某地產(chǎn)金域華庭整合營銷方案2

1、突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 P a r t 4 P a r t 4 房 產(chǎn) 市 場房 產(chǎn) 市 場1突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 20072007年年1-111-11月南海區(qū)各鎮(zhèn)街普通住宅成交信息統(tǒng)計(jì)月南海區(qū)各鎮(zhèn)街普通住宅成交信息統(tǒng)計(jì)全市全市已售建筑面積已售建筑面積（萬）（萬）已成交金額已成交金額（萬元）（萬元）成交均價(jià)成交均價(jià)（元（元/ /）桂城街道70.84188195916 大瀝鎮(zhèn)-大瀝6.2357215719 大瀝鎮(zhèn)-黃岐19.31125195820 大瀝鎮(zhèn)-鹽步10.4559715367 大瀝鎮(zhèn)35.92042115688 里水鎮(zhèn)7.8737019421獅山鎮(zhèn)32.8141106

2、4302丹灶鎮(zhèn)16.1883895475西樵鎮(zhèn)-西樵12.1383903169 羅村街道-羅村街道9.7353553637 九江鎮(zhèn)1.941762131 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場2突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場3突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 樓盤樓盤預(yù)售預(yù)售套數(shù)套數(shù)預(yù)售建筑預(yù)售建筑面積面積(M(M2 2) )已售已售套數(shù)套數(shù)已售建筑已售建筑面積面積(M(M2 2) )剩余剩余套數(shù)套數(shù)剩余建筑剩余建筑面積面積(M(M2 2) )20062006 金碧華庭金碧華庭( (金碧軒金碧軒) )166 166 22,453 22,453 155 155 21,156 21,156 11

3、 11 1,297 1,297 碧翠苑碧翠苑163 163 20,589 20,589 162 162 20,451 20,451 1 1 138 138 南海碧桂園南海碧桂園889 889 185,286 185,286 885 885 184,526 184,526 0 0 0 0小結(jié)小結(jié)1,218 1,218 228,328 228,328 1,202 1,202 226,133 226,133 12 12 1,435 1,435 20072007明匯城市花園明匯城市花園559 559 70,650 70,650 357 357 43,297 43,297 202 202 27,353

4、27,353 碧翠苑碧翠苑59 59 7,235 7,235 59 59 7,235 7,235 0 0 0 0 小結(jié)小結(jié)618 618 77,885 77,885 416 416 50,532 50,532 202 202 27,353 27,353 2006-20072006-2007年大瀝街道樓盤普通住宅銷售統(tǒng)計(jì)表年大瀝街道樓盤普通住宅銷售統(tǒng)計(jì)表房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場n已售單位統(tǒng)計(jì)包括已備案已備案單位和已簽約已簽約單位n 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)只包括各樓盤的洋房洋房,不包括車位車位/ /商鋪商鋪/ /別墅別墅n統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來源于”佛山建設(shè)局佛山建設(shè)局”,統(tǒng)計(jì)時(shí)間截至2007-12-102007-12-104

5、突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 l大瀝街道市場供應(yīng)最少，06年成交主要為南海碧桂園1128套“翠堤水岸”花園洋房，07年新推出海琴軒和名匯城市花園共800多套單位，到目前為止約銷售5成；l黃歧、鹽步品牌大盤云集，供應(yīng)充足，市場較為穩(wěn)定；l相對其它兩區(qū)，大瀝街道表現(xiàn)出更大的市場承受力，價(jià)格自2006年第三季度起快速增長，第三季度均價(jià)已超過黃岐、鹽步；房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場5突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 規(guī)模：總建面2.8萬，共437套；產(chǎn)品類型：多層、高層組成；推售時(shí)間：2004年-2006年均價(jià)：2524元/金碧華庭金碧華庭2004年規(guī)模：總建面4.8萬；共540套產(chǎn)品類型：小高層；推售時(shí)間：

