二手房貸款評價與房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展

1、8二手房貸款評估與房地產(chǎn)中介行業(yè)的發(fā)展2005年上海樓市在宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，出現(xiàn)了較大的調(diào)整，而作為市場參與者的房地產(chǎn)中介企業(yè)、房地產(chǎn)評估企業(yè)等的經(jīng)營業(yè)績也都不同程度受到影響。宏觀調(diào)控使這些企業(yè)看到了自身行業(yè)的風(fēng)險，也看到了各種不規(guī)范的市場行為所帶來的深重影響，這些方面也很大程度上在制約著幾個行業(yè)的發(fā)展。本文通過對中介企業(yè)的調(diào)研，圍繞對房地產(chǎn)中介活動中評估業(yè)務(wù)現(xiàn)狀的分析，研究 中介業(yè)務(wù)中與評估相關(guān)的存在問題，提出初步的解決方案，以有利于房地產(chǎn)中介行業(yè)更好的持續(xù)發(fā)展。一、二手房市場與抵押貸款評估的現(xiàn)狀(1)二手房市場發(fā)展迅速，市場容量擴(kuò)大；近年來，上海二手房市場的發(fā)展速度相當(dāng)驚人，從表一的數(shù)據(jù)

2、可以看出，從2001年至2004年，上海二手房市場每年的交易面積的增幅都相當(dāng)可觀，其中增幅最快的2003年要接近30%表一：2001年-2005年上海二手房交易面積及增幅表年份2001年2002年2003年2004年2005年存量房交易面積 1422.43 1790.48 2306.29 2726.7 1971.55（萬平方米）較上年增幅-25.87% 28.81% 18.23% -27.69%進(jìn)入2005年，由于宏觀調(diào)控的影響，上海二手房交易面積出現(xiàn)明顯下降， 相比2004年要下降 27.69%。同時應(yīng)該注意到，2005年上半年上海二手房交易面積為1164.4萬平方米，而下半年僅有 807.

3、15萬平方米，因此宏觀調(diào)控的影響是在 2005年下半年得到集中體現(xiàn)。雖然2005年上海的二手房市場容量出現(xiàn)了明顯的萎縮，但是其總量依然可觀，同年北京市二手房交易面積為712.5萬平方米，廣州市為857.44萬平方米。經(jīng)過橫向比較我們可以發(fā)現(xiàn)整個上海市的二手房市場容量依然是相當(dāng)龐大的。銀行的參與度不斷加深，各種二手房相關(guān)的金融產(chǎn)品不斷推出，中介企業(yè)與銀行之間的合作廣泛，2006年以來，房地產(chǎn)中介企業(yè)對市場的信心恢復(fù)；與不斷增大的市場同時發(fā)展的還有上海的二手房抵押貸款市場，如果說2002年前，多數(shù)銀行金融機(jī)構(gòu)還不看好個人住房貸款業(yè)務(wù)的話，那么如今，個人住房貸款業(yè)務(wù)已經(jīng)成為各個銀行金融機(jī) 構(gòu)爭相搶占

4、的對象。尤其經(jīng)歷了 2005年業(yè)務(wù)萎縮的痛苦之后，2006年春節(jié)以來，各金融機(jī)構(gòu)在個 人房地產(chǎn)貸款上的政策，陸續(xù)開始出現(xiàn)松動。諸如最高8成貸款，轉(zhuǎn)按揭等在2005年命令禁止的政策，均已浮出水面。而象“雙周供”，“接力供”等新的房貸品種也陸續(xù)登臺，根據(jù)有關(guān)人士透 露，2006年上海11-12家主要的經(jīng)營個貸業(yè)務(wù)的分行，個貸業(yè)務(wù)（包括住房貸款和汽車貸款等）計 劃累計將超過1000億元人民幣，如果按2005年住房按揭貸款占個貸業(yè)務(wù)94%+算，2006年個人住 房貸款的投放量也在1000億元人民幣左右，足見銀行金融機(jī)構(gòu)對這一市場的重視程度。最近相關(guān)行業(yè)針對二手房抵押貸款業(yè)務(wù)，進(jìn)行了一次的抽樣問卷調(diào)查（

