下半年展銷會(huì)房企工作計(jì)劃

1、下半年展銷會(huì)房企工作方案 xx年下半年展銷會(huì)房企工作方案 時(shí)光飛逝，如白駒過(guò)隙，眨眼間半年就這樣過(guò)去了，展銷會(huì)房企工作的小伙伴們，下半年里有哪些工作方案呢?下面是為大家的xx年下半年展銷會(huì)房企工作方案,供大家閱讀! 1.房地產(chǎn)營(yíng)銷方案的內(nèi)容 在房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中，制訂出一份優(yōu)秀的營(yíng)銷方案十分重要。一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)營(yíng)銷方案包括： 1. 方案概要：對(duì)擬議的方案給予扼要的綜述，以便局部快速瀏覽。 2. 市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀：提供有關(guān)市場(chǎng)，產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷渠道和宏觀環(huán)境等方面的背景資料。 3. 時(shí)機(jī)與問(wèn)題分析：綜合主要的時(shí)機(jī)與挑戰(zhàn)、優(yōu)劣勢(shì)、以及方案必須涉及的產(chǎn)品所面臨的問(wèn)題。 4. 目標(biāo)：確定方案在銷售量、市場(chǎng)占

2、有率和盈利等領(lǐng)域所完成的目標(biāo)。 5. 市場(chǎng)營(yíng)銷策略：提供用于完成方案目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷方法。 6. 行動(dòng)方案：本方案答復(fù)將要做什么?誰(shuí)去做?什么時(shí)候做?費(fèi)用多少? 7. 預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表：綜述方案預(yù)計(jì)的開(kāi)支。 8. 控制：講述方案將如何監(jiān)控。 一、方案概要 方案書(shū)一開(kāi)頭便應(yīng)對(duì)本方案的主要目標(biāo)和建議作一扼要的概述，方案概要可讓高級(jí)主管很快掌握方案的核心內(nèi)容，內(nèi)容目錄應(yīng)附在方案概要之后。 二、市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀 方案的這個(gè)局部負(fù)責(zé)提供與市場(chǎng)、產(chǎn)品、競(jìng)爭(zhēng)、配銷和宏觀環(huán)境有關(guān)的背景資料。 1. 市場(chǎng)情勢(shì) 應(yīng)提供關(guān)于所效勞的市場(chǎng)的資料，市場(chǎng)的規(guī)模與增長(zhǎng)取決于過(guò)去幾年的總額，并按市場(chǎng)細(xì)分與地區(qū)細(xì)分來(lái)分別列出，而且還

3、應(yīng)列出有關(guān)顧客需求、觀念和購(gòu)置行為的趨勢(shì)。 2. 產(chǎn)品情勢(shì) 應(yīng)列出過(guò)去幾年來(lái)產(chǎn)品線中各主要產(chǎn)品的銷售量、價(jià)格、差益額和純利潤(rùn)等的資料。 3. 競(jìng)爭(zhēng)情勢(shì) 主要應(yīng)辨明主要的競(jìng)爭(zhēng)者并就他們的規(guī)模、目標(biāo)、市場(chǎng)占有率、產(chǎn)品質(zhì)量、市場(chǎng)營(yíng)銷策略以及任何有助于了解其意圖和行為的其他特征等方面加以闡述。 4. 宏觀環(huán)境情勢(shì) 應(yīng)說(shuō)明影響房地產(chǎn)未來(lái)的重要的宏觀環(huán)境趨勢(shì)，即人口的、經(jīng)濟(jì)的、技術(shù)的、政治法律的、社會(huì)文化的趨向。 三、時(shí)機(jī)與問(wèn)題分析 應(yīng)以描述市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀資料為根底，找出主要的時(shí)機(jī)與挑戰(zhàn)、優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)和整個(gè)營(yíng)銷期間內(nèi)公司在此方案中面臨的問(wèn)題等。 1. 時(shí)機(jī)與挑戰(zhàn)分析 經(jīng)理應(yīng)找出公司所面臨的主要時(shí)機(jī)與挑戰(zhàn)指的是

4、外部可能左右企業(yè)未來(lái)的因素。寫(xiě)出這些因素是為了要建議一些可采取的行動(dòng)，應(yīng)把時(shí)機(jī)和挑戰(zhàn)分出輕重急緩，以便使其中之重要者能受到特別的關(guān)注。 2. 優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析 應(yīng)找出公司的優(yōu)劣勢(shì)，與時(shí)機(jī)和挑戰(zhàn)相反，優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)是內(nèi)在因素，前者為外在因素，公司的優(yōu)勢(shì)是指公司可以成功利用的某些策略，公司的劣勢(shì)那么是公司要改正的東西。 3. 問(wèn)題分析 在這里，公司用時(shí)機(jī)與挑戰(zhàn)和優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)分析的研究結(jié)果來(lái)確定在方案中必須強(qiáng)調(diào)的主要問(wèn)題。對(duì)這些問(wèn)題的決策將會(huì)導(dǎo)致隨后的目標(biāo)，策略與戰(zhàn)術(shù)確實(shí)立。 四、目標(biāo) 此時(shí)，公司道了問(wèn)題所在，并要作為與目標(biāo)有關(guān)的根本決策，這些目標(biāo)將指導(dǎo)隨后的策略與行動(dòng)方案的擬定。 有兩類目標(biāo)-財(cái)務(wù)目標(biāo)和市

