房地產(chǎn)估價(jià)收益法學(xué)習(xí)教案

1、會計(jì)學(xué)1房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)(gji)收益法收益法第一頁，共59頁。一、概念一、概念(ginin) (ginin) 預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來預(yù)計(jì)估價(jià)對象未來(wili)(wili)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)倪€原利的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)倪€原利率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法或價(jià)值的方法 二、適用范圍二、適用范圍 有收益有收益(shuy)(shuy)有潛在收益有潛在收益(shuy)(shuy)的房地產(chǎn)的房地產(chǎn) 三、理論依據(jù)三、理論依據(jù) 預(yù)期原理預(yù)期原理 第五章 收益法第1頁/共58頁第二頁，共59頁。1 1、搜

2、集有關(guān)房地產(chǎn)收入、搜集有關(guān)房地產(chǎn)收入(shur)(shur)和費(fèi)用的資料和費(fèi)用的資料 2 2、估算、估算( ( sun) sun)潛在毛潛在毛收入收入 假定假定(jidng)(jidng)房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入 3 3、估算、估算有效毛收入有效毛收入 潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入的收入 4 4、估算、估算運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用 維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或維持房地產(chǎn)正常生產(chǎn)、經(jīng)營或使用必須支出的費(fèi)用及歸屬于其他資本或經(jīng)營

3、的收益經(jīng)營的收益 5 5、估算凈收益、估算凈收益 凈收益有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用凈收益有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用 6 6、選用適當(dāng)?shù)倪€原利率、選用適當(dāng)?shù)倪€原利率 7 7、選用適宜的收益法計(jì)算公式求出收益價(jià)格、選用適宜的收益法計(jì)算公式求出收益價(jià)格 5-1 收益法概述第五章 收益法第2頁/共58頁第三頁，共59頁。一、一般一、一般(ybn)(ybn)公式公式 nijijiraV1110 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a4 at an)1).(1 (1.)1 (112121211nnrrrarraraV第五章 收益(shuy)法第3頁/共58頁第四頁，共59頁。n1inn221i

4、ir1a.r1ar1ar1aV通常通常(tngchng)(tngchng)以年為單位以年為單位VV價(jià)格價(jià)格 aiai凈收益凈收益 nn收益期限收益期限 rr還原還原(hun (hun yun)yun)利率利率0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a4 at an第五章 收益法第4頁/共58頁第五頁，共59頁。a1=a2=a3=an=a n32r1a.r1ar1ar1aVnr111raVn= raV r=0有限有限(yuxin)年年naV 有限有限(yuxin)年公式年公式無限年公式無限年公式0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a a a a a a第

5、五章 收益法第5頁/共58頁第六頁，共59頁。直接直接(zhji)(zhji)用于計(jì)算價(jià)格；用于計(jì)算價(jià)格； 不同年限價(jià)格的換算；不同年限價(jià)格的換算；比較不同年限價(jià)格的高低；比較不同年限價(jià)格的高低；用于比較法中土地使用權(quán)年限修正。用于比較法中土地使用權(quán)年限修正。第五章 收益(shuy)法第6頁/共58頁第七頁，共59頁。 例例5-75-7：某房地產(chǎn)于：某房地產(chǎn)于19991999年年4 4月月1 1日以出讓方式取得日以出讓方式取得5050年的土地使用年的土地使用權(quán)后經(jīng)建設(shè)并投入使用，利用該宗房地產(chǎn)預(yù)期每年可獲得的凈收益權(quán)后經(jīng)建設(shè)并投入使用，利用該宗房地產(chǎn)預(yù)期每年可獲得的凈收益(shuy)(shuy

