西單華峰大廈可行性研究報告

1、西單華峰大廈可行性研究報告二零零三年三月Page 18 of 19一、項目背景和概況:1、項目名稱:西單華峰大廈2、項目位置:華峰大廈處于西單商業(yè)區(qū)的南端，對長安街西單路口起到視覺延續(xù)作用，同時成為宣武門內(nèi)外商業(yè)街建筑中堅，地理位置優(yōu)越，商業(yè)環(huán)境上佳。項目所處位置如右：3、項目周圍環(huán)境西單地區(qū)作為北京乃至全國的重點商業(yè)區(qū)之一，其區(qū)位優(yōu)勢和價值是顯而易見的，每天3050萬人次的客流量，使西單成為經(jīng)商、宣傳促銷、形象展示等各類商業(yè)活動的首選地點。尤其是其本地化居民為主的居民構成，更是各商家產(chǎn)品進入北京的戰(zhàn)略地帶。從近距離來看，西單除了大家所知道的西西核心區(qū)域及西單北部以外，實際上還有一個西單南延的

2、概念。換句話說，西單實際上分為南北兩個部分，即西單北大街和西單南大街。 從中距離來看，在不遠的將來，西單地區(qū)和金融街地區(qū)，也必將會進行一體化的發(fā)展。因為，從北京目前各大功能街區(qū)看，西單地區(qū)和金融街地區(qū)，是距離最近的兩大城市功能區(qū)。根據(jù)城市發(fā)展的墨漬效應任何兩個功能過近的城市功能區(qū)，就像兩個相互鄰近由不斷擴大的墨漬一樣，最終將連成一個整體。所以，今后的西單是一個為金融街服務的西單，而今后的金融街也是一個有西單作依托的金融街，從而實現(xiàn)“金融街西單一體化”發(fā)展這就是大西單的概念。從遠距離來看，西單還將與中關村共同構筑更加廣泛的空間范疇。從縱向來看，隨著地鐵4號線的修通，將有一條貫穿西單南北大街的地鐵

3、線與北京西北部的中關村高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)相連，成為中關村與市中心溝通的真正的南大門。根據(jù)北京市政府的發(fā)展計劃，到2008年，北京城市居民將有60%主要依靠公共交通，其中主要是軌道交通來解決出行問題。所以，4號線的建設也將大大加快。相信，隨著4號線的建成通車，一個真正的大西單空間體系將最終形成。就如同當年日本經(jīng)濟快速增長時期，順勢而生的銀座商業(yè)街一樣，北京也一定會出現(xiàn)一條面向國民消費的商展街。無論從目前的街區(qū)形態(tài)，還是從消費群結構來看，西單都能成為中國首都的“第一櫥窗”，一座真正的“時尚風向標”。同時，西單將作為未來北京城的一個標志性地段，又將彰顯出來此休閑購物的人群的身份，隨著北京人的白領一族數(shù)量

4、的急速增長，他們正在成為一個新的社會階層新北京人。青春、活力、時尚、有文化、有教養(yǎng)，而且他們的生活非常都市化，非常休閑化，因此，他們在選擇休閑購物場所時，愿意選擇一個非常都市、非常時尚、非常北京的地方，他們最應當屬于的就是西單因此，西單將成為“白領的西單”，而他們也將成為“西單一族、西單新人類”。這樣，西單就擁有了一個最廣闊、最穩(wěn)定的客戶群。而要抓住這個客戶群，最關鍵的秘訣就在于，將西單的購物模式完全按照體驗經(jīng)濟的模式進行塑造換句話說，應當將來西單購物轉化為來西單體驗休閑的樂趣，都市的樂趣，時尚的樂趣，購物的樂趣。隨著時代的進步，廣大城市居民出行購物的目的已經(jīng)發(fā)生了深刻的轉變。消費者在購物的過