5、場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)需要確立。 1. 財(cái)務(wù)目標(biāo) 每個(gè)公司都會(huì)追求一定的財(cái)務(wù)目標(biāo)，企業(yè)所有者將尋求一個(gè)穩(wěn)定的長(zhǎng)期投資的蓋率，并想知道當(dāng)年可取得的利潤(rùn)。 2. 市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo) 財(cái)務(wù)目標(biāo)必須要轉(zhuǎn)化為市場(chǎng)營(yíng)銷目標(biāo)。例如，如果公司想得180萬(wàn)元利潤(rùn)，且其目標(biāo)利潤(rùn)率為銷售額的10%，那么，必須確定一個(gè)銷售收益為1800萬(wàn)元的目標(biāo)，如果公司確定每單元售價(jià)20萬(wàn)元，那么其必須售出90套房屋。 目標(biāo)確實(shí)立應(yīng)符合一定的標(biāo)準(zhǔn)： 各個(gè)目標(biāo)應(yīng)以明確且可測(cè)度的形式來(lái)陳述，并有一定的完成期限。 各個(gè)目標(biāo)應(yīng)保持內(nèi)在的一致性。 如果可能的話，目標(biāo)應(yīng)分層次地加以說(shuō)明，應(yīng)說(shuō)明較低的目標(biāo)是如何從較高的目標(biāo)中引申出來(lái)。 五、市場(chǎng)營(yíng)銷策略 應(yīng)在此列

6、出主要的市場(chǎng)營(yíng)銷策略綱要，或者稱之為”精心籌劃的行動(dòng)”。在制定營(yíng)銷策略時(shí)往往會(huì)面對(duì)多種可能的選擇，每一目標(biāo)可用假設(shè)干種方法來(lái)實(shí)現(xiàn)。例如，增加10%的銷售收益的目標(biāo)可以通過(guò)提高全部的房屋平均售價(jià)來(lái)取得，也可以通過(guò)增大房屋銷售量來(lái)實(shí)現(xiàn)。同樣，這些目標(biāo)的每一目標(biāo)同樣也可用多種方法取得。如促進(jìn)房屋銷售可通過(guò)擴(kuò)大市場(chǎng)提高市場(chǎng)占有率來(lái)獲得。對(duì)這些目標(biāo)進(jìn)行深入探討后，便可找出房屋營(yíng)銷的主要策略。 策略陳述書(shū)可以如下所示： 目標(biāo)市場(chǎng)：高收入家庭，特別注重于男性消費(fèi)者及各公司，注重于外企。 產(chǎn)品定位：質(zhì)量高檔的外銷房。有商用、住家兩種。 價(jià) 格：價(jià)格稍高于競(jìng)爭(zhēng)廠家。 配銷渠道：主要通過(guò)各大著名房地產(chǎn)代理公司代理

7、銷售。 服 務(wù)：提供全面的物業(yè)管理。 廣 告：針對(duì)市場(chǎng)定位策略的定位的目標(biāo)市場(chǎng)，開(kāi)展一個(gè)新的廣告活動(dòng)，著重宣傳高價(jià)位、高舒適的特點(diǎn)，廣告預(yù)算增加30%。 研究與開(kāi)發(fā)：增加25%的費(fèi)用以根據(jù)顧客預(yù)購(gòu)情況作及時(shí)的調(diào)整。使顧客能夠得到最大的滿足。 市場(chǎng)營(yíng)銷研究：增加10%的費(fèi)用來(lái)提高對(duì)消費(fèi)者選擇過(guò)程的了解，并監(jiān)視競(jìng)爭(zhēng)者的舉動(dòng)。 六、行動(dòng)方案 策略陳述書(shū)闡述的是用以到達(dá)企業(yè)目標(biāo)的主要市場(chǎng)營(yíng)銷推動(dòng)力。而現(xiàn)在市場(chǎng)營(yíng)銷策略的每一要素都應(yīng)經(jīng)過(guò)深思熟慮來(lái)作答復(fù)：將做什么?什么時(shí)候去做?誰(shuí)去做?將花費(fèi)多少?等等具體行動(dòng)。 七、預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表 行動(dòng)方案可使經(jīng)理能編制一個(gè)支持該方案的預(yù)算，此預(yù)算根本上為一項(xiàng)預(yù)計(jì)盈虧報(bào)表

8、。主管部門將審查這個(gè)預(yù)算并加以批準(zhǔn)或修改。 八、控制 方案的最后一局部為控制，用來(lái)控制整個(gè)方案的進(jìn)程。通常，目標(biāo)和預(yù)算都是按月或季來(lái)制定的。這樣公司就能檢查各期間的成果并發(fā)現(xiàn)未能到達(dá)目標(biāo)的部門。 有些方案的控制局部還包括意外應(yīng)急方案，簡(jiǎn)明扼要地列出可能發(fā)生的某些不利的情況時(shí)公司應(yīng)采取的步驟。 8.2市場(chǎng)營(yíng)銷方案的執(zhí)行 營(yíng)銷執(zhí)行是將營(yíng)銷方案轉(zhuǎn)化為行動(dòng)的過(guò)程，并保證這項(xiàng)任務(wù)之完成，以實(shí)現(xiàn)方案的既定目標(biāo)。 策略所論及的是營(yíng)銷活動(dòng)是”什么”和”為什么”的問(wèn)題，而執(zhí)行那么論及到”誰(shuí)”去執(zhí)行，在”什么地點(diǎn)”、”什么時(shí)間”和”怎么樣”去執(zhí)行等問(wèn)題。策略與執(zhí)行密切相關(guān)，策略指導(dǎo)著執(zhí)行，如給營(yíng)銷方案分配一些基金