6、)為為1010萬元，該類房地產(chǎn)的還原利率為萬元，該類房地產(chǎn)的還原利率為7.5%7.5%。試評估該宗房地。試評估該宗房地產(chǎn)于產(chǎn)于20052005年年4 4月月1 1日的收益日的收益(shuy)(shuy)價(jià)格。價(jià)格。 萬元80.1275 . 7111%5 . 710r111raV650n第五章 收益(shuy)法第7頁/共58頁第八頁，共59頁。nnKr111假設(shè)假設(shè)(jish(jish) )：NNKR111則有：則有：如果如果(rgu)(rgu)：nnnKraV a an n=a=aN N=a =a NNNKRaV則有：則有：NnNnrKRKVV 如果：如果： R=r R=r 則有：則有：Nn

7、NnKKVV 第五章 收益法第8頁/共58頁第九頁，共59頁。 已知某宗收益已知某宗收益(shuy)(shuy)性房地產(chǎn)性房地產(chǎn)4040年收益年收益(shuy)(shuy)權(quán)利價(jià)格為權(quán)利價(jià)格為50005000元元/ /，還原利率為，還原利率為8%8%，試求其，試求其3030年收年收益益(shuy)(shuy)權(quán)利的價(jià)格。權(quán)利的價(jià)格。 平方米元/40.4720%8111%81115000403040304030KKVV第五章 收益(shuy)法第9頁/共58頁第十頁，共59頁。 已知某宗收益已知某宗收益(shuy)(shuy)性房地產(chǎn)性房地產(chǎn)3030年土地使用權(quán)的價(jià)格年土地使用權(quán)的價(jià)格為為500

8、05000元元/ /，對應(yīng)的還原利率為，對應(yīng)的還原利率為8%8%，試求假設(shè)其土地使用，試求假設(shè)其土地使用權(quán)為權(quán)為5050年、還原利率為年、還原利率為10%10%下的價(jià)格。下的價(jià)格。 平方米元/54.4403%8111%10%10111%850003050305050303050KrKRVV第五章 收益(shuy)法第10頁/共58頁第十一頁，共59頁。 例例5-105-10：有：有A A、B B兩宗房地產(chǎn)，兩宗房地產(chǎn)，A A房地產(chǎn)的收益年限為房地產(chǎn)的收益年限為5050年，單價(jià)年，單價(jià)1000010000元元/ /，B B房地產(chǎn)的收益年限為房地產(chǎn)的收益年限為3030年，單價(jià)年，單價(jià)9000900

9、0元元/ /。假設(shè)還原。假設(shè)還原利率均為利率均為7%7%，試比較，試比較(bjio)(bjio)該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低。該兩宗房地產(chǎn)價(jià)格的高低。 平方米元/57.8991%7111%711110000503050305030KKVV計(jì)算計(jì)算(j sun)A(j sun)A房地產(chǎn)房地產(chǎn)3030年的收益年的收益價(jià)格價(jià)格: :第五章 收益法第11頁/共58頁第十二頁，共59頁。B B房地產(chǎn)無限房地產(chǎn)無限(wxin)(wxin)年價(jià)格年價(jià)格: :平方米元/41.10351%711110000505050KKVV平方米元 /11.10361%71119000305030KKVV A B 第五章 收益(s

10、huy)法3、比較不同年限價(jià)格的高低 第12頁/共58頁第十三頁，共59頁。VA=VVA=VA AK K情情K K日日K K區(qū)區(qū)K K個(gè)個(gè) K K容容 K K年年 實(shí)估年KKK第五章 收益(shuy)法第13頁/共58頁第十四頁，共59頁。 某宗工業(yè)用地使用權(quán)剩余某宗工業(yè)用地使用權(quán)剩余(shngy)(shngy)年限為年限為4848年，所處地段的基準(zhǔn)地年，所處地段的基準(zhǔn)地價(jià)為價(jià)為15001500元元/ /平方米，制定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的土地使用權(quán)年限為平方米，制定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)設(shè)定的土地使用權(quán)年限為5050年。假年。假設(shè)該宗土地與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的狀況除年限不同外，其他均相似，現(xiàn)行土設(shè)該宗土地與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)

