老年公寓可行性研究報(bào)告

1、此資料由網(wǎng)絡(luò)收集而來，如有侵權(quán)請告知上傳者立即刪除。資料共分享，我們負(fù)責(zé)傳遞知識。老年公寓可行性研究報(bào)告老年公寓可行性報(bào)告截止到年底，我市戶籍60歲以上老人達(dá)150.94萬，占總?cè)丝?5.2%，老年人口增速5.5%，高于全國平均增長速度，城區(qū)空巢家庭達(dá)60.7%。據(jù)預(yù)測，到21世紀(jì)中葉，哈爾濱市老年人口比重將達(dá)到25%，即每4個(gè)人中就有一個(gè)老年人。據(jù)分析，哈爾濱市人口老齡化是由于生育率急劇下降造成的，老齡化超前于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，即“未富先老”。而老年公寓是解決這一問題的重要手段。開辦老年公寓首要的問題是維持良性運(yùn)轉(zhuǎn)，即如何保持其自身發(fā)展。盈虧的主要因素是入住率和服務(wù)成本，這里的服務(wù)成本是指為老人服務(wù)

2、所必需的，如房租、防暑降溫、取暖費(fèi)、水電煤氣費(fèi)、工資、辦公費(fèi)用、維修費(fèi)、大型資產(chǎn)折舊費(fèi)等。其計(jì)算公式為(預(yù)期入住人數(shù)收費(fèi))服務(wù)成本即為盈虧。收費(fèi)項(xiàng)目主要有床位費(fèi)、生活費(fèi)、取暖費(fèi)三項(xiàng)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)也可就其他服務(wù)項(xiàng)目收取約定的費(fèi)用。一、申辦老年公寓可行性分析養(yǎng)老服務(wù)業(yè)是一個(gè)投資回收周期比較長的行業(yè)，對此，我們要有清醒的認(rèn)識。進(jìn)行可行性分析要考慮的因素有：目前本市同行業(yè)總量(床位數(shù))及分布情況;老人及家庭經(jīng)濟(jì)狀況，盡可能了解和收集其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的入住情況，xx鎮(zhèn)的交通和環(huán)境情況等。辦院的主要風(fēng)險(xiǎn)在于，一是入住率的不足，房租、人工費(fèi)和取暖費(fèi)等硬性開支不能得到有效攤薄，導(dǎo)致開辦一年內(nèi)甚至更長時(shí)間處于凈投入狀態(tài)

3、，不能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的良性循環(huán)。二是入住老人的收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)，由于老人及子女的財(cái)務(wù)狀態(tài)惡化等原因，都能造成入住老人不能及時(shí)續(xù)費(fèi)，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)又不能強(qiáng)行將老人趕出門，造成墊付費(fèi)用的局面。三是老人的意外傷害風(fēng)險(xiǎn)。老人屬高發(fā)意外傷害和突發(fā)死亡率較高的人群，一旦產(chǎn)生糾紛，訴訟和調(diào)解對養(yǎng)老院都帶來人力和物力上的負(fù)擔(dān)。(一)、 從市場角度目前，我市現(xiàn)擁有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)211家，床位共計(jì)8000余張，剛剛達(dá)到老年人口千分之二的最低要求，應(yīng)該還有很大的發(fā)展空間。從區(qū)域角度來看，南崗區(qū)、道里區(qū)、道外區(qū)、香坊區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相對密集，群力新區(qū)存在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位上的不足。(二)、 目前哈市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)發(fā)展評價(jià)哈市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)該說從數(shù)量上發(fā)展較慢，但總