5、程中， 不僅僅要買到稱心如意的商品，還必須能夠體驗到這一街區(qū)獨有的逛街的樂趣。 二、項目規(guī)劃設計及簡介：1、 位置與環(huán)境：工程地點在西單宣武門內(nèi)大街東側，油坊胡同西側，北側為馬哥孛羅酒店，南側是規(guī)劃中的G1區(qū)綠地廣場，占地1.13公頃，地下四層，地上十五層，規(guī)劃建筑面積為12萬平方米。 2、 建設周期：項目預計在2003年上半年開工，2004年底或2005年初完工，總施工工期控制在18個月至20個月。3、項目樓層面積分布：序號樓層樓面面積用途1地下四層9639 m2車庫2地下三層9622 m2車庫、設備3地下二層9622 m2車庫、設備4地下一層9530m2商場5地下合計38413 m26地上

6、7首層7941 m2商場8二層7951 m2商場9三層7951 m2餐飲、娛樂10四十一層6368*8=50944 m2辦公11十一十五層2380*4=9520 m2辦公12機房及水箱間780 m213地上合計85087 m214總建筑面積123500 m24、各層方案圖紙附后：5、建筑標準、技術說明：（1）、設計依據(jù)是2002年10月31日通過審定的設計方案通知書2002規(guī)審字1048號的設計精神設計的，華峰大廈所處西單商業(yè)區(qū)的南端，對長安街西單路口起到視覺延續(xù)作用，同時成為宣武門內(nèi)外商業(yè)街建筑中堅，地理位置優(yōu)越，商業(yè)環(huán)境上佳。本樓采用西方現(xiàn)代都市風格設計，建筑風格上依據(jù)BBG公司規(guī)劃方案，

7、采用玻璃幕墻與石材交映的虛實對比手法，和錯落有秩的體形組合方式，造就一種簡潔而不失內(nèi)涵，壯觀又不乏精致的建筑形象。結構設計：采用框筒結構，中央交通和隔墻做鋼筋混凝土墻。抵抗風荷載及水平地震力，周邊結合建筑立面布置梁柱，與中部鋼筋混凝土墻共同承受豎向荷載及豎向地震力并輔助中部鋼筋混凝土墻抗風及抗水平地震力。樓板采用大格網(wǎng)預應力砼梁板結構或普通砼梁板結構。（2） 給、排水專業(yè) 給水系統(tǒng)：全樓冷水給水分高、中、低三個區(qū)，其中二層以下為低區(qū)，由市政管網(wǎng)直接供水，三層至九層為中區(qū)，十層以上為為高區(qū)，中、高區(qū)分別由地下三層變頻給水泵組供水，熱水給水分區(qū)同冷水系統(tǒng)，地下三層設200立方生活儲水池及生活給水泵

8、房。 排水系統(tǒng)：全樓分污水排水分兩部分，二層以上通過排水管以重力流排出，首層及地下各層通過設在地下四層的集水坑及潛水泵以壓力流排出，污水經(jīng)化糞池處理后排入市政管道。雨水均直接排入市政雨水管道。（3） 消防系統(tǒng) 全樓消防采用設消火栓及自動噴水滅火系統(tǒng)。發(fā)電機房設水噴霧滅火系統(tǒng)，配電機房及計算機主機房設氣體滅火系統(tǒng)。（4）采暖空調(diào)系統(tǒng)采用風機盤管加新風系統(tǒng)。冷源擬采用4臺冷水機組設于地下。熱源由城市熱網(wǎng)提供一次水。（5）電氣專業(yè) 供電由市10kv供電網(wǎng)引入兩路獨立的10kv高壓電源，變電所設在地下一層，設高壓室，高壓系統(tǒng)采用單母線分段接線方式，建筑內(nèi)配電均采用TN-S系統(tǒng)，采用放射式與樹干式相結合

