云都商務(wù)中心可行性研究報告(60頁)

1、云都商務(wù)中心可彳亍性研究報告1.0總論1.1項目背景1.1.1項目名稱云都商務(wù)中心1. 1. 2承辦單位概況本項目由丁紅軍等五自然人提起并承辦。1.1.3報告編制依據(jù)(1 )投資項目可行性研究指南(試用版)；(2) 建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第三版)；(3) 岳陽市云溪區(qū)城市規(guī)劃修編( 2001 - 2020年)(4) 岳陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃(5) 岳陽市云溪區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十二五”規(guī)劃(6) 相關(guān)設(shè)計規(guī)范標準等1.1.4項目提出的理由與過程商務(wù)中心是城市功能的重要體現(xiàn)。一個城市商務(wù)中心的 數(shù)量和水平反映了這個城市經(jīng)濟文化水平，也體現(xiàn)了城市居 民的生活質(zhì)量。2009年

2、岳陽市云溪區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展工作目標要求以及 岳陽市云溪區(qū)“十二五”發(fā)展規(guī)劃涉及到商務(wù)寫字樓建 設(shè)，提出以“數(shù)量安全、質(zhì)量安全、可持續(xù)發(fā)展”為主線, 以保障“城鎮(zhèn)秀美、和諧云溪”為主體，以“放心工程”為 核心，通過全面構(gòu)建城市基礎(chǔ)設(shè)施，實現(xiàn)城市形象提升，形 成政府監(jiān)管、行業(yè)自律、公眾監(jiān)督“三位一體”的管理框架, 努力實現(xiàn)云溪城市化率達到80%,質(zhì)量安全達到95%以上， 打造走在全國全省前列，充分體現(xiàn)云溪區(qū)作為岳陽市工業(yè) 區(qū)、現(xiàn)代化工區(qū)、現(xiàn)代化港口區(qū)的特色和發(fā)展水平。岳陽市云溪區(qū)政府對城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)高度重視，鼓勵 多種經(jīng)濟形式參與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，鼓勵房地產(chǎn)合法、科 學(xué)、規(guī)范、有序發(fā)展，為云都商務(wù)

3、中心的建設(shè)提供了非常寬 松的投資環(huán)境。云溪區(qū)地處岳陽市城區(qū)東北部、長江中游南岸，位于東 經(jīng) 113° 087 48 至 113° 23，30、北緯 29° 23，56 至 29° 38，22之間，西瀕東洞庭湖，東與臨湘市接壤，西北 與湖北省監(jiān)利縣、洪湖市隔江相望，南部與岳陽樓區(qū)和岳陽 經(jīng)濟開發(fā)區(qū)毗鄰?？偯娣e403平方公里。云溪區(qū)現(xiàn)轄7個鄉(xiāng) 鎮(zhèn)（云溪鄉(xiāng)、云溪鎮(zhèn)、路口鎮(zhèn)、文橋鎮(zhèn)、陸城鎮(zhèn)、道仁磯鎮(zhèn)、 永濟鄉(xiāng)）、1個街道辦事處（長嶺街道辦事處），共有66個村 （場）和14個社區(qū)居委會。區(qū)人民政府駐云溪鎮(zhèn)。2008年 年末總?cè)丝?165865人，其中城鎮(zhèn)居民823

4、00人，農(nóng)村居民 83565人。云溪區(qū)屬岳陽市整體規(guī)劃中的工業(yè)區(qū)，是岳陽市 乃至湖南省新型工業(yè)化戰(zhàn)略布局之重點。境內(nèi)駐有中石化集 團長嶺煉化公司和巴陵石化公司以及華能湖南岳陽發(fā)電有 限責(zé)任公司、泰格林紙集團等四家大中型企業(yè)，是湖南省重 要的石化基地、火電基地和紙材基地?！笆晃濉逼陂g，四 家企業(yè)都將啟動新一輪擴張發(fā)展。目前，中石化集團在岳煉 油化工一體化項目已經(jīng)啟動實施，項目總投資135億元；泰 格林紙40萬噸壓光紙項目和華能發(fā)電三期2 x 600兆瓦擴建 工程正在加緊建設(shè)，泰格林紙50萬噸超級壓光紙項目和華 能發(fā)電四期2 x 1000兆瓦擴建工程也已規(guī)劃立項。云溪區(qū)經(jīng)濟活躍，交通便利，物流繁

5、榮，企業(yè)眾多，但 商務(wù)中心卻不多，因此建設(shè)高標準，標志性商務(wù)中心項目前 景好，也迫在眉睫。云都商務(wù)中心的建設(shè)正是好時機。1.2項目概況1.2.1擬建地點云都商務(wù)中心位于岳陽市云溪區(qū)云中北路1號。1.2.2建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容建設(shè)規(guī)模：項目總占地面積2144.1平方米，建筑總面 積3670. 94平方米，建筑占地面積595. 35平方米，建筑密 度23. 6%,綠化用地面積2930. 37平方米，綠化率48. 5%, 容積率1. 04。建設(shè)內(nèi)容：建筑物地上主體為鋼混框架結(jié)構(gòu)7層，1層 595. 35平方米，為大廳和門衛(wèi)；2層614. 79平方米，3-6層 均為595.35平方米，為寫字間和會議室等

6、；7層79.40平方 米，為機房。1. 2. 3主要建設(shè)條件云都商務(wù)中心為岳陽市云溪區(qū)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程， 地處云溪中心城鎮(zhèn)云溪鎮(zhèn)，周邊供水、供電、通訊、交通等 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套條件較好。1.2. 4項目建設(shè)進度云都商務(wù)中心計劃于2011年1月開始，2012年4月完 成，預(yù)計建設(shè)工期12個月。1.2.5項目投資和籌資方案云都商務(wù)中心總投資為300萬元，籌資方案為自籌。1.2.6主要技術(shù)經(jīng)濟指標項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號項目名稱單位 數(shù)量1項目占地m2595. 352建筑面積m23670. 943建筑密度%23. 64容積率1. 045綠地率%48. 56機動車位輛107地面車位輛108投資估

7、算萬元10009年均營業(yè)收入萬元30010年均利潤總額萬元18011年均凈利潤萬元10012投資凈利潤率萬元7. 6%13財務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）%10. 3114投資回收期（稅后）%9.5515借款償還期年 13 （含兩年建設(shè)期）1.3結(jié)論與建議云都商務(wù)中心項目的實施是滿足云溪區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展 和人民群眾生活需求，是提高云溪區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展和人民群 眾生活品質(zhì)的需要，符合岳陽市云溪區(qū)社會事業(yè)發(fā)展的總體 戰(zhàn)略部署，有助于促進和諧社會的發(fā)展。2. 0項目的規(guī)劃相關(guān)性及建設(shè)必要性2.1項目的規(guī)劃相關(guān)性2. 1. 1岳陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要岳陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要

