拿地工作流程及要點(diǎn)

1、項(xiàng)目拿地及前期流程營(yíng)銷項(xiàng)日市場(chǎng)定位及產(chǎn)品建議報(bào)告審批項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè) 計(jì)定位前期*總平報(bào)批用地規(guī)劃許可證工程規(guī)劃A 許可證施工許可證A辦理土地證設(shè)計(jì)招標(biāo)方案設(shè)計(jì)單位招標(biāo)樁基單位 招標(biāo)工程地勘及報(bào)告出具樁基施工及檢測(cè)三通一平“拿地一動(dòng)工”工作流程一、定義：1、定義：“拿地”指：公司通過競(jìng)拍取得土地，并已簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同；“動(dòng)工”指：總包單位進(jìn)場(chǎng)，土方開始開挖。二、流程：1、拿地前準(zhǔn)備：集團(tuán)公司通過市場(chǎng)調(diào)研和投資分析， 并通過競(jìng)拍取得土地。開始準(zhǔn)備項(xiàng)目啟 動(dòng)。2、市場(chǎng)調(diào)研及項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)定位上會(huì)：營(yíng)銷中心首先對(duì)此項(xiàng)目的：1）市場(chǎng)供求及特征進(jìn) 行分析（此分析包括：市場(chǎng)產(chǎn)品供給量及產(chǎn)品特征； 市場(chǎng)需求狀況、客

2、戶群特征等；）2）市場(chǎng)價(jià)格及特征進(jìn)行分析3）市場(chǎng)典型案例進(jìn)行分析并形成產(chǎn)品建議報(bào)告。集團(tuán)公司對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)定位及產(chǎn)品建議報(bào)告進(jìn)行上會(huì)討論，并給出審批意 見；3、規(guī)劃意見書辦理：1 ）辦理建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn)征求函：（本單位報(bào)批函，項(xiàng)目建議書代可研報(bào)告，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證明文件 等）2 ）到規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見書（包括：建設(shè)單位項(xiàng)目地點(diǎn)征求意見函，建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批審報(bào)表，建設(shè) 單位用地申請(qǐng)及擬建項(xiàng)目情況說明，立項(xiàng)前環(huán)境保護(hù)意見書，擬建方案設(shè)想總 平圖，地形圖等）其中項(xiàng)目方案設(shè)想總圖為概念方案提供。4 、用地方面：可根據(jù)土地轉(zhuǎn)讓簽訂合同完成土地分割和交地,并場(chǎng)地開始進(jìn)行平整和圍墻砌筑。5、項(xiàng)目立項(xiàng)：立項(xiàng)批文

3、辦理需要以下材料：1) 項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告；2) 項(xiàng)目建議書或項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，報(bào)告內(nèi)容應(yīng)包含以下幾個(gè)方面：(1) 項(xiàng)目必要性和可行性分析；(2) 擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、地點(diǎn)及推薦的初步方案；(3) 項(xiàng)目的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)及環(huán)境效益分析；(4) 投資估算及資金來源分析；(5) 項(xiàng)目建設(shè)的工期安排；(6) 項(xiàng)目建設(shè)的保障條件；3) 與項(xiàng)目立項(xiàng)有關(guān)的其他相關(guān)資料圖紙等。時(shí)間：15工作日6 、規(guī)劃方案設(shè)計(jì)及報(bào)審：1) 研發(fā)設(shè)計(jì)中心委托進(jìn)行總體規(guī)劃方案設(shè)計(jì)2 )前期部門負(fù)責(zé)進(jìn)行總體規(guī)劃方案報(bào)審：(其中需要的材料為：立面批復(fù)文件、規(guī)劃意見書及附圖、用地現(xiàn)狀總平圖、方案設(shè)計(jì)總平圖、建筑單位體及立、平、剖圖、日照分

4、析及說明圖、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)列表說明、規(guī)劃意見書及相關(guān)文件、圖紙等等)其中需要：人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、 文化局等對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 。規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。3) 研發(fā)中心根據(jù)人防、消防審批意見委托進(jìn)行人防、消防報(bào)建圖設(shè)計(jì)消防報(bào)建需要：總平圖、消防設(shè)計(jì)專篇，審定方案通知書。人防報(bào)建需要：地勘資料及地形圖、人防結(jié)構(gòu)計(jì)算表、人防工程施工圖等。3)研發(fā)中心根據(jù)總體規(guī)劃報(bào)審意見進(jìn)行交通、教育等專業(yè)報(bào)建圖設(shè)計(jì)。教育審定：教育審定

5、議建、規(guī)劃意見書、審定設(shè)計(jì)方案通知單等其中同進(jìn)開展：電信；供電；供水；雨、污管網(wǎng)；有線電視，道路等方案咨詢，一般持續(xù)20天左右。市政項(xiàng)目方案綜合設(shè)計(jì)；項(xiàng)目綜合方案審定：（ 建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃審批表，市政項(xiàng)目綜合方案，審定方案總圖及道路方案，市政各專業(yè)咨詢方案）各專業(yè)施工設(shè)計(jì)7、項(xiàng)目用地預(yù)審：總體規(guī)劃設(shè)計(jì)階段同時(shí)開展的還有：項(xiàng)目邊界釘樁，項(xiàng)目征地及建設(shè)用地預(yù)審，辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地審核等。其中項(xiàng)目立項(xiàng)完成后才能進(jìn)行委托交通影響評(píng)估至意體規(guī)劃方案報(bào)批。8、建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理規(guī)劃許可證辦理需要的材料：1）組織機(jī)構(gòu)代碼證；2）南京市建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請(qǐng)表；3）建設(shè)項(xiàng)目的正式批準(zhǔn)文件；4）國(guó)有土

6、地使用權(quán)證；5）現(xiàn)勢(shì)性地形圖；6）符合設(shè)計(jì)要點(diǎn)、方案審定意見以及國(guó)家設(shè)計(jì)規(guī)范的施工圖中的總平面及平、立、剖；7）基礎(chǔ)部分建設(shè)工程規(guī)劃許可證；8）設(shè)計(jì)方案審定意見通知書中要求提供的其他相關(guān)部門的審查意見。時(shí)間15天規(guī)劃許可證辦理后才能進(jìn)行：樹木代移手續(xù)和房屋面積預(yù)測(cè)手續(xù)、 官方招標(biāo)等。同時(shí)工程部門完成1）現(xiàn)場(chǎng)勘察完成2）現(xiàn)場(chǎng)臨水、臨電等辦理完成3）三通一平完成招標(biāo)部門開始樁基、監(jiān)理、總包單位的前咨詢、接洽工作。9、樁基單位的招標(biāo)及進(jìn)場(chǎng)1）研發(fā)設(shè)計(jì)中心完成樁基施工圖設(shè)計(jì)和審查2）招標(biāo)中心完成監(jiān)理和樁基單位招標(biāo)3）前期部門完成樁基施工許可證辦理和官方招標(biāo)報(bào)建完成4）工程部門完成樁基、監(jiān)理單位的進(jìn)場(chǎng)及樁基施工10、“開工”前準(zhǔn)備1）研發(fā)設(shè)