農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度構(gòu)設(shè)

1、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度構(gòu)設(shè) 內(nèi)容摘要：在我國，城市房屋和農(nóng)村房屋實行不同的產(chǎn)權(quán)登記制度。城市房屋實行產(chǎn)權(quán)登記，而農(nóng)村房屋沒有統(tǒng)一的產(chǎn)權(quán)登記制度。目前，進行農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記是實行市場經(jīng)濟的需要，是確定房屋所有權(quán)的需要，是實現(xiàn)房屋財產(chǎn)權(quán)能的需要，是維護社會穩(wěn)定的需要，有必要建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度。農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度的內(nèi)容應(yīng)包括農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記的原則、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記的條件、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記的內(nèi)容、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記的種類、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記的程序、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記的期限制度及農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)證書的規(guī)制等內(nèi)容。關(guān)鍵詞：農(nóng)村房屋 產(chǎn)權(quán)登記 法律制度引 言在我國，城市房屋和農(nóng)村房屋實行不同的產(chǎn)權(quán)登

2、記制度。城市房屋可以依法進行登記，取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，而農(nóng)村房屋由于沒有統(tǒng)一的法律法規(guī)的規(guī)定，大都無法取得房屋產(chǎn)權(quán)證書。這一法律缺陷，使農(nóng)村房屋與城市房屋在財產(chǎn)權(quán)利表現(xiàn)形式上存在差異，影響了農(nóng)村房屋財產(chǎn)權(quán)能的實現(xiàn)，不利于農(nóng)村市場經(jīng)濟的發(fā)展，也不利于農(nóng)村社會的穩(wěn)定。因此，有必要加緊農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度的建設(shè)。在這里，參照城市房屋產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)法律制度，就農(nóng)村房屋的法律界定及其特征、建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度的必要性以及建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度的內(nèi)容作些嘗試性探討，以期建立和完善農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度。一、農(nóng)村房屋的法律界定及其特征農(nóng)村房屋一般是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員在農(nóng)村集體土地上所建

3、造的建筑物，是一種重要而普遍的財產(chǎn)形式。農(nóng)村房屋具有以下幾個特征：一是房屋所有人一般是該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員。二是房屋的依賴性。所有的房屋作為不動產(chǎn)，具有一個共性。即都依賴于土地而存在，失去土地，則成為空中樓閣，不復(fù)存在。房屋與土地是緊緊聯(lián)系在一起的。三是房屋宅基地取得的無償性、限制性。農(nóng)民建造住宅所需宅基地采用限額審批制度，要求一戶一宅，宅基地不得轉(zhuǎn)讓。同時，宅基地的取得一般為無償取得。四是房屋流通的限制性。農(nóng)村房屋一般只能出讓給同一農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)的農(nóng)民，而且應(yīng)是無房戶，否則便是擅自處分農(nóng)村宅基地的使用權(quán)。二、建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度的必要性在我國，城市房屋和農(nóng)村房屋實行不同的產(chǎn)權(quán)登

4、記制度。不管是在城市還是在農(nóng)村，房屋產(chǎn)權(quán)證作為一種憑證，對房屋所有人來說都是一道法律上的“護身符”。而諸如農(nóng)村房屋財產(chǎn)的利用、處理土地房屋權(quán)屬糾紛、辦理房屋的翻改建、法院的司法判決等，也都要以土地房產(chǎn)證書及其登記資料為法律憑據(jù)。因此，農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證作為私有財產(chǎn)管理的一種制度，對其進行確權(quán)發(fā)證已是迫在眉睫。建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度是實行市場經(jīng)濟的需要 。 隨著農(nóng)村勞動力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移步伐加快， 舉家進城居住、務(wù)工或經(jīng)商的農(nóng)民日益增多，農(nóng)村集體土地上農(nóng)民賣私宅的情況越來越普遍。但是農(nóng)民在轉(zhuǎn)讓私宅時經(jīng)常遇到這樣的問題，由于我國農(nóng)村房屋沒有產(chǎn)權(quán)證，買賣時無法辦理過戶手續(xù)，造成這些農(nóng)村私宅交易存在