6、2005年-2006年均價(jià)：4323元/名匯苑名匯苑2005年規(guī)模：總建面7萬；產(chǎn)品類型：高層；推售時(shí)間：2002年-2005年均價(jià)：1682元/德明大廈德明大廈2006年2007年規(guī)模：總建面9.6萬；共561套產(chǎn)品類型：小高層；推售時(shí)間：2007年3月-現(xiàn)在均價(jià)：5500元/名匯城市花園名匯城市花園“翠堤水岸”花園洋房，共1128套產(chǎn)品類型：多層、低層；推售時(shí)間：2006年均價(jià)：4200元/南海碧桂園南海碧桂園房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場6突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 大瀝鎮(zhèn)普通住宅套均成交面積信息統(tǒng)計(jì)大瀝鎮(zhèn)普通住宅套均成交面積信息統(tǒng)計(jì)全市全市已售建筑面積已售建筑面積已售套數(shù)已售套數(shù)套均建筑面積

7、套均建筑面積2006年大瀝153,7181,163132黃歧274,1212,261121鹽步267,6932,4901082007年1-11月大瀝62,464408153黃歧193,3261,689115鹽步104,280955109房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場7突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 n大瀝街道大瀝街道 市場均價(jià)低，豐厚的居民消費(fèi)能力實(shí)現(xiàn)了客戶群對大面積單位的需求，套均面積需求在130-160平方米之間。06年南海碧桂園“翠堤水岸”戶型面積包括70-80二房，133三房和155-250四房以上；07年名匯城市花園和海琴軒成交單位以三房130以上為主。n黃岐、鹽步黃岐、鹽步 集中了大瀝大部分

8、的外來發(fā)展商，產(chǎn)品檔次高、結(jié)構(gòu)豐富，憑借與廣州約一半的價(jià)格差距，吸引了約6成廣州客源。因此相對充裕的資金與低價(jià)位，實(shí)現(xiàn)了廣州客戶100-120的大面積需求。房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場8突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場9突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 n大瀝街道污染嚴(yán)重的居住環(huán)境、雜亂的治安氛圍和低檔次、高密度的樓盤素質(zhì)導(dǎo)致客戶外流現(xiàn)象嚴(yán)重；n本地高端客戶群除通過村鎮(zhèn)土地競拍自建房，普遍在南國桃園、獅山、丹灶或桂城置業(yè)。外來高端城鎮(zhèn)移民是大瀝商品房成交最活躍的群體，大部分都會在大瀝城鎮(zhèn)置業(yè)，占大瀝購房群體的6成；自建房自建房房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場10突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 單

9、位單位宗地編號宗地編號用地位置用地位置 用地總面積用地總面積用用 途途 大瀝大瀝401穗鹽路“扇面”地段7.7625城鎮(zhèn)混合住宅用地402廣云路張邊橋側(cè)0.4882商業(yè)用地404平地村委會泗瀝組1.9658商業(yè)用地406原大瀝三鳥市場地塊2.3272商業(yè)用地408河?xùn)|“大三丫”地塊4.76城鎮(zhèn)混合住宅用地410振興路編織袋廠地塊3.232城鎮(zhèn)混合住宅用地411大福摩托車地塊11.24城鎮(zhèn)混合住宅用地412振興路“微生物廠”地塊1.1817城鎮(zhèn)混合住宅用地414振興路56號0.2036商業(yè)用地415工業(yè)大道水頭高田地段0.192城鎮(zhèn)混合住宅用地合計(jì)4.98484.9848商業(yè)用地28.36822

10、8.3682城鎮(zhèn)混合住宅用地大瀝鎮(zhèn)大瀝鎮(zhèn)20072007年度經(jīng)營性用地指標(biāo)一覽表年度經(jīng)營性用地指標(biāo)一覽表 ( (單位：公頃單位：公頃) )房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場11突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 12突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 n土地供應(yīng)日益緊缺,；特別是大瀝街鎮(zhèn)，更是“寸土尺金” ，稀缺性將極大提升新房地產(chǎn)項(xiàng)目的升值、投資潛力；n大瀝城鎮(zhèn)舊物業(yè)大多建于20年前，建造檔次低，現(xiàn)正是合同到期或?qū)⒔狡诘臅r(shí)間。在土地供應(yīng)緊缺的情況下，全城掀起了大規(guī)模的“舊城改造” ，置業(yè)需求日益膨脹； 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場13突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場l 3月，物權(quán)法正式公布；l 5月

