房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)及專業(yè)名詞解釋

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)及專業(yè)名詞解釋一、 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)1、 房地產(chǎn)；房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房產(chǎn)總是及地產(chǎn)聯(lián)貫為一體的，具有整體性和不可分割性2、 房地產(chǎn)市場(chǎng)；一級(jí)市場(chǎng)，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者及使用者的交易市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)，是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易三級(jí)市場(chǎng)，是指在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易3、國土局；代表國家行使土地所有者職權(quán)以及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)行業(yè)管理的一個(gè)政府部門4、 商品房；指開發(fā)商以市場(chǎng)地價(jià)取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過國土局批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)

2、，它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)及、交換的房地產(chǎn)5、 發(fā)展商；專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)6、 代理商； 經(jīng)政府批準(zhǔn)成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀(jì)、評(píng)估等業(yè)務(wù)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，接受委托辦理房地產(chǎn)的出售、購買、出租、承租及物業(yè)咨詢?cè)u(píng)估報(bào)告、銷售策劃等業(yè)務(wù)提供有償服務(wù)7、 土地類型；按其使用性質(zhì)劃分力居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施用地及自由集資、微利房用地8、 土地權(quán)使用年限；是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地命名用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土使用者，土地命名用權(quán)期滿后，如該主地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用，如果不符

3、合則該土地使用權(quán)由政府無償收回?，F(xiàn)政府規(guī)定：居住用地70年，工業(yè)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年。9、 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)；是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地命名用權(quán)，具體內(nèi)容是指產(chǎn)權(quán)人在法津規(guī)定的范圍內(nèi)對(duì)其房地產(chǎn)的占有、使用、收益和外分的權(quán)利，簡(jiǎn)單的說就是擁有使用該房屋或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個(gè)人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，及土地是不可分割的一個(gè)整體，房屋在發(fā)生轉(zhuǎn)讓等產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，必然是房地一體進(jìn)行的，不可能將房屋及土地分割開來處分，在具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售中，房屋，開發(fā)商擁有產(chǎn)權(quán)交獨(dú)立出

4、售，出租的車庫等有產(chǎn)權(quán)，但像屬于小區(qū)綠地等部分的土地及公建，對(duì)購房者而言，就不具備產(chǎn)權(quán)的概念。10 、如何辦理產(chǎn)權(quán)；每套商品房產(chǎn)權(quán)證的辦理必須在開發(fā)商取得該套房屋所在整幢樓的大房屋產(chǎn)權(quán)證后才能進(jìn)行分割，買賣雙方必須持房屋買賣合同、購房發(fā)票、身份證明、企業(yè)相關(guān)資料文件等到房屋交易部門辦理契稅手續(xù)后，辦理過戶手續(xù)，可以委托中介機(jī)構(gòu)或由開發(fā)商代辦。11 、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記；指凡在規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)，不論歸誰所有，都必須按照登記辦法的規(guī)定，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)登記，經(jīng)審查確認(rèn)產(chǎn)權(quán)后，由房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)發(fā)給房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。產(chǎn)權(quán)登記是房地產(chǎn)權(quán)管理的主要行政手段，只有通過產(chǎn)權(quán)登記，才能對(duì)各類房地產(chǎn)

5、權(quán)實(shí)施有效管理，并確定房地產(chǎn)權(quán)利，房地產(chǎn)登記時(shí)要對(duì)權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時(shí)間、變化情況和房地產(chǎn)面積、結(jié)構(gòu)、用途、價(jià)值、等級(jí)、坐落、形狀等進(jìn)行記載，登記機(jī)關(guān)設(shè)置房地產(chǎn)登記冊(cè)，按編號(hào)對(duì)房地產(chǎn)登主事項(xiàng)作全面記載12 、國土局產(chǎn)權(quán)登記處；辦理房地產(chǎn)初始登記、轉(zhuǎn)移登記、抵押登記、變更、繼承、贈(zèng)及等手續(xù)的部門13 、公證處；是一個(gè)國家的證明機(jī)關(guān)，是法津公證的機(jī)構(gòu)14 、房地產(chǎn)證；是房屋土地權(quán)屬認(rèn)證二合為一，是房地產(chǎn)權(quán)的法津憑證15 、房地產(chǎn)公證；公證機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)及、繼承等行為的合法性作法津公證16 、商品房預(yù)售許可證；按規(guī)定房屋子未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關(guān)資料送

6、到國土局申請(qǐng)，批準(zhǔn)后方可預(yù)售樓花(現(xiàn)房不需要此證)（樓花指期房）17 、 房地產(chǎn)買賣合同；是由國土局統(tǒng)一編制用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房銷售都必須簽訂此合同，內(nèi)銷的房地產(chǎn)合同可免做公證，外銷的房地產(chǎn)合同必須做公證18 、房屋所有權(quán)；房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)、（包括出售、出租、抵押、贈(zèng)及、繼承）的總和，擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利19 、房屋使用權(quán)；是指對(duì)房屋擁有的享用權(quán)，房屋租憑活動(dòng)成交的是房屋的使用權(quán)，房屋的使用權(quán)不能出售、抵押、贈(zèng)及、繼承等，它包含在房屋的所有權(quán)之中20 、銀行按揭；是指購房者購買樓房