9、的配電方式。防雷接地系統(tǒng)：本建筑按二類防雷建筑設計，電氣系統(tǒng)的工作接地、保護接地與防雷接地合為一體，組成綜合接地，（6）消防：本建筑屬一級保護對象，設消防控制中心，內(nèi)部設有火災自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)、火災緊急廣播系統(tǒng)。（7）通訊系統(tǒng)：樓內(nèi)設有綜合布線系統(tǒng)，按五類信息考慮，垂直主干采用光纖傳輸，水平及工作區(qū)子系統(tǒng)采用超五類非屏蔽雙絞線。借助綜合布線系統(tǒng)可實現(xiàn)計算機經(jīng)營管理、各種局域網(wǎng)的功能。（8）樓宇自控系統(tǒng)：本樓樓宇自控系統(tǒng)由中央控制工作站、現(xiàn)場控制器、各種傳感器、各種執(zhí)行機構組成，監(jiān)控包括：變配電系統(tǒng)、發(fā)電機、給排水、各電梯、制冷、供熱、空調(diào)、照明系統(tǒng)等。（9）衛(wèi)星電視及共用天線系統(tǒng)：建筑頂層設

10、電視接收機房，系統(tǒng)采用分支分配傳輸網(wǎng)絡。（10）廣播系統(tǒng)：建筑內(nèi)公共區(qū)域設廣播系統(tǒng)，且均設有消防廣播應急切換功能。（11）防盜、保安監(jiān)控系統(tǒng)：本建筑設電視監(jiān)控、防盜報警、巡更、緊急報警開關等。（12）車庫管理系統(tǒng)：地下室車庫出入口設置刷卡機及售卡設備、收費系統(tǒng)等。三、市場分析：1、市場的供應情況分析:本項目位于西單商業(yè)區(qū)，該地區(qū)雖然有一定的寫字樓項目供應，但能夠達到甲級寫字樓水平的數(shù)量有限。其中西單大街西側的“西西工程”規(guī)劃建設48萬平方米的物業(yè)，商用和辦公面積為42平方米。其中部分甲級寫字樓已被整棟購買，西單大街的東側也可提供約4萬平方米的寫字樓面積，除此之外，1999年底完工的首都時代廣場

11、是該地區(qū)品質(zhì)較好的甲級寫字樓，該大廈可提供5萬平方米的寫字樓面積。西單商業(yè)街被列為北京重點開發(fā)區(qū)段，整條大街的規(guī)劃極為重要，西單商業(yè)街經(jīng)過幾年的重新規(guī)劃建設，目前已建成并投入使用的大型商業(yè)設施有西單商場、華威大廈、華南大廈、北京圖書大廈、高登購物中心、西單賽特商廈、首都時代廣場等。西單商業(yè)街經(jīng)過多年的重新規(guī)劃與改造，整體的購物環(huán)境大大優(yōu)于改造前，特別是西單地鐵站的開通提高了西單街人流的引入，西單圖書大廈與西單文化廣場的建設為西單商業(yè)街增添了不少文化特色。該地區(qū)的寫字樓大部分已被整棟購買，如中國銀行、中國電信和中國聯(lián)通等，其他的物業(yè)大多是商業(yè)和辦公綜合型，吸引了一些中小型商業(yè)公司在此辦公；同時一

12、些與電信和金融相關的公司也租用了較多辦公面積。由于這些租戶與西單商業(yè)街有較密切的聯(lián)系，使得該地區(qū)寫字樓的出租率表現(xiàn)較為平穩(wěn)，空置率在20%左右。由于該地區(qū)寫字樓租金總體水平比較其他地區(qū)相對較低。主要因為該地區(qū)寫字樓的質(zhì)量較低，以及國內(nèi)中小型公司對于租金的承受能力較低。首都時代廣場是該地區(qū)可租售的甲級寫字樓，目前該大廈的租金成交價在25美元/月/平方米建筑面積（含物業(yè)管理費）左右；售價報價為3200美元/平方米。物業(yè)名稱寫字樓面積（平方米）租金（US$建筑面積/平方米/月）通港大廈10000024華威大廈100021西單國際大廈1000019首都時代廣場5500025-35建威大廈4000025