11、定的狀況除年限不同外，其他均相似，現(xiàn)行土地還原利率為地還原利率為6 6，求該宗工業(yè)用地的價(jià)格。，求該宗工業(yè)用地的價(jià)格。 平方米元/36.1489%6111%611115005048504850KKVV宗地價(jià)格宗地價(jià)格=基準(zhǔn)基準(zhǔn)(jzhn)地價(jià)地價(jià)K日日K區(qū)區(qū)K個(gè)個(gè) K容容 K年年 第五章 收益(shuy)法第14頁/共58頁第十五頁，共59頁。0 1 2 3 4 t1 t t+1n-1 n a a a a a a anrraV111nrrraV111)1 (arraVn1111)1 (111rrraVn第五章 收益(shuy)法第15頁/共58頁第十六頁，共59頁。0 1 2 3 4 t1 t

12、 t+1 n-1 n a a a a a a a5 . 01111rrraVnnrrraV11115 . 0第五章 收益(shuy)法a發(fā)生(fshng)在期中第16頁/共58頁第十七頁，共59頁。0 1 2 3 4 t1 t t+1 n-1 n a1 a2 a3 a a a33221111rararaV3111nrra311r第五章 收益(shuy)法a發(fā)生(fshng)在期末第17頁/共58頁第十八頁，共59頁。n1n322r1g1a.r1g1ar1g1ar1aVnrggraV111有限有限(yuxin)年公式年公式n= graV無限無限(wxin)年公式年公式r=g 有限年有限年rnaV

13、10 1 2 3 n0 1 2 3 n a a(1+g) a(1+g)a a(1+g) a(1+g)2 2 a(1+g) a(1+g)n-1n-1 第五章 收益法ai=a(1+g)i-1第18頁/共58頁第十九頁，共59頁。 某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用年限某宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用年限7070年年，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)已使用了，于估價(jià)時(shí)點(diǎn)已使用了5 5年；預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為年；預(yù)計(jì)該房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為8 8萬元萬元，此后每年凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長，此后每年凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2%2%；該類房地產(chǎn)的還原利率；該類房地產(chǎn)的還

14、原利率(ll)(ll)為為9%9%。試求該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。試求該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。 nr1g11graV萬元76.112%91%211%2%9865第五章 收益(shuy)法第19頁/共58頁第二十頁，共59頁。0 1 2 3 4 19 20 21 n a1 a2 a3 a a a a(1+g) 2020332033221)1 (1111)1 (1)1 (11)1 ()1 (1rrggrarrrarararaVn1919331933221)1 (1111)1 (1)1 (11)1 ()1 (1ggagrarrrarararaVn2020332033221)1 (1111)1 ()1 (1)1 (

15、11)1 ()1 (1rrggrgarrrarararaVn第五章 收益(shuy)法第20頁/共58頁第二十一頁，共59頁。n32r1b1na.r1b2ar1bar1aVnnrrnbrrbraV11112有限有限(yuxin)年年2rbraV無限無限(wxin)年年0 1 2 3 n0 1 2 3 n a a+b a+2b a+(n-1)b a a+b a+2b a+(n-1)b 第五章 收益法ai=a+(i-1)b第21頁/共58頁第二十二頁，共59頁。 某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)(yj)(yj)未來第一年的凈收益為未來第一年的凈收益為8 8萬元，此后萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基

16、礎(chǔ)上增加每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加1 1萬元，收益年限可視為萬元，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的還原利率為無限年，該類房地產(chǎn)的還原利率為9%9%。試求該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。試求該宗房地產(chǎn)的價(jià)格。 2rbraV萬元35.212%91%982第五章 收益(shuy)法第22頁/共58頁第二十三頁，共59頁。1banbnaan) 1( abn )1(第五章 收益(shuy)法第23頁/共58頁第二十四頁，共59頁。 Vt a1 a2 a3 at 0 1 2 3 t t tttt221r1V.r1a.r1ar1aVtittiirVraV111第五章 收益(shuy)法第24頁/共58頁第二十五