7、時(shí)及銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會(huì)付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權(quán)將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，樓房所有權(quán)歸己21 、契稅； 是指當(dāng)房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，就當(dāng)事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價(jià)格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收，凡是國有土地使用權(quán)出讓，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓我括出售、贈(zèng)及、交換都需要交納契稅，契稅除了具有一般稅收的性質(zhì)和作用外，還具有證明房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合法性的作用22、印花稅； 是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅，它是一種兼有行為性質(zhì)憑證稅，具有征收面廣、稅負(fù)輕、由納稅人自行購買并粘貼印花稅票完成納稅義務(wù)

8、等特點(diǎn)23、七通一平；是指上、下水通，排污通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通、場(chǎng)地平整24 、公共維修基金； 公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)基金，單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權(quán)歸購房人，用于售出住宅樓房公共部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)25、住宅的結(jié)構(gòu)形式；主要是以其承重結(jié)構(gòu)所有的材料來劃分，一般可以分為磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（1） 磚混結(jié)構(gòu)：是指建筑物中豎向承重結(jié)構(gòu)的墻、柱采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用寫筋混凝土結(jié)構(gòu)，通俗地講，磚混結(jié)構(gòu)以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結(jié)構(gòu)，由于抗震的要求

9、，磚混住宅一般最高為5、6層以下（2） 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)(框架)：是指房屋的主要承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其布材料填充。這種結(jié)構(gòu)抗震性能好，整體性強(qiáng)，抗腐蝕耐火能力強(qiáng)，經(jīng)久耐用，并且房間的開間、進(jìn)深相對(duì)較大、空間分割較自由（3） 鋼架結(jié)構(gòu)：是指以鋼作為建筑承重梁柱的住宅建筑，它的優(yōu)點(diǎn)有重量輕、強(qiáng)度高，建造的住宅重量是鋼筋混凝土住宅的1/2左右;滿足住宅大開間的需要，使用面積比鋼筋混凝土住宅高。安全可靠性強(qiáng)，抗震效果好、抗風(fēng)性能好，尺寸精確，安裝方便，易及相關(guān)部品配合。鋼材可以回收，建造和拆除時(shí)對(duì)環(huán)境污染較少26、建筑面積；建筑面積指建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻

10、外圍線測(cè)定的各層平面面積之和，建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積，它是表示一個(gè)建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)27、套內(nèi)使用面積；商品房套內(nèi)使用面積指除去共用墻體面積和非共用墻體面積，在減去電梯井、樓梯間、拉圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等其功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房之建筑面積，但在住宅買賣中一般不采用套內(nèi)面積來計(jì)算價(jià)格28、套內(nèi)墻體面積；商品房套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體，有共用墻及非共用墻兩種：共用墻包括各套之間的分隔墻、套及公用建筑空間投影面積的分隔墻以及外墻（包括山墻）：共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積：非共用墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積29、使用

11、率；住宅套內(nèi)凈面積即使用面積和住宅面積的比為使用率，一般高層塔樓在75%78%，高層板樓在78%85%，小高層板樓80%88%，多層住宅88%95%30、實(shí)用率；實(shí)用率是套內(nèi)建筑面積和住宅面積之比，大于使用率31、建筑容積率；是指項(xiàng)目規(guī)劃使用地范圍內(nèi)全部建筑面積及規(guī)劃建設(shè)用地面積（項(xiàng)目用地紅線范圍的地土面積，一般包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等）之比，附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但就注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外32、建筑密度；居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積及巖石住區(qū)用地的比率33、綠化率；居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率，綠地應(yīng)包括，公共綠地、宅旁

12、綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地，即道路紅線內(nèi)的綠地，不應(yīng)包括屋頂、曬臺(tái)的入工綠地34、住宅的開間；在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實(shí)際距離，住宅開間一般為3m3.9m，磚混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3m，規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度、增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)的整體性、穩(wěn)定性和抗震性35、住宅的進(jìn)深；在建筑學(xué)上是指一間獨(dú)立的房屋或居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實(shí)際長度，進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大，目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能任擴(kuò)大，在住

13、宅的高度(層高)和寬度（開間）確定的前提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)自然光線不足36、層高；層商是指導(dǎo)下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度37、凈高； 住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離，凈高和層高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高”38、公共綠地；滿足規(guī)定的日照要求，適合于安排游息活動(dòng)設(shè)施的、供居民共熟的游息綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶狀綠地等39、配建設(shè)施；及住宅規(guī)?；蚣叭丝谝?guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和共公綠地總稱40、其他用地；規(guī)劃范圍內(nèi)除居住區(qū)用地以外的各種用地，應(yīng)包括非直接為本區(qū)居民配建的道路用地、其他單位用地、保留的自然村或不可建設(shè)用地等41、什么是建筑結(jié)構(gòu)；小高層：據(jù)介紹，“小高層”并不是一種規(guī)范