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1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)第一章:第一章: 房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的概念 房地產(chǎn)相關(guān)名詞解釋房地產(chǎn)相關(guān)名詞解釋一、房地產(chǎn)概念房地產(chǎn)的含義:房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物,包房地產(chǎn)的含義:房地產(chǎn)具體是指土地、建筑物及其地上的附著物,包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn),是房產(chǎn)和地產(chǎn)括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益。又稱不動(dòng)產(chǎn),是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱,兩者具有整體性和不可分割性。的總稱,兩者具有整體性和不可分割性。房產(chǎn):之法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系,在不同的所有者和使用者之間可以房產(chǎn):之法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系,在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租和出售或做他用途的房屋進(jìn)行出租和出

2、售或做他用途的房屋。地產(chǎn):即土地財(cái)產(chǎn),在法律上明確的權(quán)屬關(guān)系,包括地面及其上下空間,地產(chǎn):即土地財(cái)產(chǎn),在法律上明確的權(quán)屬關(guān)系,包括地面及其上下空間,地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無(wú)權(quán)屬關(guān)系。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無(wú)權(quán)屬關(guān)系。房地產(chǎn)市場(chǎng)概念房地產(chǎn)市場(chǎng)概念 狹義概念:房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動(dòng)的地方或場(chǎng)所。狹義概念:房地產(chǎn)商品進(jìn)行交易活動(dòng)的地方或場(chǎng)所。 廣義概念:包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓廣義概念:包括土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、互換、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開(kāi)發(fā)、建筑、修繕、裝飾等勞務(wù)活動(dòng)?;Q、抵押以及一些與房地產(chǎn)有關(guān)的開(kāi)發(fā)、建筑、修繕

3、、裝飾等勞務(wù)活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā): 指在依法取得土地使用權(quán)的土地上,按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施指在依法取得土地使用權(quán)的土地上,按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。、房屋建筑的活動(dòng)。取得土地使用權(quán)的方法有兩種:取得土地使用權(quán)的方法有兩種:a) a) 出讓出讓 1. 1.拍賣拍賣 2. 2.招標(biāo)招標(biāo) a a)劃撥)劃撥1. 用地紅線:用地紅線:政府審批的政府審批的土地使用范圍界定線。土地使用范圍界定線。表現(xiàn)方式:紅色表現(xiàn)方式:紅色 粗點(diǎn)劃線粗點(diǎn)劃線2. 建筑退線:也稱建筑控制線,建筑紅線。建筑退線:也稱建筑控制線,建筑紅線。建筑退線是建筑物基底位置的控制線。基建筑退線是建筑

4、物基底位置的控制線?;嘏c道路鄰近一側(cè),一般以道路紅線為建筑控制線,如果因城市規(guī)劃需要,主管部門可地與道路鄰近一側(cè),一般以道路紅線為建筑控制線,如果因城市規(guī)劃需要,主管部門可在道路線以外另訂建筑控制線,一般稱后退道路紅線建造。任何建筑都不得超越給定的在道路線以外另訂建筑控制線,一般稱后退道路紅線建造。任何建筑都不得超越給定的建筑紅線。建筑紅線。3. 坐標(biāo):坐標(biāo):用一組數(shù)字代表緯度(北或南)和經(jīng)度(東或西),以確定物體的精確位置。用一組數(shù)字代表緯度(北或南)和經(jīng)度(東或西),以確定物體的精確位置。 建筑退線建筑退線坐標(biāo)坐標(biāo)4. 標(biāo)高:標(biāo)高:標(biāo)高表示建筑物各部分高度。標(biāo)高分相對(duì)標(biāo)高和絕對(duì)標(biāo)高。(1

5、)絕對(duì)標(biāo)高是以一個(gè)國(guó)家或地區(qū)統(tǒng)一規(guī)定的基準(zhǔn)面作為零點(diǎn)的標(biāo)高,我國(guó)規(guī)定以青島附近黃海的平均海平面)絕對(duì)標(biāo)高是以一個(gè)國(guó)家或地區(qū)統(tǒng)一規(guī)定的基準(zhǔn)面作為零點(diǎn)的標(biāo)高,我國(guó)規(guī)定以青島附近黃海的平均海平面 作為標(biāo)高的零點(diǎn);所計(jì)算的標(biāo)高稱為絕對(duì)標(biāo)高。作為標(biāo)高的零點(diǎn);所計(jì)算的標(biāo)高稱為絕對(duì)標(biāo)高。 (2)相對(duì)標(biāo)高:以建筑物室內(nèi)首層主要地面高度為零作為標(biāo)高的起點(diǎn),所計(jì)算的標(biāo)高稱為相對(duì)標(biāo)高。)相對(duì)標(biāo)高:以建筑物室內(nèi)首層主要地面高度為零作為標(biāo)高的起點(diǎn),所計(jì)算的標(biāo)高稱為相對(duì)標(biāo)高。房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)區(qū)別房地產(chǎn)業(yè):房地產(chǎn)業(yè): 是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理及維修、裝飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具

