旅游地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的思考

1、    旅游地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的思考    岳克濤摘要：旅游地產(chǎn)正成為如今房地產(chǎn)開發(fā)的又一熱點(diǎn)，在國(guó)內(nèi)的發(fā)展前景廣闊。對(duì)于海南省，旅游 地產(chǎn)是其發(fā)展的助推器，海南市旅游地產(chǎn)的前沿地。海南旅游地產(chǎn)發(fā)展的成功有其自身的優(yōu)勢(shì)，通過對(duì)海南旅游地產(chǎn)的分析，可以其他地區(qū)旅游地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)提供一些建設(shè)性的意義。關(guān) 鍵 詞：旅游地產(chǎn) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 海南：g322.1：a ：abstract：tourism real estate is becoming now real estate development is a hotspot, in domestic and broad

2、prospects for development. for the hainan province, tourism real estate is the roll booster of the development of the tourism of hainan city estate, leading to. hainan tourism real estate development success has its own advantages, through to the hainan tourism real estate analysis, can other touris

3、m estate planning and design to provide some constructive significance.key words： tourism real estate; planning and design; hainan1 國(guó)內(nèi)外旅游地產(chǎn)的發(fā)展1.1旅游地產(chǎn)的概念旅游地產(chǎn)是旅游與地產(chǎn)的結(jié)合，是資源與資本的對(duì)接，是指以旅游活動(dòng)為服務(wù)對(duì)象的一系列建筑物以及與之有關(guān)的關(guān)聯(lián)空間。目前業(yè)界一般認(rèn)為旅游地產(chǎn)包括以下四種：一是旅游景點(diǎn)地產(chǎn)，主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動(dòng)而建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物，一般以主題公園最為常見；二是旅游度假地產(chǎn)，

4、主要是指為游客提供的用于旅游度假居住的各種度假型的建筑物；三是旅游商業(yè)地產(chǎn)，主要指在旅游區(qū)內(nèi)以及旅游區(qū)周邊提供旅游服務(wù)的餐館、商店、娛樂城等建筑物；四是旅游住宅地產(chǎn)，主要是指依靠旅游景區(qū)、景點(diǎn)、主題公園或者度假區(qū)的各種資源而發(fā)展起來的住宅物業(yè)，包括為游客提供度假需求的公寓、度假別墅、產(chǎn)權(quán)酒店等物業(yè)類型。而目全世界各國(guó)所指的旅游地產(chǎn)主要指第三種旅游住宅地產(chǎn) 1 。1.2旅游地產(chǎn)的特征旅游地產(chǎn)是房地產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的結(jié)合，具有以下幾個(gè)方面的特征：(1)各城市間發(fā)展差異較大，形成一二三線城市劃分，多集中于沿海城市，比如海南、大連、青島等。(2)消費(fèi)檔次高，旅游地產(chǎn)是人們用于娛樂休閑的地方，只有經(jīng)濟(jì)上有空

5、余的人們才有能力消費(fèi)，它是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度的產(chǎn)物，它能滿足傳統(tǒng)的旅游項(xiàng)目所不能滿足的需求。(3)投資回收率高，房地產(chǎn)投資本身就具有保值的功能、能夠抵抗通貨膨脹，同一處房產(chǎn)可以在不同的時(shí)間租賃給不同的消費(fèi)者，從而增加資金的回收率。(4)季節(jié)性強(qiáng)，常年居住在旅游地產(chǎn)的很少，因?yàn)槭且揽柯糜味l(fā)展的，在節(jié)假日、春秋季節(jié)火爆，平時(shí)比較淡，而此時(shí)的物業(yè)管理就成為一個(gè)難點(diǎn)。(5)旅游地產(chǎn)開發(fā)模式越來越豐富，對(duì)于外部環(huán)境的設(shè)計(jì)特別講究，因此創(chuàng)新型產(chǎn)品、配套服務(wù)需求更加豐富。(6)需求彈性較大，旅游地產(chǎn)是一種奢侈品，只有經(jīng)濟(jì)上有富余的群體才會(huì)選擇消費(fèi)，對(duì)于普通消費(fèi)者來說是種奢侈品。(7)功能、運(yùn)作方式多元化，