4、體運(yùn)營水平不夠高。1、百床以上規(guī)模較大的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，收費(fèi)較低(全部費(fèi)用800元以下)的入住率一直很高，床位全年緊張。辦這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期投入較大，要求配套設(shè)施齊全。2、百床以上收費(fèi)在1000元左右的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，市場目前屬于中檔以上養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，目前存在一定程度的入住率不足，經(jīng)營情況多在盈虧平衡點(diǎn)以下。但這種類型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是外地來養(yǎng)老的老人的首選，市場前景看好。3、30張床位至100張床位之間的中等規(guī)模老年公寓是我市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的主流。這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，由于床位數(shù)達(dá)到了規(guī)模效應(yīng)的要求，硬性投入和老人生活費(fèi)用都得到了合理攤派，機(jī)構(gòu)管理還處在簡單層次控制的范圍之內(nèi)，用人成本較低。這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)歷前期的經(jīng)驗(yàn)積累

5、期，多數(shù)都實(shí)現(xiàn)了盈利。 需要特別提出的是，這部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多自覺不自覺將服務(wù)群體逐漸定位在不能自理和半自理的老人群體。這一群體服務(wù)需求層面較少，日常消耗低，且收費(fèi)較高。只要輔助于較好的醫(yī)療，是目前盈利概率最高的院所類型。4、30張床位以下的小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，也稱家庭式養(yǎng)老院，這種院所經(jīng)營形式靈活，前期投入較小，特別適合生活小區(qū)內(nèi)建設(shè)。經(jīng)營這種類型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的關(guān)鍵是爭取物業(yè)和居委會(huì)的支持，在房屋租金等方便實(shí)現(xiàn)優(yōu)惠?？赡艿那闆r下爭取到福彩基金的投入，“老年之家”用這種方式爭取到前期經(jīng)營者少投入，再輔助于水電暖方面的優(yōu)惠，壓縮一下前期投入得不到攤薄的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)可以附設(shè)開辦學(xué)生餐桌和居家養(yǎng)老老人的

6、午餐派送，以彌補(bǔ)盈利能力不足。目前這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在本市經(jīng)營平均狀況較差，對經(jīng)營者的運(yùn)營水平和承受壓力的能力挑戰(zhàn)較大，每年都有不能通過年檢被淘汰的養(yǎng)老院。迫切需要專業(yè)人士介入，對這種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)運(yùn)營須進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)，或采取集團(tuán)式經(jīng)營方式，統(tǒng)一采購、統(tǒng)一配餐、統(tǒng)一調(diào)配醫(yī)護(hù)康復(fù)設(shè)施，才能達(dá)到降低服務(wù)成本的目的。二、收支情況分析(以150張床位，四人間老年公寓為例)(一)、 開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)前期投入1、 150張床位的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)總建筑面積在1300平方米以上。2、 房屋改造和簡單裝修費(fèi)用，約投入60萬元。3、 基本設(shè)施配備。a) 床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計(jì)800元×300=240000元。b)

7、床上用品200×150=30000元c) 室內(nèi)每人一個(gè)圈椅200×150=30000d) 電視每房間一個(gè)1000×38=38000e) 活動(dòng)室設(shè)施家庭影院一套，麻將桌8個(gè)，健身器材5件，預(yù)算約40000元。f) 餐飲設(shè)施，灶具二套，餐具180套，消毒柜一個(gè)，冰箱一臺，總控制在20xx0元。(可在開業(yè)時(shí)爭取區(qū)政府或贊助單位的捐贈(zèng))g) 洗衣設(shè)備，預(yù)算20xx元。h) 洗澡設(shè)備，預(yù)算5000元。i) 辦公設(shè)施，電腦、打印機(jī)各一臺，面包車一部。(可時(shí)機(jī)成熟時(shí)再到位) 合計(jì)最小投入280000元。4、開業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費(fèi)用，約20xx0元。 以上租金+裝修+設(shè)施+宣傳=1