17、頁，共59頁。tttr1Vr111raV若若t t年前的純收益每年按一定比率年前的純收益每年按一定比率(b(bl l)g)g遞增遞增 tttrVrggraV1111若若t t年前的純收益每年按一定數(shù)額年前的純收益每年按一定數(shù)額(sh )b(sh )b遞增遞增 ttttrVrrnbrrbraV111112第五章 收益法第25頁/共58頁第二十六頁，共59頁。 某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)格為某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價(jià)格為30003000元元/ /，年凈收益為，年凈收益為200200元元/ /，還原利率為，還原利率為8.5%8.5%。現(xiàn)獲知該地區(qū)將興建?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建(xngjin)(xngjin)一座大型的一

18、座大型的現(xiàn)代化火車站，該火車站將在現(xiàn)代化火車站，該火車站將在6 6年后建成投入使用，到那時(shí)該地年后建成投入使用，到那時(shí)該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁榮程度。在該城市現(xiàn)有火車區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁榮程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價(jià)格為站地區(qū)，同類房地產(chǎn)的價(jià)格為50005000元元/ /。據(jù)此預(yù)計(jì)新火車站建。據(jù)此預(yù)計(jì)新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價(jià)格將達(dá)到成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)的價(jià)格將達(dá)到50005000元元/ /。試求獲知興建。試求獲知興建(xngjin)(xngjin)火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格?；疖囌竞笤撟诜康禺a(chǎn)的價(jià)格。 tttr1V

19、r111raV平方米元/44.3975%5 . 815000%5 . 8111%5 . 820066第五章 收益(shuy)法第26頁/共58頁第二十七頁，共59頁。 預(yù)計(jì)預(yù)計(jì)(yj)(yj)某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為某宗房地產(chǎn)未來兩年的凈收益分別為5555萬元和萬元，兩年后的價(jià)格比現(xiàn)在上漲萬元和萬元，兩年后的價(jià)格比現(xiàn)在上漲10%10%。該類房。該類房地產(chǎn)的還原利率為地產(chǎn)的還原利率為10%10%。求該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格。求該宗房地產(chǎn)現(xiàn)在的價(jià)格。 t1ittiir1Vr1aV22%101%101%1015 .60%10155VV萬元1100V第五章 收益(shuy)法第27頁/共58頁第二

20、十八頁，共59頁。設(shè)：設(shè)：Ai每一期每一期(y q)的經(jīng)營收入；的經(jīng)營收入； Ci每一期每一期(y q)的經(jīng)營費(fèi)用，的經(jīng)營費(fèi)用，則：則：ai=AiCi niniiiiirCrAV1111第五章 收益(shuy)法第28頁/共58頁第二十九頁，共59頁。nCCnAAr1g11grCr1g11grAVAi每一期不變，每一期不變，Ci 每一期以一定的比率每一期以一定的比率(bl)gC遞減，且收益年限為遞減，且收益年限為n nCCnrggrCrrAV111111Ai每一期以一定每一期以一定(ydng)的數(shù)額的數(shù)額b遞增，遞增，Ci 每期固定不變，且收益年限為無限年每期固定不變，且收益年限為無限年 rC

21、rbrAV2Ai每一期以一定的比率每一期以一定的比率gA遞增，遞增，Ci每一期以一定的比率每一期以一定的比率gC遞減，且收益年限為無限遞減，且收益年限為無限 CAgrCgrAV第五章 收益法第29頁/共58頁第三十頁，共59頁。CAgrCgrAVCAgrCgrAVCAgrCgrAVCAgrCgrAVA.B.C.D.第五章 收益(shuy)法第30頁/共58頁第三十一頁，共59頁。 某房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的租金收入為某房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的租金收入為100100萬元，以后每年會在上一年的基萬元，以后每年會在上一年的基礎(chǔ)礎(chǔ)(jch)(jch)上遞增上遞增2%2%；未來第一年的費(fèi)用為；未來第一年的費(fèi)

