湖北洪湖職校地塊項目市場分析及項目定位報告

1、洪湖職校地塊市場分析及項目定位目 錄目錄1方案流程圖2宏觀環(huán)境分析3微觀環(huán)境分析 20競爭環(huán)境分析29項目SWOT分析 54項目市場定位69結(jié) 語92方案流程圖 項目具體定位建議項目SWOT分析宏觀環(huán)境分析微觀環(huán)境分析競爭環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析一、宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析是市場分析定位的重要組成部分，將從宏觀角度為本項目的定位提供參考的依據(jù)，本部分將從洪湖的基本概況、經(jīng)濟環(huán)境、城市建設(shè)、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預(yù)測等五個方面出發(fā)對本項目所面臨的宏觀環(huán)境進行具體的描述和分析。宏觀環(huán)境分析1、城市基本概況洪湖市地處江漢平原東南端，四湖水系下游，素有“魚米之鄉(xiāng)”、“水鄉(xiāng)澤國”之稱.·

2、;素有“魚米之鄉(xiāng)”美稱的洪胡市，位于湖北省中南部，東倚浩浩長江，南接八百里洞庭，西濱百里洪湖，北靠武漢重鎮(zhèn)，是我國著名糧倉江漢平原與鄂東南山區(qū)的經(jīng)濟結(jié)合部；是我國實施長江經(jīng)濟帶開放開發(fā)戰(zhàn)略的重點區(qū)段。全市面積2528平方公里，總?cè)丝?3萬。其中，城區(qū)人口17萬人。宏觀環(huán)境分析洪湖自然資源豐富，物產(chǎn)富饒。·境內(nèi)有大小湖泊102個，擁有水面45000公頃，廣闊的水域為洪湖全方位開發(fā)水產(chǎn)養(yǎng)殖奠定了雄厚的基礎(chǔ)。湖中水生高等底棲動植物量居全國首位，其它底棲支植物量居全國第二位，涌現(xiàn)了黑鸛、白鸛、中華秋沙鴨等水禽種。·淡水產(chǎn)品年產(chǎn)量連續(xù)15年位居全省縣市第一、全國縣市第二。宏觀環(huán)境分析

3、洪湖旅游資源一枝獨秀·既有煙波浩渺、綠荷紅蓮的旖風光，又有三國“赤壁之戰(zhàn)”火燒烏林的古戰(zhàn)場；既有元末農(nóng)民起義領(lǐng)袖陳友諒的故居黃蓬山，又有成吉思汗的后裔阿里不可隱居的陸莊；既有瞿家灣的明清建筑一條街，又有全國十大紀念館之一的湘鄂西革命烈士紀念館，還有國家級珍稀動物白鰭豚自然保護區(qū)和省有洪湖濕地自然保護區(qū)；洪湖以其秀麗的湖光水爭和燦爛的人文景觀為世人矚目。宏觀環(huán)境分析洪湖投資環(huán)境日臻完善。·洪湖交通便利，水路以長江黃金水道為依托，溯江而上，繞洞庭，穿三峽，直抵巴蜀，順江東下，經(jīng)武漢，過南京，暢達滬杭，陸路可直通107、308國道和宜黃高速公路及京廣、京九鐵路。市內(nèi)公路四通八達，

4、連接所有鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村莊，僅長江西省個港口和碼頭，裝卸總量就達300萬噸。宏觀環(huán)境分析洪湖市已形成三大支柱產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，洪湖市已形成石化設(shè)備制造、水產(chǎn)品加工、紡織服裝加工三大集群式支柱產(chǎn)業(yè)。石化設(shè)備制造產(chǎn)業(yè)已聚集154家生產(chǎn)企業(yè)，其中規(guī)模企業(yè)20家，為全省重點扶持的52家產(chǎn)業(yè)集群之一，年銷售收入15億元的生產(chǎn)能力；農(nóng)副產(chǎn)品加工業(yè)擁有106家加工企業(yè)，其中水產(chǎn)食品加工企業(yè)54家，規(guī)模企業(yè)24家，年加工淡水產(chǎn)品10萬噸，現(xiàn)在已逐步發(fā)展成為全市工業(yè)經(jīng)濟中的主導產(chǎn)業(yè)；紡織服裝企業(yè)現(xiàn)有39家，其中規(guī)模企業(yè)有15家，已形成了年加工棉紗6萬噸、年生產(chǎn)服裝300萬件、鞋類300萬雙的生產(chǎn)能力。宏觀環(huán)境分析2、

5、經(jīng)濟發(fā)展狀況2006-2009年洪湖市GDP的發(fā)展保持著較快的增長勢頭。2008年，全市地區(qū)GDP達81.43億元，按可比價格計算比上年增長12.5%。2009年，全年地區(qū)GDP達92.5億元，同比增長13.8%。宏觀環(huán)境分析近幾年洪湖市全社會國定資產(chǎn)保持著較快的增長速度。其中2008年全市固定資產(chǎn)投資完成29.05億元，增長30.5%。2009年，全年全社會固定資產(chǎn)投資完成40.83億元，同比增長40.6%。宏觀環(huán)境分析洪湖市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持較為平穩(wěn)的增長速度。其中2008年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9165元，增長7.9%。2009年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入9944元，同比增長9.1%