6、有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè),飾、服務(wù)等多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的具有高附加值的綜合性產(chǎn)業(yè),它與建筑業(yè)既有聯(lián)系,又有區(qū)別。它與建筑業(yè)既有聯(lián)系,又有區(qū)別。建筑業(yè)建筑業(yè): 從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過(guò)程,它的生產(chǎn)結(jié)果是從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝、維修等生產(chǎn)過(guò)程,它的生產(chǎn)結(jié)果是建筑物或構(gòu)筑物。建筑物或構(gòu)筑物。 房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方,建筑業(yè)是承包方,房地房地產(chǎn)業(yè)是發(fā)包方,建筑業(yè)是承包方,房地產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè),建筑業(yè)產(chǎn)業(yè)歸屬為生產(chǎn)和消費(fèi)提供多種服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè),建筑業(yè)歸屬對(duì)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門,屬第二產(chǎn)業(yè)。歸屬對(duì)初級(jí)產(chǎn)品進(jìn)行再加工的部門,屬第二產(chǎn)業(yè)。二、房地產(chǎn)特征房地產(chǎn)的自然特征:房地

7、產(chǎn)的自然特征:a)a)位置的固定性;位置的固定性; b)b)使用的耐久性;使用的耐久性;c)c)資源的有限性;資源的有限性; d)d)物業(yè)的差異性。物業(yè)的差異性。房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征:房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征: a) a) 生產(chǎn)周期生產(chǎn)周期b) b) 資金密集性資金密集性c) c) 相互影響性相互影響性d) d) 易受政策限制性易受政策限制性e) e) 房地產(chǎn)的增值性房地產(chǎn)的增值性注:房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價(jià)值在較長(zhǎng)時(shí)間序列上,呈不斷上升趨勢(shì)的注:房地產(chǎn)增值就是房地產(chǎn)價(jià)值在較長(zhǎng)時(shí)間序列上,呈不斷上升趨勢(shì)的規(guī)律。其主要?dú)w功于房地產(chǎn)的重要組成部分規(guī)律。其主要?dú)w功于房地產(chǎn)的重要組成部分-土地。土地。三、房地產(chǎn)類型

8、按用途劃分:按用途劃分:a) a) 居住房地產(chǎn)居住房地產(chǎn) b) b) 商業(yè)房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)c) c) 旅游房地產(chǎn)旅游房地產(chǎn) d) d) 工業(yè)房地產(chǎn)工業(yè)房地產(chǎn)e) e) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)土地出讓年限:土地出讓年限:居住用地七十年;居住用地七十年;工業(yè)用地五十年;工業(yè)用地五十年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年;綜合用地或者其他用地五十年。綜合用地或者其他用地五十年。四、房地產(chǎn)專業(yè)名詞1 1、常用名詞、常用名詞五證:五證: a.a.建設(shè)用地規(guī)劃許可證;建設(shè)用地規(guī)劃許可證;b.b.建設(shè)工程規(guī)劃許

9、可證;建設(shè)工程規(guī)劃許可證; c.c.建設(shè)工程開(kāi)工證;建設(shè)工程開(kāi)工證; d.d.國(guó)有土地使用證;國(guó)有土地使用證; e.e.商品房預(yù)售許可證;商品房預(yù)售許可證;兩書:兩書: a a住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保證書、b b住宅使用說(shuō)明書住宅使用說(shuō)明書;房地產(chǎn)證:是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證,是房地產(chǎn)權(quán)屬的法房地產(chǎn)證:是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證,是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證;律憑證;商品房預(yù)售應(yīng)符合什么條件?商品房預(yù)售應(yīng)符合什么條件?1、已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書、已交付全部土地使用權(quán)出讓金,取得土地使用權(quán)證書2、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可

10、證3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算,投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資20%以以上,已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期上,已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期“五證兩書一表”建設(shè)工程竣工建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表驗(yàn)收備案表商品房使用商品房使用說(shuō)明書說(shuō)明書商品房質(zhì)量商品房質(zhì)量保證書保證書五證兩書一表房地產(chǎn)市場(chǎng):房地產(chǎn)市場(chǎng): 主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場(chǎng)。含一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng);主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場(chǎng)。含一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng);一級(jí)市場(chǎng):一級(jí)市場(chǎng): 是指國(guó)家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃,采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的是指國(guó)家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)

11、劃,采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式,以土地使用合同的形式,將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的方式,以土地使用合同的形式,將土地使用權(quán)以一定的年限、規(guī)定的用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場(chǎng);用途及一定的價(jià)格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場(chǎng);二級(jí)市場(chǎng):二級(jí)市場(chǎng): 是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng);的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng);三級(jí)市場(chǎng):三級(jí)市場(chǎng): 是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng),它是是指單位、個(gè)人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場(chǎng)

12、,它是二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng);二級(jí)市場(chǎng)基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動(dòng)的市場(chǎng);房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán):房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán): 是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體是指產(chǎn)權(quán)人對(duì)房屋的所有權(quán)和對(duì)該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利;內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利;土地使用權(quán):土地使用權(quán): 是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限,包括開(kāi)發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處是指土地使用權(quán)擁有者對(duì)土地使用的權(quán)限,包括開(kāi)發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政置權(quán)。政 府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式,將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年府以拍賣、招標(biāo)、

13、協(xié)議的方式,將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后,如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后,如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的,土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用,經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)市規(guī)劃要求的,土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用,經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后可以繼續(xù)使用;使用;三通一平:三通一平: 是指水通、電通、路通及場(chǎng)地平整;是指水通、電通、路通及場(chǎng)地平整;七通一平:七通一平: 是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場(chǎng)地平整;是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場(chǎng)地平整;現(xiàn)房現(xiàn)房: : 是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)的商品房,消費(fèi)者

14、在這是指開(kāi)發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)的商品房,消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。已經(jīng)竣工可以入住的房屋。期房期房: : 是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)是指開(kāi)發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開(kāi)始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止,在這一期間的商品房稱為期房,消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房證止,在這一期間的商品房稱為期房,消費(fèi)者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花樓花”,這是當(dāng)前房地,這是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商