5、風險，由此便導(dǎo)致大量農(nóng)村私宅閑置甚至毀壞，致使農(nóng)民的房屋財產(chǎn)缺乏有力保護。這種狀況已不利于農(nóng)村人口的流動和農(nóng)村經(jīng)濟的市場化發(fā)育。為此，有關(guān)部門應(yīng)盡快完善有關(guān)法律法規(guī)，通過為農(nóng)民住宅辦理產(chǎn)權(quán)證的方式，使農(nóng)村集體土地上所建私宅能夠合法、有序地買賣，以促進農(nóng)村人口有序流動，推動農(nóng)村經(jīng)濟健康發(fā)展。 建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度是確定房屋所有權(quán)的需要。 目前，在全國范圍內(nèi)，農(nóng)村房屋還沒有像城市房屋那樣實行所有權(quán)登記制度，因而，農(nóng)村房屋的所有權(quán)人沒有城市房屋所有權(quán)人持有的房屋產(chǎn)權(quán)證。農(nóng)村房屋的所有權(quán)人能夠用來證明自己對房屋享有所有權(quán)的證書一般是當?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門頒發(fā)的宅基地使用

6、證書。這個證書只能證明被該證書記錄的人享有宅基地的使用權(quán)，而不能明確宅基地之上的房屋所有權(quán)。農(nóng)民要想確定房屋所有權(quán)，必須取得相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)證書。建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度是實現(xiàn)房屋財產(chǎn)權(quán)能的需要。 農(nóng)村房屋象其他財產(chǎn)一樣，財產(chǎn)權(quán)能包括財產(chǎn)的所有、占有、使用、收益和處分。因農(nóng)村房屋一般沒有產(chǎn)權(quán)證，交易主體資格的局限性，限制了農(nóng)村房屋財產(chǎn)權(quán)能的最大實現(xiàn)。農(nóng)村房屋經(jīng)確權(quán)發(fā)證后，依法進入市場進行交易、租賃、抵押，由不動資產(chǎn)變?yōu)橘Y本流向社會，將直接為農(nóng)村經(jīng)濟快速發(fā)展起到加速作用。建立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度是維護社會穩(wěn)定的需要。 以往的經(jīng)驗表明，由農(nóng)村房產(chǎn)引發(fā)的家庭糾紛、鄰里親戚糾紛以及征地拆遷糾紛經(jīng)

7、常發(fā)生，而諸如處理土地房屋權(quán)屬糾紛、辦理房屋的翻改建、法院的司法判決等，也都要以土地房產(chǎn)證書及其登記資料為法律憑據(jù)。由于農(nóng)村房屋沒有房屋產(chǎn)權(quán)證這一法律上的憑證，類似的糾紛很難調(diào)解，還極易引發(fā)一些社會治安問題。對農(nóng)村房屋進行確權(quán)發(fā)證，可以避免其中一些糾紛的發(fā)生，為處理糾紛提供法律上的依據(jù)，有利于維護社會穩(wěn)定。 三、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度的內(nèi)容目前，城市房屋產(chǎn)權(quán)登記有建設(shè)部的部門規(guī)章予以具體規(guī)范，如 1997年10月27日建設(shè)部 第57號令發(fā)布的城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法，并于2001年8月15日修正。 農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記沒有具體 的法律 、行政法規(guī)規(guī)定。在城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法中規(guī)定，該辦法

8、適用于城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)的房屋權(quán)屬登記。在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍外的房屋權(quán)屬登記，參照該辦法執(zhí)行。某些地方性規(guī)章如廣東省 廣州市人民政府2001年7月1日發(fā)布的廣州市農(nóng)村房地產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定、福建省廈門市人民政府1998年8月11日頒布的廈門市農(nóng)村土地房屋權(quán)屬登記發(fā)證若干規(guī)定等，對農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記設(shè)立了地方性法律規(guī)范 。在我國，農(nóng)村范圍廣，人口多，農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)全國沒有設(shè)立統(tǒng)一登記，使農(nóng)村房屋與城市房屋的法律保護存在差異，不利于農(nóng)村市場經(jīng)濟的發(fā)展。因此，設(shè)立農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度已成必要。農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度參照城市房屋產(chǎn)權(quán)登記法律制度，應(yīng)包括農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記原則、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記條件、