6、旅游地產(chǎn)除了要保證基本的住宅功能，還要保證各種各樣的旅游、休閑、娛樂、滑雪、健康功能等等。1.3國(guó)外旅游地產(chǎn)的興起旅游地產(chǎn)是從20世紀(jì)初法國(guó)地中海沿岸興起的，當(dāng)時(shí)地中海沿岸開發(fā)了大量的海濱別墅，屆時(shí)迅速引起了北美、歐洲的游客，使得當(dāng)時(shí)地中海一躍成為歐洲乃至世界的休閑度假中心；到了60年代，法國(guó)地產(chǎn)商以阿爾卑斯山的別墅度假村來招攬游客，從此旅游地產(chǎn)市場(chǎng)誕生2；70年代中期，美國(guó)出現(xiàn)了石油危機(jī)，使得美國(guó)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入緊縮期，造成了大量房地產(chǎn)閑置、積壓，為了處理這些閑置資產(chǎn)，美國(guó)引入“時(shí)權(quán)酒店”這一概念，最終取得了巨大成功；到1987年后，大量的投資商、開發(fā)商紛紛進(jìn)入旅游地產(chǎn)這一行業(yè)，使得配套的服務(wù)業(yè)、

7、管理業(yè)也迅速發(fā)展成熟。在亞洲，隨著游客旅游消費(fèi)的需求從觀光游覽向度假層次的轉(zhuǎn)變，日本、韓國(guó)、泰國(guó)、菲律賓、新加坡、使得對(duì)旅游地產(chǎn)及其相關(guān)的配套設(shè)施的需求迅速增加。緊接著，大批的地產(chǎn)開發(fā)商、國(guó)際金融投資商、酒店投資管理機(jī)構(gòu)也紛紛加入旅游地產(chǎn)的開發(fā)，而且取得了可觀的收益，同時(shí)也帶動(dòng)了亞洲各國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)3。1.4我國(guó)旅游地產(chǎn)的現(xiàn)狀目前我國(guó)旅游地產(chǎn)正處于起步階段，隨著生活水平的提高，一部分的購(gòu)房人開始關(guān)注居住環(huán)境的品質(zhì)，在這種需求下，旅游和房地產(chǎn)就形成良性互動(dòng)，進(jìn)而結(jié)合成旅游地產(chǎn)。生活水平的提高以及人們觀念的轉(zhuǎn)變，很多地產(chǎn)項(xiàng)目開始借助名勝風(fēng)景區(qū)，以及城市周邊的山、水、園、林來作為開發(fā)的賣點(diǎn)，這樣集旅游

8、、休閑、度假、置業(yè)等非主流市場(chǎng)因素從而進(jìn)入消費(fèi)者的視線。目前，我國(guó)的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出“一級(jí)城市靠地產(chǎn)，二、三級(jí)城市靠資源”的發(fā)展趨勢(shì)。北京、上海、天津、深圳等一級(jí)城市的旅游房地產(chǎn)以走“地產(chǎn)”路線為主，以人造景區(qū)、景點(diǎn)來和住宅、酒店、社區(qū)等配套；二、三級(jí)城市的旅游房地產(chǎn)主要走“旅游”路線，依靠本土區(qū)域的旅游資源進(jìn)行項(xiàng)目配置。我國(guó)目前在北京、上海、青島、大連、海南、廣東、深圳等地已開工的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到近百個(gè)；以高爾夫、滑雪、野外運(yùn)動(dòng)為主題的休閑度假項(xiàng)目超過80家。大家比較熟知的有海南的“南海傳說”、三亞的“博鰲國(guó)家旅游休閑度假區(qū)”等等。2 當(dāng)前海南省旅游地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r旅游地產(chǎn)與其他地產(chǎn)的最大區(qū)