8、中把加快服務(wù)業(yè)發(fā)展作為轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式、完善提升城市 功能的重要途徑。圍繞方便群眾生活和提高生活質(zhì)量，大力 發(fā)展生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)，充實提升生活性服務(wù)業(yè)，更好地滿足人 民群眾日益增長的消費需求。按照便民利民原則，進一步完 善落實城市進出設(shè)施建設(shè)規(guī)劃和布局。加快社區(qū)、集鎮(zhèn)、商 貿(mào)中心和專業(yè)特色街建設(shè)，發(fā)展人性化消費服務(wù)。培育提升 各類市場，形成比較完備的市場體系。加快社區(qū)服務(wù)的產(chǎn)業(yè) 化、社會化進程，構(gòu)建與現(xiàn)代城市發(fā)展相適應(yīng)的城市服務(wù)業(yè)。 拓展城市服務(wù)領(lǐng)域，創(chuàng)新城市服務(wù)形式，加強城市服務(wù)中心 建設(shè)，整合城市服務(wù)資源，積極構(gòu)建覆蓋全市、反應(yīng)快速的 城市服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。云都商務(wù)中心的建設(shè)將提升城市服務(wù)功能， 完善

9、城市市場體系，滿足人民需要。2.1.2岳陽市云溪區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃岳陽市云溪區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃 指出云溪社會事業(yè)發(fā)展相對滯后，“十一五”期間經(jīng)濟社會 發(fā)展中也面臨重大挑戰(zhàn)，未來的建設(shè)突出以人為本，實施 和諧惠民戰(zhàn)略。以民主法制健全、社會文明進步、人民安居 樂業(yè)為基本目標，努力構(gòu)建和諧社會，讓改革開放成果惠及 廣大人民群眾。加快城鎮(zhèn)化步伐，推進社會主義新農(nóng)村建設(shè)。 大力宏揚云溪精神，繁榮發(fā)展城市文化，不斷增強經(jīng)濟社會 發(fā)展原動力。加快發(fā)展公共事業(yè)，滿足人民群眾日益增長的 公共服務(wù)需求；加大城市綠化、亮化建設(shè)，提升城市形象； 完善城市基礎(chǔ)設(shè)施等專項規(guī)劃，凸現(xiàn)城市發(fā)展

10、特色，提高城 市發(fā)展品位。隨著人口的增加和人民生活水平的提高，人們 對生活環(huán)境和生活品質(zhì)的要求提高，迫切需要加強公益設(shè)施 建設(shè)，改善公共服務(wù)水平。云都商務(wù)中心的建設(shè)充分考慮社會各界的需求，講究建 筑美觀，體現(xiàn)了云溪區(qū)委、區(qū)政府和諧惠民的發(fā)展戰(zhàn)略，改 善了云溪城市服務(wù)水平，提升人們的生活品質(zhì)。2. 2項目的建設(shè)必要性2.2.1提升居民生活質(zhì)量的需要云都商務(wù)中心的建設(shè)規(guī)模、方案與居住人口、地域范圍 相適應(yīng)，做到了合理布局。云都商務(wù)中心的建立將覆蓋云溪 鎮(zhèn)、云溪鄉(xiāng)、云溪工業(yè)園、巴陵石化和周邊村莊，解決周邊 企事業(yè)單位辦公或?qū)懽謽鞘袌雠涮讍栴}。云都商務(wù)中心建成 后在交通通達度，城市美化，城市服務(wù)種類等

11、方面得到提升。2.2.2完善城市功能“安居樂業(yè)”不僅是居民生活的基本要求，也是企事業(yè)單位和各種經(jīng)濟實體的基本要求。一個城市應(yīng)該為市民提供 優(yōu)良的生活空間，工作空間，所以一個城市必不可少良好的 商務(wù)中心、寫字樓中心等供給服務(wù)功能。隨著市場經(jīng)濟的發(fā) 展，城市地位和功能也發(fā)生顯著變化，由單一功能向復(fù)合功 能轉(zhuǎn)變，從低層次服務(wù)向高標準服務(wù)轉(zhuǎn)換。城市的發(fā)展，城 市職責(zé)的增加，人口的增長，使這些基本功能的適應(yīng)力也要 增長。云都商務(wù)中心的建立將加速云溪城區(qū)的整體建設(shè)，極大 提升城區(qū)城市功能，提優(yōu)各種經(jīng)濟實體和居住居民生活質(zhì) 量，提高街道現(xiàn)代服務(wù)業(yè)水平。2.2.3與經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)城市建設(shè)是城市經(jīng)濟和社會發(fā)展的

12、主要載體。一個城市 必須適應(yīng)和遵循時代潮流和城市發(fā)展內(nèi)在規(guī)律，隨著城市經(jīng) 濟的發(fā)展，城市的品位和檔次提高，城市建設(shè)也發(fā)生顯著變 化。公共寫字樓項目設(shè)施的建設(shè)更是直接關(guān)系到社會公共利 益，關(guān)系到人民群眾生活質(zhì)量。寫字樓的建設(shè)也需要緊跟城 市建設(shè)的步伐，不斷提升檔次，發(fā)展規(guī)模適宜、設(shè)施完整、 環(huán)境良好的寫字樓市場，逐步向公共化、市場化、連鎖化發(fā) 展。2.2.4改善市容環(huán)境面貌城市形象是人們對一個城市的一種共同心理感受，是公眾對一個城市的內(nèi)在實力、整體活力、精神面貌和發(fā)展前景 等綜合評價的總體印象，一個城市的形象，如同一個國家、 一個地區(qū)、一個企業(yè)的文化形象一樣，都有其深刻的內(nèi)涵。 一個城市的文化形

13、象至少應(yīng)具備以下特征：城市建筑、布局 融科技含量與文化內(nèi)涵為一體的設(shè)計，展示現(xiàn)代化城市的風(fēng) 貌，城市公益設(shè)施上規(guī)模，滿足廣大人民需要?，F(xiàn)代化寫字樓是人們生活水平和道德文明的窗口，干 凈、整潔、高標準設(shè)計的菜市場不但能滿足人們的購物需求, 更將成為城市建設(shè)的亮點，與周圍的城市建筑相配套，達到 提升城市面貌的功能。云都商務(wù)中心建設(shè)后，設(shè)計良好的基 礎(chǔ)設(shè)施將避免出現(xiàn)對周邊區(qū)域的環(huán)境負面影響，改善市容面 貌。3. 0場址選擇31場址現(xiàn)狀 311地點與地理位置云溪區(qū)地處岳陽市城區(qū)東北部、長江中游南岸，位于東經(jīng) 113° 08z 48 至 113° 23，30、北緯 29°

14、23，56至29。38，22之間，西瀕東洞庭湖，東與臨湘市接壤，西 北與湖北省監(jiān)利縣、洪湖市隔江相望，南部與岳陽樓區(qū)和岳陽經(jīng)濟開發(fā)區(qū)毗鄰?？偯娣e403平方公里。3. 1. 2場地土地權(quán)屬類別與占地面積云都商務(wù)中心位于岳陽市云溪區(qū)根據(jù)合同編號xc ( 1 )020749號國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，對所購得物權(quán) 在所購宗地上按約定條款進行拆舊建新，新建云都商務(wù)中 心。3.1.3現(xiàn)有場址利用情況建設(shè)場地現(xiàn)為陳舊建筑和空地。3. 2場址建設(shè)條件32. 1自然條件云溪區(qū)屬北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，氣候溫和，四季分明， 熱量充足，雨水集中，無霜期長。全年無霜期為277天。氣 候特點是：溫暖期長，嚴寒期短，四季