13、-302001年至2003年的北京寫字樓供應量呈遞減趨勢。2001年北京寫字樓的供應量為957，620平方米。在未來的兩年中，北京寫字樓的供應量將有所縮減，分別為2002年的638，000平方米和2003年的500，000平方米。估計北京甲級寫字樓租金可望于2003年隨世界經(jīng)濟的復蘇回升。而對甲級寫字樓的需求量，在參照自1997年到2000年的北京甲級寫字樓租金及空置率的變化趨勢后（見附件八），我們推斷在未來的兩三年內(nèi)北京寫字樓市場可消化80%的供應量即約1，670，000平方米。目前西單商業(yè)用房的營業(yè)面積為23.6萬平方米，占西單各類物業(yè)總建筑面積的26.4%，預計未來35年西單商業(yè)新增各類

14、物業(yè)的總量為36.3萬平方米，根據(jù)北京“十五”時期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃中西單商業(yè)街的營業(yè)面積控制在40萬平方米左右的規(guī)劃，西單未來5年的商業(yè)用房供應將不少于16萬平方米。西單商業(yè)街商業(yè)用房供應表項目名稱總建筑面積商業(yè)營業(yè)面積現(xiàn)狀供應西單商場65，00030，000西單購物中心82，00034，000華威大廈57，00037，000西單賽特51，00021，000北京圖書大廈60，00035，000高登大廈57，00040，000華南大廈78，00040，000西單文化廣場39，19027，000首都時代廣場120，00040，000民族大世界6，5006，500特別特2，6002，600廣州大廈31，

15、446-華恒大廈14，400-中銀大廈174，869-通港大廈38，732-電話局18，066-總計895，803236，243未來供應：西西工程1號地31，947西西工程2號地73，2000西西工程9號地29，904西西工程10號地20，000中國聯(lián)通大廈97，100西單圖書大廈二期48，000總計363，1512、市場的需求情況分析:寫字樓客戶主要來自于電信公司和金融機構。除此之外還有一些國企業(yè)在北京的分支機構或辦事處。這些公司/機構主要看重西單地區(qū)的商業(yè)氛圍，樹立企業(yè)形象和銷售自己的產(chǎn)品。西單地區(qū)可開發(fā)土地已基本開發(fā)完成。未來甲級寫字樓競爭主來自周邊地區(qū)，尤其是金融街地區(qū)。隨著中國將于近

16、期加入WTO，內(nèi)需市場不斷成熟及呈強勁增長，北京在這一市場環(huán)境下，不斷吸引外資公司入駐北京，使得北京的甲級寫字樓近年來租賃市場基調(diào)良好?？傮w看來，近五年來一些知名跨國公司成為北京甲級寫字樓的市場的主要承租力量。這些公司雖然在入駐中國初期，并沒有顯現(xiàn)出對寫字樓的強烈需求，但在近兩年，由于在中國的業(yè)務量不斷擴大，使得其在原有的單位面積上不斷擴租，而且他們對甲級寫字樓的面積需求都是驚人的。有些公司甚至還在京租下了整棟寫字樓并因此拿下了大廈命名權，如惠普大廈、摩托羅拉大廈、王府井新東安市場北京電訊大樓等。 “九五”期間，西單商業(yè)區(qū)社會消費零售額從1996年的208億元增至2000年的336億元，年均增

17、長12.4%，銷售總額從1996年的225億元增至2000年的445億元，年均增長205%。社會消費品零售額占西成區(qū)消費品零售總額的31%。由此可見西單商業(yè)的經(jīng)濟實力在西成區(qū)的重要地位。盡管西單商業(yè)街的某些出租用房硬件設施水平不高，但是總體租金水平基本維持在3080美元每平方米每月之間，平均租金為40美元/平方米/月。該地區(qū)的商鋪從租金上來看同北京高檔商業(yè)用房相當，從租金收益率來看，西單地區(qū)的商鋪具有其他地區(qū)無可比擬的優(yōu)勢，該地區(qū)的租金基本能按月收取，即使在商家租約到期也會很快有其他商家簽約。這比起那些因出租率長期達不到理想狀況，為挽留商家不得不提供長期的免租期的物業(yè)來講，具有良好的投資收益。

