房產(chǎn)地公司質(zhì)量手冊(cè)

1、4.1. 管理職責(zé)：a. 質(zhì)量方針：及時(shí)向客戶提供到達(dá)國(guó)家規(guī)定合格標(biāo)準(zhǔn)的房屋。b. 質(zhì)量目標(biāo)： 1999 年內(nèi)通過(guò) ISO9002 質(zhì)量認(rèn)證， 100% 到達(dá)國(guó)家合 格 標(biāo)準(zhǔn)。c. 職責(zé)和權(quán)限：另附。d. 管理者代表：本公司委派工程部經(jīng)理?yè)?dān)任管理者代表，他將：確保按照 ISO9002 94 要求建立 / 實(shí)施并保持質(zhì)量體系。 向 總經(jīng)理報(bào)告質(zhì)量體系運(yùn)行情況，以供評(píng)審及改良作為根底。 代 表公司就質(zhì)量體系有關(guān)事宜與外部進(jìn)行聯(lián)絡(luò)。e. 管理評(píng)審：公司每年進(jìn)行一次常規(guī)管理評(píng)審， 以確保質(zhì)量體系的適宜性和有 效性及滿足 ISO9002 94標(biāo)準(zhǔn)要求及滿足公司質(zhì)量方針和目標(biāo)， 管 理 評(píng)審的記錄予以保存

2、。4.2. 質(zhì)量體系：本公司建立有以質(zhì)量手冊(cè)、 程序文件、 支承性文件表單為根底的 質(zhì)量體系文件， 它們是公司確實(shí)保我產(chǎn)品質(zhì)量符合規(guī)定要求的一種手 段。的各a. 質(zhì)量手冊(cè)：是公司質(zhì)量體系的綱領(lǐng)性文件，說(shuō)明公司質(zhì)量方針、 目標(biāo)，描述質(zhì)量體系的文件，也是公司對(duì)外質(zhì)量保證能力的證明文b. 程序文件：是質(zhì)量手冊(cè)的支持性文件，描述了實(shí)施質(zhì)量體系要素項(xiàng)質(zhì)量活動(dòng)c. 支持性文件： 是各項(xiàng)活動(dòng)的具體規(guī)定， 是程序文件的支持性文件。d. 質(zhì)量記錄：是表達(dá)質(zhì)量體系活動(dòng)或取得結(jié)果的客觀證據(jù)。e. 質(zhì) 量籌劃：現(xiàn)有質(zhì)量體系文件不能滿足特定產(chǎn)品合同所規(guī)定要求時(shí)，必須進(jìn)行質(zhì)量籌劃。質(zhì)量籌劃應(yīng)考慮編制質(zhì)量方案。4.3. 合

3、同評(píng)審：a. 公司規(guī)定合格評(píng)審的方法和要求確保合同有效履行。b. 每 一合同在接受前均由工程部、設(shè)計(jì)部、預(yù)算部、銷售部對(duì)其進(jìn)行評(píng)審，并保證：需方要求是適宜的， 需方提出的不一致要求已得 到認(rèn)可， 公司具有滿足合同要求的能力。c. 經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)的銷售合同，由授權(quán)銷售人員與客戶簽訂合同。d. 合 同的修訂：銷售部在合同需要修訂時(shí)按規(guī)定進(jìn)行重新評(píng)審，并傳遞到有關(guān)部門。e. 記錄：銷售部保存合同評(píng)審的記錄。f. 相關(guān)文件：4.5. 文件和資料的控制：a. 為了保證質(zhì)量體系中所使用的文件/資料處于受控狀態(tài)， 確保質(zhì)量體系運(yùn)行的各個(gè)場(chǎng)所，使用相應(yīng)文件的有效版本。b. 貫標(biāo)辦負(fù)責(zé)質(zhì)量手冊(cè) / 程序文件的編制