6、。宏觀環(huán)境分析3、房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀近幾年洪湖市一直保持著較快增長的勢頭。2008年全市房地產(chǎn)完成投資1.49億元，增長9.1%，增幅比上年減少186.2個百分點。2009年前三季度全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成3.06億元，同比增長2.6倍。宏觀環(huán)境分析商品房銷售額逐年遞增，銷售面積增長迅猛。·2007年商品房銷售旺盛，全市銷售商品房1.06 億元，增長16倍，銷售面積8.12萬，增長8.4倍。·2008年全市銷售商品房1.74億元，增長64.2%，銷售面積14.14萬，增長49.5%。·2009年商品房銷售火爆，全市銷售商品房2.21億元，增長26.9%。宏觀環(huán)境分析住宅

7、開發(fā)勢頭迅猛，商品房售價快速上揚。近幾年，洪湖市商品房價格不斷提高。綠景·水岸風情，2008年開盤時售價僅1600元/，目前多層均價漲至1900元/，小高層均價已漲至2300元/。而目前市場在售部分高層項目均價已達2800/，個別樓盤最高單價達到了3300元/。宏觀環(huán)境分析4、城市規(guī)劃 6b6HO  依據(jù)城市總體布局結(jié)構(gòu)及城市組團職能分工，新堤主城區(qū)形成“一軸、兩心、一帶”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。 5?kF'yksR  “一軸”：即由文泉大道、豐收渠構(gòu)成的城市東西向發(fā)展軸，城市文教、體育中心和新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心。并分別向東、西擴展，延伸到金灣組團和石碼頭組團。 “兩心”：

8、即現(xiàn)狀已初具雛型的內(nèi)荊河西側(cè)老城區(qū)行政、商業(yè)中心和內(nèi)荊河東側(cè)的城市文教、體育中心和新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中心?！耙粠А保杭囱貎?nèi)荊河兩側(cè)城市特色風光帶。以臨江的荷花廣場為起點一直向北延伸至城市外環(huán)。沿河兩岸進行用地調(diào)整，大面積設(shè)置濱河綠帶，疏通沿河路。宏觀環(huán)境分析城市規(guī)劃圖宏觀環(huán)境分析5、房地產(chǎn)市場發(fā)展前景預(yù)測市場的需求在隨著城市的發(fā)展而不斷增大。·隨著城市的快速發(fā)展，城市的建設(shè)勢必以城中心為軸心向四周擴展延伸，以及人口的不斷增多，對住宅的需求量也在不斷的增加。·近幾年洪湖市經(jīng)濟的發(fā)展不斷加快，居民的生活水平也在逐漸提高，不僅對居住的要求越來越高，而且對房產(chǎn)投資的認識也在不斷提高，必將使

9、房地產(chǎn)市場的需求不斷增大。宏觀環(huán)境分析市場供給和競爭態(tài)勢·從目前洪湖市的樓盤的供應(yīng)量來看，大部分在售樓盤銷售情況已進入中后期階段，供給量并不是很大，但后期上市樓盤將會不斷增加，例如錦繡東城、綠墅西堤等新盤，加上祥生·中央花園、東方國際公館等后期新房源未來的推出，預(yù)計2010年下半年，由祥生開發(fā)的3個新項目（總計約29萬）推出和其他在售項目新房源的加推，市場競爭將會十分激烈。宏觀環(huán)境分析未來房價走勢·近年來，洪湖市商品房價格也在不斷提高，如綠景·水岸風情從2008年開盤，在當時市場上1600元/的均價上漲到現(xiàn)在的2000元/，而且現(xiàn)在市場上高層住宅的均價已

10、達到2800/，個別樓盤最高單價達到了3300元/。并且仍保持著上升的走勢。·預(yù)計2010年隨著洪湖市的城市的建設(shè)與經(jīng)濟的不斷的發(fā)展，必將進一步的推動著樓市的加速發(fā)展，房價也將不斷攀升。微觀環(huán)境分析二、微觀環(huán)境分析1、地塊性質(zhì)分析地理位置本項目地塊位于洪湖市州陵大道與文泉西路交匯處，為原州陵高中地塊。地塊東臨州陵大道、隔路正對消防中隊；南臨文泉西路，隔路正對怡景酒店；北臨陸蓮寺二巷，隔路正對新華書店家屬院；地塊隔十字路口斜對面為汽車客運站。微觀環(huán)境分析地快概況·占地規(guī)模及臨街狀況：項目總占地面積14017。地塊兩面臨街，南臨文泉西路，東臨州陵大道。·地形地貌：用地

11、形狀大致呈梯形，地塊內(nèi)部場地平整。·地塊現(xiàn)狀：地塊現(xiàn)處于拆遷之中，北部6層教學樓正在拆除中，西部有1棟2層的食堂，東南臨街地帶為1排單層街鋪，正在拆除中。 微觀環(huán)境分析項目基本經(jīng)濟技術(shù)指標：總用地面積14017綠地率37.6%建筑占地面積3640建筑密度26%總建筑面積58210容積率3.65住宅建筑面積51910商業(yè)建筑面積6300微觀環(huán)境分析2、交通狀況城市主干道交匯處，路網(wǎng)發(fā)達、交通便利。項目所臨的州陵大道與文泉西路，皆為城市主要干道。文泉西路：連接洪湖茅江與新堤兩大區(qū)。州陵大道：縱貫城南城北，路網(wǎng)四通八達。洪湖客運站：通達全國各地，項目對內(nèi)對外交通均十分的便利。微觀環(huán)境分析交

