自考資產(chǎn)評估全部公式

1、第二章資產(chǎn)評估的基本方法一 .成本法的基本計算公式：被評估資產(chǎn)評估值=重置成本實體性貶值功能性貶值經(jīng)濟性貶值被評估資產(chǎn)評估值=重置成本 x 成新率二、重置成本的估算：1. 重置核算法：（ 1）按人工成本比例法計算：間接成本 =人工成本總額x 成本分配率成本分配率 =間接成本額 / 人工成本額x100%（ 2）單位價格法：間接成本 =工作量（按工日或工時）x 單位價格 / 按工日或工時（ 3）直接成本百分率法：間接成本 =直接成本 x 間接成本占直接成本百分率2. 物價指數(shù)法：資產(chǎn)重置成本 =資產(chǎn)歷史成本x 資產(chǎn)評估時物價指數(shù)/ 資產(chǎn)購建時物價指數(shù)或：資產(chǎn)重置成本 =資產(chǎn)歷史成本x（1+物價變動

2、指數(shù)）3. 功能價值法：被評估資產(chǎn)被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量參照物重置成本參照物年產(chǎn)量重置成本4規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法：被評估資產(chǎn)的重置成本被評估資產(chǎn)的產(chǎn)量X 表示是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)參照物資產(chǎn)的重置成本參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量統(tǒng)計分析法： K=R/RK-資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調整系數(shù)R-某類抽樣資產(chǎn)的重置成本R-某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本三、實體性貶值及其估算：1. 觀察法（成新率法） ： 資產(chǎn)的實體性貶值 =重置成本 x（ 1實體性成新率）2. 公式計算法：資產(chǎn)的實重置成本 預計殘值實際已體性貶值總使用年限使用年限總使用年限 =實際使用年限尚可使用年限實際已使用年限 =名義已使用年限×資

3、產(chǎn)利用率截止評估日資產(chǎn)累計實際利用時間資產(chǎn)利用率100%截止評估日資產(chǎn)累計法定利用四、功能性貶值及其估算資產(chǎn)的功能性貶值測算方法：被評估資產(chǎn)功能性貶值額nt 1被評估資產(chǎn)年折現(xiàn)凈超額運營年本系數(shù)（超額投資成本可視為功能性貶值| ）功能性貶值 =復原重置成本更新重置成本五、經(jīng)濟性貶值及其估算:經(jīng)濟性資產(chǎn)預計可被資產(chǎn)原設計x經(jīng)濟性資產(chǎn)年收所得:100 %1貶值率1生產(chǎn)能力貶值額益損失額P A,r ,n利用的生產(chǎn)能力稅率六、成新率及其估算1. 使用年限法：成新率 =（預計尚可使用年限/ 實際已使用年限預計尚可使用年限）×100%2. 修復費用法：成新率 =1修復費用 / 重置成本×

4、; 100%七、收益法：1. 資產(chǎn)未來收益期有限情況：nRiA n-收益年期；r-折現(xiàn)率；評估值Pi 11 r i1 r iR i-未來第 i 個收益期的預期收益額，收益期有限時，R i 中還包括期末資產(chǎn)剩余凈額。2. 資產(chǎn)未來收益無限期情況：（ 1）未來收益年金化情況：資產(chǎn)評估值（收益限值）=年收益額 / 資本化率未來收益不完全相等，生產(chǎn)經(jīng)營活動相對穩(wěn)定，各期收益相差不大時：預測該項資產(chǎn)未來若干年（一般為 5 年）的收益額，并折現(xiàn)求和；通過折現(xiàn)值之和求取年等值收益額；將求得的年等值收益額進行資本化，確定該項資產(chǎn)評估值。nRiAn1A1ii 1 (1 r ) nr1前 n 年收益額折現(xiàn)求和：i

5、 1 1 r(1 r )n（式 -1 ）nRi11nRi(1 r )n1由（式 -1 ）可得年等值收益額：Ar1i 1 (1 r ) ir (1 r ) ni 1 (1 r )i1 rn式中 111（P / A， r， n)r(1 r ) n對年等值收益額進行資本化，可得資產(chǎn)評估值：PAr：資本化率r（ 2）未來收益不等額情形：資產(chǎn)評估值 （預期收益現(xiàn)值） =( 前若干年各年收益額×各年折現(xiàn)系數(shù) )+ 以后各年的年金化收益 / 資本化率×前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)第三章機器設備評估一、機器設備評估的成本法：機器設備評估值=重置成本 - 實體性貶值 - 功能性貶值 - 經(jīng)濟性