15、分明，雨量充沛。(1) 氣溫一月平均氣溫約4. 3°c,七月平均氣溫約29. 2°c;年 平均氣溫16. 6-16. 8°c,無霜期258-278天。(2) 日照年日照時數(shù)為1722.1至1816.5小時，年太陽輻射總量 為109.5至110.4千卡/平方厘米，是湖南日照時數(shù)最多的 地區(qū)之一。(3) 降水年降雨日141 157天，年平均降雨量1302毫米，年平 均相對濕度為79%。(4) 災(zāi)害性天氣一年四季均可能出現(xiàn)災(zāi)害性天氣，主要有霜降、低溫、 風(fēng)暴、干旱、暴雨、寒潮、大雪等。2、地形、地貌云溪區(qū)屬幕阜山余脈向江漢平原過渡地帶，境內(nèi)群峰起 伏，矮丘遍布，河港縱橫

16、，湖泊眾多，整個地勢由東南至西 北呈階梯狀向長江傾斜。境內(nèi)最高海拔點為云溪鄉(xiāng)上清溪村 之小木嶺，海拔497. 6米；最低海拔點為永濟鄉(xiāng)之臣子湖， 海拔21. 4米。一般海拔在40-60米之間。云都商務(wù)中心建 設(shè)場地位于云溪城中，屬丘陵地區(qū)。區(qū)域內(nèi)分布多為住宅和 公共設(shè)施，本項目建設(shè)主要受周圍微地貌條件的影響。建設(shè) 場地地形呈規(guī)則四邊形，地勢平坦，與周圍鄰地?zé)o高差，交 通通達度高，符合建造要求。3、地質(zhì)地表組成物質(zhì)65%為變質(zhì)巖，其余為沙質(zhì)巖，土壤組成 以第四紀紅色粘土和第四紀全新河、湖沉積物為主。第四紀 紅色粘土主要分布在境內(nèi)東南邊，適合林、果、茶等作物開 發(fā)。第四紀全新河、湖沉積物主要分布在

17、西北長江沿線，適 合水稻、瓜菜等作物種植。4、水文云溪區(qū)水域?qū)拸V，有河、有湖，水運優(yōu)勢十分突出，除 道仁磯汽車輪渡碼頭、沙窩（石油）和銅鼓山（礦石）兩個 3000噸級專用碼頭外，另有擂鼓臺、象骨港、濱江、新巷、 儒溪等8個簡易碼頭有待開發(fā)升級。區(qū)境內(nèi)西南角還有國家 對外貿(mào)易港口之一的城陵磯港和正在興建的永濟鄉(xiāng)新港。3. 2. 2社會經(jīng)濟條件岳陽市云溪區(qū)地處湖南省東北部，長江中游南岸，是岳 陽市的工業(yè)區(qū)，中南地區(qū)最大的石化基地、火電基地和紙材基地。全區(qū)總面積：403平方公里。全區(qū)總?cè)丝冢?16.8萬人氣候：屬亞熱帶季風(fēng)性氣候，年平均氣溫16°c,平均相 對濕度69%,主導(dǎo)風(fēng)向為東南風(fēng)和

18、西北風(fēng)。近年來，岳陽先后被國家批準為沿江對外開放城市、國 家歷史文化名城、中國優(yōu)秀旅游城市、國家衛(wèi)生城市、國家 園林城市；在全國最適宜發(fā)展物流的城市排行榜居中部地區(qū) 第一位；被國家商務(wù)部評為“十一五”期間跨國公司最佳投 資城市和加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點承接地。并被福布斯雜 志評為中國內(nèi)地最適宜開設(shè)工廠的20個城市之一。湖南城陵磯臨港產(chǎn)業(yè)新區(qū)是湖南省“十一五”重點工程, 區(qū)內(nèi)城陵磯港是長江八大深水良港之一，首批獲準開放的海 峽兩岸直航港口，國家對外貿(mào)易一類開放港口，湖南省長江 干線上唯一口岸。新區(qū)已納入長株潭城市群“兩型社會”建 設(shè)濱湖示范區(qū)規(guī)劃范圍，總規(guī)劃面積23.6平方公里，總體 規(guī)劃結(jié)構(gòu)為五個

19、功能區(qū)，即公共配套服務(wù)區(qū)、港口航運物流 區(qū)、港口配套加工區(qū)、建材化工產(chǎn)業(yè)區(qū)、精細化工產(chǎn)業(yè)區(qū)， 是港口航運和綜合物流、石油煉化和精細化工、出口加工和 先進機械制造、電力、造紙和新型建材等大運量產(chǎn)業(yè)的聚集 地和理想居住地。目前，碼頭一期工程3個5000噸級國際 集裝箱專用泊位和1個散貨泊位已建成運行，年吞吐量28 萬標箱，散貨100萬噸（全部三期建成后年吞吐量88萬標 箱，散雜貨580萬噸，整體通過能力達1000萬噸）。產(chǎn)業(yè)定位：重點引進機械、加工、物流、家電、汽車等 產(chǎn)業(yè)。2003年7月，為進一步對接大廠石化產(chǎn)業(yè)鏈，承接沿海 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，經(jīng)湖南省人民政府批準，建立了云溪工業(yè)園，并 被納入到省級開發(fā)

20、區(qū)行列，以“對接石化基地、承接沿海產(chǎn) 業(yè)、打造工業(yè)洼地”為辦園宗旨，2005年8月，省科技廳確 定云溪工業(yè)園為湖南省精細化工特色產(chǎn)業(yè)基地。近年來，通 過多種融資手段，園區(qū)配套完善了供水、供電、消防、污水 處理、天然氣、工業(yè)氣、通訊、有線電視等基礎(chǔ)設(shè)施?，F(xiàn)已 引進入園企業(yè)100多家，2008年，湖南省人民政府將云溪工 業(yè)園納入首批循環(huán)經(jīng)濟試點園區(qū)行列。2009年，被省人民政 府納入全省重點培育的十家“千億園區(qū)”之列。在湖南的經(jīng) 濟版圖上，云溪工業(yè)園正成為岳陽乃至全省推進新型工業(yè)化 的亮點。產(chǎn)業(yè)定位：重點引進工業(yè)催化新材料、高分子材料加工、 生物醫(yī)藥化工、環(huán)保溶劑、中間體產(chǎn)業(yè)和煉廠氣體加工六條 產(chǎn)

21、業(yè)鏈上的項目。為做好中石化1000萬噸煉化技改擴能項目的對接與服 務(wù)，解決長嶺煉化公司改制企業(yè)延伸拓展產(chǎn)業(yè)空間的需要， 2008年3月，云溪區(qū)委、區(qū)政府正式啟動了長煉工業(yè)園的開 發(fā)建設(shè)，總規(guī)劃控制面積3平方公里，首期啟動1.8平方公 里開發(fā)建設(shè)。該分園地處云溪區(qū)文橋鎮(zhèn)，緊鄰長嶺煉化公司， 可共享長嶺煉化公司的供電、新鮮水、循環(huán)水、工業(yè)風(fēng)、氮 氣、污水處理等公用工程。產(chǎn)業(yè)定位：重點對接1000萬噸大煉油可形成的各類化 工新材料產(chǎn)業(yè)。3. 2. 3交通條件云溪交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢突出，屬兩省五縣(區(qū))通衢 之地。京珠高速、隨岳高速、岳潭高速、岳常高速、岳汝高 速、107國道以及京廣鐵路、武廣客運專線

