房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各主要稅種的納稅籌劃

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各主要稅種的納稅籌劃根據(jù)現(xiàn)行的稅收法規(guī)，不動(dòng)產(chǎn)銷售收入的稅費(fèi)總額到達(dá)了收入總額的10.45-11.45%,而且在取得收入時(shí)就必須繳納。所以，通過(guò)合理的納稅籌劃，盡量節(jié)約稅費(fèi)支出，不僅 直接影響到工程的投資收益，而且對(duì)維護(hù)工程開(kāi)發(fā)資金鏈條的完整也具有重要意義。下 面以現(xiàn)行的稅務(wù)法規(guī)為依據(jù)，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及 的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅的節(jié)約途徑、方法進(jìn)行探討。第一節(jié)營(yíng)業(yè)稅的納稅籌劃房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)稅本身的籌劃空間較小，但建筑安裝費(fèi)用在產(chǎn)品本錢構(gòu)成中占有重要比例，所以對(duì)建筑安裝營(yíng)業(yè)稅的 籌劃也直接影響到開(kāi)發(fā)本錢的上下，間接地成為了房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)

2、 稅的籌劃內(nèi)容。一、建筑安裝營(yíng)業(yè)稅的籌劃1、籌劃的契機(jī) 國(guó)稅發(fā)2002117號(hào)文件、財(cái)稅200316號(hào)文件的出臺(tái)在很大程度 上降低了建筑安裝業(yè)務(wù)及其它工程業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅根底，但在實(shí)際工作中卻很少被房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用，主要是由于了解稅務(wù)法規(guī)的財(cái)務(wù)部門與編制預(yù)決算的核算部門之間工作聯(lián)系脫節(jié)所造成的。現(xiàn)行工程預(yù)決算書(shū)編制的根本格式是：工程直接費(fèi)包含材料、機(jī)械與人工及乙方采購(gòu)的設(shè)備+ 工程管理費(fèi)+ 稅費(fèi)工程直接費(fèi)+工程管理費(fèi)*稅率總結(jié)算價(jià)款從以上計(jì)算方法可以看出，構(gòu)成總結(jié)算價(jià)款的“稅費(fèi)的計(jì)稅根底擴(kuò)大了稅法規(guī)定的計(jì) 稅根底，它包含了稅法規(guī)定的不予征稅的“設(shè)備的價(jià)值，如：玻璃幕墻的鋼結(jié)構(gòu)和玻 璃、鋁合

3、金門窗、各種管線等材料將在法規(guī)依據(jù)中詳述本身的價(jià)值。2、法規(guī)依據(jù)1國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人銷售自產(chǎn)貨物提供增值稅勞務(wù)并同時(shí)提供建筑業(yè)勞務(wù)征收流 轉(zhuǎn)稅問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā) 2002117 號(hào)2? 轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅假設(shè)干政策問(wèn)題的通知?京財(cái)稅 20031376 號(hào) 第三條第十三款： 通信線路工程和輸送管道工程所使用的電纜、光纜和構(gòu)成管道工程 主體的防腐管段、管件彎頭、三通、冷彎管、絕緣接頭、清管器、收發(fā)球筒、機(jī)泵、 加熱爐、金屬容器等物品均屬于設(shè)備，其價(jià)值不包括在工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中。其它建筑 安裝工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額也不應(yīng)包括設(shè)備價(jià)值，具體設(shè)備名單可由省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù) 各自實(shí)際情況列舉

4、。說(shuō)明：1目前，北京市地方稅務(wù)機(jī)關(guān)尚未列舉出具體設(shè)備名單，所以我們有理由參照或套 用上述條款所列舉的“設(shè)備范圍。2條款中規(guī)定不包括在工程計(jì)稅營(yíng)業(yè)額中的分項(xiàng)工程通常有：A、通信線路工程， 在開(kāi)發(fā)工程中通常有小市政范圍內(nèi)的通信線路工程， 包含 線路、寬帶、防盜監(jiān)控系統(tǒng)等；B、輸送管道工程， 在開(kāi)發(fā)工程中通常有小市政范圍內(nèi)的供水、 供電、供熱、供氣、排洪、排污等；C、安裝工程，在開(kāi)發(fā)工程中通常有小市政范圍內(nèi)的變電器、分泵站、污水處理、通訊設(shè)備、監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、玻璃幕墻、鋁合金門窗、 入戶防盜門、家庭鍋爐、其它設(shè)備等；D、其它工程，其范圍根據(jù)?營(yíng)業(yè)稅稅目注釋?的定義是：除建筑、安裝、修繕、裝飾等工程作