9、，指導(dǎo)房屋銷售人員改變推銷重點(diǎn)，重印價(jià)格表等。另外，執(zhí)行也是一種策略反應(yīng)，即預(yù)計(jì)在執(zhí)行某一策略過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生的因難將影響策略的選擇。 影響有效執(zhí)行營(yíng)銷方案的因素主要有四個(gè)方面： 1. 發(fā)現(xiàn)及診斷問(wèn)題的技能; 2. 評(píng)定存在問(wèn)題的公司層次的技能; 3. 執(zhí)行方案的技能; 4. 評(píng)價(jià)執(zhí)行效果的技能。 一、診斷技能 當(dāng)營(yíng)銷方案的執(zhí)行結(jié)果不能到達(dá)預(yù)期目標(biāo)時(shí)，策略與執(zhí)行之間的內(nèi)在緊密關(guān)系會(huì)造成一些難以診斷的問(wèn)題。如銷售率低究竟是由于策略欠佳還是因?yàn)閳?zhí)行不當(dāng)呢?此外還得確定究竟應(yīng)確定是什么問(wèn)題(診斷)還是應(yīng)確定采取什么行動(dòng)的問(wèn)題?對(duì)每個(gè)問(wèn)題都有不同的管理”工具”組合與不同的解決方法。 二、存在問(wèn)題的公司層次

10、 營(yíng)銷的執(zhí)行問(wèn)題在公司3個(gè)層次的任一層上都會(huì)發(fā)生。 1. 營(yíng)銷功能層次 銷售、辦理許可證、廣告、新產(chǎn)品方案、配銷渠道等等功能，在執(zhí)行營(yíng)銷任務(wù)時(shí)是必須履行的。 2. 營(yíng)銷方案層次 即把各種營(yíng)銷功能協(xié)調(diào)組合在一些，構(gòu)成一整體活動(dòng)。例如房屋代理商通過(guò)定價(jià)、促銷和配銷的.整體功能活動(dòng)將房屋售給顧客。 3. 營(yíng)銷政策層次 這里管理部門所關(guān)心的是：引導(dǎo)從事?tīng)I(yíng)銷工作的人去理解本組織的主張及其在營(yíng)銷活動(dòng)中的作為。營(yíng)銷的領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)以及更具體的各種報(bào)酬、訓(xùn)練和銷售政策等要素，都表達(dá)了該組織的營(yíng)銷文化。如果房地產(chǎn)公司的工作人員在與客房，開(kāi)發(fā)商和其他人交易時(shí)采用社會(huì)性營(yíng)銷觀念，就需要有到達(dá)這一目標(biāo)的明確的營(yíng)銷政策。營(yíng)銷

11、政策對(duì)能否有效執(zhí)行營(yíng)銷方案的影響最大，其次才是執(zhí)行營(yíng)銷功能的能力。因此，營(yíng)銷方案能否有效地執(zhí)行，主要取決于制訂和執(zhí)行健全的政策。 三、執(zhí)行市場(chǎng)營(yíng)銷的技能 為了有效地執(zhí)行營(yíng)銷方案，公司的每個(gè)層次即功能、方案、政策等層次都必須運(yùn)用一整套技能。主要包括：配置、監(jiān)控、組織和相互影響。 1.配置技能 指營(yíng)銷經(jīng)理給功能、政策和方案3個(gè)層次分配時(shí)間、資金和人員的能力。如按何種方式來(lái)有效配置好房地產(chǎn)推銷人員是每個(gè)房地產(chǎn)公司都面臨的一個(gè)共同問(wèn)題。 2.監(jiān)控技能 建立和管理一個(gè)對(duì)營(yíng)銷活動(dòng)效果進(jìn)行追蹤的控制系統(tǒng)?？刂朴?種類型年度方案控制、利潤(rùn)控制、效率控制和策略控制。從執(zhí)行的角度出發(fā)，我們主要關(guān)心的是前3種類型。

12、 3.組織技能 涉及營(yíng)銷人員之間為實(shí)現(xiàn)公司目標(biāo)而應(yīng)具有的關(guān)系結(jié)構(gòu)。掌握構(gòu)成控制系統(tǒng)的集中化程度和正規(guī)化程度及理解非正式營(yíng)銷組織的地位和作用，是制定有效執(zhí)行程序的重要先決條件。非正式系統(tǒng)與正式系統(tǒng)的交互作用將影響許多執(zhí)行活動(dòng)的效率。 4.相互影響技能 指公司人員之間相互影響，尤指經(jīng)理影響他人把事情辦好的能力。營(yíng)銷人員不僅必須有能力推動(dòng)本組織的人員有效地執(zhí)行理想的策略，還必須推動(dòng)組織外的人或企業(yè)，如營(yíng)銷調(diào)研企業(yè)、廣告代理商、經(jīng)銷商來(lái)執(zhí)行理想的策略，哪怕他們的目標(biāo)不會(huì)正好與組織的目標(biāo)相同。 組織內(nèi)每個(gè)問(wèn)題出現(xiàn)的頻率，可能與企業(yè)的規(guī)模，市場(chǎng)位置和企業(yè)與之競(jìng)爭(zhēng)的行業(yè)增長(zhǎng)率有關(guān)系，而卓越的營(yíng)銷執(zhí)行需要的在