18、西單地區(qū)商業(yè)用房租金表項目名稱租金/使用平方米/月空置率%租金收入高登大廈（明珠商廈）308014%特別特260%首都時代廣場306054%民族大世界30450%電子科技廣場274325%華威大廈0%平均40.221.6%西單商業(yè)街商業(yè)用房的經(jīng)營方式可以分為兩種，第一種是由商業(yè)集團自己經(jīng)營并管理，第二種是由房地產(chǎn)業(yè)主或商業(yè)管理者出租店鋪，由承租者自己經(jīng)營并接受房主或商業(yè)管理者的管理，一第一種方式經(jīng)營的商場有西單商場、西單購物中心、西單賽特和中友百貨，商廈的運營狀況完全通過營業(yè)額得以體現(xiàn)。出租柜臺或店鋪的商家因為西單良好的商業(yè)條件而獲益非淺，目前西單商業(yè)街商鋪的平均空置率為21.6%，除首都時代

19、廣場的出租率較低外，特別特、華威大廈、民族大世界長年出租率維持在100%。3、項目開發(fā)建議：（1）項目定位建議：從本項目所處的區(qū)位、規(guī)劃體量、資金預算分析，本項目具有成為地標性頂級寫字樓的先天條件?；趯Ρ本┦袑懽謽鞘袌鑫磥砀偁幏治?，普通甲級寫字樓的市場競爭最為激烈，在相對高端寫字樓市場出租率在相對高價位的前提下依然保持著95%以上的出租率，同時由于承租客戶租用面積相對較大，前期裝修成本較高，客戶基本穩(wěn)定?；谝陨锨闆r建議：充分利用相關聯(lián)區(qū)域內(nèi)已形成的客戶基礎，力爭將項目建設成為區(qū)域內(nèi)頂級寫字樓。在未來市場競爭中占領相關聯(lián)收益最高、回報最為穩(wěn)定的高端客戶群。（2）產(chǎn)品面積配比建議：在產(chǎn)品設計上

20、取消大型商場擬建規(guī)劃，其商業(yè)配套作為專為寫字樓提供服務，例如：餐飲、銀行、健身中心等，面積不宜超過總體規(guī)劃的10%。銀行對寫字樓的需求是最大的，同時其穩(wěn)定性最高，作為頂級寫字樓而言，銀行的進入同時也是最重要的。（3）項目功能建議：作為單一功能的寫字樓，其目標客戶群明確、辦公氛圍濃厚，在產(chǎn)品設計上以單一寫字樓為中心，主力塑造頂級寫字樓的市場形象。（4）項目分析：通過區(qū)域可參考項目分析，項目所在區(qū)域寫字樓呈現(xiàn)以下特征：大型中資機構、金融業(yè)及其產(chǎn)業(yè)煉、網(wǎng)絡科技、跨國公司駐京機構是本區(qū)域主導的客戶群本區(qū)域寫字樓市場供給以甲級寫字樓為主，市場租金基本穩(wěn)定，空置率在北京整體寫字樓市場中是最低的。單一功能的

21、寫字樓因為其功能的專一性，其市場出租率遠遠高于綜合型寫字樓。3、市場預測：（1）市場容量及飽和率：（2）預計未來的市場變化情況：（3）預期市場占有率：4、銷售策劃：（1）銷售對象：（2）銷售價格分析：（3）銷售方式：（4）銷售計劃：（5）銷售宣傳：（6）未來市場變化預測及風險分析：四、項目的成本估算：單位：萬元階段劃分項目名稱金額前期準備土地出讓金21000拆遷費用 23000合計44000施工階段大市政配套7200建安成本51000合計58200銷售階段銷售費用2500管理費用1000不可預見費用2500總計108200五、項目的開竣工日期和進度的初步安排：項目分項時間安排開始時間結束時間華