22、、岳九鐵路、荊 岳鐵路等多元交匯于此，長江黃金水道環(huán)繞西北。臨港產(chǎn)業(yè) 新區(qū)已啟動建設(shè)，以港區(qū)為龍頭的沿江物流走廊正在逐步形 成。云溪區(qū)沿鐵路南距長沙162公里，北離武漢180公里， 沿公路距長沙黃花機場和武漢天河機場均不到2小時車程， 沿水路東距九江500公里，南京960公里，上海1360公里, 西距重慶1150公里。3. 2. 4公用設(shè)施條件(1) 給水云溪城區(qū)主要由云溪自來水公司供水，區(qū)內(nèi)供水管網(wǎng)與 城市管網(wǎng)連通，可供鐵山水庫、雙花水庫優(yōu)質(zhì)水，另外還可 以利用長江水作為生產(chǎn)用水。水源主要為鐵山水庫、雙花水 庫、清溪水庫和長江，水資源豐富。(2 )排水云溪城區(qū)現(xiàn)狀排水體制主體為雨、污分流制，

23、部分老城 區(qū)采取截流式合流制。污水經(jīng)市政污水管網(wǎng)收集后排至污水 處理廠，雨水經(jīng)排水溝、渠等排入河道。云溪區(qū)污水處理廠 及收集管網(wǎng)工程已正式啟動建設(shè)，可與企業(yè)內(nèi)部管網(wǎng)相連 接，日處理能力達4萬噸，企業(yè)在初步進行預(yù)處理后，通常 在 cod< 1000mg/l; bod< 300mg/l; ph=69; ss< 400mg /l標準時排入污水收集管網(wǎng)，統(tǒng)一處理。云溪中心城區(qū)污 水處理廠正在擴建之中，污水處理能力將進一步提升。(3) 供電云溪區(qū)內(nèi)有110kv變電站3座，具有35萬千瓦的日供電 能力。正在新建一座220kv變電站，可實現(xiàn)雙回路供電(不 間斷供電)，電力能源充裕。(4 )

24、通訊區(qū)內(nèi)全面鋪設(shè)開通了寬帶通訊光纜，為全區(qū)各行各業(yè)進 入信息高速公路提供了條件。電信的網(wǎng)絡(luò)規(guī)模、技術(shù)層次、 綜合服務(wù)能力和各項電信經(jīng)營指標有了質(zhì)的飛躍。(5 )供氣國家西氣東輸管線在區(qū)內(nèi)設(shè)有天然氣供氣管網(wǎng)門站，年 供氣量1億立方米。此外中石化長嶺煉化、巴陵石化可提供 燃料油、液化氣以及氮氣、氫氣、氧氣等工業(yè)氣體。4. 0建設(shè)項目定位分析4.1項目服務(wù)區(qū)域概況分析4.1.1服務(wù)區(qū)域定位云溪城區(qū)商務(wù)中心項目少，云都商務(wù)中心的建設(shè)能解云溪商務(wù)市場配置問題，其服務(wù)范圍主要為云溪鎮(zhèn)、云溪鄉(xiāng)、 云溪工業(yè)園、巴陵石化及周邊村莊等。4.1.2服務(wù)區(qū)域社會發(fā)展水平云都商務(wù)中心服務(wù)區(qū)域?qū)儆诔菂^(qū)的交通、文化、教育、

25、 體育、醫(yī)療中心。區(qū)域范圍內(nèi)含蓋了體育館、圖書館、人民 醫(yī)院、人民法院、學(xué)校、等各類政府機關(guān)、企事業(yè)單位等。 區(qū)域整體社會經(jīng)濟水平較高，社區(qū)服務(wù)業(yè)較發(fā)達，建筑檔次 較高，城市形象美觀。區(qū)域主要欠缺大型商務(wù)寫字樓場所。4.1.3消費群體分析云都商務(wù)中心建成后服務(wù)區(qū)域內(nèi)居民普遍文化層次較 高，所從事的職業(yè)主要為政府職員、企業(yè)管理人員、個體業(yè) 主等。區(qū)域人均收入水平相對較高，消費理念前衛(wèi)，注重生 活品質(zhì)，追求舒適便捷的工作場所。4.1.4服務(wù)區(qū)域交通情況分析云溪交通便捷，區(qū)位優(yōu)勢突出，屬兩省五縣（區(qū)）通衢 之地。京珠高速、隨岳高速、岳潭高速、岳常高速、岳汝高 速、107國道以及京廣鐵路、武廣客運專線

26、、岳九鐵路、荊 岳鐵路等多元交匯于此，長江黃金水道環(huán)繞西北。臨港產(chǎn)業(yè) 新區(qū)已啟動建設(shè)，以港區(qū)為龍頭的沿江物流走廊正在逐步形 成。云溪區(qū)沿鐵路南距長沙162公里，北離武漢180公里， 沿公路距長沙黃花機場和武漢天河機場均不到2小時車程， 沿水路東距九江500公里，南京960公里，上海1360公里, 西距重慶1150公里。4. 2項目功能定位4. 2. 1服務(wù)半徑服務(wù)半徑500-2000米，根據(jù)道路、河流、鐵路等分割因 素，可適當(dāng)調(diào)整。4. 2. 2服務(wù)對象該項目的服務(wù)對云溪區(qū)各階層的居民為主。4. 2. 3服務(wù)內(nèi)容提供美觀舒適的商務(wù)場地。4. 2. 4經(jīng)營方式租賃或整樓自主經(jīng)營。4. 2. 5樓

27、宇定位云都商務(wù)中心定位為中高檔商務(wù)場所。4. 3建筑定位4. 3. 1建設(shè)規(guī)模建設(shè)規(guī)模：項目總占地面積2015.9平方米，建筑總面 積3670. 94平方米，建筑占地面積595. 35平方米，建筑密 度23.6%,綠化用地面積2930. 37平方米，綠化率48.5%, 容積率1. 04。建設(shè)內(nèi)容：建筑物地上主體為鋼混框架結(jié)構(gòu)7層，1層 595.35平方米，為大廳和門衛(wèi)；2層614. 79平方米，3-6層 均為595. 35平方米，為寫字間和會議室等；7層79. 40平方 米，為機房。4. 3. 2建筑功能要求規(guī)模應(yīng)與居住人口、地域范圍相適應(yīng)，做到合理布局； 電氣消防、人防等配套設(shè)施應(yīng)滿足功能和

28、安全要求。4. 3. 3建筑形象要求建設(shè)項目所在區(qū)域社會經(jīng)濟文化水平較高，城市設(shè)施完 善，城市建筑較為高檔。該項目的建設(shè)需與周邊建筑相配套, 滿足城市形象要求建設(shè)方案5.0建筑設(shè)計指導(dǎo)思想與原則5. 1.1指導(dǎo)思想建設(shè)的標準應(yīng)與社會發(fā)展相適應(yīng)。本著"以人為本，方 便客戶，布局合理，便于管理”的宗旨，運用現(xiàn)代建筑材料 并通過先進的建筑處理手法，從基地實際出發(fā)，緊密結(jié)合功 能要求，依據(jù)各種現(xiàn)行設(shè)計法規(guī)、標準和政策，合理布局， 設(shè)計好每一平方米的建筑。注重建筑節(jié)點的精密組合和外觀 效果，使建筑形態(tài)更具生命力和時代感，達到與城市環(huán)境共 生的境界，創(chuàng)造出適用、安全、經(jīng)濟、美觀的設(shè)計成果，求 得