15、普遍采用的一種房屋銷售方式。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買產(chǎn)開(kāi)發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目準(zhǔn)現(xiàn)房準(zhǔn)現(xiàn)房: : 房屋主體已基本封頂完工,正在內(nèi)外墻裝飾和進(jìn)行配套施工階段房屋主體已基本封頂完工,正在內(nèi)外墻裝飾和進(jìn)行配套施工階段的房屋。的房屋。尾房尾房: : 經(jīng)過(guò)銷售后剩余少量沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的房屋。經(jīng)過(guò)銷售后剩余少量沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力的房屋?;疽?guī)劃術(shù)語(yǔ)住宅用地:住宅用地:住宅建筑基底及其四周合理間距內(nèi)用地(含宅間綠地和住宅建筑基底及其四周合理間距內(nèi)用地(含宅間綠地和宅間小路)的總稱。宅間小路)的總稱。配建設(shè)施:配建設(shè)施:與住宅規(guī)?;蚺c人

16、口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)與住宅規(guī)?;蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。施、道路和公共綠地的總稱。建筑間距建筑間距:前后兩排房屋之間,為保證后排房屋在規(guī)定的時(shí)日獲得:前后兩排房屋之間,為保證后排房屋在規(guī)定的時(shí)日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。(成都市規(guī)定:主要朝向大于所需日照量而保持的一定間隔距離。(成都市規(guī)定:主要朝向大于或等于或等于2727米;次要朝向不低于米;次要朝向不低于1313米)米)公建用地公建用地:是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的,為居民服務(wù)和使用的:是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的,為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地,應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、

17、綠地和配建各類設(shè)施的用地,應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、糧店、菜店、副食店、停車場(chǎng)等。如托兒所、幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、糧店、菜店、副食店、服務(wù)站、儲(chǔ)蓄所、郵局、居委會(huì)、派出所等用地。服務(wù)站、儲(chǔ)蓄所、郵局、居委會(huì)、派出所等用地。住宅結(jié)構(gòu)組成部分 各種不同功能的房屋,一般都是由基礎(chǔ)、墻、柱、梁、樓板層、各種不同功能的房屋,一般都是由基礎(chǔ)、墻、柱、梁、樓板層、地面、樓梯、屋頂、門、窗等基本部分所組成;此外,還有陽(yáng)臺(tái)、雨地面、樓梯、屋頂、門、窗等基本部分所組成;此外,還有陽(yáng)臺(tái)、雨篷、臺(tái)階、窗臺(tái)、雨水管、明溝或散水,以及其它一些構(gòu)配件。篷、臺(tái)階、窗臺(tái)、雨

18、水管、明溝或散水,以及其它一些構(gòu)配件。 1.1.基礎(chǔ)基礎(chǔ): 位于墻或柱的最下部,是房屋與地基接觸的部分,起支承建筑物位于墻或柱的最下部,是房屋與地基接觸的部分,起支承建筑物的作用,并把建筑物的全部荷載傳遞給地基的作用,并把建筑物的全部荷載傳遞給地基 2.2.墻墻: 外墻起抵御風(fēng)霜雨雪的作用外墻起抵御風(fēng)霜雨雪的作用 內(nèi)墻起分隔房屋內(nèi)部空間的作用內(nèi)墻起分隔房屋內(nèi)部空間的作用 承重墻起傳遞荷載給基礎(chǔ)的承重作用承重墻起傳遞荷載給基礎(chǔ)的承重作用 非承重墻起分割作用非承重墻起分割作用 3 3. .柱柱: 將上部結(jié)構(gòu)所承受的荷載傳遞給地基的承重構(gòu)件將上部結(jié)構(gòu)所承受的荷載傳遞給地基的承重構(gòu)件 梁梁: 將支承其

19、上的結(jié)構(gòu)所承受的荷載傳遞給墻或柱的承重構(gòu)件將支承其上的結(jié)構(gòu)所承受的荷載傳遞給墻或柱的承重構(gòu)件 4 4. .樓板層、地面樓板層、地面: 將房屋的內(nèi)部空間按垂直方向分隔成若干層,并承受作用在其上的將房屋的內(nèi)部空間按垂直方向分隔成若干層,并承受作用在其上的荷載,連同自重一起傳給墻或其它承重構(gòu)件。荷載,連同自重一起傳給墻或其它承重構(gòu)件。 5. 5. 樓梯樓梯:房屋的垂直交通設(shè)施:房屋的垂直交通設(shè)施 6.6.屋頂屋頂: 位于房屋的最上部,它是承重結(jié)構(gòu),也是圍護(hù)結(jié)構(gòu),承受作用在其位于房屋的最上部,它是承重結(jié)構(gòu),也是圍護(hù)結(jié)構(gòu),承受作用在其上的荷載,連同自重一起,傳給墻或其它的承重構(gòu)件,同時(shí)起抵御風(fēng)上的荷載,