12、通工具：·公交線路：目前經(jīng)過項目周邊的公交線路有1路、3路、5路、6路、7路，可以方便地到達洪湖城區(qū)各個區(qū)域。微觀環(huán)境分析3、周邊的配套設(shè)施由于項目地處城市干道沿線且比鄰客運站，周邊各項配套均較齊全，能夠滿足居民基本生活需求。商業(yè)配套：富迪茅江購物廣場、怡景酒店、海華賓館、以及大量臨街小型店鋪。教育配套：洪湖一中、洪湖八中、州陵小學、育才學校、實驗幼兒園。金融配套：工商銀行、中國郵政儲蓄醫(yī)療配套：市血防醫(yī)院、市中醫(yī)院微觀環(huán)境分析4、項目周邊景觀與環(huán)境項目周邊自然景觀一般，但生活氛圍較為濃厚，西北兩面均為成熟的多層居民區(qū)，建筑形象良好，較適合居住。微觀環(huán)境分析5、微觀環(huán)境分析小結(jié)目前，

13、本項目位于洪湖老城區(qū)，地塊自身方正平整，地塊周邊路網(wǎng)發(fā)達，交通便利，配套設(shè)施較為完善，商業(yè)氛圍濃厚，居住環(huán)境良好。競爭環(huán)境分析三、競爭環(huán)境分析為了保證對市場認知的全面性和對項目定位的準確度，我司以發(fā)散的眼光在區(qū)域內(nèi)挑選了和本項目具有可比性、在洪湖市場具有相當代表性的樓盤，搜集其基礎(chǔ)信息，掌握第一手競爭資料。然后對其建設(shè)規(guī)模、建筑形態(tài)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、銷售情況、周邊環(huán)境、優(yōu)勢劣勢等各個方面進行詳細剖析，以充分明晰本項目目前面臨的市場競爭態(tài)勢，為本項目定位提供重要的參考依據(jù)。1、競爭樓盤基本資料：競爭環(huán)境分析2、主要競爭樓盤基礎(chǔ)資料表（一）：主要競爭樓盤基本資料表（一）：項目開發(fā)商地址規(guī)模建筑形態(tài)工程進

14、度東方國際公館武漢潤龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司洪湖市新車站對面總建面：24847.84高層2棟1棟完工1棟即將動工祥生·中央花園洪湖市祥生置業(yè)有限公司洪湖市區(qū)(新行政中心對面總建面：77771.5 多層4棟多層主體封頂錦繡東城洪湖市祥生置業(yè)有限公司洪湖市文泉大道與茅江大道交匯處總建面：15萬多層小高層樁基階段綠景新項目荊州市綠景置業(yè)有限公司洪湖市州陵大道高層多層預(yù)計7月動工洪林王府洪林村開發(fā)洪林路規(guī)劃總建面30多萬板式小高場平階段錦江豪庭洪湖派拉蒙置業(yè)有限公司洪湖市荷花廣場旁占地面積：5896總建面：27025.86高層主體封頂?shù)酆?#183;景城湖北省帝豪置業(yè)發(fā)展有限公司洪湖市電力局大門

15、左側(cè)占地面積：66246總建面：116592多層、別墅小高層現(xiàn)房碧荷花園派拉蒙房地產(chǎn)開發(fā)有限公司洪湖市宏偉北路賀龍中學旁占地面積：42373總建面：66000多層1、2期現(xiàn)房3期處于地勘階段春雨麗景洪湖市康聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司洪湖市春雨亭路總建面：1.5萬多層1#現(xiàn)房，2-3#5-6#地勘綠景·水岸風情荊州市綠景置業(yè)有限公司洪湖市第一小學對面占地面積：14482總建面：24909多層小高層現(xiàn)房綠墅西堤洪湖市祥生置業(yè)有限公司愛國路西占地面積：7.5萬總建面：12萬多層未施工鉑金·城武漢建豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司望江路東總建面：20548多層施工至2層競爭環(huán)境分析主要競爭樓盤基本資

16、料表（二）：項目戶型分布主力戶型面積分布主力面積銷售均價（元/）銷售情況東方國際公館3×23×2×2136-1411361月開盤，1棟高層在售祥生·中央花園三期3×23×2×2103130103130預(yù)計均價2700-2800未開盤錦繡東城2×2、3×24×2、復式2×2×13×2×28320083-120待定樁基階段綠景新地塊2×2、3×270-110待定未開工洪林王府3房變4房4房變5房130-140尚無售

17、樓部錦江豪庭2×2、 3×23×2×2100160100-1302800去年11月開盤，共184戶，現(xiàn)剩50套房源。帝豪·景城2×2、3×24×22×2×1 3×2×299-14099-1302房18003房2000現(xiàn)尾盤階段，2010年7-8月份加推4棟多層碧荷花園2×2、3×24×2、復式2×2×13×2×2100155100-13018002期尾盤處于尾盤階段，剩余房源不多，3期下半年開盤。春雨麗景2