5、業(yè)以外的各種工程作業(yè)，稱“其它工程作業(yè) 。即只要工程內(nèi)容涉及條款中所列舉的材料、 設(shè)備，均可適用“其它建筑安裝工程的計(jì)稅營(yíng)業(yè)額 也不應(yīng)包括設(shè)備價(jià)值的免稅規(guī)定。3、該環(huán)節(jié)的節(jié)稅方法由于現(xiàn)行工程預(yù)決算書(shū)的編制方法是長(zhǎng)期的習(xí)慣做法，并且有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的約束，所以在工程整體發(fā)包的情況下，很難通過(guò)協(xié)調(diào)降低決算書(shū)中稅費(fèi)的計(jì)稅根底。但可以通過(guò)甲方供料的方式到達(dá)節(jié)稅目的： 1 對(duì)大量使用上述所列舉材料的獨(dú)立的分項(xiàng)工程，不列入總包范圍，而以發(fā)包方供料的方式單獨(dú)發(fā)包。因?yàn)椴牧显诓少?gòu)過(guò)程中的總體稅負(fù)不變，發(fā)包方在材料撥付后可以 憑購(gòu)料發(fā)票及出庫(kù)單直接計(jì)入開(kāi)發(fā)本錢，按新稅法的規(guī)定，上述材料的撥付不構(gòu)成施工 方的計(jì)稅承包價(jià)

6、，不會(huì)增加承包方的稅負(fù)。而且，合理的保存局部工程的材料供給權(quán)， 也可以為消化利潤(rùn)尋找最低的本錢途徑預(yù)留空間。 2在設(shè)置會(huì)計(jì)科目時(shí)，注意在“開(kāi)發(fā)本錢 建安工程費(fèi) - 棟號(hào)科目下增設(shè)“設(shè) 備及其它必要科目，將免稅“設(shè)備與其它計(jì)稅材料分開(kāi)核算，防止免稅材料因未單 獨(dú)核算而被合并征稅。另外，在會(huì)計(jì)核算時(shí)還需注意以下兩個(gè)細(xì)節(jié)。一、代收費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理1、法規(guī)依據(jù)1暫行條例 第五條 ： 納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供給稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者 銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用；2關(guān)于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有關(guān)稅收和使用票據(jù)問(wèn)題的通知 京地稅征1995561 號(hào) : 征收營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)為實(shí)際開(kāi)具發(fā)票的收款金額

7、 不包括以代收單位名義開(kāi)具的代收 款金額，依此計(jì)算繳納稅款。2、財(cái)務(wù)工作中，注意將房款與房款以外的代收費(fèi)用及違約收入等其它收入分開(kāi)核算, 分別設(shè)置“預(yù)收帳款“其它應(yīng)付款、“銷售收入和“其它應(yīng)付款 、“其它業(yè)務(wù)收入科 目。二、注意各種折扣的會(huì)計(jì)處理1、法規(guī)依據(jù) ?轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅假設(shè)干政策問(wèn)題的通知?京財(cái)稅 20031376 號(hào) 第三條第二款： 單位和個(gè)人在提供營(yíng)業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)、 轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、 銷 售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，如果將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明的，以折扣后的價(jià)款為營(yíng)業(yè)額； 如果將折扣額另開(kāi)發(fā)票的，不管其在財(cái)務(wù)上如何處理，均不得從營(yíng)業(yè)額中減除。2、在財(cái)務(wù)工作中，如碰到折扣業(yè)務(wù)的

8、發(fā)生，最終銷售額低于已收款項(xiàng)而需要退款的，應(yīng) 將已經(jīng)開(kāi)具的票據(jù)收回作廢，將價(jià)款與折扣額在同一張發(fā)票上注明，不能另開(kāi)紅字發(fā)票 沖減。第二節(jié) 土地增值稅的籌劃 ?土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?賦予各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r自行制定預(yù)征方法的權(quán)力，有的省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)甚至賦予各市縣可以制定一些具體 補(bǔ)充規(guī)定的權(quán)力，所以，各地對(duì)預(yù)征方法的具體規(guī)定千變?nèi)f化。以下結(jié)合北京市的具體 規(guī)定對(duì)該稅種進(jìn)行籌劃。一、法規(guī)匯總1、?土地增值稅暫行條例?國(guó)務(wù)院令 1993138 號(hào) 1994 年 1月 1日實(shí)行2、?中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?財(cái)法 19956 號(hào) 1995-01-27起實(shí)行