29、最好的工程、社會、經(jīng)濟、環(huán)境效益。5.1.2設(shè)計原則(1) 功能第一的原則。(2) 經(jīng)濟高效的原則。設(shè)計要考慮節(jié)省投資，節(jié)約用地,減少空間浪費,提高有效使用面積,并使各部分交通簡捷流暢。設(shè)計時要考慮節(jié)約管理人力，降低維持費用，節(jié)約能源。(3) 環(huán)境協(xié)調(diào)的原則。在市場建設(shè)設(shè)計時，要特別重視環(huán) 境設(shè)計，充分保護和利用自然地形和天然資源(如水面、林 木)，并注意菜市場運營時污水廢棄物的排放，避免對周邊 環(huán)境的負面影響。(4) 考慮發(fā)展的原則。設(shè)計必須考慮到可以預(yù)見的將來, 當(dāng)然首先要立足于當(dāng)前使用的功能，把當(dāng)前與長遠恰當(dāng)?shù)亟Y(jié) 合起來。全面規(guī)劃遠、近期建設(shè)項目，一次規(guī)劃，逐步實施, 并為可能的改建和發(fā)

30、展留有余地。(5) 因地制宜的原則。設(shè)計首先要根據(jù)國情國力，要根據(jù) 現(xiàn)實情況，由所提供的地基、投資，及當(dāng)時當(dāng)?shù)氐募夹g(shù)、經(jīng) 濟條件進行設(shè)計。(6) 密切配合的原則。設(shè)計需要開發(fā)單位與設(shè)計方面，以 及規(guī)劃、施工諸方面的密切配合。在前期調(diào)研，資料搜集、 分析、整理和說明，以及設(shè)計進行之中，都應(yīng)該積極配合， 互相協(xié)作。(7) 符合規(guī)范的原則。應(yīng)遵循相關(guān)規(guī)范和標準，滿足建筑 功能和需求功能。5. 2項目總體規(guī)劃方案 5.2.1分層功能設(shè)置建設(shè)規(guī)模：項目總占地面積2015.9平方米，建筑總面積3670. 94平方米，建筑占地面積595. 35平方米，建筑密度23.6%，綠化用地面積2930. 37平方米，

31、綠化率48. 5%,容積率1. 04。建設(shè)內(nèi)容：建筑物地上主體為鋼混框架結(jié)構(gòu)7層，1層595. 35平方米,為大廳和門衛(wèi)；2層614.79平方米，3-6層 均為595. 35平方米，為寫字間和會議室等；7層79. 40平方 米，為機房。5.2.2停車場地面機動車位10個，非機動車為100個；局部人防兼非 機動車庫。5.2.3動線系統(tǒng)動線主要包括:聯(lián)系外部道路、停車場進出動線、行人 動線系統(tǒng)、車輛動線系統(tǒng)和內(nèi)部人流動線。5. 3工程方案5. 3. 1工程方案選擇的原則(1) 滿足功能要求，滿足各分區(qū)的朝向、光線、風(fēng)向、風(fēng) 速、安全、衛(wèi)生、防護等要求。合理組織交通流線，配套設(shè) 置機動車和非機動車停

32、車場(庫)。(2) 建、構(gòu)筑物設(shè)計方案力求平面功能布置合理，立面簡潔但不單調(diào)，樸素大方，具有良好的景觀設(shè)計效果。(3) 根據(jù)生產(chǎn)性質(zhì)和使用功能，確定建筑物的防火、防爆、防腐蝕的一系列性質(zhì)，并按照相應(yīng)規(guī)范設(shè)計。(4 )積極采用現(xiàn)代建筑材料和先進的建筑處理手法，力求 發(fā)揮功能效益、美觀效益，節(jié)省投資。(5) 建、構(gòu)筑物結(jié)構(gòu)布置，造型和構(gòu)造處理應(yīng)考慮工藝、 安裝、檢修等一系列要求。建筑結(jié)構(gòu)方案的選擇整體建筑為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，空間布置靈活。采用 中庭設(shè)計，引入自然光線，形成了良好的室內(nèi)空間和購物氛 圍。層高如下：一層：5. 4米二層：3. 2米三層：3. 2米四層：3. 2米五層：3. 2米六層：

33、3. 2米七層：3米(2) 基礎(chǔ)型式根據(jù)項目所在地的工程地質(zhì)條件，建筑物采用清水護壁 取土樁，人防圍護采用沉管灌注樁基?？蚣芙Y(jié)構(gòu)柱基根據(jù)工 程地質(zhì)報告地基處理的要求進行打樁后，一般均為鋼筋混凝 土獨立基礎(chǔ)考慮，圍護結(jié)構(gòu)墻下采用鋼筋混凝土基礎(chǔ)梁。(3) 圍護結(jié)構(gòu)和內(nèi)外裝修根據(jù)該建筑特性，外墻體一般采用多孔磚，內(nèi)墻采用當(dāng) 地輕型砌體。外墻裝修材料主要為石材和玻璃幕墻，內(nèi)墻裝 修材料為瓷磚和涂料。屋面防水用目前建設(shè)部批準和頒布的新型技術(shù)成熟的 防水卷材，隔熱層為當(dāng)?shù)貞T用材料。建筑門窗采用鋁合門窗 或不銹鋼門窗。5. 4配套設(shè)施設(shè)計方案5.4.1電氣設(shè)計(1) 電氣系統(tǒng)設(shè)計范圍項目電氣系統(tǒng)設(shè)計包括強電

34、系統(tǒng)和弱電系統(tǒng)。強電系統(tǒng) 有消防系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、動力系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、防雷接電系 統(tǒng)；弱電系統(tǒng)有安防系統(tǒng)、it/綜合布線系統(tǒng)，公共廣播系 統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、衛(wèi)星及有線電視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)及物 業(yè)管理系統(tǒng)。(2) 用電負荷和供電電源電力負荷應(yīng)根據(jù)供電可靠性及中斷供電在政治、經(jīng)濟上 所造成的損失或影響的程度，分為一級負荷、二級負荷及三 級負荷。本項目一級負荷有消防系統(tǒng)(包括消防報警配線箱 及消防控制中心內(nèi)的聯(lián)動控制，消防泵，消防電梯，防排煙 系統(tǒng)，消防應(yīng)急照明等)；二級負荷有客運電梯、生活用水 水泵及潛污泵；三級負荷為小動力及一般照明系統(tǒng)及其它設(shè) 備。電源由市電引入二路10kv高壓電纜，變配電室設(shè)于

35、7 層。項目用電負荷采用單位面積法估算，經(jīng)測算項目計算總 用電負荷約為1755kw0(3) 供電方案根據(jù)用電負荷及地塊情況，本工程設(shè)10/0. 4ku變配電 室一個。內(nèi)設(shè)10kv配電裝置室、控制室和電容器室。(4) 配電線路配電線路采用星型和樹型混合方式。重載或重要負荷采 用星型，普通負荷、小動力及照明采用星型和樹型方式。(5) 場區(qū)供配電a. 各裝置配電將按照不同的環(huán)境特點及有關(guān)規(guī)范進行設(shè) 計，其中包括防腐、防粉塵等特殊場所的供配電設(shè)計。b. 線路敷設(shè)采用架空、橋架、溝道、直埋等方式。c. 照明、避雷、接地按不同的環(huán)境特點要求及有關(guān)規(guī)范 進行設(shè)計。(7)電氣保護及防雷接地根據(jù)建筑物防雷設(shè)計規(guī)