13、3個(gè)層次(功能、方案、政策)上的4個(gè)方面(配置、監(jiān)控、組織、相互影響)的管理技能。 四、執(zhí)行的評(píng)價(jià)技能 在市場(chǎng)上取得良好的并不一定能證明營(yíng)銷執(zhí)行得好。因此很難用績(jī)效來(lái)區(qū)分策略好/執(zhí)行差和策略差/執(zhí)行好的情況。但是，我們可為評(píng)價(jià)一個(gè)公司的執(zhí)行效果做一些根本的準(zhǔn)備工作。要證明營(yíng)銷執(zhí)行工作有效，應(yīng)包括對(duì)以下問(wèn)題的正面答復(fù)： 1.有無(wú)明確的營(yíng)銷主題、強(qiáng)有力的營(yíng)銷領(lǐng)導(dǎo)和能促進(jìn)和誘發(fā)美德的企業(yè)文化? 2.公司的營(yíng)銷活動(dòng)中有無(wú)健全的次級(jí)功能?屬于銷售功能的配銷、定價(jià)和廣告是否都管理得很好? 3.公司的營(yíng)銷方案是否形成整體，并以集中的方式向各類顧客群進(jìn)行營(yíng)銷活動(dòng)? 4.公司營(yíng)銷管理部門與(1)其他與營(yíng)銷有關(guān)的

14、人員如銷售人員;(2)公司的其他職能部門;(3)顧客與同行的相互關(guān)系是否良好? 5.管理部門采用什么監(jiān)控方法使自己不僅知道自身的活動(dòng)狀況，而且也知道顧客和潛在顧客的行動(dòng)狀況? 6.管理部門給各種營(yíng)銷工作分配的時(shí)間、資金和人員是否得當(dāng)? 7.為完成營(yíng)銷活動(dòng)和處理與顧客的相互關(guān)系、管理部門是如何組建的?是否有向顧客及同行敝開(kāi)的，容易進(jìn)入的”組織機(jī)構(gòu)大門”? 要將策略和執(zhí)行在市場(chǎng)上產(chǎn)生的結(jié)果區(qū)分開(kāi)來(lái)終究是一項(xiàng)因難的工作。但是，強(qiáng)調(diào)公司需要擅長(zhǎng)執(zhí)行營(yíng)銷方案和做好策略性的營(yíng)銷規(guī)劃那么會(huì)全面提高公司的績(jī)效。 xx年以來(lái)，我公司在佳能房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)和董事會(huì)的正確領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過(guò)全體的努力，各項(xiàng)工作按部就班的全面

15、的展開(kāi)，為使公司各項(xiàng)工作上一個(gè)新臺(tái)階，在下半年里，公司在確保20xx年底方案報(bào)批的前提下其工作方案如下： 工程方面 一、 以“*”工程建設(shè)為重點(diǎn)，統(tǒng)籌安排，切實(shí)做好建設(shè)任務(wù) (一)xx年底前力爭(zhēng)方案報(bào)批通過(guò) 11月份：參與制訂規(guī)劃方案，配合公司領(lǐng)導(dǎo)完成規(guī)劃方案在市規(guī)劃局的審批通過(guò)。 12月份：配合公司高層完成規(guī)劃方案的辦公會(huì)議通過(guò)，辦理環(huán)境保護(hù)意見(jiàn)表的工作。 (二)、xx年度工作安排 1月份：組織編制環(huán)境評(píng)估報(bào)告及審核工作;辦理工程選址(規(guī)劃局)，參與工程的擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)，并完成工程場(chǎng)地的地質(zhì)勘察報(bào)告。 2月份：參與工程的施工圖設(shè)計(jì)及圖紙審查;編制工程申請(qǐng)報(bào)告，辦理工程核準(zhǔn)(發(fā)改委);完成樁根底

16、的工程招投標(biāo)工作，工程監(jiān)理招標(biāo)工作，并組織場(chǎng)地的地下排水工作。 3月份：辦理工程規(guī)劃許可證工作(報(bào)市規(guī)劃局)，并進(jìn)行場(chǎng)地周圍的止水帷幕、護(hù)壁樁的施工。 4月份：完成工程主體的招投標(biāo)工作，辦理樁根底工程的施工許可工作。 5月份：辦理工程主體的施工許可工作，確定主體工程的施工隊(duì)伍，至6月中旬完成樁根底工程的施工工作。 6-9月份：根底工程完成。 10-12月份：工程主體完成至底六層封頂。 (三)、報(bào)建工作 工程部應(yīng)適時(shí)做到工程報(bào)建報(bào)批，跟進(jìn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。元月份完成方案圖的設(shè)計(jì);二月份完成擴(kuò)初圖的設(shè)計(jì)。在承辦過(guò)程中，工程部應(yīng)善于理順與相關(guān)部門關(guān)系，不得因報(bào)建拖延而影響工程開(kāi)工。另外，工程部應(yīng)加強(qiáng)工程、各