22、用為3030萬元，以后每年會在上一年的基礎(chǔ)萬元，以后每年會在上一年的基礎(chǔ)(jch)(jch)上遞增上遞增1.5%1.5%；收益年限為；收益年限為4545年，還原利率為年，還原利率為9%9%，試評估該房地產(chǎn)的價(jià)格，試評估該房地產(chǎn)的價(jià)格。 nCCnAArggrCrggrAV111111萬元68.97283.38351.1356%91%5 .111%5 .1%930%91%211%2%910045n第五章 收益(shuy)法第31頁/共58頁第三十二頁，共59頁。a1 a2 a3 at a a 0 1 2 3 t t1 nntttrarararararaV1.11.111133221tittniir

23、rraraV1111111第五章 收益(shuy)法第32頁/共58頁第三十三頁，共59頁。 例例5-175-17：某寫字樓于：某寫字樓于20012001年年5 5月月3030日取得日取得5050年的土地使用權(quán)，于年的土地使用權(quán)，于20042004年年1111月月3030日日建設(shè)完成，即將投入使用，現(xiàn)在因抵押貸款需要評估該寫字樓于建設(shè)完成，即將投入使用，現(xiàn)在因抵押貸款需要評估該寫字樓于20042004年年1212月月1 1日的市日的市場價(jià)格。市場分析顯示，其未來前場價(jià)格。市場分析顯示，其未來前4 4年的凈收益分別為年的凈收益分別為200200萬元、萬元、220220萬元、萬元、250250萬元

24、萬元、280280萬元；第萬元；第5 5年開始經(jīng)營走向穩(wěn)定，每年的凈收益將保持在年開始經(jīng)營走向穩(wěn)定，每年的凈收益將保持在300300萬元左右，該類房萬元左右，該類房地產(chǎn)的還原地產(chǎn)的還原(hun yun)(hun yun)利率為利率為8%8%。試評估該寫字樓的價(jià)格。試評估該寫字樓的價(jià)格。 0 1 2 3 4 5 46.5（50-3.5）200 220 250 280 300 . 30041445111111intirrraiaV萬元76.3429%811%8111%8300%81280%81250%81220%81200445 .46432第五章 收益(shuy)法第33頁/共58頁第三十四頁，

25、共59頁。n1iir1aV房地產(chǎn)價(jià)格的高低房地產(chǎn)價(jià)格的高低(god)(god)取決于取決于3 3個(gè)因素：個(gè)因素： 1、可獲凈收益的大小，即、可獲凈收益的大小，即ai的大??；的大??；2、獲得該凈收益的可靠性，即、獲得該凈收益的可靠性，即r的大?。坏拇笮。?、可獲得凈收益期限、可獲得凈收益期限(qxin)的長短，即的長短，即n的大小。的大小。 第五章 收益法第34頁/共58頁第三十五頁，共59頁。（一）凈收益（一）凈收益(shuy)(shuy)的計(jì)算公式的計(jì)算公式 凈收益凈收益(shuy)=(shuy)=潛在毛收入潛在毛收入- -空置等造成的損失空置等造成的損失- -運(yùn)營運(yùn)營費(fèi)用費(fèi)用 = =有效毛

26、收入有效毛收入- -運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用 潛在毛收入潛在毛收入假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀況下可獲得的收入收入 有效毛收入有效毛收入由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的由潛在毛收入扣除空置、拖欠租金等原因造成的收入損失所得到的收入收入損失所得到的收入 運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用 維持房地產(chǎn)正常使用必須支出的費(fèi)用，維持房地產(chǎn)正常使用必須支出的費(fèi)用，及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益及歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益 第五章 收益法第35頁/共58頁第三十六頁，共59頁。有效毛收入運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用率 凈收益凈收益 有效有效(yuxio)(yuxio)毛收入（毛收入（1 1運(yùn)