6、貶值（一）機器設備重置成本的估算1. 物價指數(shù)法：設備重設備歷評估基準日定基物價指 數(shù)（定基物價指數(shù)）置成本史成本設備購建時定基物價指數(shù)或：t 2設備重置成本設備歷史成本環(huán)比物價指數(shù)（環(huán)比物價指數(shù)）tt1 12. 規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法被評估資產(chǎn)的重置成本被評估資產(chǎn)的產(chǎn)量X：指統(tǒng)計得到的數(shù)據(jù)，稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法參照物資產(chǎn)的重置成本參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量當 x=1 時，被評估及其設備的價格與生產(chǎn)能力呈線性關系；當x?1 時，機器設備的生產(chǎn)能力與價格呈非線性關系；當x1 時，機器設備的生產(chǎn)能力與價格呈非線性關系?（二）機器設備的實體性貶值機器估算：實體性貶值 =重置成本×實體性貶值率= 重置成

7、本×（ 1- 成新率）1.使用成新率：成新率=設備尚可使用年限/ （設備已使用年限+設備尚可使用年限）×100%或成新率 =（設備總使用年限- 設備已使用年限）/ 設備總使用年限×100%2. 機器設備已使用年限：實際已使用年限 =名義已使用年限×設備利用率成新率 =設備尚可使用年限/ （設備實際已使用年限+設備尚可使用年限）×100%成新率 =設備尚可使用年限/ （加權投資年限+設備尚可使用年限）×100%其中：加權投資年限=（加權更新成本）÷ （更新成本） 加權更新成本 =nR i ：投資額；i=評估日投資日；Riii

8、1n 更新成本 =Ri (1r ) i r ：年價值上升率（物價環(huán)比上漲率）i= 評估日投資日i1貶值率 =已使用量 / 總使用量× 100%貶值率 =已使用量 / （已使用量 +尚可使用量）× 100%（三）機器設備的經(jīng)濟性貶值機器估算1. 因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟性貶值：經(jīng)濟性貶值 =1- （實際使用生產(chǎn)能力/ 額定生產(chǎn)能力）X × 100% x ：規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)2.由于外界因素造成的收益減少：經(jīng)濟性資產(chǎn)年收所得P A, r , n（ P/A， r， n）為年金現(xiàn)值系數(shù)貶值額益損失額1稅率第四章房地產(chǎn)評估一土地使用權（一）市場法：待估土地評估值=比較案例土地

9、價格× （正常交易情況/ 比較案例交易情況） ×（待估土地區(qū)域因素值/ 比較案例區(qū)域因素值）×（待估土地個別因素值/ 比較案例個別因素值）×（待估土地評估基準日價格指數(shù)/ 比較案例日物價指數(shù)）1.土地使用年限修正時，修正系數(shù)可用下列公式：K=1-1/(1+r)m ÷1-1/(1+r)n K-年限修正系數(shù)；n-比較案例剩余使用權剩余年限；m-待估土地使用權剩余年限；r-折現(xiàn)率2.若容積率修正：容積率修正系數(shù) =待估土地容積率與地價相關系數(shù)/ 比較案例容積率與地價相關系數(shù)（二）收益法1.在收益永續(xù)，各因素不變的條件下算式：P=A/r2.在收益年期有

10、限，資本化率大于零的條件下算式：PA 11r(1r)nP：土地使用權評估值；A ：土地收益；r ：還原利率；n ：土地收益年限；當 n +時， P=A/r. 即為土地所有權價值（三）成本法1. 估算土地取得費：為取得土地使用權向原土地使用者支付的費用。2. 估算土地開發(fā)費：基礎設施配套費、公共事業(yè)建設配套費、小區(qū)開放配套費3. 估算稅費：耕地占用稅、土地管理費、土地增值稅4. 估算利息：（1）土地取得費利息，計息期為整個開發(fā)期；（ 2）土地開發(fā)費利息，即吸氣按開發(fā)期限一半計算。利息 =（土地取得費×土地開發(fā)期×相應利息率）（土地開發(fā)費×土地開發(fā)期×相應利

11、息率×50%）5. 估算利潤：通常以土地取得費和土地開發(fā)費為基數(shù)，通過合理的利潤率計算。6. 估算土地增值收益：土地增值收益 =（土地取得費土地開發(fā)費稅費利息利潤）×增值收益率其中：收益率一般在20% 25%之間。按補交出讓金的40%計算7. 估算土地價格（ 1）無限年期土地使用權價格：P1 = 土地取得 費地取得 費費稅費 利息利 潤土地增 值收益（2）法定最高出讓年期地價：1（式 -1）A，A1可得（式 -1）P1由 P1P1P 1nrr1 r n1 r式中：- 有限年期土地使用權價格；1- 無限年期土地使用權價格；n- 土地使用年限； r-還原利率；PP（四）假設開發(fā)