18、×2、3×22×2×1 3×2×288-13388-13318001號樓售罄、2棟在售、2棟未開盤綠景·水岸風情2×23×23×2×285-130110-130多層1900小高層2200尾盤綠墅西堤蓄客階段鉑金·城3×2，4×23×2×2102-139102-115預(yù)計均價1800蓄客，預(yù)計5月初開盤競爭環(huán)境分析2、重點競爭樓盤點評洪湖市場在售樓盤數(shù)量不多，此處將針對本項目區(qū)域最直接競爭對手和代表性樓盤進行重點剖析，如東方國際公館、祥生

19、·中央花園、錦繡東城、錦江豪庭、帝豪景城等。希望從對競爭對手的深入剖析中，尋找項目的市場機遇和突破口，為本項目后期定位提供有力的支撐。競爭環(huán)境分析【東方國際公館】項目形象國際氣質(zhì)·名流生活 項目概況該項目位于文泉東路客運站對面，項目總建筑面積約24847，由1棟18高層和1棟29層高層構(gòu)成。競爭環(huán)境分析項目優(yōu)勢分析·緊臨文泉東路城市主干道，多路公交線路經(jīng)過該項目，交通出行十分便利。·地處鬧市區(qū)，周邊生活配套設(shè)施較為完善。·戶型中出現(xiàn)贈面積設(shè)計，如入戶花園、大陽臺等。·板式高層，2梯2戶，戶型南北通透。競爭環(huán)境分析項目劣勢分析·

20、;該項目規(guī)模較小，樓盤環(huán)境較弱。·正對客運站，外部有一定的噪音干擾。·戶型單一，面積粗放。僅2種戶型，面積均為130-1403房，對應(yīng)面積偏大。·贈面積設(shè)計并不實用，入戶花園開間僅2.1-2.3米，適用度較低。·單價、總價雙高，去化速度較為緩慢。競爭環(huán)境分析銷售情況：·目前18層高層處于尾盤階段，所剩房源不多，29層高層即將動工。·項目一層為商鋪，單鋪面積在3060，售價1290013800元/，目前僅剩3套。競爭環(huán)境分析【祥生·中央花園（三期）】音樂·芳香·未來項目概況該項目位于文泉東路以南，新政府對面

21、?？偨ㄖ娣e77000，由22棟純多層建筑構(gòu)成。該項目分三期開發(fā)，目前即將推出三期，由4棟多層組成。競爭環(huán)境分析項目優(yōu)勢分析·緊臨文泉東路城市主干道，交通出行十分便利。·地處新政府對面，為城市未來發(fā)展熱點區(qū)域。·項目規(guī)模較大，純多層社區(qū)，內(nèi)部景觀營造充分。·即將推出的3期產(chǎn)品以3室2廳2衛(wèi)為主，面積102130之間，緊湊三房+舒適三房，產(chǎn)品豐富，三房總價得到有效的控制。·由祥生置業(yè)在洪湖同時開發(fā)的4個項目之一，能夠大量的籠絡(luò)客戶資源，從而獲得較大的效益。競爭環(huán)境分析項目劣勢分析·該項目所處地段開發(fā)尚未完善，周邊配套較為缺乏。·

22、;由于該項目開發(fā)多年，建筑風格與外立面的設(shè)計在目前洪湖市場上處于落后狀態(tài)，在市場上的競爭力有所降低。·該項目3期產(chǎn)品為102-1303房，客戶選擇范圍小，無法滿足不同客戶群體的需求。競爭環(huán)境分析【錦繡東城】盛世新城·15萬領(lǐng)袖人文家園項目概況該項目位于文泉東路與茅江大道交匯處，新政府以東。建筑面積15萬，由34棟多層建筑及臨街4棟高層建筑構(gòu)成。該項目為目前洪湖開發(fā)規(guī)模最大的項目，由當?shù)刂_發(fā)企業(yè)祥生地產(chǎn)開發(fā)。目前項目處于樁基階段。競爭環(huán)境分析項目優(yōu)勢分析·項目位于城市兩條主干道交匯處，緊鄰新政府，為未來城市發(fā)展熱點區(qū)域。·由祥生置業(yè)在洪湖同時開發(fā)的4個

23、項目之一，能夠大量的籠絡(luò)客戶資源，從而獲得較大的效益。·規(guī)模位居洪湖之首，后期內(nèi)部景觀及配套的營造空間巨大。·純多層居住區(qū)，其中規(guī)劃的110170空中別墅產(chǎn)品設(shè)計新穎，贈送面積較大，得房率高。競爭環(huán)境分析項目劣勢分析·開發(fā)周期長，前期客戶無法完全享受內(nèi)部景觀、配套等資源，且項目施工帶來的噪音與灰塵對前期客戶日常生活影響較大，使項目整體形象大打折扣。·該項目目前所處地段較偏，居住人群較少，生活氛圍不夠濃厚。·項目目前周邊配套設(shè)施較為缺乏。競爭環(huán)境分析【錦江豪庭】項目形象尊貴江景·城市廣場·繁華之上項目概況該項目緊臨沿江路，位于