27、營費(fèi)用率）運(yùn)營費(fèi)用率）第五章 收益(shuy)法（一）凈收益的計(jì)算公式（一）凈收益的計(jì)算公式 第36頁/共58頁第三十七頁，共59頁。1 1、出租、出租(chz)(chz)型房地產(chǎn)凈收益的型房地產(chǎn)凈收益的求取求取 凈收益凈收益= =租賃租賃(zln)(zln)收入維修費(fèi)管理費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)房地產(chǎn)稅租賃收入維修費(fèi)管理費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)房地產(chǎn)稅租賃(zln)(zln)代理費(fèi)代理費(fèi) 2 2、直接經(jīng)營型房地產(chǎn)凈收益的求取、直接經(jīng)營型房地產(chǎn)凈收益的求取 （1 1）商業(yè)）商業(yè) 凈收益商品銷售收入商品銷售成本凈收益商品銷售收入商品銷售成本 商業(yè)利潤商業(yè)利潤 （2 2）工業(yè)）工業(yè) 凈收益銷售收入生產(chǎn)成本凈收益銷售收入生產(chǎn)成本

28、生產(chǎn)利潤生產(chǎn)利潤 （3 3）農(nóng)地）農(nóng)地 3 3、其他類型房地產(chǎn)凈收益的求取、其他類型房地產(chǎn)凈收益的求取 第五章 收益法第37頁/共58頁第三十八頁，共59頁。（四）實(shí)際（四）實(shí)際(shj)(shj)收益和客觀收益收益和客觀收益 實(shí)際實(shí)際(shj)(shj)收益收益 在現(xiàn)狀下實(shí)際在現(xiàn)狀下實(shí)際(shj)(shj)取取得的收益得的收益 客觀收益客觀收益 一般正常收益一般正常收益 強(qiáng)調(diào)使用客觀收益作為估價(jià)的依據(jù)強(qiáng)調(diào)使用客觀收益作為估價(jià)的依據(jù) 有租約的房地產(chǎn)在租約期內(nèi)應(yīng)以租約內(nèi)容作為估價(jià)依據(jù)有租約的房地產(chǎn)在租約期內(nèi)應(yīng)以租約內(nèi)容作為估價(jià)依據(jù) 第五章 收益法第38頁/共58頁第三十九頁，共59頁。 某商店的

29、土地使用權(quán)年限為某商店的土地使用權(quán)年限為4040年，從年，從19991999年年1212月月1 1日起計(jì)。該商店共兩層日起計(jì)。該商店共兩層，每層可出租面積，每層可出租面積(min j)(min j)各為各為200200平方米。一層于平方米。一層于20002000年年1212月月1 1日租出，租日租出，租期為期為5 5年，可出租面積年，可出租面積(min j)(min j)的月租金為的月租金為180180元元/ /平方米，且每年不變；二層平方米，且每年不變；二層現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積現(xiàn)暫空置。附近類似商場一、二層可出租面積(min j)(min j)的正常月租金分別為的正常月租

30、金分別為200200元元/ /平方米和平方米和120120元元/ /平方米，運(yùn)營費(fèi)用率為平方米，運(yùn)營費(fèi)用率為25%25%。該類房地產(chǎn)的還原利率為。該類房地產(chǎn)的還原利率為9%9%。試估算該商場。試估算該商場20032003年年1212月月1 1日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。日帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格。 （1 1）商店一層價(jià)格）商店一層價(jià)格(jig)(jig)計(jì)算計(jì)算 a a內(nèi)內(nèi)=200=200180180（1-25%1-25%）12=32.4012=32.40（萬元）（萬元）a a外外=200=200200200（1-25%1-25%）12=36.0012=36.00（萬元）（萬元） 1999 00