12、法地價 =樓價建筑費專業(yè)費用利息利潤稅費租售費用1. 專業(yè)費：指測量、設計等專業(yè)技術費用，按建筑費的一定比例計算。專業(yè)費 =建筑費× i （i 為一定的百分率）2. 利息：指全部預付資本的資金成本，全部預付資本包括：地價、建筑費、專業(yè)費。利息 =（地價 +建筑費 +專業(yè)費）× r（ r 為利息率）3. 利潤：指全部預付資本的機會成本，全部預付資本包括：地價、建筑費、專業(yè)費。利潤 =（地價 +建筑費 +專業(yè)費）× P （ P正常利潤率）4. 稅費：通過地價與稅率 t 的乘積計算。稅費 =地價× t （ t 為稅費）二建筑物評估方法（一）成本法：建筑物評估值

13、=建筑物重置成本- 實體性貶值 - 功能性貶值 - 經(jīng)濟性貶值1. 建筑物重置成本的估算方法價格指數(shù)調整法：待估建筑物待估建筑物綜合價重置成本賬面原值格指數(shù)綜合價評估時點價格指數(shù)（定基價格指數(shù)）100%格指數(shù)建筑物購建時價格指數(shù)綜合價（環(huán)比價格指數(shù)）式中： a 為各年環(huán)比價格指數(shù)1 a1 1 a2 . 1 an 100%格指數(shù)2. 建筑物實體性貶值率及成新率的估算：（1）使用年限法：建筑物實體性貶值率 =建筑物實際已使用年限÷（建筑物實際已使用年限+建筑物尚可使用年限）× 100%建筑物成新率 =建筑物尚可使用年限÷（建筑物實際已使用年限+建筑物尚可使用年限）&#

14、215; 100%（2）打分法：成新率 =結構部分合計得分×G裝修部分合計得分×S設備部分合計得分×BG結構部分的評分修正系數(shù)；S裝修部分的評分修正部分；B 設備部分的評分修正系數(shù)3. 建筑物經(jīng)濟性貶值的估算：經(jīng)濟性貶值 =建筑物年收益凈損失額÷正常資產(chǎn)收益率或：nRtA經(jīng)濟性貶值 =P1 1r t1 rttRi-第 i 年的建筑物年收益凈損失額；r 折現(xiàn)率；n預計建筑物收益損失持續(xù)是時間，通常已年為單位（二）殘余估價法BaLr1a2r 2dr2d-建筑物及其基地所產(chǎn)生純收益；土地價格；r 1-土地的還原利率；r- 建筑物的還原利率aL2-建筑物的收益價

15、格；建筑物的折舊率；a2建筑物的純收益Bd建筑物折舊率：d1100%剩余使用年限第五章無形資產(chǎn)評估一、 無形資產(chǎn)評估的程序與方法（一）無形資產(chǎn)評估的收益法1. 無形資產(chǎn)評估中收益法的應用形式收益法在應用上可表示為一下兩種方式：nK Ri(1 T)最低收費額nK Ri (1 T)無形資產(chǎn)評估值(1 r )i無形資產(chǎn)評估值(1 r ) ii 1i 1K -無形資產(chǎn)分成率；Ri-分成基數(shù)，即銷售收入或銷售利潤；T所得稅率； i 收益期限； r -折現(xiàn)率最低收費額重置成轉讓 成本無形資形資產(chǎn)本凈值分 攤 率的機會成本轉讓 成本購買方運用無形資產(chǎn)的設計能力無形資形資產(chǎn)無形資產(chǎn)轉出無形資產(chǎn)再開分 攤 率運

16、用無形資產(chǎn)的總計能力的機會成本的凈減收益發(fā)凈增費用.2. 無形資產(chǎn)收益額的確定無形資產(chǎn)收益額 =銷售收入×銷售收入分成率×（1 -所得稅率）（按銷售收入分成）無形資產(chǎn)收益額 =銷售利潤×銷售利潤分成率×（1 -所得稅率）（按利潤分成）因為：收益額 =銷售收入×銷售收入分成率×（1- 分成率） =銷售利潤×銷售利潤分成率×（1- 所得稅率）因而：銷售收入分成率=銷售利潤分成率×銷售利潤率銷售利潤分成率=銷售收入分成率÷銷售利潤率評估無形資產(chǎn)轉讓利潤分成率的方法：（ 1） 邊際分析法：利潤分成率 =