11、，上調(diào)個(gè)人住房公積金存貸款利率27個(gè)基點(diǎn)；l 6月，明確房屋買賣的契稅計(jì)稅價(jià)格應(yīng)當(dāng)包括房屋的裝修費(fèi)用；l 7月，第二次上調(diào)個(gè)人住房公積金存貸款利率27個(gè)基點(diǎn)；l 8月，住房公積金貸款上限提至20萬；l 9月，“二套房”貸款首付款比例和利率水平提高；l 10月，存款準(zhǔn)備金上調(diào)至13%；14突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場15突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場16突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 新政一：新政一：2008-20092008-2009年可能開征年可能開征“保有稅保有稅”目的：針對戶型面積偏大的房子收取一定費(fèi)用，鼓勵購買中小套型住宅，促進(jìn)理性購房。預(yù)

12、測：保有稅144M2可能是起征面積，稅率大概在0.8%左右。影響：對整個(gè)房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)進(jìn)行征稅，持續(xù)征收的原則將迫使購房投資和消費(fèi)回歸理性空間。新政二：新政二：“兩稅合并兩稅合并”，明年賣樓省稅費(fèi)，明年賣樓省稅費(fèi)利好：調(diào)低了稅率，擴(kuò)大了開發(fā)商利潤空間。預(yù)測：927放貸新政后，市場成交量下降。購房者和發(fā)展商形成角力的狀態(tài)。對于已完成今年目標(biāo)，實(shí)力雄厚的發(fā)展商預(yù)計(jì)會繼續(xù)控貨，以期待明年更大的利潤空間。房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場17突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 小結(jié)小結(jié)l房地產(chǎn)成交活躍，供應(yīng)缺口導(dǎo)致價(jià)格上漲幅度大l房地產(chǎn)受政策影響較弱l房地產(chǎn)成交活躍，供應(yīng)缺口導(dǎo)致價(jià)格上漲幅度大l市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以中低端為主，

13、高端產(chǎn)品匱乏房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)市場18突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 P a r t 5 P a r t 5 典 型 個(gè) 盤典 型 個(gè) 盤19突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 南海桂城南海桂城佛山禪城佛山禪城10分鐘15分鐘大瀝大瀝鹽步鹽步 黃歧黃歧天安鴻基花園天安鴻基花園l地理位置：南國桃園東門l發(fā) 展 商：天安（廣州）投資有限公司l占地面積：900畝l總建面積：18萬l容 積 率：0.28l綠 化 率：73.3%l總 戶 數(shù)：1000多戶l產(chǎn)品類型: 別墅、公l入市時(shí)間：2001年年底l配套：23000平方米天然湖泊；4500星級陽光會所；4800平方米商業(yè)中心 個(gè)盤分析個(gè)盤分析20突 破 空

14、 間 創(chuàng) 意 無 限 推貨節(jié)奏推貨節(jié)奏產(chǎn)品產(chǎn)品面積面積均價(jià)均價(jià)消化速度消化速度一期（2001年底-2004.08）210套別墅180-4006500元190套公寓、洋房86-130二期（ 2004.10-2007.06）159套純別墅26050015000-17000元/5-6套/月天安鴻基花園天安鴻基花園個(gè)盤分析個(gè)盤分析21突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 天安鴻基花園天安鴻基花園個(gè)盤分析個(gè)盤分析22突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 l座落于南國桃園內(nèi)，環(huán)境資源優(yōu)越；l離大瀝僅十分鐘車程，生活、工作游刃有余；l以3個(gè)近6萬天然湖泊為中心，別墅依山就勢，各自擁有獨(dú)立、優(yōu)美的景觀元素；l超低密度、超

