維坊溫亭花園項目營銷策劃方案

1、一、項目定位根據(jù)溫亭花園的項廿規(guī)模、檔次和品質(zhì)，建議以全新的銷售形象和銷售策略車新對項廿進行 市場定位，借此達到新的市場沖擊效果，從而進一步的促進銷售局面。項目定位：寒亭區(qū)內(nèi)的“陽光健康住宅”！二、廣告推廣1、主訴求點：突出社區(qū)無以倫比的內(nèi)部綜合優(yōu)勢，將陽光與健康的精神結(jié)合，樹立一種強烈的“理想居住 模式”意識。以“溫亭花園,陽光健康新世界！”為主訴求點。理由：木案的內(nèi)部優(yōu)勢得天獨厚，其他樓盤無法比擬，本案由期房開始銷售，如單純宣傳社 區(qū)品質(zhì),存在可信度的問題，而自然環(huán)境的優(yōu)勢及新穎的建筑形式和陽光健康文化特別突出, 易被客戶接受，產(chǎn)生共鳴，則引起市場沖擊相對容易。a、各銷售期訴求：1、引導(dǎo)期

2、：可通過軟廣告、主題宣傳活動等形式進行先期引導(dǎo)，主要介紹溫亭花園的規(guī)模 優(yōu)勢及健康文化和先進的開發(fā)理念等。2、開盤期：主打環(huán)境優(yōu)勢和投資優(yōu)勢，結(jié)合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，建立廣 泛的人氣。3、正常銷售期：進入正式銷售期后，在主訴求點統(tǒng)一提領(lǐng)下，分期展現(xiàn)八型、配套設(shè)施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品質(zhì)，使z成為一廣告系列。其操作理由為：（1）可令社區(qū)整體優(yōu)勢全而展現(xiàn)。（2）可保持每期推出廣告的獨立性，即宣傳主題鮮明。（3）可不斷保持市場新鮮度，沖擊力持久。形彖主題廣告表現(xiàn)另附（圖3）：b、廣告媒體選擇：1、報紙一一軟廣告與碩廣告結(jié)合。前期通過軟廣告進行引導(dǎo)，正式銷售期通過碩廣告進行

3、沖擊；2、樓書、手捉袋、工藝紀念品；3、dm宣傳一一采用“地毯式”信息覆蓋，在1個月的時間內(nèi)達到寒亭信息100%傳遞。介 紹溫亭花園的工程進展及內(nèi)部新聞以及國內(nèi)外的先進住宅知識和健康住宅概念；4、戶外pop：在主要交通路口或干道設(shè)置大型廣告宣傳畫；5、有條件的話，邀請藝術(shù)團體來售樓處舉辦文藝演出，屆時以抽獎和禮品贈送的形式加大 傳播效果；c、營銷操作安排：我司以多年的策劃代理經(jīng)驗，總結(jié)出一套嚴謹?shù)捻椏诓僮髁鞒?。完全建立在幣場基礎(chǔ)上的全 程工作安排通過我司專業(yè)人士的運作，足以保證任何一個優(yōu)秀的策劃創(chuàng)意充分演繹。一、項目定位根據(jù)溫亭花園的項目規(guī)模、檔次和胡質(zhì)，建議以全新的銷售形象和銷售策略重新對項

4、【進行 市場定位，借此達到新的市場沖擊效果，從而進一步的促進銷售局血。項目定位：寒亭區(qū)內(nèi)的“陽光健康住宅”！ 二、廣告推廣1、主訴求點：突出社區(qū)無以倫比的內(nèi)部綜合優(yōu)勢，將陽光與健康的粘神結(jié)合，樹立一種強烈的“理想居住 模式”意識。以“溫亭花園，陽光健康新世界！”為主訴求點。理山：本案的內(nèi)部優(yōu)勢得天獨厚，其他樓盤無法比擬，本案山期房開始銷售，如單純宣傳社 區(qū)品質(zhì),存在可信度的問題，而自然環(huán)境的優(yōu)勢及新穎的建筑形式和陽光健康文化特別突出, 易被客戶接受，產(chǎn)生共鳴，則引起市場沖擊相對容易。a、各銷售期訴求：1、引導(dǎo)期：可通過軟廣告、上題宣傳活動等形式進行先期引導(dǎo)，主要介紹溫亭花園的規(guī)模 優(yōu)勢及健康文