4、和管理。c. 質(zhì)量手冊(cè)由總經(jīng)理批準(zhǔn)， 程序文件由管理者代表批準(zhǔn)， 支承性文件由管理者副代表批準(zhǔn)d. 外 來(lái)外發(fā)文件與資料由文件管理員進(jìn)行管理， 以保證在對(duì)質(zhì)量體 系有 效運(yùn)行起重要作用的各個(gè)場(chǎng)所都能得到相應(yīng)文件的有效版本。e. 當(dāng) 文件需要更改時(shí)， 由原文件審批部門進(jìn)行， 更改按原發(fā)放范圍 進(jìn)行。f. 作廢、失效文件及時(shí)撤出使用現(xiàn)場(chǎng)，需要用它們時(shí)應(yīng)有明確“保 留 標(biāo)識(shí)。g. 相關(guān)文件：4.6. 采購(gòu)：a. 確保所采購(gòu)的物資及效勞符合規(guī)定要求。b. 由 工程部負(fù)責(zé)施工公司及材料設(shè)備的招投標(biāo)組織工作及其后的對(duì) 分 承包方的聯(lián)絡(luò)、管理工作。c. 由設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)計(jì)單位招投標(biāo)的組織工作及其后對(duì)分承包方

5、的聯(lián)絡(luò)管理工作。d. 由物業(yè)公司負(fù)責(zé)對(duì)監(jiān)理公司的招投標(biāo)組織及其后的管理工作。e. 采購(gòu)及招標(biāo)文件由工程部及設(shè)計(jì)部編制、審批。f. 招標(biāo)、評(píng)標(biāo)工作由工程、設(shè)計(jì)、預(yù)算部負(fù)責(zé)人員進(jìn)行。g. 合 同按“上海萬(wàn)科房地產(chǎn)合同協(xié)議審批表程序進(jìn)行。h. 公 司按檢驗(yàn)規(guī)定對(duì)采購(gòu)物資進(jìn)行驗(yàn)證， 當(dāng)要在分供方處驗(yàn)證采購(gòu) 物資 時(shí)，應(yīng)在文件中規(guī)定驗(yàn)證的方法和產(chǎn)品放行的方法。i. 對(duì)設(shè)計(jì)施工單位提供效勞的驗(yàn)證，由監(jiān)理公司、設(shè)計(jì)部、工程部 根據(jù) 合同進(jìn)行。j. 相關(guān)文件：4.8. 產(chǎn)品標(biāo)識(shí)和可追溯性：a. 工程部對(duì)于在房屋建造過(guò)程中分局部項(xiàng)工程及甲供料的適當(dāng)標(biāo) 于進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)及記錄，防止混淆。b. 工程部對(duì)規(guī)定有追溯要求

6、的場(chǎng)合，制訂文件，到達(dá)追溯的要求進(jìn) 量控制。c. 對(duì)房號(hào)、 室號(hào)在設(shè)計(jì)圖上明確標(biāo)識(shí)， 最后現(xiàn)場(chǎng)標(biāo)識(shí)由物業(yè)公司進(jìn)4.9. 對(duì)房屋施工過(guò)程進(jìn)行控制使其到達(dá)規(guī)定要求。a. 工程開(kāi)工并監(jiān)理公司負(fù)責(zé)編制監(jiān)理大綱及細(xì)那么，報(bào)工程部批準(zhǔn)。b. 監(jiān)理公司嚴(yán)格按監(jiān)理大綱、細(xì)那么對(duì)工程質(zhì)量及時(shí)度進(jìn)行控制。c. 對(duì)于關(guān)鍵工序及特殊局部編制作業(yè)指導(dǎo)書。d. 必要時(shí)，用實(shí)物樣板規(guī)定評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。e. 保證施工有適合的設(shè)備、人員、環(huán)境條件。f. 對(duì)隱蔽工程進(jìn)行強(qiáng)化管理，保證工程質(zhì)量。g. 相關(guān)文件。4.10. 檢驗(yàn)和試驗(yàn)：a. 對(duì)工程所用設(shè)備材料及施工過(guò)程由監(jiān)理公司進(jìn)行檢驗(yàn)和試驗(yàn)控 證只有合格的產(chǎn)品才可投入使用或進(jìn)行繼續(xù)生產(chǎn)