17、類資料的存檔管理，分門別類、有檔可查。建立一套完整的工程檔案資料。 (四)、工程質(zhì)量 “*”工程是市重點(diǎn)工程，也是“*”品牌的形象工程。因而抓好工程質(zhì)量尤為重要。工程部在協(xié)助工程監(jiān)理公司工作的同時(shí)，應(yīng)逐漸行成公司工程質(zhì)量監(jiān)督體系。以監(jiān)理為主，以自我為輔，力爭(zhēng)將“*”工程建成為優(yōu)質(zhì)工程。 (六)、預(yù)決算工作 工程部、財(cái)務(wù)部必須嚴(yán)格工程預(yù)算、決算工作的把關(guān)。嚴(yán)格執(zhí)行約定的定額標(biāo)準(zhǔn)，不得擅自增加工程量和無(wú)據(jù)結(jié)算。不得超預(yù)算支付工程款，在20xx年工程進(jìn)展的同時(shí)做好以下兩項(xiàng)工作： 1、認(rèn)真編制工程預(yù)算，配合工程部及時(shí)做好工程手續(xù)的洽談協(xié)商、變更，及時(shí)掌握材料的變動(dòng)情況，配合工程部做好工程進(jìn)度的控制工作

18、，做好工程的兩表比照，最大限度的節(jié)約使用資金。 2、制定工程資金使用方案，“*”工程工程估算需用資金*億元左右;其中根底局部需用約*億元;地上商業(yè)局部約用*億元;公寓局部約用*億元，做好工程資金的使用方案對(duì)工程的建設(shè)起著關(guān)鍵性的作用，工程部、預(yù)決算部、財(cái)務(wù)部、采購(gòu)部以及招商部等職能部門必須緊密聯(lián)系、團(tuán)結(jié)協(xié)作，使各項(xiàng)工作順利進(jìn)行。 財(cái)務(wù)方面 (一)切實(shí)完成開(kāi)工前融資工作和招商工作任務(wù)，力保工程進(jìn)度不脫節(jié) 公司確定的*年工程啟動(dòng)資金約為*億元。融資工作的開(kāi)展和招商任務(wù)的完成，直接關(guān)系到第一期工程任務(wù)的實(shí)現(xiàn)。故必須做好融資、招商營(yíng)銷這篇大文章。 1、拓寬融資渠道，挖掘社會(huì)潛能 擬采取銀信融資、廠商融

19、資、社會(huì)融資、集團(tuán)融資等方式，拓寬融資渠道。通過(guò)產(chǎn)權(quán)預(yù)售、租金預(yù)付等方法擴(kuò)大資金流，以保證“*”工程建設(shè)資金的及時(shí)到位。 2、采取內(nèi)部認(rèn)購(gòu)房 號(hào)的形式，回籠資金、擴(kuò)大現(xiàn)金流。 為了使工程建設(shè)工程快速回籠資金、擴(kuò)大現(xiàn)金流，考慮在工程開(kāi)工同時(shí)在公司內(nèi)部采取認(rèn)購(gòu)房號(hào)銷售方案，比列約為公寓面積的10 - 15。 3、實(shí)行銷售任務(wù)分解，確?；I劃代理合同兌現(xiàn)。 20xx年公司建設(shè)工程款總需求是*億元。按“*”所簽協(xié)議書(shū)，招商銷售任務(wù)的承載體為籌劃代理公司。經(jīng)雙方商議后，元月份應(yīng)簽訂新的年度任務(wù)包干合同。全面完成招商銷售任務(wù)，在根本上保證工程款的跟進(jìn)。在營(yíng)銷形式上努力創(chuàng)造營(yíng)銷新模式，以形成自我營(yíng)銷特色。 招

20、商方面 (一)、全面啟動(dòng)招商程序，注重成效開(kāi)展工作 招商工作是“*”工程運(yùn)營(yíng)的重要根底。該工作開(kāi)展順利與否，也直接影響公司的工程銷售。因此，在新的一年，招商應(yīng)有方案地、有針對(duì)性地、適時(shí)適量地開(kāi)展工作。 1、合理運(yùn)用廣告形式，塑造品牌擴(kuò)大營(yíng)銷 新的一年公司將擴(kuò)大廣告投入。其目的一是塑造“*”品牌，二是擴(kuò)大樓盤(pán)營(yíng)銷。廣告宣傳、營(yíng)銷籌劃方面，“*”應(yīng)在廣告類種、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、效果評(píng)估、周期方案、設(shè)計(jì)新穎、版面創(chuàng)意、色調(diào)處理等方面下功夫，防止版面雷同、無(wú)效重復(fù)、設(shè)計(jì)呆板、缺乏創(chuàng)意等現(xiàn)象的產(chǎn)生。 2、努力培養(yǎng)營(yíng)銷隊(duì)伍，逐步完善鼓勵(lì)機(jī)制 籌劃代理公司的置業(yè)參謀以及公司營(yíng)銷部的營(yíng)銷人員，是一個(gè)有機(jī)的合作群體。新