9、別在于：依托于旅游景區(qū)而發(fā)展，旅游景點(diǎn)、配套的娛樂、休閑設(shè)施都是旅游地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的一部分，是一種產(chǎn)業(yè)化的操作。優(yōu)越的自然條件和氣候環(huán)境決定了海南省是發(fā)展旅游地產(chǎn)的最佳地區(qū)之一，自從上世紀(jì)90年代“三亞亞龍灣”開始，海南省東部沿海地區(qū)以形成貫穿南北的旅游地產(chǎn)群，包括亞龍灣、海棠灣、清水灣、香水灣、富力灣、石梅灣、神州半島、文昌航天城及銅鼓嶺等旅游地產(chǎn)聚集地。同時(shí)海南省西部也在積極利用自身濱臨海邊的自然資源來吸引國(guó)內(nèi)外開發(fā)商進(jìn)行投資開發(fā)。自從2010年1月，海南國(guó)際旅游島獲國(guó)家批復(fù)，上升為國(guó)家戰(zhàn)略，海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展又進(jìn)入一個(gè)新的時(shí)期。下面將以海南三亞旅游地產(chǎn)為例，進(jìn)行分析，以供其余的旅游地產(chǎn)的發(fā)展借

10、鑒。2.1三亞旅游地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)目前海南省旅游地產(chǎn)主要呈現(xiàn)以下現(xiàn)狀：以三亞、海口為中心，分為東西兩線，東線三亞區(qū)域?yàn)殚_發(fā)最熱區(qū)域，東線土地基本飽和，西線屬于待開發(fā)區(qū)域。三亞依托于其回歸大自然旅游的五要素陽光、海水、沙灘、綠色、空氣，發(fā)展迅速，存在以下一些特點(diǎn)：（1）市場(chǎng)層面：三亞市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，土地供給稀缺，熱點(diǎn)區(qū)域土地價(jià)格快速上漲帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格快速上漲；（2）供需層面：三大市場(chǎng)需求成為推動(dòng)市場(chǎng)的發(fā)展動(dòng)力，城市房地產(chǎn)開發(fā)投資熱潮所形成運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，致使市場(chǎng)供需體量同步上漲；（3）客群層面：三亞房地產(chǎn)市場(chǎng)主要為“島外客戶”；是典型的“候鳥城市”，商品房使用率低；（4）價(jià)格層面：旅游

11、、獨(dú)家等產(chǎn)業(yè)發(fā)展遠(yuǎn)景良好，防通脹的物業(yè)保值、增值預(yù)期、城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的引導(dǎo)等，整體推動(dòng)了商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)；三亞市房地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格與其距離海岸遠(yuǎn)近有直接的聯(lián)系，一線、二線海景房有較大價(jià)差。2.2采取“先事件，后營(yíng)銷”的大營(yíng)銷策略開發(fā)商采用先事件，后營(yíng)銷的大營(yíng)銷策略，炒熱事件，借媒體、政府之力樹立項(xiàng)目高端形象，借勢(shì)熱銷。媒體營(yíng)銷、事件營(yíng)銷、情景營(yíng)銷、展會(huì)營(yíng)銷等方式相結(jié)合，以樹立項(xiàng)目形象，提高項(xiàng)目知名度。例如2008年8月，半山半島三期東海灣區(qū)開盤慶典“開盤盛典之風(fēng)尚夜”就采用了事件營(yíng)銷和情景營(yíng)銷相結(jié)合的營(yíng)銷手段；2008年12月，“巔峰體驗(yàn)，半島之夜” 上海見面會(huì)、“美麗三亞和情系浦江”三亞

