無錫星尚國際公寓整體定位報告

1、星尚國際公寓整體定位報告一、區(qū)域市場背景分析Ø 2010年開始的地產新政，抑制投資、投機性購房，無錫市場成交量陡降。后期市場面臨供應量上升、銷售量下降的尷尬境地，下半年市場面臨更大的銷售壓力。Ø 區(qū)域房地產市場新增項目數量有限，新開盤項目多以中高檔樓盤為主，其中高層樓盤所占比例超過70%。Ø 新區(qū)板塊隨著長江路的成熟、高浪路高架的開工建設，逐漸吸引市區(qū)東部、南部區(qū)域性客群的關注。Ø 相比于無錫其他區(qū)域，如濱湖、南長等區(qū)域，相對均價仍然偏低。價格處于6000-7200元/，也是無錫目前市場密集成交主要價格區(qū)間。Ø 隨著滬寧城際鐵路的貫通，區(qū)域認可

2、度得到進一步提高，將逐漸形成城鐵新區(qū)板塊，預計后期周邊會受到這一交通效應的積極推動。二、項目基本情況占地面積（平方米）14476區(qū)位新區(qū)行創(chuàng)一路、高浪路口總建筑面積（平方米）28865板塊新區(qū)高浪路板塊容積率1.99規(guī)劃戶數177戶綠化率32%預計開盤時間2010年9月中下旬物業(yè)形態(tài)2棟17-18層高層1棟地面12層高層及2層裙樓開發(fā)企業(yè)無錫星洲置業(yè)發(fā)展有限公司三、項目分析 依據星尚項目所處區(qū)域及條件，我們作出以下項目swot分析：SWOT優(yōu)勢：劣勢：Ø 項目所在地非傳統(tǒng)住宅區(qū)域Ø 周邊生活商業(yè)配套不太方便Ø 周邊工業(yè)廠區(qū)林立，生活氛圍缺乏Ø 項目規(guī)模小

3、，規(guī)劃景觀不突出優(yōu)勢：Ø 投資商實力及品牌優(yōu)勢Ø 發(fā)展商在園區(qū)自身客戶資源優(yōu)勢Ø 項目規(guī)劃戶型面積控制、總價優(yōu)勢Ø 市場執(zhí)行力優(yōu)勢Ø 項目工程進度快機會：Ø 高浪路高架、城際鐵路以及未來地鐵三號線的開通，將不斷激發(fā)區(qū)域發(fā)展?jié)摿?#216; 新政基礎下，剛性自住需求將是本項目目前規(guī)劃產品的機遇威脅：Ø 區(qū)域個別項目熱銷氛圍的威脅 ，如瑞城國際 Ø 下半年政策持續(xù)影響，以及個別品牌地產大盤的降價預期，帶來無錫市場價格的不穩(wěn)定性四、項目市場定位定位描述：面向無錫新區(qū)，為中高級管理、中等收入階層量身打造的，摩登、健康、國際

4、化的時尚社區(qū)理由支持：Ø 引入“新加坡風情”概念，借助發(fā)展商同新方合作建設園區(qū)的優(yōu)勢，迅速樹立項目在園區(qū)的強勢主題品牌，占領和引導市場形成本項目的核心價值體系及競爭力。Ø 結合新加坡輝盛國際在國內各大一線城市的影響力，順應輝盛閣酒店服務公寓在中高端商務人群心目中的認同和喜好，加速市場對本項目確立為“新加坡風情”的“酒店、住宅、商業(yè)混合體”項目的認同，提升項目住宅+酒店最優(yōu)價值組合策略“高品質（酒店服務）、高形象（酒店品牌）、高性價比（住宅品質）”。Ø 定位于配套、服務新區(qū)的白領公寓，提升項目品味。打造全面提供中短期、中長期居住功能為主體的綜合國際化社區(qū)。五、目標客

5、群定位l 年齡層次集中在25-45歲左右，剛剛建立、或已擁有和諧的家庭生活。l 一部分客群目前采取租房形式，屬于首次置業(yè)，該部分人群約占40%-50%；另外一部分屬于改善型購房，包括擴大面積換房、環(huán)境購房等。鑒于今年的地產新政影響，預計本案客群中投資比例非常低，可忽略不計。l 他們的職業(yè)主要是制造業(yè)、服務業(yè)等中高層管理人員，并有少部分事業(yè)單位及公務員。l 他們中有相當一部分屬于外地在無錫工作的人群，以在新區(qū)工作為絕對比例。l 他們工作繁忙，需要更大的空間來提升自己的居住環(huán)境和社交圈。l 他們中部分人生存在亞健康的狀態(tài)，渴望得到健康的生活。l 對品牌的信賴程度較低，他們更喜歡性價比較高的實惠住宅

6、。l 價格的敏感程度依然較高，特別是總價的影響較高?？們r接受能力在40萬-80萬之間。六、項目價格定位本項目將采取加權比較法的計算方法得出項目均價。根據項目所在板塊的市場競爭狀況，本項目在區(qū)域內具有可比性的項目有：博客山瑞城國際東鼎世紀尚錦城樓盤價格6600元/6900元/5700元/7400/位置系數105/100103/100102/100102/100規(guī)模系數100/100102/100102/100103/100交通系數98/100101/10098/100101/100配套及產品系數98/100104/10096/100102/100園林景觀系數102/100102/10098/10

7、0102/100周邊環(huán)境系數98/10098/100100/100100/100發(fā)展商及項目品牌系數98/100100/10096/100100/100比較價格6681625561906703權重0.50.20.150.15建議價格6525.45（元/）（1）、計算說明：1. 以本項目預定價位為基數100，并與項目各項條件進行比較，作出系數評定，再得出初步比較價格。（計算公式：對比項目價格÷位置系數÷規(guī)模系數÷交通系數÷配套及產品系數÷園林景觀系數÷周邊環(huán)境系數÷發(fā)展商及項目品牌系數）2. 將比較價格按照各對比項目的可比性進行權重的調整，綜合后得出最終建議價格。（計算公式：建議價格=比較價格a×權重a+比較價格b×權重b+）由以上分析比較可得：項目推售時的市場比較價格為6525.45元/，對此進行上下3%的誤差修正，得出定價幅度為6330.06721.2 元/。3.修正考慮因素：i. 考慮到地產新政效應的逐漸顯現(xiàn)，下半年市場供應量的增加，將加劇銷售壓力；保證本項目快速回籠，為公司發(fā)展迅速積累資金；ii. 下調的價格幅度