房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告

1、*房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告2016年5月20號目錄56781234項目概況開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查市場分析和項目定位市場分析和項目定位資源供給資源供給項目開發(fā)組織機構(gòu)、管理費用的研究項目開發(fā)組織機構(gòu)、管理費用的研究開發(fā)建設(shè)計劃開發(fā)建設(shè)計劃項目資金來源及經(jīng)濟分析項目資金來源及經(jīng)濟分析結(jié)論及建議結(jié)論及建議一、項目概況1、項目選址及布局 項目兩面臨街，符合自然條件，臨街為兩層門面或商鋪，一樓門面可用于一般商業(yè)用途，二樓可用于辦公或休閑娛樂用途。住宅部分其客廳和主臥室必須朝向小區(qū)內(nèi)中心景觀區(qū)，住宅層數(shù)最高為七層。2、建筑風(fēng)格 以現(xiàn)代簡潔為建筑主風(fēng)格，其中心綠化為現(xiàn)代園林設(shè)計。門

2、面部分考慮為外墻石材飾面，住宅部分的外立面盡量采用簡單、清爽、高雅的外墻漆色彩。一、項目概況3、小區(qū)環(huán)境、景觀設(shè)計 以中心景觀為主，需作地勢設(shè)計，植物配搭方面需結(jié)合*氣候特征，盡可能作到四季有花、一年到頭長綠，植物顆數(shù)計劃合理，小區(qū)另兩面不臨街圍墻邊宜考慮高達長綠植物。4、社區(qū)服務(wù)及物業(yè)管理 社區(qū)服務(wù)方面配置了自行車停車棚、小車停車位、小區(qū)值班室、物業(yè)管理用房。面向社會公開招標(biāo)聘請社會信譽度高、服務(wù)周到、有資質(zhì)的專業(yè)物業(yè)公司進行管理。5、裝修標(biāo)準(zhǔn) 本項目所有的住房和門面交房標(biāo)準(zhǔn)均為清水房標(biāo)準(zhǔn)，但也可以根據(jù)客戶需要提供個性化的裝修房。 二、開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及動遷安置1、土地調(diào)查：本項目用地

3、由兩宗土地構(gòu)成，其土地證面積總和為7813.21平方米（約11.72畝），均屬商業(yè)、居住用地，使用單位均為*￥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。2、拆遷調(diào)查：本項目土地使用權(quán)屬*￥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，其地塊上臨時出租門面及出租倉房產(chǎn)權(quán)均屬￥公司，不存在大的拆遷難的問題。3、市政基礎(chǔ)配套設(shè)施調(diào)查：本項目地塊上有倉房（租賃站），其施工水電問題可在此基礎(chǔ)上解決，同時項目兩面臨市政道路，其雨污排放及燃氣、電力、電訊等設(shè)施均可就近接入。4、地塊交通條件調(diào)查：本項目周邊的市政路網(wǎng)正逐步完善，隨著花園、中房、小島等幾個大房產(chǎn)公司在本項目周邊進行開發(fā)帶動，將極大地促進政府對該區(qū)域的市政配套設(shè)施建設(shè)及完善。36路公交車從項目

4、前躍進北路經(jīng)過，6路、27路、39路公交線路從旁經(jīng)停，平政長途汽車站相距咫尺，出行非常方便。三、市場分析和項目定位一）、市場分析：1、2009年*市房地產(chǎn)市場供給現(xiàn)狀分析：1）、由于國家宏觀調(diào)控因素，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)減少狀態(tài)。2）、房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。2008年*市住宅投資所占比重為89%，2009年住宅投資下降至83%，非住宅投資中商業(yè)用房比重上升較快，由2008年7.8%上升至2009年15%，對我市投資結(jié)構(gòu)是否協(xié)調(diào)發(fā)展產(chǎn)生了較大影響。三、市場分析和項目定位3）、商品房竣工面積比上年增長22%，其中商品住房比上年負增長5%；商品用房比上年增長495%；寫字間比上年增44%；其它用房比上年

5、負增35%。4）、商品房進入市場情況2009年，*市商品房市場進入共81宗，276幢，1192501平方米。同比上年減少464296平方米，負增長為28%。其中：商品住宅進入市場占商品房進入市場總量82%左右，比上年投入總量減少93%；商業(yè)用房投入市場占商品房總量14%左右，其他用房市場信息投入占商品房投入市場總量4%左右。三、市場分析和項目定位2、2009年*市房地產(chǎn)市場需求現(xiàn)狀分析2009年，*市房地產(chǎn)市場需求總量大于2008年，房地產(chǎn)市場受銀行信貸規(guī)模收縮影響，2009年下半年商品房銷售有所下降。1）、2009年，*市商品房銷售面積增長率為7.6%，銷售金額增長率為20%。商品住宅銷售面