15、高綠化率、超強(qiáng)可塑性，切合客戶群需求；l大型、高檔次而充滿異國情調(diào)的配套設(shè)施，滿足業(yè)主一切生活、娛樂所需。天安鴻基花園天安鴻基花園個(gè)盤分析個(gè)盤分析23突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 l地理位置：大瀝鎮(zhèn)雅瑤桂和路l發(fā) 展 商：碧桂園集團(tuán)l代 理 商：自銷l總建面積：62.7萬l總 戶 數(shù)：3000戶l產(chǎn)品類型: 別墅、洋房l建筑風(fēng)格：歐式l入市時(shí)間：2006年1月基本信息基本信息個(gè)盤分析個(gè)盤分析24突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析“陽光花海陽光花?！崩寺柟鈩e墅浪漫陽光別墅，2006年1月1日開賣l聯(lián)排別墅為主，少量獨(dú)立別墅；l面積：238-378，花園75-350；l均價(jià)：聯(lián)排

16、別墅4000-6000元/ ，獨(dú)立別墅7500-8500元/ 個(gè)盤分析個(gè)盤分析25突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 “翠堤水岸翠堤水岸”花園洋房花園洋房11281128套，套，2006年五一開賣產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析l17棟11層“大戶人家”洋房、11棟低層洋房、1棟復(fù)式洋房；l主力戶型：155250 四房、五房單位l均價(jià)：4200元/（帶裝修）l主力客戶群：雅瑤當(dāng)?shù)鼐用瘛⒐珓?wù)員，廣州客戶較少個(gè)盤分析個(gè)盤分析26突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 “藍(lán)天山畔藍(lán)天山畔”一期一期，2006年五一開賣產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析l 80套聯(lián)排別墅 l 戶型：335-378，七房、九房二廳， l 均價(jià)：5000元/（帶裝修）

17、個(gè)盤分析個(gè)盤分析27突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 “藍(lán)天山畔藍(lán)天山畔”二期二期，2007年二月開賣l 49套獨(dú)立別墅 l 戶型：400-806，七/八/十房二廳l 均價(jià)：5000元/（帶裝修）l 銷售情況：12月1日銷售22套產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析28突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 l大瀝鎮(zhèn)稀缺別墅產(chǎn)品，自住、投資相宜；l成熟品牌形象，治安物管好；l高檔次、大社區(qū)環(huán)境，成熟居住氛圍；l規(guī)劃過于密集，別墅私密性不高；l商業(yè)配套人氣不旺；生活配套缺乏。個(gè)盤分析個(gè)盤分析29突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 P a r t 6 P a r t 6 項(xiàng) 目 理 解項(xiàng) 目 理 解30突 破 空 間 創(chuàng) 意 無

18、限 l地塊位置：佛山市南海區(qū)大瀝鎮(zhèn)體育中心區(qū)西側(cè)地段l地塊現(xiàn)狀：用地紅線外基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到五通，即通路、通電、通供水、通排水、通訊，用地紅線內(nèi)土地部分平整。l交易面積：75915.8平方米l土地用途：城鎮(zhèn)混合住宅用地l使用年限：住宅用地柒拾年、商業(yè)用地肆拾年、其他用地伍拾年l容積率：2.4；l建筑密度：28%；l綠地率：30%；大瀝鎮(zhèn)政府大瀝鎮(zhèn)政府大瀝體育文化中心大瀝體育文化中心2分鐘生活圈項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解31優(yōu)勢優(yōu)勢劣勢劣勢毗鄰321國道、325國道、禪碳路（省道）、廣三高速，以及年底完工的“大瀝交通樞紐”距離該地塊不足1km，路網(wǎng)配套完善；毗鄰大瀝金融商貿(mào)區(qū)，且靠近大瀝體育文化中心，大瀝高中、