36、范規(guī)定，本工程各單體屬 于二類防雷建筑物，分別按二類防雷建筑物的要求進行保 護。在屋頂采用圓鋼逼雷帶和避雷針作為接閃器，利用建筑 物柱內(nèi)鋼結(jié)構(gòu)作為引下線，建筑物基礎(chǔ)鋼結(jié)構(gòu)作為防雷接地 基礎(chǔ)。采用扁鋼安裝接地基礎(chǔ)環(huán)網(wǎng)及防側(cè)擊雷的均壓環(huán)。防 雷接地，變壓器中性點接地，電氣設(shè)備接地，浪涌保護裝置 接地組成系統(tǒng)聯(lián)合接地。5. 4. 2給水工程用水量。市場用水量采用單位面積法估算，日用水量 約為56t/d;主要為工作人員生活用水、場地清潔用水，綠 化用水、消防用水及其它用水。水質(zhì)、水壓。水質(zhì)符合國家飲用水水質(zhì)標準；生活用 水水壓不小于0. 3mpa,消防用水水壓不小于1. 0mpao供水。本項目給水系統(tǒng)

37、采用生活、消防用水分管道供 給方式。項目用水由靖南水廠供應(yīng)，供水有原埋地市政水管 網(wǎng)接入管引入，供水接入管管徑不應(yīng)小于dn250。5. 4. 3排水工程排水量。本工程排水主要為生活污水，水量按供水量的 80%計,約 45t/do排水方案。根據(jù)項目地區(qū)的排水條件，場區(qū)排水按“雨 污分流”的原則考慮，擬在場區(qū)內(nèi)設(shè)置污水、雨水二個排水 系統(tǒng)。污水：在廁所糞便污水與洗滌廢水將采用合流系統(tǒng)連至 室外污水井，經(jīng)化糞池沉淀消化后經(jīng)區(qū)內(nèi)污水管網(wǎng)接入市政 污水管網(wǎng)，其他地方產(chǎn)生的洗淀廢水則由室外廢水井收集后 直接排放至市政系統(tǒng)，進入丹城污水處理廠，污水經(jīng)處理達 標后排放。本工程地漏或地溝將設(shè)置作污水排放之用。雨

38、水：雨水設(shè)計流量根據(jù)當(dāng)?shù)厥甑淖畲蠼涤炅吭O(shè)計，屋面雨水經(jīng)由天溝經(jīng)雨水立管排至室外散水坡，再由地面雨 水口和排水溝收集后排至雨水井，所有雨水經(jīng)所內(nèi)雨水管道 匯集后排入市政雨水管網(wǎng)。5.4.4空調(diào)通風(fēng)設(shè)計室外氣象參數(shù)冬季空調(diào)計算溫度-6 °c濕球溫度28. 3°c夏季空調(diào)計算溫度35°c濕球溫度73°c空調(diào)系統(tǒng)室內(nèi)設(shè)計參數(shù)范圍溫度（夏季）溫度度（冬季）相對濕度（）新風(fēng)量ni3/（h人） 大廳 26+l°c 17+rc <65% 15管理辦公室 26+loc 17+rc < 35% 30通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計參數(shù)范圍排風(fēng)量（次/h）備注衛(wèi)生間15地

39、下車庫6自行車庫5制冷機房6低壓配電房 根據(jù)設(shè)備散熱量（注：夏季采用強制排風(fēng)和自 然通風(fēng)設(shè)施相結(jié)合的方式排除余熱）5.4.5消防設(shè)計云都商務(wù)中心消防系統(tǒng)包括火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、火災(zāi)自 動噴水滅火系統(tǒng)，室內(nèi)室外消防栓系統(tǒng)、手提滅火器。消防 水源由消防水池經(jīng)消防泵提升至埋地消防環(huán)網(wǎng)，再供給各消 防用水點。消防水池用水直接接自原埋地市政水管網(wǎng)接入 管。建筑各層的防火分區(qū)、疏散寬度以及安全疏散距離均滿 足消防規(guī)范要求。5. 5建設(shè)方案評價云都商務(wù)中心建設(shè)規(guī)模、建筑功能滿足市場需求，建筑 所采用的材料先進，處理手法講究，滿足建筑形象要求。建筑考慮了對周圍可能造成的影響，總體建筑方案較為合理。6. 0環(huán)境影

40、響評價6.1項目地塊環(huán)境現(xiàn)狀6. 1. 1水環(huán)境現(xiàn)狀云溪區(qū)大、小水庫水質(zhì)基本保持良好，水源保護區(qū)基本 保持在i ii類水質(zhì)范圍內(nèi)，部分水區(qū)水源受到污染。6. 1. 2大氣環(huán)境現(xiàn)狀云溪區(qū)大氣環(huán)境的主要污染物是總懸浮顆粒物，其次是 降塵、二氧化硫；二氧化硫年均值和日均值符合大氣二級標 準。6. 1. 3聲環(huán)境現(xiàn)狀目前云溪區(qū)聲環(huán)境污染主要來源于交通、工業(yè)、建筑施 工、社會生活和其他聲源。中心城區(qū)的噪聲功能達標區(qū)域是 居民文教區(qū)、混合區(qū)、工業(yè)集中區(qū)，二超標較嚴重的是交通 干線兩側(cè)。隨著中心城區(qū)的建設(shè)、發(fā)展，中心城區(qū)功能日趨 合理，聲環(huán)境質(zhì)量有了一定程度的改善。6. 2采用的環(huán)境保護標準6. 2. 1環(huán)

41、境質(zhì)量標準大氣環(huán)境：執(zhí)行環(huán)境空氣質(zhì)量標準(gb3095-1996 ) 二級標準；水環(huán)境：執(zhí)行地表水環(huán)境質(zhì)量標準 (gb3838-2002 )中的iii類標準；聲環(huán)境：執(zhí)行執(zhí)行城市 區(qū)域環(huán)境噪聲標準gb3096-93中ii類標準。6. 2. 2污染物排放標準(1) 廢水項目廢水納入云溪區(qū)污水處理廠集中處理，廢水排放 可執(zhí)行污水綜合排放標準(gb8978-1996 )中的三級標準。(2) 噪聲施工期噪聲執(zhí)行建筑施工場界噪聲限值 (gb12523-90 )。63項目建設(shè)與運營對環(huán)境的影響6. 3.1施工期本項目建設(shè)內(nèi)容為云都商務(wù)中心，項目施工階段主要污染工序來自各種機械的工作噪聲，打樁和運輸?shù)茸鳂I(yè)噪

42、聲;施工人員的生活污水，施工雨污水、打樁泥漿水與場地積水; 施工車輛產(chǎn)生的廢氣，土石方和建筑材料運輸造成地面揚塵 等；開挖基坑、填平場地時產(chǎn)生棄土，在進行主體結(jié)構(gòu)等施 工時產(chǎn)生建筑垃圾。主要污染物及預(yù)計量施工期主要污染物及預(yù)計量表類型排放源污染物產(chǎn)生量噪聲施工機械施工噪聲80100db固體廢棄物裝潢垃圾建筑廢材5t/m3施工人員生活垃圾50kg/d大氣污染物施工期揚塵tsp無組織排放水污染物施工人員生活污水4t/d6. 3. 2運營期云都商務(wù)中心運營期間污染源主要來自配電房、泵房、 機房各類設(shè)備產(chǎn)生的工作噪聲；工作人員和市場菜販日常生 活污水、固體廢棄物；賣場清潔污水、固體廢棄物。主要污染物及