8、32萬元(二)、 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)年度運(yùn)營投入1、 員工工資。 院長(兼會(huì)計(jì))1人計(jì)4000×12=48000元 副院長 兼采購1人計(jì)3000×12=36000元 護(hù)理員15人計(jì)1500×12×15=270000元 廚師2人計(jì)2500×12×2=60000元 以上共計(jì)19人計(jì)41.4萬元。2.伙食費(fèi)成本400×150×12=720xx0元。3、水電費(fèi)50×150×12=90000元4、 取暖費(fèi)2噸/天×1000元/噸×180天=360000元(買煤360噸)5、 辦公費(fèi)用600

9、15;12=7200元(含洗衣粉等洗浴用品)6、 設(shè)備耗材、維護(hù)等20xx元 以上投入合計(jì)159.14萬元。(三)、 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)收入預(yù)測(按80%床位利用率，1080元/人收費(fèi))1、床位費(fèi)(四人間)1080元/人/月×150人×12月×80%=155.52萬元。2、國家補(bǔ)貼：3000元/床/年×150床×80%=36萬元3、興辦期間國家補(bǔ)貼：1000元/床/年×150床×80%=12萬元總收入：203萬元(四)、 經(jīng)營評估1、 此種規(guī)模設(shè)計(jì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)盈虧平衡點(diǎn)為全年平均入住率62.7%。2、 預(yù)期達(dá)到全年平均80%的床位利用率，

10、每年做1萬元的資產(chǎn)折舊， 5000元意外損耗，保守收入42.36萬元。3、每位老人入住時(shí)收取5000元意外保證金，可暫收付60萬元，可40%用于抵付前期投入，其它做為周轉(zhuǎn)資金和出院返還。三、開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)相關(guān)手續(xù)(a)、開辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)具備的條件(一)符合當(dāng)?shù)仞B(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)展規(guī)劃;(二)有規(guī)范的名稱;(三)有固定的場所和服務(wù)設(shè)施，有室外活動(dòng)場所;(四)有相應(yīng)的資金(前期投入約1萬元/床);(五)有與其業(yè)務(wù)相適應(yīng)的從業(yè)人員(醫(yī)生護(hù)士可通過與屬地醫(yī)院診所簽約實(shí)現(xiàn))。(b)、開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料：(一)開辦組織或個(gè)人的身份證明;(二)機(jī)構(gòu)章程;(三)資金狀況證明;(四)場所證明;(五)消防

11、安全、衛(wèi)生防疫證明;(六)與養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所在地的一級以上醫(yī)療機(jī)構(gòu)簽訂的提供醫(yī)療服務(wù)協(xié)議或者內(nèi)設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)的批準(zhǔn)證書。四、開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)辦理如下手續(xù)：1、市和各區(qū)(市)人民政府以及非本市組織、個(gè)人開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人直接向市民政部門提出申請。本市其他組織和個(gè)人開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人應(yīng)當(dāng)向養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)所在地的區(qū)(市)民政部門提出申請。區(qū)(市)民政部門應(yīng)當(dāng)按照本辦法的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行審查，對符合規(guī)定的，報(bào)市民政部門。 民政部門審查開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)申請的時(shí)限為自接到申請之日起20日內(nèi)。2、核準(zhǔn)開辦養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的，申辦人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定和民政部門的要求進(jìn)行籌建，經(jīng)民政部門會(huì)同有關(guān)部門驗(yàn)收合格后，由市民政部門發(fā)給登記證書。3、 申辦人取得登記證書后，應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)：(一)利用非國有資產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書到開辦地的民辦非企業(yè)單位登記管理機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù);(二)利用國有資產(chǎn)開辦的非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書按事業(yè)登記管理的規(guī)定到事業(yè)單位登記管理機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù);(三)開辦營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，申辦人憑登記證書到工商行政管理部門和稅務(wù)部門辦理登記手續(xù)。五、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享受優(yōu)惠和社會(huì)資源利用1、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)用水、電、安裝電話實(shí)行居民價(jià)優(yōu)惠。需每年到民政部門審批一次。2、符合老年之家投入條件的，可申請福彩基金的