成交；

18、但是從后市來看，6 月份將有多幅地塊拍賣成交；重點(diǎn)地塊：地塊名稱地塊編號出讓面積性質(zhì)容積率起始價樓面價12 / 29 文檔可自由編輯打印湖塘鎮(zhèn)滆湖中路南側(cè)長溝河西側(cè)地塊JWJ20130801938471R2.5住宅50677.3893847本月掛牌地塊中，較引人關(guān)注的一幅地塊，湖塘鎮(zhèn)滆湖中路南側(cè)長溝河西側(cè)地塊，出讓面積 93847 平米，起始價 50677.38 萬元，樓面起始價為 2160 元/平米。該地塊位于武進(jìn)區(qū)淹城西側(cè)，與新湖塘三勤生態(tài)園滆湖路南側(cè)地塊 1#相鄰 ，地塊東北角有純新項(xiàng)目中奧瓏郡，以及目前在售的大城小愛項(xiàng)目，兩個項(xiàng)目目前均主力打造剛需產(chǎn)品。值得注意的是，在地塊出讓信息中，

19、對買家的競買資格做出了特殊要求，競買人或其控股母公司須具備有一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)，且注冊資本金在 5 億元人民幣以上。 據(jù)了解，蘇南萬科對此地塊有意向，并表示，對此地塊已有初步計劃，該地塊將打造萬科一期剛需產(chǎn)品，且有部分精裝。 重點(diǎn)地塊：13 / 29 文檔可自由編輯打印地塊名稱地塊編號出讓面積性質(zhì)容積率起始價、成交價及溢價率樓面價西林職中地塊JZX2013040194510平米商住1.0R2.5成交價35600萬元、成交價35600萬元，溢價率01507元/平米該地塊由宏智發(fā)展（香港）有限公司競得。宏智屬于路勁地產(chǎn)集團(tuán)，而路勁地產(chǎn)是最早進(jìn)入常州市場的外來開發(fā)企業(yè)，已先后在常州開發(fā)了天雋峰、

20、又一城項(xiàng)目，御城項(xiàng)目也進(jìn)入開發(fā)后期。早在 2011 年，該地塊的規(guī)劃就曾公布過，當(dāng)時的規(guī)劃顯示，該地塊的出讓面積是 141 畝，規(guī)劃用途為住宅，容積率是 2.2，地塊擬全凈地方式供應(yīng)。 西林職中地塊位于城西，地塊交通位置十分便利，周邊配套設(shè)施成熟。主要有：西林、城南、譚墅小學(xué)；信特、新怡華、新天、歐尚超市；中行、農(nóng)行、交通行；西林、星明、仁愛醫(yī)院；兆源、凱萊、武夷山酒店；西林公園；西林派出局等。B2 路、B21 路、5 路、22 路、221 路、310 路、328 路、517 路等多條公交線路位于附近，出行便利。商品房市場14 / 29 文檔可自由編輯打印(一)商品房整體市場情況1、 5 月商

21、品房市場縱覽商品房指標(biāo)2012 年 5 月2013 年 4 月2013 年 5 月環(huán)比增長同比增長供應(yīng)量（萬平方米）89.8107.9109.18成交量（萬平方米）69.256.3467.8成交均價（元/平方米）6672690564692013 年 5 月份，常州全市全市商品房新增供應(yīng)量為 109.18 萬平方米，環(huán)比增加51.55 萬平方米，漲幅達(dá) 91.48%；成交 67.8 萬平方米，同比增長 7.51%，環(huán)比下降7.29%，供求比為 1.96:1，供遠(yuǎn)大于求。2、 商品房新增供應(yīng)分析15 / 29 文檔可自由編輯打印樓市新政執(zhí)行已有兩個月時間，但 5 月百城房價繼續(xù)上漲，房價依舊居高不