24、洪湖荷花廣場旁，總建面2.7萬，由1棟18層高層組成，共184戶，剩余房源約50戶。競爭環(huán)境分析項目優(yōu)勢分析·臨近一橋橋頭，地屬新堤繁華商業(yè)圈，配套十分完善。·位處城區(qū)中心干道，交通出行十分便利。·緊臨江堤，景觀優(yōu)越，視野開闊，空氣清新，外部環(huán)境優(yōu)美。·地處荷花廣場，休閑娛樂資源充足。競爭環(huán)境分析項目劣勢分析·該項目一棟高層呈“T”字型布局，部分單元采光和通風效果較欠佳。·130160大戶型產(chǎn)品在戶型設(shè)計上普遍存在面積浪費現(xiàn)象，以及衛(wèi)生間開門正對餐廳等問題。·該項目規(guī)模較小，不利于內(nèi)部景觀的營造。競爭環(huán)境分析【帝豪·

25、;景城】項目形象城市之心·巔峰生活項目概況該項目位于洪湖茅江大道，總建筑面積116592，由13棟多層、5棟小高層及3棟別墅組成，目前一期尾盤在售，其他樓棟在建。競爭環(huán)境分析項目優(yōu)勢分析·該項目為目前洪湖所有在售項目中規(guī)模最大的樓盤，1.7的低容積率，內(nèi)部景觀及配套營造充分，居住舒適度較高。·多層、小高層、別墅多種建筑形態(tài)并存，建筑的整體品質(zhì)感較強。·產(chǎn)品豐富，能夠滿足不同客戶群體的需求。競爭環(huán)境分析項目劣勢分析·該項目所處地段較偏，道路沿線居住人群密度較小，·項目周邊生活配套目前較為欠缺。·項目南面緊鄰水渠，影響商業(yè)氛圍形

26、成。·戶型設(shè)計較為粗放，各類戶型對應(yīng)面積偏大，形成高單價、高總價、低性價比局面，產(chǎn)品銷售壓力較大。競爭環(huán)境分析6、市場競爭環(huán)境小結(jié)：在售樓盤規(guī)模普遍較小，后期市場開發(fā)規(guī)模在逐漸擴大目前洪湖市場在售樓盤規(guī)模普遍在1.56萬之間，開發(fā)水平局限，氣勢較弱，層次較低，市場競爭力不強。但后期市場開發(fā)規(guī)模在逐漸擴大，如錦繡東城15萬，綠墅西堤12萬，市場競爭將更加激烈。競爭環(huán)境分析在售樓盤依然以多層供給為主，小高層逐步出現(xiàn)，但高層住宅依然較少。目前，洪湖在售樓盤主要以多層為主，少量市中心樓盤出現(xiàn)小高層。高層住宅項目供給不多，目前僅錦繡豪庭和東方國際有供給。競爭環(huán)境分析常規(guī)產(chǎn)品供給為主，面積偏大，

27、總價偏高。在售項目產(chǎn)品戶型以傳統(tǒng)90100兩房、120140三房為主，面積偏大，總價偏高。少數(shù)項目推出部分100110緊湊三房，去化速度較快。贈面積產(chǎn)品逐步出現(xiàn)，但贈法比較含蓄，贈送空間適用度不高。目前市場處于蓄客階段的項目大多有贈面積設(shè)計，如洪林王府、東方國際公館、鉑金·城等項目，但總體表現(xiàn)含蓄。如入戶花園尺度僅2.1-2.3米，不夠?qū)嵱?。競爭環(huán)境分析樓盤價格差距大。由于地段、環(huán)境、配套以及產(chǎn)品品質(zhì)的不同，銷售價格差距較大，均價最低1800元/，最高均價達到2800元/，單套總價較低在18萬以內(nèi)，較高在30萬左右，彼此之間價格差距較大，總價相差甚遠。項目SWOT分析四、項目SWOT

28、分析對于項目的SWOT的把握，目的是為了掌握最佳策略，發(fā)揮項目優(yōu)勢，弱化項目劣勢，揚長而避短，規(guī)避市場風險的同時抓住機遇入市。項目SWOT分析1、項目優(yōu)勢分析（S）占據(jù)地標地段兩大主干道交匯，毗鄰洪湖新客運站，城市規(guī)劃主軸中心。文泉路、州陵大道交匯處，屬于城市幾何重心，路口斜對洪湖新客運站，地段核心，位置顯要，配套成熟。項目建成之后，必將成為洪湖市的地標性建筑和對外展示的窗口。項目SWOT分析坐享便利交通縱橫干道交匯，多路公交停靠，客運站毗鄰，便利通達內(nèi)外。緊臨州陵大道與文泉路是城市縱橫干道，直線銜接城區(qū)各個區(qū)域。1、3、5、6、7路共五路公交通往全市各個區(qū)域。斜對面新汽車客運站，通達全國各地

29、。市內(nèi)、市外交通出行均十分便利。項目SWOT分析近擁成熟配套富迪茅江超市、密集臨街商鋪等，滿足日?；旧钚枨?。地塊南面隔路正對富迪購物廣場，文泉路、州陵大道沿線臨街商業(yè)密集，涵蓋副食、日雜、餐飲、電信、通訊、藥房、娛樂等多種業(yè)態(tài)。洪湖一中、洪湖八中、賀龍中學、州陵小學、育才學校、洪湖中醫(yī)院分布周邊。現(xiàn)有配套能夠較好的滿足人們各種基本消費需求，居家生活較為便利。項目SWOT分析可納多種客源位處老城、對接新城，城內(nèi)重心、外來第一站。新、老、內(nèi)、外客群均可吸納。·項目周邊的文泉路上，新政府、人事局、國稅局、交警大隊、交通征稽大隊、國家電網(wǎng)、洪湖一中、洪湖八中等事業(yè)單位密集分布，人群層次較