5、化和先進的開發(fā)理念等。2、開盤期：主打環(huán)境優(yōu)勢和投資優(yōu)勢，結(jié)合靈活的付款方式及優(yōu)惠措施吸引客戶，建立廣 泛的人氣。3、止常銷售期：進入止式銷售期后，在主訴求點統(tǒng)一提領(lǐng)下，分期展現(xiàn)八型、配套設(shè)施、綠化、交通、文化、商業(yè)、景致等品質(zhì)，使之成為一廣告系列。其操作理由為：（1）可令社區(qū)敕體優(yōu)勢全而展現(xiàn)。（2）可保持每期推出廣告的獨立性，即宣傳主題鮮明。（3）可不斷保持市場新鮮度，沖擊力持久。形象主題廣告表現(xiàn)另附（圖3）：b、廣告媒體選擇：1、報紙一一軟廣告與駛廣告結(jié)合。前期通過軟廣告進行引導(dǎo)，正式銷售期通過碾廣告進行 沖擊；2、樓書、手提袋、工藝紀念品；3、dm宣傳一一采用“地毯式”信息覆蓋，在1個月

6、的時間內(nèi)達到寒亭信息100%傳遞。介 紹溫亭花園的工程進展及內(nèi)部新聞以及國內(nèi)外的先進住宅知識和健康住宅概念；4、戶外pop：在主要交通路口或干道設(shè)置大型廣告宣傳畫；5、有條件的話，邀請藝術(shù)團體來售樓處舉辦文藝演出，屆時以抽獎和禮品贈送的形式加大 傳播效果；c、營銷操作安排：我司以多年的策劃代理經(jīng)驗，總結(jié)出一套嚴謹?shù)捻椖坎僮髁鞒獭Ｍ耆⒃谑袌龌A(chǔ)上的全 程工作安排通過我司專業(yè)人士的運作，足以保證任何一個優(yōu)秀的策劃創(chuàng)意充分演纟殺。（一）前期市調(diào)階段（第一階段）第一階人員安排1、市場研究分析環(huán)境研究分析項1=1地段背景調(diào)研附近房地產(chǎn)調(diào)研m場消費傾向調(diào)研分析市調(diào)員1員，策劃員1名市調(diào)員2員，策劃員1

7、名2、市場調(diào)研成果總結(jié)專案組動腦會議后，市調(diào)負責(zé)人與專案主管共同編寫市場總結(jié)3、物業(yè)規(guī)劃研判專案組動腦會議4、營銷方向與設(shè)想（開盤時間建議，售樓處及樣板房搭建、布置建議）5、策劃報告綱要專案策劃員執(zhí)筆此階段的工作范圍主要是對木案進行詳盡的幣場調(diào)研，并編寫山調(diào)報告。在對本案的規(guī)劃情 況熟知后，結(jié)合前期的市場調(diào)研成果，召開動腦會議，初步確認木案的營銷策劃方向，并編 寫初步策劃草案。在與發(fā)展商共同就策劃內(nèi)容協(xié)商修正并確定z后，將進行第二階段的工作 內(nèi)容。（二）銷售準備階段（第二階段）第二階段人員安排1>營銷策劃報告的正式交稿主要內(nèi)容的決定：目標市場定位銷售策略制定推廣措施及訴求重點廣告h標與h

8、的廣告預(yù)算的編制平血制作物設(shè)計要求（樓巧風(fēng)格建議、dm及單頁制作建議、海報建議、展板內(nèi)容建議等） 現(xiàn)場pop布置建議sp活動建議媒體選擇與安排進行專案組的動腦會議由木案的專案策劃員執(zhí)筆，廣告策劃輔助，完成報告。我司與發(fā)展商會議（確定廣告、市場推廣費川及媒體計劃、sp活動計劃等內(nèi)容）2、廣告計劃及文案設(shè)汁審核專案纟i動腦會議：廣告企劃、電腦設(shè)計人員、策劃員、專案經(jīng)理主控，發(fā)展商進行確認與把 握。3、印刷品樣稿的審核與修正4、現(xiàn)場pop布置 具體內(nèi)容:現(xiàn)場圍墻裝飾現(xiàn)場橫幅和錦旗布置現(xiàn)場燈箱、指示牌展板、模型制作售樓處裝修布置售樓處導(dǎo)引牌樣板房裝修布置我司與發(fā)展商共同制作、監(jiān)督5、市區(qū)內(nèi)長效媒體安排