22、元公司注資成立20034建安施工降水護坡、基礎處理20034202003525土方工程20035102003620基礎工程20036252003720地下結構20037212003922首層-三層200392320031024四-十七層200310252004110十八-二十五層20042152004415機房水箱20044162004430二次結構20042202004510室內(nèi)初裝20045112004815外裝200451020041010室內(nèi)精裝修200481620041130市政綠化200491120041220竣工交付使用2004122120041230銷售寫字樓200451200

23、5101商業(yè)部分20041012005101六、銷售方式：銷售原則：銷售為主，租賃為輔，加快資金流通。銷售情況假定：1、 寫字樓部分80%于2004年5月1日到2005年10月1日銷售完畢，假定銷售進度按月平均，則月均銷售量為3294平米，銷售單價1.5萬元/平米，其余20%（面積為14000平米）出租，租金為210元/平米*月；商業(yè)部分全部出租,租費為260元/月/平米。2、 寫字樓部分100%于2004年5月1日到2005年10月1日銷售完畢，假定銷售進度按月平均，則月均銷售量為4118平米，銷售單價1.5萬元/平米；商業(yè)部分于2004年10月1日到2005年10月1日銷售完畢,銷售單價為

24、2萬元/平米。七、華元公司的融資方案：經(jīng)過三方的多次洽談，基本確定以下融資方案：三方融資31000萬元，林洲出資13000萬元，分紅比利為38.5，出資超額部分作為干股由中平與華峰按6：4的比例分配，并且林洲與中平的出資比例相同。三方按照融資比例追加投資至45000萬元，追加投資不再考慮干股問題。按照上述融資方案有以下結論： 林洲華峰中平合計實際出資1300080001000031000配股出資1193571301193531000分紅比例38.50%23.00%38.50%100%已經(jīng)投資08000960017600滿足配股追加13000-1296169613400增股出資539032205

25、39014000實際出資總額1839099241668645000投資分紅14736 8803 14736 38275投資回報率80.13%88.71%88.31%85.06%八、財務分析1、現(xiàn)金流量分析：（1） 現(xiàn)金流出：單位：萬元階段分項月份金額備注土地開發(fā)土地出讓金2003421000假定土地出讓金一次交齊，4月具備開工條件拆遷費用2003423000拆遷費用一次支付房屋建設降水、護坡2003594假定降水護坡費用為470萬元，付款為當月支付20%，剩余待結構完成后支付。20045376土方20036150假定土方的費用為750萬元，付款為當月支付20%，剩余待結構完成后支付。20045

26、600主體結構2004513120主體結構工程款封頂后支付80%，剩余20%按月均付，降水、護坡及土方支付80%，假定主體結構的造價為1.64億元。2004611547/月裝修工程20045113847.14/月每月支付80%，剩余20%待交工三個月后支付費用共計26930萬元。設計、監(jiān)理、招投標費、綠化費2003.5_2004.11315.79/月此費用共計6000萬元，分19個月按月均付。市政配套費2003.52004.1137895/月此費用共計7200萬元，分19個月按月均付。保修金200512450保修金共計450萬元，工程交付使用后一年付清。銷售階段銷售費用2004.5_2005.

27、10333.33/月銷售費用及不可預見費用共計6000萬元按18個月平均分配。（2） 現(xiàn)金流入：銷售假定情況一：單位：萬元時間金額備注2004.5_2005.104667/月(收入)4410/月(稅后)18個月銷售寫字樓的80%，即3111平米/月，銷售單價1.5萬元/平米2005.5_2073.43528/年(收入)3334/年(稅后)20%的寫字樓出租，出租時間68年，租賃單價210元/平米*月，面積14000平米2005.5_2073.47800/年(收入)7371/年(稅后)商業(yè)部分出租，出租時間68年，租賃單價260元/平米*月，面積25000平米。銷售假定情況二：單位：萬元時間金額

