降魔十八掌204條合同操作規(guī)程房地產(chǎn)204全書之示范合同

1、降魔十八掌：204條合同操作規(guī)程20030607版房地產(chǎn)204全書之示范合同 我認(rèn)為需要通過以下幾招方有可能簽訂細(xì)致的合同，這都是我的絕招，教給你我可就沒有飯吃，各位發(fā)了財(cái)可別忘了我：一、 背景理解：要知道這份合同適用于商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，各位知道經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的區(qū)別嗎？就是政府不收取經(jīng)濟(jì)適用房所有的土地出讓金，其他沒有什么太大的區(qū)別，所以不要聽有人說經(jīng)濟(jì)適用房就以為一切都好了；另外還要知道合同談判的價(jià)值，合同談判可以使我們學(xué)會(huì)如何購買房屋、學(xué)會(huì)了一點(diǎn)合同法與擔(dān)保法的知識(shí)、學(xué)會(huì)了證據(jù)與訴訟、學(xué)會(huì)了如何進(jìn)行談判、學(xué)會(huì)了如何面對(duì)談判的失敗、學(xué)會(huì)了如何進(jìn)行家庭配合，所以談判的價(jià)值是巨大

2、的；我主張?jiān)趭蕵分羞M(jìn)行學(xué)習(xí)與談判，只有輕松后才能持續(xù)，才能使自己獲得更多的利益，不要以為談判的目的就是購買房屋，而是有很多其他價(jià)值，這樣大家就會(huì)不枉此談了。二、 堅(jiān)定不移：堅(jiān)定不移的是對(duì)自己權(quán)利的重視和對(duì)合同內(nèi)容的重視，不簽訂補(bǔ)充合同就是不簽字；而且最后一定要6份，那怕是復(fù)印的也行，如果不行可能就會(huì)使對(duì)方將四份合同全部拿走，而你沒有任何證據(jù)證明合同的內(nèi)容，對(duì)方可以擅自進(jìn)行修改，從而取得無法獲得的各種利益；耐心與毅力是一切成功的基礎(chǔ)。三、 案例整理：要整理本地區(qū)發(fā)生的幾類案例，特別是你要購買的開發(fā)商的案件，看大概是什么性質(zhì)的，我知道有69戶消費(fèi)者購買了一處樓房，發(fā)現(xiàn)這是其他業(yè)主通過質(zhì)量訴訟退的房

3、屋，新業(yè)主進(jìn)入后苦不堪言；新聞與網(wǎng)絡(luò)都是非常重要的，如果這個(gè)社區(qū)發(fā)生了打人、欺詐等事故，最好不要購買了，不僅是為了使消費(fèi)者團(tuán)結(jié)起來，另外其他人都在退出的時(shí)候你如果進(jìn)入大概全部的成本都指望你來承擔(dān)了。四、 網(wǎng)絡(luò)溝通：網(wǎng)絡(luò)可以降低消費(fèi)者的溝通與學(xué)習(xí)成本，在北京地區(qū)經(jīng)濟(jì)使用的有三大網(wǎng)絡(luò)：焦點(diǎn)網(wǎng)、新浪網(wǎng)和搜房網(wǎng)；在網(wǎng)絡(luò)上你可以找到這個(gè)項(xiàng)目的先驅(qū)者或者先烈；這樣可以總結(jié)你自己的經(jīng)驗(yàn)，知道今后應(yīng)當(dāng)如何談判；最好能夠在網(wǎng)上搜集幾位朋友，約好同一天去談，談完了以后大家進(jìn)行比較分析，這樣可以持續(xù)下去，即使失敗也沒有什么。五、 機(jī)構(gòu)調(diào)查：如果你時(shí)間充裕，建議去以下幾個(gè)地方：項(xiàng)目房管局土地出讓分管機(jī)構(gòu)、房管局預(yù)售許

4、可證發(fā)放機(jī)構(gòu)、規(guī)劃局、貸款銀行、地區(qū)基層法院、中級(jí)法院，相關(guān)的律師所；環(huán)境規(guī)劃方面要進(jìn)行調(diào)查，你購買房子以前最好去一次規(guī)劃局，看這個(gè)地方過去是怎么規(guī)劃的，會(huì)不會(huì)發(fā)生變化，你要購買的小區(qū)是怎么規(guī)劃的，會(huì)不會(huì)發(fā)生變化，特別是發(fā)生天翻地覆的變化，例如在你的樓下修建火車站、高速公路等；到房管局或者土地局看開發(fā)商的土地出讓金是否交齊了，如果沒有繳齊，一定要在買賣合同中注明；規(guī)劃許可等幾證總可以辦下來，因?yàn)樾枰Ц兜腻X不是很多，而土地出讓金是硬功夫。開發(fā)商調(diào)查也是比較重要的，建議消費(fèi)者考慮開發(fā)商與建筑商的商業(yè)信用、與銀行的商業(yè)信用、與消費(fèi)者的商業(yè)信用，通過比較幾個(gè)企業(yè)后，在中國目前信用評(píng)價(jià)制度不是很完善的