9、1、關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局?關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知?的通知京財(cái)稅 1996645 號(hào)4、關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)?北京市人民政府關(guān)于征收土地增值稅有關(guān)政策問(wèn)題的通知?的通知京財(cái)稅 1996646 號(hào)5、關(guān)于土地增值稅假設(shè)干征收管理問(wèn)題的通知6、關(guān)于辦理土地增值稅納免稅手續(xù)的通告京地稅二 1996240 號(hào)京地稅二 1996241 號(hào)京地稅二 1996251 號(hào)8、關(guān)于印發(fā)?委托代征土地增值稅管理方法?的通知京地稅二 1996351 號(hào)7、關(guān)于印發(fā)?土地增值稅納稅指南?的通知9、市地稅局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局、 建設(shè)部?關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知?和國(guó)家稅務(wù)總局、國(guó)家土地管理局?關(guān)于土地

10、增值稅假設(shè)干征管問(wèn)題的通知?的通知 1996 年 9 月 24 日 京地稅二 1996407 號(hào)10、土地增值稅假設(shè)干征收管理問(wèn)題的補(bǔ)充通知 京地稅二 1996431 號(hào)11、國(guó)家稅務(wù)總局、建設(shè)部關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā)199648 號(hào)12、關(guān)于土地增值稅假設(shè)干征管問(wèn)題的通知國(guó)稅發(fā) 19964 號(hào)13、關(guān)于土地增值稅假設(shè)干政策及征收管理問(wèn)題的通知京財(cái)稅 1997198 號(hào)14、關(guān)于對(duì)舊城改造成片開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征免土地增值稅政策和征管問(wèn)題的通知 京財(cái)稅 19971435 號(hào)15、轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)稅收政策的通知京財(cái)稅19991201 號(hào)16、財(cái)政部 國(guó)家

11、稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)假設(shè)干稅收政策的通知財(cái)稅字199921017、關(guān)于簡(jiǎn)化我市土地增值稅辦稅規(guī)程的通知京地稅二 1999308 號(hào)18、關(guān)于部署我市土地增值稅改變納稅地點(diǎn)工作的通知京地稅二 1999309 號(hào)19、轉(zhuǎn)發(fā)北京市人民政府關(guān)于同意調(diào)整本市國(guó)內(nèi)單位土地增值稅納稅地點(diǎn)有關(guān)問(wèn)題的批復(fù)的通知 京地稅二 1999324 號(hào)21、北京市地方稅務(wù)局印發(fā)關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅附送專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告的管理方法的通知 京地稅地 2002305 號(hào)22、北京市地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于認(rèn)真做好土地增值稅征收管理工作的通知 京地稅地 2002398 號(hào)23、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅附送

12、專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告的管理方法23、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)清算土地增值稅款時(shí)附送專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告的批復(fù)國(guó)稅函【 2002】512號(hào)24、關(guān)于地方政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收的費(fèi)用如何計(jì)征土地增值稅問(wèn)題京地25、北京市地方稅務(wù)局關(guān)于明確土地增值稅征收管理假設(shè)干問(wèn)題的通知稅地20037326、 北京市地方稅務(wù)局關(guān)于進(jìn)一步明確土地增值稅征收管理假設(shè)干問(wèn)題的通知京 地稅地2003653號(hào)27、北京市“九五住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)28、土地增值稅審計(jì)報(bào)告29、土地增值稅納稅鑒證說(shuō)明二、籌劃要點(diǎn)我們知道，稅款籌劃的具體對(duì)象包括納稅總額和納稅時(shí)點(diǎn)，即稅款總額的合理減少和納 稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的時(shí)點(diǎn)后延。下面我們根據(jù)以上列舉的法規(guī)

