房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場管理中的難點(diǎn)與解決方法分析

1、    房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場管理中的難點(diǎn)與解決方法分析    雒玉平摘要：房地產(chǎn)開發(fā)是一個復(fù)雜的建筑項目，在開發(fā)前辦理手續(xù)繁瑣，開發(fā)中施工現(xiàn)場問題多發(fā)，并且施工周期長、變數(shù)大。再加上國家對于房地產(chǎn)新政策的下發(fā)，制定限購措置，抑制房地產(chǎn)開發(fā)商的過度開發(fā)，故而房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程效益也是通過建設(shè)周期來計算，為保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利進(jìn)行，施工過程中順利，最終收獲到施工結(jié)束的經(jīng)濟(jì)效益。首先保證能夠及時的發(fā)現(xiàn)并解決房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場管理的各種問題。通過對于房地產(chǎn)信息的接觸與了解，對房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場管理中出現(xiàn)的問題做了深度解析，并提出合理化的建議。希望對房地產(chǎn)建設(shè)

2、順利進(jìn)行有所幫助，愿房地產(chǎn)開發(fā)商取得最終的收益。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā);施工現(xiàn)場管理;難點(diǎn);解決方法一、房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場管理的意義在現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，建筑的施工企業(yè)與房地產(chǎn)的開發(fā)公司屬于獨(dú)立分管的情況，開發(fā)商首先在已經(jīng)購買的土地上作出建筑規(guī)劃，再將具體的建設(shè)工程交給具有相關(guān)資質(zhì)等級的建筑公司進(jìn)行施工。作為建筑物原始建造的資金購買者和建筑完成后最初擁有建筑者，建筑商的建筑工程質(zhì)量直接關(guān)系到開發(fā)商的利益，所以，對建筑施工方進(jìn)行有效的管理可以提高開發(fā)商受益程度。由此，房地產(chǎn)開發(fā)商對施工現(xiàn)場的管理有著極其重要的實際意義，同時監(jiān)督好建筑施工現(xiàn)場，提高建筑物的質(zhì)量等級，也是對后續(xù)購買入住的居民人身安全與

3、生活幸福感的保證。二、施工現(xiàn)場管理難點(diǎn)分析（一）施工進(jìn)度管理房地產(chǎn)施工的進(jìn)度問題會大量的浪費(fèi)時間、浪費(fèi)金錢以及消費(fèi)者的耐心，如果進(jìn)度較慢影響交房時間，在法律方面又是不小的難題。而房地產(chǎn)施工進(jìn)度拖延主要是因為以下原因：（1）市場了解不足，在房地產(chǎn)項目的施工前期，沒有對市場進(jìn)行充分了解，沒有執(zhí)行完整而詳細(xì)的可行性計劃，從而拖延了房地產(chǎn)施工項目的整體進(jìn)度，或者是規(guī)劃了多個計劃性方案，也會因為對于市場的調(diào)查不充分，所規(guī)劃的目標(biāo)不明確，事先編寫的計劃方案的可行性低，導(dǎo)致管理不到位，拖延整個施工進(jìn)度;（2）決策機(jī)制不明確，決策機(jī)制的問題可以直接影響著施工過程中的現(xiàn)場管理。決策的可行性差，目標(biāo)不明確會導(dǎo)致房

4、地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、房地產(chǎn)成品銷售都難以成功開展。決策問題就是施工管理的重中之重，距離說明，如果在施工中發(fā)生調(diào)整建設(shè)、施工事故等情況，沒有有效的管理機(jī)制下達(dá)策略，則會導(dǎo)致工程的長期拖延或者停工，造成更大的經(jīng)濟(jì)損失，在前期準(zhǔn)備不足的情況下，決策機(jī)制就顯得尤為重要。所以在施工時不論是前期的準(zhǔn)備還是施工階段管理人員的決策都是尤為重要的，施工時管理人員的工作重心應(yīng)放在施工的關(guān)鍵點(diǎn)中，進(jìn)行細(xì)化管理，加強(qiáng)定期的監(jiān)督與檢查來控制施工的總體進(jìn)度。（二）施工質(zhì)量管理施工的質(zhì)量是影響利用的重要因素，現(xiàn)在很多的開發(fā)商存在對市場情況了解少，決策憑借腦海中的想當(dāng)然以及以往的施工經(jīng)驗進(jìn)行，不制定完整的可行性報告。施工前期的準(zhǔn)備

5、過少，致使管理層下達(dá)的決策可行性低，浪費(fèi)過多的時間與經(jīng)歷，并直接導(dǎo)致在施工過程中現(xiàn)場管理的困難性。在房地產(chǎn)施工過程中，質(zhì)量問題存在發(fā)現(xiàn)不及時、及時不處理等情況的發(fā)生，這也是影響工程質(zhì)量的根本原因，房地產(chǎn)的施工質(zhì)量是根據(jù)圖紙設(shè)計、工程施工、實際勘測等多方面的綜合，要保證并提高工程施工質(zhì)量，需要全方面的協(xié)調(diào)各個施工單位，不能在一個環(huán)節(jié)掉鏈子，從而對影響施工質(zhì)量的不良因素進(jìn)行有效的控制。三、提升房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場管理水平的有效方案（一）加強(qiáng)項目進(jìn)度控制，促進(jìn)資源合理分配對施工進(jìn)度的有效控制是保障房地產(chǎn)項目質(zhì)量的基本要求，要加強(qiáng)對施工進(jìn)度的控制，應(yīng)在施工管理過程中明確項目經(jīng)理的作用，并在項目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)