5、情況下，個(gè)人的這種經(jīng)驗(yàn)比較還是很有效果的。六、 定金問題：定金一定要注意，不要為了擔(dān)心定金被開發(fā)商收走而購買房屋，如果這樣你可以發(fā)動(dòng)集體訴訟，這沒有什么太多的事情；如果有時(shí)間你可以從網(wǎng)上搜集這樣一個(gè)案例，最好能夠幫助大家做一些案件，這樣可以使自己積累訴訟經(jīng)驗(yàn)。七、 競爭項(xiàng)目：要知道有哪個(gè)項(xiàng)目與你這個(gè)項(xiàng)目是競爭的，然后比較一下價(jià)格，這樣才能知道自己的項(xiàng)目定價(jià)是否合適。如果能同時(shí)與兩家開發(fā)商進(jìn)行談判，則是比較高超的技巧，學(xué)會(huì)讓開發(fā)商到你指定的地方進(jìn)行談判，開始需要訓(xùn)練開發(fā)商，大部分開發(fā)商并沒有這個(gè)準(zhǔn)備，所以要慢慢的進(jìn)行教育。八、 法律準(zhǔn)備：消費(fèi)者至少要學(xué)習(xí)以下幾部法律，如果有時(shí)間要認(rèn)真學(xué)習(xí)合同法（

6、買賣合同）、擔(dān)保法、最高人民法院擔(dān)保法司法解釋、最高人民法院審理商品房買賣合同糾紛若干問題的解釋、建設(shè)部建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例、建設(shè)部商品房銷售管理辦法、建設(shè)部預(yù)售管理辦法、建設(shè)部公用面積分?jǐn)傄?guī)則、最高人民法院民事訴訟證據(jù)規(guī)則，當(dāng)然不知道這結(jié)法并不等于你不能買房子，只是容易吃虧上當(dāng)罷了。九、 交流學(xué)習(xí)：人們對(duì)知識(shí)的學(xué)習(xí)很多都是在與其他人的交流中持續(xù)下來的，看看你本身擁有的知識(shí)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)凡是能夠經(jīng)常使用的就會(huì)進(jìn)步，凡是不用的就會(huì)后退或者遺忘，所以你一定要經(jīng)常性與周圍的人進(jìn)行交流，從他們哪里取得失敗的經(jīng)驗(yàn)與教訓(xùn)，當(dāng)然最好的交流方法是到法院門口，或者到房管局門口，在北京每天都可以遇見到這些地方去起訴或

7、投訴的人；家庭交流也是學(xué)習(xí)的重要方式，其目的有兩個(gè)，一是知識(shí)的交流，二是配合的訓(xùn)練，因?yàn)檎勁羞^程中需要夫妻雙方進(jìn)行配合。十、 合同比較：將204條與建設(shè)部24條商品房買賣合同進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)其中的不同之中，如果你能寫一篇評(píng)論性的文章，說明你對(duì)合同的理解已經(jīng)很深刻了，你能隨時(shí)批出建設(shè)部24條合同中的不足之處嗎？而且最好說出三個(gè)以上的理由，這樣才能在談判中讓人家覺得你不是在蠻纏，而是言之有物、言之有理。204條的核心條款是不確定的，完全根據(jù)消費(fèi)者個(gè)人的意愿進(jìn)行選擇；所以不要以為204條都是你需要的，對(duì)于普通消費(fèi)者來說，如果是期房大概需要130條左右，現(xiàn)房60條可能就足夠了。十一、 辯論與發(fā)聲：你可能

8、平時(shí)不愛說話，那么簽訂合同時(shí)你可能要為自己的沉默付出數(shù)萬元的損失，積極的表達(dá)自己的觀點(diǎn)，特別是學(xué)會(huì)表達(dá)自己與其他人不一樣的觀點(diǎn)，進(jìn)而影響別人說服別人，可能使你獲得財(cái)富；如果你自己平時(shí)不擅說話，而且又想節(jié)省一些房款，我想你試著在辦公室與別人進(jìn)行爭論，腦子與嘴都會(huì)越用越靈活。談判是一個(gè)復(fù)雜艱苦的過程，我經(jīng)歷的談判中，可以從早晨九點(diǎn)到晚上九點(diǎn)，只吃了一點(diǎn)中午飯，此時(shí)誰能將自己的觀點(diǎn)持續(xù)的解釋并且表示出來，就意味著誰有可能取得最后的勝利；這種培訓(xùn)的最后目的就是學(xué)會(huì)說服，目的是要得到銷售人員的配合，銷售員經(jīng)常用的方法是：“我們市里有規(guī)定，不準(zhǔn)如何如何”，此時(shí)我們要說：“他們是什么部門，我要去查一查”，然

