我縣物業(yè)管理行業(yè)運(yùn)行情況調(diào)研報(bào)告

1、我縣物業(yè)管理行業(yè)運(yùn)行情況調(diào)研報(bào)告為推動(dòng)和規(guī)范我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，提升物業(yè)管理服務(wù)水平，為居民營(yíng)造整齊、清潔、安全、寧靜、方便、舒適的家園，使我縣環(huán)境創(chuàng)優(yōu)工作再上一個(gè)新臺(tái)階，某年某月份，縣政協(xié)經(jīng)濟(jì)農(nóng)業(yè)委員會(huì)組織部分委員聯(lián)合商務(wù)局、建設(shè)局等單位，深入我縣住宅小區(qū)，通過走訪和座談的形式，對(duì)我縣住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了專題調(diào)研?，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：一、我縣的物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀1、 物業(yè)服務(wù)行業(yè)情況：我縣的物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，某年楓丹白露小區(qū)開發(fā)建設(shè)，我縣第一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐楓丹白露小區(qū)。某年我縣開始辦理物業(yè)管理資質(zhì)，目前，有三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)4家(可可居物業(yè)、金色家園物業(yè)、御城物業(yè)和申

2、嘉物業(yè))，正在辦理資質(zhì)申報(bào)手續(xù)2家(鶴寶物業(yè)和依林家園物業(yè))，從業(yè)人員83 人，還有9家物業(yè)公司正在辦理前期資質(zhì)。2、住宅小區(qū)的類型：我縣的住宅小區(qū)大致有以下五種類型：一是縣直單位的集資建房，這類房屋占我縣住宅的%;二是開發(fā)商建設(shè)的開發(fā)小區(qū)，目前已入住并開始運(yùn)行的開發(fā)小區(qū)有楓丹白露、錦泰花園等5家，約占我縣住宅的%，在建的住宅小區(qū)還有11家;三是“小產(chǎn)權(quán)房”，即由村民集體組織或個(gè)人在集體土地上建設(shè)的房屋，這類房屋占我縣住宅相當(dāng)?shù)谋戎?，約我縣住宅%。四是廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，我縣共建兩個(gè)小區(qū)，一個(gè)已入住部分居民，另一個(gè)正在建設(shè)中。五是商務(wù)局下轄的七個(gè)居民小區(qū)，后兩種住宅類約占5%。3、物業(yè)管理情況

3、開發(fā)商建設(shè)的五個(gè)小區(qū)中，鶴鳴花園小區(qū)992套住房已入住戶，由鶴寶物業(yè)公司管理，管理人員多少人，人均月工資400-90余元，2021年戶交物業(yè)費(fèi)90余元，管理相對(duì)規(guī)范;楓丹白露小區(qū)戶，由東潤(rùn)物業(yè)公司管理，管理人員多少人，物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)0.90余元平方米月，月工資90余元左右，目前存在問題較多;龍辰小區(qū)一期戶，入住戶，入戶率%，物業(yè)管理人員多少人，物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)月均0.4元/平方米月; 錦泰花園戶，物業(yè)管理人員多少人;荊山鳴邸戶，物業(yè)管理人員5人;屬于開發(fā)商前期管理，暫無物業(yè)公司進(jìn)駐。商務(wù)局下轄的七個(gè)居民小區(qū)，每個(gè)小區(qū)成立了小區(qū)管理委員會(huì)，工作人員2-3人，月工資90余元左右，負(fù)責(zé)管理居民低保、物業(yè)、信

4、訪穩(wěn)定等工作。二、當(dāng)前存在某個(gè)單位的主要問題1、小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理覆蓋率低我縣物業(yè)管理處于萌芽、發(fā)展階段，居民小區(qū)有25 個(gè)，由物業(yè)公司實(shí)施管理的僅 2個(gè)，占8%，成立了業(yè)主委員會(huì)的只有 1 個(gè)，而且新建住宅小區(qū)、單位院落小區(qū)、老住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理程度又各不相同，差異較大。2、小區(qū)物業(yè)管理行為不規(guī)范我縣物業(yè)管理企業(yè)的管理和培訓(xùn)沒有跟上，普遍存在無證上崗現(xiàn)象，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念落后、服務(wù)意識(shí)不夠強(qiáng)。很多企業(yè)局限于常規(guī)服務(wù)，只負(fù)責(zé)清掃垃圾、看管大門、種種花草等，缺乏高品質(zhì)的服務(wù)，與業(yè)主的服務(wù)需求存在較大差距。專業(yè)人才缺乏，從業(yè)人員素質(zhì)普遍偏低。大部分物業(yè)管理企業(yè)缺乏專業(yè)管理、專門技術(shù)服務(wù)等方面的