6、積增長率為7.7%，銷售數(shù)量增長率為5%，銷售金額增長率為21%。2）、2009年住房二級市場日趨活躍，完成二手房交易數(shù)量比去年增長62.1%，成交面積增長88.1%，成交金額增長42.8%；其增長速度遠遠高于一級市場，成為房地產(chǎn)市場新的增長點。3）、消費者購成情況*市外地人與本地人購房數(shù)比例差距逐漸縮小，2009年，外地人購買商品房比上年增加64%。三、市場分析和項目定位4）、商品房銷售價格情況2009年，*市普通商品住房1447.76元/ m2，電梯公寓2103.55元/ m2，別墅1937.48元/ m2，商業(yè)用房7681.52元/ m2，其他用房2380.62元/ m2。 5）、不同戶

7、型商品房銷售情況分析 2009年每套90-130平方米范圍內(nèi)仍然是人們購買的主要對象，每套90平方米以下比上年上漲4.27%，而每套面積130平方米以上的下降2.19%；說明小戶型購買者人群增加。1000-1300元/平方米商品房成交量下降9.32%，而1600-2000元/平方米商品房成交量上升15.4%，呈現(xiàn)出戶型變小，單價上升的勢態(tài)。三、市場分析和項目定位3、2009年*市商品房空置情況：2009年*市商品房空置面積負增長率為13%。其中，一年以內(nèi)商品房空置面積為355135平方米，住宅1102套，一年以上商品房空置面積為90356平方米，住宅288套。2009年*市商品房空置面積總量占

8、商品房竣工面積的29%，比上年減少5.7%，其中一年以上空置面積90356平方米，比上年減少7.63%。雖然商品房空置面積比上年減少，但2009年下半年增加68114平方米，增長比率為18%。三、市場分析和項目定位4、2009年*市房地產(chǎn)市場發(fā)展特點1）、房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅減緩*市2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資比上年減少28%，施工面積比上年減少22%。尤其是下半年，房地產(chǎn)市場投入量進一步趨緩，上半年與下半年投放量比重分別59.3% 、40.7% 。2）、房價基本平穩(wěn)：幾年來，*的商品房價格每年上升比例不超過10%。3）、商品房銷售上漲速度較快，但下半年銷售有所回落。2008年下半年至2009年上半

9、年，*市商品房銷售出現(xiàn)前所未有的上升趨勢三、市場分析和項目定位4）、商業(yè)用房投資勢頭強勁2009年，*商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出強勁的投資勢頭，萬向裝飾建材城、花園市場三匯裝飾建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉漢城二期、溢陽商業(yè)城等一批項目陸續(xù)投入市場，天晨愛喜嘉年華、東辰新天地、四川綿州汽車配件市場等一批項目也已開始或即將開始動工。5）、二手房市場增長較快，連動商品房市場銷售快速增長。2009年，*二手房市場已開始步入高發(fā)展期，本年同比上年增長88.1%，快速上漲極大地拉動了商品房市場。6）、外來人口購房成為我市房地產(chǎn)市場的主力軍。外來人口購買我市商品房，近三年來增長速度不斷加快，7）、小戶型商

10、品房開始受到市場青睞，受到開發(fā)商、消費者追捧。三、市場分析和項目定位5、2009年*市房地產(chǎn)市場存在問題1）、土地價格的快速增漲與商品房價格的穩(wěn)步發(fā)展形成了明顯的矛盾。2）、原材料價格波動的不確定性加大了房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。3）、受國家宏觀調(diào)控影響，*市房地產(chǎn)開發(fā)投資、銷售在2009年下半年受到明顯影響，出現(xiàn)減緩趨勢。4）、商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)性矛盾仍然存在，影響房地產(chǎn)市場發(fā)展。三、市場分析和項目定位6、2010年*市房地產(chǎn)市場預(yù)測1）、*市經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，為房產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展提供了保證。但是由于近年*國民經(jīng)濟GPP增漲速度放慢，將會影響到房地產(chǎn)市場。2）、政府對土地調(diào)控度加強，拍賣土地競投現(xiàn)象將繼續(xù)出

11、現(xiàn)。3）、2010年商品房價格預(yù)計將保持相對平衡，但應(yīng)有一定升幅。4）、二手房屋市場交易將繼續(xù)保持暢旺。5）、外來人口購房將進一步擴展，繼續(xù)支撐*市房地產(chǎn)市場的繁榮三、市場分析和項目定位二）、項目市場定位1、項目周邊類比競爭樓盤市場調(diào)研選取“花園星河灣二期（星河圣景）”、“金達小區(qū)”、“青清怡苑”、“隨園新村二期”、“山水姻緣”等樓盤進行對比分析1）、商業(yè)部分、花園“星河灣”一期：該項目門面建筑面積銷售單價為3500元/，銷售情況比較好，尤其內(nèi)街門面銷售基本告罄。、金達小區(qū)：該項目門面建筑面積銷售單價為4500元/左右，該部分門面已銷售完。臨長虹大道及待建城市規(guī)劃道路的門面現(xiàn)未向社會公開發(fā)售，