9、后再列出一大堆法律來，這樣就可以找機(jī)會(huì)了。十二、 條款默寫：有時(shí)有些條款需要現(xiàn)場立即寫出來，開發(fā)商不會(huì)讓你去查204條的，如果要去現(xiàn)找，可能就不會(huì)成了；而且寫合同的過程有一個(gè)特點(diǎn)，誰起草誰受益，別指望銷售員可以寫出保護(hù)你自己權(quán)利的條款來。要知道合同條款有個(gè)特點(diǎn)，我寫條款一般是按照如下模式：原因+行為+后果，例如：考慮到目前買受人無法取得質(zhì)量報(bào)告（原因），因?yàn)槌鲑u人承諾在竣工后向買受人交付全部質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告（行為），否則自2003年6月1日竣工起，每延遲一天出賣人向買受人承擔(dān)總房價(jià)千分之一的違約金（后果）。十三、 談判實(shí)習(xí)：我想最好要談判三個(gè)項(xiàng)目，可能每個(gè)項(xiàng)目要花費(fèi)幾百元交通費(fèi)用，但是如果有了經(jīng)驗(yàn)

10、，可能會(huì)節(jié)省數(shù)萬元房款，這種投資還是比較合算的；消費(fèi)者在談判中心理上往往有些困難：想購買的項(xiàng)目能否隨時(shí)停住，而不是很想購買的房屋是否可以隨時(shí)持續(xù)下去；我想都不要輕易放棄；可能那些你不想購買的項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)你想不到的好處，而那些你非常購買的項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)你想不到的壞處。十四、 電話調(diào)查：如果你要購買一處房屋，最少要電話偵查三處， 電話實(shí)驗(yàn)成本低，速度快；要做到三點(diǎn)，一要不厭其煩的提問題，最佳成績是可以持續(xù)提30個(gè)以上的問題；二要堅(jiān)決下去，訓(xùn)練自己對(duì)談判主動(dòng)性的控制能力，對(duì)方讓我去的時(shí)候不一定去，我想去的時(shí)候必須讓對(duì)方做好準(zhǔn)備；三要強(qiáng)調(diào)補(bǔ)充合同，因?yàn)槟闳サ臅r(shí)候就是要簽訂補(bǔ)充合同，如果對(duì)手在電話里不同意簽訂

11、補(bǔ)充合同，那么你一定要明確表示，我堅(jiān)決不購買了；這種不斷復(fù)雜的消費(fèi)者電話，會(huì)通過銷售員傳達(dá)到其公司經(jīng)理，如果有100名消費(fèi)者都這樣說，開發(fā)商肯定就要改變方法了，因?yàn)橄M(fèi)者不購買房屋可以繼續(xù)生存下去，而開發(fā)商不賣房屋其生存期不會(huì)超過很長。十五、 實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練：為什么開發(fā)商總是在與消費(fèi)者的談判中處于優(yōu)勢地位，主要有兩個(gè)原因，一是地位原因，消費(fèi)者在與開發(fā)商談判的同時(shí)，已經(jīng)在潛意識(shí)中認(rèn)定了自己的弱勢地位，所以坐在銷售大廳里一坐就會(huì)有了自卑意識(shí)，自然就不敢主張自己的權(quán)利；二是經(jīng)驗(yàn)優(yōu)勢，開發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)也不是一開始就有的，而是經(jīng)過了千百次談判獲得的，為了保證雙方在經(jīng)驗(yàn)上能夠處于平等的地位，消費(fèi)者就需要以各種方式來

12、獲得談判的機(jī)會(huì)，提高自己的談判技能；談判時(shí)如果有筆記本電腦，最好帶上，這樣寫出來比較方便，而且對(duì)方也不知道你在搜索什么，可以談判持續(xù)下去；而且要帶上相關(guān)法律；因?yàn)殇N售員經(jīng)常說“法律不允許”，這樣你就可以問“什么法律？”，“你有沒有這種法條？”“給我復(fù)印一份行不行？”十六、 隨時(shí)放棄：我雖然投入了很多精力，但是開發(fā)商投入的精力更多，我的等待成本幾乎不用考慮，而開發(fā)商一套幾十萬元的房屋的等待成本是我的幾十倍；當(dāng)然如果你堅(jiān)持不住了，也可以隨時(shí)妥協(xié)，因?yàn)槟阋》课?；因?yàn)槿松芏?，錢總是要花的，受到欺詐也是人生的一種形式；付錢的條款最后談，或者中間穿插，但最后確定；合同簽訂后一定要陸份合同都簽字，而且自己手中一定至少要一份，而且一定要有開發(fā)商代表人的簽字才行。十七、 夫妻配合：夫妻一定要配合，所謂紅臉白臉之說吧，而且最好能夠一人輪一次，這樣可能持續(xù)下去；每次談判后都要對(duì)本次談判的經(jīng)驗(yàn)進(jìn)