利率對(duì)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

1、    利率對(duì)西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響    康衛(wèi)東【摘要】利率是中央銀行調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的重要工具，經(jīng)常被用來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)學(xué)理論認(rèn)為，提高利率是遏制房?jī)r(jià)上漲的有效措施。本文采用新建住宅價(jià)格指數(shù)和貸款基準(zhǔn)利率，通過var模型理論，分別進(jìn)行adf單位根檢驗(yàn)、建立var模型、ar根檢驗(yàn)、脈沖響應(yīng)函數(shù)和方差分解分析，分析了基準(zhǔn)貸款利率對(duì)西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響效率?！娟P(guān)鍵詞】利率  房地產(chǎn)  var一、引言利率作為貨幣政策重要的中介目標(biāo)，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控具有十分重大的意義。當(dāng)前，世界各國(guó)頻繁運(yùn)用利率杠桿實(shí)施宏觀調(diào)控，利率政策已成為各國(guó)中央銀行調(diào)

2、控貨幣供求，進(jìn)而調(diào)控經(jīng)濟(jì)的主要手段，利率政策在中央銀行貨幣政策中的地位越來越重要。凱恩斯認(rèn)為儲(chǔ)蓄和投資是兩個(gè)相互依賴的變量，而不是兩個(gè)獨(dú)立的變量。在他的理論中，貨幣供應(yīng)由中央銀行控制，是沒有利率彈性的外生變量。此時(shí)貨幣需求就取決于人們心中的“流動(dòng)性偏好”。而后產(chǎn)生的可貸資金利率理論是新古典學(xué)派的利率理論，是為修正凱恩斯的“流動(dòng)性偏好”利率理論而提出的。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一國(guó)經(jīng)濟(jì)的“晴雨表”。易憲容（2007）在房地產(chǎn)與金融市場(chǎng)一書中指出，雖然完全依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)，但勿需質(zhì)疑的是，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)是國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。adam（2008）通過對(duì)英國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行研究，通過var模型對(duì)短

3、期和中期約束的貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制進(jìn)行設(shè)定檢驗(yàn)，證明房地產(chǎn)價(jià)格變化影響利率變動(dòng)。馬俊（2013）在理論分析的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步運(yùn)用結(jié)構(gòu)自相量（svar）模型得出結(jié)論：銀行信貸與房地產(chǎn)價(jià)格之間不具有長(zhǎng)期穩(wěn)定的關(guān)系，短期信貸對(duì)房?jī)r(jià)的影響占主導(dǎo)地位，反過來不成立。我國(guó)改革開放之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展，特別是2008年我國(guó)政府投入4萬(wàn)億救世后，房?jī)r(jià)一路飆升。然而，這也給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來了風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的盲目擴(kuò)張，造成了局部市場(chǎng)上供大于求的現(xiàn)象，一些地方相繼出現(xiàn)鬼城，地方負(fù)債累累，房地產(chǎn)泡沫化嚴(yán)重。因此，如何有效地運(yùn)用利率手段來管理房地產(chǎn)市場(chǎng)，使之健康、平穩(wěn)地發(fā)展，就成了當(dāng)務(wù)之急。本文將側(cè)重于分析西安房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)

4、于利率的反應(yīng)敏感度。二、變量介紹及相關(guān)數(shù)據(jù)一年期貸款基準(zhǔn)利率（r），來源于中國(guó)人民銀行官網(wǎng)的最新數(shù)據(jù)，因?yàn)槲覀冃枰芯坷实淖儎?dòng)對(duì)于房?jī)r(jià)的影響，所以在一年內(nèi)存在數(shù)次利率調(diào)整時(shí)，我們采取當(dāng)年早期的利率水平，而房?jī)r(jià)等數(shù)據(jù)往往都在年末產(chǎn)生，這樣選擇數(shù)據(jù)會(huì)更合理。西安市新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)（nhi）。新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)是綜合反映住宅商品價(jià)格水平總體變化趨勢(shì)和變化幅度的相對(duì)數(shù)。西安市新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)來源于西安統(tǒng)計(jì)年鑒。三、實(shí)證分析（一）adf單位根檢驗(yàn)對(duì)新建住宅銷售價(jià)格指數(shù)（nhi）做adf檢驗(yàn)，在5%的顯著性水平下，t統(tǒng)計(jì)值-3.69533小于臨界值-3.081002，即，在5%的顯著水平下