9、6、銷售文件的準備專案策劃7、售講資料編寫8、營業(yè)員培訓(xùn)與考核專案經(jīng)理、專案策劃員、廣告金劃等10、樓盤報章廣告審核與安排廣告策劃人員、專案主管11.銷售名片印刷廣告企劃專員監(jiān)督廣告公司完成此階段棊木為策劃報告內(nèi)容的實施，我司將在此階段，協(xié)助發(fā)展商進行與廣告公司的接洽、 聯(lián)絡(luò)與監(jiān)督，并及吋與發(fā)展商溝通，協(xié)助發(fā)展商進行現(xiàn)場布聲進行業(yè)務(wù)員培訓(xùn)，及切銷 售資料的準備與落實。（三）銷售階段（第三階段）第三階段負責(zé)人員1、實施廣告計劃在取得發(fā)展商的確認條件下，我司具體實施。2、現(xiàn)場銷售情況統(tǒng)計與監(jiān)控專案經(jīng)理.策劃員3、電話量.客八量.成交量統(tǒng)計與通報4、價格反應(yīng)與檢討5、廣告效果統(tǒng)計廣告策劃人員、策劃員

10、.專案經(jīng)理6、廣告效果檢討7、銷售策略調(diào)整專案組動腦會議，并山策劃員與廣告策劃人員實施8、廣告策略調(diào)整9、銷售形勢分析與預(yù)測專案組會議10、會議安排每周例會專案經(jīng)理通報銷售情況，了解工程進度（與發(fā)展商），業(yè)務(wù)員反饋情況調(diào)杳月會專案經(jīng)理.策劃專案耳發(fā)展商進行銷售工作總結(jié)，刀度銷售計劃擬定，廣告計劃擬定。階段銷售會議專案經(jīng)理、策劃員、廣告策劃人員與發(fā)展商進行銷售階段總結(jié)，銷售形勢分析預(yù)測，下階段 總體計劃與安排若有重要的促銷活動或當沢廣告發(fā)布，我司將集屮力量，重點出擊三、營銷策略及技巧1、銷售控制：任何項目都將會有一些不暢銷的位置和而積八型，要想達到均衡平穩(wěn)的銷售就必須進行房源 銷售的科學(xué)搭配，合

11、理的進行銷售控制，這樣有利于銷售局而的整體操控。2、銷售技巧組合：銷售人員在搭配成組后就會設(shè)計一系列的組合來應(yīng)對不同的弄戶，這種科學(xué)高效的戰(zhàn)略配合 將會大人提高銷售成功率，達到高效營銷的理想效果。3、促銷策略：并不僅僅促銷就是打折和贈送，以活動和獎品的形式讓人家參與進來才是最好的方式，既能 活躍氣氛乂能增加公眾的參與意識一舉兩得。這也是摟試不爽的方法。4、展示形象：銷售現(xiàn)場將做全新的布置和裝飾，全而體現(xiàn)陽光健康的概念和形象，并將形象代言人邢惠娜 的健康形象進行全而的犁造和調(diào)整。5、銷售形象：銷售現(xiàn)場銷售人員全部統(tǒng)一服裝，統(tǒng)-公關(guān)禮儀，樹立起規(guī)范化的服務(wù)標準和形象。四、品牌拓展在全力銷售的基礎(chǔ)上必須推廣傳播開發(fā)品牌，這是保持銷售勢頭的基本動力也是品牌形成并 鞏固的基礎(chǔ)。寒亭是個區(qū)域市場，要達到整個維坊對開發(fā)品牌的認可就要從銷售業(yè)績和建筑本身找突破。 因此，在開盤及主力銷售期時應(yīng)加大對品牌的推廣力度。建議從以下方血進行著手：1