9、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記種類、農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記程序、期限制度和農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)證書的規(guī)制等內(nèi)容。（一）農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記原則房屋產(chǎn)權(quán)實行登記原則。 公民、法人和其他社會組織取得房屋所有權(quán)或者房屋他項權(quán)后，必須向房屋所在地的房屋登記機關(guān)進行登記，取得房屋產(chǎn)權(quán)證書。無論房屋權(quán)屬取得方式是原始取得還是繼受取得，都以房屋產(chǎn)權(quán)登記為要式法律行為，確認房屋權(quán)屬歸屬。房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)同時登記原則。 房屋作為一種不動產(chǎn)，它依附于土地而存在。房屋可以作為私有財產(chǎn)歸個人所有。我國土地 實行國家所有和集體所有，個人不能取得土地所有權(quán)。因此在進行農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記時，必須將房屋產(chǎn)權(quán)與土地使用權(quán)同時登記，使房

10、屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致。協(xié)調(diào)配合原則。 農(nóng)村房屋登記牽涉到許多政府職能部門，如土地管理部門、城建規(guī)劃部門、房屋管理部門等。在農(nóng)村房屋登記過程中，各個部門須密切配合，信息共享。公示原則。 農(nóng)村房屋登記機關(guān)在農(nóng)村房屋登記工作中應(yīng)堅持公示原則，將房屋登記依據(jù)、房屋登記條件、房屋登記程序、房屋登記 內(nèi)容進行公示，方便社會公眾知曉。將已登記的房屋產(chǎn)權(quán)情況進行整理歸檔，方便社會公眾查閱。救濟原則。 就是房屋登記機關(guān)及其工作人員或者他人的不當行為造成登記不當或給使權(quán)利人受到損害，權(quán)利人有權(quán)要求撤銷登記或者賠償損失，并追究相關(guān)人員的行政責任或者刑事責任。1、撤銷登記。因當事人在申

11、請登記時隱瞞真實情況或者偽造有關(guān)證件、文件，采取非法手段獲準登記的；或者房地產(chǎn)行政主管部門因工作疏忽導(dǎo)致核準登記不當?shù)?。由房屋登記機關(guān)決定撤銷全部或者部份登記事項，并公告其房屋權(quán)屬證書作廢。2、 賠償損失。 因登記機關(guān)及其工作人員無正當理由不受理登記申請、不按期辦理登記申請或者工作疏忽，核準登記不當，致使權(quán)利人受到經(jīng)濟損失的，登記機關(guān)應(yīng)對當事人的直接經(jīng)濟損失負賠償責任。3、 追究行政責任或刑事責任。當事人 以虛報、瞞報房屋權(quán)屬情況等非法手段獲得房屋權(quán)屬證書的；涂改、偽造房屋權(quán)屬證書的；非法印制房屋權(quán)屬證書的，登記機關(guān)依法給予行政處罰；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。登記機關(guān)及其工作人員玩忽職守、

12、徇私舞弊、貪污受賄，濫用職權(quán)、超越管轄范圍頒發(fā)房屋權(quán)屬證書的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。 （二）農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記條件房屋登記機關(guān)進行房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)符合下列條件：1、權(quán)利主體合格。申請人為房屋的權(quán)利人。2、有合格的身份證明。即權(quán)利人的身份證件、戶籍證明或法人、其他組織的資格證明要合格；3、房屋權(quán)屬來源合格。權(quán)利人提供的用地、規(guī)劃批準文件、房屋竣工驗收合格證明或者房屋贈與、繼承、轉(zhuǎn)移、擔保合同書或批準文件等權(quán)屬來源證明真實有效合法；4、經(jīng)過公告、聽證，利害關(guān)系人沒有異議。5、法律、法規(guī)規(guī)定 的其他條件。（三）農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容房屋產(chǎn)權(quán)登記內(nèi)容包括權(quán)利人的基本情況、房屋所有權(quán)

