合肥市包河區(qū)寫字樓市場專項市調(diào)報告

1、合肥市包河區(qū)寫字樓市場專項市調(diào)報告集團(tuán)公司營銷部 2010年9月8日一、合肥市寫字樓發(fā)展的回顧合肥市寫字樓發(fā)展時間較晚，從九十年代初期開始才有真正意義上的寫字樓，且發(fā)展的起點低。合肥市寫字樓發(fā)展至今，由初期的品質(zhì)較低的辦公寫字樓逐漸發(fā)展成為具備初級智能化的現(xiàn)代寫字樓。寫字樓隨著合肥市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展大致經(jīng)歷了以下幾個階段：階 段時 間（年）代表寫字樓項目合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況第一階段19931996盛安大廈、新鴻安大廈等緩慢第二階段19972001金城大廈、潤安大廈等較快第三階段2002至今財富廣場CBD中央廣場等較快通過對合肥市寫字樓市場的發(fā)展歷史情況的調(diào)查研究，可以看出：第一階段：以盛安大廈、新鴻安

2、大廈為代表，作為合肥市第一批寫字樓，該批寫字樓發(fā)展的起點低，品質(zhì)較差、功能欠缺。隨著新型寫字樓的蓬勃發(fā)展，該批寫字樓在未來將難以避免被淘汰的命運。由于該階段真正的純寫字樓很少，很多公司一般租用行政單位多余辦公用房。第二階段：該階段的寫字樓興建者包括政府相關(guān)部門、國有企業(yè)、私營企業(yè)。這也表示著寫字樓開始由計劃向市場的轉(zhuǎn)變，改變了以往都是以國家相關(guān)單位為寫字樓興建方的現(xiàn)象。第三階段：自2002年以來，合肥市寫字樓迎來新的發(fā)展，以天徽大廈項目為代表拉開了合肥寫字樓正式對外銷售的局面，并且創(chuàng)造了合肥寫字樓銷售的良好佳績，改變了以往只租不售的局面，進(jìn)入了真正意義上的市場化。這一階段的寫字樓整體設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)上

3、要高于前兩個階段，但是也存在設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)較為低下的產(chǎn)品，如：美地陽光大廈。二、合肥市寫字樓總體市場概述在九十年代中后期開發(fā)興建的老的寫字樓已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代企業(yè)的辦公需要，隨著一批新的寫字樓投入市場，一批老的寫字樓如盛安大廈、金通寫字樓等將逐漸被市場淘汰。從 2004 年開始新推出的寫字樓項目中也可以看出市場供應(yīng)上存在的結(jié)構(gòu)調(diào)整變化，以“財富廣場”、“中環(huán)國際大廈”、“ CBD 中央廣場”等為代表的高檔純商務(wù)寫字樓正在成為市場的主角。從建筑面積來計算，這一部分高檔純寫字樓占到了在售面積相當(dāng)大的比重。這些寫字樓的總體品質(zhì)拉動了合肥寫字樓市場的整體檔次的上升，優(yōu)化了合肥的辦公環(huán)境和投資環(huán)境，這也是近年來

4、合肥經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的表現(xiàn)。合肥新興寫字樓的建設(shè)，也使合肥的寫字樓向智能化方向發(fā)展，改變了傳統(tǒng)寫字樓的格局。比如：中環(huán)國際大廈雙甲級寫字樓概念的提出引起了合肥寫字樓市場對辦公環(huán)境和配套的重視；財富廣場的交付使用，在硬件上滿足了部分客戶對高品質(zhì)寫字樓的需求。因此，隨著這批高品質(zhì)寫字樓投放市場，合肥寫字樓市場將走進(jìn)了一個新的發(fā)展階段。主經(jīng)指標(biāo)：1、合肥（含肥東）辦公本周共計銷售170套，14114.8平方米。 2、合肥（含肥東）辦公本周共計銷售14456。3、辦公類可售套數(shù)為11304套，環(huán)比上周減少150套，跌幅為1.31%；可售面積114.2萬，環(huán)比減少了1.4萬，跌幅為1.2%。 合肥樓市35周