43、預(yù)計量運營期主要污染物及預(yù)計量表類型排放源污染物產(chǎn)生量噪聲配電房、泵房設(shè)備噪聲6075db運輸車輛交通噪聲7085db固體廢棄物辦公區(qū)生活垃圾50kg/d6. 4環(huán)境保護措施6. 4. 1生活污水云都商務(wù)中心廢水主要為管理辦公人員的生活污水通 過污水管網(wǎng)排放。本項目擬采用以下處理工藝：6.4.2固體廢棄物針對生活性廢物，場區(qū)將設(shè)垃圾收集處，將廢物集中后, 統(tǒng)一及時清運出場。6.4.3噪聲主要來自配電房、泵房、機房各類設(shè)備產(chǎn)生的工作噪 聲。為降低噪聲污染，改善作業(yè)環(huán)境，盡量選擇低噪聲設(shè)備; 加強設(shè)備日常維修、更新和操作人員的管理，使所有設(shè)備， 尤其是有噪聲污染的設(shè)備，能在正常狀況下運行；并對放置

44、 產(chǎn)噪大的設(shè)備的房間采用隔聲門窗，露天噪聲源加設(shè)防護 罩。針對人為噪聲，可采用適當(dāng)?shù)慕ㄖ牧虾徒ㄖ幚硎址? 減少影響。6.4.4建設(shè)施工環(huán)境影響控制(1) 建設(shè)施工噪聲控制。合理放置施工機械，盡可能布置在對場界外造成影響最小的地點，并在高噪聲設(shè)備周圍設(shè)置 掩蔽物。加強施工管理，合理安排施工作業(yè)時間，禁止夜間 進行高噪聲作業(yè)。以液壓工具代替氣壓工具，打樁應(yīng)采用液 壓鉆孔、澆注樁頭的低噪聲施工方法。(2) 建設(shè)施工水污染控制。在施工前期應(yīng)同步設(shè)計好排水 溝和沉淀池，將建筑泥漿水和沖洗水經(jīng)沉淀分離后的上清夜 排入污水管網(wǎng)，沉淀泥漿應(yīng)定期外運。建筑廢物應(yīng)按指定地 點堆放并及時清理，避免因暴雨沖刷而流

45、入附近水體。建議 在施工場地設(shè)置簡易廁所和化糞池，對施工隊伍居住地的食 堂、浴室和廁所污水進行處理。(3) 建設(shè)施工大氣污染控制。建議施工單位采取以下措施: 開挖時，對作業(yè)面和土堆適當(dāng)噴水，使其保持一定濕度，以 減少揚塵量；開挖的泥土和建筑垃圾要及時運走，避免長期 堆放；確需較長時間堆放在戶外的散粒建筑材料，如黃沙、 碎項目實施進度7.1建設(shè)工期云都商務(wù)中心建設(shè)包括工程前期、土建施工、設(shè)備詢 價與采購、設(shè)備安裝調(diào)試（含系統(tǒng)調(diào)試）等過程。建設(shè)工期 從土建施工到工程建成竣工預(yù)計為12個月。7. 2實施進度安排根據(jù)本項目工程實施各階段工作量和所需時間推算，大 體安排實施進度如下：2011年1月完成項

46、目審批工作；2011年1月開始施工;2011年6月完成主體工程；2011年8月完成建筑裝修和配套設(shè)備的安裝并進行工程竣工 驗收。其中建設(shè)總工期8個月。8. 0投資估算及資金籌措8.1投資估算 8.1.1投資估算依據(jù)(1) 建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)(第三版)(2) 投資項目可行性研究指南(試用版)(3) 建筑工程費用按當(dāng)?shù)氐念愃乒こ探ㄖ靸r估算(4) 其他費用參照湖南省投資項目其他費用定額及國 家有關(guān)取費指標估算；(5) 預(yù)備費按工程費和其他費用的5%估算；(6) 土地購入費按拍賣價估算。(7) 利率按銀行五年以上長期借款利率7.56%計算(8) 業(yè)主方提供的有關(guān)資料8. 1. 2建設(shè)投資估算

47、本估算的范圍包括土建工程、配套系統(tǒng)工程的建設(shè)費。 本項目建筑設(shè)計較為高檔，建設(shè)投資估算以建筑設(shè)計標準為 依據(jù)，投資估算要滿足建筑設(shè)計要求。按照建設(shè)項目經(jīng)濟 評價方法與參數(shù)(第三版)的規(guī)定，將建設(shè)投資的估算分 為工程費用、工程建設(shè)其他費用和預(yù)備費三部分，分別估算。 建筑工程費、建筑工程費依據(jù)相關(guān)專業(yè)所提供的建(構(gòu))筑 物工程量和單位造、價指標估算，單位造價指標的確定參照 湖南省同類項目造價水平，并按現(xiàn)行價格水平予以調(diào)整。本項目建筑工程費用估算為300萬元。建筑工程費建筑工程費用估算表序號 名稱 數(shù)量(m2) 單位造價500 (+-)(元/m2)金額 500 (-+)建筑工程地下建筑3355005

48、84人防50地上建筑112100240綠化80安裝工程20給排水及消防系統(tǒng)47電氣系統(tǒng)20 通風(fēng)系統(tǒng)47 空調(diào)系統(tǒng)20弱電系統(tǒng)6室外安裝工程14合計300工程建設(shè)其他費用。根據(jù)湖南省工程建設(shè)其他費用定額 ( 2003 )，本項目工程建設(shè)其他費用中主要包括地價、建 設(shè)管理費、可行性研究費、勘察設(shè)計費、市政工程設(shè)施、工 程監(jiān)理費、環(huán)境影響評價費、建設(shè)單位臨時設(shè)施費等，估算 金額分別為6萬元、6萬元、5萬元、5萬元、7萬元、3萬 元，合計為32萬元。工程建設(shè)其他費用估算表項目計費依據(jù)比例估算金額土地使用費按標準計征市政設(shè)施費用建筑面積60元/平方米建設(shè)管理費用建筑工程投資2%勘測設(shè)計費建筑工程投資0

49、. 5%臨時設(shè)施費建筑工程投資1%可行性研究費5 合計300 預(yù)備費。預(yù)備費包括基本預(yù)備費和漲價預(yù)備費。根據(jù)國家有 關(guān)規(guī)定，目前一般不計漲價預(yù)備費；基本預(yù)備費按照工程建 設(shè)費用和其他費用之和的5%計算。建設(shè)投資。以上合計為建設(shè)投資，其估算值為1000萬元。8.1.3建設(shè)期利息項目建設(shè)投資300,建設(shè)總工期12個月，計算期為0.8 年，貸款年利率按7.20%計，估算建設(shè)期利息為52萬元。8. 1.4項目總投資項目總投資為300萬元，其中建設(shè)投資280萬元，建設(shè) 期利息20萬元。8. 2資金來源與籌措云都商務(wù)中心概算全部建設(shè)投資約為300萬元，資金來源為自籌。9. 0財務(wù)評價9. 1評價依據(jù)(1)

50、建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）；(2)投資項目可行性研究指南（試用版）；(3)國家有關(guān)稅收政策及湖南省、岳陽市的相關(guān)收費政策;(4)項目建設(shè)單位提供的相關(guān)資料;(5)財務(wù)基準收益率取8%。92基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)9. 2. 1財務(wù)價格云都商務(wù)中心在運行過程中主要消耗水、電，其價格均采用目前市場價格，分別為2.05元/噸、0.57元/千瓦時;污水處理費為08元/噸。9.2.2計算期根據(jù)項目實施進度、實際情況以及行業(yè)有關(guān)規(guī)定，確定本項目計算期為15年,從投資發(fā)生年2011年開始為第1年。923其他計算參數(shù)其他計算參數(shù)按照國家和行業(yè)以及地方有關(guān)法規(guī)并結(jié)合項目的具體情況選取。房屋建筑物折舊年限取20年