17、追加利潤現(xiàn)值÷利潤總額現(xiàn)值×100%（ 2） 約當投資分成法：無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)約當投資量利潤分成率購買方約當投資量無形資產(chǎn)約當投資量無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)購買方約購買方投入的總約當投資量1 適用成本利潤率1 適用成本利潤率重置成本當投資量資產(chǎn)的重置成本（二）無形資產(chǎn)評估中成本法的應用：無形資產(chǎn)評估值=無形資產(chǎn)重置成本×成新率1. 自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置成本的估算（1）財務核算法：無形資產(chǎn)物質資料現(xiàn)行實耗現(xiàn)行費重置成本實際耗費量 價格工時用標準（2）市價調整法：無形資產(chǎn)類似無形 資產(chǎn) 成本市成本市其他無形 資產(chǎn)開發(fā)成本重置成本轉讓價格價系數(shù)價系數(shù)其他無形 資產(chǎn)市價2. 外購無形

18、資產(chǎn)重置成本的估算物價指數(shù)法：無形資產(chǎn)無形資產(chǎn)評估時物價指數(shù)重置成本賬面成本購置時物價指數(shù)3. 無形資產(chǎn)成新率估算：剩余使用年限成新率100%已使用年限剩余使用年限二、專利權評估方法（一）收益法：1. 直接測算專利技術超額收益（ 1）高出同類產(chǎn)品價格銷售的超額收益：R( PP)Q(1T )21R超額收益；P2 使用專利權技術產(chǎn)品的價格；P1-不使用專利權技術產(chǎn)品的價格；Q-產(chǎn)品銷售量（此外假定銷售量不變）；T所得稅率（ 2）銷售數(shù)量大幅增加的超額收益：R (Q2 Q1)( PC)(1 T )超額收益；2- 使用專利權技術產(chǎn)品的銷售量；Q1- 不使用專利權技術產(chǎn)品的銷售量；RQP產(chǎn)品的價格；產(chǎn)品

19、的單位成本；-所得稅率CT（ 3）節(jié)約成本費用的超額收益：R (C2C1)Q(1T )R超額收益；C2 -使用專利權技術產(chǎn)品的單位成本；C1-未使用專利權技術產(chǎn)品的單位成本；Q-產(chǎn)品銷售量（此外假定銷售量不變）；T所得稅率2. 采用利潤分成率測算專利技術收益額專利技術nKRi1 T（實際操作中通常以銷售收入分成率替代利潤分成率）（收益額）i評估價值i11 r-銷售收入分成率；i -銷售收入；所得稅率；i收益期限；r-折現(xiàn)率KRT（二）成本法：專利技術重置完重置完開發(fā)1 a1 1a2 . 1 an：物價上漲指數(shù)評估價值全成本成新率全成本成本a成新率剩余使用期限100%已使用年限剩余使用年限nRt

20、A三、商標權評估方法：P1t1tt 1rrP-商標評估值； n-收益年限； r折現(xiàn)率； Ri-第 i 年商標產(chǎn)品的超額收益四、商譽評估1割差法：商譽的企業(yè)整體企業(yè)的各單項資產(chǎn)評估 值評估值資產(chǎn)評估值之和(含可確指無形資)產(chǎn)2超額收益法企業(yè)預期行業(yè)平均該企業(yè)的單項資（ 1）超額收益本金化價格法：商譽的年收益額收益率產(chǎn)評估值之和價值適用本金化率被評估企業(yè)單項被評估企業(yè)行業(yè)平均商譽的（預期收益率）或：資產(chǎn)評估價值之和收益率值價值適用資本化率式中：被評估企業(yè)預期收益率=企業(yè)預期年收益額/ 企業(yè)的單項資產(chǎn)×100%nr )i（ 2）超額收益折現(xiàn)法：商譽的價值Si /(1i 1Si-第 i 年企