5、，nhi為平穩(wěn)時(shí)間序列。同理，對(duì)基準(zhǔn)利率（r）做adf檢驗(yàn)，在5%的顯著性水平下，t統(tǒng)計(jì)值-3.824003小于臨界值-3.081002，即，在5%的顯著水平下，r也為平穩(wěn)時(shí)間序列。（二）var模型的建立在adf檢驗(yàn)結(jié)果的基礎(chǔ)上通過eviews9.0建立var模型，剔除掉不顯著系數(shù)的變量，得到如下var模型：nhi=0.197222nhit-1+0.187592nhit-2-3.308074rt-1+2.192986rt-2 +70.27289+tr=0.013457nhit-1+0.029411nhit-2+0.251093rt-1-0.171742rt-2 +0.946723+tt=1，2

6、，t （1）式（1）為var聯(lián)立方程組，t為樣本統(tǒng)計(jì)量。（三）廣義脈沖響應(yīng)函數(shù)ar根檢驗(yàn)表明建立的var模型是穩(wěn)定的。本文選擇建立廣義脈沖響應(yīng)函數(shù)，這是因?yàn)槊}沖響應(yīng)函數(shù)通常采用的cholesky分解的會(huì)被變量次序影響其結(jié)果。廣義脈沖響應(yīng)函數(shù)結(jié)果顯示，當(dāng)對(duì)nhi殘差一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)沖擊，其自身的響應(yīng)值在第1期將達(dá)到最大值3.543847，隨后一路下降，在第2期達(dá)到最小值-0.195685，接著逐漸上升，最后趨于0;當(dāng)給r殘差一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)沖擊，nhi的響應(yīng)值在第1期達(dá)到最大值1.398296，隨后經(jīng)過波動(dòng)趨于0。當(dāng)對(duì)nhi殘差一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)沖擊，r的響應(yīng)值在第1期達(dá)到最大值0.270432，隨后逐漸趨于0;當(dāng)對(duì)r殘

7、差一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)沖擊，r的響應(yīng)值在第1期達(dá)到最大值0.685384，隨后經(jīng)過波動(dòng)，趨于0。（四）方差分解方差分解結(jié)果顯示，nhi對(duì)自身的貢獻(xiàn)率在前期經(jīng)過劇烈下降，平穩(wěn)時(shí)的值為74%，r變動(dòng)對(duì)nhi的貢獻(xiàn)率在前期經(jīng)過快速上升，長(zhǎng)期趨于26%;而nhi和r對(duì)r的貢獻(xiàn)率均在觀察期內(nèi)保持穩(wěn)定，nhi對(duì)r的貢獻(xiàn)率約為17.5，r對(duì)其自身的貢獻(xiàn)率約為82.5%。四、結(jié)論及分析我們通過var模型分析得到：西安市新建住宅銷售價(jià)格對(duì)貸款基準(zhǔn)利率沖擊的反應(yīng)程度，在短期內(nèi)比較敏感;利率變動(dòng)對(duì)西安市新建住宅銷售價(jià)格變動(dòng)的貢獻(xiàn)率水平偏低，僅為26%。究其原因，我認(rèn)為有三個(gè)：第一，貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制阻塞，利率無法真正有效快速地作

8、用于西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)，存在時(shí)滯性。我國(guó)雖然加快了利率市場(chǎng)化進(jìn)程，但目前的利率市場(chǎng)相較于金融市場(chǎng)發(fā)達(dá)國(guó)家來講，依然效率低下，嚴(yán)重影響了中央銀行通過利率來調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果。第二，西安作為西北重鎮(zhèn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)剛需旺盛，弱化了利率對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控作用。第三，我們選取的數(shù)據(jù)分別來自中國(guó)人民銀行和西安統(tǒng)計(jì)局，由于某些區(qū)域統(tǒng)計(jì)方法可能存在差異，所獲得的信息也各有不同，使得用于實(shí)證研究的數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確，這對(duì)本文的結(jié)論也產(chǎn)生了一定程度的影響。參考文獻(xiàn)1宋勃，高波.利率沖擊與房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的理論與實(shí)證分析j.經(jīng)濟(jì)評(píng)論.2007，（04）：46-56.2davis e，zhu h.bank lending and co