20、連同自重一起,傳給墻或其它的承重構(gòu)件,同時(shí)起抵御風(fēng)霜雨雪和保溫隔熱等作用霜雨雪和保溫隔熱等作用 7.7.玄關(guān)玄關(guān): 泛指廳堂的外門,也就是居室入口的一個(gè)區(qū)域。專指住宅室內(nèi)與室泛指廳堂的外門,也就是居室入口的一個(gè)區(qū)域。專指住宅室內(nèi)與室外之間的一個(gè)過(guò)渡空間,也就是進(jìn)入室內(nèi)換鞋、更衣或從室內(nèi)去室外外之間的一個(gè)過(guò)渡空間,也就是進(jìn)入室內(nèi)換鞋、更衣或從室內(nèi)去室外的緩沖空間。的緩沖空間。建筑總平基礎(chǔ)知識(shí)建筑總平基礎(chǔ)知識(shí)戶型基礎(chǔ)知識(shí)與評(píng)判戶型基礎(chǔ)知識(shí)與評(píng)判建筑風(fēng)格案例分享建筑風(fēng)格案例分享第二章相關(guān)名詞的學(xué)習(xí)相關(guān)名詞的學(xué)習(xí)用地紅線 建筑退線 坐標(biāo) 標(biāo)高 指北針 建筑層數(shù) 容積率 建筑密度 建筑面積綠地率 日照間

21、距 日照間距系數(shù)第二部分、總平知識(shí)與閱讀分享第二部分、總平知識(shí)與閱讀分享5. 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo):用地面積:用地面積:建筑紅線內(nèi)的總面積建筑占地面積:建筑占地面積:建筑基地面積,一般為一層建筑面積總建筑面積:總建筑面積:住宅的建筑面積是指建筑物外墻外圍所圍成空間的水平面積??偨娣e是所有建筑物總面積之和。容積率容積率=總建筑面積總建筑面積/建筑用地面積建筑用地面積建筑密度建筑密度=建筑基地總面積建筑基地總面積/建筑用地面積建筑用地面積綠地率綠地率=綠化面積綠化面積/建筑用地面積建筑用地面積。 綠化率是一個(gè)相對(duì)廣泛而寬松的概念。建筑面積:建筑面積:指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和,

22、包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等。 套內(nèi)建筑面積:套內(nèi)建筑面積:住宅分戶門內(nèi)全部可供使用的空間面積,住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計(jì)算,包括臥室、客廳、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、地下室、夾層、閣樓等面積公攤面積:公攤面積:是指住宅樓內(nèi)為住房方便出入,正常交往保障生活空間所設(shè)置的公共走廊樓梯、電梯間、水箱間、垃圾道、物業(yè)管理房、設(shè)備間、門廳、樓等層間廳等所占的面積總和。公攤面積公攤面積= =建筑面積套內(nèi)建筑面積建筑面積套內(nèi)建筑面積建筑面積建筑面積= =商品房銷售面積商品房銷售面積= =套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積+ +公攤面積公攤面積分?jǐn)傁禂?shù):公攤面積之和分?jǐn)傁禂?shù):公攤面積之和套內(nèi)建筑面積之和

23、套內(nèi)建筑面積之和出房率(得房率)、實(shí)用率出房率(得房率)、實(shí)用率= =套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積建筑面積建筑面積100% 100% 相關(guān)名詞之:相關(guān)名詞之:6.日照間距與日照間距系數(shù):日照間距與日照間距系數(shù):日照間距是指前后兩排南向房屋之間,為保證后排房屋在冬至日底層獲得不低于一小時(shí)的滿窗日照而保持的最小間隔距離。日照間距系數(shù)是根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。 日照時(shí)間的長(zhǎng)短,是由房屋和太陽(yáng)相對(duì)位置的變化關(guān)系決定的,相對(duì)位置以太陽(yáng)高度角和方位角表示。它和建筑所在的地理緯度、建筑方位以及季節(jié)、時(shí)間有關(guān)。通常以建筑物正南向,當(dāng)?shù)囟寥眨ù蠛眨┱缡r(shí)的太陽(yáng)高度角作為依據(jù)。根據(jù)日照

24、計(jì)算,我國(guó)大部分城市的日照間距約為1-1.7倍前排房屋高度。一般越往南的地區(qū)日照間距越小,往北則越大。日照間距日照間距陽(yáng)光陽(yáng)光樓盤規(guī)劃比較:樓盤規(guī)劃比較:地段相同,地段相同,價(jià)格相同,價(jià)格相同,都是高層都是高層你會(huì)選擇你會(huì)選擇哪個(gè)小區(qū)哪個(gè)小區(qū)的樓盤?的樓盤?樓盤規(guī)劃判別:樓盤規(guī)劃判別:均好產(chǎn)品標(biāo)桿產(chǎn)品核心內(nèi)部資源核心外部資源外環(huán)交通體系,人車分流海景引入,實(shí)現(xiàn)資源利用最大化主出入口幼兒園會(huì)所商業(yè)住宅相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ)住宅相關(guān)專業(yè)術(shù)語(yǔ) 建筑結(jié)構(gòu)建筑結(jié)構(gòu) 住宅類別住宅類別 塔樓塔樓 板樓板樓 復(fù)式復(fù)式 躍式躍式 錯(cuò)層錯(cuò)層 開(kāi)間開(kāi)間 進(jìn)深進(jìn)深 動(dòng)線動(dòng)線第三部分、戶型知識(shí)與閱讀分享第三部分、戶型知識(shí)與閱讀分