21、業(yè)預期超額收益；r- 折現(xiàn)率；1/ （1+r） i-折現(xiàn)系數(shù)資產(chǎn)收益率 =資產(chǎn)收益率 / （1資產(chǎn)負債率）第六章流動資產(chǎn)評估一、低值易耗品的評估：在用低值易耗品的評估= 全新成本價值×成新率成新率低值易耗品實際已使用月數(shù)100%1低值易耗品可使用月數(shù)（一）成本法：（ 1）按價格變動系數(shù)調整原成本：某項或某類在制品、自制半成品評估值=原合理材料成本×（1+價格變動系數(shù)） +原合理工資、費用×（1合理工資、費用變動系數(shù)）（2）按社會平均工藝定額和現(xiàn)行市價計算評估值：某在制品評估值=在制品是有數(shù)量× （該工序單件材料工藝定額×單位材料現(xiàn)行市價+該工序

22、單件工時定額×正常工資、費用）（3）按在制品的完工程度計算評估值：在制品評估值 =產(chǎn)成品重置成本×在制品約當量在制品評估值 =產(chǎn)成品重置成本×在制品完工率二、產(chǎn)成品及庫存商品的評估1. 成本法：（ 1）評估基準日與產(chǎn)成品完工時間接近：產(chǎn)成品評估值 =產(chǎn)成品數(shù)量×單位產(chǎn)成品賬面成本（ 2）評估基準日與產(chǎn)成品完工時間間隔較長方法一：產(chǎn)成品產(chǎn)成品合理材料材料單位合理工單位小時合理工評估值(工藝定額現(xiàn)行價格時定額)實有數(shù)量時工資 , 費用方法二：產(chǎn)成品產(chǎn)成品材料成材料綜合工資 、費用工資, 用綜評估值實際成本(本比例調整系數(shù)成本比例合調整系數(shù) )2 .市場法：評

23、估庫存不含稅銷售銷售所得)價值數(shù)量(稅金費用稅出廠單價三、債權類及貨幣類流動資產(chǎn)評估：1. 應收賬款及預付賬款的評估：應收賬款評估值=應收賬款賬面價值 -已確定壞賬損失 -預計壞賬損失2 壞賬比例法 :壞賬評估前若干年發(fā)生的壞 賬數(shù)額比例100%評估前若干年應收賬款 余額3. 應收票據(jù)的評估：應收票據(jù)的評估=本金×（ 1 利息率×時間）應收票據(jù)的評估=票價到期價值 -貼現(xiàn)息貼現(xiàn)息 =票價到期價值×貼現(xiàn)率×貼現(xiàn)期第七章長期投資及其他資產(chǎn)評估(二)非上市交易債券的評估1. 到期一次還本付息債券的價值評估：PF /(1r ) nP-債券的評估值；F-債券到期時

24、本金和利息之和；n-評估基準日到債券還本付息的期限；r折現(xiàn)率（ 1）采用單利率計算時：F = Po （1+mr）P0債券面值或計算本金值；m- 債券的期限或計息期限；r- 債券利息率（ 2）采用復利率計算時：F = Po(1+r)m2每年支付利息、到期還本的債券評估：PEItPot1n1rrn-債券年限；P-債券的評估值；Po-債券的面值；Ei-債券在第 i 年的預期收益（利息） ；r 適用是折現(xiàn)率；3.優(yōu)先股的評估：PRtAtrt 11 rP優(yōu)先股的評估值；Ri-第 i 年的優(yōu)先股收益；r 折現(xiàn)率；A-優(yōu)先股的等額股息收益4普通股的價值評估（ 1）固定紅利型股利政策下股票價值評估：P=D1/

25、r式中 P：股票評估值； D1：下一年的紅利額；r ：折現(xiàn)率或資本化率（ 2）紅利增長型股利政策下股票價值評估：P=D1/ (r-g) （r>g）式中：P股票的評估值；D1 下一年股票的股利額；r 折現(xiàn)率；g股利增長率。第八章企業(yè)價值評估一、企業(yè)價值評估中的財務分析：1 . 企業(yè)償債能力：流動比率 =流動資產(chǎn)流動負債（流動資產(chǎn)對流動負債以2：1 為宜）速動比率 =速動資產(chǎn)流動負債（速動比率以1： 1 為宜）負債總額資產(chǎn)負債率100%全部資產(chǎn)總額2. 企業(yè)運營能力：（1）存貨周轉次數(shù)=年銷貨成本存貨平均余額存貨平均余額 =（期初存貨余額+期末存貨余額）2（2）存貨周轉天數(shù)也稱為存貨周轉期存貨周轉天數(shù) =360存貨周轉天數(shù)=360x 存貨平均余額年銷貨成本3.應收賬款周轉率：（ 1）應收賬款周轉次數(shù)=賒銷凈額應收賬款平均余額式中：賒銷凈額 =銷售收入現(xiàn)銷收入銷售退回折讓和折扣應收賬款平