21、的一年，公司將充分運(yùn)用此局部資源?；I劃代理公司首先應(yīng)抓好營(yíng)銷人員根本知識(shí)工作，使?fàn)I銷人員成為一支能吃苦、有技巧、善推介的隊(duì)伍。其次是逐步完善營(yíng)銷鼓勵(lì)機(jī)制，在上確立營(yíng)銷獎(jiǎng)勵(lì)方法，具體的獎(jiǎng)勵(lì)方案由營(yíng)銷部負(fù)責(zé)起草。 1、結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀，制訂可行的招商政策 按照公司與籌劃代理公司所簽合同規(guī)定，“*”應(yīng)于xx年出臺(tái)招商方案書(shū)及招商手冊(cè)，但目前該工作已經(jīng)滯后。公司要求，上述兩書(shū)在一季度由籌劃代理公司編制出臺(tái)。 為綜合標(biāo)準(zhǔn)招商銷售政策，擬由招商部負(fù)責(zé)另行起草招商政策要求招商部在元月份出初稿。 2、組建招商隊(duì)伍，良性循環(huán)運(yùn)作 從過(guò)去的一年招商工作得失分析，一個(gè)重要的原因是招商隊(duì)伍的缺失，人員缺乏。新的一年，招商

22、隊(duì)伍在引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的同時(shí)，將配備符合素質(zhì)要求，敬業(yè)精神強(qiáng)、有開(kāi)拓能力的人員，以期招商工作進(jìn)入良性循環(huán)。 行政管理方面 “*”品牌的打造是公司的戰(zhàn)略目標(biāo)之一。現(xiàn)代品牌打造的成功必須依賴于企業(yè)的現(xiàn)代管理模式。新的一年，我們將在建立現(xiàn)代企業(yè)管理體系上下功夫。 (一)、建立完善公司組織結(jié)構(gòu)，不斷擴(kuò)大公司規(guī)模 公司目前設(shè)立的部門是：總經(jīng)理室、辦公室、工程部、資源部、招商部、財(cái)務(wù)部，即“兩室四部”。隨著“*”工程進(jìn)入建設(shè)施工階段，擬增設(shè)運(yùn)營(yíng)部、企業(yè)籌劃部、預(yù)決算等部門共同成為集團(tuán)公司的根底。使公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)成為功能要素齊全、分工合理的統(tǒng)一體。 公司的設(shè)想是在集團(tuán)公司的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，公司實(shí)行獨(dú)立核算，獨(dú)立完成年

23、利潤(rùn)指標(biāo)及其它相關(guān)指標(biāo)，在整體上提升集團(tuán)的競(jìng)爭(zhēng)力。 (二)、建立現(xiàn)代企業(yè)管理體系，推行工作標(biāo)準(zhǔn)到人到崗 現(xiàn)代企業(yè)的高效運(yùn)行，均于企業(yè)的高效管理。新的一年，公司將根據(jù)國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、條例和集團(tuán)公司的要求，制定本公司工作標(biāo)準(zhǔn)，并到人到崗。各項(xiàng)工作按標(biāo)準(zhǔn)程序行事，減少人為指揮，逐步形成“*”特色的企業(yè)管理體系。同時(shí)，根據(jù)不同的工作崗位，制定崗位職責(zé)和工作流程，強(qiáng)化企業(yè)管理意識(shí)，最大化地提高企業(yè)管理水平，向管理要效益。 (三)、以”*”開(kāi)展為歷史契機(jī)，加快集團(tuán)公司總體建設(shè)。 “*”的開(kāi)展是歷史的使命，也是市場(chǎng)的要求，同時(shí)更是集團(tuán)總司蓬勃開(kāi)展樹(shù)立企業(yè)形象地良好契機(jī)，我們應(yīng)順應(yīng)這一時(shí)代的需要，不斷完善自我，

24、開(kāi)展自我，調(diào)整機(jī)制，集聚“內(nèi)功”，合理發(fā)揮員工動(dòng)能，以使佳寶集團(tuán)傲立于房地產(chǎn)之林。 人力資源方面 以能動(dòng)開(kāi)發(fā)員工潛能為前提，不斷充實(shí)企業(yè)開(kāi)展根底，“*”的企業(yè)精神：“開(kāi)放式管理，以人為本;實(shí)事求是，科學(xué)求真”決定了“*”品牌的打造。公司的建立，必須充實(shí)根底工作、充實(shí)各類人才、充實(shí)企業(yè)文化、充實(shí)綜合素質(zhì)。下半年里，公司將在“四個(gè)充實(shí)”上扎扎實(shí)實(shí)開(kāi)展工作。 (一)、充實(shí)根底工作，改善經(jīng)營(yíng)環(huán)境 公司所指充實(shí)根底工作，主要是指各部門各崗位的工作要做到位，做得細(xì)微，做得符合工作標(biāo)準(zhǔn)。小事做細(xì)，細(xì)事做透。務(wù)實(shí)不求虛，務(wù)真不浮夸。標(biāo)準(zhǔn)行為，細(xì)致入微。通過(guò)做好根底工作，改善內(nèi)部工作環(huán)境和外部經(jīng)營(yíng)環(huán)境。該工作的