5、報（2010-8-238-29）最新寫字樓市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)三、合肥寫字樓的分布特征從現(xiàn)狀來看，合肥市的寫字樓還主要集中在一環(huán)線以內(nèi)的廬陽區(qū)。主要是因為，該區(qū)域不僅是合肥市的老城區(qū)，而且是合肥的中心區(qū)域，交能便利、配套完善、商業(yè)氛圍較濃。其中，一部分分布在長江路沿街，如CBD中央廣場、仁和大廈、招商大廈等。另外有一部位于市府廣場附近，如香港大廈、天徽大廈、科技大廈等。此外還有北二環(huán)的財富廣場，沿蒙城路的潤安大廈、徽商國際大廈等。從區(qū)域的發(fā)展趨勢來看，合肥市寫字樓市場已開始走向“一個中心，多區(qū)域同步發(fā)展”的格局。主要表現(xiàn)為：“中心”內(nèi)主要集中老的寫字樓，而“多區(qū)域”主要分布著新的寫字樓。一環(huán)以外的寫字

6、樓，零星分布于合肥的蜀山區(qū)、包河區(qū)、瑤海區(qū)，對商業(yè)板塊的依附較為明顯。如安徽國際商務(wù)中心與黃金廣場都位于合肥市IT行業(yè)集中的區(qū)域。由于寫字樓本身的特性，在合肥市二環(huán)以外，只有高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、政務(wù)區(qū)有少量的寫字樓，而濱湖區(qū)的寫字樓也是自濱湖世紀(jì)城的開發(fā)建設(shè)才拉開序幕，其它區(qū)域幾乎沒有有專業(yè)化寫字樓的分布。根據(jù)合肥寫字樓市場現(xiàn)狀，結(jié)合各區(qū)域傳統(tǒng)發(fā)展歷史及未來前景，并且考慮到市場調(diào)研工作的有效進(jìn)行，可以把合肥寫字樓市場劃分為二大板塊，即老城區(qū)CBD板塊與多區(qū)域中心板塊。四、合肥市寫字樓未來發(fā)展趨勢分析1、寫字樓在老城區(qū)繼續(xù)發(fā)展合肥市老城區(qū)經(jīng)過多年的發(fā)展，其商業(yè)氛圍濃厚、商業(yè)配套相對齊全，但是城市建設(shè)

7、的不合理影響著寫字樓在該區(qū)域的發(fā)展。隨著合肥市舊城改造力度的加大，在未來將會有一批在寫字樓在合肥市老城區(qū)內(nèi)發(fā)展起來。但是由于舊城改造的地塊相對來說比較分散，寫字樓在老城區(qū)的發(fā)展因為地塊的限制而呈不規(guī)則，點狀分布的特點進(jìn)行發(fā)展，無法形成組團(tuán)的，具有一定規(guī)模的商務(wù)區(qū)在老城區(qū)建立的可能性較小。2、寫字樓在政務(wù)新區(qū)及金寨路沿線發(fā)展根據(jù)合肥市雙核心戰(zhàn)略規(guī)劃，合肥市未來發(fā)展以南進(jìn)為主。合肥政務(wù)新區(qū)將成為合肥市新的政治、文化中心，行政辦公功能是它的一個重要職能。隨著 2005 年市級行政中心的建成及省、市數(shù)十家行政事業(yè)單位的陸續(xù)遷入，老城區(qū)的行政中心正逐步向新區(qū)偏移，形成合肥市新的政務(wù)中心。目前已經(jīng)有“新城