5、以下簡稱“調(diào)查”）。結(jié)果顯示，目前房地產(chǎn)中介企業(yè)在二手房抵押貸款業(yè)務(wù)上合作的銀行基本上覆蓋了滬上所有的中資銀 行，同時如渣打銀行、中銀香港等外資銀行也已經(jīng)進(jìn)入市場，并占有不小的份額。而根據(jù)筆者的了解，在上海涉足二手房抵押貸款業(yè)務(wù)的外資銀行不止圖中列出的兩家，如華一銀行、東亞銀行等，都已經(jīng)開展這些業(yè)務(wù)的操作，且所占的市場份額相當(dāng)可觀。隨著WTO關(guān)于銀行業(yè)保護(hù)條款到期的臨近，很多外資銀行也已經(jīng)開始前期準(zhǔn)備， 加入到市場競爭之中。另外包括興業(yè) 銀行、光大銀行、深圳發(fā)展銀行等在內(nèi)的各類中小規(guī)模的中資銀行，更會加大今年的二手房抵押貸款業(yè)務(wù)的拓展力度。應(yīng)該說參與的銀行越多，對房地產(chǎn)市場也好，對房地產(chǎn)中介企

6、業(yè)也好都是好消 息，多種渠道多種類型的產(chǎn)品為企業(yè)和消費(fèi)者都提供了多種的選擇。與銀行加大投入情況類似，在經(jīng)歷2005年振蕩后，上海的房地產(chǎn)中介企業(yè)普遍對 2006年市場 表示樂觀，市場信心依然充足。(3) 評估行業(yè)在二手房抵押貸款中也起到了非常重要的作用，參與二手房評估的企業(yè)較多；在二手房貸款業(yè)務(wù)中，另一個參與度較深的行業(yè)就是房地產(chǎn)評估行業(yè)。作為中介鑒證機(jī)構(gòu)，評估企業(yè)在二手房貸款業(yè)務(wù)中對控制金融風(fēng)險起著非常重要的作用。由于目前房地產(chǎn)市場的規(guī)范度還有待加強(qiáng)，因此市場中的非正常交易還比較多，尤其在有些交易中為了使得貸款人能夠申請獲得更 多的貸款，甚至制造虛假的交易價格。在這種情況下，評估企業(yè)的業(yè)務(wù)能

7、力就起到至關(guān)重要的作用， 通過評估得出委估對象客觀、真實的市場價格，提醒金融機(jī)構(gòu)避免出現(xiàn)高貸的現(xiàn)象，規(guī)避貸款風(fēng)險。目前上海市的評估企業(yè)為62家，而根據(jù)了解，在二手房抵押貸款評估業(yè)務(wù)上較為活躍的企業(yè)約在15家左右。其中業(yè)務(wù)量較大的公司，每年的評估數(shù)量可達(dá)到10000筆以上。(4) 2005年在宏觀調(diào)控的影響下，二手房貸款的問題突出顯現(xiàn) ；隨著2005年政府對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控的影響，二手房交易量明顯下降，價格回落，同時交易 貸款中所存在的問題也隨之暴露，銀行不良貸款率不斷上升。根據(jù)上海銀監(jiān)局提供的數(shù)據(jù)，2005年12月底，上海中資金融機(jī)構(gòu)的個人住房不良貸款余額為 15.48億元，較2004年年底增

8、加5.58億元，不良貸款比率達(dá)到 0.58%。應(yīng)該說在二手房貸款中，房地產(chǎn)中介企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)評估企業(yè)三者之間是一個相互合 作、相互負(fù)責(zé)的關(guān)系一一既要通過合作獲得良好的經(jīng)營業(yè)績，又要通過承擔(dān)各自的責(zé)任保證業(yè)務(wù)的質(zhì)量，避免各自的風(fēng)險。不過從目前的情況來看，作為業(yè)務(wù)源頭的房地產(chǎn)中介企業(yè)在貸款評估中， 還處于一種自行摸索的階段，采用的貸款評估委托方式也不盡統(tǒng)一。 而到目前為止還無法建立一種 合理的模式，很大程度上在于房地產(chǎn)中介企業(yè)對抵押貸款評估存在一定的誤區(qū)和偏差。首先，對評估的作用有誤區(qū)在調(diào)查中，對于“評估是否應(yīng)以滿足客戶貸款要求為第一宗旨”這一問題，僅有56.25%的企業(yè)認(rèn)為是“否”，而有