25、主要標(biāo)準(zhǔn)，由辦公室制定的公司工作手冊(cè)確定，要求員工對(duì)照嚴(yán)格執(zhí)行。為對(duì)各部門根底工作開(kāi)展的利弊得失實(shí)行有效監(jiān)督。 (二)、充實(shí)各類人才，改善員工結(jié)構(gòu) 企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，歸根結(jié)蒂是人才的競(jìng)爭(zhēng)。我們應(yīng)該充分認(rèn)識(shí)到，目前公司員工崗位適合率與現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)對(duì)照是有距離的。20xx年，公司將根據(jù)企業(yè)的實(shí)際需求，制定各類人員的招聘條件，并設(shè)置招聘流程，有目的地吸納愿意效勞于“*”的各類人才，并相應(yīng)建立“*”專業(yè)人才庫(kù)，以滿足公司各崗位的需要。 (三)、充實(shí)企業(yè)文化，改善人文精神 企業(yè)文化的厚實(shí)，同樣是競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的表現(xiàn)。新的一年，“*”籌劃代理公司在進(jìn)行營(yíng)銷籌劃的同時(shí)，對(duì)于“*”文化的宣傳等方面，亦應(yīng)有新的舉措。對(duì)外是“*

26、”品牌的需要，對(duì)內(nèi)是建立和諧企業(yè)的特定要求。因此，“*”文化的形成、升華、揚(yáng)棄應(yīng)圍繞“*”企業(yè)精神做文章，形成內(nèi)涵豐富的“*”企業(yè)文化。 (四)、充實(shí)綜合素質(zhì)，提高業(yè)務(wù)技能 “*”開(kāi)工建設(shè)后，有著不同專業(yè)的合作公司，也有不同的工作崗位。員工能否勝任工作，個(gè)人的綜合素質(zhì)、業(yè)務(wù)技能的提高，亦與整體素質(zhì)相關(guān)。新的年度，辦公室應(yīng)制定切實(shí)可行的員工培訓(xùn)方案，包括工程類、運(yùn)營(yíng)類、招商營(yíng)銷類、地產(chǎn)類、物業(yè)管理類等，并逐季度予以實(shí)施，使員工符合企業(yè)的工作崗位要求。 (五)、以強(qiáng)化企業(yè)管理的手段，全面推行公司各項(xiàng)制度 現(xiàn)代企業(yè)的一個(gè)重要特征，就是制度完善、齊全，執(zhí)行有據(jù)，行之有效。為使公司管理有序進(jìn)行，公司將推

27、行績(jī)效制、推行責(zé)任追溯制、推行末尾淘汰制、推行例會(huì)制、推行各級(jí)責(zé)任制。通過(guò)“五個(gè)推行”，把員工鍛造為符合企業(yè)要求的一流的群體。 1、推行績(jī)效考核制，以日常工作為考核內(nèi)容 績(jī)效考核是國(guó)際流行的企業(yè)管理形式，公司要求每個(gè)員工堅(jiān)持登記績(jī)效考核手冊(cè)，公司定期對(duì)員工考核手冊(cè)進(jìn)行檢查。考核等級(jí)的評(píng)定，主要以如期如質(zhì)完本錢職工作，遵守紀(jì)律等為主要考核內(nèi)容。方法為領(lǐng)導(dǎo)考核、交叉考核、員工考核等，以客觀評(píng)定每個(gè)員工工作的優(yōu)劣。員工績(jī)效考核手冊(cè)每月由辦公室負(fù)責(zé)檢查。 2、推行責(zé)任追溯制，以提高員工的榮譽(yù)感和責(zé)任心 責(zé)任追溯是落實(shí)崗位責(zé)任制的重要方法，也是對(duì)事故根源防漏堵缺的可行良策。公司將制定責(zé)任追溯制(包括獎(jiǎng)勵(lì)

28、賠罰制度等)。強(qiáng)化措施，清楚獎(jiǎng)罰。即可以責(zé)任到人，又能防止無(wú)據(jù)推論，使員工樹(shù)立榮譽(yù)感，增強(qiáng)責(zé)任心。 3、推行末尾淘汰制，以提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 企業(yè)的生存開(kāi)展，除市場(chǎng)客觀環(huán)境外，很大程度取決于員工的個(gè)人競(jìng)爭(zhēng)力。只有把員工打造為特別能工作，特別富于創(chuàng)造力、特別富于團(tuán)隊(duì)精神的群體，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。因此，要符合這一要求，公司必然推行員工末尾淘汰制。其方法以考績(jī)?yōu)橐罁?jù)，綜合考評(píng)員工的工作能力、工作表現(xiàn)。按考評(píng)等級(jí)，實(shí)行末尾淘汰。 4、推行例會(huì)制，提高階段性工作總結(jié)工作 20xx年實(shí)行的例會(huì)制，對(duì)階段性工作總結(jié)提高，對(duì)時(shí)段工作安排布置，起了良好的作用。新的一年，例會(huì)制在堅(jiān)持的同時(shí)，作好以下調(diào)