8、國際”、“東舜假日廣場”、“國際商務(wù)中心”等寫字樓項目進(jìn)入啟動階段，這些寫字樓的“集群”無疑將會提升政務(wù)新區(qū)整體商務(wù)氛圍，形成一個新的“商務(wù)區(qū)域”3、寫字樓在馬鞍山路沿線的發(fā)展隨著合肥市環(huán)湖計劃的正式實施，濱湖新城將在未來幾年后成為合肥市發(fā)展的又一熱點區(qū)域，加上省政務(wù)新區(qū)落戶于包河區(qū)，這個區(qū)域的寫字樓市場將會在政府的導(dǎo)向下獲得一定的發(fā)展。而連接老城區(qū)與濱湖新城的主干道：馬鞍山路則會成寫字樓在這個區(qū)域發(fā)展的重點。而受到濱湖新城地理條件等因素的限制，寫字樓的分布將會呈“T”形狀發(fā)展。3、寫字樓在新站區(qū)的發(fā)展新站區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)達(dá)，是專業(yè)批發(fā)市場集中區(qū)，區(qū)內(nèi)存在眾多商戶、企業(yè)。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和實

9、力的逐步增強，部分商戶和企業(yè)逐步走向品牌化、規(guī)?；⑵髽I(yè)化，促使該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鲂枨蟠蟠蠹訌?。目前，區(qū)域內(nèi)具有代表性的寫字樓主要有光大國際廣場、中環(huán)國際大廈、恒豐國際大廈、UTOWN金色地帶等。而且隨著眾多企業(yè)、商戶對專業(yè)寫字樓的逐步認(rèn)同，新站區(qū)內(nèi)寫字樓市場需求逐步被挖掘；更多的寫字樓項目將會陸續(xù)推出。五、合肥市寫字樓土地市場供需分析1、合肥市2004-2009年寫字樓土地市場成交狀況分析 從近六年合肥市寫字樓土地成交面積上可以看出，開發(fā)商對合肥市的商務(wù)類市場持樂觀態(tài)度。合肥市寫字樓近六年土地成交價格不斷攀升，每年漲幅均超過50。合肥市寫字樓近六年成交面積，占當(dāng)年國有土地成交的比例，

10、已經(jīng)超過全國寫字樓土地成交15平均線六、合肥市寫字樓市場供求狀況分析1、合肥市2004-2009年寫字樓市場供應(yīng)量及增長率 合肥寫字樓市場2004年開始啟動，供應(yīng)增呈現(xiàn)平穩(wěn)上升態(tài)勢，年度總供應(yīng)量在2007年達(dá)到峰值，2007年以后走向平穩(wěn)。合肥市寫字樓市的增長率在2007年達(dá)到高峰，在2007年之后增長走向平緩。2、合肥市2004-2009年寫字樓供應(yīng)及銷售情況分析 從歷年合肥市寫字樓市場銷售率上可以看出，自2005年開始，合肥市寫字樓的銷售率開始下滑；到2007年達(dá)到峰值。歷年合肥市寫字樓的供應(yīng)量反映出，2005年以后合肥市的寫字樓市場供應(yīng)量出現(xiàn)負(fù)增長；到2007年高速反

11、彈并保持穩(wěn)定趨勢。根據(jù)歷年來合肥市寫字樓的供需可以得出，合肥市目前的寫字樓市場處于供大于求的狀態(tài)。3、合肥市2004-2009年寫字樓市場銷售價格分析 歷年合肥市寫字樓銷售價格走勢圖顯示：合肥市寫字樓價格上漲平穩(wěn)；2004-2009年合肥市寫字樓的年平均價格增長幅度為13%，價格增長幅度下降，但在2006年略有回升；合肥寫字樓/住宅平均價格比為1：4，低于全國平均的1：5的平均水平，可知合肥市寫字樓在價格上具備較大的上升空間。4、合肥市2004-2009年寫字樓市場租賃狀況分析 歷年合肥市寫字樓租賃數(shù)據(jù)顯示，合肥市寫字樓的租賃率較高，達(dá)90%以上；受合肥市寫字樓市供應(yīng)的影響