30、高，經(jīng)濟能力較強。·汽車客運站，外出務(wù)工、返鄉(xiāng)人群，鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人群較多，是項目重要的客戶來源之一。項目SWOT分析良好的商業(yè)價值標桿地段，城市主軸，原住居民、流動客群均較多，商業(yè)價值較為突出。文泉西路和州陵大道沿線車流、人流均較多，能夠為本項目沿街商業(yè)帶來較大的支持，尤其是文泉西路商業(yè)價值突出。項目SWOT分析獨特的雙園設(shè)計地上共享中央大花園，空中配置觀景大花園。本項目地塊中部設(shè)置約4000中央大花園，均衡照顧各樓棟。高層住宅，戶戶配置約10空中花園。住戶空中花園與小區(qū)中央花園，緊密呼應(yīng)，形成獨特雙園設(shè)計，整個小區(qū)景觀價值大大提升。項目SWOT分析稀缺的超值產(chǎn)品單套住宅面積小、功能全、

31、空間可變、總價適中。本項目產(chǎn)品采用了目前尚未普及的贈面積設(shè)計理念，巧妙利用假飄窗、花池、入戶花園、空中花園等方法贈送面積，提高住宅得房率，增加戶型可變性。每套住宅均擁有同等功能，面積更小，同等面積，功能更多的超值特性。如緊湊2房可變舒適2房，舒適2房可變舒適3房，單套住宅得房率均可高達約100%。項目SWOT分析2、項目劣勢分析（W)占地規(guī)模較小，景觀營造與配套建設(shè)的空間較為欠缺。目前僅有中心大花園及臨街布局的商業(yè)物業(yè)緊鄰雙干道，毗鄰客運站，車輛營運帶來的噪音干擾、人車混雜局面不可避免。好在洪湖市民較多習慣臨街居住，噪音干擾帶來的銷售抗性將相對較低。純高層住宅，建筑形態(tài)單一，存在一定銷售抗性。

32、本項目18-26層純高層住宅創(chuàng)下洪湖第一高，但受物管費高、擔心停電、暈梯等因素影響，高層住宅市場接受度不及多層、小高層，后期銷售可能會存在一定的抗性。項目SWOT分析3、項目機會分析（O)贈面積住宅極為稀缺，將可有效沖擊常規(guī)住宅項目。目前洪湖市場最高均價已經(jīng)達到2800元/，基本接近贈面積設(shè)計的市場條件。而目前市場上洪林王府、東方國際公館、鉑金·城等項目有贈面積設(shè)計，但贈送尺度保守，優(yōu)勢并不突出。本項目地段中心，其贈面積產(chǎn)品將以面積小、功能全，總價適中的優(yōu)勢，強勢沖擊目前市場設(shè)計粗放、總價較高的傳統(tǒng)產(chǎn)品。項目SWOT分析高層住宅逐步出現(xiàn)，市場抗性正在逐步降低。目前，洪湖城區(qū)已經(jīng)推出了

33、16-18層的高層住宅，如錦江豪庭、東方國際公寓，且鄰近本項目的東方國際公寓即將開發(fā)29層的高層1棟，人們對高層住宅的接受度正在逐步提升，為本項目18-26層住宅的推出奠定了一定的市場基礎(chǔ)。項目SWOT分析位處城市規(guī)劃發(fā)展主軸，城市未來發(fā)展的主要趨勢。本項目位處城市規(guī)劃重點“一軸、兩心、一帶”文泉大道軸線上。未來城市發(fā)展方向?qū)⒀匚娜蟮婪较蛳驏|向西擴展，發(fā)展城市文教、體育中心和新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，是未來房地產(chǎn)開發(fā)的熱土。目前已有多個住宅項目在附近陸續(xù)開發(fā)，地段升值潛力較大。項目SWOT分析4、項目威脅分析（T)市場供給快速放大，總體競爭態(tài)勢趨于激烈。目前洪湖城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)勢頭迅猛，近期推盤量劇增，市場

34、競爭十分激烈。10萬以上的項目逐漸醞釀而出，必然對本項目的客群產(chǎn)生一定的分流。項目SWOT分析周邊競爭樓盤扎堆，直接競爭壓力較大。綠景新項目、東方國際公館、錦繡東城、祥生·中央花園、帝豪景城等項目扎堆，與本項目交叉或同期推出，將對本項目形成一定的客戶分流。多層環(huán)圍，對本項目高層銷售產(chǎn)生一定沖擊。本項目周邊項目，如錦繡東城、綠景新項目、中央花園等，均以多層為主，這些以多層產(chǎn)品為主導的樓盤，在得房率、單價、總價方面均將會對本項目高層造成一定的沖擊，加大本項目高層銷售的抗性。項目SWOT分析5、結(jié)語市場運作需要我們對市場有清楚的認識，本項目區(qū)域環(huán)境優(yōu)越，讓我們對項目前景看好。但同時也應(yīng)認識