5、專業(yè)人才。員工缺乏正規(guī)培訓(xùn)，服務(wù)意識(shí)淡薄，不能立馬滿足業(yè)主的正當(dāng)要求，物管企業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量及經(jīng)營(yíng)理念都亟待提高。特別是小產(chǎn)權(quán)房的小區(qū)，不能辦理房屋所有權(quán)證，也不繳納維修基金，更談不上物業(yè)管理服務(wù)，大部分只有一個(gè)門衛(wèi)負(fù)責(zé)安全及配合有關(guān)職能部門收水電費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)及小區(qū)所需的有關(guān)費(fèi)用，部分小區(qū)連個(gè)門崗也沒有，臟、亂、差、失盜現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生;有的開發(fā)商未嚴(yán)格按照規(guī)劃要求配套相應(yīng)的公共設(shè)施，如綠化、安防、公共車棚等設(shè)施配備不到位。諸如這些都是今后問題的焦點(diǎn)。3、物業(yè)管理協(xié)調(diào)機(jī)制不健全縣城住宅小區(qū)物業(yè)管理工作主要依靠一個(gè)行政主管部門進(jìn)行行業(yè)直管，缺乏行政部門、業(yè)主委員會(huì)條塊結(jié)合，層層節(jié)制的運(yùn)行監(jiān)管機(jī)

6、制，缺乏物業(yè)管理矛盾協(xié)調(diào)機(jī)制，行政部門、業(yè)主委員會(huì)、物管企業(yè)三者之間相互促進(jìn)、相互制約，共建和諧小區(qū)的機(jī)制還沒有形成。物業(yè)公司、業(yè)主委員會(huì)遇到問題和矛盾，缺少溝通渠道和協(xié)調(diào)渠道。4、物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一我縣物管管理企業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，服務(wù)內(nèi)容也各不相同。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)普遍偏低，鶴鳴花園每年每戶收90余元，龍辰小區(qū)每月每戶0.90余元/平方，楓丹白露收費(fèi)0.90余元，服務(wù)內(nèi)容就相對(duì)較少，大部分業(yè)主的物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)觀念尚未完全形成，對(duì)服務(wù)收費(fèi)理解存在偏差，引發(fā)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不滿，而影響繳費(fèi)，象楓丹白露小區(qū)某年收費(fèi)率只在%左右，導(dǎo)致物管企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難。鶴鳴花園小區(qū)衛(wèi)生區(qū)域不包括門道樓梯衛(wèi)生，有些

7、業(yè)主愿意多繳費(fèi)得到多的服務(wù)，所有小區(qū)都沒有公共廁所，給業(yè)主造成很多不便。5、物業(yè)管理行政體制尚未理順我縣承擔(dān)小區(qū)物業(yè)行業(yè)管理職責(zé)的是縣房管所，只是行業(yè)指導(dǎo)性的工作，負(fù)責(zé)楓丹白露、鶴鳴花園、錦泰花園、荊山名邸(一期)、龍辰盛世(一期)五個(gè)小區(qū)的管理;商務(wù)局管轄下的中州文化小區(qū)、酒城宇華文化小區(qū)、杜康花園小區(qū)等七個(gè)小區(qū)屬于舊房改造的小區(qū)或破產(chǎn)、關(guān)閉、撤并的企業(yè)單位住宅生活區(qū)，這些小區(qū)的物業(yè)由每個(gè)小區(qū)的小區(qū)管理委員會(huì)管理;單位集資房由各單位具體負(fù)責(zé)本單位集資房的物業(yè)管理;小產(chǎn)權(quán)的小區(qū)實(shí)際上是開發(fā)商自主管理物業(yè)，有的根本就沒有物業(yè)。三、意見和建議根據(jù)有關(guān)精神，物業(yè)管理實(shí)行“屬地(分類)管理，業(yè)主自治，