6、下，對施工進(jìn)度進(jìn)行有效的控制。施工項目開始前，項目經(jīng)理應(yīng)與開發(fā)商和建筑團(tuán)隊進(jìn)行溝通，在合同允許范圍內(nèi)，對項目施工圖設(shè)計和工期規(guī)劃進(jìn)行審計整理，進(jìn)入施工現(xiàn)場后，要確認(rèn)方案的可行性，并將整個施工方案分割為多個建設(shè)模塊，將各個模塊的交付期標(biāo)記為工程節(jié)點(diǎn)，在每個工程節(jié)點(diǎn)內(nèi)，對項目做好基本的控制管理，保障施工人員嚴(yán)格遵守工程設(shè)計周期進(jìn)行作業(yè)。在整個項目推進(jìn)過程中，應(yīng)注重對各環(huán)節(jié)的控制和協(xié)調(diào)，并對誤差進(jìn)行調(diào)整;協(xié)調(diào)的作用在于對整個參與施工過程的多個部門和團(tuán)隊進(jìn)行有效的溝通和管理，進(jìn)而避免資源浪費(fèi)，促進(jìn)各部門資源的合理分配。組織管理的重要性在于促使施工管理現(xiàn)場的分工明確，避免因涉及部門過多導(dǎo)致的管理混亂，通

7、過制定周密的管理計劃，使施工企業(yè)脫離粗放化管理局面，加快落實質(zhì)量管控，保障施工項目按期角度，將施工項目進(jìn)度控制上升到一個新的層次。（三）有效規(guī)劃工程項目資金，降低造價成本工程造價控制一直是房地產(chǎn)項目開發(fā)的難點(diǎn)，做好工程造價的有效控制，降低施工成本，有以下方法：（1）在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，嚴(yán)格限制因管理疏忽導(dǎo)致的設(shè)計方案變更，這要求施工管理團(tuán)隊在項目開始前對施工圖進(jìn)行全面的審核，詳細(xì)勘察現(xiàn)場施工環(huán)境，對方案的可行性做好調(diào)研，選擇最優(yōu)設(shè)計方案，進(jìn)而避免項目進(jìn)入施工后，由于各種主觀或客觀原因使房地產(chǎn)項目規(guī)劃的被動修改，由于工程設(shè)計變更導(dǎo)致造價的變更和管理混亂，導(dǎo)致造價成本難以受到有效控制，需要在項

8、目經(jīng)理和造價管理人員的共同控制下對方案變更進(jìn)行管理;（2）一旦需要進(jìn)行方案變更，務(wù)必在項目經(jīng)理、開發(fā)商、工程監(jiān)理人員的共同參與下進(jìn)行，進(jìn)而使工程項目變更具備統(tǒng)一性，為項目資金調(diào)整預(yù)留余地。（三）提升施工管理人員專業(yè)能力，加強(qiáng)團(tuán)隊建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)施工現(xiàn)場管理應(yīng)在項目完全專業(yè)化的情況下完成，不僅需要施工人員具備高水平的專業(yè)施工工藝和技能，同時對施工管理人員的綜合素質(zhì)提出了較高的要求，對施工管理人員而言，不僅需要具備專業(yè)的管理學(xué)理論儲備，使其對進(jìn)入施工現(xiàn)場的各部門進(jìn)行有效的溝通與協(xié)調(diào)，實現(xiàn)對資源的合理調(diào)配和控制，同時施工管理人員要具備一定的施工技術(shù)，使其分擔(dān)適當(dāng)?shù)募夹g(shù)管理職能，在施工現(xiàn)場，對建設(shè)過程進(jìn)

9、行必要的指導(dǎo)，以保障施工質(zhì)量與工程進(jìn)度。另外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)定期舉行能力測試與培訓(xùn)活動，檢驗施工管理人員專業(yè)素質(zhì)，加強(qiáng)團(tuán)隊整體專業(yè)化程度。（四）做好節(jié)點(diǎn)控制，提高施工進(jìn)度所有的工程項目做好節(jié)點(diǎn)計劃都可以很大程度上減少不必要的浪費(fèi)。方便管理人員更好的管理項目工程的進(jìn)行程度。因此提高建設(shè)計劃的管理可以使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的粗放性管理進(jìn)入到一個相對細(xì)致化的管理轉(zhuǎn)變，是一種有效提升工作效率的管理方式。對于施工現(xiàn)場的管理工作，要事先根據(jù)施工環(huán)境做好具體的計劃，對施工的關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行擬定和預(yù)測，按照計劃對整個工程項目進(jìn)行監(jiān)督，避免拖沓周期，浪費(fèi)資源的情況發(fā)生。并且由于施工現(xiàn)場的影響因素很多，做好應(yīng)急預(yù)案也是很重要的，盡最大可能保證施工周期的如約進(jìn)行。管理人員也要對每天的施工情況進(jìn)行必要的檢查和記錄，并安排好下一個工作日的計劃和施工進(jìn)度，嚴(yán)格控制好工程的進(jìn)度。這些計劃的設(shè)定都是根據(jù)實際施工的情況以及施工的勞動資源進(jìn)行的分配和調(diào)整，所以施工工程的節(jié)點(diǎn)設(shè)置也要和前期的整體的工程計劃緊密聯(lián)系。四、結(jié)語：房地產(chǎn)開發(fā)項目中，現(xiàn)場的施工管理是一項十分艱難又十分重要的系統(tǒng)化工作，對于整個工程的建設(shè)有著不可忽視的重要作用。為了更好的管理施工現(xiàn)場的工作進(jìn)度，就一定不要忽視管理工作的復(fù)雜性與多樣性，只有了解清楚管理工作的特點(diǎn)，才能系統(tǒng)合理的安排具體工作內(nèi)容，從而保證工程的順利進(jìn)行。參考文獻(xiàn)：1鄒世宇