19、金融、行政機(jī)關(guān)等市政重點(diǎn)項(xiàng)目，居住環(huán)境規(guī)劃向好，區(qū)位發(fā)展?jié)摿Υ?；?xiàng)目周邊暫時(shí)缺乏高素質(zhì)生活配套；周邊村落圍繞，治安問題突出；長虹嶺工業(yè)園區(qū)距離項(xiàng)目5分鐘車程，生活環(huán)境有待改善；現(xiàn)時(shí)缺乏城市公交直達(dá)該項(xiàng)目，生活不便。周邊路網(wǎng)密集，噪音問題有待解決；機(jī)會機(jī)會威脅威脅可以填補(bǔ)該區(qū)域商業(yè)住宅的市場空白；大瀝商品房供應(yīng)不足，供應(yīng)結(jié)構(gòu)單一，發(fā)展較為滯后，強(qiáng)勁購房消費(fèi)力還沒釋放；項(xiàng)目地處位置規(guī)劃看好，且市民認(rèn)為項(xiàng)目位置不會太偏，處于大瀝中心區(qū)位“空氣差、治安差、大瀝居住環(huán)境差“深入民心作為該區(qū)域首個(gè)住宅項(xiàng)目，周邊環(huán)境尚待開發(fā)，居住氛圍不成熟；市民認(rèn)為該區(qū)域成熟發(fā)展尚需3-5年，目前認(rèn)為還較荒涼項(xiàng)目理解項(xiàng)目理

20、解32突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型產(chǎn)品對比產(chǎn)品對比本案小高層洋房南海碧桂園聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅、小高層洋房以別墅為主的大型社區(qū)，圍繞景觀資源布局天安鴻基花園聯(lián)排別墅、獨(dú)立別墅、公寓中海金沙灣高層、小高層洋房以120 M2平層為主，圍繞江景布局雅居藍(lán)灣多層、小高層洋房以100 M2平層為主n據(jù)市調(diào)情況分析，大瀝消費(fèi)者追求產(chǎn)品個(gè)性化與生態(tài)環(huán)境。n創(chuàng)新產(chǎn)品配合新居住觀念以引導(dǎo)消費(fèi)者的好奇與購買傾向。項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解33突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目區(qū)位區(qū)位態(tài)勢區(qū)位態(tài)勢本案位于大瀝西部新城區(qū)大瀝西部是經(jīng)濟(jì)實(shí)力、人口最集中的區(qū)域。南海碧桂園

21、位于大瀝西部雅瑤區(qū)天安鴻基花園位于獅山南國桃園區(qū)獅山以南國桃園生態(tài)別墅項(xiàng)目為主，吸引絕大部分大瀝高端客戶，但發(fā)展用地不足，影響持續(xù)發(fā)展。中海金沙灣位于大瀝東部黃岐區(qū)大瀝東部與廣州經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的荔灣區(qū)接壤，受廣州輻射最強(qiáng)，同類產(chǎn)品售價(jià)與大瀝中部、西部形成近2000元/平方米價(jià)差。雅居藍(lán)灣位于大瀝東部鹽步區(qū)n本項(xiàng)目區(qū)位相對處于劣勢，非重點(diǎn)開發(fā)商住區(qū)域，以承接?xùn)|部工業(yè)轉(zhuǎn)移為主。n項(xiàng)目周邊無競爭對手，市政工程，機(jī)關(guān)單位向該區(qū)集中。n引導(dǎo)項(xiàng)目形象定位為行政商務(wù)區(qū)的休閑居住氛圍社區(qū)。項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位34突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱物業(yè)管理物業(yè)管理物管分析物管分析本案萬科物管品牌發(fā)展公司

22、嫡系物管公司知名度高，認(rèn)可度高。南海碧桂園碧桂園物管天安鴻基花園天安物業(yè)管理中海金沙灣中海物管雅居藍(lán)灣n治安差為大瀝普遍共識，項(xiàng)目周邊村落、工業(yè)區(qū)圍繞，治安問題更加突出。n萬科優(yōu)質(zhì)的物管服務(wù)認(rèn)同度高，可以此引導(dǎo)本地消費(fèi)者形成新的和諧人居觀念。項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解35突 破 空 間 創(chuàng) 意 無 限 n萬科是全國知名品牌，廣東第一名牌，市場認(rèn)識度高。n通過宣傳深化萬科品牌認(rèn)知度，吸引客戶對居住持續(xù)服務(wù)的認(rèn)可。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱品牌知名度品牌知名度本案萬科在廣佛地區(qū)品牌認(rèn)知度高南海碧桂園通過在大瀝開發(fā)經(jīng)營項(xiàng)目受到普遍認(rèn)可天安鴻基花園中海金沙灣雅居藍(lán)灣鉅隆集團(tuán)通過多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)在佛山知名度較高項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解36突 破 空 間