13、內(nèi)容、房屋的客觀現(xiàn)狀及 土地使用權(quán)的情況，并附房屋及土地測繪圖。權(quán)利人為單個自然人的，記載單個自然人的基本情況。權(quán)利人為多個自然人的，同時記載多個自然人的基本情況。權(quán)利人為法人或者其他社會組織的，記載法人或者其他社會組織的名稱及其法定代表人。房屋所有的形式為共有的，應(yīng)明確共有的范圍。特別是公共空間及設(shè)施的所有權(quán)和使用權(quán)要予以界定。房屋的客觀現(xiàn)狀包括房屋所使用土地的宗地界線、宗地面積、房屋的座落位置、房屋結(jié)構(gòu)和房屋建筑面積等 。 （四）農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記種類農(nóng)村 房屋產(chǎn)權(quán)登記可分為：總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記和注銷登記。1、 總登記。是指縣級以上地方人民政府根據(jù)需要，在一定

14、期限內(nèi)對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。登記機關(guān)認為需要時，經(jīng)縣級以上地方人民政府批準，可以對本行政區(qū)域內(nèi)的房屋權(quán)屬證書進行驗證或者換證。凡列入總登記、驗證或者換證范圍，無論權(quán)利人以往是否領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書 ，權(quán)屬狀況有無變化，均應(yīng)當在規(guī)定的期限內(nèi)辦理登記?？偟怯浭且环N普查式的登記，一般不涉及到房屋權(quán)屬的實質(zhì)性變化。2、初始登記。又可稱原始登記，是指申請人在 新建的房屋竣工后的一定期限內(nèi)，提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗收資料以及其他有關(guān)的證明文件，向房屋登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)登記的行為 。3、轉(zhuǎn)移登記。是指當事人 因房屋買賣

15、、交換、贈與、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等原因致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，權(quán)利人提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件，向房屋登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)登記的行為。轉(zhuǎn)移登記主要是因房屋所有權(quán)的主體發(fā)生變化而引起的登記行為。4、變更登記。是指房屋 權(quán)利人因房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱發(fā)生變更；房屋面積增加或者減少的；房屋翻建的等法律、法規(guī)規(guī)定的情形出現(xiàn)后，房屋權(quán)利人向房屋登記機關(guān)申請變更登記的行為。變更登記所針對的事項是房屋的客觀事項發(fā)生改變而進行的登記。5、他項權(quán)利登記。是指因 設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利，權(quán)利人提交房屋權(quán)屬證書，設(shè)定房屋抵押權(quán)、典權(quán)等他項權(quán)利的合同書以及相關(guān)

16、的證明文件，向房屋登記機關(guān)申請房屋他項權(quán)利登記 的行為。房屋他項權(quán)利登記是實現(xiàn)債權(quán)的擔保要式登記行為。6、注銷登記。是指因當事人申報不實、涂改房屋權(quán)屬證書或房屋權(quán)利滅失，而權(quán)利人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬注銷登記的；登記機關(guān)的工作人員工作失誤造成房屋權(quán)屬登記不實的，登記機關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書，并收回原發(fā)放的房屋權(quán)屬證書或者公告原房屋權(quán)屬證書作廢的行為。注銷登記是一種職權(quán)行為，它不依當事人的申請為前提，房屋登記機關(guān)因法定事由出現(xiàn)時，便可為之。（五）農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記程序農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記是房屋登記機關(guān)的行政行為，必須遵守一定的行政程序。行政程序是行政行為公正的保證，它可以保障行政相對人的合法權(quán)益，

17、提高行政工作效率，樹立行政權(quán)威。不同的行政行為，對程序的實質(zhì)要求不同。農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記的程序應(yīng)設(shè)立申請程序、受理程序、調(diào)查程序、公告程序、聽證程序、決定程序和歸檔程序。1、申請。 是指權(quán)利人因設(shè)定房屋產(chǎn)權(quán)而向房屋所在地的縣級房屋登記機關(guān)要求進行登記 的行為。申請 人可以是自然人，也可以是法人或者其他組織。申請人為法人、其他組織的，應(yīng)當使用其法定名稱，由其法定代表人申請。申請人為自然人的，應(yīng)當使用其身份證件上的姓名。申請人進行申請房屋產(chǎn)權(quán)登記，既可以由權(quán)利人自己申請登記，也可以委托代理人申請房屋產(chǎn)權(quán)登記。共有的房屋，由共有人共同申請。房屋他項權(quán)利登記，由權(quán)利人和他項權(quán)利人共同申請。申請人申請登記