13、所規(guī)定的內(nèi)容，結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，從納稅總額和時(shí)點(diǎn)兩方面進(jìn)行探討。1、納稅時(shí)點(diǎn)后延的籌劃我們先了解一下國(guó)家稅務(wù)總局和北京市地方稅務(wù)局對(duì)土地增值稅預(yù)征政策的歷史和現(xiàn) 狀，有助于我們理清籌劃的思路，詳見(jiàn)下表。北京市土地增值稅預(yù)征規(guī)定的變化分析工程時(shí)段、物業(yè)類型法規(guī)依 據(jù)預(yù)征比例 銷售額的%計(jì)稅單位匯算時(shí)間所有征稅對(duì) 象?暫行 條例?沒(méi)有具體 的預(yù)征規(guī) 疋以“工程 為單位，規(guī) 定不明確“工程竣 工，辦理結(jié) 算后賓館、飯店、 辦公、寫(xiě)字樓 公寓、別墅、 非普通標(biāo)準(zhǔn) 住宅?關(guān)于 土地增 值稅假設(shè) 干征收 管理問(wèn) 題的通 知?3明確指出“按單位 工程棟 號(hào)計(jì)算繳 納年度結(jié)利 后一個(gè)月 內(nèi)和工程

14、 竣工清算 后2個(gè)月 內(nèi)，清算期 限3年2普通標(biāo)準(zhǔn)住宅0.5其它1賓館、飯店、 辦公、寫(xiě)字樓轉(zhuǎn)發(fā)國(guó) 家稅務(wù) 總局、建 設(shè)部?關(guān) 于土地 增值稅 征收管普通標(biāo)準(zhǔn) 住宅暫緩 預(yù)征，其它 同上同上同上公寓、別墅、 非普通標(biāo)準(zhǔn) 住宅普通標(biāo)準(zhǔn)住宅其它理有關(guān) 問(wèn)題的 通知?和 國(guó)家稅 務(wù)總局、 國(guó)家土 地管理 局?關(guān)于 土地增 值稅假設(shè) 干征管 問(wèn)題的 通知?的 通知同上同上同上同上取消年終 結(jié)利后匯 算清繳，調(diào) 整為工程 竣工清算 后2個(gè)月 內(nèi)，清算期 限3年同上?北京 市地方 稅務(wù)局 關(guān)于認(rèn) 真做好 土地增 值稅征 收管理 的通知?普通標(biāo)準(zhǔn) 住宅仍然 暫緩預(yù)征， 其余統(tǒng)一 調(diào)整為1同上同上2004.0

15、1.1 起賓館、飯店、 辦公、寫(xiě)字樓?關(guān)于 進(jìn)一步 明確土 地增值 稅征收 管理假設(shè) 干問(wèn)題 的通知?1同上工程銷售 率到達(dá)可 銷售總面 積的85% 即可申請(qǐng) 清算公寓、別墅0.5非普通標(biāo)準(zhǔn) 住宅、普通標(biāo) 準(zhǔn)住宅、0其它1從表中可以看到：1預(yù)征稅款的政策變化極為頻繁。側(cè)面要求我們不僅要及時(shí)預(yù)測(cè)以后政策變化的方向， 而且需要與稅務(wù)部門保持良好的外聯(lián)關(guān)系，及時(shí)了解可能或已經(jīng)發(fā)生的變化。其實(shí) , 良好的 外部關(guān)系也是納稅籌劃得以順利實(shí)施的重要方面。2依物業(yè)類型的不同， 2004年始預(yù)征率分為 3 個(gè)不同的檔次： 1%、0.5%、0。3工程全體竣工清盤前，稅款的匯算是由企業(yè)“申請(qǐng)的。4另外，需要說(shuō)明的

16、是，送交稅務(wù)部門備案的材料中，只在“立項(xiàng)批文及“預(yù)售許可 證中可以見(jiàn)到“物業(yè)類型的種類，并且，除了“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅在?北京市“九五住 宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)?中有具體的指標(biāo)規(guī)定外，其它政府部門均未對(duì)“別墅、公寓、非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅、 其它等物業(yè)類型作出具有法律意義的規(guī)定。5?暫行條例?規(guī)定的對(duì)土地本錢的分?jǐn)偡椒ㄓ腥N：按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面 積的比例計(jì)算分?jǐn)?、或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?、按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其它方式計(jì)算分?jǐn)偂?由于在工程整體竣工結(jié)算前即可以申請(qǐng)匯算，但在實(shí)際匯算時(shí)，應(yīng)該分?jǐn)偟缴暾?qǐng) 匯算工程的本錢費(fèi)用不一定全部發(fā)生， 如根底設(shè)施、配套設(shè)施、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等 ，按照權(quán) 責(zé)發(fā)生制的會(huì)計(jì)原那么，可以進(jìn)行合理預(yù)