25、享專業(yè)術(shù)語(yǔ)之建筑結(jié)構(gòu):建筑結(jié)構(gòu):磚混結(jié)構(gòu),框架結(jié)構(gòu),框剪結(jié)構(gòu),剪力墻結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)優(yōu)點(diǎn):造價(jià)低,房間內(nèi)部無(wú)凸梁凸柱,方正實(shí)用。缺點(diǎn):抗震性能差,耐久性差,浪費(fèi)寶貴耕地資源??蚣芙Y(jié)構(gòu)優(yōu)點(diǎn):造價(jià)適中,房間內(nèi)部可靈活改動(dòng),開(kāi)間較大,便于二次裝修。缺點(diǎn):凸梁大柱,浪費(fèi)面積,影響使用;外墻防水性能較差。剪力墻結(jié)構(gòu)優(yōu)點(diǎn):結(jié)構(gòu)牢固,抗震性能好,防水隔音性能好,內(nèi)部無(wú)凸梁大柱,方正實(shí)用。缺點(diǎn):造價(jià)高,布局相對(duì)固定,裝修時(shí)改動(dòng)空間不大??蚣艚Y(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)的靈動(dòng)性和剪力墻結(jié)構(gòu)的豎向剛度和抗震。專業(yè)術(shù)語(yǔ)之建筑類別:建筑類別:低層、多層、小高層、高層、超高層低層住宅低層住宅層數(shù)少于或等于三層,一般的產(chǎn)品形態(tài)為獨(dú)棟、雙拼、

26、聯(lián)排等別墅類產(chǎn)品,常用于容積率較低的項(xiàng)目,多為高端住宅,容積率小于0.8,一般在0.6以內(nèi)。多層住宅多層住宅層數(shù)大于三層少于六層,不帶電梯,公攤節(jié)約。一般的產(chǎn)品形態(tài)為疊加別墅、情景洋房及其他普通類住宅。除別墅和洋房外,多層住宅在二三線城市較為盛行,一線城市較少采用。小高層住宅小高層住宅層數(shù)大于6層少于11層,一般帶一部電梯。產(chǎn)品形態(tài)從低端到高端產(chǎn)品均能覆蓋,公攤相對(duì)節(jié)約,是目前接受面較廣的建筑類別。容積率通常在2.0以內(nèi)。高層住宅高層住宅層數(shù)大于11層以上,高度小于100米。不少于兩部電梯。產(chǎn)品形態(tài)從低端到高端產(chǎn)品均能覆蓋,公攤較大,造價(jià)高。多用于一線城市,容積率大于3.0。超高層建筑超高層建

27、筑建筑高度大于100米。多用于公建項(xiàng)目,住宅項(xiàng)目較少。造價(jià)高,居住人群受限(部分人有眩暈感),公攤大。常用于寸土寸金的大城市核心,容積率一般大于5.0。特別說(shuō)明:特別說(shuō)明:此為業(yè)界通常叫法,國(guó)家規(guī)范只此為業(yè)界通常叫法,國(guó)家規(guī)范只有低層、多層和高層三種概念。有低層、多層和高層三種概念。專業(yè)術(shù)語(yǔ)之建筑形式:建筑形式:板樓、塔樓(板式、點(diǎn)式)交通核心筒板樓:板樓:是指由多個(gè)住宅單元組合而成,每單元均設(shè)有樓梯或樓梯、電梯皆有的住宅;每個(gè)單元用自己?jiǎn)为?dú)的樓梯、電梯。塔樓:塔樓:主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的小高層及高層住宅。通俗地說(shuō),塔樓以電梯、樓梯為布局核心,上到樓層之后,向四面走可以直

28、接進(jìn)入戶內(nèi)。點(diǎn)式、板式:點(diǎn)式、板式:范圍更廣一些,更多傾向于建筑的外觀,以點(diǎn)狀或是板狀來(lái)描述其外觀,并形成約定俗成的叫法。塔樓與板樓的優(yōu)劣比較塔樓與板樓的優(yōu)劣比較板樓板樓優(yōu)點(diǎn):優(yōu)點(diǎn): 一般南北通透或東西通透,因而通風(fēng)好,室內(nèi)空氣的流通性強(qiáng)。 進(jìn)深較小,采光日照質(zhì)量較好。 戶型方正,平面布局合理,各功能空間尺度適宜。而且通常而言,由于板樓的面積充裕,因而戶型設(shè)計(jì)更容易出精品。 板樓對(duì)外采光面多,因此更易做成明廚明衛(wèi),符合中國(guó)因有的居住習(xí)慣。 板樓每一個(gè)交通核負(fù)擔(dān)戶數(shù)少,因此每戶具有很好的獨(dú)立性,居家生活也比較清靜,符合現(xiàn)代人的居住心理需求。 同一棟樓各戶型均好性強(qiáng)。缺點(diǎn):缺點(diǎn): 體形一般比較龐大

29、,立面比較呆板,感染力不強(qiáng)。 板樓小區(qū)庭院空間由日照系數(shù)決定,宅間綠地狹長(zhǎng)局促,不易營(yíng)造景觀中庭。 對(duì)于純板樓小區(qū)來(lái)說(shuō),小區(qū)的視線、通風(fēng)效果較差。 行列式的空間與兵營(yíng)式排列布局帶來(lái)壓迫感,外部環(huán)境較單調(diào)。 高層板樓消防問(wèn)題不易解決,由于要增加消防電梯防煙樓梯等設(shè)施,造成高層板樓交通面積加大,公攤面積加大,銷售嚴(yán)重缺點(diǎn)。 高層板樓抗震性能相對(duì)較差。塔樓塔樓優(yōu)點(diǎn):優(yōu)點(diǎn): 體形修長(zhǎng)挺拔,立面層次感強(qiáng),容易塑造較好的形象。 一般一梯多戶(常見(jiàn)的四戶以上),因此交通空間節(jié)約,公攤面積較小。 容易設(shè)計(jì)出較好的小戶型,具有更大市場(chǎng)適應(yīng)性。 對(duì)塔樓小區(qū)來(lái)說(shuō),整體通風(fēng)效果好,視野也較好。 容易出面積,節(jié)約土地,