12、，合肥市寫字樓市場的租賃量在2004年后出現(xiàn)下滑，2007年又開始大幅度提升。5、合肥市2004-2009年寫字樓市場租金走勢分析歷年來合肥市寫字樓租賃市場的租金呈現(xiàn)平滑上升走勢；2004-2009年合肥市寫字樓市場的年租金增長率在10%以上，與年度售價增長率曲線基本，這一數(shù)據(jù)顯示出合肥市寫字樓市場健康發(fā)展的態(tài)勢。七、包河區(qū)及南一環(huán)版塊內(nèi)在建、在售寫字樓項目個案信息一覽表項目所在區(qū)域項目位置總建筑面積開發(fā)商銷售信息萬達(dá)廣場包河區(qū)包河區(qū)馬鞍山路和蕪湖路交匯處10萬M2合肥萬達(dá)廣場投資有限公司寫字樓在售6、7號樓95-1600（整層）平米戶型，均價12000元左右。共備案388套寫字樓，現(xiàn)已去化1

13、41套。綠地贏海國際大廈包河區(qū)馬鞍山路太湖路交口25萬M2上海綠地集團(tuán)合肥置業(yè)在售B座70-180平米戶型，均價8000元左右，A座新房源8月28號開盤。共備案272套，現(xiàn)剩19套。富廣大廈包河區(qū)屯溪路與徽州大道交匯處東南角68000M2安徽大富房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在售20層180多平米戶型，均價8580元/平米，共備案267套寫字樓，現(xiàn)剩16套。東方廣場包河區(qū)徽州大道與蕪湖路交口向南88050M2合肥耀華房產(chǎn)售樓處已對外開放，具體的銷售時間和信息未定。90-129平米，價格在一萬以上。和地廣場包河區(qū)馬鞍山南路和皖江路交叉口東南角3萬M2佳和置業(yè)在售160-180平米戶型，均價8000元/平米，

14、共備案659套，現(xiàn)剩100套。信旺九華國際包河區(qū)徽州大道與九華山路交口5.4萬M2安徽信旺房地產(chǎn)有限責(zé)任公司在售第5層，50-100平米戶型，價格7100-7400元左右。晨輝恒興廣場包河區(qū)南一環(huán)馬鞍山路版塊（家樂福東200米）55393.12M2安徽晨輝置業(yè)有限公司在售21層64-220平米寫字樓，價格6000-8000元左右，具體一房一價，面價在8000以上，本周將漲價。世紀(jì)陽光大廈包河區(qū)馬鞍山路世紀(jì)陽光花園入口4萬多M2合肥城建發(fā)展股份有限公司在售430-1500平米左右戶型，均價7400元/平米。共69套，現(xiàn)剩49套。IFC安徽國際金融中心蜀山區(qū)蜀山區(qū)梅山路18號29.4萬M2安徽安興

15、發(fā)展股份有限公司100-2000多平米高級辦公樓在售，均價12000元/平米。共463套，可售317套。寫字樓總面積139147.33 M2。立基大廈蜀山區(qū)金寨路與曹郢路交叉口西側(cè)（中國科技大學(xué)對面）53298M2合肥鴻海置業(yè)有限公司最小面積50，整層1050平米，認(rèn)籌客戶優(yōu)惠300元/平米，另外根據(jù)付款方式和用途還有其他優(yōu)惠。共632套，可售378套。寫字樓總面積34369.70 M2。分析：1、市場總體趨于飽和，但寫字樓總體高檔次的為數(shù)很少，且從市場去化來看，大面積的去化緩慢，作為居民投資，小面積的倍受追捧。2、包河區(qū)市場存量不大，去化率較高，尤其是馬鞍山路沿線。以南一環(huán)富廣大廈為例，去化