7、。b. 對(duì)經(jīng)檢驗(yàn)不合格的設(shè)備材料及分局部項(xiàng)工程按不合格品控制程序 行。識(shí)，便行質(zhì)行。制，保進(jìn)c. 在所規(guī)定的檢驗(yàn)試驗(yàn)未完成前，不得將產(chǎn)品放行d. 在所有進(jìn)貨及過(guò)程檢驗(yàn)都已完成，且已滿足規(guī)定要求后，才能進(jìn) 行 產(chǎn)品的最終檢驗(yàn)和試驗(yàn)。e. 保存檢驗(yàn)和試驗(yàn)的記錄。f. 相關(guān)文件。4.11. 檢驗(yàn)、測(cè)量和試驗(yàn)設(shè)備的控制：a. 選擇符合測(cè)量準(zhǔn)確度、精密度要求的量?jī)x。b. 使用前對(duì)量?jī)x進(jìn)行檢定并定期對(duì)其進(jìn)行檢定，并保存檢定記錄及 作 好識(shí)別標(biāo)識(shí)，標(biāo)明其標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)量?jī)x分類進(jìn)行管理。c. 對(duì)量?jī)x有適當(dāng)?shù)膬?chǔ)存、維護(hù)、保養(yǎng)、儲(chǔ)存運(yùn)輸以保證其準(zhǔn)確度及適用性。d. 當(dāng)發(fā)現(xiàn)量?jī)x偏離標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)時(shí)，對(duì)已評(píng)定的結(jié)果重新進(jìn)行測(cè)量。

8、4.12. 檢驗(yàn)和試驗(yàn)狀態(tài)： 為了防止未經(jīng)檢驗(yàn)和檢驗(yàn)不合格的產(chǎn)品交付使 用， 運(yùn)用適當(dāng)?shù)姆?法，對(duì)檢驗(yàn)和試驗(yàn)狀態(tài)加以標(biāo)識(shí)，以便能正確判斷 產(chǎn)品經(jīng)過(guò)檢驗(yàn)、檢 測(cè)、試驗(yàn)結(jié)果是合格還是不合格。進(jìn)貨物品及半成品均由施工公司進(jìn)行標(biāo)識(shí)檢驗(yàn)與試驗(yàn)狀態(tài)， 監(jiān)理 公司進(jìn)行監(jiān)督，工程部進(jìn)行抽查、控制。檢驗(yàn)試驗(yàn)狀態(tài)通過(guò)質(zhì)量記錄及有關(guān)標(biāo)識(shí)表示。4.13. 不合格品的控制： 為了防止不合格品的非預(yù)期使用或安裝對(duì)與項(xiàng) 目有關(guān)的材料、 圖 紙、設(shè)備、成品、半成品進(jìn)行控制，由工程部主管 不合格品的控制， 設(shè)計(jì)部、 銷售部參與不合格品的控制， 由監(jiān)理公 司監(jiān)督施工單位對(duì)不合格品做好標(biāo)只和記錄，并報(bào)工程主管，根據(jù)不同情況，由工程

9、主管或工程部經(jīng)理進(jìn)行評(píng)審，必要時(shí)設(shè)計(jì)部、銷售部經(jīng)理參與評(píng)審，評(píng)審 后可能是進(jìn)行返工，讓步接收，降級(jí)使用，拒收處理，返工、返修后 由 監(jiān)理公司重新檢驗(yàn)，作好記錄。4.14. 糾正和預(yù)防措施控制：a. 通 過(guò)對(duì)實(shí)際存在的或潛在的不合格因素進(jìn)行調(diào)查分析，采取措施， 消除產(chǎn)生原因，有效地防止不合格的發(fā)生和再發(fā)生。b. 貫 標(biāo)辦是糾正和預(yù)防措施的主管部門，負(fù)責(zé)質(zhì)量體系運(yùn)行，工程部主要對(duì)甲供料及工程質(zhì)量負(fù)責(zé)。c. 為消除實(shí)際和潛在不合格原因所采取的任何糾正或預(yù)防措施應(yīng)與問(wèn)題的重要性及所承受的風(fēng)險(xiǎn)程序相適應(yīng)。d. 糾正措施包括：有效地處理用戶意見(jiàn)及不合格報(bào)告。 調(diào)查產(chǎn)品、過(guò)程和質(zhì)量體 系有關(guān)的不合格產(chǎn)生的原