30、小區(qū)綠地空間比較自由靈活,容易形成大面積集中綠地。 塔樓小區(qū)外部空間環(huán)境豐富,建筑布置自由靈活,容易設(shè)計(jì)出有感染力的小區(qū)景觀。缺點(diǎn):缺點(diǎn): 每戶面積較小,大多僅有兩個(gè)采光面,而且是相鄰的,同樣的采光長(zhǎng)度,采光沒(méi)有板樓好,容易形成黑房間。 相鄰戶型存在夾角,容易產(chǎn)生不規(guī)則房間。 通風(fēng)效果不佳。 戶型容易出現(xiàn)東西向及北向戶型,朝向欠佳。 戶型之間干擾較大。相鄰住戶容易形成局部對(duì)視,即在塔樓靠陰角的部分相鄰住戶有可能形成對(duì)視,影響了私密性。國(guó)家建筑單體生活間距是18米左右,樓與樓之間的對(duì)視在設(shè)計(jì)也應(yīng)該注意避免。塔樓與板樓的選擇塔樓與板樓的選擇塔樓本身的優(yōu)勢(shì)不會(huì)過(guò)時(shí),還有相當(dāng)強(qiáng)的市場(chǎng)潛力。此外人們的生

31、活方式也在改變,如單親家庭、丁克家庭的出現(xiàn),一部分業(yè)主對(duì)日照要求不高,對(duì)小戶型需求較強(qiáng),塔樓正好能滿足這一要求。另外,中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程正在進(jìn)行,對(duì)于城市來(lái)說(shuō),面對(duì)著土地資源緊張的矛盾,而高容積率的塔樓正好能解決這一問(wèn)題,使更多的人“居有其屋”。板樓相對(duì)封閉、呆板也對(duì)城市景觀不利,塔樓能營(yíng)造出比板樓更好的城市景觀。從根本上分析,板樓和塔樓是對(duì)應(yīng)不同的容積率而出現(xiàn)的樓型。不具備同平臺(tái)可比性,一般來(lái)說(shuō),塔樓適合高層,板樓適合中低層和小高層,二者有著不同的適用范圍。一般容積率在2.5以上,用塔樓,容積率在2.0左右,可以用板樓,容積率在2.0以下,可以用多層、低層的板樓。改良后的塔樓的綜合優(yōu)勢(shì)要優(yōu)于板

32、樓,更重要的是,板塔互有優(yōu)勢(shì)。板樓和塔樓將在在相互競(jìng)爭(zhēng)中共同存在,共榮共生,滿足不同范圍的需要。 專業(yè)術(shù)語(yǔ)之住宅類型:住宅類型:復(fù)式、躍層、錯(cuò)層躍層和復(fù)式住宅:躍層和復(fù)式住宅:躍層房屋(通常說(shuō)的樓中樓)躍層房屋(通常說(shuō)的樓中樓)是一套房屋占兩個(gè)樓層,有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。一般在首層安排起居、廚房、餐廳、衛(wèi)生間,最好有一間臥室;二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。 復(fù)式房屋復(fù)式房屋在概念上是一層,但層高較普通的房屋高,可在局部掏出夾層,安排臥室或書房等內(nèi)容,用樓梯聯(lián)系上下。其目的是在有限的空間里增加使用面積,提高房屋的空間利用率。這種做法是為適應(yīng)其用地、空間極其缺乏的情況而產(chǎn)生的。 復(fù)式房屋實(shí)際上并不

33、具備完整的兩層空間,夾層在底層的投影面積只占底層面積的一部分。 錯(cuò)層住宅:錯(cuò)層住宅:普通錯(cuò)層:普通錯(cuò)層:指一套住宅內(nèi)的各種功能 用房在不同的平面上,用30-60cm的高差進(jìn)行空間隔斷,錯(cuò)開(kāi)之處有樓梯聯(lián)系,層次分明,立體性強(qiáng)。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū),但因?yàn)闆](méi)有完全分為兩層,所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感??梢岳缅e(cuò)層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間,比如起居室比較高,臥室比較低等。還有的利用地形地勢(shì)的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層式住宅,可以減少挖土的土方量。錯(cuò)層式住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震,而且顯得空間零散,容易使小戶型顯得局促,更適合于層數(shù)少、面積大的高檔住宅。 超級(jí)錯(cuò)層:超級(jí)錯(cuò)層:一套戶型有三個(gè)不同高

34、度的平面,會(huì)客區(qū)、功能區(qū)、起居區(qū)分處三個(gè)層面,通過(guò)樓梯聯(lián)系??臻g豐富,功能分區(qū)明確。錯(cuò)層戶型不利抗震,以后審批可能有難度。專業(yè)術(shù)語(yǔ)之住宅類型:住宅類型:商住住宅、商住住宅、 TOWNHOUSE TOWNHOUSE、獨(dú)棟別墅、獨(dú)棟別墅獨(dú)棟別墅:獨(dú)棟別墅:即獨(dú)門獨(dú)院,上有獨(dú)立空間,中有私家花園領(lǐng)地,下有地下室,是私密性很強(qiáng)的獨(dú)立式住宅,表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨(dú)立空間,一般房屋周圍都有面積不等的綠地、院落、游泳池、亭子、籃球場(chǎng)等。TOWNHOUSETOWNHOUSE:聯(lián)排別墅發(fā)源于英國(guó),在歐美普遍存在。位置往往在靠近城市交通方便的郊區(qū),高度一般不過(guò)5層,鄰居之間有共用墻,但獨(dú)門獨(dú)戶。在西方,聯(lián)排別