17、提。另外，土地增值稅是以“工程作為計(jì)稅主體， “工程的間接本錢和費(fèi)用可以跨工程 分?jǐn)?，匯算時(shí)間是在“竣工清算后 ；而企業(yè)所得稅是以“企業(yè)整個(gè)經(jīng)營(yíng)主體作為征稅主 體，征稅對(duì)象是 年度企業(yè)所經(jīng)營(yíng)的所有工程的稅前利潤(rùn)的匯總，是以“年度為時(shí)間尺度 計(jì)算的。綜上所述，除純粹銷售符合?北京市“九五住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)?的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅并且該住 宅按照?暫行條例?的規(guī)定所計(jì)算的增值率不超過(guò) 20%免于征收土地增值稅外，銷售其它類 型的不動(dòng)產(chǎn)均可以就“納稅時(shí)點(diǎn)進(jìn)行籌劃?？捎糜诨I劃的節(jié)點(diǎn)主要有：A、利用物業(yè)類型概念的不明確性，在工程前期辦理立項(xiàng)批文、規(guī)劃許可證、預(yù)售許可證時(shí)等前期工作時(shí)，注意盡量防止在文件上出現(xiàn)“飯店、寫(xiě)

18、字樓、別墅、商住等不能免征、減 征土地增值稅的字眼，可以使用概念較廣泛的“住宅 。為以后向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)免予預(yù)征創(chuàng) 造條件；B、利用對(duì)銷售不同物業(yè)類型實(shí)行不同預(yù)征率的規(guī)定， 在向稅務(wù)部門報(bào)備工程材料及申報(bào)時(shí)， 可以合理地調(diào)整相關(guān)內(nèi)容， 以使整體預(yù)征率最低。 因?yàn)?，工程設(shè)計(jì)的更改是正常的經(jīng)營(yíng)行為， 報(bào)備資料與實(shí)際建設(shè)情況不一致是正?，F(xiàn)象。而且，在年度中間少申報(bào)預(yù)征稅款不構(gòu)成?征 管法?所規(guī)定的“偷稅要件；C、利用相關(guān)規(guī)定對(duì)匯算時(shí)間的模糊規(guī)定，企業(yè)可以比擬實(shí)際預(yù)征稅款額和預(yù)計(jì)匯算額的大 小，確定申請(qǐng)匯算的最正確時(shí)間；D利用相關(guān)規(guī)定對(duì)匯算“工程的模糊規(guī)定，可以對(duì)構(gòu)成工程整體的各個(gè)棟號(hào)進(jìn)行組合，選擇整體

19、稅負(fù)最小的最正確組合，在財(cái)務(wù)核算時(shí)縮小或擴(kuò)大“工程概念，本錢核算對(duì)象可以 是單棟、多棟或工程整體。注意不同預(yù)征率的單項(xiàng)不能不能構(gòu)成一個(gè)組合。在選擇以多棟或 工程整體作為計(jì)稅對(duì)象時(shí)，財(cái)務(wù)在建安本錢的帳務(wù)核算時(shí)，注意以與計(jì)稅對(duì)象相對(duì)應(yīng)的決算 作為入帳依據(jù)，該決算是以計(jì)稅對(duì)象為整體編制的，而不是獨(dú)立棟號(hào)單獨(dú)決算的匯總。目的 是防止稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)計(jì)稅對(duì)象進(jìn)行調(diào)整；E、預(yù)提本錢費(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程的實(shí)際情況，確定本錢費(fèi)用在時(shí)間上是前置還是后置， 是多提還是少提多提意味著本錢費(fèi)用前置，少提意味著本錢費(fèi)用后置 。這不僅影響納稅 的時(shí)點(diǎn)，而且更多地影響到納稅總額。 比方，先開(kāi)發(fā)銷售臨街店面， 后開(kāi)發(fā)銷售非臨街住宅