22、下，從常州樓市紅五月的表現(xiàn)來看，紅五月相較于銀四月出現(xiàn)明顯“逆襲”現(xiàn)象。2013 年 5 月常州市新增商品房備案綜覽區(qū) 域分 項(xiàng)武進(jìn)區(qū)新北區(qū)天寧區(qū)鐘樓區(qū)戚區(qū)5 月新增面積(萬方)5 月成交套數(shù)5 月成交面積(萬方)34.13 25.88商業(yè)1697.12嘉悅置業(yè)有限公司住宅2013-4-89#16041.28商業(yè)1934.56武進(jìn)區(qū)泰盈環(huán)達(dá)通房地產(chǎn)開發(fā)住宅2013-4-9D613811.68寶龍置業(yè)發(fā)展有限公司車庫2013-4-16車1號22410.48商業(yè)836.53新北區(qū)嘉悅置業(yè)有限公司住宅2013-4-178#16059.2其他1483.4昊成房地產(chǎn)有限公司住宅2013-4-856#18

23、581.6商業(yè)5137.33鐘樓區(qū)華海置業(yè)有限公司住宅2013-4-101、2、5號樓24795.6華潤置地有限公司住宅2013-4-1917#（DN-070602地塊)21803.38常州常發(fā)香堤半島置業(yè)有限公司住宅2013-4-194#、14#24942.87天寧區(qū)常州市恒福置業(yè)有限公司車庫2013-4-19車5號8330.02商業(yè)292.54戚區(qū)江蘇法爾威置業(yè)發(fā)展有限公司住宅2013-4-253號樓17249.0816 / 29 文檔可自由編輯打印5 月推盤量較大，幾乎每周都有 6-7 個項(xiàng)目推出新房源。3、 商品房成交分析本月含政策性用房在內(nèi)的商品住宅成交出現(xiàn)量跌價穩(wěn)的態(tài)勢。含政策性用

24、房在內(nèi)的商品房成交 6310 套，成交面積 67.9 萬平方米，住宅成交 5310套，成交面積 55.29 萬平方米，環(huán)比跌幅為 13.34%，同比漲幅為 7.05%；價格方面，5 月份全市商品房成交均價為 6469 元/平方米，環(huán)比微跌 1.23%，同比漲幅 1.59%；其中，商品住房成交均價為 6981 元/平方米，同比上升 7.69%，環(huán)比微跌10.87%。商品房成交情況統(tǒng)計成交類型成交面積（萬平方米）成交套數(shù)（套）成交均價（元/平方米）5 月商品房成交56.3453836905其中：住宅44.2938436763商業(yè)3.6637210645辦公3.791586602別墅1.253712

25、138公寓0.283610637車庫3.039352232其他0.052803917 / 29 文檔可自由編輯打印 從市場表現(xiàn)來看，5 月常州樓市成交量較大，可以看出，出現(xiàn)此種情況的主要原因是在 4 月份新增供應(yīng)量大幅上升推量，并且紛紛采取以價換量的營銷策略，激發(fā)剛需購房者購房熱情。 5 月由于勞動節(jié)的原因，在首周和第二周的成交情況并不是十分理想。從 5 月開盤的情況也可以看出，5 月首周由于勞動節(jié)的緣故，開盤量為 0，自然也不會有很好的成交量的體現(xiàn)，第二周也僅有 1 盤開盤。 5 月 21 日-5 月 26 日是集中推盤的一周，也帶來了月末成交量的爆發(fā)，從 5 月樓市每日成交的情況來看，也是

26、從下旬開始成交量有所上升。4、 商品房區(qū)域成交分析在五大區(qū)成交統(tǒng)計中，武進(jìn)區(qū)商品房成交面積為 306533.15 平方米（其中住宅成交面積為 227960.05 平方米），占 45.2%，位列第一位。中心城區(qū)商品房成交面積為18 / 29 文檔可自由編輯打印221031.54 平方米（住宅成交面積為 191038.31 平方米），占 32.6%，位列第二。新北區(qū)商品房成交面積為 150498.85 平方米（住宅成交面積為 134978.9 平方米），占。 可以看出，中心城區(qū)的領(lǐng)先地位一直比較穩(wěn)固，武進(jìn)區(qū)隨著新盤的大量入駐，成交量節(jié)節(jié)攀升，新北區(qū)則表現(xiàn)出力不從心。(二)商品住宅市場分析1、 5