31、01 02 03 04 05 06 07 20391999 00 01 02 03 04 05 06 07 2039 a內(nèi)內(nèi) a內(nèi)內(nèi) a內(nèi)內(nèi) a外外 a外外 0 1 2 3 . . 360 1 2 3 . . 36第五章 收益(shuy)法第39頁/共58頁第四十頁，共59頁。22211111111rrrararaVn外內(nèi)內(nèi)萬元69.375%911%9111%900.36%9140.32%9140.3222362（2 2）二層價(jià)格）二層價(jià)格(jig)(jig)計(jì)算計(jì)算 a=200a=200120120（1-25%1-25%）12=21.6012=21.60（萬元）萬元） 萬元21.229%91

32、11%960.21111362nrraVV=V1+V2（萬元）萬元） 第五章 收益(shuy)法第40頁/共58頁第四十一頁，共59頁。1 1、每年基本上固定不變；、每年基本上固定不變；2 2、每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減、每年基本上按某個(gè)固定的數(shù)額遞增或遞減(djin)(djin)；3 3、每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減、每年基本上按某個(gè)固定的比率遞增或遞減(djin)(djin)；4 4、其他有規(guī)則的變動情況。、其他有規(guī)則的變動情況。 （六）凈收益流量（六）凈收益流量(liling)(liling)的求取的求取 1 1、調(diào)查求取估價(jià)對象過去、調(diào)查求取估價(jià)對象過去3 35 5年

33、的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為年的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為a a； 2 2、調(diào)查預(yù)測估價(jià)對象未來、調(diào)查預(yù)測估價(jià)對象未來3 35 5年的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為年的凈收益，然后將其簡單算術(shù)平均數(shù)作為a a； 第五章 收益法3 3、調(diào)查預(yù)測估價(jià)對象未來、調(diào)查預(yù)測估價(jià)對象未來3 35 5年的凈收益，然后采用下列等式求出年的凈收益，然后采用下列等式求出a a：t1ttitr1ar111rat1ittti1r1r1rr1aa第41頁/共58頁第四十二頁，共59頁。 某宗房地產(chǎn)收益年限某宗房地產(chǎn)收益年限4040年，判定其未來凈收益每年不變，通年，判定其未來凈收益每年不變，通過預(yù)測

34、得知過預(yù)測得知(d zh)(d zh)其未來其未來4 4年的凈收益分別為年的凈收益分別為2525萬元、萬元、2626萬元、萬元、2424萬萬元、元、2525萬元，還原利率為萬元，還原利率為1010。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。試求該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格。萬元02.25%)101 (25%)101 (24%)101 (26%101251%)101 (%)101 (%1043244aa萬元67.244%)101 (11%1002.2540V第五章 收益(shuy)法第42頁/共58頁第四十三頁，共59頁。（一）還原（一）還原(hun yun)(hun yun)利率的重要性利率的重要性 凈收益（萬元）凈

35、收益（萬元）還原利率（）還原利率（）評估價(jià)值（萬元）評估價(jià)值（萬元）54125.0055100.005683.335862.5051050.0051241.67第五章 收益(shuy)法第43頁/共58頁第四十四頁，共59頁。還原利率實(shí)質(zhì)上是一種投資的收益率，與風(fēng)險(xiǎn)還原利率實(shí)質(zhì)上是一種投資的收益率，與風(fēng)險(xiǎn)(fngxin)(fngxin)正相關(guān)正相關(guān) 不同用途、不同性質(zhì)、不同地區(qū)、不同時(shí)間不同用途、不同性質(zhì)、不同地區(qū)、不同時(shí)間(shjin)(shjin)的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)不的房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)不同，還原利率也不同同，還原利率也不同 （三）還原利率求取的基本方法（三）還原利率求取的基本方法 第五章