29、整： 一是例會(huì)時(shí)間。在每星期二的上午進(jìn)行。 二是會(huì)議主持。每次例會(huì)除工作小結(jié)及工作布置外，確定一個(gè)工作主題，分別由分管該項(xiàng)工作的總經(jīng)理、工程經(jīng)理、主管工程師主持。 三是建立例會(huì)工作布置檢查制度，即前次會(huì)議布置的工作在規(guī)定完成的時(shí)段內(nèi)，落實(shí)部門應(yīng)匯報(bào)執(zhí)行情況，以利總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，改良方法，完善提高。 5、推行各級(jí)責(zé)任制，有效實(shí)行分工合作 公司的戰(zhàn)略目標(biāo)之一是建立科學(xué)高效的公司管理機(jī)制。這一既定目標(biāo)客觀上要求公司領(lǐng)導(dǎo)層、部門中層進(jìn)行各級(jí)負(fù)責(zé)，且分工合作，以防止責(zé)任推諉，辦事拖沓，效率低下的現(xiàn)象發(fā)生。 公司領(lǐng)導(dǎo)層分工： 總經(jīng)理：負(fù)責(zé)全面工作，主持融資、重大合作，主持公司日常工作，分管財(cái)務(wù)部。 工程經(jīng)理：負(fù)

30、責(zé)工程的實(shí)施全過(guò)程管理。分管工程部。負(fù)責(zé)與設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理公司及相關(guān)部門的工作對(duì)接。 行政副總經(jīng)理：負(fù)責(zé)公司行政工作，分管辦公室、招商運(yùn)營(yíng)部、物業(yè)管理部，負(fù)責(zé)各項(xiàng)對(duì)外工作的對(duì)接。 營(yíng)銷副總經(jīng)理：負(fù)責(zé)營(yíng)銷工作，分管營(yíng)銷部、企劃部。負(fù)責(zé)營(yíng)銷廣告籌劃，與銷售代理公司、籌劃代理公司、媒體單位的工作對(duì)接。 公司各中層負(fù)責(zé)人，按原定職責(zé)行使管理責(zé)任，新的崗位職責(zé)出臺(tái)后，按新方法執(zhí)行。 全年工作方案，它是大綱式統(tǒng)領(lǐng)全局的文件，不可能細(xì)致到部門各細(xì)節(jié)。因此，公司要求所屬各部門，應(yīng)根據(jù)公司的20*年下半年工作方案，在元旦前相應(yīng)制定出本部門的年度工作方案，有的放矢，以利于“山水城”工程的早日建成和投入市場(chǎng)

31、運(yùn)營(yíng)。 1、 工程產(chǎn)品定位 1) 產(chǎn)品定位策略 在“鬧市靜區(qū)環(huán)境”的指導(dǎo)思想下，為本工程確定一個(gè)強(qiáng)勢(shì)概念，以表達(dá)產(chǎn)品的獨(dú)特價(jià)值和差異化特征，從而確定不可替代的市場(chǎng)地位。 通過(guò)對(duì)“鬧市靜區(qū)環(huán)境、水岸棲居文化、中國(guó)房產(chǎn)品牌”這三個(gè)概念的整合、提煉，在“鬧市靜區(qū)環(huán)境”概念的統(tǒng)領(lǐng)下，融合三者精華，使其產(chǎn)生強(qiáng)大的產(chǎn)品魅力，為本工程“鬧市靜區(qū)環(huán)境”這一行銷主題，作出精彩的產(chǎn)品詮釋，塑造一個(gè)“人詩(shī)意地棲居”的美地。 本工程的產(chǎn)品定位策略可以歸納為：以鬧市靜區(qū)環(huán)境為主題和靈魂，以水岸棲居文化為載體，以中國(guó)房產(chǎn)品牌為支撐，以塑造業(yè)主“身心健康，詩(shī)意棲居”為核心利益點(diǎn)的武寧縣樣板生活社區(qū)。 2) 產(chǎn)品定位闡述 (

32、1) 鬧市靜區(qū)環(huán)境的概念 一方面表達(dá)購(gòu)物、休閑等方面的生活便捷，滿足縣城居民對(duì)城市生活的留念和向往;另一方面表達(dá)了產(chǎn)品定位逾越日前普遍意義的物質(zhì)需求層面，上升到一個(gè)更廣闊、更豐富、層次更高的精神需求層面。 (2) 水岸棲居文化概念 水是人類的生命之源、開(kāi)展之本，它與人們的生活息息相關(guān)。祖先們選擇棲水而居，是因?yàn)樗畮Ыo他們生命的滋養(yǎng)與生活的便利;而今崇尚棲水而居，那么是渴望與自然的和諧共生以及文化的傳承和延續(xù)。在武寧縣本工程依靠天然水系資源，為開(kāi)發(fā)濱水住宅提供了良好的根底。 (3) 中國(guó)房產(chǎn)品牌概念 “中國(guó)房產(chǎn)”是作為集團(tuán)公司在國(guó)家工商總局注冊(cè)的商標(biāo)，在股票市場(chǎng)和很多大中城市廣為人知，從營(yíng)造“名園”到營(yíng)造“名牌”，將會(huì)產(chǎn)生名牌住宅的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。 2、 工程的目標(biāo)客戶定位 由市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果可知，客戶對(duì)住宅的心理價(jià)位在10-14萬(wàn)之間，那么目標(biāo)客戶群體主要為公務(wù)員、教師、專業(yè)技術(shù)、外出打工人員。購(gòu)置門面的客戶群體主要集中在私營(yíng)業(yè)主和外出打工人員。 3、 工程的價(jià)格定位(詳見(jiàn)附價(jià)格表) 由于工程屬于高品質(zhì)樓盤(pán)，臨湖畔，環(huán)境優(yōu)越，