35、墅的主人是中產(chǎn)階級(jí)或新貴階層。在中國(guó),它們則屬于高消費(fèi)人群。商住住宅商住住宅:是soho(居家辦公)住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅,但同時(shí)又融入辦公樓的諸多硬件設(shè)施,使居住者在居住的同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)。專業(yè)術(shù)語(yǔ)之住宅名詞:住宅名詞:開(kāi)間、進(jìn)深、層高開(kāi)間:開(kāi)間:住宅的開(kāi)間就住宅的寬度。指采光面的寬度。計(jì)算的是軸線距離。進(jìn)深:進(jìn)深:住宅的進(jìn)深就是指住宅的實(shí)際長(zhǎng)度。垂直采光面的長(zhǎng)度。計(jì)算的是軸線距離。層高與凈高:層高與凈高:住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離,也就是一層房屋的高度。凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高=層高-樓板厚度。開(kāi)間開(kāi)間進(jìn)深開(kāi)間開(kāi)

36、間凈高凈高層高層高戶型判別戶型判別千萬(wàn)不要單憑一張戶型平面千萬(wàn)不要單憑一張戶型平面圖就購(gòu)買,否則吃虧的是你圖就購(gòu)買,否則吃虧的是你自己!自己!不要被漂亮的戶型單頁(yè)所迷惑不要被漂亮的戶型單頁(yè)所迷惑如果如果 一套房子一套房子 = = 一個(gè)年方二八的少女一個(gè)年方二八的少女住宅的核心功能是提供人們居住,并滿足人們精神需求戶戶型型的的三三大大功功能能分分區(qū)區(qū)私密休息區(qū)私密休息區(qū)生活輔助區(qū)生活輔助區(qū)供起居交流用,如客廳(起居室)、餐廳、家庭廳、門廳等。公共活動(dòng)區(qū)公共活動(dòng)區(qū)供處理私人事務(wù)、睡眠休息用,如臥室、書房、保姆房等。對(duì)以上兩部分區(qū)域功能起輔助作用,如廚房、衛(wèi)生間、貯藏室、陽(yáng)臺(tái)等。 人對(duì)住宅的物質(zhì)需求

37、:遮風(fēng)避雨,休養(yǎng)生息人對(duì)住宅的物質(zhì)需求:遮風(fēng)避雨,休養(yǎng)生息 人對(duì)住宅的精神需求:滿足感、安全感、私密感、歸屬感人對(duì)住宅的精神需求:滿足感、安全感、私密感、歸屬感戶型技術(shù)設(shè)計(jì)戶型技術(shù)設(shè)計(jì)的基本依據(jù)的基本依據(jù)她是不是美女?她是不是美女?功能房間的要求起居室(客廳):起居室(客廳): 保證起居室的獨(dú)立性和起居室的空間效率。獨(dú)立的起居室和交通空間分離,但也因此相對(duì)增加了戶型面積。 保持起居室四周的墻面的完整性,開(kāi)門、開(kāi)窗、陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間位置恰當(dāng),否則會(huì)影響家具的擺放與使用。電視墻,沙發(fā)墻要完整。 起居室要求寬敞明亮,具有良好的采光條件,同時(shí)擁有一個(gè)很好的觀景視野,有時(shí)景觀比朝向更為重要。 考慮到起居室中

38、擺放電視及會(huì)談需求,起居室的面寬不得低于3.9m,空間應(yīng)該穩(wěn)定減少門廳的開(kāi)口,盡量減少穿越通道。 臥室:臥室: 一般來(lái)說(shuō),主臥室的面寬不應(yīng)小于米,面積在至平方米左右,舒適型的主臥的面寬在3.9,進(jìn)深在4.8,面積在20 左右。次臥的面寬一般不應(yīng)小于米,使用面積在至平方米左右;其次,應(yīng)注意臥室的私密性,和起居室之間最好能有空間過(guò)渡,直接朝向起居室的開(kāi)門也應(yīng)避免通視。需要考慮臥室三件套。 臥室?guī)讉€(gè)家具尺寸:床長(zhǎng) 2m 1m通道 寬在3m為基本需求床寬1.5m 床與窗的寬度0.6m 衣柜0.6m,過(guò)道0.6m 則滿足3.3m美女的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)美女的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)餐廳:餐廳: 與廚房直接相連,起碼需保持最近的距

39、離,和廚房之間不宜有公共通道隔離。 和客廳連成一體,能保證公共空間的開(kāi)敞性和靈活性,并保證南北對(duì)流通暢。舒適型餐廳一般相對(duì)獨(dú)立,直接朝外觀景。 一般獨(dú)立的空間尺寸不宜小于2.4m3m。衛(wèi)生間:衛(wèi)生間: 滿足三個(gè)基本功能,即洗面化妝、淋浴和便溺,而且空間上最好能有所分離,獨(dú)立分出一個(gè)。需要考慮衛(wèi)生間三件套。 從設(shè)施上,可能的主要設(shè)備是浴缸、沖淋間、坐便器(一般規(guī)格是0.9*1.35)、洗手臺(tái)(梳妝臺(tái))、在豪華衛(wèi)生間中甚至可以預(yù)留一個(gè)空間擺放電視機(jī)等設(shè)施。 從衛(wèi)生間的位置來(lái)說(shuō),單衛(wèi)的戶型應(yīng)該注意和各個(gè)臥室尤其是主臥的聯(lián)系;雙衛(wèi)或多衛(wèi)時(shí),公用衛(wèi)生間應(yīng)設(shè)在公共使用方便的位置,但入口不宜對(duì)著入戶門和起居