20、， 應(yīng)當(dāng)多預(yù)計(jì)以后將要發(fā)生的配套費(fèi)用， 使臨街店面承當(dāng)較多的本錢，非臨街住宅承當(dāng)較少的 本錢；F、合理選擇本錢費(fèi)用分?jǐn)偟娜N方法， 確定使整體稅負(fù)最低的分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)。 比方，分?jǐn)偢邔?寫(xiě)字樓與多層住宅的土地本錢時(shí)，就應(yīng)中選擇以“建筑面積做為分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)，將大局部 土地本錢攤進(jìn)寫(xiě)字樓的本錢，使寫(xiě)字樓的增值率較低。G、利用相關(guān)法規(guī)對(duì)匯算時(shí)間沒(méi)有硬性規(guī)定的缺陷， 在工程實(shí)際應(yīng)繳稅款大于預(yù)征稅款的情 況時(shí)，可以無(wú)限長(zhǎng)的延長(zhǎng)匯算時(shí)間。2、納稅總額的籌劃總額的籌劃節(jié)點(diǎn)與時(shí)點(diǎn)的籌劃節(jié)點(diǎn)根本一致。以下說(shuō)說(shuō)會(huì)計(jì)核算過(guò)程中影響納稅總額需 要注意的技巧：1計(jì)稅增值額的計(jì)算公式 計(jì)稅增值額=銷售收入- 取得土地使用權(quán)所支付的

21、金額 +土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) +前期工 程費(fèi) +建筑安裝工程費(fèi) +根底設(shè)施費(fèi) +公共配套設(shè)施費(fèi) +開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 *1+20%- 與轉(zhuǎn)讓房地 產(chǎn)有關(guān)的稅金 - 與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程有關(guān)的、規(guī)定比例內(nèi)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用 以 上減項(xiàng)稱扣除工程金額 增值率 =計(jì)稅增值額 /扣除工程金額之和應(yīng)繳土地增值稅額 =計(jì)稅增值額非實(shí)際增值額 *適檔稅率 0 、30%、40%、50%、60%- 速算扣除數(shù) 2通過(guò)以上的計(jì)算，會(huì)計(jì)核算上的焦點(diǎn)是在滿足內(nèi)部管理需要的前提下，盡量降低“計(jì) 稅增值額的數(shù)額：A、銷售收入：不要將代收的費(fèi)用計(jì)入銷售額；注意折扣的處理方法在營(yíng)業(yè)稅中已經(jīng)說(shuō) 明；B、 在不違反稅法規(guī)定的情

22、況下，盡量擴(kuò)大20%FE分的計(jì)算基數(shù)，特別是“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 與“管理費(fèi)用的劃分；C、利息支出：注意預(yù)計(jì)實(shí)際支付的利息與按 5%比例計(jì)算的利息費(fèi)用的比擬，選擇更大的 一項(xiàng)作為扣除數(shù)?？傊?，進(jìn)行土地增值稅的籌劃，財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)在工程的前期工作時(shí)就開(kāi)始介入，在 不影響工程建設(shè)審批的前提下，充分利用以上提到的方法。并在開(kāi)發(fā)開(kāi)始、納稅義務(wù)發(fā) 生前，充分收集所有工程的資料，預(yù)先作好籌劃，按照籌劃的結(jié)果設(shè)置會(huì)計(jì)核算科目， 核算經(jīng)營(yíng)成果，實(shí)現(xiàn)最理想的節(jié)稅效果。第三節(jié) 企業(yè)所得稅的籌劃2003年國(guó)家稅務(wù)總局 83 號(hào)文件的公布， 不僅大幅度提高了預(yù)售收入的利潤(rùn)率， 而且 對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何計(jì)征所得稅做出了詳細(xì)的標(biāo)準(zhǔn)，在很大程度上提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的 實(shí)際稅負(fù)。所以，合理籌劃所得稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間和應(yīng)納稅總額，顯得尤為重要。 一、法規(guī)依據(jù)1、所得稅暫行條例及實(shí)施細(xì)那么；2、稅收征收管理法；3、國(guó)稅發(fā) 200383 號(hào)文件4、北京市地方企業(yè)所得稅稅前扣除方法的通知二、籌劃的要點(diǎn)所得稅的在納稅時(shí)點(diǎn)的籌劃與土地增值稅是一致的。以下僅就所得稅在納稅總額方 面進(jìn)行探討。1、利用法規(guī)對(duì)“本錢核算對(duì)象未做具體規(guī)定的空白點(diǎn)，假設(shè)工程預(yù)計(jì)利潤(rùn)率高于預(yù)征點(diǎn) 15%，那么擴(kuò)大“本錢核