16、率更在95%以上。八、總結(jié)1、目前合肥寫字樓市場總體供應(yīng)量在114萬平方，月去化量在6萬平方左右。截止目前可售寫字樓共11303套；預(yù)計需一年半時間消化完現(xiàn)有存量。2、市場行情住宅價格逼近寫字樓，甚至出現(xiàn)“倒掛”現(xiàn)象。按照常理，住宅價格是應(yīng)該比同區(qū)位的寫字樓低，現(xiàn)在的行情住宅價格逼近寫字樓，甚至出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象。一方面是住宅價格偏高，另一方面是寫字樓受到投資市場的忽略，所以有些地方出現(xiàn)這種情況。 如萬達(dá)公館住宅均價13000元/平米，寫字樓均價11000元/平米，住宅的均價比寫字樓每平米高出2000元；政務(wù)區(qū)濱湖世紀(jì)城寫字樓均價為5500元/平米，住宅均價為6700元/平米；長江中路華僑廣場高檔住

17、宅均價為12000元/平米，寫字樓的均價卻比住宅每平米便宜1000元左右。 此外，不同開發(fā)商、位置相鄰的樓盤，也出現(xiàn)商住倒掛的現(xiàn)象。政務(wù)區(qū)甲級寫字樓新城國際售價8500元/平米，臨近的住宅華邦世貿(mào)城均價9000元/平米；蜀山區(qū)鼎鑫BOSS中心均價6000元/平米，同屬一區(qū)的公園道1號住宅均價也是6000元/平米。 3、新政給寫字樓的發(fā)展提供了契機(jī)。合肥的寫字樓市場是長期被忽視的，目前全市非高檔寫字樓比較少?？梢哉f是合肥寫字樓本身的發(fā)展速度落在住宅的后面，像本土的開發(fā)商，以及外來的開發(fā)商綠地、萬達(dá)等，合肥集實力和經(jīng)驗于一體的寫字樓開發(fā)商就比較少了。新政后，國家出臺一系列措施抑制房價過快增長，但對

18、商辦房沒有限制。此時出現(xiàn)“商住倒掛”，給寫字樓的發(fā)展提供了契機(jī)，而且從目前整體的寫字樓價格和銷售量上看，這一效應(yīng)已經(jīng)凸顯。4、隨著合肥“141”城市戰(zhàn)略的加速發(fā)展，合肥處于“中部崛起”的大環(huán)境中，“長三角”的大量勞動密集型產(chǎn)業(yè)和資金將向中部地區(qū)轉(zhuǎn)移，同時合肥正加快推進(jìn)工業(yè)立市，為合肥的大發(fā)展、大建設(shè)提供基礎(chǔ)保障。合肥商貿(mào)、金融、中介服務(wù)行業(yè)在這個階段將會大幅度興起，市場需求催生更多作為商貿(mào)辦公場所的專業(yè)化寫字樓的出現(xiàn)。九、南一環(huán)與寧國路交口西南側(cè)地塊研判1、區(qū)域位置研判 本案位于寧國南路與南一環(huán)交叉口，北枕南一環(huán)，東西分別與合工大、安徽省警備司令部為鄰。區(qū)域優(yōu)勢明顯。半徑兩公里范圍內(nèi)，囊括了省、市級主要行政機(jī)關(guān)、商業(yè)中心和高校。如省政府、三孝口商業(yè)圈、安徽飯店、科大、工大、合肥學(xué)院等。東至馬鞍山路上高架不到一公里，西至金寨路高架不到兩公里，可以說交通四至方面是得天獨厚的優(yōu)勢。2、SWOT分析S優(yōu)勢：1、屬于凈地開發(fā)，無須拆遷；本案地形規(guī)則，利于規(guī)劃。2、老城區(qū)最中央，周邊商業(yè)配置成熟；3、 本案區(qū)位優(yōu)勢明顯，東西兩側(cè)馬鞍山路與