8、行業(yè)指導(dǎo)”的原則，提出如下意見和建議：1、完善物業(yè)管理的監(jiān)管?？h政府相關(guān)職能部門要從源頭上加強(qiáng)物業(yè)管理工作，仔細(xì)落實(shí)各項(xiàng)監(jiān)管措施，從根本上減少物業(yè)管理矛盾糾紛。一是完善和規(guī)范物業(yè)管理行政管理體系，健全完善物業(yè)管理各項(xiàng)制度，建立縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、房管等部門的綜合協(xié)調(diào)和矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制，積極探索行政主管部門、開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主共同參與、相互監(jiān)督的物業(yè)管理機(jī)制。二是有關(guān)部門應(yīng)廣泛征集社會(huì)各界的意見和建議，著手制定物業(yè)管理服務(wù)合同等示范文本，明確規(guī)定前期和后期物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)范疇、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、合同期限、服務(wù)費(fèi)用，以及雙方的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任，進(jìn)一步規(guī)范和約束物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為。三是強(qiáng)化物業(yè)管理指導(dǎo)監(jiān)

9、督。職能部門與鄉(xiāng)鎮(zhèn)要主動(dòng)介入，仔細(xì)組織召開業(yè)主大會(huì)、成立業(yè)主委員會(huì)并有效開展工作。同時(shí)，還要組織不定期巡查，對(duì)管理水平低、信用等級(jí)差、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的企業(yè)，降低甚至取消其在本縣轄區(qū)內(nèi)從事物業(yè)管理的資格，維護(hù)廣大業(yè)主合法權(quán)益。努力營(yíng)造物業(yè)管理企業(yè)崇尚優(yōu)質(zhì)服務(wù)、業(yè)主自覺按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的和諧氛圍。2、要深化物業(yè)管理法規(guī)宣教。強(qiáng)化對(duì)相關(guān)工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)成員和業(yè)主代表的教育培訓(xùn)，促進(jìn)基層行政管理人員、業(yè)委會(huì)成員依法履職;促使物業(yè)管理企業(yè)遵紀(jì)守法，規(guī)范管理，更好地為業(yè)主提供服務(wù);增強(qiáng)廣大業(yè)主的物業(yè)管理法律意識(shí)和消費(fèi)觀念，使他們充分認(rèn)識(shí)到搞好物業(yè)管理不單是物業(yè)企業(yè)、政府的事情，

10、而且是需要全體業(yè)主和全社會(huì)共同關(guān)心支持的工作。3、規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)行為。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要樹立質(zhì)量與品牌意識(shí)，規(guī)范管理、優(yōu)化服務(wù)，取得廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì)的支持和配合。一是加強(qiáng)從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高其專業(yè)素質(zhì)和服務(wù)水平。二是應(yīng)當(dāng)按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，統(tǒng)一采用收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌形式，在其服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置或收費(fèi)地點(diǎn)，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)、服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話等進(jìn)行公告。同時(shí)，每月應(yīng)在小區(qū)公告欄等醒目處公布一次當(dāng)月由業(yè)主使用的公共水電費(fèi)用分?jǐn)傇敿?xì)情況、日常維護(hù)收支情況等，使廣大業(yè)主“明白消費(fèi)”。三是要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同約定，為廣大業(yè)主提供相應(yīng)服務(wù)并達(dá)到服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主和業(yè)委會(huì)提出的合理要求要立馬整改。4、推進(jìn)舊住宅小區(qū)的物業(yè)管理。組織相關(guān)職能部門，加快小區(qū)整治，解決處理好維修資金歸集困難、物業(yè)管理用房缺乏等問題，整合物業(yè)管理資源，完善物業(yè)管理?xiàng)l件，改善舊住宅小區(qū)的居住環(huán)境。逐步建立健全適應(yīng)我縣實(shí)際情況的舊住宅小區(qū)物