9、高達(dá)37.5%的企業(yè)認(rèn)為“應(yīng)該為第一宗旨”?！邦櫩褪巧系邸边@句話，我們 并不否認(rèn)，但是作為房地產(chǎn)中介企業(yè)在操作二手房抵押貸款時，應(yīng)該清楚的意識到自己的業(yè)務(wù)牽涉到很敏感的金融業(yè)務(wù)，有責(zé)任和評估企業(yè)一起控制信貸風(fēng)險的出現(xiàn)。 我們很多的中介企業(yè)和中介人 員，正是因為缺乏這樣的意識，一味的迎合客戶的需求，聯(lián)合或者欺騙評估公司，導(dǎo)致騙貸、高貸 的案例層出不窮。如果我們企業(yè)和從業(yè)人員不徹底扭轉(zhuǎn)這樣的觀念，將會給行業(yè)的發(fā)展帶來極壞的 影響。其次，“評估價格”和“報告專業(yè)性”分別成為“最受關(guān)注”和“最不受關(guān)注”的因素。調(diào)查中就“評估價格”、“報告出具速度”，“評估收費(fèi)”，“報告專業(yè)性”和“服務(wù)態(tài)度和 專業(yè)性”

10、五個影響因素要求受調(diào)查單位進(jìn)行排序。從結(jié)果來看“評估價格”成為了最受關(guān)注的因 素，而“報告專業(yè)性”則明顯不被看重，其他三項因素基本相同。應(yīng)該說這一結(jié)果比較符合行業(yè)的特點(diǎn)，但同樣也牽涉到前面提到過的意識問題?！皥蟾鎸I(yè) 性”和該公司的實力，業(yè)務(wù)能力有著密切聯(lián)系，這和房地產(chǎn)中介行業(yè)是類似的。因此僅關(guān)注結(jié)果， 而不注重過程有時往往會帶來一定的后遺癥。源于上述兩個問題，直接導(dǎo)致對評估行業(yè)的滿意度較低。接受調(diào)查的單位中有37.5%的單位，表示對評估行業(yè)不滿意。不滿意的原因種類較多，但較為 集中的是，評估價格不能滿足客戶的需要和裝修價格不予考慮。 應(yīng)該說這是一個行業(yè)間的差異問題， 評估有國家的規(guī)范，同時評

11、估的價格是市場的客觀價格， 而不是某一套物業(yè)的個體價格，因此出現(xiàn) 一定的差距是可以理解的。當(dāng)然評估價格和市場價格背離過多，則也說明市場中有一些評估公司的 業(yè)務(wù)水平不高，更有一些估價公司的職業(yè)道德缺失， 與關(guān)聯(lián)方，包括貸款人和銀行業(yè)務(wù)人員之間為 完成貸款，估價報告粗制濫造，偏離正常的市場價格。關(guān)于這類問題，需要行業(yè)間進(jìn)行交流和溝通， 也便于行業(yè)間的相互促進(jìn)和發(fā)展。從前文我們可以看到，目前二手房貸款的運(yùn)作方式中還有很多不規(guī)范的地方，這種不規(guī)范所帶來的影響和后遺癥在房地產(chǎn)市場穩(wěn)定向上的情況下并不會太明顯。但是隨著宏觀調(diào)控的影響，二手房交易量顯著下降后，價格開始明顯回落，在這種情況下，這些問題就都會暴

12、露出來，如高估、騙 貸等。直接反應(yīng)這些問題的就是銀行金融機(jī)構(gòu)的不良貸款率。作為房地產(chǎn)中介企業(yè)和房地產(chǎn)評估企業(yè)應(yīng)該清楚的認(rèn)識到，由于目前金融機(jī)構(gòu)對這些企業(yè)采用最普遍的處罰措施就是終止合作和金額賠 償，因此不規(guī)范操作的惡果最終還是由企業(yè)和從業(yè)人員自己承擔(dān)。二、二手房交易的貸款業(yè)務(wù)中存在的問題首先，房地產(chǎn)中介企業(yè)的操作不規(guī)范，對評估企業(yè)的審核不夠嚴(yán)格。目前的房地產(chǎn)中介企業(yè)，在操作二手房抵押貸款過程中，一方面對自身的貸款操作流程缺乏明確、固定的流程，在管理上存在漏洞，給予部分職業(yè)操守較差的從業(yè)人員有可乘之機(jī)；另一方面，在選擇配合單位，尤其是評估企業(yè)時，同樣缺乏固定的操作模式，對方的資質(zhì)、人員、流程、行