40、室。 從面積角度來(lái)看,帶浴缸的衛(wèi)生間凈寬度不應(yīng)小于米(軸間距不得小于1.8),淋浴的凈寬度不宜小于米。 廚房:廚房: 符合大眾的烹飪、餐飲習(xí)慣。盡量滿足一般的廚房操作流程。需要考慮廚房三件套 在面積標(biāo)準(zhǔn)方面,廚房是集儲(chǔ)藏、備餐、烹調(diào)、配餐、清洗等功能于一體的綜合服務(wù)空間,必備的設(shè)備需要足夠的面積。 廚房的凈寬度不得低于1.5m(舒適型廚房的面寬在1.83m),且最好是帶有服務(wù)陽(yáng)臺(tái)滿足衣服晾曬、擇菜等功能。 根據(jù)廚房工作習(xí)慣,最好灶臺(tái)布置成L型,這樣有利于廚房操作。 對(duì)于大型的廚房,可以江中廚與西廚分離開(kāi)來(lái),西廚部分敞開(kāi)與吧臺(tái)及餐廳融為一體,營(yíng)造一個(gè)party空間。 其他輔助空間:其他輔助空間:

41、 包括陽(yáng)臺(tái)、儲(chǔ)藏間等。這部分面積雖小,但在日常生活中的地位非常重要。比如儲(chǔ)藏空間,包括雜物間、進(jìn)入式衣柜等多種形式,可以很有效地節(jié)省戶內(nèi)的家具空間。 陽(yáng)臺(tái): 一般有幾種形式,觀景陽(yáng)臺(tái)、一步陽(yáng)臺(tái)、工作陽(yáng)臺(tái)、晾曬陽(yáng)臺(tái)等,功能不同尺寸不同,戶型面積不同,陽(yáng)臺(tái)數(shù)量亦不相同。 其他空間:儲(chǔ)藏間、雜物間、進(jìn)入式衣柜等,不是必須,但能給居家生活提供十分的便利,一般可根據(jù)房間的灰色空間大小,確定有無(wú)及面積大小。所有的部分都很完美所有的部分都很完美 = = 美女?美女?頭發(fā):烏黑發(fā)亮眉毛:柳葉飄逸眼睛:盈盈秋水鼻子:高挺堅(jiān)毅嘴巴:櫻桃小嘴三圍:XXX,XX,XXX 美女?美女?一定是這樣嗎?一定是這樣嗎?還是會(huì)

42、這樣?還是會(huì)這樣?好戶型的基本條件分區(qū)明確分區(qū)明確動(dòng)靜分區(qū):動(dòng)靜分區(qū):動(dòng)區(qū)(客廳、餐廳)與靜區(qū)(臥室)隔離,互不干擾。干濕分離:干濕分離:保持干燥空間(臥室、廳)與可能被水浸的區(qū)域(廚房、衛(wèi)生間、浴室)分離。主次分離:主次分離:主人房與父母房、兒童房同其他的輔助房(書房、吧臺(tái)、商務(wù)間、傭人房)分離。潔污分離:潔污分離:潔污分區(qū),廳、臥與衛(wèi)、廚房分開(kāi),保持房屋在聲音、氣味方面不會(huì)干擾。動(dòng)線清晰動(dòng)線清晰主人動(dòng)線、會(huì)客動(dòng)線、輔助動(dòng)線互不交叉。采光通風(fēng)采光通風(fēng)良好的朝向,全明的設(shè)計(jì),南北通透,穿堂風(fēng)貫通。南北通透輔助流線主人流線會(huì)客流線動(dòng)靜分離 主次分離干濕潔污分離寬闊的朝陽(yáng)面全明設(shè)計(jì)眼睛眼睛鼻子鼻子

43、嘴巴嘴巴眉毛眉毛耳朵耳朵皮膚皮膚頭發(fā)頭發(fā)OKOKOKOKOKOKOKOKOKOKOKOKOKOKOKOK五官端正五官端正黑白分明黑白分明客廳客廳餐廳餐廳臥室臥室廚房廚房廁所廁所陽(yáng)臺(tái)陽(yáng)臺(tái)更衣更衣OKOKOKOKOKOKOKOKOKOKOKOKOKOKOKOK分區(qū)明確分區(qū)明確動(dòng)線清晰動(dòng)線清晰采光通風(fēng)采光通風(fēng)是美女!是美女!是美宅!是美宅!什么樣的她要嫁給什么樣的他?什么樣的她要嫁給什么樣的他?年輕年輕單身單身小資小資浪漫個(gè)性型浪漫個(gè)性型硬性需求型硬性需求型安家舒適型安家舒適型豪華享受型豪華享受型終極尊貴型終極尊貴型理財(cái)投資型理財(cái)投資型年輕年輕成家成家工薪工薪三口之家三口之家白領(lǐng)金領(lǐng)白領(lǐng)金領(lǐng)情調(diào)人士情調(diào)人士小康之家小康之家換房一族換房一族中年人士中年人士中年以上中年以上的有錢人的有錢人成功人士成功人士有閑錢有閑錢的精明的精明人士人士小面積,高靈活自由度,創(chuàng)新,功能不求太齊全,睡覺(jué)及一張寫字臺(tái)的位置為首要空間。緊湊實(shí)用、高使用率,不浪費(fèi)一平方毫米的空間,最50也能有三房。居住功能大于舒適需求。尺度適當(dāng)放大,功能

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