27、月商品住宅供銷情況商品住宅指標(biāo)2012 年 5 月2013 年 4 月2013 年 5 月環(huán)比增長同比增長庫存量/677.05/供應(yīng)量（萬平方米）86.8880.61%56.6%19 / 29 文檔可自由編輯打印成交量（萬平方米）44.29-16.48%7.05%成交均價（元/平方米）6763-0.94%7.69%截止 5 月底，常州五大區(qū)住宅（含別墅）批準(zhǔn)可售套數(shù)為 44700 套，面積 677.05 萬平方米，按照前五個月月均 44.22 萬平方米的去化量，去化周期為 15.31 個月，供求比為1.96：1，供遠(yuǎn)大于求。2、 商品住宅區(qū)域成交分析5 月常州住宅成交情況4 月常州住宅成交情況

28、區(qū)域套數(shù)成交面積成交均價區(qū)域套數(shù)成交面積成交均價戚區(qū)戚區(qū)15416095.735581天寧區(qū)天寧區(qū)69482825.657760武進(jìn)區(qū)武進(jìn)區(qū)1050124866.416247新北區(qū)新北區(qū)891102815.096645鐘樓區(qū)鐘樓區(qū)1054116306.546873總計總計3843442909.676320 / 29 文檔可自由編輯打印4從5月常州住宅的成交表現(xiàn)來看，5月常州住宅成交4632套，環(huán)比4月多了789套。從區(qū)域看，5月成交套數(shù)最多的是武進(jìn)區(qū)，成交1948套位居第一，環(huán)比4月多了898套；新北區(qū)成交1046套位居第二，環(huán)比4月多了155套。而戚區(qū)不管是在成交套數(shù)或是成交面積方面，和上月

29、相比都比較平穩(wěn)；從成交價格來看，5月住宅成交價格6367元/平米，環(huán)比跌幅為5.84%，同比跌幅為1.80%，其中戚區(qū)成交均價5695元/平、天寧區(qū)成交均價7026元/平、武進(jìn)區(qū)成交均價5986元/平、新北區(qū)成交均價6189元/平、鐘樓區(qū)成交均價7118元/平。事實(shí)上，5月常州樓市成交環(huán)比上漲還得益于5月常州有多個純新盤面市，像金地格林郡、美林湖水岸風(fēng)情、新城帝景、順天花苑、友邦國際等都是純新盤。像金地格林郡成交均價6800元/左右，項(xiàng)目和金地天際品質(zhì)相當(dāng)，但價格便宜不少，所以開盤銷售成績也不錯，而美林湖水岸風(fēng)情位于恐龍園片區(qū)，開盤價5088元/起，吸引了很多人氣。作為純新盤首次開盤價格不會太

30、高，優(yōu)惠幅度也比較大，都取得了不錯的銷售成績。(三)新開盤跟進(jìn)報道區(qū)域樓盤開盤日開盤情況龍湖龍譽(yù)城4.64 期 16#17#，80-100，均價 5500 元/平米鐘樓區(qū)新城香悅半島4 月加推50#樓，120 套，80-128，均價 8000 元/平美林湖水岸楓情6.221#樓，戶型面積 96-165之間河海新邦5.2618#樓加推，熱銷 9 成，85-118新北區(qū)朗詩新北綠郡5.3117#22#樓，10-11 層，85%得房率，3888 元/平21 / 29 文檔可自由編輯打印綠洲白馬公館5.163.23 開館，88-140，2 千抵 2 萬+日進(jìn) 200世貿(mào)香檳湖5.16三期，6800 元

31、/平，200 多套搶售一空天祿西閬苑5 月一期 80-150，4450 元/平起售星河丹堤4.289-170，均價 6992 元/4.615#樓 40 套房源，享 92 折，均價 7500 元左右4.14加推 D2#樓，120 余套房源新城香溢瀾橋4.14名校房推新品 83和 115弘建一品4.15二期 8#樓，56 套，176、186，均價 7200 元武進(jìn)區(qū)武進(jìn)萬達(dá)廣場4.27當(dāng)日推出房源全部售罄天順御河灣4 月初56#樓，27 層，160 套左右新城金郡4.2010 套特價房，200左右，13000-15000 元華潤國際社區(qū)4.233 期 17#樓，均價 6700-6800 元/，2