51、，殘值率按照5%計，采用 平均年限法計算。維修費按照固定資產(chǎn)原值（不含建設(shè)期利息）的2%計取。人工工資及福利費按人均2000元/月測算。土地購置費按50年平均攤銷計算。營業(yè)收入根據(jù)建設(shè)單位提供的有關(guān)資料測算。營業(yè)收入估算 云都商務(wù)中心項目營業(yè)收入主要來自 出租或整體交易。9. 4成本費用估算總成本費用采用生產(chǎn)要素估算法估算。（環(huán)境保護費） 項目達產(chǎn)后年經(jīng)營成本為53萬元，其中動力費22萬元，人 員工資及福利26萬元，修理費5萬元。9. 5盈利能力分析根據(jù)2007年3月16日通過的中華人民共和國企業(yè) 所得稅法企業(yè)所得稅稅率按25%計。項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率15. 21%財務(wù)凈現(xiàn)值（ic=8%）1

52、30萬元投資回收期10年稅后:項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率10. 31%財務(wù)凈現(xiàn)值（ic=8%）100萬元投資回收期（靜態(tài)）13年9. 6償債能力分析云都商務(wù)中心銀行長期借款為300萬元，貸款年利率計 7.20%,還款資金來源包括折舊、攤銷及未分配利潤。經(jīng)測 算，貸款償還期為13年（含2年建設(shè)期）。9. 7財務(wù)評價結(jié)論通過對項目進行財務(wù)經(jīng)濟分析計算，財務(wù)凈現(xiàn)值大于 零，財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準收益率。項目具有較好的盈利 能力、較強的償債能力，項目的經(jīng)濟效益較穩(wěn)定。綜合上述 分析可以看出，本項目在技術(shù)上先進，經(jīng)濟上合理，操作上 可靠，投資回收期較短且風(fēng)險小，項目可行。10.0社會評價10. 1項目對社會

53、的影響分析10. 1. 1項目對所在地區(qū)居民收入的影響云都商務(wù)中心作為云溪城市基礎(chǔ)設(shè)施重要硬件建設(shè)項 目，建成后對于附近的現(xiàn)代化辦公氛圍將起到積極促進作 用，將促進居民提供城市服務(wù)，增加一定收入。10.1.2項目對所在地區(qū)居民生活質(zhì)量的影響隨著社會的快速發(fā)展，人民群眾的生活節(jié)奏越來越快， 生活水平也大幅提高。繁忙的工作中，人們更加重視生活的 質(zhì)量，期望方便舒適的商務(wù)、辦公、工作環(huán)境。云都商務(wù)中 心建成后，將解決商務(wù)市場配套問題。有了良好的生活環(huán)境 和高品質(zhì)的生活質(zhì)量，才能使人們工作起來精力充沛，提高 工作效率，同時降低生病的概率，減少醫(yī)藥費用的開支，給 社會發(fā)展帶來經(jīng)濟效益。云都商務(wù)中心的建立

54、將大大提高城 區(qū)居民生活質(zhì)量。10. 13項目對地區(qū)城市環(huán)境的影響云都商務(wù)中心的建立將吸納附近商務(wù)會所市場，提升區(qū) 域的商務(wù)辦公市場管理水平，使其走上規(guī)范化。該市場建筑 材料先進，建筑手法新穎，達到了理想的外觀效果，將作為 云溪鎮(zhèn)乃至整個云溪城區(qū)的名片出現(xiàn)，提升城市形象10.1.4項目對當(dāng)?shù)厣鐣?wù)容量、基礎(chǔ)設(shè)施的影響云都商務(wù)中心項目所在地的供水、供電、供熱等基礎(chǔ)配 套設(shè)施較好，可基本保障項目運營所需；運營期的廢水和廢 棄物將通過收集處理后統(tǒng)一排放。項目實施不會給當(dāng)?shù)鼗A(chǔ) 服務(wù)容量形成壓力。10. 2項目與所在地區(qū)互適性分析10.2.1交通狀況云都商務(wù)中心建成后，所在地人流、車流將有很大的增

55、量，對交通將有更高的要求。云都商務(wù)中心地理位置十分優(yōu) 越，周圍的交通條件較好。因此，云都商務(wù)中心的建設(shè)充分 考慮了交通人流的要求。建筑主要入口設(shè)置在城市道路上， 避免給周圍交通帶來過度負荷。10. 2. 2不同利益相關(guān)者對于云都商務(wù)中心周邊商業(yè)寫字樓運營可能帶來一定 的影響。10.2.3當(dāng)?shù)亟M織機構(gòu)云都商務(wù)中心的建立獲得了各級政府部門和領(lǐng)導(dǎo)的支 持，為更好地保證本項目的功能實現(xiàn)，按照國家有關(guān)規(guī)定及 時辦理各種手續(xù)，與各相關(guān)政府部門保持溝通十分必要。10. 2.4當(dāng)?shù)丶夹g(shù)文化條件云都商務(wù)中心項目建設(shè)牽涉到設(shè)計和施工等系列技術(shù) 問題，當(dāng)?shù)氐募夹g(shù)可保障項目的實施。項目建設(shè)選擇優(yōu)秀的 設(shè)計、監(jiān)理、施工

56、單位，保障工程質(zhì)量和進度。云都商務(wù)中心項目堅持以人為本、方便百姓、實實在在 為百姓做事的目標來提高社區(qū)服務(wù)群眾的能力，因而，云都 商務(wù)中心項目建設(shè)與當(dāng)?shù)厣鐣男枨笙噙m應(yīng)。10. 3社會風(fēng)險分析本項目的社會風(fēng)險因素主要為工程建設(shè)相關(guān)風(fēng)險1、工程及進度勘查不到位項目建設(shè)期間工程量變更、工期 拖長、投資增加。堅持公平、公開、公正原則，選擇資質(zhì)符 合要求、業(yè)績優(yōu)良的勘查設(shè)計單位、施工單位及監(jiān)利單位， 對項目的建設(shè)全面負責(zé)。2、工程設(shè)計缺少前瞻性與合理性項目建設(shè)及運行期間工程 設(shè)計與該區(qū)域原有布局不夠協(xié)調(diào)，主體結(jié)構(gòu)設(shè)計欠缺前瞻性 與合理性的統(tǒng)一，無法滿足正常使用需求，浪費投資資金3、施工及監(jiān)管不到位項目建設(shè)及運行期間工程進度拉長、 建設(shè)質(zhì)量低劣，影響項目功能的有效發(fā)揮。4、不可預(yù)見風(fēng)險因素項目建設(shè)期間項目建設(shè)過程中可能遭 遇的不可預(yù)見的不理地址條件，異常惡劣天氣，未預(yù)料人工、 材料價格上漲等，將對工程進度、建設(shè)質(zhì)量和投資費用造成 影響。辦理工程保險，以轉(zhuǎn)移不可預(yù)見因素帶來的風(fēng)險。10. 4社會評價結(jié)論綜上所述，云都商務(wù)中心對當(dāng)?shù)鼐用窬蜆I(yè)、收