12、高端濱海地產(chǎn)政府推介會(huì)，采用事件營(yíng)銷和媒體營(yíng)銷相結(jié)合的方式。2.3旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)（1）產(chǎn)品品質(zhì)出眾，依托海岸線，強(qiáng)調(diào)一線海景，彰顯景觀特色；（2）強(qiáng)調(diào)生態(tài)的新邊鋒主義風(fēng)格帶狀規(guī)劃，沿海岸線排部，并利用高差達(dá)到戶戶觀海的效果；（3）建立核心區(qū)海岸資源；（4）社區(qū)里的景觀、配套設(shè)施齊全，比如豪華商業(yè)街、國(guó)際潛水基地、游艇會(huì)等等；（5）產(chǎn)品線較為豐富，前期多以中小戶型為主，后期增加大戶型比例，公寓、別墅等不同戶型以滿足不同游客的需求；（5）戶型的設(shè)計(jì)叫明朗、陽光能夠盡量通透整個(gè)房間、大面積主臥套間的戶型；（6）比較注重空間私密性，強(qiáng)調(diào)入戶花園，給人營(yíng)造出尊貴感和身份感；（7）通過大露臺(tái)的設(shè)

13、計(jì)，可以從多角度觀景，戶戶有景觀。3旅游地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的思考3.1準(zhǔn)確定位旅游地產(chǎn)是一種附帶休閑、度假以及娛樂的地產(chǎn)項(xiàng)目，這意味著旅游地產(chǎn)所面對(duì)的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境要更為惡劣，而且旅游地產(chǎn)所面對(duì)的消費(fèi)群體是高新族，這打破了普通地產(chǎn)地域限制的屬性，旅游地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目面對(duì)的是全國(guó)各地旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。因此，為了獲得高收益，必須避免同一地區(qū)在產(chǎn)業(yè)與項(xiàng)目結(jié)構(gòu)上的雷同，市場(chǎng)上的各種旅游地產(chǎn)產(chǎn)品必須具有差異性，才能在市場(chǎng)上有立足之地，充分發(fā)揮旅游本身的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，使得旅游地產(chǎn)能夠盡快成為業(yè)界熱點(diǎn)，并長(zhǎng)遠(yuǎn)持久的發(fā)展下去。3.2規(guī)劃布局合理的規(guī)劃布局才能正確指導(dǎo)未來的建設(shè)。所有項(xiàng)目必須在一定的旅游區(qū)域內(nèi)進(jìn)行合理布局、均

14、衡布點(diǎn)，既著眼當(dāng)前，又立足長(zhǎng)遠(yuǎn)，將旅游地產(chǎn)的開發(fā)效益與景區(qū)的生態(tài)環(huán)境保護(hù)、文化生態(tài)優(yōu)化相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益，環(huán)境效益的統(tǒng)一。旅游地產(chǎn)是一個(gè)龐大的工程，其涉及的面廣，因此旅游地產(chǎn)一定要進(jìn)行合理的規(guī)劃布局4。3.3項(xiàng)目創(chuàng)新創(chuàng)新對(duì)于旅游地產(chǎn)非常重要。旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的創(chuàng)新，需要不斷翻新原有的項(xiàng)目，要使原來的項(xiàng)目能有隨時(shí)變通和翻新的余地，在保持供人們游玩休閑的旅游功能時(shí)，還能吸引游客的再次青睞。美國(guó)迪斯尼樂園自從開業(yè)以來，能夠經(jīng)久不衰的原因就是，每周都會(huì)出一個(gè)新的娛樂項(xiàng)目 5。3.4與周圍文化、環(huán)境相結(jié)合對(duì)于旅游地產(chǎn)這樣一個(gè)特殊地產(chǎn)而言，只有蘊(yùn)含一定的文化，并且不破壞周邊環(huán)境，才能在產(chǎn)業(yè)大潮中立足并站穩(wěn)腳跟。3.5營(yíng)銷推廣隨著市場(chǎng)成熟度的不斷提高，房地產(chǎn)各種項(xiàng)目在宣傳力度以及手段上都要有創(chuàng)新。而對(duì)于消費(fèi)群體是中高收入階層的旅游地產(chǎn)而言，營(yíng)銷策略更直接影響到項(xiàng)目運(yùn)作的成功。要先入為主，與媒體開展密切合作，樹立項(xiàng)目形象，提高項(xiàng)目的知名度，進(jìn)而為項(xiàng)目積累更多的目標(biāo)客戶，為項(xiàng)目的成功奠下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。正如三亞所采取的“先事件，后