10、因。 確定消除不合格原因所需的糾正 措施。實(shí)施控制，并驗(yàn)證糾正措施的有效性。e. 預(yù)防措施包括：通過(guò)適當(dāng)住處來(lái)源， 如質(zhì)量記錄中反映的潛在不合格原因， 服務(wù)報(bào)告等以發(fā)現(xiàn)分析并消除不合格的潛在原因。預(yù)防措施由費(fèi)標(biāo)辦責(zé)成主管部門制訂實(shí)施方案， 由管理者代表進(jìn)行審核批準(zhǔn)后執(zhí)行。貫標(biāo)辦和工程部在實(shí)施中進(jìn)行跟蹤， 最后進(jìn)行驗(yàn)證， 并報(bào)告管 理者代表0 預(yù)防措施的實(shí)施記錄由貫標(biāo)辦保存， 涉及文件需更改的按文 件和資料控制程序進(jìn)行， 并將有關(guān)信息報(bào)告管理者或提交管理 評(píng)審。f. 相關(guān)文件。4.15. 搬運(yùn)、貯存、包裝、防護(hù)和交付：施工所用材料物品由倉(cāng)庫(kù)保管， 按規(guī)定的出入庫(kù)方法管理， 定期 檢查庫(kù)存品狀況，

11、以便發(fā)現(xiàn)變質(zhì)情況。對(duì)已建成的房屋作適當(dāng)?shù)姆雷o(hù)， 包括防火、 防盜、防損、 防水等。4.16. 質(zhì)量記錄：a. 有效地控制好質(zhì)量記錄，以證明公司質(zhì)量活動(dòng)到達(dá)規(guī)定要求，并 在 需要時(shí)滿足追溯的要求。b. 質(zhì)量記錄包括管理評(píng)審、 合同評(píng)審、 分供方評(píng)審文件與資料控制、 過(guò)程控制、不合格品控制，糾正預(yù)防措施內(nèi)審、培訓(xùn)等各種質(zhì)量體 系 運(yùn)行中的質(zhì)量記錄。c. 貫標(biāo)辦負(fù)責(zé)質(zhì)量體系有關(guān)質(zhì)量記錄的控制，各部門負(fù)責(zé)本部門質(zhì) 量記錄的控制。d. 質(zhì)量記錄進(jìn)行適當(dāng)標(biāo)識(shí)，所有質(zhì)量記錄應(yīng)清晰、保管方式應(yīng)便于 存 取和檢索，保持適宜環(huán)境，以防之損壞、變質(zhì)和法失。e. 質(zhì)量記錄按規(guī)定保存期保存，合同規(guī)定時(shí)可提供應(yīng)客戶查閱。f. 相關(guān)文件：質(zhì)量記錄控制程序。4.17. 內(nèi)部質(zhì)量 a. 進(jìn) 行內(nèi)部質(zhì)量審核，以驗(yàn)證質(zhì)量活動(dòng)和有關(guān)結(jié)果是否符合方案安排，并確定質(zhì)量體系的有效性。b. 管 理者代表主持和內(nèi)部質(zhì)量審核，一般每半年進(jìn)行二次。內(nèi)審由經(jīng)過(guò)培訓(xùn)并經(jīng)管理者代表任命的內(nèi)審員進(jìn)行。c. 內(nèi)審按方案進(jìn)行， 保持受審部門由與本部門無(wú)直接責(zé)任的內(nèi)審員進(jìn)行d. 內(nèi)審組負(fù)責(zé)將評(píng)審資料整理， 對(duì)不合格項(xiàng)由貫標(biāo)辦進(jìn)行跟蹤驗(yàn)證。e. 相關(guān)文件：內(nèi)部質(zhì)量審核程序。4.18. 培訓(xùn)：a. 對(duì) 從事與質(zhì)量有影響 的人員進(jìn)行培訓(xùn)， 提高員工質(zhì)量意識(shí)及人員 素 質(zhì)。b. 辦公室負(fù)責(zé)培訓(xùn)工作