12、待周邊環(huán)境配套設(shè)施形成后在對外銷售。三、市場分析和項目定位、青清怡苑（兩層門面）：該項目位于躍進北路，在本項目斜對面。其門面建筑面積銷售單價為5000元/、山水姻緣（兩層門面）：該項目在青清怡苑項目正對面。該項目一層門面建筑面積銷售均價在6000元/，二樓門面建筑面積銷售均價在2600元/。由此可見，該區(qū)域門面單價總體來說不是太高，根據(jù)*市現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前景來說，該區(qū)域在幾個高檔樓盤的帶動下，以及市政配套設(shè)施的進一步完善，只要項目門面面積適中，其門面銷售單價有很大的提升潛力。三、市場分析和項目定位2）、住宅、花園“星河灣”二期（2F7F）：小區(qū)共有住宅2000余套，總體銷售情況比較好。、金達

13、小區(qū)（1F7F）：根據(jù)該項目售樓部樓盤銷售進度表分布來看，住宅僅建筑面積91左右的小兩室兩廳戶型銷售形式較好。、隨園新村二期（1F7F）：該項目屬于經(jīng)濟適用房，其戶型均以小兩室、一室為主，套內(nèi)面積在5575之間。、青清怡苑（1F7F）：該項目周邊環(huán)境較差，銷售情況不好。、山水姻緣：（1F7F）：由于屋頂花園面積較大，其銷售情況比較好三、市場分析和項目定位由此可見，該區(qū)域除“花園星河灣”外，其他一般商住樓項目的住宅銷售單價總體偏低，其原因與其各自項目本身的規(guī)劃設(shè)計以及區(qū)域內(nèi)城市配套設(shè)施有關(guān)系，“花園星河灣”因其項目大、規(guī)劃理念先進、公司品牌效應(yīng)使得其本身銷售單價及銷售走勢都非常樂觀。因此，對于本

14、項目而言，只要我們在項目前期規(guī)劃做細，設(shè)計盡可能的人性化，以及隨著政府對土地控制力度加大，其本項目住宅銷售單價應(yīng)該比較樂觀，根據(jù)現(xiàn)該區(qū)域的樓盤凝聚的人氣，銷售走勢也是可以樂觀預(yù)計的。三、市場分析和項目定位2、項目定位：1）、市場定位：本項目擬建設(shè)成為*市少有的精品小樓盤。2）、區(qū)域定位：在本項目區(qū)域內(nèi)，要建設(shè)成為在規(guī)劃設(shè)計上與“花園星河灣”、“小島春天花園”等高品質(zhì)商住小區(qū)媲美或有些甚至超越，在銷售價位方面能讓市民更容易接受的精品商住小區(qū)。 3）、主力客戶群定位：中、低收入市民（包括臨時居民），白領(lǐng)階層，二次置業(yè)者以及外地來綿人員。 4）、功能定位：臨街部分：底層臨街面為商業(yè)，二層為娛樂休閑、

15、辦公用途。其臨街三層（含三層）以上及小區(qū)內(nèi)不臨街的均為住宅，其總層數(shù)最高為七層。5）、建筑風(fēng)格定位：本小區(qū)建筑以現(xiàn)代簡潔為建筑主風(fēng)格，其中心綠化為現(xiàn)代園林設(shè)計。四、資源供給1、建筑材料的需要量、采購方式和供應(yīng)計劃建筑材料的需要量將根據(jù)最終經(jīng)政府批準(zhǔn)通過的施工圖進行定額計算而得，材料部分除部分設(shè)備或?qū)I(yè)性強的項目外，其余材料均由總包方自行負責(zé)采購，甲方負責(zé)對其指定廠家或品牌，其主要材料價格以甲乙雙方均認可的材料價格執(zhí)行。需甲供的材料或設(shè)備由總包方提前書面通知甲方安排進場時間。2、施工力量的組織計劃本項目施工力量由建設(shè)方按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定面向社會進行公開招標(biāo)，選取有實力、信譽好、報價合理最優(yōu)的施工單位