18、時，應(yīng)當向登記機關(guān)交驗單位或者相關(guān)人的有效證件。代理人申請登記時，除向登記機關(guān)交驗代理人的有效證件外，還應(yīng)當向登記機關(guān)提交權(quán)利人的書面委托書。2、受理。受理是指房屋登記機關(guān)接受權(quán)利人的請求而對權(quán)利人所提交的相關(guān)資料進行形式審查的行為。申請人對所提交的資料的實質(zhì)性內(nèi)容負責。資料齊備，形式合法的，登記機關(guān)予以受理，發(fā)給申請人受理通知書。資料不齊備，形式欠缺的，登記不予受理，發(fā)給申請人不予受理通知書，并說明不予受理的理由。3、調(diào)查。是指 登記機關(guān)對申請人的申請進行實質(zhì)審查，查明房屋的客觀現(xiàn)狀的行為。房屋的客觀現(xiàn)狀包括房屋所使用土地的宗地界線、宗地面積、房屋的座落位置、房屋結(jié)構(gòu)和房屋建筑面積。登記機關(guān)

19、對予以受理的請求應(yīng)及時指派兩人以上工作人員進行實地調(diào)查，并畫測繪圖。4、公告。公告是指房屋登記機關(guān)在對申請人所提供的資料進行形式審查和實質(zhì)審查后，以一定的方式向公眾公布欲予核準房屋產(chǎn)權(quán)的有關(guān)事項，利害關(guān)系人可以在規(guī)定的期限內(nèi)向房屋登記機關(guān)提出異議。公告的形式應(yīng)讓社會公眾方便獲知。公告應(yīng)保留合理的期限，一般應(yīng)為30天。利害關(guān)系人可以是自然人、法人、其他社會組織，也可以是有關(guān)國家機關(guān)。公告期滿，沒有異議的，應(yīng)向申請人核發(fā)房屋所有權(quán)證書。利害關(guān)系人提出異議的，利害關(guān)系人應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)。5、聽證。房屋登記機關(guān)因利害關(guān)系人在公告期內(nèi)對房屋登記機關(guān)公布的欲予核準房屋產(chǎn)權(quán)的有關(guān)事項提出異議，應(yīng)組織聽證。申

20、請人和利害關(guān)系人進行對質(zhì)，查明有關(guān)事實真相。登記機關(guān)做好聽證記錄。聽證程序并不是房屋登記的必經(jīng)程序，它因利害關(guān)系人有相應(yīng)的證據(jù)資料，向房屋登記機關(guān)提出異議，房屋登記機關(guān)認為確有必要時，才啟動聽證程序。6、決定。房屋登記機關(guān)對申請人所提交的文件資料進行形式審查和實質(zhì)審查，認為 申請人提交的文件資料齊全、有效，土地房屋權(quán)屬來源合法、明確，登記機構(gòu)應(yīng)當決定予以核準登記，給權(quán)利人頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證書。申請人因正當理由不能按期提交證明材料的；或按照規(guī)定需要補辦手續(xù)的；或法律、法規(guī)規(guī)定可以準予暫緩登記的。經(jīng)申請人申請可以決定準予暫緩登記。對房屋屬于違章建筑的或臨時建筑的；或法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形的，房屋登記機關(guān)應(yīng)當作出不予登記的決定，并向申請人書面說明理由。7、歸檔。農(nóng)村房屋登記機關(guān)應(yīng)將房屋產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)資料整理歸檔，妥善保管，方便查閱。（六）期限制度農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記制度是法律制度的一種，農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)的登記影響到社會公眾的權(quán)益。為了保護權(quán)利人和利害關(guān)系人的合法權(quán)益，提高房屋登記機關(guān)的行政效率，設(shè)立期限制度是必要的。農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記的期限包括兩種，一