36、收益法（二）還原利率的實(shí)質(zhì)（二）還原利率的實(shí)質(zhì)第44頁/共58頁第四十五頁，共59頁。raV 可比實(shí)例可比實(shí)例凈收益凈收益a（萬元（萬元/年）年）價(jià)格價(jià)格（萬元萬元）V還原利率（還原利率（%）11210211.822319012.13108811.446554212.059072012.563225012.86rrrrrrr654321%1 .126%8 .12%5 .12%2 .12%4 .11%1 .12%8 .11Var 第五章 收益(shuy)法1 1、市場、市場(shch(shchng)ng)提提取法取法第45頁/共58頁第四十六頁，共59頁。nr111raV試算線性內(nèi)插試算線性內(nèi)插

37、0111VrrangraVgVarVrraxn111211121)(xxxrrrr第五章 收益(shuy)法（三）還原利率求取的基本(jbn)方法第46頁/共58頁第四十七頁，共59頁。還原利率還原利率= =安全利率安全利率+ +風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)(fngxin)(fngxin)調(diào)整值調(diào)整值 3 3、投資、投資(tu z)(tu z)收益率排序插入法收益率排序插入法 還原利率的確定同整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)活動一樣，還原利率的確定同整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)活動一樣，也是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。也是科學(xué)與藝術(shù)的有機(jī)結(jié)合。 第五章 收益法2 2、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法、安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法第47頁/共58頁第四十八頁，共59頁

38、。（一）土地（一）土地(t(td)d)估價(jià)估價(jià) 根據(jù)土地根據(jù)土地(td)(td)使用權(quán)年限來確定使用權(quán)年限來確定 （二）建筑物估價(jià)（二）建筑物估價(jià) 根據(jù)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命來確定根據(jù)建筑物經(jīng)濟(jì)壽命來確定 （三）房地估價(jià)（三）房地估價(jià) 土地的使用年限與建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間不一致土地的使用年限與建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的時(shí)間不一致 第五章 收益法第48頁/共58頁第四十九頁，共59頁。根據(jù)土地使用權(quán)年限根據(jù)土地使用權(quán)年限(ninxin)(ninxin)確定未來可獲確定未來可獲收益的年限收益的年限(ninxin) (ninxin) n n4040（3 35 5）3232年年 第五章 收益(shuy)法0

39、 n土地土地40年年建建3年年建筑物建筑物50年年已用已用5年年第49頁/共58頁第五十頁，共59頁。以以t50545計(jì)算計(jì)算(j sun)價(jià)格價(jià)格V0 求取求取t年剩余土地年剩余土地(td)價(jià)價(jià)值值VL tLLrVVV10第五章 收益法土地土地70年年建建2年年用用5年年建筑物建筑物50年年 VO VL 0 t第50頁/共58頁第五十一頁，共59頁。一、剩余一、剩余(shngy)(shngy)技術(shù)技術(shù)土地土地(td)(td)剩余技術(shù)剩余技術(shù)建筑物剩余技術(shù)建筑物剩余技術(shù) 利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及建筑物收益求取土地價(jià)值利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及建筑物收益求取土地價(jià)值第五章 收益法第五章 收益法

40、 利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及土地收益求取建筑物價(jià)值利用房地產(chǎn)合并產(chǎn)生的收益及土地收益求取建筑物價(jià)值 第51頁/共58頁第五十二頁，共59頁。nr111raV1 1、土地剩余、土地剩余(shngy)(shngy)技術(shù)技術(shù) 1r1r1rVar111raaVnBnBBBBnLLBoL式中：2 2、建筑物剩余、建筑物剩余(shngy)(shngy)技術(shù)技術(shù) 1r1r1rVar111raaVnLnLLLLnBBLoB式中：第五章 收益法第52頁/共58頁第五十三頁，共59頁。 某房地產(chǎn)的年凈收益某房地產(chǎn)的年凈收益(shuy)(shuy)為為500500萬元，建筑物價(jià)值萬元，建筑物價(jià)值20002000萬元，建萬元，建筑物還原利率筑物還原利率8%8%，土地還原利率，土地還原利率6%6%，收益，收益(shuy)(shuy)年限為年限為5050年。試求該宗年。試求該宗房地產(chǎn)價(jià)值。房地產(chǎn)