28、備注2004.5_2005.105834/月(收入)5513/月(稅后)18個月銷售寫字樓的100%，即3889平米/月，銷售單價1.5萬元/平米。2004.10_2005.103846/月(收入)3634/月(稅后)商業(yè)部分2005年10月銷售完畢，銷售單價2萬元/平米，面積25000平米。（3） 現(xiàn)金流量表(見附件一銷售假定一的現(xiàn)金流量表及附件二銷售假定二的現(xiàn)金流量表)A、銷售假定一的靜態(tài)投資回收期：投資回收時間為:2007年|-276|/10705=2008年1月10日投資回收期為:2008年1月-2003年4月=5.83年B、銷售假定二的靜態(tài)投資回收期：投資回收時間為:2005年5月|

29、-5346|/8814=2005年6月19日投資回收期為:2005年6月-2003年4月=2.17年2、投資收益率：A、銷售假定一的投資收益率： 投資收益率699117/108200746B、銷售假定二的投資收益率：投資收益率146476/108200135.4九、風險分析： 1、銷售假定存在的風險：我們根據(jù)銷售假定情況一分析投資回收期及投資收益率是基于這樣的假設前提：（1）現(xiàn)實情況必然存在80的寫字樓在2005年10月前銷售完畢；（2）20的寫字樓與底商可以全部租賃，空置率為0；（3）租賃部分可以滿年租賃；（4）租賃部分可以租滿68年。顯然現(xiàn)實情況下這四個假設前提難以100滿足，即存在上述4

30、種風險，對此，我們分為“較好、一般、較差”三種市場狀況分析收益的期望值。(因時間的風險分析較為復雜,本報告不予分析)市場狀況較好一般較差概率0.20.60.2市場情況概述銷售假定情況一80%銷售完畢,租賃部分的年出租率為80%,租賃部分可以租賃45年。60%銷售完畢,租賃部分出租率為50%,可以租賃20年。則：（1）市場狀況較好時的凈收益為：699117-108200590917萬元。（2）市場狀況一般時的凈收益為：A、收入（稅后）：70000平米*80*1.5萬元平米+70000平米*20*80*45年*210元（平米*月）*12月+25000平米*80*260元（平米*月）*12月*45年

31、491808萬元B、成本：108200萬元C、凈收益：491808-108200383608萬元。（3）市場狀況較差時的凈收益為：A、收入（稅后）：70000平米*60*1.5萬元平米+70000平米*20*50*20年*210元（平米*月）*12月+25000平米*50*260元（平米*月）*12月*20年176280萬元B、成本：108200萬元C、凈收益：176280-10820068080萬元。市場狀況較好一般較差凈收益期望值(萬元)概率0.20.60.2銷售假定情況一59091738360868080361964同樣,我們根據(jù)銷售假定情況二分析投資回收期及投資收益率是基于這樣的假設前

32、提：（1）寫字樓與商場能夠全部銷售完畢；（2）2005年10月前可以銷售完畢?，F(xiàn)實情況中存在資金回收的風險，即所有的房子不能在2005年10月前售完,這會影響資金的投資回收期,在此不做分析；現(xiàn)實情況還存在投資報酬的風險，即寫字樓與商場不能全部銷售，顯然這不是本假定情況的主要風險，因為寫字樓與商場可以銷售至70時，投資可以全部回收，剩余部分可以租賃轉化為銷售假定情況一，銷售轉化為租賃可以將商品轉化為資產(chǎn)，延長了投資回收期、增加了投資回報率、同時增加了資金回收的風險。基于投資報酬的風險，我們分為“較好、一般、較差”三種市場狀況分析收益的期望值。市場狀況較好一般較差概率0.20.60.2市場情況概述

33、100銷售完畢商場全部銷售完畢，寫字樓80%銷售完畢商場銷售70，寫字樓銷售70則：（1）市場狀況較好時的凈收益為：146475 -10820038275萬元。（2）市場狀況一般時的凈收益為：A、收入（稅后）：70000平米*80*1.5萬元平米+25000平米*2萬元平米134000萬元B、成本：108200萬元C、凈收益：134000-10820025800萬元。（3）市場狀況較差時的凈收益為：A、收入（稅后）：70000平米*70*1.5萬元平米+25000平米*2萬元平米*70108500萬元B、成本：108200萬元C、凈收益：108500-108200300萬元。市場狀況較好一般較