35、到項目自身所存在的不足，進入市場可能遇到的高層物業(yè)不被市場認可等情況，還有同業(yè)的競爭等一系列項目難點。項目定位五、項目定位以下部分我司將充分結(jié)合前面對宏觀環(huán)境、微觀環(huán)境、競爭環(huán)境、項目SWOT分析等方面內(nèi)容分析，從地塊自身、市場需求及市場供給三大點出發(fā)，對本項目的目標客戶、產(chǎn)品品質(zhì)、建筑形態(tài)、戶型面積和價格分別進行定位。項目定位1、目標客戶定位【目標客群來源】綜合本項目地段、交通、規(guī)模、環(huán)境及產(chǎn)品等多方面的特點，將本項目的客戶鎖定為如下兩類：洪湖城區(qū)廣泛的改善型購房者。尤其是來自項目周邊的政府、教育、醫(yī)療、金融機構(gòu)的工作者、原住居民等，是與本項目地緣關(guān)聯(lián)較強的一類客群。外出返鄉(xiāng)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城的

36、第一代市民。汽車客運站向外輸送大量的外出務(wù)工人員，兩大干道交匯也是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城的必經(jīng)地帶。地標性地段將可一站攔截地緣外的購房力量。項目定位【關(guān)鍵性需求分析】項目周邊的企事業(yè)單位員工及原住居民，改善型購房者為主。·主要集中于項目周邊的企事業(yè)單位及原始私房里，主要為30-40歲之間的中年人群，社會閱歷相對較深，經(jīng)濟實力相對較強。·他們多在周邊工作或者居住，對周邊生活環(huán)境熟悉，為方便工作或子女教育而選擇就近置業(yè)，改善居住環(huán)境的愿望強烈。·他們大多擁有自己的住房或私房，再次購房屬二次置業(yè)，會考慮大家庭的居住需要，偏好功能齊全、尺度相對舒適的3室2廳住宅。·其中，

37、也不乏少量因結(jié)婚而購房的青年置業(yè)者，但其經(jīng)濟實力有限，傾向選擇總價較低的2室2廳或小3室2廳住宅產(chǎn)品。項目定位外出返鄉(xiāng)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城的第一代市民，首次置業(yè)者為主。·隨著城市化進城加快，越來越多的周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及外出返鄉(xiāng)人群選擇進城置業(yè)。·洪湖市區(qū)位相對獨立，受上線城市的影響較小，外出返鄉(xiāng)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城人群多會首選洪湖置業(yè)。·外出返鄉(xiāng)人群大多在深圳、廣州等一線城市務(wù)工，經(jīng)過多年積累，具備一定購買實力。他們眼界相對開闊，比較向往品質(zhì)高、環(huán)境好、物業(yè)管理規(guī)范的現(xiàn)代化小區(qū)。·該類人群消費行為保守，傾向選擇功能全、尺度適中的住宅，以緊湊3室2廳為主，舒適3室2廳為輔。少量偏

38、年輕客群會選擇2室2廳產(chǎn)品。項目定位兩類客群中：以第一類客群為主，是主導型消費需求。他們重視居住品質(zhì)，講究居住品位。對3室2廳需求最為旺盛，對2室2廳產(chǎn)品存在一定需求。以第二類客群為輔，是有效的客群補充。他們習慣精打細算，消費心理更加務(wù)實，尤其重視總價控制，對居住品質(zhì)要求并不突出，對總價適中的住宅產(chǎn)品較為青睞。項目定位2、品質(zhì)定位：本項目位于茅江老城區(qū)兩條主干道交匯處，毗鄰長途汽車站，交通便利，配套完善，區(qū)位優(yōu)勢明顯，地段較為理想。本項目為4棟純高層住宅項目，26層的建筑高度創(chuàng)洪湖之最，建成以后勢必成為城市的標志性建筑和向外展示的窗口。本項目唯一的不足在于項目自身規(guī)模較小，在景觀營造、配套建設(shè)

39、上，更應(yīng)注重精細化操作，打造小而全、小而精的社區(qū)形象。項目定位下面將結(jié)合地塊自身，對影響地塊品質(zhì)的各因素進行逐一評價。影響因子東方國際公館祥生·中央花園錦繡東城洪林王府錦江豪庭帝豪景城本項目地塊交通便利程度好較好較好一般好一般好生活配套較好一般一般較差好一般較好居住環(huán)境一般好好好好好較好大氣環(huán)境較好好好好好好較好地段升值潛力高較高較高一般較高一般高小區(qū)物業(yè)管理一般好好較好一般一般可達到建筑質(zhì)量較好好好較好較好好可達到外部景觀一般較好較好一般好較好一般內(nèi)部景觀一般好較好較好一般好好樓盤附加值較高一般一般較高一般一般高樓盤品質(zhì)定位中檔中高檔中高檔中高檔高檔中檔中高檔結(jié)合競爭樓盤的品質(zhì)分析