13、業(yè) 信譽(yù)度等各方面的考察不夠，對評估報告的質(zhì)量要求不高，檢查也不夠嚴(yán)格，從而為之后的不規(guī)范 操作留下隱患。這種缺乏嚴(yán)格審核的方式，會導(dǎo)致一系列的問題，如：報告操作時間過長，引起客戶的不滿，甚至導(dǎo)致業(yè)務(wù)流失；報告質(zhì)量有嚴(yán)重問題，經(jīng)常性出現(xiàn)錯誤，無謂的增加人力、精力和財力；評估業(yè) 務(wù)流程混亂，業(yè)務(wù)操作模式不定，導(dǎo)致業(yè)務(wù)聯(lián)系，協(xié)調(diào)困難。其次，房地產(chǎn)中介企業(yè)采用的貸款評估的管理方式不夠完善。先來看看，房地產(chǎn)中介企業(yè)對二手房抵押貸款業(yè)務(wù)采用的管理模式是如何的。根據(jù)調(diào)查顯示，73%勺單位采用集中型（以總公司名義統(tǒng)一辦理貸款業(yè)務(wù)）的方式對二手房抵押貸款業(yè)務(wù)進(jìn)行管理， 另有13%勺單位采用松散型（以各門店為單

14、位各自負(fù)責(zé)，總公司不進(jìn)行干預(yù)），而區(qū)片型（以一個或 多為行政區(qū)域為單位，分別對口各自銀行）方式和其他（一般為多種方式綜合）各占7%勺比例。從控 制風(fēng)險，便于公司管理的角度來看， 集中型模式無疑是最合理的。而其他的模式， 尤其是松散型模 式，對行業(yè)本身和企業(yè)本身都存在一定的風(fēng)險，同時也不利于提高房地產(chǎn)中介行業(yè)的管理水平。結(jié)合上面的管理模式，就可以引出目前市場上現(xiàn)存的幾種最為普遍的委托評估方式和操作流程：方式一：中介企業(yè)各門店通過銀行指定名單選擇評估企業(yè)進(jìn)行評估方式二：中介企業(yè)統(tǒng)一管理部門通過銀行指定名單選擇評估企業(yè)進(jìn)行評估方式三：中介企業(yè)統(tǒng)一管理部門與評估企業(yè)達(dá)成合作協(xié)議進(jìn)行評估上述三個方式中，

15、除了第三種，其他兩種方式在對評估企業(yè)的選擇上都不同程度的存在漏洞,明顯缺乏考察和了解。這樣就會出現(xiàn)，由于評估機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)水平不高，造成評估報告的高估，造成信貸風(fēng)險后影響房地產(chǎn)中介企業(yè)自身。再次，中介企業(yè)中的個別人員，與銀行、評估企業(yè)的個別人員，為完成交易、貸款的業(yè)務(wù)而違 規(guī)操作，甚至還出現(xiàn)騙貸情況，造成企業(yè)的巨大損失，影響企業(yè)聲譽(yù)， 也給行業(yè)帶來嚴(yán)重的負(fù)面影 響。最后就是上述這些二手房交易中的抵押貸款問題， 由于涉及到不同行業(yè)中的不同企業(yè)， 包括金 融行業(yè)中的銀行，評估行業(yè)中的評估機(jī)構(gòu)，中介行業(yè)中的經(jīng)紀(jì)企業(yè)，行業(yè)協(xié)調(diào)管理的難度較大。三、解決問題的對策與建議第一，在金融、中介和評估這三個不同行業(yè)的

16、協(xié)會間建立互通機(jī)制，一方面對有不良記錄或非規(guī)范化操作的人員和企業(yè)予以披露，另一方面也對幾個行業(yè)內(nèi)較好的操作模式或者規(guī)范化經(jīng)營的企 業(yè)進(jìn)行推薦。第二，希望房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會和房地產(chǎn)評估行業(yè)協(xié)會加強(qiáng)對行業(yè)內(nèi)企業(yè)的管理， 特別是對不 良記錄人員和企業(yè)的處罰力度，進(jìn)一步凈化行業(yè)隊伍，避免類似“浦發(fā)陸家嘴支行世茂濱江花 園”案例的在此發(fā)生，重新樹立專業(yè)、權(quán)威的社會形象。第三，各中介經(jīng)紀(jì)企業(yè)應(yīng)不斷改進(jìn)自身的操作模式，力求規(guī)范，盡力規(guī)避可能產(chǎn)生的風(fēng)險，尤其是部分標(biāo)志性的大企業(yè)更有義務(wù)為行業(yè)樹立樣板，幫助企業(yè)乃至整個行業(yè)的二手房抵押貸款業(yè)務(wù) 的順利開展。第四，各中介經(jīng)紀(jì)企業(yè)需要更加客觀、 合理的看待房地產(chǎn)評估環(huán)節(jié)，應(yīng)充分意識