34、差凈收益期望值(萬元)概率0.20.60.2銷售假定情況二382752580030023195說明：對于上述分析的假定前提是樓房全部用于銷售（不出租），所以市場最差的情況為銷售收回成本（即銷售70），否則會轉化為銷售情況假定一，不滿足本分析的假定；現(xiàn)實中不能售出部分會出租，這與本分析的“一般”與“較差”情況的收益不同，因本分析為基于假定前提的數(shù)學分析，所以與現(xiàn)實有差異。 我們對于銷售情況假定一與假定二作為兩個方案進行風險分析,情況如下:市場狀況概率較好一般較差凈收益期望值(萬元)0.20.60.2銷售情況假定一(甲)59091738360868080361964銷售情況假定二(乙)382752

35、580030023195(1)標準差：甲= (590917-361964) ²*0.2+(383608-361964) ²*0.6+(68080-361964) ²*0.2 =167447乙= (38275-23195) ²*0.2+(25800-23195) ²*0.6+(300-23195) ²*0.2 =12425(2)單位贏利風險：CV甲167447/3619640.46CV乙12425/231950.54CV甲< CV乙,所以乙方案的單位贏利風險大,即采用銷售為主、租賃為輔的方式比全部銷售的方式風險小。2、資金風險分析

36、：因為本房地產(chǎn)項目公司為中平、林洲、華峰融資注冊的華元公司，三股東的資金能否及時到位是主要的資金風險。按照三方確定的融資方案有:林洲華峰中平合計實際出資1300080001000031000配股出資1193571301193531000分紅比例38.50%23.00%38.50%100%已經(jīng)投資08000960017600滿足配股追加13000-1296169613400增股出資53903220539014000實際出資總額1839099241668645000投資分紅14736 8803 14736 38275投資回報率80.13%88.71%88.31%85.06%顯然,融資31000萬元

37、不存在大的風險，但是增資到45000萬元存在上述融資方案存在如下風險：（1）華峰增股出資3220萬元不能及時到位，3220萬元由林洲與中平按出資比例分擔。（2）華峰增股出資3220萬元不能及時到位，3220萬元由林洲單獨承擔。（3）中平增股出資5390萬元不能及時到位，5390萬元由林洲與華峰按出資比例分擔。（4）中平增股出資5390萬元不能及時到位，5390萬元由林洲單獨承擔。（5）中平與華峰的增股出資同時不能到位，8610萬元由林洲單獨承擔。風險應對方案： （1）風險一應對方案：華峰按照已出金額（6704萬元）及房屋成本價（11389元平米）享有5886平米寫字樓的收益權；同時華元公司變?yōu)?/p>

38、二元公司，林洲與中平按照原配股出資確定二元分紅比例，并按此比例分擔3220萬元及參與剩余部分樓房（5886平米外）的分紅。結果如下表：林洲華峰中平合計實際出資1300080001000031000配股出資1193571301193531000分紅比例38.50%23.00%38.50%100%已經(jīng)投資08000960017600滿足配股追加13000-1296169613400二元分紅比例5050100增股出資70000700014000實際出資總額2000067041829645000投資分紅17952 2371 17952 38275投資回報率89.76%35.37%98.12%85.06

39、%（2）風險二應對方案：華峰按照已出金額（6704萬元）及房屋成本價（11389元平米）享有5886平米寫字樓的收益權；同時華元公司變?yōu)槎?，由林洲與中平按照原配股出資額+增股出資的比例確定對剩余部分樓房（5886平米外）的分紅比例。結果如下表:林洲華峰中平合計實際出資1300080001000031000配股出資1193571301193531000分紅比例38.50%23.00%38.50%100%已經(jīng)投資08000960017600滿足配股追加13000-1296169613400增股出資86100539014000實際出資總額2161067041668645000配股出資+增股出資2054571301732545000二元分紅比例56%44%100%投資分紅20260