40、以及上表對本項目地塊地產(chǎn)因素的分析，可以發(fā)現(xiàn)：本項目地塊先天條件較好，后期可塑造空間較大，具備開發(fā)中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因素。項目定位結(jié)合上面分析，將本項目定位于中高檔住宅小區(qū)。后期盡可能通過內(nèi)部景觀營造、建筑立面塑造、戶型創(chuàng)新設(shè)計等，實現(xiàn)住宅性價比的有效提升，增強項目的市場競爭力。項目定位3、產(chǎn)品定位：競爭市場早期項目傳統(tǒng)戶型為主，近期漸走緊湊路線。項目戶型分布面積區(qū)間備注東方國際公館常規(guī)三房136、141粗放型3房以大3房為主，大2房為輔，少量緊湊3房錦江豪庭常規(guī)兩房102.77緊湊三房112舒適三房132-150祥生·中央花園緊湊三房103-130緊湊3房、舒適3房均衡分布舒適

41、三房錦繡東城常規(guī)兩房80-95常規(guī)3房主打，2房為輔三房100-130四房、復式180-200洪林王府3房變4房待定大戶型主打4房變5房綠景新項目2房、3房主打70-110緊湊戶型主打帝豪景城常規(guī)兩房99粗放型2房、3房常規(guī)三房128-133碧荷花園常規(guī)兩房95-100以粗放型2房、3房為主緊湊三房110常規(guī)三房122-131春雨麗景常規(guī)兩房88-93粗放型2房、3房常規(guī)三房122-133項目定位·在售樓盤均以1201403室2廳、901002室2廳為主，面積大，總價高，銷售去化比較平緩。·部分樓盤少量推出110左右的3室2廳試探市場，市場反應(yīng)較好，去化速度較快。如錦江豪庭

42、、碧荷花園。·近期將加推或推盤的項目，紛紛走緊湊化路線，提升總價競爭優(yōu)勢。以102-120緊湊3室2廳為主，如祥生·中央花園三期、錦繡東城、鉑金·城等項目。項目定位本項目戶型面積建議·售價快速提升、供給快速放大，產(chǎn)品緊湊化發(fā)展是提升競爭力的主要手段，本項目也不例外。·建議本項目在緊湊設(shè)計的基礎(chǔ)上更勝一籌，以贈面積設(shè)計確保舒適的居住尺度，實現(xiàn)緊湊設(shè)計，舒適居家。·項目地段突出，客群結(jié)構(gòu)豐富，緊抓需求主流，以3室2廳產(chǎn)品為主，2室2廳產(chǎn)品為輔。項目定位具體的戶型面積配比建議如下：戶型配比戶型布局面積分布30%純2室2廳80-8530%小3

43、室2廳（含2室變3室戶型）85-9935%中3室2廳（含2室變3室，3室變小4室）100-1195%大3室2廳（含3室變4室）120-135項目定位戶型設(shè)計補充說明：·全面貫穿贈面積設(shè)計理念。·贈面積設(shè)計方法要豐富。通過入戶花園、空中花園、假飄窗、花池等多種方法贈送面積·提升贈面積空間的實用型。如入戶花園、空中花園的開間、進深尺度，使其能夠方便可改正規(guī)臥室、書房等。項目定位4、價格定位價格定位過程一般常用的樓盤定價方法有：成本定價法、競爭定價法、加權(quán)定價法、差異定價法、時間定價法、可比樓盤量化定價法等。當可比定價樓盤數(shù)量達到57個時，即可采取比樓盤量化定價法定價。

44、項目定位由于本項目所處區(qū)域樓盤或類似區(qū)域建筑形態(tài)相近的在售樓盤較多，在此我司選取東方國際公館、錦江豪庭、帝豪·景城、碧荷花園、春雨麗景、綠景·水岸風情、等較具可比性和代表性的6個樓盤樓盤作為參照，選定可比樓盤量化定價法來為本項目住宅進行價格定位。項目定位（1）定級因素權(quán)重確定權(quán)重是一個因素對樓盤等級高低影響程度的體現(xiàn)。由于影響樓盤的因素很多，不可能都被選為樓盤定級因素，只有在進行了重要性排序和差異性選擇后確定的因素，才能確定為樓盤定級因素。我們針對項目情況，挑選出18個因素，共分五個等級，分值為15分不等。每一因素占不同的權(quán)重，從0.10.5不等。項目定位（2）樓盤因素定級

45、公式P=WiFi=W1F1+W2F2+W3F3+WnFn式中，P總分（諸因素在片區(qū)內(nèi)樓盤優(yōu)劣的綜合反映）；n樓盤定級因素的總數(shù)；Wi權(quán)重（某定級因素對樓盤優(yōu)劣的影響度）；Fi分值（某定級因素對片區(qū)內(nèi)所表現(xiàn)出的優(yōu)劣度）。注：下述數(shù)據(jù)均根據(jù)我司近日最新調(diào)查資料所得。項目定位（3）可比樓盤綜合因素量化統(tǒng)計表（一）因素權(quán)重東方國際公館錦江豪庭碧荷花園帝豪·景城位置0.54252.52131.5價格0.542422131.5配套0.441.65220.820.8物業(yè)管理0.330.930.930.930.9物業(yè)類型0.341.241.241.241.2建筑形態(tài)0.341.241.220.620.6交通0.441.641.620.831.2城市規(guī)劃0.341.241.220.630.9樓盤規(guī)模0.220.420.430.651朝向0.351.530.941