32、梯 3 戶常發(fā)香緹半島4.285600 元/起，84-120，17 層，255 套天寧區(qū)常發(fā)豪郡4.28愛琴島別墅區(qū)花園公寓 43#50#樓，77-122 平戚區(qū)龍東稥柏5.253#樓，甲單元 2 梯 4 戶，23 層，90-1285 月 31 盤開盤 剛需房源熱銷 4 月，常州樓市共有 31 盤開盤，其中，鐘樓區(qū) 7 盤開盤或加推，新北區(qū) 8 盤開盤或加推，武進(jìn)區(qū) 8 盤開盤或加推，天寧區(qū) 7 盤開盤或加推，戚區(qū)僅龍東香珀 1 盤開盤。 從已經(jīng)開盤的樓盤來看，目前常州樓市中還是剛需房源比較熱銷。新北區(qū)天祿西閬苑一期 80-150 多平米全新臻品房源，4450 元/起震撼發(fā)售；鐘樓區(qū)楓林灣 4

33、 期 16#17#開盤，面積 80 多平的小戶型到 100 多平大戶型，均價 5500 元/平米；綠地世紀(jì)城 25#盛大開盤，折扣特惠 4666 元/平米起；新北區(qū)金美林花園 4 月 14 日推出 17#、22#樓三棟 10-11 層小高層，3888 元/平米起；天寧區(qū)常發(fā)香堤半島花漾 4#、14#已于 4 月 28 日開盤，價格5600 元/起，戶型面積 84-1204 月開盤的樓盤中，價格區(qū)間較低的剛需樓盤不在少數(shù)。22 / 29 文檔可自由編輯打印 目前常州房源均價都在 7000 元/平左右，而市場上每次推出 4 字頭、5 字頭、甚至是3 字頭的房源必然會引發(fā)搶房局面，可見剛需房源，尤其

34、是低價剛需房源在市場受歡迎的程度之高。(四)重點(diǎn)樓盤跟進(jìn)(五)下月預(yù)計開盤樓盤簡述區(qū)域樓盤名稱時間推出房源主推戶型價格開盤優(yōu)惠高力微客街區(qū)6月初4#樓，平層和挑高待定4800起待定萊蒙城6月初55、56#樓85-160平米58萬3房待定恒大翡翠華庭6月初待定待定待定待定聚湖半島6月三期5#樓89-142平米底價4900優(yōu)惠2萬抵5萬上林國際6月中3#樓，計180套85-145平待定優(yōu)惠1萬元/套聚盛花園6月底15#樓，120余套81、89平米待定待定武進(jìn)泰富時代廣場6月中商鋪127套30-108平米待定團(tuán)1萬抵10萬九龍倉年華里6月初7、8#樓100-140平米4580起5千抵5萬五洲國際6.

35、9住宅8#樓85-125平米均價5000總價18萬起錦繡天地6月初1、5、7#75-116平米待定交2萬抵5萬緹香郡6.942#樓162套104-125平米精裝5800交5千抵5萬嘉禾尚郡6月中5#樓共108套65-133平米6000元300元/平米優(yōu)惠新城御景灣6月底18、23#，100套70-136平米待定交1000抵10000新北世貿(mào)廣場6月B 號樓50-70平米待定5千抵3萬泰盈八千里6月初寬墅150-350平米均價480010萬抵40萬深業(yè)華府6月中下首推一期8-11#91-169平米待定驗(yàn)5萬總價減1萬鐘樓龍湖龍譽(yù)城6月中天街旺鋪待定待定待定23 / 29 文檔可自由編輯打印金新御

36、園6月份待定待定待定待定龍湖香醍漫步5月中下10#樓高層約7881-118待定待定天寧華潤國際社區(qū)5月中下7#樓共64套158-187平米待定存7千享5萬優(yōu)惠戚區(qū)6 月份預(yù)計將有 21 盤超 1600 套房源入市（包括 4 大純新盤），其中住宅占了近80%，別墅、辦公、商業(yè)也都有房源推出，購房者在自住和投資方面都將有新房源作為選擇。 從區(qū)域上來看，6 月武進(jìn)區(qū)和新北區(qū)開盤或加推的項(xiàng)目數(shù)量較多。武進(jìn)區(qū) 8 盤、新北區(qū)7 盤、天寧區(qū) 3 盤、鐘樓區(qū) 3 盤、戚區(qū)無。從 6 月開盤樓盤的價格來看，4 字頭、5 字頭樓盤就占多數(shù)，適合剛需購房者的需求。不管房源有什么特色，價格低永遠(yuǎn)是最吸引購房者的法寶