16、進行施工。四、資源供給3、項目施工期間的動力、水等供應(yīng)本項目施工期間的動力、水均在項目原租賃站的動力、水接入基礎(chǔ)上進行相應(yīng)改造而成。4、項目建成投入使用后水、電、燃氣、通訊等均在就近市政道路上接入，其項目交通在兩條市政道路上均留有出入口，方便業(yè)主出行。五、項目開發(fā)組織機構(gòu)、管理費用的研究1、開發(fā)項目的管理體制、機構(gòu)設(shè)置本開發(fā)項目將實行項目管理機制對其項目開發(fā)全過程實施全程管理，即由建設(shè)方組建成立一個“￥花園”項目開發(fā)部。下設(shè)工程技術(shù)處、財務(wù)處、外聯(lián)處、銷售處。2、管理人員的配備方案項目開發(fā)部設(shè)項目經(jīng)理一名，負責(zé)對項目開發(fā)全過程實行領(lǐng)導(dǎo)管理，并對公司負責(zé)。工程技術(shù)處下設(shè)技術(shù)負責(zé)人一名，負責(zé)項目技

17、術(shù)問題的協(xié)調(diào)解決，配置技術(shù)員一名，負責(zé)現(xiàn)場質(zhì)量、工期監(jiān)控并協(xié)調(diào)現(xiàn)場各方面工作。財務(wù)處設(shè)置財務(wù)負責(zé)人一名，負責(zé)項目一切財務(wù)工作，配置會計、出納各一名，其職責(zé)按公司財務(wù)制度執(zhí)行。外聯(lián)處一人，負責(zé)項目報建以及水、電、氣、弱電等方面的聯(lián)系工作，并協(xié)助辦理項目預(yù)售、銀行按揭等工作。銷售處設(shè)銷售負責(zé)人一名，負責(zé)項目銷售策劃、項目定價以及銷售所需外聯(lián)工作，配置銷售員兩名，協(xié)助銷售負責(zé)人開展工作。五、項目開發(fā)組織機構(gòu)、管理費用的研究3、擬定人員培訓(xùn)計劃，估算年管理費用支出情況工程技術(shù)處、財務(wù)處、外聯(lián)處的培訓(xùn)計劃均按有關(guān)部門每年要求的執(zhí)行，公司不再另行安排。銷售處人員培訓(xùn)由項目經(jīng)理及銷售負責(zé)人組織，其他處配合對

18、本項目進行針對性學(xué)習(xí)和加強。六、開發(fā)建設(shè)計劃1、前期開發(fā)計劃及資金計劃：（括號內(nèi)為資金計劃情況）六、開發(fā)建設(shè)計劃2、工程建設(shè)計劃及資金計劃：（括號內(nèi)為資金計劃情況） 在本計劃中，僅表示某項工作開展的大致時間，該時間在后期項目 建設(shè)策劃中將進一步明確細化或根據(jù)項目實際工作進展情況進行相應(yīng)調(diào)整。 3、建設(shè)場地的布置：以后期項目施工組織設(shè)計為主。4、施工隊伍選擇：由建設(shè)方按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定面向社會進行公開招標(biāo)，選取有實力、信譽好、報價合理最優(yōu)的施工單位進行施工。七、項目資金來源及經(jīng)濟分析1、項目投資來源、籌措方式的確定：根據(jù)公司實際情況，本項目采用一次性開發(fā)，開發(fā)資金通過兩種方式獲得：、自籌資金：約70

19、0萬元，由本項目投資商先籌取200萬元用于本項目前期報建，項目開始動工建設(shè)時，由本項目投資商在“*”項目銷售款中抽取500萬元用于本項目開發(fā)建設(shè)。、本項目銷售資金：在本項目預(yù)售開始后（具體時間以市房管局核準(zhǔn)的預(yù)售許可證批準(zhǔn)時間為準(zhǔn)），部分銷售款用于優(yōu)先向土地抵押銀行還貸（具體銷售款還款比例詳見銷售狀況及資金還貸情況表），其余銷售資金再回投入本項目開發(fā)之中，以填充開發(fā)資金缺口，解決資金不足等問題。七、項目資金來源及經(jīng)濟分析3、銀行還貸評價：根據(jù)項目開發(fā)成本及利潤估算表可知，本項目開發(fā)后完全有能力還清該土地在銀行抵押貸款和因此產(chǎn)生的利息（即土地原始成本和銀行利息）。現(xiàn)項目擬定銷售周期12個月，預(yù)計銷售狀況及資金還貸情況如下表分析：八、結(jié)論及建議1、結(jié)論：1）、隨著城區(qū)土地供應(yīng)量減少及土地成本增加，目前該區(qū)域已有多家房產(chǎn)商在投資開發(fā)，使得該區(qū)域成為*房地產(chǎn)開發(fā)一個新的熱點區(qū)域。2）、隨著政府加大城市土地供應(yīng)的監(jiān)管和土地市場化運作，以及項目周邊商住氛圍的進一步凝聚，其銷售價格在估算價格的基礎(chǔ)上有一定的上浮空間，即結(jié)果將增加開