37、。從開盤時間來看，我們不難發(fā)現(xiàn)，五大區(qū) 6 個項(xiàng)目都是從 5 月份延遲至 6 月份開盤，絕大多數(shù)項(xiàng)目都將集中在 6 月初開盤，以端午節(jié)活動積累客戶為主要目標(biāo)。從開盤的住宅戶型來看，85-150 平的剛需兩房、剛改三房仍然是不變的主力軍，價格作為一個敏感的部分不到開盤誰也說不準(zhǔn)，值得關(guān)注的是，緹香郡精裝房 5800 元/平起，含 1500 元/精裝標(biāo)準(zhǔn)，九龍倉年華里 4580 元/起。區(qū)域動態(tài)24 / 29 文檔可自由編輯打?。ㄒ唬┍驹伦≌山籘OP10區(qū)域樓盤簽約套數(shù)簽約均價（元/）領(lǐng)秀江南武進(jìn)2815011星河丹堤武進(jìn)1895990世貿(mào)香檳湖新北1877207御城武進(jìn)1726593采菱公寓天

38、寧1663288白馬公館新北1295795棕櫚灣武進(jìn)1035733南湖家苑武進(jìn)983714河海新邦新北965158常發(fā)香堤半島天寧946192 本月住宅簽約前三甲被領(lǐng)秀江南、世茂香檳湖和星河丹堤拿下，主要是剛需型產(chǎn)品和改善型產(chǎn)品； 由于小城鎮(zhèn)的樓盤具有地理優(yōu)勢，橫山橋鎮(zhèn)的領(lǐng)秀江南項(xiàng)目自然就成了附近居民的置業(yè)首選；星河丹堤為 5 月薪開盤項(xiàng)目，性價比較高，六字頭的均價獲得購房者的青睞，從而拉動了項(xiàng)目的成交；世貿(mào)香檳湖在 5 月持續(xù)推出生態(tài)環(huán)境游、上海行等活動，市場反響較好，因而開盤一舉贏得購房者認(rèn)可。（二）重點(diǎn)區(qū)域本月表現(xiàn)A. 中心城區(qū)25 / 29 文檔可自由編輯打印指標(biāo)指數(shù)（當(dāng)期數(shù)據(jù)/統(tǒng)一指

39、標(biāo)數(shù)據(jù)）分類細(xì)分11 月12 月13 年 1月2 月3 月4 月5 月供應(yīng)2202042680557601320278265693494918.11銷售175564266045185308106226226674212662191248.96商品住宅均價7429756276147908749671877099.4供應(yīng)704533914105118609160951127093566.29銷售44902338122418284907915802213268.24商業(yè)用房均價1240311264146011518014517.271427911762.83供應(yīng)225071260000011507.

40、79銷售702611749861312364888219246961.24辦公用房均價124337484973410785747464827156.88中心城區(qū)成交前五排行項(xiàng)目成交套數(shù)成交金額（萬元）1采菱公寓1665458.632常發(fā)豪郡944283.473富邦廣場813960.754華海城市796393.255翠堤半島693857.65B. 新北區(qū)指標(biāo)指數(shù)（當(dāng)期數(shù)據(jù)/統(tǒng)一指標(biāo)數(shù)據(jù)）分類細(xì)分11 月12 月13 年 1月2 月3 月4 月5 月供應(yīng)3626171095245709823115115562256813221745銷售969321743441226316869597688102243141416商品住宅均價6554753372677088672767207314供應(yīng)78790710034323225128892203018000銷售1239315805155725576543769739224商業(yè)用房均價869410639114109925110321293710923供應(yīng)0212640135912986145131225104銷售1570355773392